春节期间房地产情况交流20240218

2024-2-18春节期间房地产情况交流招商证券会议实录1.多元因素引发市场分化尊重的各位投资人朋友，新年好，预祝大家工作顺利。我是来自招商证券房地产组的赵可，我的同事是欧宇轩。今天的会议主题是房地产市场，这是今年备受关注的要点之一，因为它对整个经济和消费有着重大影响。市场的变化从去年至今都在被紧密追踪，同样，节假日的表现也被看作是关键指标，这也是我们召开会议的初衷。同时，不少相关政策也在节前落地，包括供应端针对项目白名单的政策，一些地方的三大工程的推进，以及一线城市陆续放宽的政策。因此，在此，我们再次邀请了中国指数研究院的孟总来进行分享，对后续市场展望进行展望。大家都非常关注来自所谓的“小阳春”可能会带来怎样的表现，未来的走向如何。会议将分为两个环节。首先由孟总来介绍整体的市场情况，然后交给投资人朋友进行问答。首先，请孟总开始。非常高兴再次与大家交流。今天的分享点主要分为两块。第一块是全国重点城市在春节交易期间的表现，包括成交和认购情况，特别关注那些重大变化。在政策的推动下，像北京、上海、广州、深圳等城市，其影响力如何，这些都将与大家分享。第二部分是对返乡置业的探讨，这个词已经被提起两三年了，我认为这也是个重要的话题。我们今天将分享一些调研数据和对这个概念的看法。总的来说，我们关注一些重要的现象，比如，市场预期如何？如果今年全国楼市运行顺利，能达到哪种阶段？反之，如果运行不顺，又能到达什么阶段？这是我与大家分享的三个问题。首先，让我们来谈谈今年春节假期楼市的表现。我们选取了全国共25个重点城市，包括四个一线，九个二线，和12个34线城市。今年假期期间，与去年相比，成交量平均下降了27%。这个降幅实际上对我们而言，相比其他机构的数据，算得上比较乐观，没有下降太多。其他的很多降幅甚至达到了40%，甚至50%，当然也有20%多的。总的来说，我们并不那么悲观的看待市场。尽管今年假期成交量下降了27%，但我认为这是我们可以接受的范围内。这是因为，从2021年下半年到现在，已经将近三年半的时间，房地产市场一直处在调整的状态。尽管政策在不断调整，但由于这个政策和人们的预期并不总是一致，整个市场都处于调整的状态。造成的现象就是大家对市场的观望情绪特别重，甚至有人现在不想买房，积极性不足，这反映在整个成交上就是有所下降。例如，从2022年的春节，2023年的春节到2024年的春节，这三年的春节的销售数据都在下降。2022年大约下降了50%，然后2023年又降了21%，然后今年降了27%。它下降的原因主要有几个，我觉得首先是今年的人们出行频率，比如我们前次分享到的国庆。我觉得今年春节的出行情况比国庆更有影响，像北京、上海，包括杭州、成都、广州，还有深圳这些大城市的出游比重是非常高的。其次，假期的备案有所延期，我们可以看到无论是终止的数据或者其他机构的数据，成交量都非常低。接着我们提到市场分化，除了北京、深圳和广州暂时呈现增长以外，其他城市基本都在下降。综合上述原因，面对整体成交量下降27%，我认为这是符合预期的，我给它打了一个及格的分数。了解今年春节假期与往年相比的情况，例如去年（2023年）春节假期的水平达到2019年的75%，而今年的假期，我预计可达到2019年的60%。我们可以看到市场在下行，但我觉得这个降幅可以接受。另外我想说一下购房预期。我认为几个我前面提到的点可能都是外在因素，但实际内在因素还在购房者的预期。人们对购房预期的趋势可能会对房地产市场有影响。最后借此机会分享我们一些市场调研结果。例如，在北京，观察了三到五个项目，我们发现平均每天有70到80组人参观。在广州，每日大约有30组人参观，这与去年基本持平。在一些像苏州、济南这样的城市，我们也观察到春节期间的参观量比去年还要有所提升。在另一些城市，如西安、郑州、青岛、天津、武汉和重庆，我们观察到每天的参观量在30到40组，整体来说下降了。所以，整个市场的分化现象依然存在，但我认为现阶段这是可以接受的，这是市场在正常运行。希望大家可以更理性地看待这一现象。2.春节期间房地产市场深度解析首先，我们想要额外强调一些重点城市的情况。以北京为例，根据我们审查的备案数据，北京今年的备案数据为0.21万平方米。这个量级大致等于2到20多套房子，证明这个市场的交易量并不高。