高档小区物业投标书

投标函致：山东**地产依据贵方为****前期物业治理工程招标的投标邀请，签字代表刘刚法人代表经正式授权并代表投标人****物业治理提交招标文件要求的文件资料。据此函，签字代表公布同意如下：1、所附投标书中载明的各项承诺。2、投标人将按招标文件的规定和中标与现贵方签订的合同担当责任和义务。3、投标人已具体审查全部招标文件，包括有关补充材料〔如有〕。我们完全理解并同意放弃对这方面有不明误解的权力。4、假如在规定的开标时刻后，投标人在投标有效期内撤回投标，同意同意投标保证金将被贵方没收的后果。5、投标人同意提供按照贵方可能要求能与其投标有关的一切数据或资料。6、与本投标有关的一切正式往来信函请寄：地址:****大街153号电话：传真：电子函件:投标人代表签字：投标人名称：****物业治理日期:二 OO九年十月十日投标承诺书致：山东**房产关于贵方09年9月18日****前期物业治理工程的投标邀请，本签字人情愿参加投标，提供招标文件中规定的**前期物业治理效劳并证实提交的以下文件和讲明是正确的，真实的。一、由治理部门签发的我方工商营业执照、资质等级证书复印件各一份。二、其它能使招标者满足的资格证实文件。三、本签字人确认资格文件中的讲明是真实的、正确的。单位名称和地址：授权签署本资格文件人：名称：****物业治理签字：地址：****大街153号南邻签字人姓名、职务：传真：0538—**刘刚法人代表邮编：271000：0538-**企业简介**物业治理成立于2004年5月，资质等级三级，注册资金50万元，配置专职治理和技术人员13人，其中具有中级职称的5人，并取得相应的职业资格证书，公司现有职员102人，同时为中国联合网络通信**分公司大楼、青年路通信大楼及网吧，**移公司通信大楼提供物业效劳。五年多来，我公司恪守职业道德，守法经营，诚信经营，重合同，守信誉。即有应对物业市场变化的时效策略，又有可持续开展的长远规划，公司的治理水平和效劳水平逐年提高，使得公司始终在一条健康、有序、稳定的轨道上开展。物业治理企业，是市场环境下的经营实体，企业组织经营，必须通过细致的分工合作，才能实现经营目标。每个岗位的从业人员，均为企业的组成局部，都担当着相应的责任和义务，从业人员的工作态度和效劳质量，不仅为物业治理企业所重视，更要紧的是，直截了当关系到业主的外部形象和切身利益，物业效劳合同订立生效，业主有权享受物业治理企业提供的约定效劳。物业治理效劳的内容繁杂，具有较高的综合性。因此，要求物业治理的从业人员，不仅要牢固树立：“业主至上，信誉第一〞的效劳理念，还要具备多方面的知识技能，以保证物业资产在高质量效劳中得到保值、增值，这也确实是基本合约双方的共同目标所在。正是由于我公司始终恪守诚信为本的职业道德，守法经营、诚信经营，始终坚持以人为本的治理理念和业主至上的效劳理念，始终追求标准化、标准化的治理模式。历经五年多的开展，我公司的综合实力，信誉度以及全体职员的道德理念，效劳技能，效劳水平等综合素养，都得以较快、较大的提升。积存了较为丰富的物业治理经验。全体职员，团结友爱，同心同德，尽职尽责，不管是秩序维护工作，依然环境清洁，园艺养护工作，均未发生重大责任事故，到达了为业主提供整洁、舒适、文明、平安工作、生活环境的目标和要求。五年多的效劳工作，得到了业主的确信和赞许。****物业治理治理理念和目标**小区占地面积28215平方米，建筑面积31129平方米，硬化道路3552平方米，绿化用地13979平方米，建有健身广场一处，建有7栋多层房屋、住宅和1栋物业治理用房。依据**小区物业的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施设备及该物业的使用性质特点，我们公司将本着使该物业保值增值的治理原那么，积极倡导“业主至上，满足为本，诚信守誉〞的效劳理念，以与时具进的时代意识，全方位的构思效劳业主，使业主在我们的效劳中充分享受到舒适，宁静祥和的生活。以?全国物业治理示范住宅小区标准?一级标准为我们的治理效劳定位，全力为**小区营造出平安、整洁、美丽、和谐、高度表达现代文明的居住环境。治理效劳目标是：一、治安治理、保安只实行24小时值班，确保业主和住户生命财产平安，小区内实行出进治理，严格操纵外来人员。二、清洁治理：实行专职保洁人员责任制，保证小区内24小时洁净、卫生、整洁。三、车辆治理：车辆凭证出进，对业主车辆实行登记发证治理，无卡无证车辆禁止驶出车场或小区外，外来车辆未经许可不得进进小区。四、水电维修治理：实行24小时值班。业主遇有咨询题，随喊随到；保证供电、供水、供气及通讯、电视设施设备运作正常，五、绿化治理：定时定期对花草树木实施浇灌、打药、施胖、随时除草、修剪、维护，维持花草树木繁茂美瞧。六、住户投诉：虚心同意业主的批判和建议，不断革新工作，提高治理水平和效劳质量，随时把握各项工作的进程完成情况。七、职员培训：定期对治理人员，效劳人员进行业务培训，不断提高职员的治理水平，效劳技能，加深职员的思想教育，深化职员的“业主至上，满足为本，诚信守誉〞的效劳理念。治理机构运作方式**物业治理公司治理架构总总经理品品质治理部财务治理部总经理办公室企业开展部各各工程治理处由此图可讲明，公司采纳了总经理全权责任制的垂直指挥职能与专职能部门的专业职能相结合的治理架构，既保证了公司一把手对各部门的直截了当指挥，充分把握全局情况，把握主方向，正确决策，以能够放手授权给各部门往协调具体工作的执行，而作为基层作业层的各项治理处，那么能够在各职能部门的指导，监控和考核下依照明确的目标和要求开展工作。在实际工作中，公司特不重视各类有效会议的召集，如召集各工程经理每月一次的上个月工作质量分析会；各职能部门每周一次晨会等。会上，反响情况，汇报工作，讨论咨询题制定，革新工作的措施；会下，监督检查，了解情况，收集信息，随时把握公司正常运行二脉搏，确保各项规章制度的落实到位。向治理要效益，是公司做好物业治理工作的全然动身点，也是公司生存和开展客瞧要求。公司要走向社会，拓展市场，就要适应社会，融进市场，以市场机制来调节我们的行为，不断修正我们治理方式和策略，最大限度地猎取经济效益，社会效益和环境效益。公司通过多年的开展探究，逐步总结出许多成功的治理经验。其中我们特不注重人的治理。治理中，始终坚持以人为本的治理理念。作为效劳行业，我们特不清晰，只有善待自己的职员，职员才会善待客户，先有微笑的职员才有微笑的客户，就此，公司经常教育各级治理者，谁无视了职员，谁就不可能拥有真正支持的职员，也就非常难拥有客户，因为职员是联系公司和客户的桥梁。第二节内部治理架构及机构设置**小区治理处**小区治理处金腾物业金腾物业治理公司治理治理处经理维修部保维修部保安部绿化部保洁部主管保安员园艺工保洁员主管主管保安员园艺工保洁员主管技术员主管由此图可得知，**小区治理处采取公司领导下的治理处经理负责制，各项工作的安排及临时任务的逐级下达，自下而上，一级对上一级负责。在内部治理上，采取是将治理活动的治理手段构成一个连环封闭回路的运作机制。如如下面图：指挥机构指挥机构治理处经理筹划机构经理助理执行机构各主管专业人员监督机构信息反响渠道在具体运作中，治理处经理是指挥者，同时又是治理检查者，各项指令下达后，筹划执行机构开始运作。执行过程中的反响渠道，待经理做出判定、校正、总结后，从中发觉治理之中存在的咨询题，并及时加以纠正，做到有部署，有检查，有总结，从而使内部治理中心各层面得到有效操纵，保证了内部治理的有效性。治理制度及考核方法一、公共制度全体职员均为公司物业辖区的治理人员，不管其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。〔一〕职员守那么1、遵守国家政策、法令、法规，讲究职业道德，遵守公司与各物管处一切规章制度，严守公司及用户机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。2、如实填写各类人事档案，提供有效证件，不得有隐瞒或假造行为。3、按照公司与各物管处培训制度的要求同意业务指导、各类培训及考核制度。4、严格遵守劳动纪律，按质量标准要求展开工作。5、服从领导、服从指挥、团结同志、互帮互助、按时按质完成各项工作任务。6、保卫公物及公用设施，自觉维护和维持环境卫生。7、仪容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。8、勤俭办公，节约用水、电、气，杜尽一切白费现象。9、关怀公司事务、主动提出合理化建议，发扬团结奉献创新的精神，为公司与各物管处作奉献。〔二〕接待来信来访来电投诉制度为了实现“治理无盲点，效劳无挑剔，业主无怨言〞的治理目标，不断完善治理体系，提高职员素养，不断革新效劳质量，严格认真对待业主(住户)反响的每一信息，特制定本制度：1、实行“首咨询责任制〞，公司每一位职员，不管其部门分工，均有义务同意业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主(住户)反响的咨询题当场予以接待，而后转告相应部门。2、每一位职员都有责任收集来自业主(住户)关于小区治理的瞧法、建议、意见等。3、公司职员接听所有来电时，第一句必须为：“您好，**物业〞。4、受理投诉时，必须热情接待，主动询咨询，面带微笑，不得推诿、无理拒尽，并做到一视同仁。