2024年8月上海、南通、大连写字楼月报

办公楼业务重点城市办公楼市场分析上海办公楼市场分析一、上海办公楼销售市场1.全市供求分析8月，上海新增写字楼工程6个，新增面积合计9.96万平方米；环比7月新增工程减少1个，新增面积微跌5.3%；和去年同期相比，新增工程减少2个，新增面积那么微增7.1%。8月，上海办公成交量在7月根底上继续下探，共计成交10.6万平方米，环比7月下降12%。本月成交中，嘉定嘉亭荟城市生活广场和长海大厦是整栋成交，共计成交29410平方米，占全市写字楼成交面积的27.6%。除此之外，地处陆家嘴滨江板块的高宝金融大厦以74919元/平方米的价格成交两层写字楼，共计3275.28平米，成交额超2.45亿元。在供应量和成交量双双下滑的情况下，成交价格却已经持续3个月走高，8月成交价格达21462元/平方米，环比7月上涨7%。2.各区域供求分析8月，共有5个区域推出新房源，新增供应量最大的是普陀区，面积到达30979平方米。位居第二的是上月的供应冠军嘉定区，新增供应面积为30954平方米。嘉定区一直是今年的供应大户，截至8月底，共计新增供应面积到达27.3万平方米。本月新增供应排名第三的区域是金山区，共计新增供应25159平方米。剩余有新增供应的两个区域分别是南汇9140平方米、宝山3336平方米。本月成交量排名靠前的两个区域分别是嘉定区29592平方米，普陀区20240平方米，两个区域的成交量都在2万方以上。嘉定区的成交主要来自于\o"嘉亭荟城市生活广场〔崇邦〕"嘉亭荟城市生活广场的整栋成交，普陀区的成交主要来自于长海大厦的成交。成交排名第三、四位的是宝山9108平方米，闸北9065平方米，其他区域的成交量都在8000平米以下。8月，8月份，上海有4个区成交均价高于3万元/平，分别是卢湾、徐汇、静安和浦东。成交均价波动较大的两个区域分别是闵行、杨浦及浦东，成交均价环比7月分别上涨了74%、52%及37%。其他区域成交均价环比波动幅度在10%左右。3.各环线供求分析8月，各环线的供应分别为郊环外9140平方米，内环内30979平方米，内中环供应为零，外郊环56113平方米，中外环3336平方米。其中郊环外供应量相对7月环比下降78%，外郊环供应量相对7月环比上升39%，中外环相比7月环比下降86%，下降幅度最大。8月，各环线的成交量分别是郊环外4743平方米，内环内29253平方米，内中环供应为9651，外郊环51594平方米，中外环11226平方米。除了内环内相比上月成交上涨64%以外，其余各环线环比7月成交均有不同程度下降，其中下降最多的区域是内中环区域，成交环比下降了59个百分点，中外环和郊环外下降幅度也较大，分别下降了40%和35%。8月，环线成交均价环比上涨的有3个区域，分别是内中环成交均价33428元/平方米，环比上涨41%，外郊环14391元/平方米，环比上涨23%，中外环22579元/平方米，环比上涨4.4%。环线成交均价环比下降的区域有2个，分别是郊环外11908元/平方米，下降19个百分点，内环内31106元/平方米，下降23个百分点。4.各面积段供求分析8月，上海办公新增供应的主力面积段仍旧以小户型为主，主要集中在70-90平米，占了整体供应量的33%，50-70平方米，占了整体供应量的31%。两者合计占了当月市场新增供应总量的64%，其中70-90平米面积段环比上月增幅到达1311%。8月，上海写字楼的成交主力面积区间集中在小户型上。成交排名前两位分别是50-70平方米面积段成交24842平方米，占当月整体成交的23%；50平米以下面积段成交17477平方米，占当月整体成交的16%。另外成交环比增幅最大的面积段是200-220平米，环比增幅413%，但成交绝对量较小，只有8567平方米，只占到当月整体成交量的8%。