房地产毕业设计

摘要本筹划是以青岛经济技术开发区具体地块为依托，在市场调研的根底上，综合运用所学的房地产开发与经营的多门学科并结合2012年青岛市房地产政策变化及市场反响，以工程市场定位及营销推广为重点为本公司具体地块所做的房地产工程全程筹划筹划。本筹划根据工程地块的实际情况，对房地产市场进行了周密的调研并做出初步的预测，对工程的周边环境和背景进行了深入调查和分析，并据此对工程进行市场细分，进而确定了不同类别的目标客户群，完成了产品户型、面积、价格定位，在此根底上通过对青岛市经济技术开发区房地产存量房研究在对工程进行整体规划和户型设计等方面采用了更为新颖的模式和方法。然后针对工程进行销售预测、投资估算；同时还对工程的营销筹划进行了详细的规划和设计。关键词：房地产筹划；产品定位；营销筹划AbstractThisplanningisbasedonthespecificlandofQingdaoEconomicandTechnologicalDevelopmentZone，onthebasisofmarketresearch，theintegrateduseofmulti-disciplineincludingrealestatedevelopmentandmanagementcoursesandcombinedwiththe2012Qingdaorealestatepolicychangesandmarketreaction，throughoutthewholerealestateprojectplanning,focusingonprojectmarketpositioningandmarketingforrealestateprojects.Thisplanningisbasedontheactualsituationoftheprojectland，carryingoutawell-developedresearchandmakingpreliminarypredictionsontherealestatemarket，conductingmarketsegmentationbasedonathoroughinvestigationandanalysisofthesurroundingenvironmentandbackgroundoftheproject，thendeterminingthetargetconsumersofdifferentcategoriesandproductsize,area,pricepositioning.Onthisbasis,throughtheanalysisoftherealestatestockofhousinginQingdaoEconomicandTechnologicalDevelopmentZone,thisplanningadoptsmoreinnovativemodelsandapproachesintheoverallplanningandlayoutdesignoftheproject.Thenmakeinvestmentestimatesandsalesforecastsfortheproject,atthesametime,carryoutadetailedplanninganddesignofmarketingplanningoftheproject.Keywords:RealestateplanningProductpositioning;marketingplanning目录316821宏观经济背景 538631.1研究背景及技术路线 538631.22011-2012国家宏观经济运行情况 7171281.32011-2012国家房地产开展状况 11264201.42011-2012青岛市宏观经济运行情况 2012491.52011-2012青岛市房地产开发根本状况 23123102工程类型及现状分析 2486752.1普通住宅市场 24290102.2公寓市场 31177192.3商业地产市场 37125103工程区域概况 41281773.1工程区域总体评价分析 41213593.2工程周边区域分析 46133453.3周边环境对工程的影响 48267714工程地块SWOT分析 49278644.1SWOT分析步骤及原理方法 49193734.2工程地块SWOT分析 5076245工程定位分析 35101235.1工程市场细分 5326335309075.2工程目标市场选择 56263355.3产品定位 60252346工程整体规划 69230356.1工程规划设计 69233966.2工程整体规划 71207167工程投资估算 77197847.1工程投资估算 77186037.2工程投资方案和资金筹措 8454237.3工程投资销售方案和销售收入预测 87207168工程营销筹划 103197848.1工程入市筹划 103186038.2工程广告策略 10654238.3工程销售策略 11210845参考文献 119致谢 120附录 121 1宏观经济背景1.1研究背景及技术路线房地产工程筹划的前期工作、财务分析及其后期的营销推广筹划在房地产全程筹划中具有十分重要的意义，因此在设计过程中我们重点调研工程周边公共配套设施及区域房地产状况，对工程盈亏平衡、债务长还能力进行系统的分析，全面调查各方面的制约因素。在进行房地产开发与筹划的研究成为必要的今天，越来越多的开发商逐步认识到：要搞好房地产开发，营销已经成为关键。营销筹划的任务就是确定市场时机以及产品走向，制定营销筹划方案。同时，财务评价也从现金流的方面对工程的盈亏做出了较为准确的预测。所以本筹划注重市场营销的策略以及工程的财务评价，从而防止工程开发过程中发生资金断链、销售困难、楼盘烂尾的情况出现，提高企业盈利能力。本筹划依据工程地块的实际情况，通过对工程所处经济，政策，工程周边环境等条件进行综合分析最终拟定技术路线图如下：工程区域分析工程区域分析工程市场定位工程整体规划经济状况景政策背景工程市场细分选择工程地块SWOT分析工程产品定位工程产品设计工程投资估算工程营销筹划图1-1技术路线图1.2国家宏观经济运行情况1.2.12011年国内经济形势〔1〕经济增长状况初步核算，2011年国内生产总值〔GDP〕471564亿元，比上年增长9.2%，同比下降1.2个百分点。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。按季度来看，一至四季度增速同比逐季回落，分别为9.7%、9.5%、9.1%、8.9%。经济增长稳中趋降。在政府力量逐步撤出，而市场力量开始稳步发挥主要作用的时候，经济增速出现平稳微调。如图1-2所示：图1-22006-2011年国内生产总值及其增长速度〔2〕价格水平2011年居民消费价格〔CPI〕比上年上涨5.4%，同比上升2.1个百分点，未完成年初预定的4%的目标。其中食品价格上涨11.8%，同比上涨4.6个百分点。固定资产投资价格上涨6.6%，工业生产者出厂价格〔PPI〕上涨6.0%，工业生产者购进价格上涨9.1%。农产品生产价格上涨16.5%。6月-9月，CPI处于明显高位，后于第四季度开始逐月回落，通涨压力逐步解除。70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。房地产调控效果逐步显现。如图1-3、1-4所示：图1-32011年CPI指数图1-42011年PPI指数〔3〕固定资产投资2011年全社会固定资产投资311022亿元，比上年增长23.6%，扣除价格因素，实际增长15.9%。