房地产策划教案

房地产筹划教案教学章节：第一章房地产的根本知识教学重点：1、根据房地产的用途、开发程度、结构形式等划分的房地产类型；2、房地产筹划领域涉及的房屋结构类、建设主体类、建筑规划及建筑设计类、建筑施工及建筑材料类等房地产根底术语。教学难点：房地产筹划领域涉及的房屋结构类、建设主体类、建筑规划及建筑设计类、建筑施工及建筑材料类等房地产根底术语的理解。教学内容：

第一章房地产的根本知识1.1房地产的根本概念1.1.1房地产的定义房地产是房产与地产的合称，是指土地、建筑物、其它地上附着物以及其附带的各种权益。在现实中，由于其它地上附着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属局部，因此，通常讲的房地产包括土地和建筑物两大局部。1.1.2房地产的特征房地产的特性主要表达在以下几个方面：一、不可移动性；二、独一无二性；三、寿命长久性；四、数量有限性；五、用途多样性；六、相互影响性；七、易受限制性；八、价值高大性；九、难以变现性；十、保值增值性1.1.3房地产的类型房地产的类型非常丰富，可以从不同的角度来进行划分。一、按照房地产的用途来划分1.居住房地产；2.商业房地产；3.办公房地产；4.旅馆房地产；5.餐饮房地产；6.娱乐房地产；7.体育房地产；8.公益性房地产；9.工业和仓储房地产；10.农业房地产；11.特殊用途房地产；12.综合房地产。二、按照房地产的开发程度来划分生地、毛地、熟地、在建工程、现房、准现房、毛坯房、期房三、按照房屋的结构形式来划分木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、空间结构房屋、其它结构房屋〔如竹结构、砖拱结构、窑洞等〕。四、按照房地产的权属性质来划分普通商品房、经济适用房、经济租赁房、廉租房、两限房、房改房、集资房、微利房五、按照房地产是否产生收益来划分收益性房地产、非收益性房地产六、按照房地产的经营使用方式来划分出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产1.1.4房地产的相关行业房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、效劳以及管理的行业。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为工农业生产和人民生活效劳的部门。房地产业的范围比拟广泛，它可以分为房地产开发经营业和房地产效劳业，房地产效劳业又可分为物业管理业和房地产中介效劳业，房地产中介效劳业又可分为房地产估价、房地产经纪、房地产销售、房地产咨询等行业，房地产筹划是房地产咨询业的一个重要组成局部。目前房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。从中长期来看，我国的房地产业人仍有很大的开展潜力和空间。由于我国在处于快速城市化的进程中，因此开发经营业目前占房地产业的主导地位。但随着市场的逐步成熟，房地产效劳业所占比例将会越来越高。一、房地产开发；二、房地产销售；三、房地产经纪；四、房地产估价；五、房地产咨询；六、物业管理1.2房地产的常用术语1.2.1房屋结构类一、根底、地基、复合地基；二、上部结构、柱、墙、梁、楼板、屋盖、女儿墙；三、框架结构、剪力墙结构、框架—剪力墙结构、筒体结构、框架—筒体结构；四、垂直交通1.2.2建设主体类1.开发商、开展商、建设单位、业主、甲方；2.承包商、施工单位、监理单位、设计单位、设备材料供给商1.2.3建筑规划及建筑设计类一、城市居住区、居住小区、居住组团；二、用地红线、建筑红线、道路红线；三、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、得房率；四、容积率、建筑密度、绿地率、停车率；五、建筑间距、日照间距、日照分析；六、建筑平面图、立面图、剖面图；七、标高、建筑总高度、建筑控制高度、层高、净高；八、标准层、技术层、假层、附属层、避难层、结构(设备)转换层、架空层、层数；九、建筑轴线、开间、进深；十、阳台、平台、露台；十一、玄关、过道、走廊、阁楼、骑楼、飘窗、双入户门；十二、户型、平层户型、跃层户型、错层户型、复式户型、母子户型；十三、配套公建、会所、建筑小品1.2.4建筑施工及建筑材料类建筑施工、施工许可、施工许可证；三通一平、五通一平、七通一平；工地、临时设施、施工围墙；开工、结构结顶、竣工、竣工验收、综合验收；工程质量、进度、投资、平安1.2.5房地产产品创新类SOHO住宅、LOFT住宅；酒店式公寓、产权式公寓酒店；挑高阳台、入户花园；双拼户型、母子户型、亲情户型1.2.6房地产销售类1.2.7房地产权属类一、土地所有权、使用权二、房地产产权、大产权、小产权、房屋他项权利三、房屋权属登记、权属证书1.2.8房地产政策类一、土地出让、转让、划拨二、“招、牌、挂”政策三、住房保障、住房公积金四、70/90政策1.2.9房地产税费类一、土地出让金二、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税三、营业税、城市建设维护税、教育费附加(“两税一费”)四、企业所得税、个人所得税五、房地产交易手续费、房屋权属登记费