8月，价格排名前三的面积段分别为：400平米以上面积段成交价格40950元/平方米；220-240平米面积段成交均价39394元/平方米；90-100平米面积段成交均价33870元/平米。成交均价涨幅最高的两个面积段分别是400平方米以上和70-90平方米面积段，环比增长幅度分别为67%及42%，成交均价降幅最高的两个面积段分别是200-220平方米及300-350平方米，下降幅度分别为45.5%和44.9%。2024年8月上海写字楼各面积段成交均价情况面积段(平方米)成交均价〔元/平方米〕成交均价环比〔%〕成交均价同比〔%〕50以下155666.79-4.5550-70161234.23-11.6370-902077542.9885.1990-1003387011.92223.66100-11018168-11.22-18.64110-12520538-5.13-14.65125-14523937-13.767.16145-1602215132-7.29160-180227672.58-15.87180-2002141823.61-13.85200-22017807-45.51-41.51220-2403939417.55-7.83240-26026575-25.54-34.52260-28021750-25.42-47.21280-3002966025.39-31.44300-35030997-44.94-23.75350-40020653-8.19-34.31400以上4095067.31-2.68合计___5.各总价段成交分析本月成交量最大的总价段是50-100万之间的产品，共计成交30178平方米；成交量排名第二的总价段是300-400万的产品，共计成交22491平方米；排名第三的是900万以上的总价段，共计成交10939平方米。其中300-400万的产品成交面积环比增幅最高，到达284%。8月成交单价最高的总价段是800-900万总价的产品，成交价在52309元/平方米。排名第二的是900万以上的总价段，成交价在46573元/平方米。成交价最低的面积段是50万以下的小户型产品，成交均价在10141元/平方米。其中涨幅最大的是800-900万的产品，成交均价环比上涨了97%。6.成交排行榜成交均价排行排名工程名称区域成交均价排名工程名称区域成交均价1\o"东亚银行金融大厦"东亚银行金融大厦浦东74,9196\o"日月光中心广场"日月光中心广场卢湾43,4332\o"沪东财富国际广场"沪东财富国际广场杨浦63,6767\o"光启城"光启城徐汇38,8893\o"恒利国际大厦"恒利国际大厦静安57,8718\o"致源国际"致源国际普陀33,9964\o"中信广场"中信广场虹口57,0749\o"长泰企业天地广场"长泰企业天地广场闸北33,4065\o"绿地滨江国际中心〔上海绿地中心〕"上海绿地中心徐汇50,94510\o"耀江国际广场"耀江国际广场虹口30,918注：均价单位：元/平方米成交面积排行排名工程名称区域成交面积排名工程名称区域成交面积1\o"嘉亭荟城市生活广场〔崇邦〕"嘉亭荟城市生活广场嘉定15,2336\o"东亚银行金融大厦"东亚银行金融大厦浦东3,2752\o"长海大厦"长海大厦普陀14,1777\o"同济逸仙大厦"同济逸仙大厦杨浦2,3973\o"新城尚上城"新城尚上城嘉定6,8448\o"中铁中环时代广场〔中铁〕"中铁中环时代广场闸北2,3574\o"卓越世纪中心"卓越世纪中心奉贤6,8059\o"绿地滨江国际中心〔上海绿地中心〕"上海绿地中心徐汇2,3345\o"绿地丰翔新城"绿地丰翔新城宝山3,53310\o"合景峰汇"合景峰汇嘉定2,300注：面积单位：平方米8月，排名月度成交面积TOP10前两名的工程嘉亭荟城市生活广场和长海大厦均为整购。