昆明银海尚御调整建议VIP

银海尚御调整建议

——商家测试座谈会意见分析

——根据易居商业体系对项目的调整市场营销部初试座谈会后形成意见梳理项目所在片区超市的经营前景好，且属于中上档次关上片区餐饮、娱乐业的经营前景好高端餐饮不会考虑项目地，主要受制于周边形象和无独栋进驻、无地面停车位的限制公园旁可以做一些中高档餐饮下坡式商业长街消费者不希望车辆进入，会造成不安全的感觉投资者对投资回报预期普遍有所降低，商铺会不会空置（即投资安全性）对投资客的影响很大中、小型经营户考虑的因素首先是成本，其次才是经营利润小投资客对面宽进深比的接受极限在1:2.5，超过了会比较难销售项目内的中高档餐饮需求面积在300较合适正式座谈会后形成意见梳理（一）高档餐饮希望能有地面的停车位国贸原沃尔玛停车宽敞方便，而我们项目超市停车位于地下，方便程度不如原沃尔玛药店对位置要求不高，但需要展示面高档餐饮主要集中在国贸路和关兴路部分，已经有十年的历史，其他地方想要再形成一个高档的餐饮区难度较大，因此我们不适合做成高档餐饮区影院在关上属稀缺性产品，前景很好，但对项目的人群带动效应有限娱乐业态在关上也比较好做，现有的也比较少机场搬迁会使关上高端消费大大减少沃尔玛如果在项目里做一个社区店，则吸引力绝对弱于原沃尔玛国贸店，若家乐福在项目里做一个社区店，则吸引力也要弱于原沃尔玛国贸店，但比前方案要好一些按照现有的规划，负一楼做百货有困难服装等百货较看好国贸融城块区的项目，我们项目做服装的话定位只能是中端偏稍微高一点，铺面面积集中在100~200之间，过大过小都不宜，且下沉商业长街不适合做服装百货老投资客对投资回报率的预期有所下降对于我们这个项目广场设计得很美观对商业的拉动力不大绿化不要遮挡商铺，否则不利于经营，也不利于出售片区消费力主要分两大块，一是周边大量城中村的中低端消费，一是机场人员、部队、医院等的中高端消费，出现了两头大中间小的纺锤形消费三楼影院+二楼足浴电玩的这种搭配没有问题正式座谈会后形成意见梳理（二）投资客对地下和楼上的商铺投资抗性远远大于一楼商铺的单价抗性地下的层高做高和光线的充足对缓解地下商铺的投资经营抗性有一定效果靠着公园的一方适合做酒吧、茶室道路通车对下沉商业长街商铺的投资价值有直接的提升带租约销售投资客普遍担心不能兑现家居店不适合扎堆集聚餐饮做成中档的比较适合，若想把关兴路上的知名餐饮招到我们项目地可能不太现实地下一层有做儿童主题的商业空间地下一层临主街道一面全部临街敞开，对其商铺有一定的提升二楼做休闲和餐饮会比较适合问卷调查梳理商家经营现状经营现状满意度——90%的商家经营户对自己经营现状比较满意；商铺使用现状——90%商家经营户铺面属于租赁，10%商铺经营户铺面属于自购，商铺租金情况——商铺租金区间为35-120元/平米左右，其中日新路餐饮商家租金最低35元/平米左右，同在日新路服装店租金在100元/平米左右，经营面积区间100-600平米左右，面积最小的是吴井路家居用品店100平米，服装店次之160平米左右，药200平米，餐饮和足疗面积段集中在600-800平米之间。商铺租约年限——商家经营户租期在2-10年左右，经营年限最短的是足疗，租期两年，年限最长是餐饮和药店，都在10年。商铺满意度——10%商家（服装）非常满意，10%商家（明杨家居）满意，80%商家（足疗、餐饮、药店）一般。问卷调查梳理关上商圈消费现状关上商圈消费结构——35%商家认为关上商圈消费结构中日用品和餐饮业态比重最大、35%商家认为餐饮业态比重最大、30%商家认为娱乐休闲业态比重最大，80%商家认为家用电器、家居用品是比重最少的业态。关上消费档次——60%商家认为关上商圈消费档次是中高档次，40%（服装、餐饮）商家认为关上商圈消费档次是中档。关上商圈消费特点和消费特征——商家认为关上商圈以家庭为主的餐饮消费较多，部分高档餐饮以商务、旅游接待为主，餐饮和旅游消费比较集中，餐饮和服装商家认为家庭消费的顾客忠诚度高，回头客较多；也有商家认为以家庭为主的休闲娱乐场所缺乏。项目地商业业态饱和度评价——饱和度最高的是超市、夜市烧烤、茶馆、咖啡厅，其次是一般性服装店、中餐馆，饱和度最低的是迪高厅、酒吧、西餐厅、电影院。