房地产企业现金流量表的财务分析 -以碧桂园为例

XVII导论随着经济一体化的到来，我们的经济也在迅速发展。房地产业也是我国国民经济的重要支柱，与我国的民生息息相关。所以，房地产企业的长远发展是非常重要的。现金流对一个公司来说就像水对生命一样重要，现金流是公司财务状况、投资效果和融资效果的体现。在企业的财务报告中，现金流量表据有不可替代的位置，它反映出一家公司在特定时期内现金与现金等价物之间的流入和流出的情况，其中包括公司的经营活动、筹资活动、投资活动。本次论文从碧桂园集团近五年来财务状况分析，以偿债能力，盈利能力以及营运能力三方面进行分析，明确公司财务状况的优点与不足，强化资本管理，为管理者提供决策参考，促进公司的健康发展。选题背景随着时代的发展，企业间的竞争日益加剧，尤其是20世纪，公司面临的危机迫使他们更加注重对现金流量的管理。二十世纪九十年代初期，现金流量表得到了广泛的应用。2008年的经济危机重创了很多中国公司。而且有资料显示，大多数企业破产是因为资金链断裂。在许多案例中，一家公开发行公司破产的最常见理由是资金链断裂、经营不良或者巨额负债。所以，合理的现金流量管理，既能在经济稳定的条件下，增加资本的利用率，又能为公司带来更多的价值。房地产作为一个资本密集型行业，对现金的需求比其他行业要大得多，所以，在房地产开发中，建立一套合理的现金流量管理体系显得尤为重要。碧桂园是一家具有代表性的房地产业，它的实际经验表明,完善的现金流管理机制，提高了公司现金流的管理与分析，加强了公司的现金流管理与分析能力，保证了公司的正常经营，维持了公司的可持续发展，并对外部融资具有一定的参考价值。选题意义现金流是衡量房地产开发商收益质量的一个重要指标。盈余能够真实地反映公司的经营状况。房地产开发企业收入和成本的确定存在一定的滞后。而且它开发周期长，开发企业在客户购买开发产品、销售销售资金后，往往要花费1-2年，甚至3-4年的时间才能确认成本。因此，采用权责发生制核算的账面盈余实际上是企业过去一年的经营业绩，与实际情况有很大差距，而以收付制为依据的现金流量所反映的收益品质则更加准确、及时。房地产开发商的资金流动性反映了其资金弹性。财务弹性是指公司对经济状况的适应能力，以及对投资机遇的充分利用。公司的现金流量需求大于现金支付，存在现金盈余时，公司的财务弹性较大；反之,当一项资金的支出超过了资金的流入，企业的筹资能力和偿债能力将会降低，公司的财政弹性将会降低。房地产公司的现金流量是反映其经营状况和负债状况的一个重要指标。事实证明，大多数破产企业都是有利可图的。虽然它们有着大量的盈利和大量的流动资产，但它们的资金却很少，有些公司甚至无力偿还到期债务，最终破产。在不同的年度，公司可以通过适当的会计手段调整公司的收益指标，但不太可能粉饰现金流，留意现金流的指标，可以把利润指标作为“赝品”，对公司的现金流进行正确的检验，能够反映公司的利润水平和价值创造能力，从而更全面、全方位地了解公司的财务状况。国内外文献综述国外研究现状在国外，美国会计标准委员会于1984年颁布《企业财务会计报表项目的确认与计量》，将其纳入到整体财务报表中进一步确认了它在财务报告中的位置。瓦尔特学者对现金流的评价方法进行了探讨，认为现金流在企业的经营中起着不可替代的作用。美国SEC于1970年首次在修订后的会计报告格式及内容中，规定证券发行者必须在报告中注明资金来源及使用情况。美国会计标准委员会于1971年发表了90号议案，要求以现金流量表为基础编制损益表。这也证明了现金流量表在财务报表中的重要性，经过数十年的探索，国内外对现金流量的研究已经有了很大的进展。DonShultzHow（1997年）在《财务分析技术——管理与计量企业绩效的实践指南》中构造的分析框架，主要从公司筹资、投资和经营等方面进行分析。