第十章-宗地地价的评估

第十章宗地地价的评估熟悉宗地地价的评估的一般原理及宗地地价的影响因素，宗地地价评估的基本思路；掌握宗地地价的概念，宗地地价评估的程序，用基准地价系数修正法评估宗地地价的方法以及高层建筑地价分摊的方法。本章内容第一节

宗地地价评估的原理第二节影响宗地地价的因素分析

第三节

基准地价系数修正法评估宗地地价

第四节高层建筑地价分摊第五节应用举例第一节

宗地地价评估的原理一、宗地地价的概念（一）定义

宗地是土地登记的单元。《城镇地籍调查规程》中对宗地的定义为：“凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。一宗地内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的也称为一宗地。大型企事业单位用地内具有法人资格的独立核算单位用地应单独分宗。”这一概念强调了宗地的两个基本特征：宗地是地块；宗地是权属界线封闭的范围。宗地地价是城镇内某一宗地在当地土地市场中，在正常供求状况和一般经营管理水平条件下的土地使用权价格。第一节

宗地地价评估的原理（二）宗地地价的特点

1、特殊性 宗地地价是针对特定宗地而评估的价格，宗地所在区域的市场行情、道路状况、基础设施状况、宗地大小、形状、容积率等都直接影响每一宗地地价的高低。2、目的多样性根据评估目的的不同和各城市的价格水平及基础资料的状况，可选用不同的估价方法，得到适合特定目的的宗地地价。第一节

宗地地价评估的原理

3、公正性宗地地价应该评估出正常市场中，一般经济技术及管理水平下的正常价格，给土地交易者提供决策的依据。4、时效性宗地地价反映一定时点的价格水平，评估中都要明确评估宗地在估价时点的价格。第一节

宗地地价评估的原理二、宗地地价评估的一般原理

宗地地价评估是根据已有宗地的收益资料、市场成交价格资料、在费用资料及影响土地使用权价格的自然、社会、经济因素之间的相关关系，评估出的宗地在特定时间、特定目的下的价格。1、宗地地价评估的基本原理是地租理论。土地使用者经营土地而获取的超额利润—土地收益，是土地使用者支付地租的能力，也是土地使用者愿意支付地价获取相应土地权利和收益的基础。第一节

宗地地价评估的原理2、在正常土地市场中，具有相同土地质量等级和土地使用价值相等的宗地，应该具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。3、同一供需圈内，具有同样等级和土地使用价值相同的宗地，应该具有同样的价格。4、土地市场中，不同的土地使用者对同一宗地的价格认识可能不完全一致，但土地使用权转移成交时，双方对地价标准的认识趋于一致，这也正是土地价格应追求的结果。第一节

宗地地价评估的原理三、宗地地价评估的基本思路根据我国土地使用制度改革的需要和土地估价的目的，可采取以下两种途径评估宗地地价：（一）基准地价修正法１、定义在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。——结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。第一节

宗地地价评估的原理２、估价思路①搜集有关基准地价的资料。②查出估价对象所处地段的基准地价。③进行交易日期调整。与市场比较法的交易日期调整方法相同，将基准地价在其基准日期时的值调整到估价时点的值。④进行土地状况调整。将估价对象宗地的状况，与评估基准地价是设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。调整的状况包括：位置、土地开发程度、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等。⑤求出估价对象宗地的价格。第一节

宗地地价评估的原理（二）利用比较法、收益法、假设开发法、成本法评估宗地地价基本思路：利用收益法、假设开发法、成本法计算出以成交宗地的地产价格，并结合城市特点，调查影响宗地地价的因素，在此基础上，调查待估宗地的土地条件，并按因素之间的相关程序，采用比较法，评估得到待估宗地地价。第一节