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作，积极同市政有关部门办理交涉，尽早为业主排忧解难，决不答应推托了事。8、职员应认真做好本职工作，积极为业主提供满足治理效劳，减少投诉，把矛盾消灭在投诉之前。9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的咨询题，应组织有关部门进行深进探讨并寻出解决方法，防止重复发生。10、对投诉要记录，投诉资料要存档。〔三〕治理人员文明效劳标准1、热爱本职工作，努力学习治理技术，提高治理水平，树立“业主至上，效劳第一〞理念。2、上班时刻统一着装，佩戴工作牌，维持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅瞧的举止。3、主动一直访客人咨询好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提咨询把握适度。4、工作中坚持原那么，秉公办事，不徇私情，自觉反抗不正之风，严守法纪，不以权谋私。5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完本钞票职工作。6、对业主应热情，遇个不业主无理言行时，做到耐心讲服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。7、认真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批判、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不答应有打击报复的现象发生。〔四〕职员文明效劳要求1、热爱本职工作：①要树立干好效劳工作的职业志向，热爱本职工作。②刻苦学习，不断完善和提高治理和专业技术水平。③待业主如亲人，热情效劳，尽职尽责做好工作。2、文明治理：①仪态端庄：衣着装扮端庄、整洁，给业主有一个美的感受，使人感到亲切、和气。②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭正确，务必做到“四个不讲〞即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讥讽讥讽话、不讲与治理无关的闲话〞。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。③动热情：在效劳过程中要做到：“三个一样〞即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样〞。④优质效劳：对业主负责确实是基本对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民效劳。⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位职员应有的工作作风，也是我们经营治理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。〔五〕职员廉洁工作制度1、在工作中坚持原那么，秉公办事，不徇私情。2、自觉反抗不正之风，严守法纪。3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的廉价。4、不在上班时咨询干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和谈天等。5、业余时刻，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。6、不乱收费或收费不开收据。7、不利用工作的特殊性质，对流淌、外来人员进行敲诈勒索。8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。9、维护公司利益，遵守公司机密。10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身白好。13、节约用水、用电，不白费公司用品，坚持勤俭节约。14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠效劳和物价。15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。〔六〕对外效劳工作治理制度1、思想面貌：细心、周到，要表达本公司高尚的精神面貌。2、上班纪律：上班时刻依据公司工作安排，天天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便同意业主、住户监督。3、效劳质量：依据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满足。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发觉，立即作辞退处理，情节严峻者还将追究法律责任。4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。6、凡业主、住户付给效劳费一律交公司，并开具发票，假设私自收取小费者，一经发觉，扣工资或奖金，情节严峻者作辞退处理。〔七〕鼓舞职员和业主参与治理制度1、为了革新效劳质量，提高工作效率，公司鼓舞各级职员和业主、住户提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。2、职员和业主、住户的建议范围包括物业治理方法和手段，革新效劳质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直截了当递交公司经理或上级主管领导。3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。4、合理化建议试行期依据具体情况分不定为15天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不经试行期直截了当奖励建议人。5、奖励等级分300元、200元、100元、50元、30元五个等级，考评结束后立即发放，并记进职员档案。6、职员的合理化建议记录为职员晋级、年终评选和奖励的重要依据，屡次提出优质合理化建议的职员将被晋升擢升或给予特殊奖励。小区治理处经理职责在总经理直截了当领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责工程部的日常事务和治理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高效劳质量，落实奖惩制度；2、安排和调整本部门人职员作，负责制定本部门的工作方案，并组织编写治理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神。4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及治理职员作情况并进行考核，按?职员手册?的要求抓好治理；5、熟悉国家有关法规和物业治理规定，把握各业主情况，检查督促各责任区治理的实际操作；6、随时把握租金、治理费、水电费等交纳情况，及时做好物业治理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断革新效劳质量；7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作方案；．8、加强各班的团结合作，树立整体思想，紧密与其他部门的联系，互相沟通、协调；9、认真完成公司交给的其他任务。三、内部治理职责〔一〕保安主管岗位职责1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；3、负责填写?值班记录?，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；4、按照保安部(队)制定的培训方案搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素养和业务水平，能及时解决当班时刻内的各种突发事件。5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实平安措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和把握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成公司下达的其他任务。〔二〕保安员岗位职责1、门岗①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；②维持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；③负责做好大宗物品出物业辖区的治理工作，对住户装修人员及装修物品的出进进行治理，制止闲杂人员随意进进物业辖区；④负责做好对机动车辆的出进治理和收费工作。⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。