Bersteph&Wild（2003年）两位教授在《财务报表分析——理论、应用与解释》中所构造的财务分析框架主要有以下几方面：阐述财务分析的目的、财务报表的财务分析、财务分析的运用和诠释。上个世纪七十年代，很多公司的利润表现都很不错，但是最后却因为资金链断裂而倒闭，而当经济陷入停滞时，很多公司都很难有足够的资金来支撑他们的日常运营。国内研究现状王文状（2017）提出，房地产企业的现金流管理应着重于如何预防未来出现的资金短缺等不可预测的风险，并采取相应的措施，如增加现金使用率，重视内部控制体系的健全和执行，强化内部监控，从而实现房地产企业的持续健康发展。现金流量管理的好坏会直接关系到公司的财务策略与投资决策，同时也会对公司的价值进行评价。龚路路（2019）、李晨歌（2015）在企业的经营发展中均提出现金流量的管理是非常重要的科学、高效的现金流管理有利于企业实施财务策略，促进公司长期发展。同时，现金流的管理还对企业内部及外部都有深远影响，肖学玲（2020）认为，公司的资本结构稳定、现金流充足、资本周转率高、公司的持续健康、稳定发展是十分重要的。如果公司不赚钱，在短期内不会对公司造成不可估量的损失，但如果出现了资金链断裂，那就是致命的了。在外部环境暂时恶化的影响下，货币资金剩余额度决定着企业在艰难情况下是否可以多坚持一段时间。梁惠强（2020）提出，由于管理层现金流管理意识淡薄，大部分子公司目的是为了保护资金的安全，除了保证经营活动的现金需求外，对于投资活动和其他的优质项目投入较少的资金，错失很多投资机会，导致集团公司资金分散、闲置多，不能发挥出集团资源的合理配置的优势。本文对国内外关于现金流量管理的文献进行阐述，发现我国在现金流量方面的研究起步较晚，但外部世界对它的关注也逐渐增加，其发展也日趋成熟，不仅有量化讨论，也有定性分析。本文在研究过程中会立足于我国国情，对碧桂园集团现有的现金流量的财务报表进行财务分析，采用定量和定性相结合的方法，对企业的现金流进行了有关的财务管理指标。论文的结构及主要内容第一章介绍了本文的研究意义、研究现状和研究的方法。第一章为选题背景（意义）、研究现状（内容）以及研究方法。第二章介绍了财务分析相关概念以及理论基础。第三章是对碧桂园集团的情况进行介绍，同时提供了碧桂园集团近年来财务报表中的重要数据。第四章对碧桂园的偿债能力、盈利能力以及营运能力进行分析。第五张章主要是碧桂园集团分析的结论的以及对碧桂园集团提出的相关管理意见。论文研究方法本文以碧桂园为例，对碧桂园的财务状况进行了较为全面的分析。以碧桂园集团2017-2021年五年的财务报告为依据，采用数据分析法、文献资料法等方法，通过对碧桂园公司最近的现金流量数据及相关数据的分析，揭示其经营活动的本质。重点对碧桂园集团的偿债能力、支付能力、盈利能力等方面进行分析，通过对碧桂园集团财务状况的分析，为管理层制定经济政策、强化资本管理、实现公司长期健康发展等战略目标。相关概念及理论基础现金流量表的概念及主要功能现金流量表的概念现金流量表是一种反映企业经营活动、投资活动和筹资活动在一定时期对资金和资金的重要性的一种会计报告根据企业经营目标，企业可以分为经营、投资和融资三大类别（李秉成，2006）。现金流量表的产生是为了可以反映出公司在财务报表中各项指标对公司现金流量的作用，按其使用目的将其分为经营、投资和融资三大类。现金流量表可以反映出企业在财务管理方面存在的问题,给予科学的财务预测（李梦，2020）。现金流量表的主要功能（1）解释现金流入和流出的原因。一段时期内的现金结余与现金状况的增减状况可以通过现金流量表所折射。现金流量由以下几部分构成，分别是经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。它可以告诉使用者现金从哪里来，以及它在资产负债表和损益表中无法提供的使用方式。（2）分析净利润和现金流量间的不同。现金流量表最重要的功能在于它具有洞察力。