其中，固定资产投资〔不含农户〕301933亿元，增长23.8%；农户投资9089亿元，增长15.3%。2006年以来的六年中，全社会固定资产投资增速由2006年的23.9%逐步攀升至2009年的最高值30.0%，随后逐年回落。如图1-5所示：图1-52006-2011年全社会固定资产投资及其增长速度2011年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；办公楼投资2544亿元，增长40.7%；商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。房地产开发投资增速同比下降了5.3个百分点。但住宅投资增速降幅仅为1.0个百分点，这主要得益于政府保障性住房建设的进度。商业营业用房投资增速同比下降3.4个百分点，这相当程度上是由于2011年相对紧缩的货币政策所至。1.2.22012一季度国内经济形势〔1〕经济增长经济增速继续放缓。2012年一季度GDP同比增速预测均值为8.1%左右，低于去年四季度9.2%的水平。自从2010年一季度以来，我国经济增速一直呈放缓趋势。制造业PMI2011年11月份触底，后连续四个月在枯荣分界线以上缓步爬升。3月份PMI为53.1，较上月上升2.1个百分点。这说明，市场需求明显上升，生产增速加快，企业采购活动趋于活泼。如图1-6所示：图1-62011-2012年一季度国内生产总值同比增长速度〔2〕价格水平价格水平平稳回落。1月份CPI同比增幅为4.5%，2月份为3.2%。3份蔬菜、成品油等消费品价格出现反弹，CPI上扬至3.6%。一季度，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.8%。从总体上讲，中国经济开展正处在本钱上升阶段，通胀压力朝长期化开展。2012年3月份，全国工业生产者出厂价格同比下降0.3%，环比上涨0.3%。工业生产者购进价格同比上涨0.1%，环比上涨0.1%。2012年1-3月份平均，工业生产者出厂价格同比上涨0.1%，工业生产者购进价格同比上涨1.0%。PPI自2009年11月之后再次呈现负增长，创下27个月来的新低。如图1-7-1、1-7-2所示：图1-7-12012年一季度CPI指数图1-7-22012年一季度PPI指数〔3〕固定资产投资2012年1-2月，固定资产投资(不含农户)21189亿元，同比增长21.5%，比去年全年回落2.3个百分点。固定资产投资的三个分项，基建投资、制造业投资、房地产投资1-2月份同比增速分别为-1.5%、24.7%和27.8%。1.3国家房地产开展状况1.3.12011年国家房地产调控政策2011年为稳定房地产市场开展，国务院、银监会等相继出台多项政策对稳定房地产市场发挥了重要作用。2011年1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；17日：银监会召开2011年工作会议，继续实施差异化房贷政策；25日：住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理方法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措；26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”)；27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》；28日：(财政部)上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年2月8日：中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；9日：住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，五年期以上个人住房公积金贷款利率调至4.50%，五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率调至4.00%；18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年3月18日：中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。05日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点；2011年4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2011年5月1日：根据国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，商品房销售必须明码标价；10日：住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设方案、开工和竣工相关信息；12日：中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011年6月14日：中国人民银行决定，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年7月6日：中国人民银行决定，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011年8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准；2011年10月23日：宁波市住建委下发《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》；24日：南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度；30日：中国人民银行决定，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年12月1日：无锡住房公积金管理中心实施住房公积金新政；同时，新职工住房补贴也一并纳入可贷额度计算之列。4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年；9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平根本稳定。1.3.22011年国家房地产开展状况〔1〕房地产开发投资完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。如图1-8所示：图1-82011年全国房地产开发投资增速2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。图1-92011年东中西部地区房地产开发投资总量及增速2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。如图1-10所示：图1-102011年全国房地产开发企业土地购置面积增速〔2〕商品房销售和待售情况2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。2011年，东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%，增速比1-11月回落4.6个百分点；销售额34628亿元，增长3.8%，增速回落4.3个百分点。