【我国现行房产税存在的主要问题及优化建议分析8300字（论文）】

目录TOC\o"1-2"\h\z\u24307一、绪论 我国现行房产税存在的主要问题及完善对策研究一、绪论近年来，由于房地产市场带来的高额利润，越来越多的投资商青睐于房地产投资，借机大肆的囤楼、炒楼，导致房地产市场秩序出现混乱。房价普遍性持续上涨，尤其是在经济发达的城市。随着持续的经济发展，住房价格不断上升。这就导致了相当一部分中低收入人群背负着极高的房价压力。社会各界有关全面开征房产税来调控房价、稳定房地产市场的呼声越来越高。开征房产税是国家政府在住房市场上一项重要的制度性举措。然而，在目前的实施情况下，中国房产税政策还面临许多问题，例如征收范围狭窄、税率设置不灵活、立法不健全等诸多问题。为了满足人民群众生活需要、筹集资金、调节社会财富分配，我国应对现行房产税政策进行调整，根据社会反应出来的问题寻找切实可行的解决方案。近年来关于房产税改革及立法的问题有很多研究，但至今仍没有突破性的进展。学术界对中国房产税的研究各有侧重，虽然取得了一定成果，但也存在质量不高，指导性不强等问题。现实社会环境变化日新月异，房产税政策也必须紧跟时代的变化而不断调整完善。因此，本文从房产税的基本理论出发，根据房产税的职能，分析我国现行房产税政策存在的问题与不足，同时对比别国房产税改革经验，给出对我国房产税有益的政策性建议。二、房产税的功能定位（一）为地方政府提供稳定、可持续的财政收入来源房产税征税对象是房屋，税源具有可见性。并且在房地产市场较为成熟的时代，房地产的数量和价值相对稳定。房产税相对于所得税或增值税也比较稳定。对于大多数发达国家地方政府而言，房产税是地方税中最重要的一项，是地方政府融资的重要组成部分。政府收入是许多公用事业健康发展的重要保障。目前，我国因为疫情的影响经济发展缓慢，国家税收收入减少，财政面临着较高的收入、支出和债务风险。在比较完善的房产税税收制度下，房产税可有效缓解国家资金短缺压力，筹集资金，支持公共基础设施和公共服务建设。（二）调节居民财富分配，促进社会公平房产税是中国财产税制的重要改革，纳税人主要是拥有房产的个人或法人。房地产是个人和法人拥有财富的主要表现形式之一。房产税与居民利益息息相关。对房屋所有人征税不仅可以调节居民之间的财富分配，而且在调整社会财富分配上也发挥了积极的作用。征收房产税将会增加居民的税收负担，这会直接影响到居民家庭的可支配收入。地区经济发展不平衡，城市经济发展水平远超农村地区。在社会经济环境下，城市家庭的财产和财富远高于农村家庭。而我国的房产税政策只对城镇居民拥有的房地产征收房产税，不考虑农村住房。城镇居民的税负上升，可支配收入下降，家庭储蓄受到负面影响。而农村居民税收负担没有增加，可支配收入也没有受到影响。因此房产税在调整居民之间财富分配以及促进社会公平方面发挥着重要作用。（三）提高资源分配，优化产业结构，促进城市发展房地产市场可带来丰富的收益。因此更多的投资者青睐于房地产投资。许多社会资源流入房地产市场，房地产市场不断发展繁荣，房价也在不断上涨。房地产市场的迅速发展需要以及吸引大量劳动力，不利于地区人力资源分配。同时房地产市场吸收了许多社会资金，不利于区域其他产业的发展，影响地方产业结构，阻碍了区域经济向高质量发展方向转变的推进。推行房产税的直接目的就是调整房价，使房价变化趋于合理，避免因房价过高而加剧社会贫富差距。商品价格的变化会导致社会需求发生变化。征收房产税增加了房地产开发商的长期成本，因此开发商会加快对其持有房产的销售，加速了房地产的社会转移，市场上房产的供给增加，当地房地产市场的供需矛盾得到舒缓，房价得到有效抑制。与此同时，房价的降低和持有成本的增加，投资者的收益减少。