宗地地价评估的原理四、宗地地价评估的一般要求１、必须明确估价对象，评估目的和估价期日等基本事项，并制定相应的估价计划。２、宗地价格评估要充分收集各类相关资料。３、根据估价目的、宗地特点和资料状况合理选择估价方法，同时必须坚持多方法评估、校核、综合确定宗地地价。４、必须充分考虑土地市场条件，按照估价期日所处的市场状况进行评估。５、宗地地价评估完成后必须提交宗地价格评估报告，宗地价格评估报告内容必须详尽完整。第二节影响宗地地价的因素分析一、地价与影响因素的关系土地价格受众多因素影响，各种因素对土地价格影响的方向与程度不尽相同，有的因素降低土地价格，有的则提高土地价格；有的因素对土地价格变化幅度影响很大，有的因素却影响很小。随着时期与地域的不同，尤其是土地利用类型不同，那些影响较大（或较小）的因素也可能变成影响较小（或较大）的因素。各种影响地价的因素与地价之间的影响关系也不尽相同，有的因素对地价的影响是直线性的，即随着这种因素的变化而降低（或提高）土地价格；有的因素在一定范围内变化可能提高（或降低）地价，超过一定范围又可能引起地价降低（或升高）；有的因素的变化从某一方面看会提高地价，从另一方面看又会降低地价，其对地价的影响最终效果如何，取决于哪一方面的影响更显著。第二节影响宗地地价的因素分析二、影响宗地地价的因素分类影响地价的因素通常可分为一般因素、区域因素与个别因素三种：１、影响宗地地价的一般因素。影响地价的一般因素主要是指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和国际因素等。如利率、通货膨胀等。２、影响地价的区域因素资料。影响地价的区域因素主要是指影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城市中的位置、交通条件、基础设施及公共设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。第二节影响宗地地价的因素分析３、影响地价的个别因素资料。影响地价的个别因素主要包括：（１）宗地的形状、面积。（２）宗地在区域内的微观区位。（３）宗地市政设施条件。是指与宗地直接相关的上下水、供电、供气、供暖、电讯设施等。（４）宗地环境质量因素。是指与宗地本身有关的坡度、坡向、地质条件、自然灾害等。（５）城市规划限制。作为个别因素考虑的城市规划因素主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。第二节影响宗地地价的因素分析三、商业服务业用地影响因素影响商业服务业用地的主要区域因素及个别因素包括：（１）交通便捷度。指顾客到达商业区的交通方便程度，包括对内和对外两个方面。（２）环境优劣度。主要包括两个指标：一是人文环境，即商业区周围的人口密度、收入水平等；二是自然环境，如地质状况、土地承载力、地形等。（３）城市规划限制。主要反映城市规划对商业区土地利用提出的具体要求，包括土地的具体用途、建筑物的高度、密度、容积率、道路宽度等。（４）其他因素。（5）个别因素还包括宗地的形状、临街状况、临街深度等第二节影响宗地地价的因素分析四、住宅用地影响因素影响住宅用地的主要区域因素及个别因素包括：（1）住宅区的位置。（2）交通便捷度。以购物和工作方便程度两个指标来衡量和反映。（3）基础设施保证度。主要指直接用于为居住服务的供电、供气、供水、供暖等设施。（4）公用设施保证度。主要指为住宅区域服务的公用设施完善程度。（5）环境质量优劣度。一是指人文环境，二是自然环境。（6）城市规划限制。城市规划中对住宅区建筑的高度、式样、密度、容积率等提出的具体规划和限制要求。（7）其他情况。如区域中不同类型住宅的销售状况及前景。（8）个别因素还包括宗地的地形、面积、日照、采光、通风、坡度、地基承载力等。第二节影响宗地地价的因素分析五、工业用地影响因素影响住宅用地的主要区域因素及个别因素包括：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）工业区的位置。（5）环境质量优劣度。（6）城市规划限制。（7）其他因素。如劳动力的供求状况。（8）个别因素还包括宗地的形状、面积、宗地用途等。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价

基准地价修正法（landdatumvaluemethod）是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。具体评估程序如下：第三节基准地价系数修正法评估宗地地价一、确定级别或区域基准地价