中部地区商品房销售面积2.93亿平方米，增长11.3%，增速回落2.8个百分点；销售额11895亿元，增长29.4%，增速回落2.9个百分点。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%，增速回落2.7个百分点；销售额12596亿元，增长23.9%，增速回落4.4个百分点。2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。如图1-11、1-12所示：图1-112011年全国商品房销售面积增速图1-122011年全国商品房销售额增速〔3〕房地产开发企业资金来源情况2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。如图1-13所示：图1-132011年全国房地产开发企业本年资金来源增速〔4〕全国房地产开发景气指数2011年12月份，全国房地产开发景气指数〔简称“国房景气指数”〕为98.89，比11月份回落0.98点。1.3.32012年一季度国家房地产开展状况〔1〕房地产开发投资完成情况2012年1-3月份，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。如图1-14所示：图1-142012年一季度全国房地产开发投资增速1-3月份，东部地区房地产开发投资6593亿元，同比增长20.6%，增速比1-2月份回落5.4个百分点；中部地区房地产开发投资2070亿元，增长25.7%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资2264亿元，增长30.5%，增速回落1.4个百分点。如图1-15所示：图1-152012年一季度东中西部地区房地产开发投资总量及增速1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积409221万平方米，同比增长25.0%，增速比1-2月份回落10.5个百分点；其中，住宅施工面积307653万平方米，增长22.2%。房屋新开工面积39946万平方米，增长0.3%，增速回落4.8个百分点；其中，住宅新开工面积29427万平方米，下降5.2%。房屋竣工面积17880万平方米，增长39.3%，增速回落5.9个百分点；其中，住宅竣工面积14325万平方米，增长40.0%。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1555亿元，增长2.5%，增速回落3.3个百分点。如图1-16所示：图1-162012年一季度全国房地产开发去也土地购置面积增速〔2〕商品房销售和待售情况1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；其中，住宅销售面积下降15.5%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长5.9%。商品房销售额8672亿元，下降14.6%，降幅缩小6.3个百分点；其中，住宅销售额下降17.5%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长10.5%。1-3月份，东部地区商品房销售面积7351万平方米，同比下降17.5%，降幅比1-2月份缩小6.8个百分点；销售额5215亿元，下降19.9%，降幅缩小11.1个百分点。中部地区商品房销售面积3704万平方米，下降7.3%，1-2月份为增长1.8%；销售额1592亿元，下降1.9%，1-2月份为增长8.2%。西部地区商品房销售面积4185万平方米，下降11.7%，降幅扩大6.8个百分点；销售额1865亿元，下降7.6%，降幅扩大4.8个百分点。3月末，商品房待售面积30122万平方米，比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积减少227万平方米，商业营业用房减少150万平方米。如图1-17、1-18所示：图1-172012年一季度全国商品房销售面积增图1-182012年一季度全国商品房销售额增速〔3〕房地产开发企业资金来源情况1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。如图1-19所示：图1-192012一季度全国房地产开发企业本年资金来源增速〔4〕房地产开发景气指数3月份，房地产开发景气指数〔简称“国房景气指数”〕为96.92比上月回落0.97点。1.4青岛市宏观经济运行情况1.4.12011年青岛宏观经济状况开展呈现“增长较快、物价趋稳、质量提升、民生改善”的良好态势，主要目标任务全面完成，实现了“十二五”的良好开局。同时，在2011年，青岛市还首次实现了两个“超越”：一个是农民人均收入增幅超过城市居民；另一个是效劳业占GDP比重首次超越工业。青岛市260个市级重点工程已全部开工在建，80个工程竣工，累计完成投资超过800亿元。海湾大桥、海底隧道、快速路三期等重大根底设施建成使用，城市地铁、铁路客运北站、快速路三期等重大工程加快建设。高新区北部园区、董家口港区等重点园区承载能力进一步提升，世园会园区拆迁工作根本结束，道路、综合管线等根底设施建设全面开展。同时，全球尚未走出金融危机阴影，欧债危机持续发酵，致使国际市场萎靡。国内原材料价格和劳动力本钱上升、人民币汇率总体上浮等因素又加剧了企业压力。国内外经济环境对以外向型和投资拉动型为主的青岛经济的影响也不容无视。人口截止到2010年，青岛人口总数达7636392人，同比增长仅为0.09%。从2008起，青岛人口增长率逐年下降，三年时间人口增长数量仅为20745人。生育率的快速下降，改善了人口年龄结构，使青岛市未来近40年处于劳动力丰富、抚养负担低、储蓄率高的“人口红利”期，将推动经济开展和社会转型、构建和谐青岛创造了良好的人口环境。GDP及产业结构〔1〕GDP2011年前三季度，青岛完成生产总值4662.76亿元，同比增长11.00%。在与沿海几个副省级城市的比较中，青岛的前三季度的GDP总量位居首位，青岛、大连、宁波、厦门的GDP增长率分别为11.00%、13.60%、10.10%、14.60%。青岛的经济开展状况良好，且势头较为稳健。〔2〕产业结构自2007年起，三大产业产值呈连年上升趋势，2011年前三季度三大产业总量分别为211.96亿元、2268.09亿元、2182.71亿元，三产比例到达4.6：48.6：46.8；产业结构格局逐渐向“三、二、一”类型转变，第三产业比例逐年提升，产业结构日益合理化。固定资产投资固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势。自2007年起，青岛市固定资产投资持续增长，2011年前三季度全社会实现固定资产投资2711.60亿元，同比增长23.00%，房地产投资额到达583.90亿元，同比增长31.10％。房地产投资额占全社会固定资产投资额的比例也呈上升趋势，从2008年的18.85%上涨至2011年前三季度21.53%。对外贸易青岛市对外经济贸易额走出了2009年的低谷，2011年前三季度对外贸易额到达533.6亿美元，同比上涨28.60%。其中，进口额231.00亿美元，同比上涨37.2%；出口额302.6亿美元，同比上涨22.7%。