其中，嘉亭荟城市生活广场位于嘉定安亭，紧邻地铁11号线安亭站，该工程是上海安亭首个集住宅、商场、办公楼为一体的城市综合体，其商业中心已于5月份开业，办公楼局部嘉亭大厦提供10层办公面积，总建筑面积约15233平方米，8月份整栋成交，成交均价17300元/平米，成交额超2.6亿元。另外一个工程，长海大厦位于普陀长寿板块，由5层商业和19层办公楼组成，该工程整栋转让，据称买家是一内资民企。二、上海办公楼租赁市场1、租金8月，整体写字楼市场租金走势依然维持平稳状态，核心商务区因供应稀缺导致在经济下行环境下，租金依然居高不下，走势并未出现下滑现象。新兴商务区局部区域因交通及商务配套的日渐成熟，市场受关注程度渐高，租金走势维持保持平稳，同时，因新兴商务区供应量相对较大，加之经济下行影响，后期租金上涨面临较大压力。数据来源：戴德梁行2.市场典型成交8月，市场成交以整层、半层大面积客户为主，从行业活泼度上来看，专业效劳行业相对活跃，制造业及与制造相关的贸易业需求乏力。板块区域板块工程公司名称面积〔平方米〕成交租金〔元/平方米/天〕传统CBD陆家嘴未来资产大厦国内制造业公司100011-12.5南京西路会德丰施贵宝200012-15南京西路中信泰富广场乔丹〔中国〕5009-12虹桥万都中心纸业集团7007-9人民广场高腾大厦桦榭广告17007-9新兴商务区四川北路壹丰广场物流公司4604-6大连办公楼市场分析一、大连办公楼销售市场1.全市供求分析8月，大连办公市场依旧无新增供应，市场继续以消化存量为主。虽然持续无新增供应，但当月办公成交量持续上升，共计成交11374平方米，环比7月大幅上涨了71.6%。当月成交价格也大幅上涨了105个百分点，成交均价到达10426元/平方米。2.各区域供求分析8月，大连的成交主要集中在西岗区的越秀大厦，共计成交10819平方米，占到当月整体成交量的95%。沙河口区和中山区的成交量分别为425平方米和130平方米，分别占到当月成交量的3.7%和2.3%。8月，成交价格最高的是沙河口区，成交单价在20249元/平方米。西岗区成交价在10042元/平方米,中山区是11000元/平方米。3.各面积段供求分析8月，大连办公市场成交主力面积段非常集中，95%以上成交都集中在350平方米之上，成交量环比上月增长了350%。剩余5%的成交量那么被30-50平方米,70-90平方米,110-130平方米,130-150平方米,150-200平方米这几个面积段瓜分，每个所占的成交份额都较少。在成交价格上，最高的是150-200平米的面积段，成交单价在22400元/平方米，成交环比增长409%。130-150平米，110-130平米这两个面积段，成交价格也都有200%左右的一个增幅。4.各总价段成交分析8月，大连办公成交总价段集中度高，成交总价在150万以上的办公，占到了当月整体成交量的98.8%，共计11243平方米，环比上月上涨473%。剩余的成交分别是50-70万区间段成交46平方米，90-110万区间段成交84平方米。在成交价格上，50-70万及90-110万区间段成交价格均为11000元/平方米，成交均价环比分别上涨197%和82%。150万以上的区间段成交价格在11419元/平方米，环比上涨92%。5.成交面积排行榜工程名称区域成交面积成交套数成交均价成交金额\o"越秀大厦"越秀大厦西岗区1081961004210864\o"大连环球金融中心"大连环球金融中心沙河口区425320249851\o"香榭里街区"香榭里街区中山区130211000143注：面积单位：平方米；均价单位：元/平方米二、大连办公楼租赁市场8月，大连写字楼市场租金报价相对7月略有下调。