1、有级别基准地价，又有级别内行业基准地价对于此类，按照行业基准地价建立宗地地价影响因素的指标修正体系，可直接利用各城镇评估的行业基准地价为基础，进行影响地价因素的比较修正，建立起宗地地价修正系数表。2、有级别和区域基准地价对于此类，应以区域基准地价为基础建立宗地地价的因素修正标准和体系。区域基准地包括：街区、工业区、住宅区及以路线价表示的商业街道的商业用地基准地价。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价3、只有级别基准地价对于此类，根据基准地价和宗地地价的关系，为便于建立科学、合理的因素指标比较修正体系，一般要先将级别基准地价落实到行业基准地价和区域基准地价。4、按土地定级的总分值确定基准地价在土地定级的基础上，可利用综合土地定级或分类土地定级的成果及其相应基准地价，建立起土地定级总分值域基准地价的相关关系，评估出不同总分值对应的基准地价，有了总分值对应的基准地价，可建立定级单元基础上确定宗地地价的修正指标体系及标准。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价二、选择宗地地价影响因素在基准地价基础上建立宗地地价的因素修正体系和标准，其实质使用比较法建立宗地地价的评估标准。因此，选择的宗地地价影响因素，必须是影响土地使用价值，并且在级别或区域内有差异的区域因素和个别因素。选择进行宗地地价修正的影响因素，应由各城镇根据所在区域的特点，从本章第二节介绍的各因素中分土地利用类型用于宗地地价评估的主要因素，采用特尔斐法等方法，确定影响宗地地价的主要因素，从而建立起各土地用途宗地地价的修正的因素体系。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价采用级别中行业基准地价建立宗地地价因素修正标准和体系的，必须选择影响地价的区域因素和个别因素进行修正，才能建立宗地地价的修正体系，以评估出宗地地价。采用区域基准地价建立宗地地价因素修正标准和体系的，则视区域的大小及因素的差异，一般情况下，应进行影响地价的区域因素的修正。但对一些区域因素差异小的区域或区段，如用路线价法评估的某一街道的商业用地基准地价，则可以个别因素修正为主，有的可以只进行个别因素的修正，建立起按区域类型的宗地地价修正体系。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价三、计算各因素影响地价的修正幅度结合我国具体情况及目前开展的城镇基准地价测算工作，提出以下几种确定各因素影响强度，计算地价修正幅度的方法。1、以土地级别内各行业用地的基准地价，分别计算宗地地价修正系数（1）计算各级土地中各行业用地的修正幅度。基准地价是在城市土地定级的基础上，通过对每一级土地的市场资料及土地收益测算而得出的一种综合性平均价格，根据每级土地的基准地价，确定因素整体的修正范围及总修正幅度。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价在每级土地中，对每一土地用途确定的基准地价，根据实际级差收益或地价的斜率及测算的收益模型，选择同类可比较的五种收益标准。如下图，图中，OS是城市总心到城市边级的距离，OS之间的区段表示根据综合影响因素划分土地级别。S′S是每级土地同一用途的收益或地价曲线。A、B、C、D、E是分别选择的某一土地用途的五个收益或地价标准，将它们分别确定为好、较好、一般、较劣、劣五个档次。OS距离

S’ABCDEABCDE收益每级土地基准地价级差收益（地价）曲线第三节基准地价系数修正法评估宗地地价据确定的五个标准以每一点的收益或地价值与同一级内的平均收益值（基准地价）相减，得到每点收益或地价同平均收益的差距。然后分别除以每级土地的平均收益或基准地价值，得到每点优劣于平均水平的程度。根据计算出来的值，将A、E点计算的系数，作为每级土地内各行业的最大上调或下调幅度。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价（2）确定各影响地价因素的重要性，计算出各因素的最大修正幅度。某点地价优、劣于基准地的幅度，是有影响地价的因素及重要性共同决定的，因此，在确定级内行业地调整幅度的情况下，要按工业、住宅、商业等用地类型的不同，分别确定各类基准地价格影响因素的权重值，计算出各因素在不同行业中的最大修正幅度。确定各因素影响因素地价的权种植的方法有两种：方法一、是采用土地定级中确定因素重要性顺序的特尔斐法，选择有经验的专家，分商业、住宅、工业等土地用途确定各因素的权重值，具体测定方法可参照<城镇土地定级规程>中的有关内容。确定了各因素的权重后，可按下式计算出各因素的最大上调、下调幅度。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价F1i=F1×Wi（公式1）F2i=F2×Wi（公式2）