贸易顺差额为71.60亿美元，到达近几年的最低值，国际国内的金融和市场因素致使青岛外贸出口面临着诸多压力。居民生活水平和消费〔1〕人均可支配收入与人均消费性支出青岛市人均可支配收入在近四年呈上升趋势，2011年前三季度到达21057元，增长12.03%，工资性收入和转移性收入较快增长，仍是拉动可支配收入增长的主要因素。人均消费性支出也有较快增长。〔2〕社会消费品零售总额社会消费品零售额自2007年起持续增长，但2011年前三季度社会消费品零售总额到达1607.10亿元，相比2010年前三季度1370.65亿元14.71%。青岛市消费市场持续增长，消费品市场需求旺盛，销售活泼。其他〔1〕财政收入自2009年，青岛市财政收入增长较快，增长率逐年增高。截止到2011年前三季度，青岛市财政收入到达419.40亿元，比2010年前三季度325.62亿元增长28.80%。其中城市维护建设税和企业所得税增加幅度最大。〔2〕存贷款余额截止到2011年前三季度，青岛市各项存款余额到达8319.93亿元，创历史新高。2009年起，信贷投放力度加大，贷款结构进一步优化，截止到9月末，各项贷款余额到达6666.87亿元。1.5青岛市房地产根本情况房地产开发投资情况青岛市房地产投资总额呈现逐年增长的趋势，且增长幅度在近年来逐年加大。2011年前三季度，青岛市房地产开发完成投资583.90亿元，同比增长31.10％。商品房施工情况2011年前三季度，青岛市商品房总体施工面积到达5304.20万平米，同比增长13.80%；其中住宅施工面积为3740.50万平米，增长13.60%。商品房竣工情况自2007年至2010年，青岛市商品房竣工面积呈现上升趋势，但2011年前三季度，商品房竣工面积受政策等多方面影响，出现较高的下滑，2011年前三季度商品房竣工面积达428.20万平米，下降27.60%；其中住宅竣工面积为324.60万平米，下降17.40%。销售面积2011年前三季度，受各方面影响，青岛市商品房销售面积仅为737.80万平米，比2010年前三季度814.10万平米下降9.40%，其中住宅销售面积663.80万平米，较2010年前三季度746.70万平米下降11.10%。其中第一季度销售增长率较大，随着楼市新政的影响逐渐凸显，销售面积的增长率在后三个季度的增长率出现较大回落。销售额2011年前三季度青岛实现销售额554.60亿元，较2010年前三季度480.30亿元上涨15.50%；其中住宅实现销售额480.90亿元，较2010年前三季度431.70亿元上涨11.40%。2011年前三季度住宅销售额增速回落较大，由2010年的16.60%降至11.40%。2工程类型及现状分析2.1普通住宅市场2.1.12011年青岛楼市经历了不同寻常的一年，供给量的不断上升，成交量的极度萎缩，导致目前库存压力极大；限购令的出台限制了大局部投资需求和改善性需求，也误伤了不少刚性需求，因此成交一直低位徘徊；住宅价格不再坚挺，大幅优惠的趋势逐渐从郊区向市区内蔓延。2011年的楼市已然进入了寒冬。2011年全年青岛市七区住宅总体供给量为108784万套、1111.01万平米，其中新增供给量为77828套、788.81万平米；成交48163套，454.96万平米；均价由年初的10716元/平米跌至9439元/平米，下跌0.9%。2011年青岛房地产住宅市场总供给为108784万套、1111.01万平米，较2010年分别上升了18.2%和19.0%。近几年青岛市住宅供给量不断上升，尤其是近三年，供给量持续高位运行。2011年随着各大工程纷纷入市，新增供给的增加导致了供给量快速攀升。2011年青岛住宅市场总体呈现逐月上升的趋势，月均供给量为46275套。由于受政策影响，市场成交有限，新增供给又不断上升，导致供给量不断攀升。尤其是9月份以来，各区域纷纷推盘，供给量屡创新高。各面积段供给情况2011年住宅市场供给产品集中在60-90平米之间，供给套数接近总供给量的一半；其次为90-120平米之间的户型，占总量的27.9%。看出在目前限购的形式下，为实现销售，开发商选择首先推出刚需和首改类产品。供给量区域分布在供给量的区域分布中，与历年有所不同的是，李沧区供给量跃居全市首位，高达25097套、236.03万平米，主要由于今年李沧区的一些旧改工程纷纷面世，如中南世纪城、万科生态城等大体量工程开盘增加区域内的供给量；其次为开发区，全年供给22820套、236.96万平米；再次为城阳区，全年供给20335套、222.48万平米，这三个区的总供给量占全区的62.8%；市南、市北、崂山区供给量相对较少。2.1.2〔1〕楼盘供给量变化2011年青岛全市新增总供给量为77828套、788.81万平米，较2010年同比上升41.4%，40.8%。新增供给量上升不少，主要由于2010年开始调控以来不少楼盘推迟上市，一直到今年才开盘销售；且今年有较多大体量工程开盘。(2)月度新增供给变化2011年青岛住宅市场新增供给呈现明显阶段性特征：上半年新增供给量相对较少，下半年新增供给量大幅增长。2月份限购令正式实施以后的三个月，开发商放缓推盘节奏，新增供给较少；而5月份，为了抓住上半年的最后时机，开发商增大推盘量，成为上半年新增供给最大的月份；到了8月份，为了即将到来的“金九银十”，各工程再次加大推盘力度，希望能在传统的楼市旺季增加销售量；然而销售成绩不甚理想，为了冲击全年的销售目标，10月份，较多工程低价入市，使得新增供给量到达全年的最高值从新增工程数量上来看，2011年全年新入市工程65个，其中10月有12个新工程入市，成为开盘最多的月份；其次为5月，有11个工程开盘；再次为9月，有9个工程入市。总体来看，下半年市场新增工程较多，主要由于2月份开始遭受青岛限购令的影响，市场瞬间进入冬季，成交量跌入低谷，上半年开发商观望情绪较浓，而接近年底，为了回笼资金，开发商选择低价入市的策略纷纷开盘。(3)新增供给面积段分布2011年全年新增供给产品大局部分布于60-90平米之间，占总量的一半多；其次为90-120平米的首改类产品。(4)新增供给区域分布李沧区是今年新房供给的热点区域，新增供给量在20000套以上；此外，开发区和城阳区也有较多新增供给，新增供给量均在15000套以上；四方区、市北区也有局部新增供给；市南区、崂山区今年新开工程较少，新增供给相对较少。2.1.3市南区在售工程34个，总供给量为5184套、60.66万平米，其中新增供给量为2032套、24.18万平米。多数工程为持续在售工程，年内新入市工程较少，鲁商·首府、锦绣华城等有局部新推房源。市北区在售工程40个，总供给量为11526套、129.36万平米，其中新增供给量为8084套、94.35万平米。本年内新入市工程主要有：青建依山半岛、君利·依山美居、金盛苑、中海紫御观邸、欧典商苑、同德花园、万泰随园、晓港名城、良辰美景·璟台等工程。四方区在售工程34个，总供给量为16084套、129.60万平米，其中新增供给量为11806套、92.39万平米。本年内新入市工程主要有：鸿海佳园、海信·淮安郡、银华广场、瑞海馨园、心海壹号、中冶·英郡等。李沧区在售工程46个，总供给量为25097套、236.03万平米，其中新增供给量为20414套、198.30万平米。本年内新入市工程主要有：理想之城·西子公寓、理想之城·御园、映月公馆、中南世纪城、米罗湾、香蜜湖、海右重华、海岸华府、东方公园世家、万科生态城、理想之城蓝岸、芳馨园、时代城、中海国际社区等。崂山区在售工程44个，总供给量为7429套、91.43万平米，其中新增供给量为3571套、48.83万平米。本年内新入市工程主要有：海信·天悦、北村采菊苑工程、远洋风景等工程。