湖南某物业公司管理文件汇编

目录一、序言……………………06二、综合管理湖南星邮物业管理有限责任公司组织机构图…………07物业管理效劳指南……………08物业管理质量标准……………10设备设施管理质量标准………………………12治安、消防管理质量标准……………………13效劳质量标准…………………15清洁卫生质量标准……………17窗口标准效劳标准……………18标准、文明效劳承诺…………………………20消防管理制度…………………21钥匙管理制度…………………24员工宿舍管理规定……………26效劳质量监督检查管理方法…………………32三、应急处置预案电梯困人应急处置预案………………………27供配电设施故障应急处置预案………………29停电应急处置预案……………30断电故障应急处置预案………………………32大油机发电时故障应急预案…………………33给排水系统故障应急处置预案………………35爆管应急处置预案……………36火灾扑救应急处置预案………………………38消防应急疏散预案……………41维护物业公共治安秩序应急预案……………45酗酒闹事应急处置预案………………………47防盗、抢处置预案……………48刑事突发事件处置预案………………………50附：1．平安保卫、消防平安应急处置联动总体操作程序………………522．电梯困人应急处理流程…………533．突发性水浸应急处理流程图………………………544．消防报警〔误报警〕、消防泵动作紧急处理程序………………555．自然灾害预防及处理流程图……………………56四、岗位职责、管理制度行政管理……………………57行政部组织机构图……………57总经理岗位职责………………58副总经理岗位职责……………59管理处主任岗位职责…………………………60行政部经理岗位职责…………………………61行政部副经理岗位职责………………………62行政部行政主管岗位职责……………………63行政部文秘兼内勤岗位职责…………………64行政部出纳岗位职责…………………………66行政部档案管理员岗位职责…………………67公文管理暂行方法……………68财务报销管理方法……………70工程部………………………72工程部组织机构图……………72工程部工作职能………………73工程部运行组工作职能………………………75工程部维修班组工作职能……………………76工程部经理岗位职责…………………………77工程部副经理岗位职责………………………79工程部运行主管岗位职责……………………81工程部维修主管岗位职责……………………84工程部内勤岗位职责…………………………87工程部变配电值班电工岗位职责……………89工程部维修电工岗位职责……………………91工程部电梯维修工岗位职责…………………93工程部空调〔给排水〕工岗位职责…………95工程部三行工岗位职责………………………97工程部设备设施管理综合要求………………98工程部平安生产管理制度……………………103工程部工具管理制度…………………………104工程部清洁卫生制度…………………………105工程部设备机房管理制度……………………106工程部节能制度………………107工程部设备事故分析及处理制度……………108工程部交接班管理制度………………………109工程部变配电室交接班制度…………………110工程部变配电室值班制度……………………112工程部变配电室巡视检查制度………………114工程部变配电室设备缺陷管理制度…………116工程部变配电室设备维护保养制度…………117工程部变配电室停电管理制度………………118工程部变配电室平安保卫制度………………117工程部发电机巡视检查制度…………………118工程部发电机维护保养制度…………………119工程部发电机房管理制度……………………121工程部电梯巡视检查制度……………………122工程部电梯维护保养制度……………………123工程部电梯机房、井道管理制度……………124工程部擦窗机维护保养制度…………………126工程部生活供水管理制度……………………127工程部水泵房管理制度………………………128工程部防火管理制度…………………………129工程部平安运行管理制度……………………130工程部设备机房“动火〞管理制度…………132工程部技术资料档案管理制度………………133工程部报修工作制度…………………………134工程部事故处理程序…………………………136工程部设备维护保养程序……………………137工程部变配电室操作规程……………………139工程部柴油发电机操作规程…………………143工程部变配电倒闸操作规程…………………144工程部电梯维护保养平安操作规程…………147工程部擦窗机平安操作规程…………………148工程部生活水箱清洗操作规程………………149工程部生活水泵操作规程……………………151工程部消防水泵例行检查操作规程…………153工程部中央空调热水锅炉运行、操作规程…………………154工程部中央空调约克主机运行操作规程……………………155工程部客户室内维修操作规程………………159工程部电梯日常维修巡检维护规程…………162工程部维修操作规程…………………………164工程部强电电气设备日常巡检维护规程……………………166工程部弱电系统设备日常巡检维护规程……………………167工程部空调系统设备日常巡检维护规程……………………168工程部给排水设备日常巡检维护规程………………………170工程部电工日常平安操作规程………………171效劳清洁部…………………173效劳清洁部组织机构图………………………173效劳清洁部经理岗位职责……………………174效劳清洁部效劳主管岗位职责………………176效劳清洁部会务效劳主管岗位职责…………178效劳清洁部内勤兼仓库管理员岗位职责……………………180效劳清洁部总台接待文员岗位职责…………181效劳清洁部商务中心文员岗位职责…………183效劳清洁部会务、健身中心效劳员岗位职责………………185效劳清洁部日常保洁领班岗位职责…………187效劳清洁部机动保洁领班岗位职责…………188效劳清洁部保洁工岗位职责…………………189效劳清洁部机动保洁工岗位职责……………190效劳清洁部客户入驻/退租效劳规程………………………191效劳清洁部信报收发员作业规程……………194效劳清洁部代办委托效劳程序………………196效劳清洁部客户投诉处理程序………………197效劳清洁部商务中心效劳程序………………198效劳清洁部大堂清洁保养作业规程…………