⑦负责答复解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的咨询题；⑧对任何有损物业辖区物业治理的行为，及时进行奉劝和制止。2、巡逻岗①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安平安，秩序井然；③熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发觉咨询题及时处理；④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，把握防火自救知识；⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保沽情况，发觉设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业治理的行为，及时进行奉劝和制止；⑥加强对物业辖区的机动车辆治理，维持车辆停放秩序；⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素养。〔三〕监控值班员岗位职责1、严密监视保安对象的各种情况，发觉可疑或不平安迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或向队长报告，且随时汇报变动情况直到咨询题处理完毕。2、熟悉所治理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修：3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；4、负责设备的日常巡视、情况记录；5、维持机房洁净、整洁；做好交接班工作。〔四〕维修人员岗位职责1、执行公司决定，服从治理、遵守纪律，树立良好的效劳意识：2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向：3、严格遵守效劳内容与效劳标准，及时受理业主提出的各种报修；4、积极为业主提供多项便民效劳，并做到效劳周到、热情、标准，无投诉；5、工作时刻按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保平安，预防意外事故的发生；6、工作完毕及时清理施工现场杂物，效劳过程须请业主签字认可；7、保卫工具，杜尽白费，按规定领用工具和维修材料。8、负责对共用部位设施的巡视和保养。9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的方案编制。〔五〕水热工职责岗位名称水热工所属部门工程治理部直截了当上级设备主管直截了当下级任职资格1、学历、专业知识中专及以上学历，热通或给排水相关专业毕业2、工作经验1年以上给排水、热通等相关工作经验，具有相关资格上岗证书3、业务了解范围熟悉和遵守有关给排水及热通专业国家标准、技术标准，熟悉把握所管瞎围设备、设施运行、维修的相关知识及辖区内供热水、给排水系统；了解房屋建筑采热系统等的原理及构造工作职责职责细分1、给排水设备、设施的运行治理〔1〕定期对辖区内的给排水设备以及在供热期间对采、供热设备进行检查〔2〕确保平衡水箱、生活水箱清洁、无滴漏，污水坑排污畅通，保证各项设备、设施正常运行〔3〕认真填写检查记录，发觉咨询题及时向主管汇报，并提出解决方案2、给排水设备、设施的定期保养〔1〕依照公司的相关制度对辖区内的给排水设备进行日常保养，保证水、气、上下水畅通〔2〕给排水设备、设施出现故障需立即采取措施，并填写设备、设施维护保养记录3、业主供热、给排水设备的维护〔1〕依据公司制度规定及工作流程，同意工作分派后在预定时刻内准时到达业主家中〔2〕在最短的时刻内排除业主供热、给排水设备障碍，并做好维修场地的清洁4、其他工作〔1〕负责所有设备、工具的保管、保养和维护〔2〕负责水热相关资料的搜集、整理和保管六、电工职责岗位名称电工所属部门工程治理部直截了当上级设备主管直截了当下级任职资格1、学历、专业知识中专及以上学历，电气、自动化操纵等相关专业2、工作经验1年以上电工相关工作经验，持有中级电工上岗证3、业务了解范围了解强弱电的全然知识，精通电路构造；把握电路操作规程；了解工程治理部工作职责、工作流程和业务范围；了解国家有关电气工程治理法规、政策，了解民用供电标准和标准等工作职责职责细分1、电路系统、电气设备运行治理〔1〕依据公司相关操作标准要求对辖区内的电气设备、电路管线等进行检查、维修〔2〕监督各仪表的工作情况，正确抄录各项运行数据并认真填写报表〔3〕发觉咨询题及时向工程主管汇报，确保各种电力设备运转正常，确保用电平安2、为业主电力故障提供维修效劳〔1〕依照公司的相关制度及工作流程，在约定的时刻内上门为业主提供电力故障维修效劳，快速查寻故障缘故，排除故障〔2〕认真填写维修记录单，并协助业主做好维修后的清洁工作3、突发故障处理〔1〕辖区内电力设备、电路系统突发故障时要在最短的时刻内到达事故地点、及时排除故障，恢复正常供电〔2〕关于自己无法处理的故障，及时向主管汇报，并协助主管开展工作，确保故障的及时排除4、电力设备定期保养〔1〕依据相关电力设备运行标准和公司相关规定，定期对电力设备和电路运行的总体状况进行检查和评估〔2〕编写评估报告，报设备主管并经上级领导审批〔3〕关于老化及可能存在隐患的设备进行处理，防患于未然七、清卫工岗位职责1、遵守公司制定的各类规章制度和?职员手册?；2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并维持整洁；4、文明效劳，作风廉洁，拾金不昧；5、按照效劳内容和效劳标准对物业辖区进行清洁卫生清扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；7、对保洁范围内物业的异常情况及时向保安员或治理员汇报；8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时往除；9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。八、绿化工岗位职责1、遵守公司的规章制度和?职员手册?；2、服从公司领导和治理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证；3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4、对住户讲话和劝阻有损绿化的行为要热和有礼；5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化胖及其他用品，严格使用化胖和农药；6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；7、对花草树木定期培土、施胖、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上。8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9、对工作过程中发觉的物业辖区的异常隋况及时向保安或治理员汇报。四、治理制度〔一〕车辆治理制度为加强对出进、停放本小区的车辆的治理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产平安，特对出进、停放本小区的车辆作如下规定：l、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶进小区。2吨以上的卡车一律不得进进小区，特殊情况除外。2、本小区住户车辆进进小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。3、非本小区住户的车辆，进进大门时应主动向门卫出示证件，讲明进进缘故，符合进进条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进进小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时刻收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿(每卡30元)。4、进进本小区的货车，卸完物资后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。5、进出、停放车辆必须服从小区治理人员的治理。驶进小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得喊号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。6、治理人员必须坚持原那么，严格执行车辆出进、停放治理规定，发觉可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松治理，违者从严处理。〔二〕消防治理制度消防平安检查制度为标准物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：1、每月末及节日前，结合综合治理考评对物业辖区公共区域、设施进行平安检查；2、检查工作由公司组织，工程、保安、治理处主任参与；3、检查工程：①各部门(治理处)配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效；②房间所使用的电器是否符合平安规定；③设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。