然而，我之前对北京的实地调研结果与这个数据有些出入。我在春节期间访问了通州，主要考察了三个项目，包括万科东路，招商存在时代，以及北京城建的国誉朝华。事实上，在实地调研后，我发现数据备案信息的确存在一定的延迟性。以万科东路为例，当时的项目顾问告诉我在春节期间的四天里，28、29和初二、初三这四天，他们每天的成交量能够达到大约十套的水平，这个交易量相当高。即使我们对这一数据打七折，真实成交量也有六七套，对于春节期间来说，这样的交易量十分可观。再比如国誉朝华的情况，春节期间很多销售人员在休假，但仅有一个销售人员在岗的情况下，也成功达成了六套房产的成交。因此，我们可以看到即使政策有一定的推动效应，特别是在一线城市，可能会有人质疑为什么在其他城市的政策效应并没有那么明显。我认为主要有两个原因。首先，这取决于城市的规模。城市的规模实质上决定了供需关系，很多城市并不能与北京或者上海相比。其次，预期的政策也是一个原因。在当前的市场环境下，只有超预期的政策才能带来超预期的市场反馈。如果一个地方出台的政策并未直接解决买房人的痛点，那么这一政策所能带来的效果可能会有限，即使有效应，也可能无法持续。关于上海和广州的情况，我觉得需要额外说明。事实上，上海的情况和北京类似，受到春节出游的影响较为严重，尤其是超过了北京的出游影响程度。因此，上海的总体成交表现可能并不理想。我听闻有一些数据显示，上海春节期间只成交了一套房子，然而我认为这个数据过于低。从官方数据来看，上海大约成交了26套房子。虽然整体交易量疲软，但数据依然存在延迟备案的因素。另一个值得注意的点是，上海的改善客户的购房意愿仍然较强。我们在就业意愿调查中也看到了上海的就业意愿呈现上升趋势，证明了人们购房意愿的提高。毕竟现在的关键问题是能否买得起房子而不是是否有购买需求。广州的情况和北京、上海比较不同。事实上，广州也受到了年度因素的影响，但其影响程度小于北京和上海。另一点是政策驱动力，即使广州放松了120平米以上的限购政策，该政策的影响力并不大。现在我们再来谈谈深圳的情况。显然，深圳和北上广有明显的区别。因为深圳的政策出台后，浏览量上升，高达50组以上，并且这个量级是在上升的。但是到了春节初一、初二之后到初六的这段时间，浏览量下降非常明显。可能受到返乡、出游等因素的影响，项目的动作量约在8组到10组之间。关于成都，它和一线城市一样，每年春节期间的返乡和出游是十分常见的现象。因此，今年春节期间，成都的房地产市场也受到了一定的影响，整体的项目浏览量有所减少。就像深圳一样，等到节后人们回来后，项目的浏览量可能会有所提升。至于其它的一些城市，我这里不一一列举，将他们归为一个类别。比如天津、青岛、郑州、武汉，这些城市都面临着一个共性问题，就是库存量过大，属于结构性的问题。再加上现在的就业环境并未明显好转，短期来看，这些城市的整个市场压力依然较大。然后我想再谈论一下回乡置业的情况。我认为回乡置业这个口号，我们无论是国家还是行业内人士都喊了好多年了。大约有两三年的时间，但这两年的表现并不够理想。我们今年的调研显示，在约3000份的问卷中，23%的受访者在春节期间已经买了房，47%的人在春节期间看过房，但目前还在观望，18%的人春节期间没有看房，但他们有购房计划，而只有13%的人没有购房计划。所以我们整体来看的话，想买和不想买的人数比例为87%对13%，意味着大部分的人仍有买房的意愿。3.政策、观望与交付难题首先，我们讨论的是交付问题和产品力。在一二线城市中，这些问题可能没那么突出。然而，当我们关注三线城市，尤其是出于“返乡置业”的需求，交付和产品力显得尤为重要。让我们想想那些为了结婚购买房产，或者是准备在未来几十年里只能购买一次房产的人，他们会特别关注这些问题。但是在三四线城市，项目停工及房企负面新闻等问题可能会使购房者短期内敬而远之，保持观望态度。第二个原因是房价下降，我认为这个现象在全国所有城市中都有体现。我们现在都面临着城市房价下跌的问题。对于三线城市的大众来说，他们可能顺理成章地采取"买涨不买跌"的态度。但是，目前的房价确实是在下跌趋势之中。最让人担忧的部分并非当前房价的下降，而是人们对未来房价的预期。如果人们对于未来几年，甚至更长时间周期里的房价持悲观态度，这可能会加重他们的观望情绪，甚至从不敢买变为不想买。第三个因素是就业问题。