202效劳清洁部地下室清洁保养作业规程………………………203效劳清洁部电梯轿箱清洁保养作业规程……………………204效劳清洁部卫生间清洁保养作业规程………………………205效劳清洁部公共走道清洁保养作业规程……………………206效劳清洁部室外广场、楼顶天台清洁保养作业规程………207效劳清洁部消防通道清洁保养作业规程……………………208效劳清洁部公共区域/非公共区域工作流程…………………209效劳清洁部〔VIP〕礼仪接待、会务效劳操作程序…………217效劳清洁部会务接待效劳规程…………………220客户意见征徇表………………221效劳清洁部机动月度工作方案表……………222效劳清洁部办公房钥匙管理制度……………223效劳清洁部客户效劳工作制度………………224效劳清洁部物资管理制度……………………226效劳清洁部商务中心工作管理制度…………227效劳清洁部总台工作制度……………………228效劳清洁部总台、商务中心效劳质量标准…………………231效劳清洁部清洁工作管理制度………………232效劳清洁部保洁工平安条例…………………234保安部………………………235保安部组织机构图……………235保安部经理岗位职责…………………………236保安部治安、消防主管岗位职责……………237保安部领班岗位职责…………………………238保安部车库巡逻岗岗位职责…………………239保安部消防监控室岗位职责…………………240保安部东、西门岗岗位职责…………………241保安部巡逻岗岗位职责………………………242保安部非机动车协管员岗位职责……………243保安部机动车车库收费员岗位职责…………244保安部机动车库协管员岗位职责……………245保安部采购员岗位职责………………………246保安部仓库保管岗位职责……………………248保安部大堂岗岗位职责………………………249物品采购、管理、领用暂行管理方法………………………251保安部治安管理制度…………………………253保安部钥匙管理制度…………………………254保安部交接班制度……………257保安部工作抽查制度…………………………258保安部大件物品搬出管理制度………………259保安部车库岗管理操作标准…………………260保安部大堂岗管理操作标准…………………261保安部消、监控室管理操作规程……………262保安部东、西门岗管理操作标准……………263保安部防爆、防破坏性事件处理措施………………………264保安部解除火警工作程序……………………265保安部保安宿舍管理规定……………………267序言全面、准确地贯彻执行?物业管理条例??物业管理企业资质管理方法?，依法加强湖南星邮物业公司管理与效劳工作落实，增强企业凝聚力和竞争力，维护公司物业管理区域内正常的工作秩序和良好的办公环境，切实保障业主、客户和公司的合法权益。经过近四年的开展，公司已根本形成管理标准、专业性强、效劳多样、信誉良好、制度完善的综合性物业管理公司，管理工程涉及商务写字楼、行政办公楼、大型物流仓储和邮电住宅小区。现代物业管理面临着新的机遇和挑战，进一步完善物业管理制度、岗位职责、标准行业效劳标准工作势在必行。为此，公司本着完善制度、依法管理、标准效劳、树立品牌的要求，特组织人员编写了?管理文件汇编?一书，具体对公司各岗位日常工作标准、岗位工作职责、作业规程及标准、突发事件处置、值班及保卫工作等作了详尽的标准，概括性强、实用性广，便于公司各管理处在物业管理实际工作中更好的把握和运用，从而使公司物业管理工作效率、管理效率大大提升，实为公司员工做好各项工作的必读内容和培训教材。公司将运用现代化、科学化、标准化的物业管理手段，实施全方位、高标准、高质量的物业管理，为客户提供热情、周到、优质、高效的效劳，不断促进物业管理工作的健康开展，实现物业价值的保值和增值，确保各物业管理处设施设备运行平安，杜绝平安责任事故和刑事案件，成功塑造湖南星邮物业公司成都一流的物业企业形象。综合管理湖南星邮物业管理有限责任公司组织构架图公司总经理公司总经理副总经理副总经理总经理助理总经理助理保安部工程部行政部效劳保安部工程部行政部效劳部湖南星邮花苑管理处省集邮公司大楼管理处长沙市邮政大楼管理处邮电小区管理处湖南中邮物流站东管理处湖南星邮花苑管理处省集邮公司大楼管理处长沙市邮政大楼管理处邮电小区管理处湖南中邮物流站东管理处湖南国际快件中心管理处湖南邮政大厦管理处眉山市邮政局管理处 物业管理效劳指南一、客户效劳〔：〕1、为客户办理房屋、库房租金，物业管理费，代收代缴水、电费及特约委托效劳费的收缴和管理。2、为客户办理大厦地下停车场机动车辆停放手续。效劳时间：周一至周五8:0017:30二、商务效劳1、总效劳台〔：〕大厦总效劳台位于一楼大厅右侧，总效劳台提供信息咨询效劳、来访登记等。2、商务中心〔：〕商务中心位于一楼大厅左侧，为客户提供多种商务效劳，包括代订报刊、杂志、邮件〔平邮、包裹、EMS〕、打字、复印、、网上效劳、代订机票、代办酒店定房等。效劳时间：周一至周五8:0017:30三、维修效劳〔：〕1、日常报修效劳〔1〕大厦公共局部设施设备出现的所有故障，工程部将在报修后15分钟内赶到现场，进行无偿维修。〔2〕客户自用设施设备出现故障或损坏时，工程部将在接到报修后15分钟内上门效劳，并按规定收取材料费和效劳工时费。2、特约有偿效劳机、录音机等小家电的维修，配各种钥匙，修各种防盗门锁、普通锁等效劳，并视具体情况收取维修费。3、移机效劳代为客户办理移机效劳。效劳时间：周一至周五8:0017:30四、保安效劳〔：〕1、非机动车停放手续为客户办理大厦非机动车停放手续。2、车辆管理大厦地下停车场可满足300余辆机动车停放，停车场配有专职车辆协管员进行管理。3、内保巡逻与门岗效劳大厦各出入口及重点部位内保24小时定岗值守。楼层配有巡逻保安，大厦东、西门岗负责人员及车辆进出管理。4、消防监控中心大厦消防系统使用火灾自动探测报警，监控系统24小时为客户提供平安良好的技术防范。效劳时间：每天24小时。五、清洁效劳〔：〕1、为客户办理入驻和退房手续，协调解决客户入驻和退房中遇到的相关事宜。2、为大厦公共区域提供常规清洁效劳。3、为客户室内办公提供特约委托清洁效劳。4、为客户室内办公提供特约委托植物租摆效劳。5、为客户提供特约委托大堂、会议室租赁效劳。效劳时间：周一至周日8:0017:30六、投诉〔〕1、接受客户对物业效劳的意见和建议。2、接受客户对有关物业效劳收费、效劳质量等方面的投诉。