监控的个别工程有下浮或上涨现象，但具体波动幅度不甚明显。亚太国际金融中心由之前的3-4元/m2/天下降为2.8-3.6元/m2/天；国际金融大厦由之前的2.7-3.5下降为2.8-2.9元/m2/天；天安国际中心那么由之前的2.3-3.5元/m2/天上涨到4元/m2/天。表：大连甲级写字楼8月份租金报价情况区域工程租金报价〔元/m2/天〕人民路亚太国际金融中心2.8-3.6世贸大厦2-2.6国际金融大厦2.8-2.9虹源大厦2.4-3.8青泥洼森茂大厦5天安国际大厦4大连中心3.5-3.8希望大厦4.8-5.5星海湾期货大厦3.1-4国泰环球金融中心4.6中铁诺德大厦5开发区祐玛国际金融中心2.8-3.5东港新区万达中心5南通办公楼市场分析一、南通办公楼销售市场1.全市供求分析8月，南通办公物业供应量为834平方米，与6、7月8-11万方的供应想去甚远，下滑明显。成交面积也只有5216平方米，环比7月下降了84%。成交均价为9716元/平方米，环比下降29%。二、南通办公楼租赁市场8月，南通局部写字楼租金价格略有下降。金融汇的租金由之前的2.5-2.7元/m2/天，下滑到2-2.7元/m2/天，世界之窗科技创意园租金从1.2元/m2/天下降到1-1.2。虽然两个工程各自租金底线下调，但像金融汇工程租金在2元/m2/天的房源在低区，所以并不能说明南通写字楼市场整体租金下调，市场整体走势有待进一步监测。表：南通甲级写字楼8月份租金报价情况区域工程租金报价〔元/m2/天〕老城区金融汇2-2.7南通大饭店国际企业中心3-3.5新城区中南世纪城座0.8-1.2国际贸易中心毛坯：1.3-1.5

装修：1.8-2.0海外联谊大厦装修：1.0-1.7开发区世界之窗科技创意园1-1.2港闸区绿洲国际1.6-2办公楼市场重要资讯房产投资增速大幅上升，地方政府迎合加速推地据?第一财经日报?报道，进入下半年之后，房地产企业开发投资增速和拿地的热情上升。6月份以后，房地产企业也开始积极拿地，土地市场的回暖迹象在9月份表现得十分突出，万科、中海、华润、绿地等巨头在短短的几天内，累计新增储藏土地达百亿元。在企业加快入市拿地的同时，地方政府也在加速推地。近日，北京、厦门、重庆等地纷纷拿出“压箱底〞，参加推地大潮。住建部报告:商业地产成民资最重要投资出口日前在由住建部政策研究中心与高和资本联合发布的?2024年民间资本与房地产业研究总报告?发布会上，住建部政策研究中心主任秦虹透露，目前，民间资本对房地产业的投资策略及方式已经发生了改变，商业地产成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。浙江成立商业地产商会，万余运营商抱团开展9月22日下午，浙江首个省级商业地产行业组织浙江省商业地产商会在杭州正式挂牌成立，该省万余家商业地产运营商由此抱团开展。在未来的开展中，浙商商业地产将在城市综合体、总部经济城、楼宇经济园、云社区、展贸中心的打造上表达出鲜明的浙江特色，带动浙江制造、浙商展贸平台、浙商商贸等诸多产业的大开展。海尔地产锚定商住地产，称6年资产规模赶超万科据?首席财务官?杂志报道，位列中国房地产“第二方阵〞，方案再用五六年资产规模就赶超万科地产的海尔地产，背靠着海尔集团的资源和经验，在行业的“寒冬期〞中正以独特的“暖冬〞策略突围。万科商业管理公司成立一年，自持面积约23万方日前万科中心举办的万科广场招商发布会暨品牌商家签约仪式上，相关负责人回复记者称：万科已签约品牌商家60余个，洽谈中的多达500多家，现阶段方案持有的集中商业面积约23万平方米。华润布局商业地产,8月以来拿地近800亩华润置地自8月份以来，已频频出手在深圳、温州、武汉等一、二线城市拿地近800亩。