房地产项目建议书

工程建议书房地产开发2012年2月目录工程单位根本情况工程建设的必要性和依据工程建设规模和内容工程选址和占地面积设想工程总投资匡算、资金筹措设想经济效益和社会效益估计环境影响初步分析能源和水资源消耗等初步分析劳动、平安、卫生初步分析、消防初步分析建设进度初步安排结论

第一章工程根本情况工程名称〔以下简称“本工程”〕工程类型本工程是以住宅为主、包括商铺及附属配套设施的房地产开发工程，工程建成后将极大响应钦州市皇马工业园区建设的需要，解决钦北及钦州广阔住户的住房需求。建设地点建设单位根本情况单位名称：钦州市宏胤房地产开发注册地址：钦州市注册资金：2000万法定代表人：雷超林职务：总经理公司背景是2011年10月13日在钦州市注册成立一家以房地产开发经营经为主房地产开发公司。公司类型为有限责任公司〔私营法人独资〕。钦州市宏胤房地产开发是隶属于广西宏胤投资〔广西宏胤投资集团〕的全资子公司。公司前身为投资，成立于2004年，注册资本壹仟万元。2010年增资注册资本陆仟万元，成立公司，股东构成为。公司以房地产开发和经营为核心主业，目前拥有三家全资子公司——广西康华体育投资、广西钦州海伦房地产开发、钦州市宏胤房地产开发；及一家参股公司——广西晨兴投资开展。公司拥有员工50多名，其中获初、中、高级职称30余人，拥有监理工程师、一级建筑师、工程经理资质、房地产估价师、房产经纪人、土地估价师、土地登记代理人等资格证书人员达10余人。公司开发工程范围以南宁为中心，辐射至钦州、北海、柳州等城市。公司具备自身独特的经营管理模式，所经营的工程都是严格遵循市场规律。经过多年开展，不仅拥有较雄厚的经济实力，具备良好的政府和社会关系，同时与多家企业形成了良好的合作伙伴关系。

公司经营范围：房地产投资；房地产开发经营叁级；房地产商品交易居间、代理；房地产商品房信息咨询；建筑材料、装饰材料、家用电器等。开发业绩翠竹苑翠竹苑位于南宁市明秀路东，占地5660平方米，建筑面积约为2万平方米，是老城区的精致住宅。工程实践于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。

翠岭居翠岭居位于南宁市江南区石柱岭一路，占地2.2万平方米，建筑面积8万多平方米，是生活配套齐全的住宅工程。工程始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。嘉华绿洲嘉华绿洲位于南宁市科园大道52-1号，用地面积约一万平方米，总建筑面积为8万平方米。工程始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全部交付。莱茵湖畔莱茵湖畔位于南宁市民族大道170号，用地面积17万平方米，总建筑面积约为50万平方米。工程始建于2006年3月，方案于2012年全部交付。该工程是公司与广西人和投资合作开发的工程。海伦堡花苑海伦堡花苑位于钦州市北部湾大道北大道25号，小区总占地面积29538.7㎡，总建筑面积85648.11㎡，由5栋高层组成，分别是3栋18+1层和2栋33层精品住宅组成。工程始建于2009年10月，整体将于2014年全部交付。海伦堡.东方〔本工程〕工程位于南北二级公路钦北区医院斜对面。总占地面积为66351，总建筑面积246928.9平米，以住宅和商铺为主。规划建设为2栋26层，2栋24层，10栋18层构成。方案2012年11月开工，2017年全部交房。第二章工程建设的必要性一、工程的建设，符合钦州市城市开展总体规划，特别是钦北区开展整体规划，是钦北区开展和扩大的需要，是不断完善城市根底设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该工程的建设对实现城市开展战略，推进城市提质扩容是有帮助的。二、工程的建设，完善了皇马工业园区的整体规划，加强了皇马工业园区的总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域地位的提升。同时该工程建设，有助于增加财政收，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续开展。三、工程的建设，将促进钦北区城市化的进程，，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该工程的建设，可以带动众多第三产业的开展，增加内需，刺激消费，促进钦州市经济的开展。同时，工程的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。第三章工程建设规模和内容第一节工程整体建设内容建设规模和主要经济技术指标经过综合考虑市场需求、规划条件、工程投资等因素，本工程的规划总建筑面积246928.9平米，计入容积率面积为212325.9平米其中地上建筑面积62800平方米，包括住宅和商铺和物管用房等，地下建筑面积为34603平米包括停车场、杂物房及配套用房。主要经济技术指标如下：主要经济技术指标单位〔平米〕总用地面积66351.837平米总建筑面积246928.90平米计入容积率面积212325.90平米其中住宅面积200100.90平米商业面积11800平米物管用房425平米地下室面积34603平米建筑占地面积16587.96平米建筑密度25.00%容积率3.2住宅户数1992户居住人口69723.5人/户绿地率30%停车位1195个地上停车位286个地下停车位909个规划原那么本工程将延续海伦堡产品系列，打造以西班牙地中海式建筑风格为主题的建筑，集餐钦、购物、娱乐、休闲为一体的西班牙风情浓郁的大型高尚人文社区。三、建筑面积和设施工程开发建设方委托深圳都市设计院对工程制订了初步规划方案，土地使用状况如下：工程规划各功能区占地、建筑面积单位：平方米内容占地面积所占比重〔%〕建筑面积所占比重〔%〕人均占地面积〔平方米/人〕1、住宅200100.9812、商铺----118004.83、地下车位----3400313.84、物管用房等附属设施----10250.4合计66351.8100246928.9100．0四、使用功能配置和分区工程包括2栋26层，2栋24层，10栋18层的建筑，及1栋2层的商业街，小区内底层为架空，沿街为一至二层商铺，小区内包括大型园林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、运动设施等配套。