问卷调查梳理项目商业业态和规划方案主力店超市+电影院带动其它零售的商业模式接受度——90%商家认为这种业态是可以接受的，原因是：社区商业住户集中；能积聚人气，人流对商家经营有带动作用；而且关上电影院较缺，以家庭为单位的休闲娱乐业态较缺乏。主力店超市+电影院的商业模式下其它业态适合度——40%商家认为最适合做的业态是服装百货；40%商家认为最适合做的业态是餐饮、其次是服装；20%商家认为最适合做的业态是娱乐休闲。下负一层车行坡道对商业带动作用接受度——35%商家认为一般，35%商家说不清，10%商家认为很小，10%商家认为说不清，10%商家认为很大。商业规划和交通满意度——50%商家给规划和交通动线都是8分，35%商家给规划打6分，交通动线各是8分和6分，15%商家规划7分，交通9分。商业和和垂直交通——35%商家喜欢独立商业，给交通动线打分都是6分；65%商家喜欢板式商业，交通动线打分是5-9分（两个商家5分、1个商家8分、1个商家9分）问卷调查梳理项目所在地投资测试项目所在地投资意向——50%投资群体对本项目有投资意向，50%投资群体对本项目投资意向是看情况，看商铺价格和周边商圈商业氛围。投资商铺总价和面积接受度——50%投资群体总价接受度为50-100万元/套，50%投资群体总价接受度为100-150万元，所有投资群体能接受商铺面积都在20-50平米。租金水平接受度——50%投资群体只打算投资一楼，能接受租金水平100-120元/平米，50%投资群体能接受租金水平：100-120元/平米（一楼）、60元/平米（二楼）30元/平米（三楼）。意向投资商铺类型——所有投资群体都选择临街独立商铺。投资商铺目的——所有投资群体都选择出租。项目投资前景判断——项目前景良好结论结论：商户对我们项目所在地普遍有经营信心，但只能做中档或中档稍高一点的档次。

对于主力店超市+影院带动其他零售的模式普遍认为超市在此地竞争力有限，带来的人流也有限，而影院对人流的带动作用并不突出，因此在此地仅依靠这样的模式还不够，特别是二楼和地下一层还需做更多目的性消费（一）商户对我们的项目所在地的认识，对项目主力店超市+影院带动其他零售的模式的看法结论结论：经过同商户充分协商，在本地块中最适合的业态为：-1F：超市+儿童主题卖场1F：零售2F：娱乐或中档餐饮3F：影院+部分西餐外商业街：休闲型，酒吧、茶馆、小零售、小型餐饮对现有的业态布局要根据上面的业态定位来加以调整（二）商户在这种商业模式下最适合做的业态及前景判断，对现有商业业态布局的看法结论结论：商户对项目地的交通只是一般性的评价，毕竟主干道日新路也较窄。项目规划也只是一般性评价，并无亮点而言。部分商家认为项目的地下商业广场无法存活，招商、销售难度大，下负一层车行坡道的带动作用不明显，通车对步行街商业经营不利，但有利于销售。（三）商户对项目规划、平面交通的看法（重点对地下商业广场、下负一层车行坡道的带动作用判断、人车货交通分流的看法）结论结论：高档餐饮等高端商业对纯独立商业的要求很高，而其他档次的商业对此方面要求不高；但对我们的垂直交通普遍认为远远不够。（四）商户对地上商业形态（大板式商业还是纯独立商业）、垂直交通动线的看法结论结论：成熟投资客对投资回报率的预期普遍下降；对我们项目，投资客只看好临街铺面，而对二、三楼和地下投资抗性大。对于超市进驻拉升周边铺面价值均形成共识。（五）投资客对项目投资前景的判断结论结论：投资客对投资回报率的预期普遍下降，期望值在4%~7%之间，长线投资期望值低，短线投资期望值高；对本项目接受单价在25000~50000之间，临街面高，内街低；投资的面积全部集中在20~50平米之间，总价也只在50~150万之间，这与调查的投资者数量过少有关（2个投资客）（六）投资客对项目投资回报率的期望和价格、面积、总价的门槛期望结论结论：关上片区过路经济比重较大，外地人过路消费的痕迹很重，造成消费的结构不完整，高档餐饮消费异常突出；未来机场搬迁会使关上高端消费大大减少。（七）项目所在地关上片区的消费习惯、消费结构和特点结论结论：投资商家都有两次以上商铺投资经历，投资地点主要集中在一环内和北市区、南市区，但对项目投资前景都看好，主要是本项目区位优越、项目商业定位清晰，业态布局合理。