效劳时间：周一至周日8:0017:30物业管理质量标准1．实行物业专业化管理，由公司所属各物业管理处对物业工程的建筑、设施设备、环境绿化、消防治安、场地、公共区域等效劳工作实施统一的专业化经营管理。2．物业管辖区域房屋产权多元的，按有关规定成立业主委员会。3．物业管理工程交付使用前，应建立完整的物业承接验收资料和交接手续。4．物业管理单位应与委托管理单位签订?物业管理委托合同?，合同文本标准，双方责权利明确。5．公司及所属管理处各项管理制度完善，各项管理规定、公约、二次装修、物业效劳收费标准等编印成册或上墙公布，业主、客户能自觉遵守并做到文明办公。6．员工上岗要佩带企业标志并有明确的岗位考核标准。公司各部门、管理处负责人要有较强的事业心和责任感，有较全面的物业管理知识，并持有?全国物业管理从业人员岗位证书?；技术岗位的员工须持有特种行业操作证或上岗证书。7．严格按照公司制定的?大厦〔楼〕装修规那么?及要求，加强二次装修现场的管理，防止事故发生。8．公司各种档案资料管理、财务管理、运行记录、报表等均应用计算机、智能化等现代化管理手段。9．物业管理工程的各项收费经业主〔开展商〕认可并向客户公开，物业效劳收费根本合理。10．物业管理三级投诉公布于众，上墙公示。制11．物业管理投诉专人负责，待客态度和气，语言亲切、热情、耐心、周到。12．建立来电、来函、来访记录，来电、来函、来访处理及时。13．详细记录投诉、回访内容并及时回访，认真做好记录。14．用户对投诉处理的满意率达98%以上。15．用户意见征询综合效劳满意率达95%以上。设施设备管理质量标准〔一〕空调1．定期对设备进行维修、保养、并有记录。2．有机组、设备操作规程，有运行值班工作日志、岗位责任制、岗位工作流程及标准等规章制度。3．机组、水泵、冷却塔、热交等设备运行正常。无跑、冒、滴、漏等现象。4．风机盘管无严重噪音，无滴水；温控开关完好正常。5．空调机房保持整洁，无积灰、杂物等。〔二〕供电〔主要指变配电〕1．配有专业工程技术人员，变配电操作维护人员均需持有高压进网许可证。2．有变配电值班工作日志、交接班制度、巡视记录、人员进出登记等严格的规章制度。3．定期维修、保养，并由供电局作电气试验，有记录报告。4．变配电设备运行正常，各开关，仪表、指示灯完好，工作场地整洁。5．变配电室内应挂有单线一次系统图。〔三〕电梯1．所有电梯必须具有技术监督局颁发的电梯平安使用证和电梯平安检验报告。2．电梯保证运行正常，轿厢内干净，通风、照明良好，设施信号正常。4．电梯由专业队伍保养、维修，运行修理有记录。5．电梯发生故障，修理人员应及时赶到现场组织抢修，电梯运行修理应做好记录，备用电梯随时能开。6．电梯二十四小时效劳，监控室要加强监视管理并认真填写监控记录和交接班记录。〔四〕供水、排水1．供水系统有专人负责，定期清洗水箱；无二次污染发生，卫生部门检查符合标准，有工作记录。2．饮用水过滤、消毒，定期保养，并作记录。3．水泵运行正常，定期保养，无漏水、漏油，有检修记录。4．用水有方案，按时抄录水表读数。5．各种排污管道无堵、无漏，排污符合环保要求。〔五〕房屋的管理与维修养护1．外观完好、整洁、美观，无阻碍市容和观瞻的装修和搭建；顶端无违章广告牌和其他装置。2．大厅或各楼层门厅有统一制作的入驻单位标志牌，有明显的引路标志或示意标志；大厅、门厅等公共部位管理有序，无乱贴、乱挂、乱堆现象。3．房屋的完好率到达98%以上。4．房屋修理有报修、回访记录；零星小修、急修的及时率达95%以上，返修率不高于2%，并有回访记录。5．房屋档案齐全，包括产权清册、房屋维修养护记录等档案动态。治安、消防管理质量标准1．实施24小时平安保卫管理制度，保安人员着装上岗，熟悉辖区内情况，待客文明热情。2．保持24小时保安巡逻制度。有来客来访登记记录、巡逻记录、交接班记录，各项保安措施落实。3．所管理工程区域内无重大刑事案件、无火灾责任事故发生。4．制定有严格的消防管理制度及消防应急措施，配有专职或兼职消防管理人员。消防监视设施设备完好，运行正常，定期检查、维修有记录，探头定期清洗。报警装置、播送系统完好。5．消防水泵定期保养，定期手动开泵，并有保养、试泵记录。6．消防应急疏散通道畅通无阻，无火灾隐患。7．地下停车库或地面停车场场地整洁，标志明显，车辆进出、停放有序，车辆管理制度落实。8．停车场管理严格、出入登记清楚。效劳质量标准公司为业主、客户提供多种标准、文明效劳。如收发报刊、信件，订购车票、机票，打字复印，清理、搬迁办公用房、用品用具等。收费明码标价，根本合理。效劳人员须牢记和遵守以下效劳质量标准：1．上岗时间须佩带工号牌。2．热情主动，礼貌待客。3．办事公正，按章办事。4．严格手续，限时办理。5．执行制度，机动灵活。6．政策不符，讲清道理。7．工作日每天接待，方便用户。8．来信、来访及时处理，件件有回复。9．办理好用户入户后的一切手续，业务接待满意率达100%。10．廉洁奉公，不收受驻〔用〕户馈赠。清洁卫生质量标准1．公共门厅、走廊、楼梯间、地下室等部位的地面、墙面、窗台、扶手清洁无尘。2．各种装饰件、玻璃窗保持光亮。3．公共洗手间清洁、明亮、无异味，卫生用品保证供给，各种管道无堵塞、无渗漏。4．环卫设施设备完善，垃圾袋装化，食物垃圾分装，日产日清。5．消防通道、员工通道无杂物、无堵塞、无垃圾、无灰尘。六．外墙清洁每完成大厦的一个侧面，必须经物业公司专职质检人员验收合格。窗口标准效劳标准１．投诉:铃响三声，必有应答；先报“家门〞，后说“请讲〞；态度和气，语言亲切；记录完整，件件落实。２．用户报修：礼貌招呼，认真记录；形式多样，方便用户；昼夜值班，专人接待；挂牌上岗，热情效劳；准确登记，及时处理。３．小修养护：上门效劳，佩带工卡；预约时间，必须遵守；修理完毕，清扫现场；用户验收，及时回访；明码标价，收费合理。４．电梯管理：监守岗位，文明效劳；电梯运行，证卡齐全；礼貌招呼，站立效劳；标准操作，定期检修；备用电梯，随时能开；遇到故障，及时修理。５．业务接待：热情主动，办事公正；上岗时间，佩带工卡；礼貌接待，按章办事；手续齐全，限时办理；政策不符，讲清道理；访问用户，听取意见；来信来访，及时处理。注：效劳要求实现率1．员工培训率达100%；2．岗位专业技能应知应会率达100%；3．工程维修及时率达95%以上，返修率不高于2%；4．工程维修合格率达100%；5．用户意见征询综合效劳满意率达95%以上；6．用户投诉率在0.5%以下。标准、文明效劳承诺公司将积极履行?物业管理委托合同?