住宅本工程拟建共14栋高层塔式结构住宅，以两房和三房为主。建筑周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积200100.9平方米。〔具体情况见规划总平图〕商铺本工程北面、西面、南面沿街均设有商铺，另南面有小型商业街，设计在1至2层，商业面积为11800平米。地下停车场小区规划设计为“阳光车库”，即局部露天、多个采光井，辅以绿化修饰。做到“阳光”、清新怡人，漂亮的停车场，响应政府节能、“以人为本”的原那么。本工程地下室为连体地下室，方案建设为大型车库，地下室规划建设面积约34603平米；车位约按1：0.6车位比进行设计，地上车位280个，地下车位910个。地下车库为一层，共三个出入口，位于南面主出入口及东面两个出入口。加之小区内道路较多，完全可以满足停车需求。4、物管用房本工程将遵循钦州市政府关于房地产开发与物业管理相对独立运作的规定，通过公开招标形式聘请管理标准、有一定实力的专业化高水平物业管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照国家有关规定，本着独立核算、自负盈亏的原那么，由物业管理公司自主经营。小区物业管理用房统一设于8#楼一层，建筑面积425平方米。附属根底设施小区根底设于地下一层，面积约600平米，主要为配电房、水泵房、风机房、消防水池等。道路本工程道路方便住户为原那么、兼顾消防、园林等因素。以小区环道为主路，加上多条辅路，初步设想为沥青道路。园林本工程园林由绿地、湖景、溪流、游泳池、生态停车位、底层架空园林等构成。绿地面积约19905平米。综合园林休闲、运动、欣赏等功能。第二节一期建设内容建设范围详见附图〔规划总平和本工程效果图〕。主要经济指标一期工程主要经济指标二期主要经济指标单位〔平米〕用地面积23381平米总建筑面积88243平米其中住宅面积64243平米商业面积1000平米地下室23000平米商铺户数95户住宅户数680户居住人口23803.5人/户绿地率30%建设内容二期建设为5#、6#、9#、10#、14#共5栋18层高层住宅楼。其中5#、6#、9#、10#楼为纯住宅楼，底层架空，2-18层为住宅；14#楼为商住楼，底层裙楼为商业和架空，2-18层为住宅；总建筑面积约为9万平米。同期建设包括溪流、园林、道路、物管用房、设备用房、局部地下室、车位等相关配套。住宅二期方案建设约64243平米。规划设计为每栋均含两个单元，按两梯四户进行设计，户型为两房和三房，两房面积为70-80平米，三房面积为100-140平米不等。住宅均严格按《住宅设计标准》进行设计，日照、采光、通风等均能满足标准要求。塔楼层高为3米；底层架空，架空层高4.8米。住宅户型及面积等指标详见附图。商业二期规划建设面积约1000平米，共14间。为7#、11#、12#、13#楼裙楼局部，均位于底层，独栋商业一栋。开间4-5米，进深9-15米，单间面积40-60平米。底层层高为6米，二层层高为4米。商业均设独立水表及电表进行计量。商业平面详见首层平面图。地下室本期建设为一期工程5#、6#、9#、10#、14#楼地下局部，约为23000平米，车位591个。本期将建好南面主出入口及东面出入口一个，地下室局部区域将到达使用功能。其它功能主要考虑为设备用房〔包括配电房、水泵房、风机房、消防水池、物业配套用房等〕、杂物房、电单车位等。解决一期住户的用电、用水及消防要求。地下室规划设计层高为4.5m，扣除管道后必须满足2.3米的净高要求，车道满足2.4米的净高要求。物管用房本期建设的住宅楼每栋底层均设物管用房一个，充分考虑到业主的物管需求和平安防范要求。客户效劳中心方案设于11#楼底层。第四章工程选址分析一、工程选址的影响因素〔一〕市场因素市场供求分析随着北部湾经济圈的进一步开放开发和临海工业建设的不断深入，近来钦州房地产市场开展极为迅猛，钦州突出的区位、港口等优势，使钦州具备了良好的开展环境。随着泛北部湾经济建设的推进和钦州市“大工业、大港口、大旅游”建设的不断加快，钦州市房地产开发建设规模不断扩大，完成投资额增长速度不断攀升，商品房销售市场看好。市场情况受二三线城市限购的影响，钦州半年多以来的市场价格有点松动，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送装修、家电等形式出现。但受“北部湾经济区”利好因素影响，钦州经济近年来开展很快，房地产市场升值空间很大。且钦州未有限购要求，吸引了局部投资需求，总体来说，价格不高，市场接受度较高。所以市场表现仍不错。〔二〕社会因素钦州房地产市场情况分析房地产投资情况从高速跳跃到稳步攀升固定资产投资迅猛，房地产投资还有上升空间从房地产投资与固定资产投资比照来看，钦州房地产投资的快速增长是有根底的，因为近几年固定资产的投资更加迅猛，到达50%的增长率，远远高于房地产投资，钦州房地产投资近几年占固定资产投资的比例其实只有10-12%的份额，还有很大的开展空间。2011年1-8月，房地产投资占固定资产投资比例有所增加，统计数据也说明：根本建设、房地产投资是固定资产投资中不可或缺的重要组成局部通过前几年固定资产快速增长的积累，城市建设、根底设施的兴建有了一定成果，如今钦州新行政中心区、钦州港兴建得如火如荼，旧城改造提速，滨海新城启动，大片原来荒芜的土地都要开发建设，房地产开发环境愈发成熟，投资自然开始升温。预计未来几年房地产投资仍会保持比拟快速的增长，投资比例应该占到固定资产的15-20%左右，迎来一个大开发时期。土地供给情况——供地情况显示房地产市场发生转变2010年存量地少、新增地多；2011年恰好相反，存量地多、新增地少，说明房地产政策对2010年已经产生重大影响，许多新增地块未能出让，已变为存量地2011年供地总量减少，而且几乎不需要新增用地，说明2010年以来土地需求已经大幅减少，而且2011年的预期也在降低土地市场的变化说明：房地产进入深度调整期，09年前“疯狂地产”时代不复存在——钦北区正在大力谋求开展钦州市2011年方案供给土地229.7268公顷〔包括存量和增量用地〕，折合3445.9亩，其中主城区和钦北区是主要供地区域。主城区是钦州核心，正在大力建设，供地多乃理所当然；钦北区的大幅供地那么说明，随着钦州主城区的开展，钦北区也在跟随开展。