成本管理体系

1.目的为提高集团本钱管理水平，形成分工负责、有机协调的本钱管理体系，特制定本管理指引。2.范围本管理指引旨在为集团所属各地产公司建立责任本钱体系，适用于万科集团所属各地产公司。3.职责3.1万科集团本钱管理委员会负责本管理指引的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部本钱组负责有关具体对接事宜。3.2万科集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。4.方法与过程控制4.1责任本钱体系释义房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程，各个专业过程所确定、形成的经济支出的迭加构成了房地产本钱。房地产本钱管理效果依赖于各环节自身的良好运作,房地产本钱管理依赖于各环节之间有机协调与配合。万科责任本钱体系旨在明确专业职能部门的本钱管理职责，并借助技术经济指标反应、考核评价其职责履行情况。万科责任本钱体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任本钱体系。4.2责任本钱体系组成要素责任主体：以公司设计、工程、工程经理部、销售等职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。责任范围：建造本钱按发生程序划分责任部门，建造本钱以外按本钱工程划分责任范围。责任目标：按公司本钱管理宗旨：以经济合理性最大的本钱提升产品的竞争力，并形成行业本钱优势。各个责任范围内本钱管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业本钱优势为追求目标。反应指标：以定量指标为主。反应指标的系列数值反映工程本钱特性，单一反应指标上下并不能如实反映本钱理性。评价部门：及时计算并提供反应指标。在各部门发表自我评价的根底上，就各责任本钱管理结果是否经济合理，是否符合本钱管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的工程责任本钱分析报告。万科责任本钱体系之要素概括表责任范围责任主体配合部门评价部门土地、报批报建费工程开展部财务部建造本钱责1、建造内容、建筑形式合理化设计部销售部本钱部任2、结构指标合理化及施工图质量设计部\工程部本钱部目3、获取竞争性的合理低价工程部\本钱部工程经理部招标领导小组标4、现场本钱管理、施工质量与效率工程经理部工程部工程部销售费用销售部财务部管理费用各职能部门财务部4.3责任本钱体系的范例万科集团房地产责任本钱体系表主导部门配合部门反应指标考核部门土地获得本钱工程开展部销售部每平米地价土地获得时间财务管理部开发前期准备费--报批报建费工程开展部办公室报建费用节减率财务管理部--设计费设计部工程部每平米设计费本钱管理部--三通及临时设施费工程部设计部主体建造本钱(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造本钱〔社区管网工程费、园林环境费、配套设施费〕:规划设计设计部销售部工程部规划设计周期本钱管理部结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量本钱管理部每平米含砼量本钱管理部招标及签约工程部本钱部招标比率本钱管理部工程经理部最低价定标比率本钱管理部材料采购工程部本钱部甲定材料占造价比率本钱管理部工程经理部统购材料购置率设计变更设计部工程部变更比率本钱管理部工程签证工程经理部工程部签证比率本钱管理部工程结算本钱部工程部工程部结算错漏率工程管理部开发间接费--工程管理费工程经理部工程管理部每平米管理费财务管理部--利息财务管理部--营销支持费用销售部客户事务部每平米营销费管理费用各部门人均行政费用财务管理部每平米管理费用人均销售收入销售费用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部每平米广告费用人均销售员面积税金财务部实际交纳税率集团财务部物业经营损益物业管理公司物业实际盈亏额财务管理部上表供各公司建立责任本钱体系参考用，其中：责任本钱范围至少应包括上述划分范围，但可作更明细的划分。4.4责任本钱体系建立程序由公司总经理牵头，本钱管理部具体组织，按本指引划分责任本钱范围，确定责任主体和配合部门，并进一步细分职责；各公司可可根据本指引选择、调整具体反应指标，可自行协商确定反应指标的合理区间。经各部门讨论、总经理批准，整理形成适用于本公司的“责任本钱管理方法”，报总部备案；并在公司内作普及宣传和具体执行；根据本公司管理能力和工程情况，制定适用于本公司的阶段性目标,譬如：招标金额定价比例90%以上设计变更占造价的比例3%以下钢筋含量的合理控制比率90%以上每平米质量维修本钱5元/平米规模经济本钱优势50元/平米每平米售后物业净支出0元/平米销售费用占销售收入比率2.50%公司司本钱管理部会同财务管理部按工程定期公布“责任本钱考核报告”，并抄报集团本钱管理委员会。5.支持文件HYPERLINKVKCW03-23-F1《本钱指标明细表》反应指标单位计算公式备注土地获得本钱每平米地价元/平米=土地获得本钱/总建筑面积与听证会通过时的指标相比拟土地获得时间天从购地签约到土地按约定使用功能落实到万科名下时为止。与听证会通过时的指标相比拟开发前期准备费--报批报建费报建费用节减率%=〔按政策应缴纳报批报建费-实际交纳报批报建费〕/按政策应交纳费用报批报建费可用广义概念，将土地出让金等包括在内。--设计费每平米设计费元/平米=设计费总额/总建筑面积可分类计算每平米规划设计费、施工图设计费、景观设计费--三通及临时设施费每平米三通费用元/平米=三通费用总额/总面积数每平米临时设施费元/平米=临时设施费用总额/总建筑面积主体建造本钱(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造本钱〔社区管网工程费、园林环境费、配套设施费〕:规划设计规划设计周期天自土地协议签署日〔或上一期开工之日〕至施工图完毕之日可区分为规划方案周期和方案实施周期结构安装设计每平米钢筋含量公斤/平米=钢筋总用量/总建筑面积可分类计算根底、上部结构、屋面的钢含量每平米含砼量立方/平米=砼总用量/总建筑面积可分类计算根底、上部结构、屋面的砼含量，注明砼标号。招标及签约招标比率%=通过招标定价的合约总额/造价总金额也可按合同次数来统计。最低价定标比率%=最低价中标的招标合同总额/招标合同总金额材料采购甲定材料占造价比率%=甲供、甲限及三方合同材料总额/主体建筑工程本钱总额统购材料购置率%=参与集团统购的材料金额/统购品种的材料总额设计变更变更比率%=设计变更造价总额/工程造价总额可分类计算设计错漏、市场变更、客户要求的变更比率工程签证签证比率%=现场签证的本钱总额/工程造价总额工程结算结算错漏率%=〔甲乙方结算价格-审核后结算价格〕/审核后结算价格开发间接费--工程管理费每平米管理费元/平米=工程工程管理费总额/工程建设总面积--利息--营销支持费用每平米营销费元/平米=工程营销费用总额/工程建设总面积管理费用人均行政费用元/人=行政费用总额/当年加权总人数每平米管理费用元/平米=管理费用总额/当年结算面积人均销售收入元/人=销售收入总额/当年加权总人数销售