深圳：商业地产竞争白热化，超高写字楼井喷将至有数据显示，深圳甲级写字楼存量将到达287.8万平方米，而未来5年深圳1万平方米以上集中商业供应量将达504万平方米。写字楼和商业中心的供应量都呈“井喷〞，势必将加剧市场竞争，催生市场“白热化〞。深圳：成熟商圈企业频外迁，写字楼租金下滑深圳市流动人口和出租屋综合管理办公室发布2024年三季度深圳市出租屋抽样调查结果。市场调查数据显示，本季度深圳写字楼租金环比下跌0.9%，同比上涨1.7%；商铺租金环比持平，同比上涨2.2%；厂房仓库租金环比微跌0.6%，同比上涨1.1%。深圳：8月全市办公新房成交23697平，整体上涨188%世联集团发布的?深圳写字楼市场月度报告?显示，8月份深圳写字楼新房成交活泼，总成交量23696平方米，环比上升幅度高达187.6%。北京：CBD租户大换血，知名IT企业纷纷撤离近年来北京CBD写字楼暴涨的租金，让英特尔、甲骨文等不少全球知名企业都纷纷“撤退〞，不过，IT企业撤离留下的空缺很快被律师事务所、金融机构等新的进入者取代，业内专家表示，目前CBD区域租户的变化，是北京产业变迁的一个缩影，租金暴涨只是加速CBD租户换血。上海:虹桥商务区最核心区域土地出让根本完成9月27日，在“2024上海虹桥商务区企业家咨询会〞上，上海虹桥商务区管理委员会党组书记薛全荣介绍，虹桥商务核心区中最核心地段、占地1.4平方公里的商务区核心区中片区土地已根本出让完毕，并力争今年全面开工。虹桥商务区到2024年将根本完成核心区商务楼宇建设和根底设施配套，初步形成招商引资规模。上海：办公楼市场需求放缓，甲办租金最为坚挺今年前8个月，上海新建\o"办公楼"办公楼工程累计成交8277套、85.1万平方米，与去年同期相比，分别下降23.8%和35.9%，是近4年以来同期的最低值。在21世纪不动产持续监测的110个\o"甲级写字楼"甲级写字楼工程中，8月份有近10%的工程出现了租金下降的趋势，降幅在3%-20%之间。相比之下，品质较好的\o"甲级写字楼"甲级写字楼，租金最为坚挺，同时新建工程表现优于整体市场。上海：长实在沪首个写字楼放租虽然内楼市前景不甚明朗，但对在上海开发的首个超甲级写字楼工程东方汇经〔OFC〕，素来谨慎的长实却选择了自持经营，目标租户是国际化的金融企业、基金公司。据消息称，东方汇经预计在2024年第一季度竣工。东方汇经位于陆家嘴金融核心区，与金茂大厦、环球金融中心、上海中心比邻而居；建筑面积超过11万平方米，共建35层楼，总高约为200米。专题分析案例一：南京世界贸易中心一、工程区位及交通工程位于河西中央商务区，河西CBD是长三角在建规模最大的CBD之一，总投资金额800亿元，南京政府规划将河西打造成“泛长三角金融集聚区〞。工程所在区域周边已建成新地中心等多栋5A甲级写字楼，未来新鸿基、苏宁等大型综合体工程在建，同时工程毗邻南京国际展览中心，河西中央公园大型绿地等大型公共配套，区域未来开展潜力无限。同时工程位于地铁1、2号线换乘站点，交通便利。工程区位及交通配套图二、工程产品介绍2.1整体规划该工程是由美国富顿集团开发，占地面积约40000㎡，总建筑面积约460000㎡综合体工程，分别由一座办公塔楼、一座酒店及酒店式公寓塔楼、两座豪华公寓塔楼以及商业裙楼组成，最高的办公塔楼约318m高。其中精品酒店7万平方米，5A甲级办公15万平方米，时尚生活广场5万平方米，酒店式公寓8万平方米，地下建筑11万平方米。值得一提的是该工程是由美国LEED认证以及中国三星级的绿色建筑。整体开业时间大约在2024年底。目前该工程正处于销售准备期。2.2豪华公寓介绍定位高端路线，为当地和外籍人士提供“超值〞效劳，户型面积段较大并提供酒店效劳。