县、市供地总量保障性安居工程用地商品住房用地保障性安居工程和中小套型商品房用地占比〔%〕保障性住房用地各类棚户区改造用地公共租赁房限价商品房中小套型商品住房合计存量增量廉租房经济适用房廉租房经济适用房划拨出让钦州市1234567891011121314主城区99.580099.58000.00003.00004.00000.00000.00000.00003.00000.00009.700079.880052.300072.30港区6.00006.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00006.00004.200070.00灵山县20.000520.00050.00001.99980.00000.00000.00000.00000.00000.00000.000018.000712.000770.00浦北县35.032526.41588.61670.53330.00000.00000.00000.00000.00000.00000.000034.499223.989570.00钦南区24.201410.201414.00002.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.000022.201414.941070.00钦北区44.912444.91240.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.000044.912431.438770.00合计229.7268207.110122.61677.53314.00000.00000.00000.00003.00000.00009.7000205.4937138.869970.992011年钦州市〔主城区〕普通住宅用地出让一览表出让时间出让方式位置亩土地用途容积率万元/亩万元楼面地价元/㎡竞得人挂牌钦州市蓬莱大道东面、龙坪街北面29.417商服、城镇住宅用地＞1.0且≤3.5246.4672501056.22广西融强房地产开发挂牌钦州市钦北区青塘镇决竹路口20.87城镇住宅用地＞1.0且≤2.219.45406132.65利超明挂牌钦州市南珠东大街与兴桂路交汇处东北面26.81商服20%、城镇住宅用地80%＞1.0且≤3.129.4725445.55钦州市滨海新城置业集团挂牌钦州市子材东大街与蓬莱大道交汇处东南面〔河东工业园B1地块〕125.4337商服25%、城镇住宅用地75%＞1.0且≤2.364.978150423.75广西钦州市河东工业园区开发挂牌钦州市钦北区小董镇江滨小区46.67城镇住宅用地＞1.0且≤2.646.712180269.48钦州市钦北区小董森泰滨江广场投资历建设、广西通桂建设工程、广西假设森投资有限责任公司挂牌钦州市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-01-02地块111.44城镇住宅用地＞1.0且≤1.542.54736424.98广西滨海城市建设开展挂牌钦州市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-03-02地块142.93城镇住宅用地＞1.0且≤1.542.56074424.96广西滨海城市建设开展挂牌钦州市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-03-03地块125.98城镇住宅用地＞1.0且≤1.542.55354424.99广西滨海城市建设开展2011年钦州市〔主城区〕普通住宅用地出让一览表出让时间出让方式位置亩土地用途容积率万元/亩万元楼面地价元/㎡竞得人挂牌钦州市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-06-01地块37.37城镇住宅用地＞1.0且≤2.253.411996361广西滨海城市建设开展挂牌钦州市扬帆大道西面、平山东大街南面161.86商服、城镇住宅、教育设施用地＞1.0且≤2.28012950545.5钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司挂牌钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西面29.68城镇住宅用地＞1.0且≤3.089.962670449.8钦州市钦北区人民医院挂牌钦北区大寺镇望俄小区北面22.36城镇住宅用地＞1.0且≤3.054.61221273黄乃胜、罗焕益、黄乐兴挂牌钦州市扬帆大道西面、市二中北面20.5商服用地＞1.0且≤4.5282.15783940.32钦州市开投房地产开发挂牌钦北区长滩镇长兴南路西面6.14城镇住宅用地＞1.0且≤2.499.35610620.9黄仁信挂牌钦北区大垌镇南北二级公路海港加油站北面99.53城镇住宅用地＞1.0且≤3.252.555230246广西中联嘉业房地产投资挂牌钦北区人民医院新址西北面21.99城镇住宅用地＞1.0且≤3.552.521155225广西咸亨房地产开发商品房开发情况钦北区正在大力谋求开展2006-2010年钦州市房屋施竣工情况名称2006年2007年2008年2009年2010年施工面积〔万㎡〕132.06223.9367.14425.7660.9新开工面积〔万㎡〕48.23145.93193.9约230388.77竣工面积〔万㎡〕50.475.6581.7221.8293.9新开工率36.50%65.20%52.80%50%58%销售面积〔万㎡〕75.7480.790.3146.9200.03销售面积占新开工面积比例157%55%47%63%53%2006-2010年，施工面积增长400%，市场体量发生质的变化2008-2010年，累计销售面积占累计新开工面积的54%，意味着新开工之后的陆续供货将给后市带来压力2007-2010年市场的供给量大约每年100-130万㎡左右，假设新开发量减少，已开工的放缓开发速度，供给量可能不会发生大变化，否那么市场供给量可以放大到150-200万㎡。