F1、F2分别为级内各行业用地基准地价修正到宗地地价的最大上调、下调值。Wi为某一因素的权重值，F1i、F2i分别各用途土地中某一地价因素的最大上调或下调幅度。方法二、结合各因素内各指标优劣状况影响地价相对指数的计算，确定出各因素的最大修正幅度。根据选定的影响宗地地价的因素，以级内土地用途为单位，通过利用市场地价或土地样点资料的分析，在得到每个因素的最大修正幅度的情况下，将所有各因素的最大上调或下调幅度相加，得到各因素的总修正幅度比较后，进行比例平差，得到各因素的影响权重和最大上调、下调幅度。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价例如，在假设F1、F2已定的情况下，影响宗地地价的因素有N个，其中为N1临路类型。经过样点的归类分析，得出住宅用地邻路与地价比例系数为：商业：生活：混合：交通=0.85：1：0.8：0.75，按此比例关系，此因素最大修正幅度为N’1=0.25，N个因素通过因素与宗地地价的分析，得到各因素最大修正幅度分别为N’2……N’n,则各因素的权重按下式计算：式中wi为某因素影响地价的权重值，N’i为各因素分别计算时的最大修正幅度，在确定了各因素权重之后，按上面公式1和公式2计算各因素的最大上调或下调修正幅度。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价（3）确定各影响地价因素在不同指标或条件状况下的修正系数。根据选择的宗地地价影响因素及各因素的最大修正幅度，计算随着影响地价因素指标条件变化而引起的地价修正系数的变化，其计算方法有两种：方法一、根据各影响因素的修正幅度F1i、F2i，将级内影响行业用地地价格因素的变化按正相关的方式，排列出因素的变化规律，然后采取因素等间距或不等间距划分区段的办法，计算各因素在种种标准下的修正幅度。一般情况下，将因素变化划分为好、较好、一般、较劣、劣五个档次，并确定基准地价标准下对应的因素指标标准，通常将一般状况下的因素标准作为基准地价对应的因素标准，第三节基准地价系数修正法评估宗地地价然后计算出不同因素标准相对于一般标准下的上浮或下浮比例，即得到不同因素指标或条件下的修正系数。方法二、利用前面确定各因素影响权重值的结果和方法，确定因素在不同标准下的修正系数。上面例子中邻路类型因素的最高修正幅度为25%，先将邻商业性街道的修正系数作为一般标准，相对地价指数为0.85，则其他邻路条件的修正系数为：好的修正系数按（1-0.85）/0.85×100%计算其向上的修正幅度，相对应的邻路条件为生活型道路；差的修正系数为（0.85-0.75）/0.85×100%，则相应指标条件为临交通型道路。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价2、以土地利用分区基准地价，分别计算宗地地价修正系数以土地利用分区的基准地价建立宗地地价因素修正体系，计算地价修正系数，一般认为区域内的土地利用性质是一致的，即商业、住宅、工业用地等单一性质的区域。（1）计算各区中的地价修正幅度。按照不同用地性质划分不同的土地利用分区。如商业用地可分为市级商业区、区及商业区、街区级商业区、独立商业用地等。为建立统一的修正指标体系和标准，先应将性质相同区域的基准地价进行平均，得到同种类型区统一的基准地价标准。