教学章节：第二章房地产筹划导论教学重点：1、筹划的概念、对象、原那么、方法及程序；2、房地产筹划的特征、地位和作用，房地产筹划的常见模式；教学难点：房地产筹划的概念、房地产筹划的特征。教学内容：第二章房地产筹划导论第一节筹划的根本知识一、筹划的概念筹划具有悠久的历史,但不同学科的学者对筹划有着不同的理解和研究重点，较典型的说法有：事前设计说－为实现特定目标而设计的方案管理行为说－筹划是一种有效的管理方法选择决定说－筹划是一种选择和决定思维程序说－筹划是一种思维活动过程总结：筹划是人们在对事物进行充分调研、论证与判断的根底上，采用各种科学的方法，为实现某特定目标而事先进行的系统思考与规划，制定并选择合理可行的行动方案的创造性思维活动过程。二、筹划的对象1.筹划效劳的对象：个人、企业、政府…2.筹划的工作对象：组织、工程、活动…三、筹划的原那么1.创新性原那么2.目的性原那么3.客观性原那么4.可性性原那么5.效益性原那么6.应变性原那么三、筹划的方法1.一般方法归纳法、演绎法、分析法、综合法、排除法、推理法、…2.具体方法头脑风暴法、德尔菲法、创意筹划法、逆向筹划法、筹划树方法…四、筹划的程序1.发现问题，分析问题2.明确任务，确立目标3.拟定方案，编写报告4.方案评价，方案优选5.跟踪实施，调整方案第二节房地产筹划概述一、房地产筹划的概念房地产筹划是房地产筹划师根据房地产工程的具体开发经营目标，在充分的市场调研和科学的市场定位的根底上，以独特的主题概念为中心，综合运用各种筹划手段，按照一定的程序对房地产工程进行创造性的规划，制定具体可实施的方案方案，并可根据筹划目标和市场环境的改变对方案进行调整，最后以具有可操作性的房地产筹划文本作为结果的活动。二、房地产筹划的特征1.地域性房地产的不可移动性(不动产)决定了房地产开发和筹划活动具有地域性的特征。房地产筹划的地域性表达为三个层次：(1)工程所在区域的地理位置、自然环境及文化传统、消费习俗等；(2)工程所在城市的地域特征；(3)工程所在地段的功能定位。2.政策性房地产业的政策性主要源于两个方面：(1)房地产是国民经济的支柱产业，政府往往通过调节房地产业的开展来实现宏观调控的目的；(2)房地产市场还很不标准，政府行业主管部门会运用各种政策或法规来标准房地产业的开展。因此房地产筹划必须关注国家政策、法规及标准的变化，才能在市场中立于不败之地。3.市场性房地产筹划的市场性表达在三个方面：(1)房地产筹划自始至终要以市场为导向，以市场的需求为依据；(2)房地产筹划要随市场的变化而变化；(3)房地产筹划不能完全被动地迎合市场需求，要善于引导市场、创造市场。4.创新性创新是房地产筹划的灵魂。创新表达在概念(主题)创新、产品创新、营销手段创新等方面。比方，北京SOHO现代城、广东顺德碧桂园等房地产工程都因为创新而大获成功!5.前瞻性房地产筹划必须密切关注并预测经济与社会开展趋势、国家宏观政策的走势及其影响，筹划理念、创意、手段及内容应该具有一定的超前性和预见性。房地产筹划的前瞻性可表达在市场调研、投资分析、规划设计、营销推广以及物业管理等诸多方面。比方著名房地产企业万科基于将来会“像造汽车一样建房子”的预测，于1999年率先提出住宅产业化理念并进行试点实践，表达了很强的前瞻性。6.系统性从全程筹划的观点看，房地产筹划包括市场调研、工程定位、投资分析、规划设计、营销推广、物业管理筹划等阶段，每个阶段构成筹划的子系统，各子系统又由更小的子系统组成，各子系统之间有机统一，共同构成房地产筹划这个大系统。正确理解房地产筹划系统性需要把握如下要点：(1)系统性更多地表达在全程筹划的过程中；(2)筹划机构在各筹划阶段的筹划内容、筹划手段、参与程度等均有所不同。7.程序性程序性要求筹划活动遵循一定的先后顺序关系。房地产筹划是一门科学，具有自身的规律性和逻辑性。要保证房地产筹划活动的成功，必须按照房地产开发的客观程序以及筹划活动自身的规律来进行。8.多样性房地产筹划本质上是一个思维创新过程，思维具有多样性的特点。房地产筹划的多样性表达在：(1)需要拟定多种方案，以便让决策者抉择；(2)筹划方案需要根据市场变化调整和变动；(3)筹划理念、模式以及手段具有多样性。三、房地产筹划的地位1.从经济形态看，房地产筹划属新兴的智力产业2.从行业分工看，房地产筹划属房地产中介效劳业3.从角色定位看，房地产筹划是房地产企业和房地产工程经营决策的助手四、房地产筹划的作用1.房地产筹划能够防止并纠正工程运作出现的偏差2.房地产筹划能够为企业提供各种专业的咨询效劳3.房地产筹划师能与开发商实现思维上的优势互补4.房地产筹划能够有效地整合房地产工程各种资源五、房地产筹划的原那么1.创新性原那么创新原那么要求房地产筹划不因循守旧、墨守陈规，而要勇于标新立异、独辟蹊径，讲求筹划的独特性和原创性，创新是房地产筹划最重要的原那么之一。房地产筹划的创新原那么表达在以下几个方面：(1)房地产的主题(概念)及理念创新；(2)房地产产品(设计)的创新；(3)房地产营销手段与方法的创新。2.客观性原那么客观性原那么是指在房地产筹划过程中，要求筹划师将自己的主观意志自觉能动地符合筹划对象的客观实际，筹划方案必须实事求是、量力而行。遵循客观性原那么必须注意以下几点：(1)必须重视市场调研、分析与预测；(2)主题概念要有产品品质支撑，防止炒作；(3)筹划理念既符合实际又应适度超前。3.定位原那么定位原那么要求根据房地产企业和工程自身的特点，确定企业经营和工程开发的具体目标和方向。定位原那么应该包括三个层次：(1)房地产企业的经营定位；(2)房地产工程的总体定位；(3)房地产筹划手段的定位。4.可行性原那么可行原那么要求筹划方案必须切实可行，房地产筹划方案要具有经济性和易于操作性。贯彻筹划的可行原那么需要注意以下几方面：(1)筹划方案本身在技术上是否可行；(2)筹划方案在经济上是否可行；(3)筹划方案实施后的效果是否最优。5.全局性原那么全局原那么又称为整体原那么，要求在房地产筹划过程中注重工程运作的整体性，防止因局部利益、眼前利益而影响全局利益和长期利益。房地产筹划的全局原那么要求：(1)处理好局部利益和全局利益的关系；(2)处理好眼前利益和长远利益的关系。6.整合原那么整合原那么要求将工程各种资源整合在一起，形成围绕中心主题的有效资源，为工程开展目标效劳。把握整合原那么如要注意以下几个方面：(1)将各种资源紧密围绕工程主题展开；(2)要善于挖掘、发现各种隐性资源；(3)要把握资源整合的技巧。7.人文原那么房地产筹划的人文原那么强调以下两点：(1)房地产开发和筹划要坚持以人为本以人为本就是要求筹划人员在进行房地产工程的功能、布局、环境、设施等筹划时要以满足人的需求、实现人的价值、追求人的开展、表达人文关心、最大限度地满足居住者的需求为出发点和归宿点。(2)房地产开发和筹划要渗透文化的因素就是要求在房地产筹划时将文化的因素渗透到房地产工程中去，使得房地产工程表达出特定地区的传统文化、风俗习惯、价值观念甚至宗教信仰等。8.应变原那么应变原那么要求房地产筹划要在动态变化的市场环境中，及时准确地把握房地产市场开展变化的方向与轨迹，并以此为依据来调整筹划方案与目标。遵循应变原那么需要注意一下几点：(1)要树立动态意识和应变观念；(2)全面掌握市场与政策环境的现状；(3)准确预测市场与政策的变化趋势；(4)及时调整筹划方案与筹划目标。房地产筹划的开展历程一、房地产筹划产生的背景二、房地产筹划的开展阶段从1993年算起，房地产筹划行业从萌芽、起步直至开展到现在，已走过了十多年的历程。不同学者对我国房地产筹划行业有不同的阶段划分。黄福新从筹划技术的角度将1993年以来的房地产筹划行业划分为如下几个阶段：单项筹划阶段、综合筹划阶段、复合筹划阶段、整合筹划阶段。筹划阶段