城阳区在售工程75个，总供给量为20335套、222.48万平米，其中新增供给量为15668套、168.12万平米。本年内新入市工程主要有：天泰城·美立方、御景尚都、正商红河谷、中铁华胥美邦、天一人和·星海湾、茵悦小城、智慧之城、风情蓝岸、易佳和府、拉菲庄园、青啤TAHA时区、祥泰正阳东郡、天竺嘉园等。开发区在售工程99个，总供给量为22820套、236.96万平米，其中新增供给量为15944套、158.15万平米。本年内新入市工程主要有：华裕唐城、唐岛七星、凤仪帝景、恩马双城汇、邦达海景苑、龙达生态园、富源公馆、唐岛海岸、星河家园、瑞源·名嘉汇、秀兰·禧悦山等。2.1.4〔1〕年度供求关系变化2011年全年住宅共成交48163套，454.96万平米，同比下降20.6%和25.2%。2009年楼市回暖以后成交量及成交率均到达历史上的顶峰。随后2010年4月，政府开始出台一系列调控措施使得楼市有所降温，至2011年青岛开始实施限购令以来，成交量大幅下滑。2008-2010年住宅市场供求关系呈现倒U型。09、10年成交率较高，达65%以上。而随着近两年严厉的行业政策及紧缩的货币政策的影响下，青岛住宅成交率在2011年创下新低，仅41%。〔2〕月度供求关系变化2011年1月受限购令即将正式实施的刺激，成交量高达6634套、63.39万平米，成为年度成交最好的月份；随着2月份限购令正式实施以后，成交量瞬间降至冰点，随后成交量一直在低位徘徊，传统旺季“金九银十”也未使楼市有所回暖，到最后一个季度，开发商受资金影响，局部工程低价入市或优惠力度增大，促使成交量有所上升，12月成交6548套、57.93万平米，成为限购以来表现最好的月份。从供求关系来看，青岛住宅市场根本处于供大于求的局面。2010年4月以来房地产调控政策频出，市场观望气氛浓厚，成交率不高，尤其是2月份以来，销售情况最好的月份成交率也仅为10%〔3〕各区域供求情况从各区域来看，李沧区、城阳区成交量较大，优势较为明显。其中，李沧区成交13044，位居各区域成交量之首；其次为城阳区，成交9694套；再次为四方区，成交8369套；其余各区成交均低于7000套。从2011年各区域的供求关系来看，以高新区成交率最高，超过82%，主要由于区域内目前仅世茂公园美地一个工程，今年去化较好；其次四方、李沧和崂山区成交率较好，在50%左右；四方和李沧区房地产开展以较高的性价比吸引了更多市区内刚需客户置业，成为城市白领客户购房的首选地；崂山区主要由于今年限价商品房的热销造成较高的成交率。成交率最低的为开发区，限购以来，开发区购房客户量急剧减少，造成成交萎缩明显，因此成交率最低。〔4〕各套型成交情况从各套型成交面积来看，60-90平米的套型成交量最大，占总量的57.4%，远远超过2010年的38.8%；其次是90-120平米的套型，占总成交面积的25.3%；其他面积区间成交较少，所占比例均缺乏10%。可以看出限购令实施以来，小户型刚需产品成交比例明显上升。2.1.5〔1〕价格走势总体来看，全年青岛市普通住宅成交均价呈现波动较大，至年末价格有所回落的局面。1月份市场整体成交均价为10716元/平米，为上半年的最高值，随后价格逐渐回落，5月份以后随着远洋风景等高端工程的签约，成交均价又有所上升，至9月，均价为11005元/平米，成为年度最高值，之后三个月随着低价工程入市，大幅优惠工程出现，价格逐步回落，12月成交均价仅为9439元/平米，为2011年度的最低值。从区域来看，市南区仍然是均价最高的区域，均价根本保持在20000元/平米左右，年末均价为24697元/平米，相较于年初下跌11.9%；崂山区紧随其后，价格保持在18000元/平米左右，年末均价为25944元/平米，相较于年初上涨68.0%，主要由于12月天悦工程签约量增大导致价格大幅上升；再次为市北区，年末均价为14485元/平米，相较于年初上涨22.0%；四方区住宅价格略有上升，年末均价为11106元/平米，相较于年初涨幅高16.5%；李沧区的年末均价为8674元/平米，相较于年初下跌2.2%；城阳区的房价也由年初的6500元/平米上涨到年末的6999元/平米，涨幅为7.7%，上升幅度有所减缓，区域内上半年房价上涨较快，而随着下半年各工程纷纷开始打折优惠，成交均价下降较大；开发区今年表现较差，均价由年初的7831元/平米跌至年末的7770元/平米；高新区价格比较平稳，12月份推出别墅房源拉升区域价格。从分区域看，目前均价下降比较明显的为李沧区、开发区，由于大量的这两个区域巨大的供给量，各新工程纷纷开始打折优惠，导致区域价格下降；而城阳区下半年价格下行的趋势相当明显；崂山、市北、四方等区域目前暂未出现明显的降价趋势。〔2〕成交价格结构2011年成交房源价格主要集中在6000-8000元和10000元以上的价格间。刚性需求和改善性需求仍为市场主力。青岛市七区成交房源价格多数集中在6000元/平米以上，比例高达63.7%。2011年成交价格在6000-8000元/平米的区间段成交比例最高，达27.0%，超过2010年的比例，今年三季度以来城阳及李沧区不少工程低价入市，成为此类成交的主力；10000元/平米以上的成交比例为19.5%，此类房源主要集中在市南、市北、四方、崂山区的局部改善性房源。6000元/平米以下的房源成交量较少，主要由于青岛市七区目前少有此类价格区间商品房，多数为保障型住房。2.1.62011年普通住宅市场特点总结〔1〕存量不断攀升，库存压力极大2011年青岛楼市存量房源不断攀升，至2011年底，青岛七区住宅存量已达656万平米，仅存量房按照2011年的月均去化速度需消化17个月。在供给量不断攀升，而成交量萎缩明显的2011年，市区库存压力极大。〔2〕限购以来，刚需成为绝对主力就成交面积来看，60-90平米之间的户型占总量的57.4%，远远超过去年的39.0%。就成交价格来看，6000-8000元/平米的区间段成交超过10000元/平米以上的区间段，成为成交最高的价格区间，达27.0%。可以看出2011年2月份以来，限购令正式实施，抑制了较大一局部改善性需求和大局部投资性需求。因此目前市场刚需成为绝对主力。〔3〕局部楼盘以价换量效果明显在岛城楼市僵持了9个月以后，开发商急需回笼资金，10月份以后出现局部低价入市工程以及大幅折扣工程，当价格低于周边市场价格2000元/平米左右的时候，工程根本能取得不俗销量，区域内首个大幅降价工程以价换量的策略一般能取得较好成绩。〔4〕大幅优惠逐渐由郊区蔓延至市内四区2011年第四季度，白沙河板块首现低价入市工程，以大大低于周边工程的价格直接引爆青岛的楼市，成为当月的热点，随后板块内其余工程纷纷跟进制定相应优惠措施；之后逐渐蔓延至李沧区，东李板块也出现低价入市及大幅折扣工程，吸引了较多市区内置业者的关注，均取得良好成绩。2.1.72012年普通住宅市场预测〔1〕楼市低迷将延续2011年12月底，青岛市政府发布限购令延续的文件，可以看出调控的决心，而在调控并未放松的情况下，目前市场的状态将延续，购房者观望的情绪越来越浓。因此，楼市的低迷状态依旧将延续。〔2〕市区内工程以去化库存为主，新开工程将减少就2011年土地成交来看，市内四区土地供给及成交均较小，因此明年将供给的主要结构为库存房源，新增工程将逐渐减少。而目前成交量的持续低迷，青岛楼市的库存压力依旧极大。〔3〕青岛城阳区、高新区成为未来开展方向城阳区空港经济的逐渐开展、高新区根底设施的建设，各工程的开工使用，将极大提升区域置业价值。而国内一线开发商纷纷落户城阳及高新区，明年各工程将纷纷入市，会吸引众多置业者的关注。