在我看来，现在的房地产问题不仅仅是经济问题，更多的是社会问题。人们的预期收入和就业预期会对他们的积极性产生很大影响。比方说，对于那些打算在三线城市返乡置业的人来说，就业状况或他们的收入可能会对他们购买房产的紧迫程度产生一定的影响。第四个因素是人们的购房观念问题。在过去，购房可能更多地是投资需求，而现在更多的人是基于上学、结婚或生活改善的需求来购买房产。对于学区房的需求，人们可能会更加关注价格，即使未来的价格下跌幅度在10%以内，他们也可能愿意购买。对于结婚和生活改善需求，人们可能会更注重房子的居住属性和产品力，如果他们对未来的房价持有悲观态度，这可能会影响他们的购买决定。你们可能会问，什么时候会认为是购买房子的合适时机呢？他们可能会等到房价跌到2016年的水平时才会下手购买。我认为房价在下降，但如果真的回到2016年的价格水平，我认为是不太可能的。如果这种情况真的发生了，我担心整个房地产市场可能会面临巨大的矫正风险。针对改善类需求的客户，他们可能会更加注重项目的产品力、交付力以及市场何时会稳定。现在，许多改善类的客人需要先将手中的房产出售，然后才能购买新房。比如说我现在在北京，我在天津有一套房子，我老家是沧州的，我想去沧州返乡置业，我需要先将天津的房子卖掉，然后才能购买我在沧州的房子。他们的购房决定也会非常依赖一二线城市的市场状况。什么时候这个市场会稳定下来呢？一旦市场稳定，他们就可以顺利地将手中的房产出手，对他们的返乡置业可能会有很大的带动作用。多数内容反映的就是关于购房的问题。我想最后再做一个总结和展望。春节后的行情也是我们很关心的问题。诚实地说，我认为今年的成交量肯定会比去年要下降，并且不论是新房还是二手房，同比肯定是下降的。这是因为去年的市场活跃度表现非常好，例如疫情期间积压的需求在去年2月和3月期间有了集中释放，所以去年的基数很高。今年一月份的表现并不是特别好。再加上春节，看来二月份已经过半，整个市场并没有特别好的起色。因此，我认为二月底或甚至一到三月初成交量应该到不了去年的水平。在二月底到三月初，很多城市可能还会进一步放宽政策，可能会冲刺整个一季度的成交量。三月份的行情应该会有所变化，环比可能还要上升，可能比12月，比1月、比2月高，但同比降幅仍将很大。所以我认为今年的行情虽然有些惋惜，但我觉得它是会到来的，而且整个市场的政策力度，我相信到了三月份可能会加强。但是如果与去年进行比较，我认为整个可能还是会存在降幅的。补充一下我个人的观点，我个人认为今年房地产市场可能还会继续调整。但如果顺利的话，像一二线城市可能会达到底部企稳阶段，这个阶段可能会在二季度之后逐渐显现。然后在三线城市，可能会在三季度迎来一波回升。最后，我想和大家分享我个人的观点，无论我们作为从业者还是投资者，好坏，或者说对未来改善的预期是个人的问题。也许明年，如果房地产销售面积同比增长了3%，我们不能说它好。如果按2024年的数据来看，销售面积下降了2%，我们也不能说它不好。所以，无论好坏，都是投资者或者业者的一个预期。我们都有预期，这是市场真实表现。我们的预期和市场真实表现之间的预期差，可能才是我们对市场真正的看法。打个比方，我认为房地产市场的底盘还是在的。它每年至少能保持一个10亿到12亿的水平。另一方面，我们要相信市场，对市场有期待。这是因为无论我是在哪里，无论我在与政府还是金融机构对接，房地产市场始终占据了一个非常重要的地位。我觉得无论在什么时候，我们都需要给市场一些时间，还需要有耐心。这就是我对春节期间房地产市场的一些看法和观点。孟总非常详细的分享了他对众多城市具体情况的了解。我觉得我还是先问几个通性的问题，然后剩下的时间可能就交给投资人提问。你刚才提到今年整个成交数据可能会有较大幅度的下行，那其中就是出行的影响会比较大。我们对出行影响的幅度以及什么时候能恢复还有疑问。能否为我们详细解析一下？4.春节期间房地产市场分析与预测首先，对于短期趋势的预测，我认为北京市场可能会有所改善，尤其是3月份会对比2月份有所好转。因为北京只放松了通州区的限制，这个区域相较于像上海整个外环的放松幅度较小。北京市场可能更多的是受出行因素影响，而不仅仅是政策的推动。比如，粗略的预计，我觉得3月份可能环比2月会有10%到20%的增长，但理应不会超过20%。如果剔除春节的影响，以及考虑春节因素对市场的影响，环比增幅可能会更高。