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价利用每一分区的样点地价资料或土地收益资料，采取聚类分析的方法，计算出所有样点地价或土地收益的组团，按各组团地价或土地收益中的最高值和最低值，分别同基准地价比较，得到每一土地利用分区中地价上调或下调的最大幅度。计算方法参照第一种方法中计算修正幅度的办法。（2）确定各影响地价因素的重要性，计算出各因素的最大修正幅度。与第一种方法中处理此问题的方法一致。只是地域范围有差别，一是用地性质相同的区域，一是土地级中的某个行业。（3）确定各影响地价因素在不同指标或条件下的修正系数。具体计算原理与方法参见第一种方法的相关部分。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价3、以级别内区段基准地价为基础，分别计算宗地地价修正系数当区域中宗地地价或收益或差别较大时，用级的基准地价标准反映级内宗地的地价水平的代表性就不强。因此，在基准地价评估时，对一些行业就要求若级别内宗地地价、收益差别较大时，要在级内划分若干区段或区域，评估出区域的基准地价。计算步骤包括（1）计算各区段中的地价修正幅度。（2）计算各因素的最大修正幅度。（3）确定影响地价个因素在不同指标下的修正系数。该方法的处理原理和方法，与第一种方法相同。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价4、以级别基准地价为基础，按单元总分值进行宗地地价修正按照城镇土地定级特点，利用已有的土地收益或地价测算模型，以土地定级的单元总分值为基础，确定单元总分值与基准地价的关系，计算出不同总分值或总分值区段对应的基准地价，用此基准地价进行系数修正，评估出宗地地价，其修正系数计算步骤如下：（1）计算出不同总分值或总分值区段的地价修正幅度。（2）计算影响地价各因素的最大修正幅度，一般只有进行个别因素修正。（3）选择总分值或总分值区段中五种土地收益或地价标准，分别确定为好、较好、一般、较劣、劣。并将五种标准同各区段的基准地价进行比较，得到不同标准的修正幅度，并将此修正幅度按各因素对地价影响的程度，计算出各因素在不同标准下的修正系数。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价四、编制宗地地价因素修正系数表编制宗地地价修正系数前，应按前面的程序和方法，计算出每级或土地利用分区的影响宗地价因素的修正系数，在此基础上，按照宗地地价评估的要求，采取以下几种方法编制宗地地价修正系数表。1、以土地级别内不同行业用地的基准地价进行系数修正编表前，要以土地级为单位，利用确定的影响宗地地价的区域和个别因素，分别计算出各级土地种不同行业同地的修正系数，并确定各种修正系数下的因素指标条件。编表时，土地用途为表头，土地级别为主栏，而影响地价的修正因素为宾栏。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价2、以土地利用分区基准地价进行系数修正编表前，要以土地利用分区为单位，在选定影响宗地地价的因素后，按分区类型计算出宗地地价评估的修正系数，同时确定各种修正系数对应的因素指标条件。编表时，土地用途为表头，土地利用分区的名称为主栏，影响地价的宗地修正因素为宾栏。3、其他类型宗地地价修正系数表的编制①以级别内区域基准地价为基础编制宗地地价修正系数表，表头为土地级别，表格的主栏为区域类型名称，宾栏位影响地价因素。