时间

特点

代表人物

代表楼盘

单项筹划阶段

约1993-1997年间

运用单项筹划手段和买点

王志刚等

广东顺德碧桂园等

综合筹划阶段

约1997-1999年间

综合运用各种筹划手段

冯佳、曾宪斌等

广州锦城花园等

复合筹划阶段

约1999-2001年间

结合体育、旅游等其他行业提出复合地产概念

郭梓文、陈妙林等

广州奥林匹克花园、杭州千岛湖开元度假村等

整合筹划阶段

2001年以后

整合房地产领域内、外的各种筹划手段和筹划理念

王志刚等

广州星河湾、广州华南新城、广州南国奥园等

三、房地产筹划的开展现状1.房地产筹划的价值已根本得到市场的肯定2.房地产筹划的理念与筹划模式比拟多元化3.各个地区的房地产筹划开展水平很不平衡4.房地产筹划过程仍以定性为主、定量为辅5.房地产筹划领域的名人效应比拟显着6.房地产筹划行业的整体水平还有待提高7.房地产筹划还未建立行业协会组织及其规程四、房地产筹划的开展趋势1.从概念筹划向概念与产品并重方向转变2.筹划手段将向多元化、立体化方向开展3.从定性分析向定性与定量相结合方向开展4.筹划组织将从“个人”向群体组织转变5.将形成全面、科学的房地产筹划理论房地产筹划师职业概况地产筹划师是指从事房地产市场调研、工程定位、融资、营销等筹划工作的房地产咨询人员。据报道，房地产筹划相关行业的人员数以百万计，其中专门从事房地产筹划的人员约十多万人。2005年3月，劳动和社会保障部公示了第三批新兴热门职业名单，房地产筹划师榜上有名。2006年1月，劳动和社会保障部发布了“房地产筹划师”国家职业标准，标志着房地产筹划师作为一个新兴职业正是受到社会的广泛认可。目前，相关机构根据“房地产筹划师”国家职业标准开展了房地产筹划师职业资格证书考试，该职业资格证书分为房地产筹划员、助理房地产筹划师、房地产筹划师及高级房地产筹划师共四个等级。中国的房地产市场是世界上开展最快、规模最大、最有潜力的房地产市场，随着房地产行业的不断开展，房地产筹划师的职业前景看好。教学章节：第三章房地产工程主题筹划教学重点：房地产工程主题的概念，房地产主题筹划的步骤教学难点：房地产工程案名的作用、命名方式及应注意的问题教学内容：第三章房地产工程主题筹划第一节房地产工程主题筹划的概念一、房地产工程主题的概念房地产工程主题就是开发商所倡导的独特的开发理念、居住文化和生活方式，是房地产工程的主要买点和特殊优势，是贯穿于房地产工程规划设计、营销推广等各个环节的总体指导思想。房地产工程主题常用广告语的形式表现出来。工程名称工程广告语工程主题广州奥林匹克花园运动就在家门口科学运动、健康生活广东顺德碧桂园给你一个五星级的家高质量的社区生活广州雅居乐体验国际化的生活国际化社区广州华南新城江山湖泊共同拥有景观环境好杭州中大吴庄曾经是帝王的家地段尊贵，历史文脉积淀深厚杭州阳明谷一山，一水，一世家景观环境好，豪宅别墅二、房地产工程主题筹划的概念主题筹划又称为主题设计、概念筹划、概念设计，是筹划师根据房地产市场及消费者的需求状况以及房地产工程本身的特点来提炼并确定工程的主题，通过规划设计来表达工程的独特优势以及开发理念，并通过主题概念将这种独特优势及开发理念准确地传达给市场及消费者，树立工程特定市场形象的过程。第二节房地产工程主题筹划的作用一、主题筹划能统率工程开发的各个环节主题筹划通过树立工程开发理念，能够统率、贯穿房地产工程开发的各个环节，保证房地产工程的规划设计、营销推广、物业管理、社区文化建设等环节始终围绕着预定的目标和方向进行而不致产生偏差。二、主题筹划能突出工程的竞争优势在竞争剧烈的房地产市场上，每个工程都应该具有自己的独特优势，这些优势需要通过主题筹划表现出来，从而引起市场的注意、得到消费者的认可。三、主题筹划能展示工程的独特个性房地产主题筹划能够赋予房地产工程鲜明的特色与个性，加深市场对房地产工程的印象，满足消费者对房地产产品个性化的追求。主题所表达出来的个性，在内容、气质、形式及手段上均应独具一格，使别人难以模仿与抄袭。四、主题筹划能满足住户的精神需求主题筹划可赋予房地产工程以文化、理念以及其它精神层面上的内涵，使房地产工程充满活力、具有生命与灵魂，使居住者获得精神上的满足与享受。通过满足客户的精神需求可以极大地提高产品的附加值,甚至掩盖产品本身的缺陷。五、主题筹划能塑造工程的品牌形象主题筹划能够展现工程的竞争优势和独特个性，有助于加深消费者对房地产工程的印象，长期以往便能塑造房地产工程和企业的品牌形象。六、主题筹划能提升工程的市场价值建筑从物质形态上看是钢筋水泥等合成体，主题筹划通过赋予没有生命的建筑以个性鲜明的、富有文化以及鲜活生命力的内涵与形象，从而增加房地产产品的附加值，甚至有些时候还能掩盖产品本身的某些缺陷，最终实现提升工程经济价值的终极目标。房地产工程主题筹划的步骤一、准确理解消费者的需求主题筹划必须要契合消费者的需求状况，因此进行主题筹划的前提是要能准确理解消费者的需求，而这必须建立在充分市场调研的根底上。二、筹划主题的开掘与提炼1.从工程所在区块的历史文化积淀中开掘2.从与竞争性工程的比照中去开掘3.从市场及消费者的需求中去开掘4.从工程自身的资源优势去开掘5.从社会、经济及房地产市场开展变化中去开掘工程主题的提炼需要注意几点：(1)主题的立意要新颖、概念要独特，充分展示工程个性，防止主题陈旧及流于形式；(2)主题的内涵要丰富、含义要深刻、外延要宽广，便于后期的深入挖掘和展开；(3)主题的形式要简洁、表达要流畅，广告语要朗朗上口，要易于流传、便于传播推广。三、筹划主题的表达与支撑工程主题经过提炼与确定以后，为不使主题概念流于虚泛与形式，需要在工程开发各个环节中寻求具体的品质支撑，这是主题筹划最重要的工作之一。完善的支撑体系是房地产工程主题得以实现的有力保证，否那么主题仅仅是一种包装。四、筹划主题的推广与传播在确定工程主题并且通过工程实体的规划设计将主题得到定位以后，接下去的工作就是要将筹划主题进行推广与传播，也就是要在消费者心目中树立工程主题的知名度及美誉度以及工程品牌形象的问题，这一步工作主要通过广告宣传等手段来完成。五、筹划主题的检验与修正主题筹划能否到达预期效果需要通过市场的检验，根据市场检验和反响的结果，筹划师应该对工程主题进行及时修正与调整以便符合消费者的需求。房地产工程筹划主题的分类一、从复合地产角度划分可分为旅游地产主题、体育地产主题、商住两用主题、教育地产主题…等等。二、从人文历史角度划分可以分为历史主题和文化主题。三、从人居环境角度划分可分为康居工程主题、建筑节能主题、绿色环保主题、住宅科技主题…等等。四、从景观角度划分可分为山景、江景、湖景、海景主题…等等。五、从建筑风格角度划分可分为传统民居主题、传统园林主题、现代建筑主题、异域风情主题…等等。六、从社区配套角度划分可分为豪华会所主题、星级物主题…等等。七、从生活方式角度划分可分为体育运动主题、单身公寓主题、白领生活主题、富豪生活主题、老龄生活主题…等等。其他的主题类型还有区位主题(CBD主题、地铁主题等)、户型主题、价格主题、亲情主题等。在主题筹划中，为了使工程主题更加丰富和饱满，对同一个工程经常设计多个主题。房地产工程案名确实定房地产工程案名作为楼盘的识别符号，是房地产广告的第一要素，是楼盘广告使用频率最高、消费者接触最多的楼盘文字，是楼盘寓意的象征，也是房地产工程主题的核心表达。因此，房地产工程案名筹划是房地产工程主题筹划的重要内容。一、房地产工程案名的作用工程案名能表达房地产工程的核心主题，反映其独特的个性与居住理念；好的工程案名能够“吸引眼球”，引起市场的关注，起到先入为主的作用；工程案名能够给消费者以心里暗示，是联系消费者和房地产工程之间的桥梁与纽带；工程案名是展示工程品牌的重要手段。二、房地产工程命名的方式房地产工程的命名方式一般可分为两种：通用命名(简称通名)和自由命名。1.工程通名工程通名由“修饰语+中心语”构成，工程通名应该符合现代汉语词汇的根本构词规那么。“中心语”分现代式和传统式两类。现代式的中心语有：“花园”、“公寓”、“别墅”、“广场”、“大厦”、“街区”、“社区”、“中心”、“海岸”、“国际”…等。传统式的中心语有：“苑”、“庭”、“湾”、“邸”、“居”、“馆”、“阁”、“坊”、“轩”、“筑”、“庐”、“座”、“第”、“都”、“谷”、“居”、“府”、“园”、“人家”等通名中的修饰语一般采用地名、开发商名、植物名、自然现象以及传统桔祥语、欧美地名、时尚式用语等。2.自由命名自由命名不受通名构词规那么的限制，采用自由命名的房地产工程应该具有个性，别具一格。但自由命名也不能过于标新立异、华而不实，否那么会对消费者造成不必要的误导。三、工程案名筹划应该注意的问题1.工程案名应该简洁、明确、易于记忆；2.工程案名应在音、形、意方面追求和谐统一；3.工程案名应该与工程所在地的地理环境、文化背景以及工程的产品定位、建筑风格等相吻合，反映工程的核心价值与主题；4.工程命名要符合当地法律法规的规定；5.好的案名是房地产工程不可多得的品牌资源，适合进行品牌连锁经营。教学章节：第四章房地产工程市场筹划教学重点：1、房地产市场调查的方法。2、房地产市场调查的原那么及类型。教学难点：房地产市场调查的方法。教学内容：第四章房地产工程市场筹划房地产市场调查房地产市场调查的概念房地产市场调查是房地产企业(或筹划机构)为实现企业(工程)特定的经营目标，运用科学的理论与方法，以现代化的调查手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握房地产市场的现状以及开展趋势，为房地产企业的科学决策提供正确依据的一种结果活动。二、房地产市场调查中的常见问题1.市场调查行为不标准，流于形式甚至弄虚作假2.市场调查针对性不强3.盲目信任“市场调查”结果三、房地产市场调查的原那么为保证市场调查的效果，房地产市场调查通常需要遵循如下原那么：客观性、针对性、科学性、系统性、效益性、时效性、保密性以及参考性原那么等。四、房地产市场调查的类型分类标准调查种类按照调查目的