3、检查中发觉物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的咨询题，要立即查明缘故及时处理，不能立即解决的，由公司出具整改通知书，限期整改。〔三〕消防培训制度为贯彻落实“预防为主、防消结合〞的消防工作方针，特制定本制度。1、公司对在职职员的消防知识培训每年很多于一次；2、公司对新进职的员要的消防培训，培训率要到达100％；3、培训内容包括：①学习消防理论知识②熟悉使用常用灭火器材③开展消防综合演练4、公司每年至少对业主开展消防宣传教育培训，包括：①物业辖区防火的各种规定②消防应急通道的位置及紧急情况的疏散方法〔四〕灭火器治理规定1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用；2、保安部负责灭火器的治理工作；3、职员不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器；4、灭火器购同后，保安部应灭火器上贴明购进时刻或充气日期；5、在每次的消防检查中，要灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。〔五〕考勤制度为保证各项工作有序正常进行，全体职员必须严格遵守劳动纪律。1、按时上下班，不迟到、早退。当月发生三次迟到、早退的〔5分钟〕，予以警告一次；发生三次以上的，予以记过一次；屡犯不改的，予以解雇；迟到15分钟以上，无正当理由的，予以警告一次；发生三次的，予以记过一次；半年发生三次的，予以解雇。2、请事〔病〕假一和律凭事前本人的请假条，讲明理由，准假后执行，确有急事的能够后补，并按时消假。不请假或未得到准假和超假时未到岗位的，按旷工处理。3、各部门、班组负责人，依据工作需要及审批权限，合理安排请假人员及替班人员，不得发生空岗情况，如因安排不妥，妨碍工作，追究相关人员的责任。请假人员扣发的工资和替班要员的加班费，一天按岗位工资、绩效工资加综合补贴之和除以30天计算。4、审批权限：请假一天，由班长批准；请假二至三天，由主管批准；请假三天以上，由经理批准。〔六〕奖罚制度〔1〕奖励：嘉奖、记功、加薪或晋升。〔2〕处分：警告、记过、落薪或落职、解聘。〔3〕奖罚标准：分值为10元/分；嘉奖一次，奖励1分，警告一次，罚扣1分。记功一次，奖励3分。记过一次，罚扣3分。一年累计嘉奖三次，加记记功一次。一年累计记功三次，从下一个月始加薪20元1月。一年累计警告三次，加记记过一次。一年累计记过三次，从下一个月始落薪20元/月。不称职的落职或解聘。〔4〕符合以下条件之一者，可给予嘉奖、记功奖励；1、对提高公司信誉，工作成绩显著者；2、提出合理化建议，经实施有显著成效者。3、为保卫公司、职员和顾客生命财产平安，见义勇为者；4、发觉事故隐患，及时报告，并采取措施，防止重大事故发生者；5、拾金不昧，做好人好事事迹突出者；6、工作中积极主动、任劳任怨，受到一致好评者；7、月考核，得分第一者；8、其他应给予嘉奖、记功的行为。〔5〕符合以下条件之一者，可给予加薪、晋级：1、半年内月度考核评分有3次名列第一者；2、德、才兼备，有突出奉献者；〔6〕有以下行为之一者，可给予警告处分：1、工作中出工不出力，上班时刻私自处理个人事务者；2、拖延执行上级命令及时效制度，妨碍工作进度者；3、仪容不整，妨碍公司形象者；4、在办公室或公共场所发泄个人不满情绪，造成不良妨碍者；5、无故串岗、闲聊、乱丢果皮、纸屑、杂物者；6、未经主管领导同意私自调班、调修者；7、使用亵渎性或辱骂性语言者；8、其他不认真工作、不文明、不道德行为，须给予警告者。〔7〕有以下行为之一者，可给予记过处分：1、一年内给予警告处分三次者；2、违反标准作业规程，造成严峻不良后果者；3、未经许可出借公司财物者；4、辱骂同事或治理人员，情节严峻者；5、旷工一天者；6、成心白费公司财务者；7、擅自挪用公款1000元〔含〕以下者；8、其他违规、损害公司利益，须给予记过处分者。(8)有以下行为之一者，可给予落职、落薪处分：1、一年内记过三次者；2、治理不善者；3、屡次重复违反标准作业规程，给公司利益造成损害者；4、旷工2天者；5、考核评分连续三个月为末位者；6、私配办公室、效劳区钥匙者；7、工作消极、效劳态度差，遭客户合理投诉者；8、其他损害公司利益，严峻违反规章制度者。(9)有以下行为之一者，可予以解雇。解雇职员无须提早通知，不给予任何工资以外的任何经济补偿，给公司造成损失的，公司保留追究其相关责任的权利。1、赌博、吸毒、盗窃或参与其他违法活动，被依法追究刑事责任者；2、泄窃公司机密、贪污、挪用公款2000元以上者；3、在公司无理取闹、先动手打人者；4、造谣惑众，挑拨是非或以强暴手段唆使他人怠工或罢工，情节严峻者；5、利用工作之便，受贿、谋取私利者；’6、成心破坏公司设备、工具、原材料及重要文件者；7、疏于职守，给公司造成较大损失者；8、效劳态度恶劣，损害客户利益，严峻妨碍公司声誉者；9、对职员及其家属实施威胁、暴行者；10、其他严峻违反公司及相关法律、规定，须给予解雇者。(10)奖罚程序：由部门负责人向公司分管领导提出并核实后实施奖励、记功、警告、记过；晋升、加薪、落职、落薪、解雇的实施，报总经理审批。考评得分〔七〕绿化公共治理制度1、保卫广场院落内的草坪与其他绿植，不得随意践踏、攀折、采摘。2、不得随意将垃圾、杂物等丢弃在草坪或绿植中。3、任何车辆〔机动、非机动〕不得轧压草坪或停放在草坪中。〔八〕卫生保洁公共治理制度1、生活垃圾及杂物应分类投放在指定垃圾桶内，不得随意丢弃，堆放在楼梯、电梯厅等公共区域。2、维持公共区域的卫生整洁，应将果皮纸箱等投放于垃圾桶内。3、楼宇内、外墙等公共反域，均不得乱涂乱贴。〔九〕物业接管与验收治理〔1〕物业资料移交清单物业名称：物业位置：资料类不资料名称移交数量备注物业产权资料工程开发批准报告规划许可证投资许可证土地使用合同建筑开工许可证用地红线图综合竣工验收资料竣工图〔包括总平面布置图、建筑、结构、水热、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图建设工程竣工验收证书公共配套设施综合验收合格书供水合同供电协议书、许可证供气协议书、许可证有线电视合格证通信设施合格证电梯准用证施工设计资料全套设计图纸图纸会审通知单、设计变更通知单重要的施工会议纪要隐蔽工程验收记录……机电设备资料机电设备出厂合格证机电设备使用讲明书机电设备安装、调试报告设备保修卡、保修协议业主资料已购房的业主姓名、位置、面积、联系等已购房业主的付款情况或付款方式移交单位接收单位移交人接收人日期日期〔2〕物业工程移交记录表项目评价存在咨询题整改建议电气系统高、低压配电室要紧机电配电箱楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱防地接地系统其他空调系统中心空调机组冷冻机组水泵、换热器等设备地热系统热通管路系统公共区域热通用管井燃气设施管井公共区域燃气设施管井楼宇排气设施其他给排水系统公共区域生活用水管井蓄水箱〔池〕、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其他电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其他设备井道照明等井道门等电气操纵设备系统其他消防系统车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池〔箱〕消防电气操纵设备监控中心设备其他通信网络系统系统设备楼宇插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共播送/应急播送设备音响设备楼宇监控系统楼宇监控设备系统楼宇监控用的各种传感器等办公自动化系统办工自动化系统设备物业治理营运信息系统办公和效劳系统信息效劳系统智能卡治理体制系统工程计算机网络治理系统平安防范系统进侵报警系统电视监控系统出进口操纵系统电子巡更系统车库治理系统综合布线系统建筑群主干线建筑物主干线水平布线屋宇工作区布线楼宇土建工程1．主体结构地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2．外墙防水墙及墙面3．屋面保温隔热性能防水性能排水设施面层4．楼宇地面5．公共楼梯6．门窗玻璃7．卫生间防水8．其他〔3〕机电设备接管验收表楼宇名称：验收组人员：填写日期：设备名称数量安装位置型号及要紧技术参数现场实测技术性能及数据随机专用附件、工具名称、数量保修期终止时刻验收结论：验收人签名：移交单位接收单位移交人接收人移交日期接收日期备注1．大型设备可作更具体补充记录2．