这可有效地降低投资者对房地产的投资热度，提高社会资源分配，改善地区投资环境，提升区域产业结构，促进城市经济高质量发展。三、我国房产税的现状和存在的问题分析（一）我国房产税现状分析1.征税对象我国当前的房产税是基于最初的经济体系和房地产政策。房产税是一种对房屋所有人征收的财产税。房产税的征税对象是房产。所谓房产是指以房屋形态表现的财产。2.税率设置我国现行房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为12%。自2001年1月1日起，个人租住的市场住宅利率降低至4%。自2008年3月1日起，个人出租住宅无论其实际用途如何，租金收入均按4%的税率。企业、公共机构、社会组织和其他组织租用的房屋的税率为4%。3.税收收入表SEQ表\*ARABIC1全国税收收入、房产税及其占比年份税收收入（亿元）房产税收入（亿元）房产税占比201189738.391102.391.23%2012100614.301372.491.36%2013110530.701581.501.43%2014119175.301851.641.55%2015124922.202050.901.64%2016130360.702220.911.70%2017144369.902604.331.80%2018156402.902888.561.85%2019158000.502988.431.89%2020154310.002842.001.84%资料来源：中经网统计数据库从上述表格中我们可以看出我国房产税税收收入在总税收收入中只占了极小一部分比重,每年基本只占国家税收收入的百分之一点几。而且每年房产税收入增长数额较少。（二）我国现行房产税存在的问题分析1.征收管理制度不完善我国国土疆域辽阔，城镇分布广泛，房屋分散。需要信息交流合作的部门和单位之间缺少相对完善的信息交流平台，难以进行信息的及时有效沟通。税收制度由于运行困难，征管、调控和处罚也都很困难，最终导致国家税款的流失。虽然现在税法宣传的形式多种多样，但是相关部门对房产税政策宣传不到位，公众纳税意识不高。而且税务机关通常对大型税务公司比较重视，执法力度大，但对大多数小型企业，监管不是很好。目前，我国还没有制定有关房产税的法律法规，对纳税人来说房产税逃税漏税风险不大。税务机关只是根据偷漏税金额与种类来决定处罚的级别，而且很多涉税刑事诉讼通常是重刑或轻刑，轻刑甚至可以免除处罚，力度不大，所以抑制效果很低，无法预防偷税漏税现象的发生。2.征税面过窄当前实际房产税的征税面比原政策规定的要窄。现在适用房产税的征收范围为城市、县城、建制镇以及工矿业地区。土地使用税范围窄，税率低。据不完全统计，中国的房产税只是地方税收的一小部分。这一比例远低于发达国家和地区的地方税和房产税的收入比例。按照税收当局的说法，实际上税务机关在征收房产税的过程中存在许多矛盾和限制。首先当局难以抓住某一个特定的税收领域，比如行政部门的调整、城市或者地方的房产税规定、城市和农村地区的一体化和行政划分。征收房产税时经常出现同一规模的公司坐落在不同的地方，城市或者乡村，而税负不同的现象。其次避税行为时有发生。当前的房产税税制体系中的狭窄征税范围为纳税人提供了规避税收的空间。这些导致了房产税收入减少，增长速度缓慢。3.难以发挥调节社会贫富差距的作用房产税是市场经济体制中调节收入水平和贫富差异过大的重要手段。当前，我国房产税征收范围只限于城市或城镇商业区的经营性房屋，并没有包括非商业性房屋。而且只对经营性房屋在流通环节进行征税，进而刺激了富人阶级在国内城市大肆兴建豪宅别墅。富裕阶层通过将收入创造出的货币资金换成不动产，以房地产的形式合法规避个人所得税。