探测性调查描述性调查因果性调查预测性调查按照调查范围与对象

全面普查重点调查随机抽样调查非随即抽样调查按照调查结果的性质定性调查定量调查五、房地产市场调查的方法1.文献调查法■优点：(1)文献资料丰富；(2)调查费用低廉；(3)可以节省调查时间。■缺点：(1)数据的完整性和时效性问题；(2)缺乏针对性；(3)数据资料不能保证其权威性和质量。■资料来源：(1)出版物；(2)报纸；(3)学术期刊；(4)杂志；(5)网络资源。2.问卷调查法(1)问卷调查的类型问卷调查分为入户问卷法、拦截问卷法、邮寄问卷法、留置问卷法、网络问卷法、媒体问卷法等。(2)调查问卷的构成一般由开头、正文和结尾三个局部构成。1)开头局部开头局部主要包括问候语、调查简介、填表说明以及问卷编号。调查简介应该说明本次调查的目的、调查者的身份、保密原那么及奖励措施等。2)正文局部正文局部主要包括被调查者背景资料和被调查者对相关问题的看法两局部，后者是调查问卷的重点和主体。在正文的开头应该设置过滤性问题，以便剔除不适合的调查对象。3)结尾局部结尾可设置开放式问题，或记录调查情况，也可以是感谢语以及其他补充说明等。3.访问调查法访问调查法又可分为座谈法、深度访谈法、调查法等。(1)座谈法座谈法又称为集体访谈法。■优点:是抽样人数少、本钱低、周期短，能激发人们的想象从而获得大量的建议；■缺点:是由于抽样人数少，误差可能较大，调查结果量化处理困难。(2)深度访谈法深度访谈法类似于记者采访的一对一访问。■优点：可获得较全面的资料，保证调查资料的效度和信度；■缺点：对调查者素质和访问技巧要求较高、调查样本少误差较大，调查结果难以量化处理和推论等。(3)调查法■优点：速度块、费用低、覆盖面广。■缺点：调查受时间限制、调查内容不能太复杂、不能控制被调查者情绪等。4.其他调查法(1)观察调查法■优点：直观可靠，被调查者表现自然无压力，可以获得那些被调查者不愿言及和无法提供的信息，信息资料的准确率较高。■缺点：调查范围较小、调查时间较长，或仅能观察一些表象。(2)实验调查法实验法是将调查缩小到一个较小的规模，通过实验得出一定的结果，再对整个市场进行推测。实验法的优点是准确率高；缺点是本钱高、时间长。房地产市场调查的步骤1.调查准备阶段调查准备包括确定调查目的、拟定调查方案、调查人员培训、设计调查问卷等内容。2.调查实施阶段包括文献调查和实地调查等过程。3.分析总结阶段包括整理资料、撰写调查报告等工作。房地产调查问卷的设计1.问卷设计的原那么问卷设计的原那么包括：一致性原那么、完整性原那么、准确性原那么、效率性原那么和模块化原那么。2.问卷设计的技巧(1)防止专业术语和缩略语；(2)防止含义模糊的用词；(3)防止断定性的问题；(4)防止倾向性的问题；(5)防止双重否认的问题;(6)防止一问多答的问题；(7)问题要考虑时间性；(8)问题要有明确的界限；(9)防止敏感性的问题；(10)注意问题的顺序；(11)备选答案要穷尽；(12)备选答案要互斥；(13)根据不同问题选择不同的答案形式；(14)对敏感性问题尽量采用定距或等比答案，设置一定的范围等。八、房地产调查问卷的设计1.调查报告的组成(1)封面(2)目录(3)索引(4)摘要(5)正文：包括调查背景、调查目的、调查内容、调查方法、调查结果、结论与建议等局部。(6)附录2.调查报告的写作要求(1)语言通顺、简洁、客观(2)结构严谨，重点突出，逻辑性强(3)内容全面(4)资料翔实(5)结论明确第二节房地产市场分析一、房地产市场分析中的常见问题1.对市场需求的分析不够深入2.对市场供给的预测不够准确3.不进行市场供求的比照分析4.定量分析方法的运用不当5.市场定位过于宽泛6.对市场份额估计过高7.过于依赖二手资料，缺少对消费者的跟踪调查二、房地产市场供需分析1.供给分析(1)供给量分析：现有供给量、潜在供给量。(2)供给结构分析：按区块和物业类型进行。2.需求分析(1)成交量分析：按区块和物业类型进行。(2)潜在需求分析：根据人口和收入等统计资料。房地产工程分析房地产工程分析就是从资源、产品、价格、管理、效劳、品牌等方面对本工程及周边竞争性工程进行比拟，在比拟中明确本工程的优势与缺乏、时机与挑战，并据此制定相应的对策。工程分析主要采用SWOT分析方法。SWOT分析分为分析环境因素、构造SWOT矩阵、制定相应对策等步骤。第三节房地产市场细分房地产市场细分的概念房地产市场细分是指在房地产市场调研的根底上，根据消费者个人情况、消费需要、欲望、购置动机和购置行为等因素，将房地产整体市场细分为假设干个具有相似需求的目标客户群体的过程。市场细分是对消费群体的细分，其实质是将异质市场划分为同质市场的过程。二、房地产市场细分的作用1.有利于企业发现新的市场时机2.有利于企业制定及调整营销策略3.有利于企业集中人力、物力及资源三、房地产市场细分的依据(1)人口因素：年龄、职业、收入、文化程度、家庭规模、家庭类型、家庭代际数、社会阶层等。(2)心理因素：购置动机、偏好等。(3)行为因素：决策原那么、购置或使用时机、付款方式。(4)环境因素：地理、自然和人文环境等。四、房地产市场细分的步骤1.依据需求选定市场细分的范围2.分析潜在客户的共同需求3.移去潜在客户的共同需求4.进一步认识各个细分市场的特点5.预测不同细分市场的规模第四节房地产市场定位一、房地产市场定位的概念房地产市场定位就是房地产工程在目标市场上所处的位置，其目的是确定一个适宜的目标市场。市场定位的实质是将本工程与其它工程区别开来，使顾客感觉和认识到这种差异，从而在顾客心目中占有特殊的位置。二、市场定位的模式选择1.单一产品单一目标市场模式2.多种产品单一目标市场模式3.单一产品多个目标市场模式4.多个产品多个目标市场模式三、房地产市场定位的原那么1.客户导向原那么2.一致性原那么3.可行性原那么4.差异性原那么：产品、主题、价格、效劳。四、房地产市场定位的内容1.客户定位2.主题定位3.产品定位4.价格定位教学章节：第五章房地产工程投资筹划教学重点：房地产投资的作用。2、房地产投资环境分析的内容及方法。教学难点：投资效果评价分析。教学内容：第五章房地产工程投资筹划房地产投资筹划概述一、房地产投资的概念房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、效劳和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国社会固定资产投资的主要组成局部之一。二、房地产投资的特点1.房地产投资数量庞大2.房地产投资回收期较长3.资产的流动性较差4.房地产投资风险较高5.投资收益率高6.房地产投资运作难度较大三、房地产投资的作用1.从国家和社会的角度看(1)改善城市根底设施和城市面貌，推动城市建设(2)提高居民的居住水平(3)增加政府财政收入(4)带动相关行业的开展2.