但若我们进行剔除的话，我仍然预计大致在20%左右。继而，对于上海和苏州市场，我认为政策的推动力度可能会比北京更大，预计环比增长可能达到30%以上。再看苏州，苏州取消了全面的限购，但实际上，节前表现并未达到预期。春节期间，苏州市场的表现大概在17-18套房子的销售量，而与去年假期相比，销量下降了24%。当人们的出行回归正常，以及在政策的推动下，我预测苏州市场可能会有20%到25%的增长，相比北京要高出一些，但比上海会稍微低一些。实际上，我们可以看到，因为各个城市出台的政策不一样，有的是区域性放松，有的是全面取消限购，因此又会受到城市本身行情的影响。例如，三月份市场如果仍在下降，那么我认为可能还会有相应的新措施跟进。关于政策放宽对购房群体的影响，我们在与市场中介的交流中了解到，往往是那些正在观望的购房群体受到影响最大，政策变动往往会给这些人提供一个致命的吸引力。这种情况我们应该如何看待？例如对于最新一轮的政策放松，我们预期北京放松通州区限制的主要带动群体或带动面会是怎样的呢？我认同这个观点。首先因为去年，像北京这样的城市，在政策出台前的那两周市场表现非常好，新房甚至比二手房还要好，市场非常火热。这是因为很多购房者在等待政策出台，这部分群体本身就想买房，政策一出来，他们就会进行购买，随后市场趋于平静。所以我们可以看出，政策不会影响所有的购房者，而是那些原本就打算买房，或者是有购买能力的人。然后，我想再谈谈政策和市场的同步问题。因为我认为政策和市场没有同步，一方面是政策出台晚了。如果政策能出台早一些，市场可能会恢复的节奏要快一些。因为这样一些人就会觉得，早晚政策要放松，我现在买房不着急，大家都在等待政策。因此，在政策出台后，比如取消一个区域的限购，就会影响那些刚好需求被限制的群体，会有一些人出来购买。这样会造成市场交易量忽上忽下，就没有那么持续。每次政策出台都会影响那些刚好受这种政策影响的人，其中的前提是，这些人都是原本就要买房的，而不是说他本身不想买房，政策出台了我就想买房。我认为这种情况很少出现。接下来，请会议助理播报提问流程。会议助理回应：大家好，如需提问，请在话机上按星一键等候。先按星号键，再按数字一。请在听到提示音后开始提问，谢谢。下面请电话尾号5690的参会者提问。我有两个问题。第一，你强调了成都和深圳过年之后市场会有所改善，但是其实所有城市都过了同样的春节，为何单独强调这两个城市呢？第二，有些人希望把新房和二手房一起考虑，因为如果二手房市场表现较好，可能新房的需求就会被吸走。我们应该如何理解新旧房共同影响市场的现象？或者，你可以一并解释我们主要关注的城市的大致情况吗？首先，我强调成都和深圳的原因是，这两个城市受出行影响比较严重，尤其是成都，它是一个旅游城市，无论是人们返乡还是去成都旅游，每年都会出现这个现象。正是因为这个原因，每年春节回来，这两个城市的房地产交易量都回出现上升的趋势。对于你的第二个问题，我认为提出将新房和二手房一起考虑的想法非常好。但是我建议2023年应该分别考虑，因为2023年的二手房表现非常好。如果将这两者放在一起考虑，就会对整个市场情况过于乐观，或者不够客观。所以，在2023年的市场报告中，我把新房和二手房分开来讨论。你提到了成都12月份新旧房交易量创了历史新高的现象，这主要是因为成都推出了很多改善楼盘，以及5%的首付比例，降到两成，使得整个市场交易量大幅增加。但我觉得一个月的成交量并不能代表整个市场的状况，事实上，12月份大量交易是因为二手房降价销售，很多客户都用以价换量的方式达成交易。虽然这样使乐观的交易量，但我觉得真正的市场好转，应该价格和交易量两者平衡，各有起色。5.春节楼市走向与未来趋势洞察好的，那我先回答第一个问题，就是我对今年春节期间的房价折扣力度的预期。实际上，从2023年来看，新房价格相对稳居。这是因为新房可能会受一些市场改善，它的入市结构性拉升，在此背景下，新房整体环比变化比较平稳。然而，二手房市场整体处在下调阶段。今年春节期间的折扣力度与去年春节或春节前没有明显的增大，仍然延续了春节之前的水平。我注意到最低的折扣是一个85折，好像是在徐州或西安的一个万科楼盘打出的，我认为这是最激进的。但通常，大多数楼盘的折扣在95折和98折之间，这个区间的折扣已经相当大。这是因为现在很多房地产项目，虽然换量抵价，但