〔4〕上半年价格将有小幅下降目前存量房源压力的增大，置业者观望情绪的日益浓厚，都给开发商极大的压力。在春节以后，各工程均会考虑适合自身的销售策略，保持目前策略不动显然是行不通的，因此明年上半年有望出现更多工程合理定价去吸引有限的置业群体。2.2公寓市场2.2.12011年青岛公寓市场在供给量方面较2010年大幅上升，套数和面积同比分别上升了92.31%和65.66%，特别是在下半年，崂山区和市北区多个公寓工程入市，使得公寓市场供需矛盾继续加大。成交量虽较2010年有所上升，但是成交率极不理想，仅为27%和30%，成交量较多的集中在上半年，成交较好的区域为四方区和李沧区；2011年青岛公寓价格整体比较平稳，没有出现较大的起伏变化。2011年全年公寓供给为9548套、86.24万平米，新增总供给量为6443套，51.01万平米；成交2614、25.53万平米。价格由年初17152元/平米上涨到年末的17357元/平米，比年初上涨1.2%，价格根本持平。2.2.2〔1〕供给总量及区域分布2011年青岛公寓市场在售楼盘26个，市场总供给为9548套、86.24万平米，较2010年同比分别上升了92.31%和65.66%，较2009年分别上升了50.24%和53.04%。2011年公寓市场新工程入市较多，供给量较2010年大幅增加，主要是受2010年房地产整体市场的繁荣开展，以及青岛各区域开展规划的影响，使得一些新工程不断入市，带动了公寓市场的良好开展。〔2〕月度供给总量变化2011年公寓市场总供给量较2010年有较大幅度的上涨，从全年供给变化走势看，供给量整体起伏波动，但整体呈现上升趋势。上半年一月份后供给量出现小幅下降，六月份有所上升；到下半年月度走势趋稳且供给量逐渐增加。2011年上半年公寓市场继续延续2010年的良好态势，去化速度较快，使得月初存量较少；下半年新增工程增多，使得月初存量较多，市场总体存量较上半年大幅增加。〔3〕供给量区域分布在供给量的区域分布中，崂山区位列首位，全年总供给量为3200套〔32.46万平米〕，占总供给量的33%；市北区位列第二，全年总供给2426套〔20.47万平米〕，占总供给量的25%；市南区位居第三，全年供给量为1533套〔16.43万平米〕，占总供给量的16%；开发区域排名最后，仅供给347套，3.29万平米，占总供给量的4%。崂山区近几年开展较快，随着海尔路中央商务区的逐渐形成，公寓市场也得到快速的开展；市北区CBD的开展潜力吸引了较多的开发商进行投资开发，目前该区域的公寓供给量有大幅度的上涨；市南区作为老牌商务区，备受投资者瞩目，该区域的公寓市场供给量一直在高位运行，而且以高端为主，未来的升值潜力也较大。2.2.3〔1〕年度新增供给变化2011年新增公寓工程12个，新增总供给量为6443套，51.01万平米，较2010年同比上升了123.48%，96.95%；较2009年上升了39.70%，36.87%，新入市工程体量较大，使新增供给量较2010年大幅上升。2011年新入市的产品以中高端产品为主，如诺德广场、中海SOHO国际、证大大拇指广场等均属于中高档公寓，这些产品进一步提升了青岛公寓市场现有的产品结构，提升了公寓市场的整体档次，促进了青岛公寓市场的良性开展。〔2〕月度新增供给变化2011年公寓市场新增供给主要集中在下半年。上半年青岛公寓新增供给主要出现在1月和6月，下半年新增供给剧增，多个月份均有工程入市；从时间上看，8月份、9月份是工程入市的黄金期，开发商希望借助“金九”来走量，因此新增体量加大，诺德广场、苏宁繁华里·嘉悦均在9月开盘且体量较大，使得9月份新增供给量到达年度顶峰。〔3〕新增供给区域分布崂山区是新增供给最为集中的区域，新增供给2379套，20.9万平米，约占新增总量的37%。证大大拇指商业广场和鹏利南华于今年集中上市开盘，保证了区域房源供给的充足；市北区新增供给量也较多，位列第二位，新增供给2022套，16.45万平米，约占总量的31%，主要是诺德广场、燕归堂、中海SOHO国际等工程集中入市，使得市北区新增供给量加大；四方区新增858套，4.05万平米，新增工程为万科ibox和明泽智域；李沧区新增817套，6.69万平米，新增工程为苏宁繁华里·嘉悦和新海园·优盘；市南区和开发区今年无新增工程。2.2.4〔1〕年度供求关系变化2008-2011年公寓市场供求关系变化并不明显，均属于供给大于需求。2008年公寓市场的成交率均为15%，出现严重供过于求的局面；2009年公寓市场整体成交率为65%和51%，供需失衡的矛盾有所缓和，2010年供需失衡的矛盾有所加剧，成交率为46%和40%；2011年公寓市场成交率分别为27%和30%，与2010年相比，成交率出现下跌，供需矛盾继续加大。〔2〕月度供求关系变化从全年整体市场来看，公寓的成交率除1月份成交较好外，其余月份的成交率均维持在6%以下；而供给量却不断增加，出现严重的供大于求的局面。截至2011年底，公寓市场存量为6807套，63.33万平米，是年初存量的154.56%。2011年公寓市场整体成交量均在较低水平徘徊。全年的成交特征是：上半年成交量较多，成交主要集中在1月份；下半年成交量与上半年相比有所下降；房源供给充足，而成交量缺乏，供需矛盾加大。公寓市场的持续滞销其原因表现在：一、国家房地产政策调控及信贷政策收紧，对投资型客户有较大的影响；二、大量新工程入市，使得房源供给十分充足，出现严重的供过于求。三、公寓客群对价格的敏感度较高，当前岛城公寓价格居高不下，抑制了局部客户的购置需求；四、前期市场存量较多，而消化速度过慢，使得供给远远大于需求。〔3〕成交量区域分布四方区总成交826套〔3.68万平米〕，位列首位，占总成交量的31%；其次为崂山区，其成交量为730套，13.16万平米，占总成交的28%；李沧区位列第三位，成交431套，2.67万平米，占总量的16%；市北区成交281套，2.22万平米，占总量的11%；市南区今年成交149套，2.15万平米，占总量的6%；城阳区成交量最少，仅成交45套，0.36万平米，占总量的2%。四方区的万科ibox丰富了四方区的公寓市场，开盘几个月内就售罄，一是抓住了市场机遇、二是依靠万科的品牌效应，使得四方区2011年公寓成交量大增；李沧区近几年开展迅速，带动了公寓市场的开展，苏宁繁华里·嘉悦位于李沧商圈内，依靠其优越的地理位置，今年销售很情况很好，促进了李沧区成交量的上升；市北区CBD具有较高的开展潜力，深受投资者的青睐；市南区作为商务集中区域，升值潜力较大，一直备受投资者喜爱。四方区今年新增两个楼盘——万科ibox和明泽智域，万科ibox因其万科的品牌效应，位置相对较好，且价格相比市南区和崂山区较低，因此短期内全部售完；李沧区今年新增苏宁繁华里·嘉悦，由于其处于李村商圈内，具有地理位置优势，故去化较好；随着跨海大桥和海底隧道的开通，开发区的认可度逐渐提高，公寓市场也与所好转；海尔路中央商务区的崛起，使崂山区的区域价值逐渐得到提升，从而也带动了公寓的供给量与成交量；市北区今年新增三个工程——诺德广场、燕归堂、中海SOHO国际，公寓供给量大幅增加，但成交量相对较差；城阳区距离市区较远，区位尚未被完成认同，因此尽管价格较低，但成交仍缺乏；市南区无新增工程，但整体属于高档楼盘，价格价高，因此消化较慢。〔4〕价格分析2011年公寓市场整体均价一直保持平稳的态势，2011年初，市场均价为17152元/平米，到12月末市场均价为17357元/平米，比年初上涨1.2%，价格根本持平。市场态势整体平稳，房源供给相对充足，但供大于求、新入市的工程价格保持稳定，使得全年价格并无明显变化。