商品房与商品住宅销售情况2008年2009年2010年2011年1-8月商品房成交面积〔万㎡〕90.3146.9200.0381.81增长率〔%〕11.90%62.68%36.20%-商品房成交均价〔元/㎡〕2250286331153465商品住宅成交面积〔万㎡〕78.02138186.81初步测算76增长率〔%〕12%66.60%33.60%-商品住宅成交均价〔元/㎡〕212226842998初步测算3360政策效力是巨大的，2011年全国房地产都不景气，钦州也不例外，销量大跌已成定局钦州市2011年的房价没有下跌，无论商品房还是商品住宅均有11%左右的涨幅量跌价升是有价无市的“恶局”，政策持续施压，楼市必将走向拐点，后市无疑会困难重重结论：1、投资很给力钦州房地产开展历史不长，但开展速度很快，5、6年时间投资额已经翻了三番，目前投资已超过60亿元，不过固定资产投资增速相比房地产投资更快,而房地产投资也仅占固定资产投资15%左右，房地产仍有很广阔的开展空间2、开发很迅猛近年来房屋的开竣工、新开工增量很大，年供给货量可以上升到150-200万/㎡，不过目前房地产市场严峻，未来几年开发速度或将放缓，市场将进入一个调整时期3、销售不景气与开发的迅猛相比，销售就不是那么的强势。2009和2010年展现的炽热势头在2011年又被压了下来。成交增长不稳定，说明市场还不成熟，存在很多不稳定因素。4、价格涨速慢钦州住宅的成交价格一直比拟低，多年来都是在2500元/㎡以下的低价运行，刚刚突破3000元/㎡大关又遇到销量大跌，价格很可能跌落。钦州原来只是一个小县城规模，人口有限、消费实力有限，本身需求是缺乏以支撑这么大规模城市拓展的。但由于钦州经济运行好、开展前景好，投资者都对钦州充满信心，原意为美好明天大开发，才出现了红红火火的开发局面。但这样的开发实际超过了市场本来需求〔经济增长带来的人口增加、消费实力增加等效果需要时间逐渐表达〕，就产生了目前供过于求的市场状况。因此，在钦州开发房地产，必须看清钦州的前景和现在。目前政策放宽几乎不可能，外来投资需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供过于求的现状短期难以改变，市场很严峻。必须开发具有较强竞争力和抗风险性产品才能够沉着应对。城市规划因素分析城市定位和城市性质城市定位和城市性质——城市定位和城市性质让钦州市充满了机遇城市定位开放钦州：面向中国-东盟的区域性国际航运中心、物流中心，大西南开发开放前沿阵地。现代钦州：北部湾临海核心工业区，现代化港口工业城市特色钦州：具有岭南风格、东盟风情、滨海风光的宜商宜居城市。城市性质区域性国际航运中心、物流中心，北部湾沿海生产性效劳中心、港口工业城市。城市开展方向——城市开展方向是本工程的为难。城市开展方向主城区开展方向为东拓、南进、向海开展。确定其空间布局的根本取向为：东进、西抑、南拓、北优港区开展方向为向东。在主城区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。本工程在城市开展中的机遇——本工程机遇来自于城市扩张的“进城运动”GDP第一产业第二产业第三产业钦州市520.67132.21218.51111.23钦南区131.3636.6333.1461.59钦北区72.8329.5323.8119.48人口构成城镇人口钦南区人口钦北区人口万人136.261.374.9钦州大开展将给整个钦州市带来开展机遇主城区大开展会吸引钦州其它地区的人口钦北区有人口无配套，第三产业尤其落后，钦北区建设向主城区靠拢，人口往主城区“前进”是必然的趋势——本工程机遇来自于大垌镇“造城运动”大垌镇是钦州市中心城区的北部门户，也是钦北区的工业重镇和交通枢纽。根据《钦州市钦北区大垌镇城镇总体规划〔2009-2030〕》，大垌镇要大力开展化工机械、资源产品加工、冶金、物流、新型建材、农副产品等产业，严格生态环境保护，促进经济社会可持续开展，努力建设成为工业交通型城镇到2015年，大垌镇城镇人口规模为8万人，建设用地面积为1181.9公顷。到2030年，城镇人口规模为18万人，建设用地面积为2237.5公顷钦北区大垌镇“造城运动”给区域带来了开展和人口，本工程乘势开发，正是大好机遇——本工程对面是规划中的新城居住区结论：钦州正在壮大，城市正在会聚更多人口，所有房地产工程都有机遇。主城区开展方向为东拓、南进，均是钦南区地盘，城北容易被忽略。钦北区要想与主城区对接，跟上城市开展大步伐，城北就是战略要点，钦北区大垌镇规划应运而发。通过《钦州市钦北区大垌镇城镇总体规划〔2009-2030〕》可以看到，大垌镇的开展无疑将在主城区北端打造新城，蓬勃开展的造成运动将成为本工程开展的最大契机。钦北区人口众多但配套落后，往更兴旺的主城区转移是情理之中的事情，本工程把守钦北区进城第一要口，也有相应的开展机遇。从当前以及未来一段时间来看，钦北区不是城市开展主方向，配套建设滞后，这就要求楼盘的开发提升品质，突出个性。(三)场地情况参照周边地质情况，表层地质为粘土，下层为中砂或风化岩，地质条件完全符合建设需要，地基承载力是没有问题的。(四)政策环境分析当前政策特征——2010年以来重要政策一览表2010-2011年重要房地产调控政策列表工程时间主题要点节点2010年1月国十一条提高二套房首付至40%2010年3月国十九条打击囤地2010年4月国十条提高二套房首付至50%2010年9月国五条限购、停发三套房贷、二套房贷款利率1.1倍2011年1月新国八条提高二套房首付至60%、加大限购力度2011年1月房产税开征上海、重庆推出房产税试点方案2011年2月广州出台调控市场细那么广州十区限购、二市暂不限购信贷2010年2月打击炒房银监会发布流动资金贷款管理暂行方法打击炒房者2010年4月打击炒房银监会要求银行不得对投机投资购房贷款2010年4月提高首付国务院常务会要求贷款购置二套房首付不得低于50%2010年4月差异化房贷国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010年10月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率2010年11月提高首付全面叫停第三套住房公积金贷款，二套住房公积金贷款首付提至五成。