土地一级开发审计及相关知识

2024/3/2

土地一级开发审计内容及相关知识

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北京泛华国金工程咨询有限公司泛华咨询Pan-ChinaConsultant2016年7月2024/3/2第一部分常规知识2024/3/21.实施基本流程2024/3/22.土地一级开发的基本内容

土地一级开发实际就是“生地”变“熟地”的过程（将土体开发成可收状态），主要包括：人、地、房的补偿；拆迁、评估、拆除、考古、平整及市政配套设施的建设（七通一平）

（包括可纳入一级开发成本的回迁房、区域景观及绿地建设）其中大部分区域的土地成本主要是人地房的补偿，约占整个一级开发成本的80-85%

（真正的BT项目）

项目实施人：主要土储或是由其通过招标或直接委托的具有房地产开发资质的大型国有企业2024/3/23.“三定三限三结”合具体含义（源于奥运工程建设期间）

基本原则是：针对各类工程（全市道路、市政等基础设施工程、奥运工程）、项目的特殊性，特别是被征地拆迁农（居）民的愿望、合法权益及长远生计问题，按照城乡统筹、协调发展，维护社会公平、公正，建设和谐社会首善之区的总体要求。特别是涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定向安置房的供地政策

2024/3/21.定性：此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则；2.定向：专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置使用；3.定量：严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。3.1“三定”具体内容2024/3/21.限户型：原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定，执行“90/70”的相关标准；2.限价格：此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金（毛地价）+类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则；3.限交易：（1）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。3.2“三限”具体内容2024/3/23.3三结合具体内容1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合；2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合；3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合。2024/3/24.土地储备（一级开发）成本构成总计有9项费用构成。具体为：前期费用；征地补偿及相关税费；收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用；市政基础设施建设费；财务费用；利润或管理费；两税两费（特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为6%）；其它费用；审计费等。2024/3/24.1前期费用主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可行性研究报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费及其它可以计入土地一级开发成本的费用。主要取费标准：相关行业取费标准（必须掌握）、规定、协议约定（后面简单介绍）。2024/3/24.1.1前期费取费的相关依据1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费：

测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费

◆土地一级开发实施方案的编制费

◆项目前期的各种工程咨询费2024/3/22、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

（管线综合、规划综合）2024/3/23、工程勘察、测绘、定桩费用

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改〔2006〕1009号】2024/3/24、环境影响评价分析费用

2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。2024/3/25、交通影响评价分析费用

北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等

）。（一般为1.0元以下，实施方案会按1元编制）2024/3/26、地震影响评价分析费用

2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字[2002]361号文件《关于地震安全性评价收费标准的函》的规定进行核算。2024/3/27、地价评估费用

1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年12月1日北京市物价局发布了京价(房)字(1997)第398号文件《关于房地产中介服务收费的通知》，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。

（新文件：京发改【2013】1522号文件，没有真正执行）2024/3/2（新文件：京发改【2013】1522号文件，没有真正执行）8、房屋拆迁评估费、拆迁服务费

1997年12月1日，北京市物价局发布了《关于房地产中介服务收费的通知》京价(房)字[1997]第398号文，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金额的1～1.5%向征用拆迁单位收取评估费。”（京国土市【2005】540号）《北京市物价局、北京市财政局关于房屋迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》【京价（收）字（1993）第238号】： 房屋拆迁管理费：不超过房屋拆迁补偿安置费用0.5%（似乎没有计取过）

房屋拆迁服务费：不超过房屋拆迁补偿安置费用的1.5％2024/3/24.2征地补偿及相关税费立足于改善和保障被征地农民生活水平及长远生计，主要包括：土地补偿费、人员安置费、青苗及地上附着物补偿费、征地相关税费（耕地开垦费、耕地占用税、防洪费等）、土地一级开发项目征地不可预见费（可按不高于征地工作预计发生部分的5%计取）。主要依据：征地协议、征地批复及征地结案。2024/3/24.3收购补偿费、拆迁补偿费及相关费涉及产权调整实施房屋征收或以房屋置换方式实施拆迁补偿的，原则上应在项目供地前完成，但不纳入供地条件。此部分费用主要包括：国有企业用地收购补偿费、拆迁补偿费、拆迁服务费、评估服务费、拆除费、招标代理费、土地一级开发拆迁不可预见费、收购储备项目不可预见费等。其中拆迁不可预见费按照不高于预计拆迁部分费用的10%计取，收购储备项目按照不高于收购成本的3%计取。