在区域价格中，市南区凭借独特的地段优势及产品品质，居于首位；崂山区凭借优越的山海资源优势及未来开展潜力，位列第二；市北区位置比市南和崂山稍差，但随着CBD的开展，未来开展潜力较大，价格排名第三；城阳区区位尚未被完全认同，加之距市区较远，位置较偏，价格最低。2.2.62011年公寓市场总结〔1〕公寓供给量公寓供给量同比大幅上升，下半年新增供给增多，崂山区和市北区为主要供给区域。2011年青岛公寓市场较2010年同比分别上升了92.31%和65.66%，公寓市场供给量大幅上升。在新增供给方面，下半年有较多公寓工程入市，使得公寓的供给量整体增加。随着崂山区海尔路中央商务区及市北CBD的开展，新增工程也在今年较多入市，这两个区域成为青岛公寓市场的主要供给区域。〔2〕成交量成交量整体较低，上半年成交较多，但整体供大于求。2011年青岛公寓市场供需失衡的矛盾有所加剧，上半年虽成交情况较好，但整体成交率仅为27%和30%，较2010年有所下降，市场明显供大于求。〔3〕四方区成交较好，价格和品牌优势成为影响销售的主要因素2011年公寓市场在在销售普遍不佳的态势下，四方区的万科ibox却在短期内全部售完，反响出市场对于价格的敏感和对于品牌的认同。〔4〕市场均价平稳2011年在售公寓工程价格变化不大，新增工程价格也保持稳定，使得价格整体平稳。2.2.72012年公寓市场预测〔1〕潜在供给量较2011年有所下降，供需矛盾有望缓解。从市场监测反响的信息看，2012年新入市工程和加推房源的工程较少，市场供给变化不大，预计明年青岛公寓市场供需矛盾将得到缓解。〔2〕市北区和崂山区仍是供给与成交的主力军。从潜在供给的区域分布看，2012年公寓市场仍以市北和崂山区为主，目前的供给量短期内不会消化殆尽，随着区域的开展，潜在供给量也会加大；其他区域会有所增加，但新增供给量不会很大。在成交方面，市北区CBD及崂山区海尔路中央商务区的开展，会使这两个区域会成为青岛公寓成交的主力军。〔3〕中高端产品占据半壁江山。从产品供给的档次看，供给的产品仍将以精装、中高端产品为主。主要是因为供给主要来源于价格较高且区位较好的市北区和崂山区。〔4〕上半年市场供给充足，价格仍将保持平稳。由于2011年市场供求矛盾严峻，有较多房源需要市场消化，因此市场供给十分充足，目前价格已经在高位运行，如果没有更高端的工程，价格仍将保持平稳，不会出现较大上升。〔5〕小户型、投资型客户为主。由于公寓价格普遍较高，且受目前信贷政策的影响，因此市场将投资小户型的客户为主。2.3商业地产市场2.3.12011年，商业市场总供给210.77万平米，同比上升14.5%。新增供给量为79.94万平米，也到达了近几年的最大值。今年商业市场成交42.70万平米，同比下降1.0%。虽然商业地产在当前限购政策的调控下有着自身一定的优势，但是众多投资者还存在着浓厚的观望情绪，导致市场成交较为平淡。2011年商业地产的整体均价保持着平稳上升的态势，年末的整体均价到达了31545元/平米。〔1〕供给分析1〕供给总量变化及各区分布①年度供给量变化2008-2011年，商业市场整体供给量呈逐步递增的趋势，2011年到达峰值。供给量为210.77万平米，同比上升14.5%。②月度供给量变化2011年商业市场总体供给量保持平稳，并呈现小波动递增的变化：商业年度月均供给量为142.45万平米，最低点为5月份，并于12月份到达最高。③供给总量区域分布商业市场的区域分布来看，七区中城阳区供给量最大，为80.88万平米，占到38.6%；其次为市南区，为31.27万平米，占14.9%；开发区供给面积为24.14万平米，占总供给量的11.5%；市北区和李沧区根本相当，分别为21.81万平米和20.91万平米，各占10.4%和10.0%；其他区域供给均不到总量的10%。2〕新增供给量变化及各区分布①年度新增供给变化2008-2011年商业新增供给量呈现先减后增、逐渐趋于平稳的变化，2011年到达最大值，新增供给面积为79.94万平米，同比上升22.3%。②月度新增供给变化从全年新增供给量月度变化来看，上半年新增供给主要集中在5、6两个月，7月之后新增供给面积一直处于高位，主要是因为李沧区、城阳区和开发区新增供给大幅增加。③新增供给区域分布在商业新增供给中，城阳区位列首位，新增供给面积为23.41万平米，占总供给的29.3%；其次为开发区，新增供给面积为15.37万平米，占总供给的19.2%；李沧区居第三位，新增供给面积为13.00万平米，占总供给的16.3%。其他各区新增供给面积均缺乏10万平米。〔2〕成交分析1〕年度供求关系变化2008-2011年商业市场供求关系呈现如下特征：供给量逐步稳定上升，成交量先升后降，成交率均低于30%，且有下降的趋势。商业市场的消化周期一般比较长，受整体市场形势的影响比较明显。今年由于限购令政策的推行，住宅市场受到较大冲击。商业地产由于不限购的优势并没有出现大幅下降的态势。只是市场成交反响较为平淡，投资者在政策的限制下观望情绪浓厚，今年成交率同比2010年略有下降。2〕月度供求关系变化2011年商业市场供求关系呈现如下特征：上半年成交率波动较大，2月跌至最低点，仅为1.1%；下半年成交率略低，但开展趋势较平稳。3〕商业成交量区域分布城阳区在整体成交量中所占比例最大，成交17.93万平米，占总成交的42.0%；市南区次之，成交5.50万平米，占总成交的12.9%；李沧区第三，成交4.86万平米，占总成交的11.4%，其他四区成交面积均缺乏4.5万平米。前几年的城阳区由于离青岛市区较远，人口稀少，导致商业配套设施缺失，但近些年随着人口密集度加大，加之今年的限购政策的影响，越来越多的人选择价位较低的城阳区居住，从而城阳区以也建立了自身的核心商业区，所以导致近些年的商业成交量较大。市南区一直是青岛的商业核心区域，商业的开展一直较好。李沧区由于自身有利的区域规划，也吸引了许多大鳄的进驻，商业气氛从而被带动，成交量也相应增加。李沧区成交率最高，这是因为李沧区位于即将建成的地铁的交汇处，交通非常便利，价格较为合理，加之李村居住区工程陆续开工入住，李村商圈扩容等因素的影响，近几年因此备受企业追捧；市南区虽然处于市中心的核心CBD，但由于资源极度稀缺，价格非常高，因此成交率不高。〔3〕价格分析2011年商业市场的整体均价保持平稳上升的态势，由年初的24262元/平米，上升到年末的31545元/平米，增幅为30.0%。由于商业的不限购的优势，市场表现良好，在住宅市场不景气的情况下，商业价格也有所上升，但供大于求矛盾仍然存在。在各区中，市南均价最高，在33000元/平米到41500元/平米之间，其中7、8月份到达最高点；其次为崂山区，整体均价在37000元/平米左右；李沧区、市北区价格平稳，保持在31000元/平米左右；四方区的均价在22000元/平米左右；开发区价格波动较大，由12357元/平米上升至25750元/平米；城阳区价格较低，年度均价在17000元/平米左右。〔4〕2011年商业市场总结1〕年度供给量创历史最高，月度供给呈小波动递增的趋势2011商业市场总供给210.77万平米，创历史最高水平。月度消化的速度比较均衡，市场整体走势比较平稳。2〕年度成交并不活泼2011年商业上半年成交率波动较大，下半年成交率略低，但开展趋势较平稳。全年成交率均低于30%。由于今年的政策调控尤为严厉，很多业主买铺的意愿低，市场成交并不活泼。3〕市场均价保持平稳上升的态势，商业地产走俏2011年商业均价有上升趋势，随着一系列房产新政的陆续出台，2011年投资住宅的时机更少了，势必使商业地产市场的投资者数量增加，商业地产逐渐走俏。