从投资者的角度看房地产具有良好的保值增值功能。四、房地产投资的分类分类标准投资种类按投资形式划分直接投资房地产开发投资房地产置业投资间接投资购置房地产股票、债权、信托产品等按房地产类型划分地产投资住宅房地产投资商业房地产投资工业房地产投资按投资经营方式划分出售型房地产投资出租型房地产投资混合型房地产投资五、房地产投资筹划的概念1.房地产投资筹划的含义房地产投资筹划是指房地产开发商或筹划机构在房地产工程投资开发之前，在市场调研与预测的根底上，以投资效益最大化为目标，针对某个工程形成具体的投资方案的创造性活动。2.房地产投资筹划的目的(1)对房地产工程的各种投资方案进行比选(2)为工程投资决策提供可靠依据，防止投资失误(3)保证房地产投资获得预期效益3.房地产投资筹划的内容房地产投资筹划通常应该包括房地产投资环境分析、工程经济评价、工程融资筹划等内容。房地产投资环境分析一、房地产投资环境分析的概念房地产投资环境是指房地产工程生存开展所必须依赖的外部条件的总称。房地产投资环境包括硬投资环境和软投资环境。硬投资环境是指工程所在地及周边区域的自然地理条件、根底设施等。软投资环境就是该工程所面临的政治、经济、法律、科技、文化环境等。二、房地产投资环境分析的内容1.社会环境：社会制度、社会秩序、社会信誉2.政治环境：政治体制、政治局势、相关政策3.法律环境：法律的完备性、稳定性及公正性4.经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境等5.文化环境：风俗习惯、价值观念、文化传统、语言文字、教育水平、宗教信仰等6.自然地理环境：地理位置、地质地貌、自然风光、气候条件7.根底设施环境：能源供给、给排水、交通运输、邮电通讯、生态及防灾等8.社会效劳环境：生活、金融、交通、信息、法律、通讯、咨询等效劳内容、态度及效率。房地产工程经济评价一、房地产工程经济评价的概念工程经济评价分为财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地产工程的财务收入和支出，分析工程的盈利能力、清偿能力及资金平衡状况，判断工程的财务可行性。综合评价从社会经济开展的角度，分析房地产工程对区域社会经济的效益和费用，考察工程对社会经济的净奉献，判断工程的社会经济合理性。本节主要介绍工程财务评价。二、房地产工程的本钱费用与投资估算根据《房地产开发工程经济评价方法》，房地产工程本钱费用包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费以及不可预见费用等。投资估算除了要确定工程投资额以外，还要根据工程开发进度方案、预计的付款时间及金额，编制工程资金使用方案表，作为资金筹措的依据。三、房地产工程的收入估算与资金筹措1.房地产工程收入估算(1)确定租售方案要在工程筹划方案的根底上，制定切实可行的出售、出租、自营等方案，具体包括房地产租售的类型、时间、数量、价格及收款方式等。(2)估算经营收入主要包括房地产工程的销售收入、租赁收入、土地转让收入以及自营收入等。2.房地产工程资金筹措资金筹措就是根据房地产工程对资金的需求以及资金使用方案，确定资金的来源和相应的数量。在制定工程资金筹措方案时应该注意：(1)严格按照资金的使用方案来确定筹资额；(2)合理把握自有资金和外部融资的比例；(3)资金筹措应该符合国家的相关金融政策。四、房地产工程财务评价1.财务评价的程序(1)收集、整理和计算有关根底财务数据资料；(2)编制工程根本财务报表；(3)计算工程财务评价指标；(4)进行工程不确定性分析及风险分析；(5)作出工程在财务上是否可行的评价与结论。2.根本财务报表根本财务报表包括现金流量表、资金来源与运用表、损益表以及资产负债表等。房地产工程财务报表按照独立法人房地产工程(工程公司)的要求进行科目设置；非独立法人房地产工程根本财务报表的科目设置，可参照独立法人工程进行，但应注意费用与效益在工程上的合理分摊。1)现金流量表现金流量表是反映房地产工程开发经营期内现金流入、流出及净现金流量的计算报表。现金流量表按期编制，主要用来进行房地产工程财务盈利能力分析。现金流量表可分为：①全部投资现金流量表②资本金现金流量表③投资者各方现金流量表(2)资金来源与运用表资金来源与运用表是反映房地产工程开发经营期各年的资金盈余或短缺情况以及工程资金筹措方案和贷款归还方案的财务报表，为工程资产负债表的编制和资金平衡分析提供了重要的财务信息。(3)损益表损益表是反映房地产工程开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况的财务报表。通过该表提供的投资工程经济效益静态分析资料，可以计算工程投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金利润率等评价指标。(4)资产负债表资产负债表是反映房地产投资工程在计算期内各年末资产、负载与所有者权益变化及对应关系的报表。资产负债表主要用于考察工程资产、负载、所有者权益的结构，进行工程清偿能力分析。3.财务评价指标通常包括盈利能力指标和偿债能力指标两类。(1)盈利能力指标盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等。(2)偿债能力指标偿债能力指标包括借款归还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率等。4.工程不确定性分析房地产工程不确定性分析的内容主要包括敏感性分析、盈亏平衡分析和概率分析。(1)敏感性分析通过敏感性分析，判断房地产工程经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产工程经济效益影响较大的不确定性因素。用于敏感性分析的房地产工程财务评价指标通常采用内部收益率，必要时也可选用净现值等其它指标。(2)盈亏平衡分析盈亏平衡分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产工程到达允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示工程的风险程度。通过盈亏平衡分析，投资者可以判断房地产工程对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。通常可进行盈亏平衡分析的因素有房屋售价、销售量、租金、出租率、土地价格、工程费用等。(3)概率分析概率分析是使用概率的方法研究预测不确定性因素对房地产工程经济效益影响的一种定量分析方法。通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产工程的经济评价指标，说明房地产工程在特定收益状态下的风险程度。5.