2010年12月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率2011年2月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率2011年4月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整2011年7月加息一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整土地2010年3月打击囤地国土资源部出台“19条”打击囤地2010年4月加大供给国土部公布2010年住房供地方案，土地供给量同比大幅上涨2010年9月打击囤地国土部与住房和城乡建设部联合下文明确企业违约开发土地、因自身问题闲置一年的取消拿地资格2011年3月限制“地王”国土部发布新规：严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况限购2010年6月限购住建部发布标准第二套住房认定标准的通知，通知要求各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定2010年9月限购国家出台稳固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策2010年11月限购住建部、外管局联合通知：境外个人在境内只能买一套自住房，而且还必须出具其在境内工作超过一年的证明2011年2月限购南宁进入第三批限购令城市名单；本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套。2011年7月限购国务院常务会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。保障房2010年4月住建部要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制局部城市房价过快上涨2010年5月住建部、民政部、财政部联合下发通知，要求各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源2010年6月7部门发布《关于加快开展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难2010年11月住建部表示，2011年全国将安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套——首套房利率进入上浮时代，作用强于加息2010年10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，假设申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。据统计，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市，约有14个。全国城市的局部银行首套房贷款利率不仅辞别“打折”，还在基准利率根底上上浮5%-30%不等，局部城市甚至有上浮50%的银行。在房价或将进入拐点时期，北京此举引发全国房地产市场高度关注，或将引发全国性“上调热潮”。这反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑。首套房贷款利率上浮至少相当于2次加息，对刚需族伤害尤大，或将引发全国性降价2.未来市场走势预测本轮调控政策周期性研判本轮调控我司认为分二个阶段：第一阶段：2010.10-2011.12市场受到宏观调控的控制，将会出现成交量逐步走低的趋势；第二阶段：2012.01-2012.12经过一年多的调整，地产市场逐步调整到位，为维持通胀环境下的市场环境，政策不会立即放松，但是将维持市场的稳定开展。调控模型模拟综上所述，工程选址是经过广泛的市场调研之后得出的结论，工程的开展是可行的。并且由于工程所在地块宗地编号为钦北GC2011-8地块，是在钦州市国有土地使用权出让中拍卖所得，因些海伦堡.东方工程选址符合钦州市城市规划要求。第五章工程总投资估算与资金筹措一、工程总投资估算工程规划序号摘要数量单位1工程总概况99.53亩2土地总面积66,351.84平米3总地价52,300,000.00元4总建筑面积261,612.85平米4.1计入容积率的建筑面积205,708.05平米其中：住宅建筑面积193,040.00平米商业建筑面积11,792.95平米物业管理用房875.10平米4.2不计入容积率建筑面积55,904.80平米其中：人防地下室建筑12,000.00平米地下车库面积38,904.80平米架空层建筑面积5,000.00平米5机动车停车位(位)1,626个5.1其中：地下停车位1,340个5.2地面停车位286个6容积率3.107建筑密度25.00%8绿地率32.00%9建筑占地面积16,587.96平米10平均层数18层11总户数2,032户2、投资预算序号摘要取费标准单价合计1土地费用199.9152,300,000.002前期费用117.5030,739,509.882.1建筑.装修设计费总建筑面积*20元/㎡20.005,232,257.002.2景观设计费总建筑面积*5元/㎡5.001,308,064.252.3施工图审查费总建筑面积*1.5元/㎡1.50392,419.282.4预算编制.咨询费总建筑面积*2元/㎡2.00523,225.702.5勘察费总建筑面积*3元/㎡3.00784,838.552.6施工用电工程费用总建筑面积*2元/㎡2.00523,225.702.7施工用水工程费用总建筑面积*2元/㎡2.00523,225.702.8围墙等临舍工程总建筑面积*15元/㎡15.003,924,192.752.9面积测绘费总建筑面积*1元/㎡1.00261,612.852.11报建费用主体工程*5.5%66.0017,266,448.103建安费用1,290.20337,533,431.863.1主体工程款1200元/㎡1,200.00313,935,420.003.3电梯及安装工程单价25万元/台53.5114,000,000.003.4其他设备总建筑面积*10元㎡8.002,092,902.803.5检测费主体工程*3‰3.60941,806.263.6管道燃气总户数*2200元/户17.094,470,400.003.7监理费总建筑面积*8元8.002,092,902.804根底设施及公共配套112.5529,445,804.694.1供水供电工程总建筑面积*50元/㎡50.0013,080,642.504.2景观绿化、道路工程250元/㎡47.5512,440,969.444.3安防智能化等弱电总建筑面积*8元/㎡8.002,092,902.804.4亮化工程总建筑面积*2元/㎡2.00523,225.704.5排污工程总建筑面积*5元/㎡5.001,308,064.255不可预见费〔1%15.203,977,187.466管理费用总建筑面积*40元/㎡40.0010,464,514.007财务费用贷款10000万元二年45.8712,000,000.008开发本钱小计1,821.24476,460,447.89资金筹措及还贷方案资金筹措方案本工程总投资全款为47460万元，工程资金筹措通过自有资本投入、银行开发贷款及销售资金回笼三项完成其中自有资本投入为：47460*0.35=16611万元，预计2012年6月以前投资全部到位工程开发贷款额度为：47460.35*0.35=16611万元，预计2012年12月前以土地抵押取得贷款2800万元，其余贷款根据工程进度，分别以在建工程抵押贷款取得其余资金缺口通过房地产销售回笼取得，金额为47460*30%=14238万元。