主要依据：区（县）政府拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、收购合同、委托合同等。2024/3/24.4市政基础设施建设费主要包括可计入土地一级开发成本的道路、管线等市政建设工程（主要是指地块范围内的支路及地下管网）主要依据：发展与改革部门批复的立项核准中市政基础设施的内容和金额、经区（县）发展改革部门批准的市政基础设施工程建设方案等。2024/3/24.5财务费用主要包括土地储备开发工作中相关投入生产的财务费用。计费标准：1.融资利率：原则上按不高于人民银行同期同类贷款的基准利率计取，若确需提高的，必须报请土地储备开发项目成本预审会专项审议。2.自有资金：对于企业为主体及储备机构为主体委托企业带资实施的一级开发项目，原则上企业自有的资金比例不低于土地储备开发成本的30%。2024/3/24.6利润和管理费1.管理费：土地储备开发项目中，依据项目成本、周期及完成情况，储备机构开发成本部分可以按不高于2%计提管理费；2.利润：企业融资部分利润按照相关委办局研究并报市政府批准政策执行（8%）3.财务费用不能作为利润或管理费的计取基数（以前似乎没有明确）。2024/3/25.土地储备开发成本构成表序号科目土地开发成本实际发生投资预计发生投资1前期费用2征地补偿及相关税费3拆迁补偿及相关费用4市政基础设施建设费用5其它费用1-5项小计6财务费用7利润或管理费8审计费9委托入市交易服务费10地价评估费11两税两费总计2024/3/2第二部分审计工作2024/3/26审计的基本内容2024/3/22024/3/26.1审计的基本内容1.根据项目情况向委托单位提供审计工作方案及审计计划，并定期向委托单位汇报工作，根据《中国注册会计师审计准则》和《工程造价咨询单位执业行为准则》及国家相关法律法规开展审计工作，发表审计意见;2.针对委托单位负责的土地一级开发工作中产生的征地、拆迁补偿费用、各类报告编制、各类前期工作费用等开发成本进行全程审计工作，确保产生的各类款项符合北京市土地一级开发成本归类（集）的要求；3.派专职工作人员参与委托单位组织召开的土地一级开发和相关工作会议，为委托单位提供书面建议，避免不合理成本的支出，保证项目的顺利实施；4.检查土地一级开发过程中各类合同、付款凭证、评估报告等有关文件和资料的真实性、合理性，对出现的问题及时书面通知委托单位；5.对土地一级开发成本支出进行完全归集，保证通过土地管理部门的审核，确保土地按时上市；2024/3/26.2审计的基本内容6.提供项目市政基础设施、公用设施建设、土地一级开发实施方案编制等咨询意见；7.提供市政配套工程、公用设施工程全过程跟踪审计并出具审核报告；8.对已经开始建设的回迁安置房工程的已完工程量、已发生费用及停工损失和其它费用进行完整审核，编制审核报告并确保审核成果的详实和真实；同时对回迁安置房后期建设进行全过程跟踪审计；9.对拆迁改移工程、七通一平工程、围挡工程等涉及一级开发项目的工程结算资料进行成本审计，并出具审核报告。10.提供征地补偿费、劳动力安置、地上附着物补偿的价格测算，征地合同主要条款等咨询意见；2024/3/26.3审计的基本内容11.审计公司全程跟踪审计，参与拆迁补偿安置办法的制定，拆迁预分方案的编制，参加拆迁工作组工作会议等相关工作环节，并提出审计建议，对拆迁方案等出具审计报告。提供北京市周边同类地区农、居民拆迁补偿安置政策供委托单位编制《居民拆迁补偿实施方案》参考，测算上述地块拆迁总成本预算；12.根据相关文件对照清单对房地产评估公司出具的《房屋估价通知单》中的各项补偿价格的计算进行复核，对每一拆迁户除评估报告补偿价格外的其他补偿费用，依据昌平区区政府有关规定实施检查；13.针对每一拆迁户，出具总补偿费用审核单，为银行支付补偿费用提供依据；14.对每份拆迁档案做审计核查，并对审计结果出具审计报告；15.全部拆迁工作结束后，向委托单位出具住宅拆迁补偿审计汇总报告；2024/3/216