从财务报告中得到的数据，可以对企业的净利润与对应的现金流进行对比。利润是通过计算得到的，所以，公司的现金与利润之间的差额就可以用来衡量。（3）分析财务状况和经营结果的可靠性。资产负债表无法反映出金融变动的缘由，也无法解释它们为公司带来了多少资金和所使用的资金;利润表仅反映利润的组成，无法反映经营活动、投资活动和融资活动为公司提供的资金和支出，利润表不能反映所有项目的投资活动和筹资活动。（4）分析判断企业的偿债能力和分红能力。企业经营的目的是盈利。人们常常通过利润来判断公司的当前的盈利状况。盈利部分是指公司有足够的现金偿付能力。有些公司在财政上遇到了麻烦，尽管它们在损益表中获利丰厚，但却有不能还清的负债。还有其他公司，即便其运营状况在其损益表中表现不佳，但它们仍有偿还能力。从现金流量表中可以看出公司的资金流向，通过财务报表的数据，可以对企业的债务情况进行分析和评价（王青青，2015）。现金流量表的财务分析以及理论基础偿债能力分析企业是否有能力偿还债务代表着企业财务状况的好坏（廖美红，2014）。它是指企业根据合同规定偿付其所欠的款项，在对公司的偿债能力进行评估时，应当把当前的资金投入作为主要考虑因素，在确认是否能够达到公司的生产经营需求后，再考虑是否具备偿付所欠款项的条件。公司应用流动资金来偿还流动债务的能力就是短期偿债能力，而衡量公司短期偿债能力的标准是流动比率和速动比率（和立江，2020）。前者表明公司的短期债务偿还能力，指数高则表明企业有偿还债务的实力，但也不应超过一定程度。若很高，则表示公司无法充分使用资本，从而会对公司获利产生一定的负面效应。速动比率是企业的现金流对流动资产的比例。衡量一家公司的短期债务的能力，其流动率越高，则其流动性越弱，其短期债务偿还能力越弱。公司的长期债务与公司的资产、债务比例之间存在密切的关联，特别是公司的资本构成、盈利水平。长期以来，债权人对其债权的偿还能力非常重视，以判断其债权的安全。资产负债比率是企业的长远债务偿还能力的一个重要标志（乌丽雅斯，2015）。资产负债率是一种负债与总资产的比率，可以用来评价一个公司的资本是否能够进行融资的能力资产负债率愈小，则表示通过债务取得的资本愈少，而公司的资本使用愈薄弱；企业的资产和债务水平愈高，其资本愈多，其风险愈大。所以，公司的资产负债率应该是一种保证，它可以反映出公司的资本与所有者的权益。营运能力分析营运能力是指在公司某一个特定的时期内，所能获取利润的能力。对企业进行营运能力分析有助于优化企业资产结构（黄海燕，2021）。从某种程度上讲，一个企业在某一段时间的经营状况，通过对其经营能力的分析，就可以了解经营状况。本文选择了存货周转率和总资产周转率为评价指标来分析企业。存货周转率是指一个公司在特定时期内，其主要产品的成本与总资产的平均值，是一种反映公司库存和销售能力的综合指标。一般来说，库存周转率越高越好，说明公司此时也拥有较大的周转率以及较小的资本占用程度。较低的库存占有程度会降低库存的风险，从而提高公司的流动性和资本利用率。总资产的周转率是指公司的主要业务收入与总资产的比例。能反映企业整体的资产利用率。这一高周转率，说明公司的总资产运营效率很高，所获得的收益较多；这一周转率较低，意味着总资产运营效率低下，所获得的收益较少，从而对公司的赢利产生一定的影响。盈利能力分析盈利能力是指公司在经营过程中所取得的利润、投资者所取得的投资收入和债权人所取得的利益。利润的多少是企业资产、业务获取资金的能力（李慧惠，2016）。所以，无论是投资人或债务人，对此都十分重视，许多指标可反映企业盈利情况，本文通过销售毛利率、总资产净利率来进行分析。总利润与总收益的比就是销售毛利率，毛利就等于收入减成本。毛利率是企业经营业绩的基础，高毛利可以实现企业的盈利。（2）公司的净收入与资本总额之比率即为资本总额之比率。