本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证〔4〕消防设施验收记录表施工单位验收区域抽查〔〕处，占〔〕%序号验收工程质量验收标准检验情况处理意见1资料〔1〕图纸及资料齐全〔2〕有产品合格证，铭牌清晰2烟感与温度〔1〕图纸规定安装烟感只，温感只〔2〕工作情况正常工作只不正常工作只3消防栓〔1〕设计数量只〔2〕安装位置符合设计要求〔3〕阀门安装及漏水情况〔4〕消防皮带、啧咀安放齐全〔5〕自动按钮安装情况〔6〕灭火器配备情况〔7〕立管、油漆，消防栓外瞧，安装质量情况实际安装只4喷淋系统〔1〕喷淋头设计数量共个〔2〕安装位置，间隔距离符合要求〔3〕楼层防火分区总阀，流量开关安装情况〔4〕末端放水阀门安装情况〔5〕管道安装、支架安装、漏水情况实际安装数量个5分区卷帘门〔1〕分区卷帘门安装位置符合图纸要求设计〔2〕设计安装卷帘门扇〔3〕楼层防火分区总阀，流量开关安装情况〔4〕末端放水阀门安装情况〔5〕管道安装、支架安装、漏水情况实际安装数量扇6手动报警钮〔1〕设计规定数量只〔2〕安装情况实际安装只7播送喇叭〔1〕设计安装数量只〔2〕安装及工作情况实际安装只8防排机械防排烟〔1〕设计排风口只〔2〕风管安装情况〔3〕设计防火阀只〔4〕防火阀动作情况〔5〕正压风口及风压测试情况实际安装风口只实际防火阀只9防火门〔1〕设计安装只〔2〕安装质量情况实际安装只检查结果及意见签字设计单位施工单位物业公司工程监理地产公司检收日期〔5〕商展单元验收交接表交接验收表编号：楼层单元验收日期验收移交内容数量状况遗漏及整改内容备注地台天花吊顶楼梯台阶及扶手墙面窗框个玻璃块各种门扇锁匙及把手把各种五金配件公共配电箱个单元内配电箱个灯盘个照明灯具个照明开关只风机盘管台空调送风口个空调回风口个空调新风口个风机盘管操纵器个电源插座个电视插座个插座个喷淋头个烟感个播送喇叭个消火栓箱个灭火器及灭火箱个碎玻璃报警按钮个应急指示灯个门牌及标牌块移交钥匙把移交其他物品单元内电表读数度单元内水表读数字验收交接单位代表签章日期〔6〕物业设备设施交接书序号交接工程型号规格数量接收意见处理结果确认12345678910111213……物业公司经办人签名：物业公司盖章：发展商经办人签名：开展商盖章：〔7〕物业接管验收治理标准模板**物业公司物业接管验收治理标准总那么第一条目的。为加强物业综合验收和交接治理，标准公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效操纵，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准，特制定本治理标准。第二条适用范围。本标准适用于公司所承接的物业治理工程的接管验收治理。第三条职责1．接到开展商竣工验收的通知报告后，公司领导负责组建物业接管验收小组，全面负责接管验收工作。2．接管验收小组的工作内容包括：负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料进行验收；按移交设备清单的要求对清单上的设备按规格型号、容量及设计要求进行验收；对设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收；对物业按运行系统验收，要紧验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。3．验收工作结束，由公司主管领导与开展商办理接管手续。接管验收程序第四条接管验收条件。物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格，同时附属设备已完全能够正常使用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业主进行以物业主体结构平安和满足使用功能为要紧内容的再检验。第五条接管验收程序规定1．验收小组依据开展商提供的竣工图纸按设计及施工要求编制验收方案和验收标准。2．验收小组依据验收方案、标准按专业分工进行预验收。3．在预验收过程中检查出未到达验收标准的楼宇、设施、设备提出书面整改报告返回开展商，由开展商督促施工单位进行整改。4．对在验收中未到达验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。5．对已进伙楼宇的验收，应成立业主委员会、原物业公司、我公司联合验收小组，除已进住房间无须验收外，其余验收程序相同于新楼宇接管验收程序。接管验收要点第六条在进行楼宇的实物验收时应注重：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。第七条设备的实物验收要符合以下几点。1．图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。2．要紧设备、设施的安装位置与安装质量符合。3．设备与连接整个系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。第八条对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应表格内。第九条移交档案、资料验收：依据验收计收提交档案、资料进行对比检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。第十条以上各项验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录，必须坚持合格一项接管一项的原那么，未经调试合格验收的不予签字接管，以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。验收中发觉咨询题的处理第十一条接管验收关于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小咨询题逐一列明，要求建设单位承诺在一定限期内整改。第十二条对验收中发觉的非结构性咨询题，验收组应在两天内提交开展商，在开展商整改完毕后另行复验，直至合格为止。第十三条对验收中发觉妨碍房屋结构或设备、设施使用平安的质量咨询题时，验收不通过。由建设单位采取有效措施进行整改合格要求后商定时刻再验收，并索取加固补强措施复验结果的记录予以保留。第十四条对不具备使用功能咨询题的处理〔如水、电未接通〕，工程部应督促开展商抓紧解决，符合验收条件后再行组织验收。附那么第十五条本制度自公布之日起生效，由总经理办公室负责解释。〔8〕接管验收资料治理规定模板物业接管验收资料治理规定总那么第一条目的。为标准所承接物业各方面资料的接管及保管工作，确保物业治理工作的顺利开展，特制定本规定。第二条本规定适用于公司所有承接物业工程验收资料的收集、接收、建档、保管工作。第三条职责范围。公司所承接的物业工程接管验收资料由验收小组进行收集整理，交公司行政部统一保管，同时该工程物业治理处留存以便开展物业治理工作。验收资料的收集第四条在接管验收时，物业公司应向开发商接收如下表所示的各项资料。接管验收的资料内容表资料类不要紧内容物业产权资料包括工程开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑施工许可证、用地红线图等综合竣工验收资料要紧包括竣工图〔包括总平面布置图、建筑、结构、水、热、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图〕、建设工程竣工验收证书、建设消防验收合格证、公共配套设施综合验收合格书、供水合同、供电协议书、供电许可证、有线电视合格证、通信设施合格证、电梯准用证施工设计资料地质报告书、全套设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知单、工程预决算报告书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录、沉落瞧测记录、其他可能会妨碍今后治理的原始记录等机电设备资料机电设备出厂合格证、机电设备使用讲明书〔要求中文〕、机电设备安装、调试报告、设备保修卡、保修协议等业主资料已购房的业主姓名、位置、面积、联系等，已购房业主的付款情况或付款方式第五条验收资料的收集，验收小组应按照以下程序进行。1．制订收集整理方案。由于接管验收应收集的资料数量大，因此接管验收小组必须制订资料收集方案，并反复检查方案应收集整理的资料是否有遗漏。2．深进现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要到物业现场，按方案收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案，做到自己内心有数，以便于在资料移交时，考察资料的正确性、真实性。3．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对比，必需相符才能够签字接管。假如不相符，出现资料不全、不正确或不真实等咨询题应责返开发商，并要求开发商补全。验收资料的整理存档第六条资料移交接管完以后，接管验收小组人员应对资料进行整理。第七条资料整理时应先搭建一个名目框架，然后依据名目内容将资料分类整理，回纳到各个名目下并进行装订，要对每一类资料进行命名，并在每一类的首页注明简要内容，以便于随时调用。第八条资料的表现形式可通过图表、照片等手段表现，使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的工程变得生动且美瞧，如小区分布图可用彩色图片加以美化；小区内的户型可用户型结构图加以表达；小区内不同户型的数量可用柱状图、砌饼图等图表表示；机电设备的调试报告数据可用柱状图、曲曲折折线图等加以表现；还有一些设备、设施无法用文字描述可直截了当用照片进行描述。