非住宅拆迁补偿费用的咨询、审计工作，包括：依据相关文件审核房地产评估公司出具的《拆迁评估报告》和各类补偿费用，出具非住宅拆迁补偿审核报告；全过程跟踪非住宅拆迁事宜，并对拆迁补偿结果出具审计报告；17对区域内的集体企业拆迁补偿进行审计并出具审计报告；18提供“三定三限三结合”有关政策咨询、审核，包括：依据北京市和昌平区政府关于农居民住宅拆迁安置方案，向委托单位提供落实“三定三限三结合”政策的咨询方案，审核“三定三限三结合”具体内容的实施；19协助编制财务决算报告；20为委托单位提供相关业务咨询。6.4审计的基本内容2024/3/27.审计依据2024/3/27.1审计依据-基本政策（部分）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第8号）；《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）；《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》（京国土市[2005]302号）《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府148号）；《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）；《北京市人民政府办公厅印发<关于完善征地超转人员生活和医疗保障工作的办法>的通知》（京政办发〔2015〕11号；《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法》（京国土用[2005]533号）；《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号）；《关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定》（北京市人民政府令1991年第5号）；《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》（京国土房管拆字[2001]1234号）；《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字[1999]656号）；《北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法》；《北京市国土资源局关于建设项目征收集体土地涉及农村居民搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见》（京国土市[2007]774号）；《关于印发北京市土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》（京国土储[2014]207号）；项目所在地区县人民政府及授权单位颁布的相关政策；相关审计、会计、造价、招标等行业相关政策依据。2024/3/27.2审计依据-项目依据当地政府和土地管理和收储机构为项目专门发布的相关文件：例如：某项目《关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见》【北京市人民政府签报[2012]90090号】；《北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示》【昌政报[2012]55号】；《关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见》【北京市人民政府签报[2012]90337号】；《昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要》【北京市重大项目建设指挥部办公室第176期】；《关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见》【北京市人民政府签报[2012]90470号】；《关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要》【北京市昌平区人民政府办公室第76期】；《北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函》【市规函[2013]63号】；《关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见》【北京市人民政府签报[2013]90295号】；《关于研究昌平区北方企业集团马池口村土地一级开发有关问题的意见》【北京市人民政府签报[2014]90055号】；《关于昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目按照三定三限三结合原则建设定向安置房有关问题的请示》【北京市人民政府签报[2014]30603号】；2024/3/2《北京市国土资源局局长专题会议纪要》【2014年第3期】；《昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案》；《昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划》；《工程项目技术报告书》【编号20130315】；《北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目宅基地房屋拆迁补偿安置实施细则的请示》【北企报[2014]15号】；《北京市昌平区住房和城乡建设委员会关于马池口村土地一级开发项目非住宅房屋拆迁补偿补助暂行实施方案的请示》【昌建文[2014]27号】；《当地人口证明》【人口情况】；关于北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目中二层楼房以上（含二层）建筑面积的说明；关于昌平区马池口村土地一级开发项目（四期）涉及北方驾校职工宿舍用房拆除问题的承诺书；其它相关政策：专题会议纪要等7.3审计依据-项目依据2024/3/2《占地测量成果资料》；《房屋测绘成果资料》；回迁安置房及基础设施建设项目投资估算；项目实施方案；关于集体土地面积的说明；工作人员现场踏勘及掌握的数据资料；其它必要的前期及过程中的技术成果。7.4审计依据-技术成果2024/3/28审计活动如何开展土地一级开发审计活动：初期是成本集中归集审计，现在逐步推行全过程跟踪审计及部分项目预审计。2024/3/28.1项目团队组建土地一级开发项目时间长（多数由于拆迁原因，同时涉及项次太多，需要协调的部门太多）、投资额较大，项目构成要素复杂，综合性较强，因此无论从工作强度还是工作压力、难度及对知识和综合能力的要求都都远远高于我们从事常规建设项目审计。基于此，拟任项目经理应具备良好的沟通能力和综合知识（具备财务、造价、招投标、土地成本构成等相关知识），熟知北京市土地一级开发的成本组成（尤其是在实际工作中应协助项目实施主体判断项目中所涉及的成本是否可以纳入土地一级开发成本）。同时一般审计人员也需要掌握土地一级开发中涉及的相关政策及知识点，并能熟练应用。2024/3/28.2审计中的重点-拆迁拆迁审计是土地一级开发中重要的成本构成，是土地一级开发实施过程中最关键工作，是审计的最难点之一，因此审计责任重大；2.其责任在于既要保证被拆迁人能够得到政策规定应得的全部补偿，又要严格执行拆迁政策，避免违法违规行为的发生，并保证拆迁资金合理利用；审计人员要深入客观掌握各项拆迁政策，对政策进行正确解读；在审计工作中采取多种方式与项目实施单位、政府组建的拆迁指挥部、拆迁公司、评估公司等各方进行充分交流；审计沟通过程中应以正式颁布的政策和相关文件为准，客观正确地解读政策，使各方共同认可审计单位对政策的客观把握水平；在政策的执行上，由于项目的复杂性，审计过程中对于部分政策把握不太准时，审计人员应及时请教土储及审计方面的相关专家，以避免理解偏差；在实际工作中要求审计人员随同评估公司和拆迁公司做好入户实地调查，确保数据的真实性和准确性（类似工程中的旁站）。2024/3/28.3审计中的重点-内部流程及学习1.鉴于土地一级开发成本的大资金、长周期的特殊性，要针对项目情况重新建立公司内部的审计流程，形成三级审核的全覆盖；2.梳理项目执行过程中可能出现的问题，做好项目审计预案；3.审计成员应定期认真组织学习相关政策，相互促进；4.项目定期总结。2024/3/2棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容序号审计、咨询事项审计或咨询内容审核时间节点成果形式一、成本控制情况