这个指数反映了利用全部财产所得的利益，也就是，每占有1元的资产，就可以得到多少元的利润。指数愈高，说明公司的投入和输出愈高，公司的费用和支出的经营状况愈好。这表明这家公司经营情况很好。本章小结房地产行业由于项目的开发周期较长，从项目的批地到销售，都需要大量的资金来支撑，所以对房地产企业的现金流量表进行财务分析是非常必要的。本文从碧桂园集团的短期偿债能力和长期偿债能力两个方面来分析其偿债能力。以碧桂园集团的经营能力为例，从库存周转率和总资产周转率两个角度进行分析。而在分析盈利能力时选取了销售毛利率以及净资产净利率这两个指标，前者是通过计算销售收入中的比较利润比例来确定的，而后者则是在资产中进行比较的。碧桂园集团基本情况公司简介碧桂园是集建筑、装饰、物业、酒店开发、管理、教育为一体的综合性公司。是中国最大的地产公司的其中一位。是一家具有国家一级建筑企业，物业管理公司，创建于一九九二年碧桂园，秉承“用心建设，关爱居民，服务社会，服务社会”的宗旨。公司以“回馈社区”为经营宗旨，在地产行业中获得了辉煌的业绩。公司于2019年四月十二日与苏宁签订了一系列的全国性商务物业项目。碧桂园主席杨国强在2020年初提议，以以地产为核心，发展机器人机器人，现代农业，机器人餐厅等高新技术企业。碧桂园是中国城市发展的先锋，其项目大都集中在具有发展潜力的区域，实行一体化的发展。碧桂园是以优质产品、完善设施、国内最好的服务来吸引客源。碧桂园集团主要财务资料财务报表能全方位反映公司的财务情况和现金流动状况。企业通过对财务报表的分析可以评估测算企业的未来发展趋势,能够帮助企业作出更优质的经营决策（刘洋，2021）。下文提供的碧桂园集团近年来的财务报表中的重要数据，作为财务分析的依据。表3-1资产负债表摘要报表日期20172018201920202021非流动资产1817.54亿2299.44亿2756.35亿2736.56亿2344.28亿流动资产8679.15亿1.40万亿1.63万亿1.74万亿1.7万亿流动负债7695.37亿1.22万亿1.40万亿1.49万亿1.38万亿存货42.51亿88.22亿117.81亿109.07亿96.89亿应收账款2705.41亿4263.97亿4381.95亿4109.37亿4067.98亿现金及等价物1370.84亿2283.43亿2489.85亿1671.53亿1469.54亿其他资产157.38亿170.94亿240.20亿219.60亿235.02亿总负债9330.57亿1.46万亿1.69万亿1.76万亿1.65万亿股东权益936.71亿1213.30亿1519.39亿1751.05亿1987.36亿表3-2利润表摘要报表日期20172018201920202021营业收入2269.80亿3790.79亿4859.08亿4628.56亿5230.64亿毛利587.85亿1024.76亿1266.37亿1009.05亿927.82亿税前利润465.22亿795.63亿989.39亿855.29亿689.49亿净利润287.52亿485.42亿612.02亿541.18亿409.82亿表3-3现金流量表摘要报表日期20172018201920202021经营活动产生现金流432.04亿763.02亿939.95亿739.23亿639.59亿投资活动产生现金流-443.85亿-122.69亿190.94亿-59.17亿-180.45亿融资活动产生现金流728.22亿738.32亿252.57亿-541.36亿-128.04亿期初现金及现金等价物846.47亿1370.84亿2283.43亿2489.95亿1671.53亿现金及现金等价物净增加额525.21亿909.44亿208.32亿-816.84亿-200.91亿期末现金及现金等价物1370.84亿2283.43亿2489.85亿1671.53亿1469.54亿碧桂园集团财务指标分析偿债能力分析企业的偿债能力在静态上是以企业自身的财产来偿付公司的债务；动态地讲，就是通过公司的资金和收益来还贷，而公司的资金支付和还款的能力直接影响到公司能否继续发展。