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价②以路线价为基础编制宗地地价修正系数表，一般是以用途为单位，编织一个全市的各因素在不同标准下的修正系数表，各因素分别为一个表格。下表为某市商业用地楼层修正系数表层数一二三四五六修正系数1.001.111.281.361.421.44③以土地定级单元总分值的基准地价编制宗地地价修正系数时，主要是个别因素的修正，其表示同土地利用分区修正系数表一致。表头为土地用途，表格主栏为定级单元总分值，表格宾栏为影响地价的个别因素。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价五、宗地地价评估编制出宗地地价修正系数后，当需要对具体宗地估价时，则可根据宗地地价修正系数方便快捷的评估出一般状况下的宗地地价，同时再考虑其他因素的适当订正，得到最后获得宗地地价。具体估价程序如下：1、确定宗地的位置及用途确定宗地的用途和所在的土地级别或土地利用分区，以便确定进行修正的基准地价和调查因素的项目。2、调查影响宗地地价因素的宗地指标按照宗地所在的区域和用途对应的修正系数表内容，要调查待估宗地的影响地价因素的指标，调查的项目应与要进行系数修正的因素一致。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价3、确定宗地地价评估的修正系数按调查结果，首先对每个因素的指标值，查对各用途土地的宗地地价影响因素指标说明表，确定因素指标对应的优劣状况，按优劣状况在查对宗地地价修正系数表，得到该因素的修正系数。某一宗地的宗修正系数按下式计算：K表示某一宗地所有地价影响因素总修正值；Ki表示分别为宗地在第i个因素条件下的修正系数%。第三节基准地价系数修正法评估宗地地价4、宗地地价计算在确定了宗地地价修正系数后，如果系数编制是在基准地价基础上，上调或下调百分数表示由于或劣于基准地价的差异程度，则可按下式计算：Pls指计算的宗地价格，Plb指宗地所在区域的基准地价。5、宗地地价的确定按一般正常状况计算的宗地地价，还需要根据委托评估人的要求，估价目的或其他条件进行订正。例如：使用或出让年期不一致的要进行年期修正，以及容积率修正等。第四节高层建筑地价分摊一、高层建筑地价分摊的意义众多的所有者或使用者拥有一幢建筑物的情况下，他们分别拥有建筑物的某一部分，但是整幢建筑物占用的土地只是一块，在实物形态上不可分割。当出售该建筑物的某一部分时，该块土地的使用权的一个相应份额也就随之转移。这个份额的确定也就成为一个需要解决的现实问题。拥有一块土地，不仅享有该块土地的一定权力，而且要承担由此权力而产生的义务。例如在建筑物使用过程中，政府要根据这块土地的位置或价值征收土地税费，该土地税费在建筑物各部分所有者之间应该如何分摊。第四节高层建筑地价分摊知道了每个所有者的土地占有份额，无论是土地的权利还是义务，都可以通过他顺利地得到解决。通过高层建筑分摊可以解决：1、各部分占有的土地份额；2、各部分享有的土地面积；3、各部分享有的地价数额。第四节高层建筑地价分摊二、按建筑面积分摊按建筑面积分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊。举例：某建筑物的土地总面积500m2,总建筑面积1000m2，某人拥有其中的80m2建筑面积。按建筑面积分摊方法，该人占有的土地份额为：80÷1000=8%，其拥有的土地数量为：500×8%=40m2