房地产工程风险分析房地产工程风险分析可以分为风险识别、风险估计、风险评价、风险应对等步骤。(1)风险设别通过对工程进行全面考察，找出潜在的各种风险因素，并判断其发生的可能性及对工程的影响程度。房地产工程的风险类型有收益风险、建设风险、融资风险以及政策风险等。(2)风险估计确定风险因素的概率分布，计算工程评价指标相应的概率分布或累计概率、期望值、标准差。(3)风险评价根据工程风险判别标准，找出影响工程成败的关键风险因素。工程风险判别标准应根据风险因素发生的可能性及其造成的损失来确定。(4)风险应对指根据风险评价的结果，研究躲避、控制与防范风险的措施，为工程全过程风险管理提供依据。风险应对的措施有：进行多方案比选；对投资估算与财务分析应留有余地；对工程开发经营期的潜在风险因素采取回避、转移、分担和自担等。第四节房地产工程融资筹划一、确定融资方式房地产融资分为公司融资和工程融资两种方式。这两类融资方式所形成的工程，在投资者与工程的关系、投资决策与信贷决策、风险约束程度及约束机制、财务指标等方面都有显著区别。二、选择融资渠道我国房地产企业或工程除了自有资金以外，主要的外部融资渠道有银行贷款、股票上市融资、债券融资、信托融资、民间融资及其它融资渠道。各种融资渠道具有其相应的优缺点及适用条件，房地产融资筹划需要选择适宜的融资渠道。但是从总体上看，我国房地产业的融资渠道比拟单一，主要依赖于银行贷款，这不仅影响了房地产业的平稳开展，而其也给金融业带来了风险。三、分析融资方案在确定融资方式和融资渠道后，开发商或筹划机构需要把它们综合成完整的融资方案并进行分析。融资方案分析的内容及步骤：1.确定融资结构确定融资结构就是确定由不同融资渠道取得的资金之间的有机构成及其比重关系。确定融资结构应以投资效益最大化及综合融资本钱最低为标准。2.比选融资方案根本思路是在融资方式可以实现、融资条件可以满足、融资风险可以接受的前提下，优选能够确保企业价值最大化或股东财富最大化的方案。3.分析融资风险融资风险是指工程筹措了债务资金之后，因各种因素的恶化所导致的债务归还的不确定性。教学章节：第六章房地产工程设计筹划教学重点：房地产工程设计筹划的内容，房地产工程竖向设计，道路交通规划，住宅户型筹划的具体要求。教学难点：中西方建筑风格的特点；景观设计的原那么及具体要求。教学内容：第六章房地产工程设计筹划第一节房地产工程总体规划筹划一、房地产工程平面布局1.建筑单体的平面布局住宅平面布局有塔式、单元式和通廊式等形式。塔式和单元式布局在住宅中最为常见，而通廊式布局那么在单身公寓、酒店式公寓等建筑中采用较多。塔式建筑又可分为方形、T形、碟形、十字形、工字形、蛙形、风车形、井字形等不同类型。建筑群体的平面布局建筑群体平面布局的形式有行列式、围合式、组团式、点群式、开放式以及混合式等。二、房地产工程竖向设计1.竖向设计的目的充分合理地利用工程的地形地势条件，到达功能合理、造价经济、景观美好的效果。2.竖向设计的内容(1)分析场地的坡度、坡向、高程及纵横剖面；(2)制定合理的利用与改造地形方案；(3)确定道路坐标、标高、坡度、曲率等；(4)确定建筑坐标及标高；(5)结合建筑布置、道路规划与工程管线敷设，确定居住区内其它用地的标高与坡度;(6)确定挡土墙、护坡等室外防护工程的类型、位置、规模；(7)估算土方及防护工程量，进行土方平衡。3.竖向设计的原那么(1)竖向设计应与用地选择及建筑布局同时进行，使各项建设在平面上统一和谐、竖向上相互协调；(2)竖向设计应有利于居住区建筑的布置及空间环境的规划和设计；(3)竖向设计应满足各项建设用地及工程管线敷设的高程要求，满足道路布置、车辆交通与人行交通的技术要求，满足地面排水及防洪、排涝的要求；(4)竖向设计在满足各项用地功能要求的条件下，应防止高填、深挖，减少土石方、建(构)筑物及挡土墙、护坡等防护工程数量。4.竖向设计的具体要求道路竖向设计的要求：(1)应结合地形，符合纵横断面设计的技术要求。(2)主要道路均应先作纵、横断面设计。(3)道路交叉口的竖向设计因地形及道路交叉的主次状况不同而有多种处理形式。(4)不同等级的道路要求有不同的坡度要求。场地竖向设计的要求：(1)同一场地可以设计成不同的竖向形式，以满足使用要求和景观效果。(2)场地坡度要符合地块使用的要求。(3)场地要保证良好的排水条件，防止出现凹地。其他竖向设计要求：(1)广场可设计成多种竖向形式，既使得广场生动有趣，又适合人们活动、散步、游憩。(2)宅旁用地竖向设计要注意排水组织。(3)绿地的竖向设计应自然起伏以便更生动宜人。5.竖向设计的方法(1)设计等高线法(2)高层箭头法(3)纵横断面法三、房地产工程道路交通设计1.房地产工程道路交通系统的分类2.道路交通设计的原那么(1)因地制宜的原那么(2)通而不畅的原那么(3)人车分流原那么(4)功能多样化原那么3.道路交通设计的要求(1)为保证平安，不应有过境交通穿越居住区，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。(2)考虑对周边城市交通可能产生的不利影响。(3)道路的宽度除满足人流、车流交通通行外，还应满足日照间距、通风和工程管线的埋设要求。(4)道路边缘至建筑物要保持一定距离。(5)必须配置足够数量的停车场所。房地产工程建筑风格筹划一、建筑风格的概念建筑风格是指建筑物在内容和外观等方面所反映的特征，是建筑物的个性和独特表征，是建筑师价值观和美学观的反映，是建筑艺术和审美价值的重要表达，也是城市空间景观的重要组成局部。建筑风格主要表达在建筑物的平面布局、空间形态、立面色彩、细部构造、建筑材料等方面。二、建筑风格的作用1.建筑风格具有审美价值2.建筑风格具有识别功能3.建筑风格具有广告效果三、建筑风格的分类1.西方建筑风格(1)西方建筑风格的类型(按历史开展阶段划分)按照西方建筑风格的历史开展阶段划分，可以将其分为古希腊建筑风格、古罗马建筑风格、罗曼建筑风格、哥特式建筑风格、文艺复兴建筑风格、古典主义建筑风格、巴洛克建筑风格、洛可可建筑风格、折中主义建筑风格、古典复兴主义建筑风格、浪漫主义建筑风格、功能主义建筑风格、现代主义建筑风格、有机建筑风格、后现代主义建筑风格等。2.中国传统建筑风格(1)中国传统建筑风格的一般特征①建筑组群布局主次清楚②平面围合空间封闭内向③具有明显的等级规定特征④结构体系以木结构为主⑤注重建筑色彩的搭配(2)中国传统建筑风格的类型①按建筑物的用途及功能划分■庄重严肃的纪念型风格■雍容华美的宫室型风格■亲切宜人的住宅型风格■自由委婉的园林型风格②按地域及民族划分■北方传统建筑风格■西北传统建筑风格■江南传统建筑风格■岭南传统建筑风格■西南传统建筑风格■藏族传统建筑风格■蒙古族传统建筑风格■维吾尔族传统建筑风格③按历史开展阶段划分■商周建筑风格■秦汉建筑风格■隋唐建筑风格■宋元建筑风格■明清建筑风格■现代建筑风格房地产工程户型设计筹划一、住宅户型筹划的内容1.