本文从两个方面来剖析碧桂园目前的债务情况，并提出了碧桂园目前债务规模比较大，必须强化金融监管。短期偿债能力分析短期偿债能力是公司在短期内偿付其负债的能力，用流动比率和速动比率进行分析。前者是流动资产比流动负债，比例越高，企业短期偿债能力越强。一般认为，二者分别为2和1时，是比较理想的指标数值，但是房地产行业开发的周期长，无论是在项目的哪个阶段都需要大量的现金，因此在房产行业中流动比率一般在1.1左右速动比率一般在0.63左右。这个比例不能高，也不能太低，要保持在一个稳定的区间，如果比例高了，就意味着有很多未动用的闲置资金，而且资金利用率很低，这就意味着公司的长期发展不会很好；如果利率偏低，则表示公司无力偿付短期债务，而债务人面临更大的风险，从而影响公司的运营。表4-1碧桂园集团短期偿债能力指标年份20172018201920202021流动比率1.121.141.161.161.24速动比率0.610.590.540.430.47图4-1碧桂园集团偿债能力变化折线图如表4-1图4-1所示在2017年到2021年之间，碧桂园集团的流动比率都基本稳定在1.2左右，而且呈现逐年上升的趋势，而速动比率则略有波动，基本处于下降的趋势。结合我国目前房地产行业的情形，近年来受疫情影响以及国家政策宏观调控房地产行业竞争压力较大但是仍然属于民生工程是大部分人民生活的“刚需”，而碧桂园集团近年来的流动比率维持在1.1以上，领先于大多数的房地产企业说明公司有较高的短期偿债能力。碧桂园集团2017年到2021年这五年间的速动比率基本都在下降，低于行业的平均水平尤其是2020年以及2021年来到了跌破了0.5，说明存货变现能力较低房地产行业不景气。综合考虑流动比率与速动比率应当引起碧桂园集团适当的重视，确保企业有较好的短期偿还债务的能力，避免财务风险的发生。长期偿债能力分析长期偿债能力是指公司是否能够以其所有的资产来偿付公司的长期负债，本文从资产负债率分析企业的长期债务能力。资产负债率是一家公司的总资产与负债之比，此比率越高则表示公司无力偿债，同样如果指标过低，说明企业没有充分的利用借入资金。在面对债权人时，该项指标越低说明风险越小债权人越有保障，在面对经营者时该项指标较低说明企业畏缩不前，没有利用好债权人的资本。企业应该全方面考虑，权衡利弊，做出正确、科学的选择，降低财务风险。表4-2碧桂园集团资产负债率指标年份20172018201920202021总资产负债率88.8989.3688.5487.2584.57图4-2碧桂园2017年到2021年资产负债率变化折线图碧桂园集团2017年到2021年这五年间的碧桂园集团的资产负债率基本呈下降趋势，表明其长期偿债能力正在逐步恢复，但是资产负债率较高，说明碧桂园集团近些年充分利用了企业财务杠杆，发展较为激进。较高的资产负债率也反映了碧桂园集团长期偿债能力较弱，对于企业利用债权人资本会有影响。营运能力分析公司运营能力是指公司经理的工作水平和公司的资源利用效益。下文选取了碧桂园集团近五年的存货周转率以及总资产周转率进行分析研究近五年来的营运能力。存货周转率是销售成本与平均存货之比，反映了存货的周转速度，这个速度越大，说明企业的营运能力良好；总资产周转率是主营业务收入比平均资产余额，周转的次数越多，说明天数越少，对资产的利用率高。表4-3碧桂园集团营运能力指标年份20172018201920202021存货周转率0.520.510.460.360.39总资产周转率0.270.280.270.230.26图4-3碧桂园集团营运能力变化折线图房地产行业对于存货周转率是比较看重的，因为较高存货周转率代表着所销售房屋受到大众的喜爱。