所规定的权利和义务，努力为业主和客户提供良好的办公和商务经营环境，以优质、高效、标准、文明的效劳取信于业主、效劳于用户。为此，我们向全体用户公开办事制度和效劳承诺：一．大堂接待制度：站立效劳，礼貌应答；受理信报邮件，保证不出现过失；接待外来访客、办理登记手续；上下班顶峰时段电梯厅维护秩序等。二．接转效劳制度：铃响三声，必有应答，先报：“家门〞，后说“请讲〞，态度和气，语言亲切，记录完整，件件落实。三．用户报修效劳制度：礼貌招呼，认真记录；接到报修急修15分钟内到现场，零修30分钟内到达现场。修理完毕，清理现场；用户验收，签字为据；效劳不满意，欢送投诉。四．业务接待制度：热情主动、办事公正，礼貌接待、按章办事，手续齐全、限时办理，政策不符、讲清道理，来信、来访及时处理。五．用户投诉制度：热情受理，妥善处理，回访用户，满意为止。六．重要事项通知、提醒效劳制度：停水、停电、防汛防台风、节假日平安、防火、防盗重大业务活动，均事先书面通报告知用户。七．委托代办效劳制度：热情受理用户委托修理、清洁、文印、、挑线等委托代办效劳，明码标价、优质效劳、合理收费。消防平安管理制度一总那么第一条为了加强物业管理区域的消防管理，预防和减少火灾的危害，保障用户生命财产的平安，根据?中华人民共和国消防条例?、?高层建筑消防管理规那么?制定本规那么。第二条物业的消防管理，贯彻“预防为主，防消结合〞的方针，本着自防自救的原那么，实行严格的科学管理。第三条做好消防管理工作是物业每个员工和用户应尽的责任。第四条本规那么适用于在写字楼、商业用房进行施工、装修、经营、使用单位和个人，物业管理机构的防火委员会实施监督。二管理责任第一条物业的消防工作实行逐级防火责任制，受上级防火委员会、地区公安、消防监督机关领导。第二条物业各用户应把预防火灾作为整个管理工作中的一个重要局部，使消防工作经常化、制度化。第三条各用户法定代表人〔负责人〕为防火平安第一责任人，全面负责消防平安工作，接受消防部门和物业保安部的防火检查。由物业管理机构牵头，成立有关单位防火责任人参加的物业防火委员会，统一管理消防平安工作，防火委员会办公室设在物业保安部。第四条物业内各用户应有专人负责消防管理，平安措施落实到人。第五条防火负责人职责：领导所属单位、部门的平安消防组织，贯彻执行消防法规、制度，建立和健全各项消防规章制度。组织部署、检查、总结消防平安工作，并定期向物业防火委员会报告消防工作情况。对员工进行消防平安知识宣传教育，执行消防奖惩条例。组织领导义务消防队，开展防火平安检查，消除火险隐患，管理和维修消防设施和器材。组织制定紧急状态下的疏散方案。组织扑救火灾和指导平安疏散，调查火灾事故，协助公安消防监督机关调查、处理火灾事故和追究当事人责任。三防火设计与施工第一条改建或分隔的防火设计必须符合?高层民用建筑设计防火标准?、?高层建筑消防管理规那么?及其他有关消防法规的要求。第二条防火设计图纸必须经物业防火委员会和消防部门审核批准方可交付施工。施工中不得擅自变更防火设计内容，确需要变更的，必须再次报防火委员会和消防部门批准。第三条施工现场的消防平安管理，由用户或其委托的施工单位与物业保安部、工程部等管理部门签订管理合同，并报物业防火委员会和消防部门备案。第四条办公楼、裙楼等场所经营或使用单位的室内装修，必须使用非燃或阻燃材料，并必须符合消防平安要求。第五条用户装修施工完毕后，消防设施必须经物业防火委员会或消防部门检查合格，方可交付使用，对不合格的工程要限制整改，任何单位和个人不得自行决定使用。四火灾预防第一条在物业内动用明火作业，必须向物业防火委员会、公司保安部提出书面申请，并得到批准。动火单位应严格执行动火制度，采取防范措施和做好灭火准备工作。第二条办公楼、裙房等对外营业场所，严禁超员营业。第三条物业区域内禁止带入或储存易燃易爆化学物品。第四条物业内严禁燃烧可燃物品，燃放烟花爆竹，在电梯、写字楼走廊、配电室、中央控制室、消防控制室、仓库、地下停车场等地禁止吸烟。第五条物业内禁止使用电炉、电烙铁等电热器具，禁止使用非阻燃材料制作的废纸篓。在公共阳台、消防通道、前室内严禁摆放办公设备、杂品废物，确因工作需要，应经物业防火委员会和消防部门批准。第六条用户应掌握消防器材的使用方法，熟悉物业出入通道。第七条用户要按照电力技术规定，定期对电气设备、开关、线路及照明灯具等进行检查，凡不符合平安要求的，应及时维修或更换。用户在离开物业办公室、工作场所、公寓房时应关闭电源开关或拔下电器电源插头。第八条煤气管道系统的仪表、阀门、法兰接头、橡胶或塑料管等材料必须符合平安要求，定期进行检查维修，使用者应注意平安使用煤气，使用完毕应关闭开关。第九条物业内的走道、楼梯、出入口等处，严禁堆物，保持畅通，疏散标志和指示灯要完整醒目。五火灾扑救第一条报警及其他报警设备必须保证灵敏可靠、畅通有效。第二条消防控制室设专人昼夜值班，随时观察、记录消防控制设备的运行情况，及时处理火警信号。第三条物业内所有人员一旦发现火灾，必须及时报警，并迅速采取扑救措施。第四条用户的防火负责人以及义务消防队员、员工闻警后必须及时赶到火场，扑灭火灾。第五条物业效劳台员工在火灾紧急情况下，负责引导宾客迅速平安转移。六消防设备第一条用户在物业内严格按照?高层民用建筑设计防火标准?等有关规定，配置固定的消防设施。以下部位必须配置相应种类的轻便灭火器材:1.办公室、会议厅、商务中心、商场等公共场所；2.消防控制室、中央控制室、配电室、空调机房、电梯机房等；3.停车场、库房等重要部位。第二条自动报警装置、喷淋系统、防排烟设备、防火门、消火栓等定期进行检测，凡失灵损坏的，要及时维修或更换，确保完整可靠。第三条消防水泵、消防给水管道、消防水箱和消火栓等设施，未经批准不得任意改装或挪作他用，除灭火抢险外，平时不得动用物业内任何消防设施。第四条消防给水系统需要停水维修，必须经物业防火委员会和消防部门批准。第五条认真做好消防设施、器材的维修养护工作，并建立档案。七奖惩第一条消防委员会应定期检查总结消防工作，对成绩突出的集体和个人给予奖励。第二条凡具备以下条件之一的集体和个人，可由用户给予表扬和奖励：1．热爱消防工作，积极参加防火、灭火训练，成绩优异，工作表现突出者；2．模范执行消防平安制度和岗位防火责任制，在预防火灾工作中做出奉献者；3．积极投入灭火抢险，抢救物业内财物和保护人身平安表现突出者；4.积极钻研消防业务，提出合理化建议和技术革新成绩突出者；5.发现和消除重大火险隐患，表现突出者；6.及时发现和扑灭火灾，防止重大损失者。