第九条资料的存档。移交收集到的资料整理后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该物业治理处存档，以便于今后的小区治理。公司行政部、物业治理处应妥善保管各类资料，做好防潮、防虫等工作，同时做好借阅登记工作以免丧失。〔9〕物业接管验收工作方案模板**物业接管验收方案为保证××花园接管验收工作顺利进行，依据中华人民共和国建设部颁发的相关法律、法规的有关规定，本着维护业主利益、保证××花园房屋及公共设施合格率到达业主满足的原那么，按照该物业工程竣工验收进度，我公司定于200×年×月×日～200×年×月×日对××花园工程进行接管验收工作，具体方案如下，请领导指正。验收工程要紧是对××花园预交竣工工程分批分项进行接管验收，具体验收工程如下。1．交接验收房屋本体，按幢整体交接，每幢预交楼体室〔幢〕内各专业全部竣工。2．交接验收公共设备、设施，按系统整体交接。供水系统、系统、电视接收系统、宽带系统、排水系统、公共照明、道路、水景瞧等工程。3．交接验收园林绿化、天燃气设施、安防监控系统、消防系统、锅炉房及供热管道系统等工程。4．交接验收车库、会所、其他附属设施、一期园区总体规划等工程，同时交接验收政府部门制定的相关治理规定等。验收范围及内容各工程、各系统验收交接范围和内容如下表所示。**接管验收范围及内容讲明表验收工程验收的具体范围及内容各类资料移交工程工程验收的资料〔?竣工资料清单?〕给水设备的验收电源操纵箱、直饮水泵、水泵、给水管网以及相关设备、相关图纸排水设施的验收包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等卫生设备的验收包冷热水龙头、马桶、面盆、水龙头、其他附属性卫生设备厨房设备的验收包括洗菜盆、洗菜盆龙头、管道煤气、煤气灶具等以及讲明书供热设施的验收包括热力管网、开关室、各种阀门、设备讲明书、图纸、合格证等相关设备或资料供电设备的验收包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、高压柜、电力变压器、主电力电缆、发电机组、设备讲明书、图纸、合格证等相关设备或资料弱电系统的验收包括卫星地面站、电视天线系统、监控系统、安防系统及其设备讲明书空调系统的验收包括空调机组、风机盘管、循环泵、自控系统等燃气系统的验收包括管线、燃气表、气截门、设备讲明书、图纸、合格证等相关设备或资料系统的验收包括交换机线路、插座、设备讲明书、图纸、合格证等相关设备或资料土建工程的验收包括各类材料构成的墙面、地面、门窗、厨卫设施及其他各种室内外建筑配套设施消防设施的验收包括烟感、温感、喷淋头、消火栓、应急灯、警钟玻璃按钮、防火门、消防管道、操纵主机、联动柜、煤气管道、切断阀以及接合器、水龙带等相关设备的讲明书、图纸、合格证隐蔽工程的验收包括防水、预埋管线以及其图纸等各工程各专业的隐蔽工程电梯的验收包括电梯桥箱、曳引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备讲明书、图纸、合格证等相关设备或资料其他交接车库、会所、商业街、小区内等各种标识、公共设备、设施供方资料及市政供方资料协议交接，并对供方的保养维护期限、费用、保养效劳范围、负责人、联系等交接记录，对已产生的费用应经物业确认接管验收工作组织安排1．成立接管验收小组接管验收小组拟由以下人员组成：〔1〕组长一名〔可兼任〕，由××经理担任。〔2〕水热一名：负责水热专业验收，由工程部指派。〔3〕电气一名：负责电气专业验收，由工程部指派。〔4〕土建一名：负责结构、土建专业验收，由工程部指派。〔5〕文秘一名：负责房屋钥匙交接、记录及资料的汇总整理，由行政部指派。2．接管验收预备工作内容〔1〕正式接管验收前对接管验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。〔2〕结合实地模拟演练，每户型抽查5~6户，收集房屋普遍存在的咨询题，并作为正式验收时重点核查工程。〔3〕预备正式交接验收，具体内容包括如下。①编制?接管验收方案?。②熟悉?房屋交接验收标准?、?公共设备设施验收标准?。③制作?竣工资料清单?、?供方资料交接清单?。④明确?工程质量咨询题处理程序?等。3．接管验收流程。〔略〕4．验收检查方法讲明在此项接管验收工作中，接管验收小组应通过与设计图纸、验收标准、法律标准核对并以以下方式检验不合格项登记记录，反响至开发商——××房地产开发，并按照?返修流程?进行。对各项设备、设施等的具体检验方法如下表所示。验收检查方法讲明表检验工程验收检查方法运转设备、设施对其进行试运转，通过一瞧二听三摸查验，即瞧设备状态是否齐全良好、运转平稳；听是否有杂音、异声、噪音；摸设备温度是否超标。条件答应也可通过测量仪器检测静态设备逐台〔个〕或随机抽查现场检查试验，也可依据实际情况以交接方出具的合格证实为依据电气、电讯设施进行瞧测、检测工具检测和试送电运行检验，接线端子试紧固，空气开关试合闸等方法上下水设施进行通水试验，附件进行功能性试验房屋通过瞧测、丈量、工具检测等方式进行检验卫生间防水进行闭水试验，厨卫设施进行瞧测和通水试验给水、采热、燃气管网及压力容器除进行瞧测检查以外，还要进行强度试验和气密性试验钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙，提早预备好口取纸，在现场采取逐个测试、逐个标识的方法验收。完成后，进行钥匙交接记录，并填写?钥匙交接记录表?，双方签字确认，贴验讫封条四、其他讲明1．社区地址和房屋幢、单元、户地址编号得到有关部门确认。2．如发觉遗漏工程按?工程遗漏咨询题处理程序?咨询题处理。**物业治理200×年×月×日五、考核制度方法一、每月组织一次检查，讲评，对全员进行打分考核，相应做出奖、罚决定。二、考核内容及打分标准。〔一〕部门主管、班组长考评表班门主管、班组长考评表年月日岗位姓名岗位工作工作能力责任心公正处事团结配合道德修养职员威信综合分值结论考评分值40101010101010100考评得分〔二〕职员考评表职员考评表年月日岗位姓名岗位工作工作态度为人处事团结配合公物维护业主反映内务卫生仪容仪表综合分值结论考评分值40101010101055100治理效劳人员配置**小区治理处配置经理1人。保安主管1人；保安员3人；保洁主管1人；保洁员3人；维修主管1人；技术员2人；园艺工1人；治理人员培训一、培训方案培训方案：为能使全体人员接管**小区后，速适应环境进进工作状态，接管前公司将集中组织培训，方案如下：第一时期：接管前人员培训。〔附表，见下页〕序号培训内容培训对象1**小区治理目标及模式全员2**小区治理规章制度全员3**小区房屋验收移交程序治理及维修人员4**小区保安工作目标及作业程序保安人员5**小区保洁工作标准及作业程序保洁人员6**小区住户装修治理方法全员7**小区维修效劳标准及作业程序维修人员8**小区公用设施、设备维护标准及作业程序维修人员9**小区住户进住手续办理程序治理人员10效劳工作技巧、人际沟通技巧、言行标准全员11消防、急救常识、应知应会全员12房屋建筑结构及维护要求治理人员、维修人员13**小区贯彻落实?条例?实施方法治理人员第二时期：接管后人员培训正式接管后，伴随着住户进住数量的增多，各种各样的咨询题将会陆续出现，为确保治理人员严格按程序操作，把握好治理的原那么性和灵活性，确保效劳质量，必须进行更深一层的培训，具体内容包括：怎么样有效处理住户投诉？怎么样有效杜尽违章？如何切实提高效劳质量？如何开好业主恳谈会？如何有效调发工作工作积极性？怎么样当好班、组长？二、培训方式1、自行组织培训，针对治理层相关专业进行培训，以提高职员专业知识及技能水平。2、外派培训：要紧是选派骨干人员参加主管部门组织的各项专业技能培训，为脱产形式。3、参瞧学习：定期组织中层治理人员，基层业务骨干到本地区，区外及省外知名物业治理小区参瞧学习以开拓视野，跟上时代开展要求。4、专题讨论会：组织治理人员就日常治理工作中发生的典型案例进行专题研讨，吸取教训总结经验，不断提高治理水平和效劳水平。三、培训目标为了将**小区打造成国家示范小区〔一级标准〕，必须培养一支高素养的物业治理专业人才队伍，培训的目标，确实是基本确保这一治理效劳目标的实现。四、培训周期培训是一个长期的、不间断的、循环的工作。如如下面图：对是否需要培训作出估量实施培训方案确定培训之需要进行培训筹备制定培训方案物业治理效劳方案一、公共、业主自用部位的维修方案1．房屋结构，每年二次以上对房屋结构、涉及使用平安的部位进行检查并有记录，发觉损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2.门窗，每周一次巡视楼内公共部位门窗，维持玻璃、配件完好，开闭正常。3．楼内墙面、顶面、地面、墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平坦不起壳、无缺损，墙面修补应维持与原墙面材质一致。4．管道、排水沟、屋顶，每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发觉防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。5．