碧桂园集团的存货周转率虽然是在不不断下降中，说明存货周转的速度正在下降，碧桂园集团的营运能力变差，总资产周转率呈现下降的态势，说明资产的利用效率正在下降，同样的营运能力也在变弱，但是在2021年存货周转率和总资产周转率已经有着回暖的迹象，而且且提升的数值较大表明碧桂园集团营运能力正在快速恢复当中。盈利能力分析盈公司实现利润的能力就是盈利能力，是最赚钱最直接的体现。企业盈利能力的分析有很多指标，本文选择最重要的销售毛利率和资产净利率进行分析，前者是利润与销售费用之比，而毛利率是公司是否能够盈利的基础，没有足够大的毛利率，公司便不能盈利；资产净利率是企业的资本使用效率、利润和投入、产出情况的综合体现，这个比例越高，说明公司的盈利能力和投入产出的程度就会越高。表4-4碧桂园集团盈利能力指标年份20172018201920202021销售毛利率25.9127.0326.0621.8017.74资产净利率3.53.623.462.762.07图4-4碧桂园集团盈利能录变化折线图如图，4-4碧桂园集团的销售毛利率和资产净利率这两项指标都基本呈现下降的趋势，尤其是在2020年和2021年两项指标下降的程度都较大，受到了此次全球性的疫情的影响。销售毛利率就是销售收入减去销售成本再除以销售收入，而碧桂园集团近年来的销售毛利率在不断下降，说明碧桂园的盈利能力正在走下坡路。净利率指的是净利润对资产的比率，比率越高，代表公司的利润就越高。也可以反映出企业是否处于良好的经营状态，碧桂园集团的资产净利率也在呈逐年下降的态势，这是整个房地产行业所处的大环境所造就的。研究结论以及建议研究结论本文从碧桂园集团五年来的财务状况出发，对碧桂园的偿债能力、营运能力、盈利能力等进行了实证分析，并得出如下结论：偿债能力偏低，需要加强财务管理避免财务风险碧桂园的流动比率和流动比率都在下降，这意味着碧桂园的短期债务能力在不断的下降，同时资产负债率也在逐渐的降低，但是近几年来都碧桂园资产负债率都在80%以上，说明企业对外负债很多。充分利用了财务杠杆，可以加速企业的发展，但是也要注意所带来的弊端避免财务风险的发生。营运能力下降，正在恢复中碧桂园集团的存货周转率和总资产周转率在2017年到2020年之间都是总体呈现下降的态势，但在2021都有回暖的迹象。存货周转率，是碧桂园进行流量分析比较看重的一个指标，碧桂园集团的存货周转率在前四年的不断的下降说明存货周转速度变慢以及营运能力的下降，碧桂园集团要把握机会，及时推陈出新。销售毛利率较低，盈利能力不足分析碧桂园集团近五年的销售毛利率与资产净利率都在处于下降的态势，尤其是2020年与2021年下降幅度较大，虽然与房地产行业所处的大环境以及疫情突然来袭离不开关系，但是仍然要逆水行舟，提高盈利能力。相关管理的建议合理优化负债的比例，提高强企业的偿债能力在上文的资料中可以看出，碧桂园集团在最近这五年的资产负债率一直在80%以上，处于一个比较高的水平，而流动比率与速动比率也表明碧桂园集团的短期偿债能力有所下降。在房地产行业未来前景不明确的前提下，碧桂园集团应该适当的减少负债的比例，以提高企业的偿债能力防止财务风险的发生，保证企业可以健康长远的发展。加快存货周转速度，增强营运能力在设立新项目之前进行充分的市场调研，因地制宜的实行规划，迎合当地市场需求，在项目施工后合理安排施工进度，与同行业错峰竣工。在同行业竞争压力较大的情况下，不仅要严格把控商品房的质量，还要凸显碧桂园集团的软实力，相应的配套的设施以及碧桂园闻名的“五星级酒店服务”都是吸引购房者的焦点，在当下有不少房地产企业与互联网公司强强联合不仅可以拓宽商品房的销售渠道而且可以提高企业的知名，同时可以方便购房者在网络上随时随地了解商品房信息，借此提高购房成交率，完善商品房销售的手段，可以从根本上提高存货周转的速度，从而增强碧桂园的营运能力