（八）投资客对关上片区物业投资的看法地块价值判断与定位继续沿用——城市副中心！关上的价值：板块的价值：国贸路以南，民航路以西板块商圈的价值：在沃尔玛超市、关兴路餐饮街之后的新兴的片区型商圈地块价值判断与定位轨道交通和城市公交便利多集中在项目的西南边日新路上，人流量大，商业主开口设置应该在项目地块的西南角地块价值判断与定位结论：片区覆盖型的商业区，满足区域型的商业配套功能业态业种定位建议业态定位：综合体或大单体或商业街均可业种定位：-1F：超市+儿童主题卖场1F：零售2F：娱乐或中档餐饮3F：影院+部分西餐外商业街：休闲型，酒吧、茶馆、小零售、小型餐饮建筑专业设计建议—主次入口出入口不宜太多，主入口承接外部交通的人流来向的主方向外部交通人流量大小节点排列为1>2>3由此首选的主入口应设置于①处，首选的次入口应设置于②处。123建筑专业设计建议—动线负一楼主入口、动线示意现状：A、主次动线繁多，复杂B、次入口③面临双桥路，并非外部人流的主要来向，而又对内部商业铺面的带动作用不大。C、中心广场位于零售区的一端，对零售区的贡献不均衡建议：A、动线重新规划，需简洁明了，人在其中方向感明确B、取消次入口③并移至图中建议开口位置。C、中心广场移至零售区的中心位置，且全部敞开，增加负一层商铺的透视性。主入口次入口①次入口②次入口③建议开口位置中心广场建筑专业设计建议—动线一层主入口、动线示意现状：A、主次动线还是较多B、主入口处铺面排列有误，造成局部铺面价值过分放大C、住宅区内部设置商铺处只有一栋楼的人流量，成为商业价值极度弱化区域建议：A、主次动线重新规划设计，务必求简，直接B、主入口处设置内庭，便于商铺的均好性和提升商业档次C、商业价值极度弱化区域的商铺可以取消次入口①主入口次入口②次入口③商业价值极度弱化区域局部铺面价值过分放大建筑专业设计建议—动线二层主入口、动线示意现状：A、动线还是较多B、垂直交通次入口③和④都位于住宅区内部，对人流的吸引很有限C、垂直交通次入口①和②都位于商业体内部，可视性和方便性都不佳D、扶梯的数量少E、一共有六处断头路建议：A、动线重新规划B、垂直交通增加扶梯C、垂直交通入口设置在主动线并尽量靠近入口位置D、分开的两区之间应直接增设连廊（如图），并直接连通至内走廊垂直交通主入口应设置连廊垂直交通次入口①垂直交通次入口⑤垂直交通次入口②垂直交通次入口③垂直交通次入口④①②③④⑤⑥建筑专业设计建议—动线三层主入口、动线示意现状：A、右边区域仅有垂直交通而无平面交通，且同其他区域完全隔离开来B、扶梯数量少建议：A、增加右边区域的平面交通，且同左边区域的交通连接，形成平面循环交通B、增加扶梯数量垂直交通主入口此区域仅有垂直交通无平面交通，且同其他区域完全隔离开来垂直交通次入口①垂直交通次入口②垂直交通次入口③建筑专业设计建议—外立面1.商业的建筑外观设计风格要有商业元素案例：日本千叶购物中心色彩：色彩能够直接影响到人的心情。五彩的颜色比较适合做商业的LOGO，商业外观色彩也可以采用五彩，它能吸引眼球，聚焦视觉。能吸引消费者来就是目的。建筑专业设计建议—外立面1.商业的建筑外观设计风格要有商业元素案例：日本三井奥特莱斯上海仲盛世界商城反面教材建筑专业设计建议—外立面2.商业的建筑外观设计要有视觉冲击力♢商业的建筑外观的设计风格A、传统式B、复古式C、现代式D、艺术品式E、休闲自然式♢商业项目性质决定建筑外观的设计形态建筑专业设计建议—外立面♢商业的建筑外观的设计风格A、传统式这种风格的商业建筑特点就是中规中矩，是最常见的商业建筑类型。难以给人留下深刻印象。案例：绝大部分商业建筑专业设计建议—外立面♢商业的建筑外观的设计风格B、复古式：这种风格的建筑往往采用旧建筑改造或者做旧如旧的手法，多突出当地传统建筑特征。容易引发消费者的怀旧心理，同时吸引旅游消费者。案例：上海田子坊、上海新天地建筑专业设计建议—外立面♢商业的建筑外观的设计风格B、复古式案例：上海新天地建筑专业设计建议—外立面♢商业的建筑外观的设计风格C、现代式：现代式建筑风格的商业体外观造型时尚，现代感强，往往很受年轻人欢迎。