。第四节高层建筑地价分摊按建筑面积分摊的优点：简便、可操作性强。缺点：存在按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，却分摊了等量的地价。如土地使用到期，需要补交地价款时，会引起那些占有物业单位价值量小的业主的争论。使用对象：各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。第四节高层建筑地价分摊三、按房地价值分摊具体方法如下：举例：某大厦的房地产总价值5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元。按照房地价值分摊方法计算，该公司占有的土地份额为：1000÷5000=20%。第四节高层建筑地价分摊按房地价值分摊的优点：克服了按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，却分摊了等量的地价的问题。比按建筑面积分摊复杂一些，但更符合实际。缺点：各层房地价值有差异的原因，主要是土地的垂直效果所造成的，各层建筑物价值应相同。但是根据这种分摊方法得出的结果，各层分摊的建筑物价值不等。使用对象：各部分的房地价值有差异但差异不是很大的建筑物。第四节高层建筑地价分摊四、按土地价值分摊依据各部分的土地价值进行分摊，具体方法：举例：某幢大楼的总建筑面积为10000m2,房地产总价值为6000万元，其中土地总价值为2500万元。某人拥有该大厦大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200m2，房地价值为130万元。按照土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。第四节高层建筑地价分摊解：该人占有的土地份额为：优点：解决了按建筑面积进行分摊出现的问题，而且也避免了按房地产价值分摊时各层单位面积建筑物价值不相等的理论缺陷。缺点：由于房地价格是不断变化的，所以按土地价值分摊的方法，从理论上讲要求地价分摊不断的进行，但这在实际中不可行，除分摊需要的费用很高原因外，土地占有份额也不宜经常变动。第五节应用举例[例1]某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地，根据该宗地区域、个别因素条件，对照该市商业用地修正系数表（见表1）中各项指标，确定了企业经营类别、企业职工总数、距市中心距离、距公交车站距离、公交车站车流量、距火车站距离、距长途汽车站距离、宗地临街门面宽度、宗地形状、宗地自身深度距离、宗地目前利用情况（容积率）、道路级别、人行道宽度、区域交通管理规定、周围土地利用类型、未来地规划用途这些因素的状况分别为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、劣、一般、一般。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日的价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。一年期贷款利率为3.76%。第五节应用举例某市市级商业用地修正系数表（表1）影响因素优较优一般较劣劣商业繁华条件企业经营类别157.50-3.75-7.0企业职工总数15.47.70-3.85-7.7距市中心距离11.85.90交通条件距公交车站距离43210公交车站车流量3.81.80-0.9-1.8距火车站距离5.74.282.851.430距长途汽车站距离5.74.282.951.430宗地条件宗地临街门面宽度52.50-2.5-5宗地形状2.51.250-1.25-2.5第五节应用举例影响因素优较优一般较劣劣宗地条件宗地自身深度距离10.50-0.5-1容积率7.33.670-3.67-7.3宗地临街道路道路级别2.41.20-1.2-2.4人行道宽度420-2-4区域交通管理规定210-1-2宗地外界环境周围土地利用类型7.63.80-3.8-7.6未来地规划用途73.50-3.5-7第五节应用举例该市地价指数表（表3）日期1996.1.11997.1.11998.1.11999.1.12000.1.12001.1.12002.1.1地价指数100102105109112113115该市商业用地容积率修正系数（表2）容积率0.70.81.01.21.52修正系数0.850.91.01.11.21.3第五节应用举例[解]（一）确定对应基准地价通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/m2（开发程度为三通一平）。（二）确定宗地地价评估的修正系数根据宗地区域、个别因素条件，对照表1中修正系数，具体计算出宗地总修正系数：K=0+0+0+4%+1.8%+2.85%+1.43%+5%+0+0.5%+3.67%+0+0-2%+0+0=17.25%第五节应用举例（三）确定待估宗地使用年期修正系数待估宗地已使用4年。法定最高出让年限为40年。（四）确定期日修正系数根据地价指数表2，则其日修正系数为：T=115/100=1.15第五节应用举例（五）确定容积率修正系数待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1.根据容积率修正表3，容积率修正系数R=1.2/1=1.2（六）计算并确定待估宗地地价P=P0×（1+K）×Y×T×R=7000×（1+17.25%）×0.953×1.15×1.2=10794（元/m2

）第五节应用举例[例2] 广西××公司拟与其他单位共同发起、组建股份公司并上市公开发行股票。该公司拟以其生产性土地资产投资入股，需评估其土地资产的价值。该公司生产性用地位于××市城西路299号，地块面积32864㎡，属一等一级工业用地。所评估的土地价格为：估价对象在估价期日（２００２年１２月３１日）设定开发程度为“五通一平”、设定土地处置方式为出让、使用年限为５０年的土地使用权价格。第五节应用举例评估过程如下：１.收集估价对象所在地的基准地价及其相应的宗地地价修正系数体系估价对象为××市一等一级工业用地，其基准地价为５００元/㎡，相应的宗地地价修正系数表及其说明表分别见表１和表２。第五节应用举例影响因素优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）区域距离因素主干道距离基础设施完善度出入道路级别环境质量状况工业类型44.0039.6026.4019.8013.2022.0019.8013.209.906.6000000－2.00－1.80－1.20－0.90－0.60－4.00－3.60－2.40－1.80－1.20个别面积因素形状地势与地质状况24.2017.6013.2012.108.806.60000－1.1