确定户型的类型比方是采用平面户型还是立体户型？独立户型还是双拼户型？错层户型还是跃层户型？等等2.确定户型的面积大小按照户型大小通常可将户型分为实用型、舒适型和豪华型等类型。但户型大小并不是绝对的，不同时期、不同地区具有不同的“大”、“小”标准。3.确定户型组合户型组合是指一个工程中不同类型、大小、位置的户型搭配组合及其比例关系。一个房地产工程应该确定一个主力户型，再加上一些辅助户型。4.确定户型的平面布局户型平面布局包括两个层次的含义，一是指各种户型在小区总平面、楼层、平面上的位置；二是指一个户型之内不同功能房间的平面布置。二、住宅户型筹划的原那么1.功能分区原那么住宅户型的设计及筹划通常遵循动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区、洁污分区等要求。2.流线设计原那么流线是指住宅中日常活动的路线(又称为动线)，通过流线设计可以有意识地将人们的居住行为加以组织和引导，从而到达划分不同功能区域的目的。常用的流线包括家务流线、家人流线及访客流线。流线设计要求尽量不要交叉。其他户型设计原那么还有地域性原那么、均好性原那么、灵活性原那么、经济性原那么、风俗性原那么等。三、住宅户型筹划的具体要求1.客厅(1)应具有一定的独立性与完整性。(2)尽量方正，大小适中，进深与开间比例适当。(3)客厅应具有良好的通风与采光。(4)客厅与进户们之间应设置一定的过渡空间。(5)有条件的情况下可以设置单独的会客室。2.卧室(1)卧室必须要有自然采光和通风；(2)主卧应具有独立性与私密性；(3)主卧面积应该相对较大；(4)大户型宜设置“次主卧”；(5)儿童房和佣人房可相对较小，佣人房最好与与放置洗衣机的工作阳台相连。3.餐厅(1)餐厅与厨房应该紧密相连，西式厨房可以与餐厅实现一体化。(2)餐厅应具有良好的通风采光，一般以处于户型北侧为宜。(3)餐厅应与客厅宜适当分隔。4.厨房(1)在位置方面，厨房应远离卧室、客厅，防止油烟污染；尽可能接近入户门以便食品、垃圾进出；厨房要具备良好的通风采光，尽量靠近北面窗户；尽量应与餐厅相邻；厨房宜设置效劳阳台；从管道检修、水电煤气抄表以及施工本钱、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应该与公共卫生间尽量相连。(2)在面积方面，厨房必须具备足够的面积，设计计尺寸应尽量满足模数化要求，以利于设备摆设。(3)在形状方面，“L”型和“U”型厨房要比“I”型厨房更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度，也更有利于厨房操作台面的布置摆放。(4)在功能方面，可以考虑将厨房的清洗加工区和烹饪区别离,既可降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行。(5)在住宅科技方面，厨房是住宅内设备和科技运用最集中的空间之一，设计时应具有一定的前瞻性，比方应预留足够多的管线，以便日后更新改造。(6)各种竖向管道和管线宜集中敷设，在墙角处形成管线区，便于厨房的装修改造。5.卫生间(1)在位置方面，卫生间要布置在通风采光良好的地方；如果只有一个卫生间，那么卫生间应布置在动静分区或者公私分区之间并靠近卧室区尤其是主卧，防止穿堂越室；有两个或两个以上卫生间时，公共卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室，也不应该针对餐厅；卫生间中的座便器不能正对着卫生间门。(2)在面积方面，卫生间的面积一般不应少于6平方米，如果有两个及以上卫生间，那么主卧卫生间的面积一般要大于公共卫生间。如果中小户型要设置两个卫生间，那么公共卫生间可以做成只有马桶和洗手池的迷你型卫生间，以解决客人的如厕需求。(3)在功能方面，卫生间要具有便溺、淋浴、盥洗等功能，这些功能干湿、洁污等情况均有所不同，因此尽量实现干湿分区和洁污分区。(4)在数量方面，三室及以上的大户型应该有一个以上的卫生间，其中一个是主卧中的独立卫生间。(5)在住宅科技方面，设计时应具有一定的前瞻性，预留足够多的管线，以便日后更新改造；设计尺寸尽量符合建筑模数的要求。(6)各种竖向管道和管线宜集中敷设，在墙角处形成管线区，便于卫生间的装修改造。6.玄关(门厅)(1)门厅应具有相对完整性，既防止对客厅的一览无遗，保证住宅内部的私密性，又能形成一个过渡空间，有利于增强住宅内部空间的层次感。(2)门厅应该具有足够的面积，以满足入户换鞋、穿衣戴帽、整理着装、放置文件包、雨伞、钥匙及其他物品等行为的需要。(3)门厅最好应该布置鞋柜、衣柜、储藏室等空间以及凳子、穿衣镜等空间及家具。7.阳台(1)阳台具有通风、采光、观景、晾晒衣物等功能，各个功能应该有所区分，数量也应有足够保证。(2)在北侧宜设置效劳阳台并于厨房相连，便于置放蔬菜及其他杂物。(3)晾晒衣物的阳台尽量不要与观景阳台(一般与客厅相连)合而为一，否那么有碍观瞻。(4)阳台的平面和材料应该多样化，不能局限于过去千遍一律的长方形以及砖头、水泥材料。(5)可布置一些不上人的特殊功能阳台，比方为了防止立面单调而设置一些装饰小阳台，或者处于平安考虑用于安置空调主机、燃气热水器等。8.储藏室储藏空间在我国以往的户型设计中一直没有受到足够的重视。直到近年来在面积较大的户型中，才开始正式出现储藏间等设计。在加大储藏面积的同时，户型设计中储藏空间的分类细化也是有必要的。房地产工程景观设计筹划一、住宅房地产景观的分类住宅房地产景观可以分为：绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟景观、高视点景观、照明景观等类别。二、住宅景观设计的原那么1.社会性原那么社会性原那么要求通过美化居住环境，营造优良的社区文化，促进精神文明建设，使居住区真正成为居民生活的精神乐园。2.经济性原那么经济性原那么要求景观设计要以建设节约型社会为目标，顺应市场开展需求及地方经济状况，注重节能、节水、节材，注重合理使用土地资源。3.生态性原那么生态性原那么要求景观设计要尊重自然、顺应自然，追求人与环境的和谐统一，尽量保持现存的良好生态环境，改善原有的不良生态环境。4.地域性原那么地域性原那么要求景观设计表达工程所在地的自然环境特征，因地制宜地创造出具有地域特征的空间环境，尽量使用当地的植物，防止盲目移植。历史性原那么历史性原那么要求景观设计要尊重历史与传统文化，保护和利用历史性景观，使景观设计既延续城市历史文脉，又具有较鲜明的时代特征。6.协调性原那么协调性原那么要求各种景观要素的大小、数量、风格等应该和谐统一。通过借景、组景、分景、添景多种手法，使居住区内外环境相协调。第五节房地产工程配套设施筹划一、住宅区配套设施的类型分类标准配套设施类型具体配套设施按使用功能划分