第三条凡有以下情形之一，情节轻微的，由给予经济处分、行政纪律处分；情节严重的，由消防部门按照治安管理条例处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。1.擅自挪用或破坏消防设备及器材者；2.违反消防法规、条例者；3.对存在的火险隐患拒不整改者；4.造成火灾事故的直接责任者；5．贯彻消防法规不力、管理不严或因玩忽职守而引起火灾事故的经营或使用单位领导者。八附那么用户可根据本规那么结合实际情况，制定具体实施方法，报物业公司防火委员会备案。钥匙管理制度钥匙关系到业主和客户的财产平安，必须严格控制，妥善保管。为加强钥匙管理，既确保平安又方便使用，特制订本管理制度，望各有关部门严格执行。一．钥匙的分类钥匙分为四类：１．办公楼单元房钥匙；２．设备机房钥匙；３．底层各出入口及楼层平台门钥匙；４．各办公室及库房钥匙。二．湖南邮政大厦钥匙的保管１．整个湖南邮政大厦钥匙共有三套，其中一套完整的钥匙由保安部集中保管，只在紧急情况下或特殊需要时使用。２．其余两套钥匙由各有关使用部门负责保管〔效劳部负责保管未入伙办公楼单元房钥匙，工程部负责保管各设备机房钥匙，保安部负责保管底层各出入口及楼层平台门、物料库房钥匙，行政部负责保管各部门办公室及其他辅助用房钥匙〕。３．效劳部保管的两套办公楼单元房钥匙，在单元租售之前供客户参观及单元内整改施工时使用；在单元租售之后，由效劳部按规定手续移交给客户。４．各部门保管的钥匙，均应锁入专用的钥匙箱内专人保管。钥匙箱的钥匙由部门经理和钥匙保管员各持一把，未经部门经理批准，保管员所持钥匙不得擅自转交他人使用。５．所有钥匙在钥匙箱内必须标记清楚、对号入座，取用方便。三．钥匙的领用１．领用钥匙必须进行登记，由领用人在登记簿上填写领用日期、时间、钥匙名称〔或编号〕、用途并签名。钥匙用过后必须立即交还保管员，并在登记簿上记录交还日期和时间，由保管员签收。２．钥匙领用人不得将钥匙交给他人使用，不得携带回家，严禁擅自增配。３．保安人员在巡逻中发现特殊情况〔如火警、偷盗等〕需进入已入驻的办公室，须经保安部经理同意后，在当班领班的陪同下进入，严禁一人单独进房。４．在办公时间内，客户职员因遗忘钥匙等特殊原因需公司协助开门时，须到保安部办理开房登记并出示有效文件。节假日和非办公时间，原那么上不予开门，除非客户公司负责人预先书面委托。５．非管理处人员一律不准借用钥匙。四．钥匙的移交１．保安人员之间交接班时，如有必备的钥匙控制在手，必须同时移交钥匙，当面点清，不得转手移交。２．客户入驻时，效劳部应按规定的手续将二套单元房钥匙移交给客户，并作好移交记录。３．工程部变配电室、中控室等昼夜值班岗所用之钥匙，必须在交接班时同时移交，并做好交接记录。五．钥匙的遗失和增配１．遗失钥匙，必须立即向保安部报告，及时采取必要的防范措施，并做好遗失记录。２．遗失钥匙者应对所造成的经济损失负责。内部员工遗失钥匙应按?员工手那么?中的有关规定予以处分。成心隐瞒者将加重处分。３．客户遗失钥匙，应要求向保安部提交“钥匙遗失报告〞及“换锁申请〞，由客户所属公司/单位负责人签名，并加盖公司/单位公盖，保安部审核批准，工程部具体实施，或由客户自行换锁后，将其中一把钥匙封存后交保安部。假设客户违反此规定而造成的后果，管理处概不负责。４．公司各管理处内部需增配钥匙，应由使用部门提出申请，保安部批准后交工程部实施配置。保安部要做好钥匙增配记录。六．换锁处理１．未经保安部同意，任何部门或个人都不准擅自换锁。因遗失钥匙或门锁损坏而必须更换时，应将新配的钥匙交给保安部和有关部门各一套。２．客户自行调换门锁，应向管理处保安部上交一套钥匙，以便在发生意外情况或特殊需要时使用。七．加强监督检查１．各级管理人员除以身作那么执行钥匙管理制度外，还应对下级人员保管和使用钥匙加强监督检查，发现违规现象，应及时制止，以免造成不良后果。２．任何员工发现在公共场所随处放置或丧失的钥匙，应立即上交保安部，并由保安部及时做好拾交记录，管理处将酌情给予表扬或奖励。３．对违反本管理制度的员工，公司将按?员工手那么?的有关规定予以惩办。４．各部门经理要经常检查本部门钥匙保管和使用的情况，定期清点，发现钥匙遗失或管理不善，必须及时报告并采取必要的防范措施。５．公司行政主管部门将对各部门钥匙保管情况进行检查，确保本管理制度的贯彻落实。员工宿舍管理规定一．目的：维护员工利益，创造良好环境，满足执勤和备勤需要；二．责任：领班责任制，分班管理，部门不定期抽查；三．标准：统一、整洁、有序、出勤迅速；四．请假、销假、备勤：1．严格请销假制度，保安部门要保持足够的备勤力量，每班至少应保持4人以上的备勤力量；2．批假权限：领班外出必须报部门经理审批；队员外出4小时内由部门领班批准，4小时以上报部门主管审批；3．准假外出人员归队后必须销假，由各领班作好记录；4．保安备勤人员应在宿舍或电视房留守，一旦接到上级领导指令，由当值领班召集组织，及时赶赴现场；5．凡违反请销假、备勤规定的视情节按?员工守那么?予以处分。五．内务卫生：1．内务卫生实行分部门住宿区域管理，责任到人；2．被褥摆放整齐统一；3．用品用具摆放统一；4．地面洁净无垃圾、烟头、纸屑等杂物；5．公共区域卫生由各宿舍负责人负责安排人员清扫；6．凡违反本内务卫生规定的视情节按?员工守那么?予以处分。六．公共设施、设备、公共区域：1．电视机上午不得开放，晚上23：00前必须关闭，电视音量不宜过大，不得影响他人正常休息；2．灶具、热水器，使用时应翻开窗户，保持通风良好，注意平安；3．水、电、气应注意节约使用，随使关闭，及时报修；4．保护公共设施、设备、维护公共区域卫生；5．违反公共设施、设备管理规定的视情处以10-100元罚款，造成损失的照价赔偿。七．纪律要求：1．遵纪守法、热爱集体、团结同志；2．严禁私自拉接电线，严禁使用电炉或高耗能设备；3．不大声喧哗、打闹、影响他人休息；4．严禁储藏易燃、易爆等违禁物品；5．严禁在宿舍内饮酒或从事赌博等违法犯罪活动；6．严禁带无关人员进入宿舍或留宿；7．不违反公司相关制度和规定；8．违反纪律者将严格按照?员工手那么?的有关规定进行处分。效劳质量监督检查管理方法第一章总那么第一条为加强对效劳质量工作的监督检查，不断提高效劳质量，保障业主和客户利益，维护公司信誉，特制定本方法。第二条效劳质量监督检查的根本任务：是对公司各岗位效劳质量实施监督检查、标准效劳质量标准、总结推广先进典型经验、纠正和查处在效劳工作中存在的问题。