2、还贷方案本工程累计销售额至14238万元后，以后续销售收入的80%逐渐归还银行开发贷款，销售额累计到达35001.75万元后，开发贷款全部归还完毕。第六章经济效益和社会效益估计一、财务评价由于工程实施周期为4年，其中建设期三年，宜采用考虑时间价值的动态评价指标进行工程分析。折现率确实定：一般以无风险报酬率加上该工程的风险报酬率确定，现结合该工程的实际风险状况，及开发商的最低期望投资报酬率，确定本工程的财务折现率10%。计算财务净现值海伦堡.东方工程财务现金流量表〔单位：万元〕序号工程合计第1年初第1年末第2年末第3年末第4年末1现金流入62,626.17--25,765.1723,416.8613,444.141.1销售收入62,626.17--25,765.1723,416.8613,444.142现金流出54,624.545,230.0011,072.7519,241.8216,110.422,969.552.1本钱45,399.595,230.0010,258.9816,683.4313,649.27-422.092.2费用2,246.45-813.76620.47498.63313.592.3税金及附加4,311.28--1,773.711,612.05925.522.4所得税2,667.21--164.21350.462,152.543净现金流8,001.63-5,230.00-11,072.756,523.347,306.4510,474.594折现率10%1.00000.90910.82640.75130.68305净现值10%-5,230.00-10,066.135,391.195,489.447,154.286累计净现值-5,230.00-15,296.13-9,904.94-4,415.502,738.787折现率15%1.00000.86960.75610.65750.57188净现值15%-5,230.00-9,628.474,932.584,804.115,988.889累计净现值-5,230.00-14,858.47-9,925.89-5,121.78867.1010折现率20%1.00000.83330.69440.57870.482311净现值20%-5,230.00-9,227.294,530.104,228.275,051.4012累计净现值-5,230.00-14,457.29-9,927.19-5,698.92-647.5213折现率25%1.00000.80000.64000.51200.409614净现值25%-5,230.00-8,858.204,174.943,740.904,290.3915累计净现值-5,230.00-14,088.20-9,913.26-6,172.36-1,881.9716内含收益率17.734%由上表可知，在10%的折现率下，财务净现值为2738.78万元计算财务内含收益率根据现金流计算，本工程的内涵收益率为：17.734%，工程内含收益率较高，工程较可行计算动态投资回收期P=3+4415.5/7154.28=3.62年计算静态工程回收期P=3+〔5,230.00+11,072.75-6,523.34-7,306.45〕/10,474.59=3.24年国民经济评价工程总投资社会就业税收合计：6,978.49万元二、社会效益估计本工程建成后将成为钦北甚至钦州一流的居住、商业、休闲小区。成为钦北区的一大亮点。同时，该工程区位优势十清楚显，充分贯彻钦北区“新工业区、新城区、新农村、新旅游区”工作思路以及“壮大两区两业，实现三化互动”、“以园兴工、建设新城、三化互动、构建和谐”的开展思路，有效推动钦北区经济社会持续快速开展。工程的建设对上、下游产业都有极大的推动作用，并促进皇马工业园区域经济的全面开展，能提供大量就业岗位。第七章环境影响初步分析施工期环境影响简要分析工程施工期所产生的环境影响主要有以下几个方面：污水施工期排放的废水主要是生活污水和施工过程废水，在市政排水管网未建成之前，拟进行沉淀或化粪池处理后，进行自然排放。待市政雨水管网建成后将集中排入市政政管网。由于施工过程排水含有大量的水泥灰水、生活污水、砂浆和块状垃圾等，直接排入市政管网极易造成堵塞，本工程将对污水进行沉淀或化粪池处理后再排入市政管网。由于附近市政配套方案于年内开工，故污水处理应能到达排放要求。废气施工期运输车辆及施工设备所排放废气中含有CO、NO2等污染物。所排放废气将会对周围居民生活造成影响。因此，施工单位必须使用污染物排放符合国家标准的运输车辆和施工设备，严禁使用报废车辆和淘汰设备，以确保施工场地周围区域环境空气到达GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准的要求。由于本工程污染源强度不大且较为分散，且周边居民稀少，不会导导致周边空气质量超过二级标准，对周边居民生活的影响也非常有限。除此之外，施工过程使用油漆和稀释剂产生的挥发物中含有沥青烟和苯等有害物质，会对周围的环境空气造成污染。因此，要求这些无组织排放源的污染物排放到达GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》二级标准的要求。扬尘、施工期建材运输及土方开挖、弃土、回填土过程将产生大量扬尘。扬尘主要产生的装卸车、拆袋装料、搅拌、筛选、运输等施工环节。开挖施工扬尘一般在洒水情况下，扬尘量会小于土方量的0.1%；在枯燥情况下，可以到达土方量的1%以上，影响距离不大于50m；在洒水和防止大风日施工情况下，下风向50m处TSP预测深度会小于0.3mg/m3。