1征地费用是否进行征地公告阶段性，抽查不低于

%或全部审核阶段性咨询意见（批复未取得，未办理征地）审查征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会是否签订了书面的征地补偿安置协议协议是否包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容征用土地的面积是否全部在项目立项批复范围内，征地面积总和与征地结案表或政府征地批准书面积是否一致，补偿方式、标准与征地协议规定是否一致劳动力安置补偿计算依据是否充分，转非人员与征地结案表所列转非人员或政府征地批复转非人员是否一致征地补偿费收取单位是否与协议签订单位一致地上物：检查评估公司出具的建筑物、构筑物评估报告，重点关注并现场核实其面积、内容与评估报告描述是否一致；青苗及地上物补偿数量是否合理，补偿标准是否符合文件标准征地相关税费缴纳标准是否符合文件规定征地补偿款是否及时足额支付收回国有土地使用权，是否与国有土地所有者签订收回国有土地使用权补偿协议；协议面积、内容、使用目的与国有土地使用权证载面积、内容、使用目的是否一致；国有土地使用权补偿费收取单位、国有土地使用权证载单位和协议签订单位三方是否一致；检查评估公司出具的建筑物评估报告，重点关注并现场核实其建筑面积、内容与评估报告描述是否一致2024/3/2棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容2腾退补偿费用是否制订了腾退补偿方案阶段性，抽查不低于

%或全部审核阶段性咨询意见（先以村民自主腾退形式开展，已完成

户的腾退补偿）被补偿人是否属本项目被安置人员补偿款是否确已支付给被补偿人；是否留存真实、完善、合规的支付轨迹资料获得项目腾退补偿办法的政策文件、评估公司按户出具的《房屋估价结果通知单》、项目开发单位出具的《农居民拆迁补偿费用明细表》、拆迁补偿协议、被拆迁人户口及身份证明复印件、残疾证复印件、大病证明、困难户证明、利用住房生产经营（营业执照或完税）证明等检查《房屋估价结果通知单》上记载的有效房屋建筑面积与实际是否一致对照拆迁补偿政策，检查《房屋估价结果通知单》区位补偿价、（有效）房屋重置成新价、装修和其他附属物补偿计算是否正确，的文件依据是否充分除上述实物补偿外，对照拆迁补偿政策检查其他补偿计算的正确性检查大病补偿、困难户补偿、残疾人补偿等特殊补偿的真实性和正确性，提供资料是否符合规定3前期及其他费用对拟签协议中的内容及付款标准、方式是否合规，对照相关文件标准进行审阅协议签订前专项咨询意见已签合同支付的审计（支付金额、时间支付，支付流程、支付凭证以及费用的归集与分摊）支付时专项咨询意见2024/3/2棚改（土地一级开发）项目跟踪咨询主要方式及内容二、项目建设程序审核或咨询内容审核时间节点形成成果1基本建设程序履行情况审查项目是否取得了土地一级开发授权批复、办理了用地预审、取得规划意见书、项目核准和征地批复、是否办理了拆迁许可证等相关手续；审查建设工程是否依照国家规定的建设程序办理立项审批手续、工程初步设计和概算批复情况项目进场时专项咨询意见（已了解，仅取得项目授权，后期的暂停事项等暂不列）2招投标制度执行情况-委托服务单位程序是否合规审查建设单位选取相关服务公司采取的方式，是否进行公开招投标或使用文件确定的其他确定方式确定项目服务单位，招投标程序是否合法项目招标过程中阶段性咨询意见3合同管理制度执行情况建设单位是否与拆迁、评估公司、施工方等选定的服务单位签订了委托合同，拆迁服务费和评估费的取费标准是否符合相关规定；合同签订程序是否合规；合同文件是否完整；合同内容是否与招标文件的实质性内容一致，投标承诺是否在合同中体现；主要合同条款要约是否明确，有无因合同要约不清晰导致的结算争议或纠纷；合同条款