4〕商业开展向北，投资者看好李沧区因为我市零售业的持续高速开展为商业地产的开展奠定了很好的根底，旺盛的市场需求必然催生商业网点的飞速开展，各类商业性房地产工程成为热点板块。青岛商业成交呈现向北开展趋势，加之李村居住区工程陆续开工入住，李村的商圈扩容；城阳自身核心商业区的建设等因素的影响，李沧区、城阳区将逐步成为商业地产的热点区域。〔5〕2012年商业市场预测1〕预计2012年商业市场供给量将有较大增幅自从住宅市场调控出台之后，商业地产的关注度直线上升，开发商纷纷将目光投向了商业地产，稳定的资金收益和政策的间接作用，是开发商看好商业地产未来开展的主要原因，2012年商业市场供给量预计将继续大幅增长。2〕商业市场将在2012年呈现价格上涨的局面随着李沧区、城阳区等近郊的区位价值被逐渐认可，政府对住宅市场的调控仍不放松，具有良好开展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认，青岛近郊区域的商业价格预计将呈现上涨趋势。3〕地铁商业将驶入快车道在商业地产越发受关注的同时，沿轨道线及重要交通枢纽的商业地产将更加吸引投资客的目光。地铁商业被纳入2011年我市商业网店规划的重要内容，在房产新政的间接推热下，投资客逐渐认识到地铁商业的前途。2012年，或将成为岛城地铁商业的快速开展年。3工程区域概况3.1工程区域总体评价分析3.1.1青岛经济技术开发区除大面积的第四系地层以外，中生代之后，随着胶莱断陷盆地的不断沉降，在前震旦系古老的片麻岩基底之上，沉积了一层火山岩系、火山碎屑岩和沉积碎屑岩系。主要出露有：太古界、远古界、侏罗系、白垩系和第四系5个时代单位的地层。青岛经济技术开发区属鲁东丘陵区，是由于断裂抬升和岩侵喷发形成的穹状低山丘陵。境内山岭起伏，沟壑纵横。西部是小珠山山脉，陡峻挺拔，绵延数十里，向东、向北延伸，与西侧胶南县形成了自然分界线。其主峰海拔724.9米，北部有老君山、龙雀山、抓马山。东面濒海，海岸线蜿蜒曲折，长达102.6公里，岛屿众多，港汊遍布。东南面薛家岛为一半岛，与青岛市太平角相对，把胶州湾与黄海分开。中部为一海积平原，整个地形呈西高东低之势。青岛经济技术开发区地质构造处于华北地台鲁东地质的海阳—高密坳陷和胶南隆起的过渡区。自太古代以来，长期处于稳定上升，剥蚀夷平过程中。到了中生代晚期才产生强烈的地壳运动，除沿老的断裂构造活动外，还产生了一些新的构造，同时岩浆活动和火山喷发，在坳陷区形成了厚层的沉积岩。黄岛区的地貌格局也是在此期间形成的。由于受断层和节理的影响，形成了断裂构造，而褶皱构造不甚发育。3.1.2区域规划根据《青岛市黄岛分区规划》方案把青岛经济技术开发区打造成青岛西海岸经济开展核心区的中心城区。根据规划，此区定位为东北亚国际航运中心、物流贸易集散中心、旅游度假地、现代制造业基地、西海岸地区的中心城区。未来的青岛经济技术开发区将集港口航运、物流贸易、制造业基地、旅游度假、居住和港口效劳、支持功能六大职能于一身。功能分区图如图4-1所示：图3-1青岛经济技术开发区功能分区图根据规划，青岛经济技术开发区今后的开展将重点打造八大功能区，包括唐岛湾中心区、国际物流贸易枢纽港区(含保税区)、修造船基地工业区、凤凰岛旅游度假区、临港产业区、珠山国家森林公园、重石化工业区和北部产业新区等八大功能区。3.1.3青岛经济技术开发区位置分析青岛经济技术开发区是1984年10月经国务院批准成立，1985年3月28日正式开工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。它位于青岛市西部，胶州湾西海岸，东临胶州湾，南面黄海，西依小株山，沿海岸线向西与胶南市接壤，北部与胶南市、胶州市接壤，与青岛老市区隔海相望，海上最近距离2.26海里。3.1.4开发区面积及人口分析青岛经济技术开发区设在黄岛区境内，位于胶洲湾西岸，东经120°13′，北纬36°02′，面积约15平方千米。1984年10月20日，国务院批准在黄岛地域设立青岛经济技术开发区，为首批14个国家级经济技术开发区之一；1985年3月28日3.1.5开发区配套分析(1)商业配套分析1)根本商业(效劳居民根本消费)：主要包括三个层次，五条商业街。三个层次：唐岛湾中心商业区，临港，红石崖中心商业区和社区商业。五条商业街：香江路综合商业街(利群长江商厦)，长江路综合商业街(家佳源购物中心、世纪商城)，武夷山路休闲特色餐饮街，井冈山路现代效劳业街，黄河中路综合商业街。2)专业型商业：主要包括标准化菜市场，加油站和大型专业批发市场(多元商城、春秋装饰园)。3)功能区商业：包括前湾港物流贸易港区，临港产业区，重化工业区，北部产业物流综合区和大学园区商业。4)旅游区商业：包括薛家岛旅游度假区(海滩风景)，小株山风景区旅游商业。(2)教育配套分析青岛经济技术开发区共有中小学43所(普高2所，职专1所，初中8所，小学32所)，在校生42500人,教职工2800余人；幼儿园86所，在园幼儿8058名；区街成教中心7处，业余体校和教师进修学校各1处；社会力量办学机构66家，学历教育在校生55000人。2005年我区被评为山东省教育工作示范区。区教育体育局连续三年被评为山东省文明单位。(3)医疗配套分析青岛经济技术开发区有各级各类医疗卫生机构300余处，其中，二级甲等医院2所、一级医院4所，在青岛市率先完成疾病控制与卫生监督体制改革后，全区设卫生监督、疾病控制、妇幼保健、基层血站等机构各1所，疾病控制与卫生监督工作站6所。3.1.6开发区交通分析(1)对内交通分析青岛开发区城市道路建设已经初步形成现有道路长度348公里，道路网密度为7.0公里/平方公里：其中快速路19.6公里，主要干道108公里，次要干道116.2公里，支路104.2公里：平均行程车速为54.4公里/小时。(2)对外交通分析青岛经济开发区对外交通兴旺，已经初步形成以港口为枢纽，铁路公路水运管道多种运输方式的交通运输网络。交通图如图4-2所示：图3-2青岛经济技术开发区交通图1)港口开发区拥有青岛市三个港区中的两个。其一黄岛港区为石油及液体化工产品的专用港区，目前占地约0.51平方公里，另外储罐区占地0.6至0.7平方公里，储量285万立方米。前湾港已成为我国五大煤炭出口基地之一和北方最大的矿石中转基地，拥有全国最大的集装箱码头，可以接卸世界最先进的第五代、第六代大型集装箱船舶。港口设施先进，堆场纵深1.5公里。2)铁路青岛客运火车站与开发区隔海相望，乘轮渡30分钟到青岛轮渡后，乘出租起步价即可到达火车站。青岛开发区内有黄岛火车站，是胶(州)黄(岛)铁路的终点。胶黄铁路全长43公里，与胶济铁路相接，与全国铁路联网。黄岛火车站有固定列车26对，年货物到发3000万吨。3)空港青岛国际机场距开发区53公里，汽车行程约40分钟。机场为民航等级4D，开起重能力36吨。4)公路青岛开发区客运汽车站开发路线已达70多条。同三高速、环胶州湾高速和正在建设的跨海大桥和青莱高速(青兰高速省内段)，将有效的缓解公路客运货运压力。5)轮渡青岛开发区至青岛老市区之间有轮渡和快艇相通。轮渡30分钟，快艇12分钟可抵此岸。而目前正在施工建设的跨海大桥和海底隧道会缩短两者行程，届时只需5分钟。3.2工程周边区域分析本工程地块位于青岛经济技术开发区东南部，三面环海，海岸线长达54公里，属省级旅游度假区。凤凰岛山海相连，风景秀丽，大自然的鬼斧神工雕凿出一处处迷人的旅游景观，拥有金沙滩、银沙滩、竹岔岛等优美景区，是海上游乐、陆地游玩、夏季游泳、冬季游览的旅游胜地。目前，北京电影学院创意媒体学院，投资100亿元的凤凰岛国际影视演艺中心等工程正在顺利推进当中。凤凰岛旅游度假区未来将打造成以影视传媒产业