教育引导员工增强效劳意识，倡导业主和客户对物业效劳工作的品质监督，不断提高客户满意率。第三条效劳质量监督检查工作实行各部门逐级负责制，坚持制度化、标准化；坚持责任明确、严格考核；坚持查、帮相结合。第四条建立效劳质量内部管理和客户监督相结合的效劳质量监督机制，以部门自查为主，公司定期或不定期的检查相结合的方法进行。第五条效劳质量监督检查结果与每月员工考核工资挂钩。第六条公司各级管理人员要高度重视效劳质量监督检查工作，并对效劳质量监督检查工作提供工作保障。机构设置和人员配置第七条公司成立效劳质量监督检查领导小组，由总经理任组长，成员由总经理室人员组成。领导小组下设质检工作组，成员由部门经理、管理处主任组成，质检工作组设置在公司行政部。第八条各部门应明确效劳质量监督检查人员，具体负责本部门效劳质量监督检查。第九条各级效劳质量监督检查人员要具备较强政策水平，熟悉业务技能、工作作风正派、责任心强，敢于坚持原那么。第三章工作职责第十条效劳质量监督检查管理部门的主要职责〔一〕拟定公司效劳质量监督检查管理方法并负责组织实施〔二〕参与制定、修改和完善效劳质量标准、规定及管理方法〔三〕对各部门效劳质量管理情况、管理目标进行监督检查〔四〕对员工考核工资评定、效劳质量优秀部门及效劳明星评选、部门经营管理目标责任制中有关效劳质量指标完成情况，提出处理意见及建议；〔五〕负责组织公司各级效劳质量监督检查人员的业务培训和工作交流；〔六〕对各部门员工在检查中发现的问题，责成相关部门采取措施整改纠正，并向效劳质量监督检查领导小组提出处分建议。第四章组织实施第十一条效劳质量监督检查，公司每月检查一次，各部门每周至少普遍检查一次，重点岗位或突出问题应酌情增加检查次数。第十二条检查中要认真做好各种记录，各部门自查情况每季度向公司效劳质量监督检查工作组报送质检报告，质检工作组每季度向效劳质量监督检查领导小组汇报，重要情况及时报告。第十三条强化监督管理，加大监督检查力度，充分发挥效劳质量监督检查作用，公司每季度将对开展效劳质量建设情况进行通报。第五章考核评比第十四条公司每季度将各部门开展效劳质量建设情况进行汇总评比，并结合?效劳质量优秀部门、效劳明星评选实施方法?对优胜单位和效劳明星实施奖励。第十五条效劳质量监督检查每月纳入?考核工资管理方法?考核评定，各部门在对员工实行考核工资等级评定时要与效劳质量监督检查情况相结合。质检工作组可依据检查情况对部门员工工资考评等级作出变更决定。第十六条效劳质量监督检查结果与年终考核评选先进部门〔个人〕挂钩，并作为年终考核的重要依据。第六章相关要求第十七条质量监督检查人员要严格遵守和执行公司的管理规章制度，敢于纠正、制止违纪行为。第十八条工作扎实主动，讲究实效，讲究处理方式，密切搞好与相关部门的协作配合。第十九条努力学习与本职工作有关的业务知识和技能，不断提高业务水平。第二十条被检查的部门和人员，不得以无故理由拒绝质量监督工作组检查和阻碍检查。第七章附件第二十一条本方法由公司效劳质量监督检查领导小组负责解释。应急处置预案消防应急疏散预案本着“预防为主,消防结合〞的宗旨,切实做好防火、灭火工作，从而最大限度减少火灾造成的损失。做到遇事不慌，积极应对，自我保护。组织机构：应急疏散指挥部组长：公司总经理成员：总经理室成员、部门经理〔主管〕指挥部职责是：1．战时指挥协调各职能小组和义务消防队开展工作，迅速果断将火灾扑灭在初始阶段，协调配合到达火场的公安消防队开展各项灭火行动。2．配合协调公安消防机构做好火灾事故调查等善后工作。二．义务消防队队长：保安部经理〔主管〕成员：保安备勤人员职责：平时进行培训和演练，实战时现场灭火，抢救被困人员和救护伤员。三．疏散引导组行政部全体员工、效劳部日保人员。职责：平时负责组织公司及各管理处火场自救、应急疏散的宣传教育，培训演练的具体事务，战时指挥火灾单位做好人员和物资的疏散自救工作。四．后勤保障组工程部、效劳部机动保洁员工。职责：负责通信联络、电路控制、消防水源保障等五．治安维护组商务中心、保安部当班值班员工职责：负责大厦东门、西门秩序的维护应急抢险操作步骤：一．接警当消控中心发现火灾报警显示屏信号后，立即用对讲机向各岗位当值保安通知楼发现火灾信号。接到通知，就近楼层的保安和当值领班携对讲机火速赶到报案地点，消防中心同时通知工程部派一名技工到报警现场，共同查明报警原因并及时向消控中心报告。二．误报警明确为误报警，现场保安和领班立即消警复位。如果遇到消防泵、消防增压泵启动，消控中心通知工程部及时作好泄压停泵工作。警报解除后，消控中心应尽快将消防联动装置恢复自动控制状态。三．灭火、人员疏散应急处置措施〔一〕保安部应急措施1．接到报警的当值保安及当值领班迅速到达报警地点，沉着冷静，正确处理，准确向消控中心报告，同时迅速组织就近人员和灭火器材实施紧急扑救。并随时向消控中心报告火灾蔓延情况。2．消控中心立即将灾情向公司总经理和灭火应急疏散指挥部报告。消控中心发出指令，所有各部门对讲机统一使用“10”3．监控值班员检查“火灾楼层〞照明电路是否自动切断，并将1—5号电梯降至1楼关闭。4．指挥部总指挥及成员应尽量在第一时间赶到火灾现场或消控中心,观察火情,调整力量，组织抢险。指挥长因事，由副总指挥接替。各部门相关负责人按预案及分工紧急收拢人员，按指挥部指令投入抢险。5．保安部迅速组织义务消防队(备勤人员)第一时间赶赴火灾现场灭火，各值勤岗位保安人员坚守岗位。6．5号消防电梯迫降到一楼后，实施人控使用，由一名保安携带对讲机、电梯卡、消防控制电梯，听从指挥部指挥。7．车库保安得到指挥部指令，迅速疏散非工作人员，关闭负二、三楼消防通道，关闭车库入口应急防火卷帘门。8．大厅保安迅速疏散广场上车辆及人员，做好引导消防车停靠准备。9．东、西门值勤保安关闭大厦东、西大门，禁止无关人员进入。(二)工程部应急措施1．安排一名技工到负三楼水泵房待令。2．安排值班人员到配电房检查供配电系统联动是否正常。3．安排一名电工到火灾楼层查看常用照明供电是否自动断开，防止短路。4．安排一名技工到“火灾楼层〞关闭风机。5．安排一名水工到监控室待命，配合消防车接、取水，据情况关闭西大门天然气阀门。6．安排电梯工到26楼机房，保证5号消防电梯正常运行，随时排除故障。〔三〕效劳部应急措施依照指挥部指令和消防播送通知，组织人员疏散。1．保洁人员停止工作迅速向“火灾〞楼层靠近，协助疏散人员。疏散方向：按消防播送指导的路线疏散。2．如遇较大火灾，保洁人员应迅速赶到本楼层消防通道门口，引导客户疏散。3．