合川区“江城天下”经济评价报告(2021整理)

本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用精品文档，word文档合川区“江城天下〞经济评价报告目录第一章工程整体经济效益及阶段性预期效益分析一、工程概况1、工程名称2、工程建设单位3、工程建设地点二、工程功能及建设规模1、工程功能2、建设规模三、工程投资四、工程投资估算1、投资估算表2、开发期税费估算表五、资金筹措方案1、工程投资方案表2、借还款方案及利息测算表六、销售收入测算1、销售总收入预测表2、销售收入分期按比例测算表第二章工程盈利能力分析一、损益表与静态盈利分析1、损益表2、评价指标3、可运用资金估算表二、现金流量表与动态盈利分析1、全部投资现金流量表2、评价指标3、自有资金流量表4、评价指标5、动态盈利分析第三章风险躲避一、盈亏平衡分析1、根底数据2、盈亏平衡计算二、结论和建议1、结论2、建议

第一章工程整体经经济效益及阶段性预期效益分析1、工程名称“江城天下〞。合川区旧城改造工程。总用地面积485亩，拆迁房屋11万平方米，新建房屋60万平方米，估算总投资3.5亿元。2005年主要完成片区规划设计、旧房拆迁和B2组团安置房修建。方案投资6000万元。3、工程建设单位成都华联商厦置业有限责任公司4、工程建设地点重庆合川市内一、工程功能及建设规模1、工程功能根据地块的环境特点，拟在该地块兴建一个合川市内较为高档的花园住宅小区。小区内配套设施齐全，购物、康乐、休闲运动等各类相应设施一应俱全。2、建设规模江城天下工程方案经济技术指标一览表〔暂定值〕序号工程计量单位数值比重〔％〕1用地面积平方米331668〔498亩〕建筑占地面积平方米8291725〔约〕2总建筑面积平方米597000〔余〕住宅建筑面积平方米488060〔约〕88〔约〕多层住宅建筑面积〔以4—7层为主〕平方米41485185高层住宅建筑面积〔以12—18层为主〕平方米7320915商业建筑面积〔其中3万平方米自用〕平方米97000〔约〕〔约〕公建建筑面积平方米11940〔约〕2〔约〕3容积率%〔约〕4覆盖率%35〔约〕5绿地率%42〔约〕6总户数〔平均每户约120平方米〕户4067〔约〕7居住总人口〔〕人14234.58停车位〔每2户约1个车位〕个2033三、工程开发建设方案本工程方案2003年年底开工，整个工程为期5年，分4到5期建设，其中应大桥以北的地块进行首期开工〔拆迁量少〕。假设前期资金投入量足够可在首期开发时带动大桥南侧的50米地区的开发，使其在第一期开发中形成一个区域形象整体化，以利于工程的全盘销售，以期获得最大利润化。四、工程投资估算1、投资估算表单位：万元序号工程总投资估算说明土地费用20万/亩，包括征地相关费用及拆迁费用〔约〕2工程费地质勘察费及设计费多层12元/平方米，高层15元/平方米场地平整费用〔土石方〕12元/立方米〔预计120万立方米〕3建筑安装工程费用多层350元/平方米，高层550元/平方米4其它费用小区道路3公里〔预计50万元/公里〕小区绿化费用每平方米25元(未除消防通道)小区智能化15元/平方米5不可预见费3%6开发期规费见下表7财务费用估计贷款总额为4000万8销售费用1.5%，包括广告推广及营销相关费用工程开发总本钱总计2、开发期税费估算表序号工程金额估算说明1综合价金00元/平方米2工程监理费571.6%4工程质量监督费591元/平方米5其他50暂估合计166五、资金筹措方案本工程开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资局部。本工程开发商投入自有资金1500万元作为启动资金。需贷款4000万元。总投资为38407.56万元。1、工程投资方案表单位：万元序号工程名称合计建设期20032004200520062007202120211建设投资5500〔拆、土〕6000〔12〕8000〔18〕8000〔15〕5000〔10〕〔5〕2资金筹措55006000800080005000自有15001500借贷40004000-4480〔本息〕预售收入再投入1315008500〔10〕15000〔15〕16500〔15〕18000〔15〕6295〔5〕尾盘销售2、借还款方案及利息测算表单位：万元借款次数借款方案还款方案应付利息时间12003.8—92004.8—9金额40004000480合计40004000480六、销售收入测算1、销售总收入预测表(以5年的方案销售额度为指标〕分类可售面积〔平方米〕保守销售均价〔元/平方米〕销售收入〔万元〕住宅488060〔约〕90043925商业67000〔自留30000〕300020370合计597000642952、销售收入分期〔按比例测算表〕销售方案工程名称合计销售期20042005200620072021一期住宅100%70%30%商业100%80%20%二期住宅100%50%50%商业100%50%50%三期住宅100%50%50%商业100%50%50%四期住宅100%50%50%商业100%50%50%合计100%第二章工程盈利能力分析一、损益表与静态盈利分析(以5年的方案销售额度为指标)1、损益表单位：万元序号