在具体产品设计上效劳式公寓的私人入口与购物中心分开，并将提供直接接入5楼空中大堂的通道。空中大堂提供接待、会所通道、空中花园、室内游泳池和进攻业主居民想用的其他专属设施。里面材质采用玻璃幕墙，表达现代高端形象。2.3精装酒店式公寓与精品酒店位于同一栋楼内，共计358个单元。房间面积从71㎡-148㎡不等，71-98平米的是1房，102-148平米的是两房，户型面积段跨度大，能吸引各个总价段的投资客。酒店公寓享受酒店设施效劳的便利，配备有设施先进的游泳池、健身房、桑拿浴室、水疗中心、餐厅、多功能厅等，享受酒店式的各种高端效劳。标准层每层分布16户，共计5部垂直电梯，另设物业效劳区。精装酒店式公寓标准层平面图2.3购物中心打造一站式时尚生活商场，购物中心的设计综合了街铺、裙房商业和地下广场，人们可以来享受一整天。在此将结合包括国际旗舰店、综合娱乐场所在内的不同国家、不同文化的商品与效劳。其中下沉式广场与对面新鸿基工程合作开发，进行共用，并连接2号线地铁站，互动性极强。2.4甲级办公整栋塔楼共计68层，高318米，写字楼总体量15万方。塔楼分为六个区，3-6层是世界贸易中心陈列区，7-65层分别是低区办公楼层、中区办公楼层、高区办公楼层、行政办公楼层四个区域，66-68层是世界贸易中心会。办公局部在地段等外部资源优势根底上，塑造了南京世界贸易中心商务俱乐部，竭力提升工程内部配套资源，进一步拉升工程价值。整个商务俱乐局部为一个贸易平台及一个专属俱乐部两局部。贸易平台局部：南京世界贸易中心商务俱乐部属世界贸易中心协会成员，开发商富顿集团是世界贸易中心协会的联网会员，所以今后参加到“南京世界贸易中心〞大团队的企业可以在自己现有资源网络的根底上，享受到富顿集团“888方案〞的网络资源效劳及“世界贸易中心协会〞的会员网络效劳，使自己的业务迅速与世界对接。专属俱乐部局部：该俱乐部将成为南京世界贸易中心各业态业主之间的互动与国际交流平台。俱乐部专为该栋办公楼效劳，属于会员制顶层空中专属俱乐部，将配套高档餐饮、视频会议室、休闲娱乐等多种功能。目前工程售楼处设在新地中心31层，售楼处中划出了一半的面积将未来该俱乐部的一些功能进行展示。新地中心31楼售楼处功能布局及实景照片三、工程销售情况目前该工程销售团队正在组建中，未作任何推广，但工程由于其卓越的规划、高端的品质，早已名声在外，就在我部前往参观的当天就遇到一组大客户。目前该工程利用公司在新地中心31F自身的会所对外接待，面积约500㎡，装修简约、现代，富有艺术气息。工程介绍中运用大量的新媒体技术，现代感较强。售楼处入口景观采用金属材质的竹子做成三道屏风，别具匠心，富有当代艺术气息。售楼处客户洽谈区陈设简约，可俯瞰工程现场，设备用品时尚、大气。同时陈设了秦风的价值100多万当代艺术作品，拔高了现场调性。售楼处智能影音区约长9米，宽2.5米，采用双投影技术、触点识别可控技术实现，投影可识别演讲人动作以切换画面。主要介绍公司品牌、工程品牌。售楼处智能沙盘区：该沙盘为落地沙盘，沙盘前方以及两侧设有投影幕布，沙盘上方设有感应器以链接影音播放系统，当演讲人的手放在某一栋楼的上方，对面即会播放该局部的影音动画，同时在沙盘的后侧设立一个约60寸触摸屏幕，主要来演示工程的合作团队资料。四、工程借鉴点基于对该工程的考察，对我们的启示有：一是工程核心价值的创造需要努力整合内外部资源，从软硬件两方面着手，俱乐部的形式值得借鉴，这将是工程一个比较大的加分项，同时为工程的入市提供突破口；二是在营销方面，新媒体技术的运用为此类综合体工程带来更多的科技感，给人以高品质的现代感，能增加大家对工程的印象分。案例二：南京亚太商务楼一、工程区位及交通工程坐落于南京金融中心新街口CBD的核心，直面南京最繁华地带，周