这两种类型的征收的税金差异是显而易见的。在这种情况下的房产税税收制度，不仅没有成为政府有效减少社会贫富差距、调节收入的税收政策，而且进一步扩大了社会贫富差异，不利于社会和谐稳定。此外这种“瘸腿”的税收制度客观上刺激了富裕阶层对房地产的需求，这也是我国房地产业持续快速发展的原因之一。与家喻户晓的个人所得税、增值税不同，有相当一部分纳税人对房产税了解程度低，在他们看来，房产税只是一个小税种。纳税遵从性较差，偷税逃税手段多。与增值税、企业所得税不同，税务机关不能向房产税纳税人提起诉讼。这进一步助长了房屋所有人偷税漏税的习性。一部分民营企业大多数房屋所有者不主动申报房地产税；有的企业通过将持有房产长期挂在交易账户上，借此躲避房产税的缴纳。由于此类的逃税行为，税务机关很难对其迅速管理，从而增加了房产税征收的复杂性和不规范性。4.相关责任主体不明确辨别不同房屋拥有者纳税人身份是征收房产税的基础，而明确的产权是确定纳税人身份的先决条件。中国的住宅所有权相对复杂，不同的城市住宅所有权也有不同的特征。对经济住房和其他无完全所有权的房屋征税仍然合法。根据现行条例规定，房产税纳税人是房屋所有权持有者。只有在财产的所有人不在房产所在地或产权不明确的情况下，房屋使用人才会被当作纳税人。根据目前复杂的购房情况来看，要想全面开征房产税，只是将正常情况下的财产所有人列为纳税人是远远不够的。为了减少税务机关采取强制性征收手段和管理资源的障碍，更是为了便利征收和管理房产税，税收当局必须明确相关人员的义务地位。这可以参考香港双重资本税收负担的例子。在普遍意义上也将房屋使用人作为债务人。一般来说，跟其他税收缴纳的情况不同，房产税纳税人通常需要在某个时期支付较高的税款，纳税人税收负担较重。这就是为什么我们需要在房产税征收和管理过程中给税收当局提供追回应纳税款的强有力手段，而我国现行法律法规相关规定明显力度不够。四、房产税征收管理的国际借鉴（一）美国房产税概况1978年美国加利福尼亚州政府提出房产税税收限制概念。在概念提出后，美国各州制定了系统化的税收限制政策。同时各州和地方政府根据当地的情况逐渐调整了房产税政策的相关细节。政府规定因外界原因而发生房屋财产权转移对原有房产进行重新估价。在现实生活中，房屋所有人会有各种生活需求，因此他们会对购置或建造的应税房屋进行改造、改建。美国相关制度规定，如果房屋所有人对原有房屋进行改造，其改建、扩建而导致房屋增值的部分按当年市场价值进行评估，算作房产税的税基。但对不同住宅建筑的各种改建行为十分复杂，地方政府无法对应税房屋进行有效评估及税收调查。此外人们普遍认为像增加太阳能设施，增添消防、抗震等安全设施都属于生活必须，同时也是公共政策鼓励的行为，税收政策不应将其设施增值部分算入税基计算范围。税收政策属于公共政策，二者不应相互矛盾。因此，各州开始由公众决定是否将属于公共政策鼓励的改造、改建行为导致原有应税房屋增值的部分排除出税基计算范围。公众投票程序遵循“少数服从多数”原则，关于任意一项房产税政策调整决策的通过至少需要参与人数的2/3以上同意。这一行为大大提高了群众参与度、满意度。（二）英国房产税概况英国是世界上最早开征房产税的国家之一。房产税是其重要的地方税收来源。英国房产税支出的主要目的是改善居民生活环境、完善社会基础设施和其他公共设施建设。英国房产税是一种典型的地方税，评估和征收管理都是由地方政府决定的。英国房产税实行等级比例税率，地方政府利用不同的房产税税率对应税房屋进行征税。专业评估人员和机关对不同的应税住宅作出相应的价值等级判断，税务机关依照不同的等级比率对应税房屋征收房产税。同时针对房产税单次缴纳税额较大，纳税人负担较重的情况下，英国政府出台了相应的房产税税收优惠政策。