工程名称计算依据合计1销售收入如上表64295.002总本钱费用×38407.563销售税金及附加销售收入×6.25%4018.434土地增值税暂估为3%1928.855利润总额1-2-3-419940.166所得税5×33%6580.257税后利润5-613359.912、评价指标A、全部利润的投资利润率＝利润总额÷总投资额×÷×100％=51.91%B、全部利润的投产利润率＝利税总额÷总投资额×100％=〔〕÷×100％=67.40%C、自有资金投资利润率＝利润总额÷自有资金总额×÷5500×100％=242.90%3、可运用资金估算表单位：万元序号工程名称合计建设期200420052006200720211销售收入64295850015000165001800062952销售税金及附加11253土地增值税2554504955404所得税50012001400180055工程可运用资金〔1-2-3-4〕14535结论：本工程以上三个静态评价指标与房地产同行行为相应指标比拟，完全可以接受。二、现金流量表与动态盈利分析(以四年的方案销售额度为指标〕1、全部投资现金流量表单位：万元序号工程名称建设经营期2003200420052006200720211现金流入550085001500016500180006295销售收入085001500016500180006295自有资金1500借贷40002现金流出55008465建设投资55006000800080005000销售税金及附加01125土地增值税0255450495540所得税0500120014001800还贷〔加息〕44803净现金流量〔1-2〕0-9535-4折现净现金流量10%0--5税前净现金流量〔〕06税前折现净现金流量10%02、评价指标A、税后全部投资FNPV＝13969-5980〔自备资金〕=7989，FIRR＝12.42％B、税前全部投资FNPV＝19153-5980〔自备资金〕=13173，FIRR＝20.48％3、自备资金现金流量表(以四年的方案销售额度为指标)单位：万元序号工程名称建设经营期20032004200520062007202120211现金流入550085001500016500180006295销售收入0850015000165001800062952现金流出55008465自有资金5500预售收入再投入6000800080005000贷款本息归还4480销售税金及附加1125土地增值税255450495540所得税5001200140018003净现金流量〔1-2〕0-9535-4折现净现金流量10%0--4、评价指标自有资金的税后FNPV＝13969，FIRR＝39.37％5、动态盈利分析(以5年的方案销售额度为指标〕A、净现值〔FNPV〕，经过以上计算，本工程税前、税后全部投资的NPV﹥0，自有资金的NPV﹥0，说明本工程可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，工程可行。本房地产投资工程的基准贴现率选取时，结合同期的银行贷款利率5.25％，考虑行业的平均收益率、资金本钱、投资风险、通货膨胀以及资金限制的影响，取IC＝10％。B、内部收益率〔FIRR〕，经以上计算，税前和税后全部投资的IRR分别为20.48％和12.42％，自有资金IRR为39.37％，分别大于同期贷款的利率和基准贴现率，反映工程盈利，到达较高的收益水平，说明工程完全可行。C、工程经济效益指标汇总表工程静态指标动态指标投资利润投资利润率投资利税率财务净现值FNPV财务内部收益率FIRR全部投资税前51.91%67.40%20.48％税后12.42％自有资金税前242.90%税后1396939.37％第三章风险躲避一、盈亏平衡分析(以四年的方案销售额度为指标〕1、根底数据工程总收入64295万元2、盈亏平衡点计算盈亏平衡点＝工程总本钱÷[销售总收入-〔利润×所得税率：33%〕]×÷[64295-×33%〕]×100%=75.40%盈亏临界点＝销售总收入×盈亏平衡点=64295×结论：当销售收入到达48478.43万元时，工程根本上可实现保本；反之，当销售实现低于临界点，那么工程将出现亏损。二、结论和建议1、结论本工程分析是在现有方案设计的根底上进行的，建筑单体的面积参数为，可售住宅为488060〔约〕㎡，可售商业为67000〔自留30000〕㎡㎡。其中住宅的平均售价900余元/㎡，商业的平均售价3000余元/㎡。根据盈亏平衡分析可见，江城天下工程盈亏平衡点为75.40％。当工程销售比例达75.40％，销售收入到达48478.43万元时，工程的收益与本钱持平。通过敏感性分析可知工程有一定的抗风险能力，工程全部投资的内部收益率为20.48％，自有资金的内部收益率为39.37％，均高于银行同期利息，有一定的财务收益。由于工程定位花园小区，品质上有优势，同时售价在市场上有竞争力，因此可到达一个较好的销售比例，但是工程的功能定位一定要有特色。从以上计算我们还看到，由于我们只作了5年的方案销售收益分析，其结论就是在5年期的经营后，公司不仅能获取税后利润13359.9072万元，还能获得销售后剩余的固定资产〔房屋〕达30000余平方