案例：北京大悦城建筑专业设计建议—外立面♢商业的建筑外观的设计风格C、现代式案例：上海海上海建筑专业设计建议—外立面♢商业的建筑外观的设计风格C、现代式案例：马来西亚展览馆建筑专业设计建议—外立面♢商业的建筑外观的设计风格d.艺术品式：这种风格的特点是标新立异，有设计感，夺人眼球，建筑本身就能吸引消费者，但一般仅限于外观。内部设计还是要遵循方便、直观的商业规律。案例：新加坡乌节湾建筑专业设计建议—外立面♢商业的建筑外观的设计风格e.现代休闲式：这种风格建筑亲近自然，建筑体和植物、水系等自然元素的结合多。随着现代人喜欢放松的购物环境，这种风格的商业建筑越来越受欢迎。案例：上海金桥国际建筑专业设计建议—外立面♢商业的建筑外观的设计风格e.休闲式（欧式）案例：青浦赵巷奥特莱斯建筑专业设计建议—外立面商业项目性质决定建筑外观的设计形态

商业建筑风格是由区域特点，历史沿革，商业类型所决定：综合体的购物中心适宜采用现代式风格，强化其时尚性。社区商业项目适宜采用现代式购物功能与休闲自然式与的风格结合，提高客群的消费体验。旅游类项目适宜根据城市历史特征采用复古式的建筑整体风格（明清风格不适合做纯购物商场）。建筑专业设计建议—中庭广场（1）商场中庭功能功能一：表演与营销活动场所建筑专业设计建议—中庭广场（1）商场中庭功能功能一：表演与营销活动场所案例：香港apm广场演出活动建筑专业设计建议—中庭广场（1）商场中庭功能功能二、提供运动娱乐等配套服务案例：泰国中央世界溜冰场建筑专业设计建议—中庭广场（1）商场中庭功能功能二、提供运动娱乐等配套服务建筑专业设计建议—中庭广场（2）商场中庭的设计a.高空遮挡型案例：马来西亚KICC广场建筑专业设计建议—中庭广场（2）商场中庭的设计b.建筑物遮挡型案例：南京大观天地建筑专业设计建议—中庭广场（2）商场中庭的设计c.侧开窗型案例：上海周浦万达建筑专业设计建议—中庭广场（2）商场中庭的设计d.半边型：充分考虑到夏季日照因素，采取朝南半边见天设计，避免阳光过度直射。案例：日本千叶购物中心建筑专业设计建议—中庭广场（2）商场中庭的设计e.高空挑花型建筑专业设计建议—中庭广场（2）商场中庭的设计地下商场侧面采光与顶部采光的效果比较建筑专业设计建议—中庭广场（3）中庭的艺术化设计室内垂吊物设计案例：香港国际金融中心建筑专业设计建议—中庭广场（3）中庭的艺术化设计商场环境艺术化处理案例：泰国中央世界香港世贸中心建筑专业设计建议—中庭广场建筑专业设计建议—城市功能商业建筑与城市公共空间的融合（承载城市功能）城市公共空间融合的内容a.绿地公园b.表演台（露天电影）c.展览馆d.图书馆e.娱乐场f.体育馆g.停车场h.通道建筑专业设计建议—城市功能a.绿地公园人本能是与植物亲近的，尤其在钢筋水泥现代化城市中。好的商业，尤其是国外成功商业都很注意与绿化的有效结合。案例：马来西亚阳光广场建筑专业设计建议—城市功能b.表演台案例：日本商业露天表演台建筑专业设计建议—城市功能C.展览馆案例：马来西亚国家科技馆建筑专业设计建议—城市功能C.展览馆案例：新加坡乌节湾建筑专业设计建议—城市功能e.娱乐场为消费者提供娱乐设施及场所案例：日本啦啦宝都建筑专业设计建议—城市功能e.娱乐场（水幕电影）案例：宁波天一广场建筑专业设计建议—城市功能e.娱乐场案例：香港新城市广场建筑专业设计建议—城市功能e.娱乐场案例：香港新城市广场建筑专业设计建议—城市功能f.运动场案例：上海五角场万达广场案例：日本拉拉宝都屋顶运动场建筑专业设计建议—城市功能g.停车场案例：日本商业屋顶停车场建筑专业设计建议—城市功能h.通道（24小时城市通道）案例：香港国际金融中心建筑专业设计建议—城市功能h.通道（商场与河流相通）案例：马来西亚绿水坊建筑专业设计建议—城市功能h.通道（商场与河流相通）案例：马来西亚绿水坊建筑专业设计建议—景观设计□景观设计的内容

a.门头造型b.商业广告c.透视性d.灯带/灯光e.雕塑小品f.水景/绿化建筑专业设计建议—景观设计a.商业建筑门头造型案例：台湾商业街案例：日本店招广告建筑专业设计建议—