如果纳税人能一次性缴清应纳税款，可以享受一定比例的税收优惠。若纳税人纳税压力大，无法一次性缴清应纳税款，纳税人可以向当地税务部门提出分期付款，在法律规定的期限内缴清税款。如果纳税人无法在法律规定的截止时间内完全缴清应纳税款，则地方法院会向纳税人发出通牒。法院有权冻结纳税人的收入或资产，强制收取拖欠的税款。（三）国外房产税的经验借鉴1.提高群众参与度美国房产税税收限制政策的制定、实施和改进过程反映了公共秩序的一般规律，而这些可以作为中国房产税政策改善的标准。在美国，公众参与房产税政策制定，参与度和选择空间都较多。因此公众对政府政策的抵制心理被大大削弱，公众的接受度也随之增强。2.明确税收收入支出方向英国的房产税收入主要用于社区居住环境等关乎居民切身利益方面。社区环境改善会提高居民生活幸福感，增加居民满意度，同时社区的发展、环境的改善极有可能会使社区房子得到增值，居民切身利益增加。3.调整中央与地方关系房产税是由地方政府征收的，其收入应属于地方。政府不干预地方房产税收入的分配方式，而只是统筹房产税政策的制定。中央主导房产税政策的制定，保证政策的统一性，避免地区因经济环境差异而导致的政策冲突。地方政府在保持房产税政策统一的前提下可以根据自身情况合理调整相关政策细节。四、研究结论与政策建议通过上述的研究，我们认识到房产税改革和推进是一个复杂的事情。由于中国独特的经济和社会发展特征，我们必须严格地按照我国自身经济社会发展特点来进行房产税改革。房产税改革涉及了数以千计家庭的切身利益，因此需要社会各阶层的认可。以下几点是通过研究总结出来的政策建议：（一）坚持立法先行本文认为我们应始终坚持立法先行的原则，通过立法建立房产税的制度框架。在中国当前经济形势下适时稳妥地推动有关房产税的立法工作，构建和完善房地产市场长效机制。鉴于开征房产税可能会造成居民税负增加，家庭储蓄资金下降，家庭消费支出减少，进而影响社会消费。中国是一个发展中国家，其区域经济发展不平衡，区域差异大。因此本文建议分阶段、分地区逐步推进房产税政策的实施。特别是在当前中美贸易摩擦不断、疫情导致国内消费市场需求不足的背景下，为了稳定经济增长和稳定就业，必须减少房产税改革对消费和经济增长的负面影响。为了确保改革之前和之后的平稳过渡，我国应该根据地区经济和社会发展的实际情况，稳妥地推进税法实施。我国房产税制立法设计中应该体现出税收对特殊群体的照顾，同时制度设计中也应进一步明确相关责任主体，确定欠税责任的承担主体以及完善追究机制。在中国的房产税税收制度立法过程中，房地产的价值水平应该以公开的市场价值为依据，合理设置房产的价值等级，通过设置不同房产税税率等级的方式，调节居民贫富差距，促进社会公平。这将有利于提高房产税改革初期民众的接受度。鉴于居民的纳税意愿还受税收用途是否明确影响，在房产税的税制设计和立法中，中央政府要将房产税收入的具体用途写入税法，对房产税收入用途做出明确规定，提高房产税的透明度，同时指出缺乏规范性、不符合税收法定原则的行为。（二）给予地方政府更大的自主权限中央制定政策，下达执行指令。在地方政策实施过程中，地区和经济条件影响了政策实施的理想效果。作为一个发展中国家，中国的经济发展不平衡，地区差异较大。不同的经济基础可能导致同一政策对地区产生不同影响。我国是一个中央集权地方分权的国家。因此房产税政策的制定应当符合我国国情，中央政府拟订基本原则，保证基本政策的全国统一性，实施和执行措施应当由地方拟订。房产税税制要素设计要兼顾一致性和灵活性。房产税应当体现地区的特征，有明显的地域特色。此外，由于国内不同地区经济和社会发展情况参差不齐，不同地区的住房价格和收入水平也大不相同。税制要素的设定应充分授权地方政府。