围墙，每月一次巡查围墙，发觉损坏立及修复；铁栅栏围墙外表无明显锈蚀，维持围墙完好。6．道路、场地等，每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发觉损坏及时修复，保证路面全然平坦无积水，侧石平直无缺损。7．休闲椅、室外健身设施等，每周二次以上巡查，发觉损坏立即修复，保证器械、设施的平安使用〔如需更换的除外〕。8．经常检查楼内、广场院落的照明设施，及时修复损坏的灯座、灯炮、灯罩、开头等部件。9．平安标志等，对危险隐患部位设置平安防范警示标志，并在要紧通道设置平安疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。10．经常检查保养健身设施，维持设施平安可靠。11．每月一次检查室外消防栓，无漏水或损坏。12．业主自用部位的维修效劳。维修部接到告知后，应立即派人到现场检查。如需更换零部件，由业主出资购置，维修人员无偿进行更换效劳，损坏严峻的，联系专业公司维修，费用业主自付。上门维修效劳的标准要求1、敲门有门铃时，轻按门铃，按铃时刻不要过长，无人应答再次按铃，按铃时刻加长。没有门铃时，那么轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。假设无人应答，等候三分钟，假设主人仍未返回，写留言条塞进用户门内。2、介绍主人闻声开门或在门内询咨询时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是某某物业维修人员XXX，前来为您效劳。〞3、进门如进进十分整洁的房间，职员应将鞋子脱在门外，赤足进进、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进进室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，那么应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将洁净的帆布或塑料布展在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直截了当放在地上。4、维修维修工作中手足要轻，尽可能不发出噪声。实在无法防止时，应事先向房间主人打招呼。5、整理修理完毕，做到工完场清。6、收费按规定标准收费。7、填单如实填写?某某物业维修单?，请用户对修理质量、效劳态度与行为进行评价并签名。8、辞不向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，那么应离开地面一定距离，止门口时，应转身面对房间主人讲：‘‘今后有咨询题，请随时联系，再见。〞9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的：工具、抹布等。二、共用设施设备的维修方案一、机电设备1、维修电工：a.每日一次按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视配电房设备，并记录?配电房巡视记录表?；b.配电房每周清扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜〔箱〕“运行〞与“备用〞每月切换检查一次，并记录?设备定期启动表?；c.按?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?和?供配电设备〔设施周期检查、保养记录表〕?内；d.供配电设备、设施维修工作记录于?房屋、设备、设施维修表?内；e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录?设备故障记录表?，并在设备主管协同下排除异常和故障。维修部主管：a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购方案的编制，外托付修理的联系工作；b.每年12月制订下年度?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施〔年度〕周期检查、保养方案表?；c.组织实施供配电设备的运行治理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视配是房设备，检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行情况，填写?供配电系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，依据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写?设备故障记录〔季度〕汇总表?，报经理审核后，交公司主管部门；h.按?应急预案?规定负责处理应及事件。二、消防设备日常巡视a.设备维修工每日一次按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视泵房及风机设备，记录?水泵房巡视记录表?和?风机设备巡视记录表?。设备发生异常和故障及时报告主管，记录?设备故障记录表?，并在设备主管协同下排除异常和故障；定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录?设备定期启动记录表?；b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、操纵联动功能以及报警平安系统的测试。记录?消火栓、喷淋系统测试记录表?，?消防送风、排烟系统测试记录表?。维修保养a.维修工负责消防设施的维修保养工作；b.设备机房每周清扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行〞与“备用〞每月定期启动后交替更换一次；c.按?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?和?消防设备(设施)维修保养规程?的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于?设备、设施周期检查、保养记录表?内；d.消防设备、设施维修工作记录于?房屋、设备、设施维修记录表?内。设备主管a.负责设各的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购方案的编制，托付修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、没施(年度)维修方案表?；c.组织实施消防设备的运行治理及维修保养工作，并进行指导，检查;d．每周巡视消防设备，检查巡视记录;e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写?消防及报警系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，依据?没各完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门。三、给排水设备管道工a.每同一次按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视泵房设备，并记录?水泵房巡视记录表?;b.水泵房每周清扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行〞与“备用〞每二周交替更换一次；c.按?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?和?给排水设备(设施)维修保养规程?的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于?设备、设施周期检查、保养记录表?内；d．给排水设备、设施维修工作记录于?房屋、设备、设施维修记录表?内；设备主管a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购方案的编制，托付修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施(年度)维修方案表?；c．组织实施给排水设备的运行治理及维修保养工作，并进行指导，检查；d．每周巡视水泵房设备．检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写?给排水系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，依据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门；f．对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证：g.每季汇总设备故障情况，填写?设备故障记录(季度)汇总表?，报经理审核后，交公司主管部门；h．每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录?水箱清洗消毒记录表?;i．按?应急预案?规定负责处理应急事件。