施工单位必须针对这些主要扬尘排放环节，采取有效的防尘措施，降低进出工地的车辆速度，撒水喷淋地面及车辆，尽量减少扬尘的排放，截断扬尘的扩散途径，保证施工场地周围区域空气环境到达GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准的要求，并做到国家环保局环发[2001]56号文《关于有效控制城市扬尘污染的通知》中的有关要求。对面钦北区医院及经过此段的南北二级公路将受此影响，在不进行降尘措施时将导致上述单位空气质量中PM10超过二级标准，在进行洒水等措施的情况下，可使得扬尘污染源强度降低，那么不会导致上述单位空气质量超过二级标准。噪声各种施工机械在不同距离的噪声预测值单位:Leg[Db(A)]施工机械距离〔m〕15255080100150200装载机8580.674.570.568.565.062.5铲土机83.078.672.568.566.56360.5推土机86.081.675.571.569.566.063.5卡车82.077.671.567.565.562.059.5混凝土泵79.074.668.564.562.55956.5施工期各阶段的主要的噪声源及噪音变化范围施工阶段主要噪声源噪声变化范围及特点土方开挖阶段挖掘机、运输车辆流动性大，占整个施工时间相对较少，施工设备无指向性，声压级80~120dB(A)根底阶段振捣器、塔式起重机、卷扬机、泵车、运输车辆属于因定声源，占整个施工时间较少，多数设备有指向性，声压级90~120dB(A)结构阶段振捣器、塔式起重机、井架吊机、泵车、运输车辆占整个施工时间较长，施工设备无指向性，声压级70~120dB(A)室内装修阶段卷扬机、切割机、电锯、电钻占整个施工时间较多，施工设备无指向性，声压级70~95dB(A)由上表可知，各种施工设备的噪声值均较高，在局部时段导致周边局部区域声环境超过2类区标准。经计算，多数施工机械在100m范围内会导致噪声环境超过2类标准。在夜间施工，其噪声水平在200m范围内会超过2类标准。距离工程施工地点周边300m内的钦州区医院及周边道路会受到施工噪声的不利影响。工程装修阶段施工噪声分析：住宅装修过程中，以凿打声、电钻声、电锯声和物料撞击声为主要噪声源，其1m处噪声级分别为85.3~97.1dB((A)、86.7~94.5dB((A)、88.4~99.1dB((A)、80.5~105dB((A)。致使邻近住户在休息时间也受到装修噪声的干扰，据类比实测量，其将导致的邻近开窗住宅室内噪声级超过50dB((A)。振动：由施工设备引起的地基振动，振源有成桩机械、破碎机械、重型车辆碾压等。其振级在10m处为69~77dB((A)，其强度与根底结构距离、车辆行驶速度等因素有关。大型运输车〔如砼搅拌车〕在敏感点行驶时，应保持低速匀速行驶，以确保施工场地噪声到达GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》的要求。在此要求施工单位对施工场地进行合理规划，噪声强度大的施工设备尽量布置在远离人群的地方。同时要采取必要的降噪措施。对一些固定的、噪声强度较大的施工设备，如卷扬机、电锯、切割机等可用超细玻璃纤维孔板作为隔、吸声材料搭建隔音棚，或建定一定高度的空心墙来隔声降噪；对移动噪声源，如推土机、挖掘机等应采取安装高效消声器的措施，以确保施工场界噪声到达GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》的要求。在落实降噪隔噪措施的情况下，斜对面钦北区医院及临近单位声环境质量不会超过2类标准。固体废弃物施工过程产生的余泥渣土等建筑垃圾，需运到市政管理部门指定的地方处置；施工人员排放的生活垃圾由环卫部门收集处理。施工期间产生的固体废弃物只要按规定妥善处理，不会对周围环境造成污染。由于本工程土方进行场内平衡，根本不会产生弃土外运。建筑废弃物估算约产生0.53万方。局部土方外运为防止弃土过程对道路及沿线居民的扬尘影响，施工期间运输车辆在出入施工现场时，将对轮胎进行冲洗，并在运输过程中用篷布遮盖，同时在施工场出入口设专人清扫及冲、撒水。其它工程在装饰工程、防水工程、水暖工程等使用的油漆、稀释剂废气和改性沥青烟气等均有较强的异味并有一定的危害性，对工程室内近距离周围的大气环境产生一定的污染。营运期环境影响简要分析生活污水本工程设计生活污水排放量为1670m3/d。污水中主要污染物有COD、BOD5、SS、NH3-N等。本工程实行雨、污分流设计，场地内将实行雨、污分流，建成将根据市政管网实际建设情况进行接入。目前工程周边未有配套市政污水管网，但年内工程南面皇马三十六路将开工，南北二级公路拓宽也将在近年内开工，根据现场条件将就近排入附近的市政管网，进行污处理厂处理后排放。噪声社会噪声影响分析工程投入使用后，内部噪声污染源主要来自使用的音响、电视及各种社会活动。正常情况下，电视及音响所产生的噪声值为50~65dB((A)左右。只要人员能够严于自律、讲文明，物业公司亦能严加管理，本工程及附近区域内环境噪声是可到达GB3096-93《城市区域环境噪声标准》2类标准。同时，对于进出停车场的机动车而言，由于机动车产生的噪声强度较大，尤其是启动、转弯、调头、关闭车门时噪声最大。根据公式计算，进出的机动车噪声对周边单位近外墙5~15m高度处的影响值分别为61dB((A)及58dB((A)，超过区域环境噪声2类标准限值。因此，必须对车辆在工程范围内的行驶速度进行限值，保证工程内部声环境到达GB3096-93《城市区域环境噪声标准》2类标准的要求。商业效劳设施噪声影响分析根据调查，在人员较集中的情况下，商业效劳场所的平均噪声级可到达65~80dB((A)。本工程商业效劳设施产生的将其作为一个整体声源进行预测分析。作为人员活动集中场所，将作专项隔声降噪设计，商铺场所窗户设计将尽量考虑隔音设计〔如采用中空玻璃等〕，隔志量应大于20dB((A)。商业效劳场所整体声源对周边环境的噪声奉献值衰减预测结果见下表。商业场所整体声源对周边环境的噪声奉献值单位：dB((A)距声源边界距离/m102030405060预测点噪声62.359.25856.253.750.9由预测结果可知，在没有进行噪声专项设计的前提下，整体声源对周边环境的噪声奉献值昼间在20m以内将超过GB3096-93《城市区域环境噪声标准》中的2类标准，夜间的影响范围超过70m左右。该类场地产生的噪声在昼间对周边住宅楼的影响水大，可低于2类区昼间标准限值。