与此同时房产税支出应主要用于地区减少，因为房产税属于地方性公共政策，其对地方作用效果远大于中央。为调整中央和地方政府之间的财政关系，应当赋予地方政府更多的自主权，增强房产税收入与地方公共服务的联系。当前我国的税收法权主要集中在中央，地方缺少立法权限。鉴于不同区域的社会环境和经济发展差异，地方政府应有一定的立法权力。在根本性政策相统一的前提下各地方政府有权针对自身的实际情况制定相应的房产税政策，参与地区公共事务的管理。（三）合理设置价值等级，提高公众参与度各地方政府应按照当地居民的实际收入水平划分出不同等级量能课税。不同等级对应着不同税率，收入级别越高，纳税人需缴纳的税额越多。同时各地方政府对各区不同住宅划分价值等级，等级越高，房屋所有人需缴纳的房产税越高，有助于促进社会公平。我国税制改革的重要经验是各方先达到共识，得到社会各界的认可。房产税是对居民或家庭征收的新税种。而一个新税种的开征不仅要让居民有能力纳税，而且要让居民愿意纳税。我们要充分考虑当地居民的纳税意愿。房产税改革将增加居民税收负但，对于居民而言是增税措施。因此，为取得人民群众的理解和支持，减少群众的抵触心理，房产税相关政策的制定应广泛征求社会群众、纳税人的意见，及时掌握可能存在的问题。同时在征收过程中公开有关事项，如评估方式、评估结果，提高纳税人的遵从度，降低相关部门执法成本和风险。（四）完善房产税征收管理机制着力构建房产税配套征收管理机制。房产税的征管不仅对房产税的税收收入产生影响，还会影响税收公平。完善房产税征收管理机制是实施税法的关键。房产税纳税人要在规定的时间内缴纳大量的税额，这就极有可能导致税务机关征收房产税时纳税人一些不合法行为的发生。针对纳税人没有及时缴纳税款的情况，各国政府都是先向纳税人发放催款的通知书。但如果纳税人还没有缴清应纳税款，那么政府就必须采取措施强制征税，包括加收利息、罚款和强制性银行扣税等。在中国的房产税征收和管理方面，特别是在纳税人拖欠税款的情况下，现行法律规章中的相关规定力度不够。首先是改善房产登记和注册制度。在当今房产登记和注册过程中存在信息分散、更新不及时和虚假注册等现象。为了保证税收收入，房产登记和注册系统必须得到改善，房产管理局和税务机关必须互相配合，建立统一的房产产权信息系统。其次，税务机关在采取强制执行措施转移纳税人存款和资产以补足债务人在规定时间内应支付的未付税款之前，要先督促纳税人限期缴清税款。如纳税人在规定的期限内依旧没有缴清应纳税款，税务机关可采取上述强制性措施。在制度设计方面我们也应该对积极承担纳税责任的纳税人提供相应的激励机制。例如给提前缴纳房产税的纳税人一定的税收优惠。为居民提供必要的税收优惠是各国在长期实践中形成并通用的规则。特别是在中国特殊的住房制度背景下，我们必须遵守“以人为本”的原则。特别是对低收入、中低收入家庭，需要以优惠的税率来降低房产税或部分免征房产税，从而减少开征房产税对其家庭日常消费的消极影响。（五）取之于民，用之于民在相关法律中明确将房产税收入主要用于地区教育、医疗和其他基础公共设施建设，增强房产税的导向性和受益性。一方面，它可以保障纳税人的权利，鼓励纳税人行使监督权;另一方面也可以确保房产税的直接受益人是纳税人。居民会更愿意缴纳房产税。居民缴纳房产税的意愿不仅会影响居民的纳税遵从度，而且会影响房产税的实施效果。改善公共服务供给体系能有效降低房产税征收的负面影响。明确房产税收入用途，提高房产税的透明度。根据从国外房产税中吸取的经验，我国在推动房产税全面开征的同时，需要进一步提高医疗、教育、养老等方面的公共服务水平，进而推进房产税改革。但是，由于我国的财政管理体制与地方政府职能与国外存在较大差异，可以考虑将房产税收入分配给公共服务，并对各部分的支出比例做出一定限制，从而提高居