引导疏散时，要大声宣传撤离方向、线路、自救防护方法等。确定无人后，关闭消防门，防止火势蔓延。4．发现有人受伤或窒息，立即报告总指挥〔内线551、559，对讲机“10频道〞〕，并准确报告所处楼层具体位置。5．机动保洁人员，立即停止工作，就近协助各楼层疏散人员。〔四〕行政人员应急措施负责治安秩序的维护，劝导疏散无关人员。〔五〕商务中心工作人员应急措施负责客梯迫降到一楼后，传达楼发生火灾，阻止无关人员进入电梯。应考前须知1．预先组织学习，熟悉方案、预案，了解、明确应到的位置和任务。2．保安部、工程部将事件过程写出专项报告交总经理。并做详细记录。火灾扑救应急处置预案一．目的/范围确保物业管理区域发生火灾后立即实施保安部组织下的紧急协同行动，保安部协调有关部门和人员采取紧急措施，有条不紊地组织人员迅速进行灭火、疏散和抢救工作，减少火灾造成的损失，确保人员生命和财产平安。二．责任者保安部负责本程序实施，并协调组织其他相关部门按规定程序执行。三．操作程序1．办公时间发生火灾报警。〔1〕保安部消控室发现报警显示屏信号后，立即通知当值领班带着巡逻人员赶到报警地点，观察火情并实施紧急扑救，同时消控室立即向保安部、工程部报告。〔2〕保安部经理和工程部经理迅速赶到消控室，分析火情，研究对策。〔3〕消控室接到巡逻人员火情通报，如已形成火灾，无法用简易灭火法控制火情，应立即报告总经理以及各部门各岗位执行?紧急情况协同处理方案?。〔4〕消控室合上警铃开关，接上电梯继电器，切断着火层电源，将消防泵置于自动状态，立即拨通119报警〔必须报清单位地址、楼层及着火性质和联系〕，同时启动扩音设备，向每层单元客户通告疏散方向，并稳定客户情绪。〔5〕工程部各岗位应急措施。a.一名电工赶到消控室听令指挥，协助工作，一名在变电所、另一名去消防泵处。b.一名管工持对讲机到消防泵处等候消控室指令。另一名速去大门等候与消防部门联系，并协助引导消火栓取水工作。c.空调工接到关闭设备指令后，迅速关闭非必需的用电设备，再到消控室待命。〔6〕保安部各岗应急措施。a.大堂警卫接到指令后，立即将大厅内人员疏散出大厦，除公安、消防人员外，禁止外来无关人员进入。迅速取来各门钥匙，以备关门。待公安消防部门人员到达后，协助其工作。b.外围及停车场警卫迅速疏散停车场内车辆，关闭停车场通道门。疏散外围车辆，做好迎接消防车停靠消防栓的准备工作。c.保安巡逻人员到达出事地点，等候命令，不得擅自离开。同时向消控室汇报情况要及时准确，并使用灭火机灭火。如火势无法控制，马上指挥客人疏散。等待消防人员赶到协助灭火。〔7〕其他机动人员迅速乘消防电梯赶往火灾现场，进行灭火抢险。2．非办公时间发生火灾报警。〔1〕保安部消控室发现报警显示屏报警信号。立即通知值班电工、保安领班迅速赶到消控室，指定一名警卫奔赴现场观测火情并迅速反响情况，随即按第三条第一款程序处理。〔2〕电工按程序第三条第五款执行。由主管指挥，去消防泵处电工要携带对讲机，并负责关闭非急需使用的设备电源。协助消控室工作。如火灾发生在夜间，那么值班电工速去消控室，并带对讲机。在确定火警地点后，先切断该楼层电源。确认火势较大时，速回变电所断电。完成上述工作后，配合消防队工作。〔2〕保安部指派一名警卫疏散外围车辆，作好消防车队到达前准备工作。〔3〕消控室人员在领导不在场的情况下，承当灭火指挥和调度的负责人，有领导在场时那么按上级领导的指令操作。四．记录各部门经理详细记录工作日志，并做好事发经过的详细记录，保安部和工程部将灭火过程写出专项报告交总经理室。维护公共治安秩序应急预案为了维护公共治安秩序，保障各项工作的正常运行和客户生命财产平安，根据?中华人民共和国治安管理条例?的有关规定，结合实际情况，特制定本预案。一．责任范围 保安部负责本应急预案实施，并联络指导相关部门配合执行，切实做好防火、防盗、防破坏、防治安突发事件等平安防范工作。二．组织领导成立维护治安秩序领导小组三．操作程序1．接到报警后，保安部主管、领班、巡逻人员应携带对讲机迅速赶到事发现场。2．立即向报警人员、当事人了解情况，掌握可疑人员的体貌特征，并通知监控室注意对各出入口、通道进出人员加强监控。3．一般的吵闹、个人纠纷等行为，应礼貌待人，给予劝退。4．发现有肇事或违法可疑行为的人员，要密切注意其行动并立即进行劝阻，防止事态扩大，损坏的物品要照价赔偿。5．对不遵守平安管理制度，影响或扰乱内部正常工作，违反?治安管理条例?者，保安部人员有权按照有关法规采取必要措施。并视情况向分管领导报告。6．发生较严重的治安行为或刑事突发事件，保安部主管、领班应迅速组织保安力量维持现场秩序，及时制止暴力行为。保安部主管应首先向分管领导报告情况，分管领导应立即报告总经理。在征得分管领导同意后，向当地公安部门和110报警。如遇冲击外国领事馆事件，立即向当地公安部门和110报警，并做好领事馆外围现场秩序的维护。7．如有人持械行凶伤害他人的，保安人员可使用警械器材强行将其制服，并保护好现场。8．保安部主管、领班应迅速组织“维护治安秩序队〞人员封锁并保护好肇事现场，使用警示带划定警戒线，禁止无关人员进入线内，同时搜集人证、物证，发动现场见证人向公安机关提供证据，并加强区域巡逻。9．沉着冷静，协调指挥外围保安疏散围观人员，引导公安人员进入现场取证。10．公安人员到达后，保安部主管或领班简单汇报案发时间、地点、对象人数、体貌特征、作案性质、作案对象、大致去向等情况。11．积极配合公安人员开展案件的侦查工作。12．因治安行为或突发事件受到新闻媒体采访，由分管领导出面接待，其余人员概不接受采访。13．处理完毕后，保安局部管领导应及时将情况向总经理汇报，保安部应做好事发经过的详细记录。14．重大治安事件和刑事突发事件处理完毕后应向省局主管部门写出书面报告。电梯困人应急处置预案为了保障电梯使用人的平安及身心健康，当电梯出现困人故障时，工程部和保安部值班人员应首先考虑放人为主，并果断采取以下步骤：一．大堂保安、总台效劳员及各巡视作业的物业工作人员在听到首层客梯、消防梯井道内的警铃信号后，必须迅速通知工程值班人员。同时将电梯关人情况报告效劳部经理或主管〔非办公时间报告总值班〕。二．工程部值班室接报后应立即派出电梯维修工迅速赶到26楼电梯机房通过电梯对讲系统与被关人员对话予以抚慰，并弄清电梯停降的楼层和被关的人数。三、如电梯在平层位置附近，电梯维修工应关闭故障电梯电源，而后赶至相应楼面用专用钥匙将门翻开把人放出。四．