但在夜间将超过标准，故为满足小区及周边居民的夜间声环境质量，本工程商业效劳应进行降噪设计，对营业时间尤其夜间营业时间进行适当的限制。同时应防止店面外高声量的促销活动。同时对于油烟、噪声和振动影响较大的娱乐和大型商业应少设置。生活垃圾按目前钦州市人均每天生活垃圾产生量为1kg计算，工程每天约产生1992kg的生活垃圾。工程内将设置多个垃圾收集箱，三个垃圾收集池。由环卫工人每天上门收集，由环卫车拉走，不会对环境造成污染。大气污染物工程建成后，对本工程及周围环境空气的影响主要表达在以下五个方面。改变局地小气候。工程建成后，由于建筑物较多，楼间距较小，减缓了局部风速，改变局部风向，增加局部静风频率，不利大气污染物扩散；水泥固化地面改变了下垫面性质，同时建筑物外墙反射热辐射量增加，家用电器的使用都导致局部气温上升。燃料及烹调废气排放量增加。生活燃料以液化石油气和天燃气为主，外排废气主要为CO和CO2；烹调废气来源主要为饮食油烟。上述废气排放时间主要集中于就餐时间。对区域环境空气具有一定影响。机动车尾气排放量增加。机动车使用及进出的外来车辆带来的尾气排放量较原先大为增加，但由于车流量及行驶时段具有间歇性，故对小区环境空气质量影响不大。机动车停车场废气排放对局部环境空气质量有一定影响。工程施工环保措施分析噪声环境影响及环保措施施工期间的噪声主要来源于施工机械和施工运输的车辆，其中主要为施工机械的设备噪声，施工机械主要包括挖掘机、推土机、压路机、搅拌机、装载机等。施工期噪声不仅与施工机械的噪声源强度及周围敏感点分布有关，而且与施工的持续时间有关，在不同的施工时期，在场施工的机械类型、施工持续时间、行走路线等均不相同，其施工噪声对环境的影响也各不相同。根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第二十七条、二十八条、二十九和三十条的规定，本工程在施工期应符合国家规定的建筑施工场界环境噪声排放标准；在工程开工前五日向工程所在地环保部门申报本工程的工程名称、施工场所和期限、可能产生的环境噪声值以及所采取的噪声污染防治措施的情况。除此之外，结合本工程实际情况，对施工期噪声影响提出以下对策措施建议：噪声较大的机械，应尽可能远离集中居民点嗟采取定期保养，严守操作规程。根据施工期噪声影响分析，本工程施工噪声影响主要集中在载重汽车的运输过程中。因此为减少对环境的影响，应合理安排运输车辆路径，进出施工场地应安排在远离居民点的一侧。使用商品砼，不采用现场搅拌砼的做法。优化施工方案，合理安排工期，将建筑施工噪声危害降低到最低程度，在工程招标时，将降低环境噪声的措施列为施工组织设计内容，并在签订合同中予以明确。环境空气影响与防护措施因施工机械在施工场地附近排放的一定量废气，虽然使所在地区废气排放量在总量上有所增加，但只要加强设备及车辆的养护，保证不排放未完全燃烧的黑烟，严格执行机动车辆的有关规定，其地周围空气环境将不会有明显的影响。施工过程中粉尘污染的危害性较大，浮于空气中的粉尘被施工人员和周围居民吸入，不但会引起各种呼吸道疾病，而且粉尘夹带大量的病原菌还会传染各种疾病，严重影响施工人员及周围居民的身体健康；并且粉尘飘扬，降低能见度，易引发交通事故；粉尘飘落在各种建筑和树木枝叶上也影响景观。运输车辆引起的二次扬尘影响时间最长，其影响程度也因施工场地内路面破坏、泥土裸露而明显加重，影响范围TSP浓度值在40m范围内号明显下降趋势，50m范围之外，TSP浓度值变化根本稳定。本工程相关参建单位将切实做好大气污染防治工作。具体防护措施有：严格执行钦北区有关行政主管部门关于建筑保洁作业防尘的相关要求。施工现场砌筑施工围墙，主要道路进行硬化并做好清洁工作。施工现场设专人负责保洁工作，及时洒水清扫，减少扬尘。在拆迁和开挖枯燥土面时，应适当喷水，使作业面保持适宜的湿度。垃圾、渣土要及时清运，集中堆放的要采取覆盖或固化措施。施工现场的办公区和生活区进行绿化和美化，热水炉、炊事炉灶等应采用清洁燃料。运输垃圾、渣土、砂石的车辆必须实行密闭式运输；车辆驶离施工现场时，必须进行冲洗，不得带泥土上路，不得沿途泄漏、遗撒。水环境影响与防护措施本工程在施工期将产生大量的泥沙及粉尘，如果清扫不彻底，其遗留局部会随施工现场的排水或雨水冲入下水道，废水将使施工场地附近地表水体和市政排水管中泥沙含量有所增加，严重时造成下水道堵塞，影响城市排水管网功能的正常发挥，使雨季排水不畅。根据相似工程的类比调查，施工期各施工工工点废水排放量很小，也无特殊有毒物质，因此，只要从以下几方面加强管理，其对环境的影响将是微小的。施工单位应对地表水的排放进行组织设计，严禁施工污水乱排、乱流污染道路及周围环境或淹没市政设施。施工场地设置临时沉沙池，将含泥沙的雨水、泥浆废水经沉沙池沉淀前方可排放。施工过程的淋水等废水要排入地面沉淀池，与其它施工废水一并处理回用，不外排。在施工场地设1台可移动式一体化污水处理装置，集中处理生活污水，处理后水质到达杂用水标准后用于施工场地洒水降尘和绿化在不能全部利用的情况下可作为周围沙地的生态用水，不外排，对于施工废水和井下初期少量涌水，采用临时沉淀池处理后回用于施工或场地降尘洒水。第八章能源和水资源消耗等初步分析节能的必要性能源是经济开展的根底，节约能源是我国一项长期开展战略。现在我国能源利用率很低，能源消耗指标都很高，按产值计算，是兴旺国家的3～4倍，节约能源不仅极其必要，而且潜力很大。因此，本工程将尽量利用新技术、新设备、新设备、新材料、以到达最少的能源消耗，获取最大的经济效益。本工程将采取的节能措施在方案和施工图设计中将按国家和行业节能标准，尽量合理和节约使用能源。在设计方案中将充分考虑住宅的通风采光及冬季日照，利用好光能源。将采用三级钢代替二级钢，不仅提高结构强度，而且可大节省材料使用。采用加气砖代替红砖〔粘土砖〕，也大大节省资源的利用。住宅及公功部位采光将推行使用节能灯，极大节约电能。本工程为半地下车库“阳光车库”，多设采光井，将利用好光能，节省电能的利用。主要建筑材料使用本工程主要材料使用估计本工程规划为以住宅为主，商业为辅，包括物业用房、地下车库为一体的综合性建筑，建筑结构为钢筋混凝土结构，预计工程所需主要原材料为钢材、水泥、木材等，根据初步设计规划和该工程工程的总体设计，所需建筑材料估算如下：工程三材用量表工程建筑面积〔平方米〕每建筑平方米所需材料需求总量1、钢材〔吨〕2472650.1247262、水泥〔吨〕2472650.3741803、木材(立方米)2472650.124726