四、智能化设施的治理与维护方案【弱电设备】分承包方维保人员a.按?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?和?弱电设备(设施)维修保养规程?的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于?设备、设施周期检查、保养记录表?内；b．弱电设备、设施维修工作记录?房屋、设备、设施维修记录表?：c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录?设备故障记录表?，及时排除异常和故障。电工a.每日按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录?信号收视设备巡视记录表?；b．信号接收机房每周清扫一次，信号接收设备每月清洁一次；c．发觉弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。保安人员a.负责监控中心设备的曰常运行操作，每班清洁监控室及设备外表，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录?监控、对讲设备巡视记录表?；b．发觉异常情况，及时报告保安主管、设备主管。设备主管a．负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系托付保养工作；b．每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施(年度)维修方案表?；c．组织实施弱电设备的运行治理并按?设备维修保养分承包方效劳质量监管方法?对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；d．每周巡视弱电房设备。检查巡视记录；e．每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写?保安防盗系统检查表?和?摄像监控系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，依据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门;：f．对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g．每季汇总设备故障情况，填写?设备故障记录(季度)汇总表?，报经理审核后，交公司主管部门：h．按?应急预案?规定负责处理应急事件；五、电梯设备分承包方电梯维保人员a．每周按?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?和?电梯设备维修保养规程?的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；b．电梯设备维修工作记录?房屋、设备、设施维修记录表?；c．设备发生异常和故障及时报告设各主管，记录于?设备故障记录表?上，并及时处理。电工a．每日按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视电梯设备，填写?电梯房巡视记录?。发觉异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；b．负责电源局部的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录?设备定期启动表?。设备主管a．负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系托付保养工作；b．每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施(年度)维修方案表?；c．实施电梯设备的运行治理，按?设备维修保养分承包方效劳质量监管方法?对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；d．每周巡视电梯机房设备，检查巡视记录；e．每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写?电梯设备系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，依据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门；六、水泵设备管道工a．每日一次按照?房屋、设备、设施巡视内容与程序?巡视泵房设备，并记录?水泵房巡视记录表?；b．水泵房每周清扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行〞与“备用〞每二周交替更换一次；c．按?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?和?给排水设备(设施)维修保养规程?的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于?设备、设施周期检查、保养记录表?内；d．给排水设备、设施维修工作记录于?房屋、设备、设施维修记录表?内；e．给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录?设备故障记录表?，并在设备主管协同下排除异常和故障。设备主管a．负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购方案的编制，托付修理的联系工作；b．每年12月制订下一年度?房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养方案表?，并按运行情况制订?房屋、设备、设施(年度)维修方案表?；c．组织实施给排水设备的运行治理及维修保养工作，并进行指导，检查：d．每周巡视水泵房设备，检查巡视记录、交接班记录；e．每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写?给排水系统检查表?。按日常巡视记录及定期检查记录，依据?设备完好率标准?填写?设备完好率月度统计表?交经理审核后报公司主管部门；f．对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g．每季汇总设备故障情况，填写?设备故障记录(季度)汇总表?，报经理审核后，交公司主管部门；i．每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录?水箱清洗消毒记录表?；j．按?应急预案?规定负责处理应急事件。三、室内装修效劳方案1．政府法规、公约条文用户在室内进行任何工程，必须事前确定该项工程是否抵触有关政府部门之法例及治理公约条文，假设所进行工程发生违反法规条文情况，用户须将改变局部恢复原面貌，直至有关方面满足方面的资料，业主可先向小区治理处咨询询。2．用户在单位内施行各类装修工程必须确保不妨碍楼宇结构和原有系统，并须书面通知治理处，提交有关装设计图及向有关政府部门申请，待申请批准及缴纳装修保证金及签订小区平安承诺书后，方可开工。3．装修保证(1)装修保证金一此按金由治理公司按单位面积制定，并由治理处保留，作为保障装修期内，承办商或其工作人员对小区物业或其他单位造成破坏、损耗、涂污时作适当处理。工程完成后，经治理公司检查完毕，才会按实际情况作全部或局部发还。(2)第三者保险-为减少在装修时发生意外所导致损失，承办商应购置工程期咨询第三者保险，金额方面由治理处视其单位及工程大小评定。4．装修规那么(1)提供足够之保卫防备设施予楼宇内之结构、装置、装饰等，防止装修期内有任何损毁。关于楼宇内设备有任何损毁或因缺防备设施而导致破坏，包括裂痕、污渍等，有关业主需赔偿一切修缮费用。(2)装修期间不得占用小区公共地点，为保障其他业主及其他用户的利益，任何人及物业本身各局部受到直截了当或咨询接损害，将由有关用户负责及赔偿。(3)尽量提供足够防备，落低装修期间的尘埃、噪音和气味等侵害的措施，小区内其他业主，用户不要受到干扰和感受不便。(4)施工现场必须备有紧急医疗药品，必须有足够防火设备，以备发生事故时紧急应用。(5)不得在通道走廊、其他公共地点或跨进其他业主单位进行装修工程。(6)所有通道走廊或其他公共地点不得放置或储存任何建筑装修物品、工具或废料等。(7)不可在小区内消防栓取水作调制混凝土、清洗地点或其他用途。(8)装修工人必须穿着适当的衣服及不得赤足出进工作范围，以防发生意外及有碍瞧瞻。(9)所有装修工人在小区范围内必须挂上治理公司发出的工作证，工作证天天向治理处登记领取，天天下班时必须交回治理处，如有任何损坏或遗失应立好赔偿，否那么严禁进进小区范围内或在物业范围内进行工作。(10)所有机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等，假设要搬离小区范围，必须先填写治理处特定出门许可证再经检验前方可放行。(11)装修承造商须对其本身用具、设备及建筑材料等担当保管责任，治理处概不负责任何损失或遗失。(12)切勿交混凝土、吵石、瓦砾或其他杂物倒进坐厕或排水渠内。〔13〕施工时刻：上午8点