如在楼层中间，电梯维修工应召集电工〔或其他辅助人员〕共同查明电梯所在的精确位置，而后在电梯机房停电缓慢松闸，辅助人员用对讲系统不断向桥厢内被关人员喊话，要安静，不要拨门，以免意外。直至电梯机房停电缓慢松闸完成平层。五．平层后电梯维修工在相应楼面用专用钥匙将门翻开把人放出。六．电梯被关人员被放出时，效劳部经理或主管〔非办公时间由总值班〕应在电梯门口表示谦意。同时，工程部应在故障电梯口设置“正在维修〞牌。七．而后电梯维修工通知“蒂森〞前来检查和维修，并陪同“蒂森〞维修人员查明困人故障的原因，直至完全修复恢复运行，并作好专项记录。八．电梯故障排除后，工程部撤走正在维修牌，并恢复电梯运行。供配电设施故障应急处置预案范围：适用大厦供配电设施以及相关用电设备发生的各种故障及应急处理。一．故障发生时电工值班人员、主管应立即赶至变配电室或事故现场观察，根据判断的情况，采取相应的措施。二．当一路高压因外故障停电时，除及时与供电部门联系外，在低压配电柜完好，且没有受事故影响的前提下，启用低压联络柜，但总负荷不应超过变压器的容量。三．当二路高压供电因外故障断电时，工程部经理应及时与供电部门联系协商解决方案，并指挥启用柴油发电机备用电源。四．当故障发生在变配电室某一路变压器低压侧低压柜时，在不能及时修、恢复供电时，有双路供电设备应验证另一路供电是否正常，末端设备切换是否正常。没有双路供电的设备，由部门经理决定供电应急措施。五．故障发生在某一路供电设施时，应先断开供电，有双路供电的负载进行切换，没有双路供电的设备，由部门经理决定供电应急措施。六．当供电线路冒烟、起火时，应立即断开供电，有影响的临近供线路也应断开供电，防止事故扩大。带电设备起火、冒烟时，决不能用水灭火，应用专用的灭火器材〔如二氧化碳灭火器〕灭火。停电应急处置预案一、假设因故障突然断电或短时无法恢复供电时，工程部应及时与效劳部联系，向客户作好解释工作。二、某回路因故障跳闸停电时，工程部值班人员应首先通知相关人员断开全部下级开关，然后再试送本级开关，最后再依次恢复下级开关，假设某下级开关试送时引起跳闸，那么确认该级开关所属回路故障，然后依次排查，尽快恢复供电，缩小停电范围。三、1段、2段分断运行时，假设某一段变压器或进线柜故障无法供电时，应首先将1段2段母联运行恢复供电〔注：母联运行应密切注意负荷情况〕，再对故障进行抢修。四、3段4段分断运行时，假设某一段变压器或进线柜故障无法供电时，应首先将3段4段母联运行恢复供电〔注：母联运行应密切注意负荷情况〕，再对故障进行抢修。五、假设母联运行时，联络柜故障无法工作时，应立即抢运另一变压器，分段运行，尽快恢复供电。六、假设因过负荷影响供电时，就依据负荷重要情况，将三类、二类负荷切除部份负荷，严禁将一类负荷断电减负荷。七、假设市电停电时，应立即启用柴油发电机，向一类负荷供电。八、假设因变压器故障无法工作时，应立即投运另一变压器，将所属负荷与另一段母联运行。九、假设因高压柜G4、G5、G10、G11出线柜中某一手车开关故障不能供电时，可将所属下级负荷与另一段母联运行，假设因负荷过大不能母联运行时，可启动G6、G9的备用手车，尽快恢复供电。十、假设因高压某段的计量柜故障无法工作时，应首先将1段2段互联运行，由另一电源单独供电,也可将故障计量手车退出，投入另一段的计量手车，尽快恢复供电。十一、假设因某一段进线柜故障影响供电时，可将Ⅰ、Ⅱ段母联运行，假设是因进线手车故障影响供电时，可启用G6、G10柜的备用手车，以尽快恢复供电。注：以上的2~10条操作时应立即通知副值到场，由当班人员与副值共同完成，操作完后应立即补填操作票及其它相关记录，并及时将处理情况报告上级主管。断电故障处置预案一．一旦发生局部或大面积停电故障，各部门员工应保持镇静，坚守岗位，不要随意走动。二．效劳部和保安部应做好住楼客户的安抚工作，防止由于停电事故造成的混乱。三．中控室操作人员及巡逻保安人员应配合工程部尽快将关闭在电梯内的客人解救出来。四．在发电机供电之前，保安部应增派保卫力量采取措施，增设巡逻岗和固定岗，各通道出入口，严加把守，财务、台帐、电梯等重要部位派员看管，防止不法分子趁机破坏。五．恢复供电后，保安部须全面细致地巡查一遍大厦各区域，协同工程部检查是否有由于停电造成的各类设备故障。大油机发电时故障应急预案在市电停电，由大油机供电的情况下，一旦大油机出现故障无法工作时，应立即采取以下措施，确保网管中心机房设备供电。配电班当班人员在大油机运行过程中出现故障无法供电时，应立即通知信息技术局机房负责人〔：〕，同时报告工程部经理及电气主管。配电班当班人员通知保安部〔：86〕开启裙楼过街楼通道卷闸门。工程部经理向物业总经理汇报大油机故障情况，以协调其他部门启动相应程序，同时通知维保单位在合同规定时间赶赴现场。信息局指派专人将移动发电车开至东门外电源接驳箱处。当班人员〔2人〕带上工具至西大门，搭接临时电源接驳箱的车载发电机电缆。信息局移动发电车负责人启动车载发电机。确认、电压、频率正常后，由信息局移动发电车负责人合上车载发电机机输出开关，由配电班当班人员合上临时电源接驳箱开关。在发电机房内网管中心双电源切换柜处检测移动油机的供电相序是否正常。确认相序正常后，断开双电源柜的市电控制回路空开，合上发电控制回路空开，并检查确认电源切换正常。通知网管中心机房值班人员检查机房设备运行是否正常。工程部留一人配合信息技术局值守移动发电车，密切注意油机燃油耗用情况，并及时通知相关人员准备燃油供给。电气主管应赶赴现场，组织人员全力配合维保单位抢修大油机，并密切注意小油机运行状况，确保万无一失。给排水系统故障应急处置预案一．故障发生时值班人员应立即赶至现场观察，根据判断的情况，采取相应的措施。二．当进水突然中断时，应及时与供水部门联系协商，向工程部经理报告，应立即关闭水源，密切关注水箱水位变化。当供水不能短时间恢复，可能影响整个大厦正常供水时，应采取限制用水的措施，并及时通知用户。三．当进水水压降低时，及时与供水部门联系，确定正常供水时间，密切注意水箱水位变化，如供给跟不上用水，水位下降很快，应通知效劳清洁部停止一切清洁用水，必要时可调节供水区域或停止供水，停止使用卫生间等。四．当管道或阀门损坏炸裂产生喷水时，首先立即关闭供水总阀或关闭水泵，立即排水，防止积水流至机房、电梯井道、楼层办公室。再进行抢修更换配件。五．当喷淋系统的喷淋头管道或消火栓损坏炸裂时，应立即关闭喷淋泵或消防泵，关闭上下给水或楼层阀门，翻开楼层末端排水阀排空楼层管道积水，去除积水，再行抢修。六．当下水道堵塞造成下水满溢时，应立即关闭相关的上水阀门，