教育设施托儿所、幼儿园、小学、初中、高中等文体设施图书馆、体育场、综合活动中心(会所)医疗卫生设施医院、门诊部、社区卫生站等商业设施超市、菜场、酒店、旅馆等金融邮电设施银行、邮局等社区效劳设施物业管理处、敬老院、残疾人康复托养所、停车场(库)、自行车库等行政管理设施街道办事处、派出所、居委会等市政公用设施公厕、垃圾站、公交车站、加油站等二、住宅区配套设施建设存在的问题1.配套建设滞后2.缺乏统一规划3.建设标准单一4.经济实用性差三、住宅区配套设施设计的原那么1.配套设施应充分利用社会资源2.配套设施应努力实现共享3.配套设施既要经济适用又要适当超前4.配套设施要与住宅同步甚至先行建设教学章节：第七章房地产工程营销筹划教学重点：1、开盘定价、过程定价、时点定价及尾盘定价策略；2、营销筹划的概念及内容，房地产营销渠道的种类、各自的优缺点；教学难点：房地产广告预算的组成，广告效果的评价方法。教学内容：第七章房地产工程营销筹划房地产营销筹划概述一、市场营销的概念市场营销是个人或集体通过创造并同他人交换产品和价值以满足需求和欲望的社会活动和管理过程。房地产市场营销是指将房地产产品从开发商引导至消费者从而使得企业获得利润所进行的一切业务活动，包括营销筹划和营销执行两大工作内容。二、营销策略的概念营销策略是指为实现营销目的，针对目标市场采用一系列旨在提高产品销售及厂商声誉的活动。房地产工程市场营销是一个系统工程，需要整合多方面的资源、综合运用多种营销方法。相比照拟成熟的营销策略有4P营销策略、4C营销策略、4R营销策略以及4V营销策略等。三、营销筹划的概念房地产营销筹划是对房地产营销活动的概念构造过程，是对将要发生的营销活动所作的谋划与方案。房地产营销筹划不同于营销执行，前者侧重于谋划，后者侧重于落实。房地产营销渠道筹划一、营销渠道的概念营销渠道是指将产品由制造者手中转移到消费者手中所经过的各个中间商连接起来形成的通道。中间商包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。中间商层次的多少称为营销渠道的长度。房地产工程定价筹划一、房地产价格的构成1.土地取得本钱：最主要是土地出让金。2.开发建设本钱：勘察设计费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、根底设施建设费用、公共配套设施建设费用、管理费用、开发过程中的税费等。3.财务本钱：投资利息等。4.销售税费：销售费用、销售税金及附加等。5.开发利润：开发商的预期利润。二、房地产价格的影响因素1.地段因素：是价格的决定性因素之一。2.权益因素：权利状况、使用管制及相邻关系。3.实物状况因素：质量、外观、风格、配套等。4.本钱因素5.市场供求因素6.环境因素：大气、声觉、视觉、水文环境等。7.人口因素：数量、素质、家庭规模等。8.经济因素：经济开展、利率、物价、收入等。9.社会因素：政治、治安、城市化等。10.行政因素：城市规划、价格及税收政策等。11.心理因素：比方风水等。三、房地产工程的定价目标1.利润导向目标(1)最大利润导向目标：当市场前景看好、市场容量大、产品具有明显优势时。(2)预期利润导向目标：当市场行情稳定、企业具有较强的竞争力但产品优势不是特别明显时。(3)适当利润导向目标：当市场竞争剧烈、企业实力缺乏时，为稳妥起见可采用该定价目标。2.销量导向目标(市场占有率目标)销量导向定价目标是以较低的价格进入市场，迅速翻开销路，提高市场占有率。市场占有率与利润具有一定的相关性。对于需求弹性较大的产品，较高的市场占有率一般会带来较高的利润。成长性企业经常采用销量导向定价目标。3.竞争导向目标竞争导向是以市场中对产品价格有决定性影响的竞争对手或市场领导者的价格为根底，采取高、等或等于竞争对手的价格作为本工程的定价目标。4.生存导向目标当市场竞争剧烈、企业面临着经营困难时，维持生存比获得利润更为重要。此时应该采用降价销售加快资金回笼，减少贷款利息支出，降低经营风险。房地产工程促销筹划产品促销是指企业通过各种方式将产品信息传递给消费者，激发消费者对产品的兴趣与购置欲望，促使其产生购置行为的活动。房地产的促销方式有很多，本节仅对市场上常见的几种促销方式进行简单介绍。一、市场预热市场预热是在取得预售许可证之前、不能发布房地产广告时所进行的促销活动。市场预热的方式有多种，比方采用新闻报道的形式进行间接宣传，或者组织一些客户参与活动等。由于新闻报道的形式具有一定的权威性，因此成为越来越多的开发商所热衷的形式。市场预热要把握好节奏，防止忽冷忽热以及长时间的等待，一般以两三个月为宜。二、内部认购在经过市场预热以后，可以通过内部认购的形式进一步试探市场的反映，并积累客户资源。内部认购的对象主要有本企业的员工和局部关系客户。内部认购已成为开发商惯用的促销手段。进行内部认购活动主要有如下几个问题：如何制定认购价格；是否收取定金；是否按照认购顺序选房；如何掌控内部认购的数量。三、开盘活动开盘是工程正式向市场亮相的第一步。传统的领导讲话、揭幕剪彩及舞狮奏乐等常规手段，已经很难引起媒体和市场的关注。目前比拟流行的做法是举行新闻发布会、产品说明会或招待酒会等，且形式上从过去以开发商为主角开展到目前以规划设计人员为活动主角。四、价格促销工程开盘以后，当产品缺乏竞争力而销售受阻，或前期定价过高，或工程接近尾盘急需收回资金时，可采用价格促销手段。五、公关促销公关促销以树立企业和工程良好的社会公众形象和品牌形象为目的，而不是立竿见影的销售业绩，但公关促销能间接起到促进销售的作用。公关促销活动可以开发商单独组织，也可以与政府或媒体等联手组织，但不管以何种形式，开发商都不必陷入太深的事务性工作。六、交房入住交房入住阶段是工程销售的结束，也是物业管理(售后效劳)的开始,是物业管理公司的第一次亮相。交房时应该组织一些简单的仪式，让业主和物管人员、保安人员、清洁人员等有一个彼此认识和交流沟通的时机，为以后的和谐关系打下根底。对于大型分期开发的工程来说，交房入住也应该看成是整体工程销售过程的一个重要节点，对后期工程的营销和公司品牌的树立具有重要的影响。七、其他主题活动在销售期间，开发商还可采取形式多样的主题活动，如各种体育健身活动、游乐活动、文艺晚会、兴趣比赛等，以保持市场对本工程的持续关注。主题活动主要面向有意向的客户和潜在客户。房地产工程广告筹划一、广告目标广告目标是广告所要到达的目的，即在一定的时间段内，对特定的目标客户所要完成的沟通任务和销售目标。确定广告目标是广告筹划的第一步。1.长期目标：扩大产品销售、获取更大利润。2.中期目标：扩大知名度、市场占有率等。3.短期目标：把潜在的客户吸引到销售现场。二、广告主题广告主题是贯穿于广告活动过程的中心思想，是房地产工程的主题概念在广告活动中的具体表达。广告主题表达在广告内容和广告形式两个方面，内容包括广告标语、广告正文等，形式包括广告版式、尺寸、色彩、基调等各个方面。为增强宣传效果，广告主题应具有一定的连贯性和一致性，建议采用系列广告的表现形式。三、广告诉求广告诉求就是广告要告诉受众的是什么，是广告广告主题的切入点，是对广告卖点的提炼与深化。(1)理性诉求理性诉求强调消费者对产品实际的、功能性的需求以及拥有该产品后对消费者具有何种实际利益与好处。比方地段、价格、户型、环境、交通、配套