信用债研究专题：2023年土地出让情况怎么看

内容目录2023年土地出让怎么看？ 32023年全国土地出让整体情况如何？ 3各省市土地出让情况如何？ 4企业拿地行为有何变化？ 61.4.小结 10图表目录图1：国有土地出让收入累计值及累计同比（Wind口径，亿元、） 3图2：国有土地出让收入及同比增速（中指口径，亿元、） 3图3：100大中城市土地供应及成交情况（万平方米、宗） 3图4：100大中城市土地流拍率、溢价率（） 3图5：300城宅地推出规划建面走势（万平方米、） 3图6：2023年全国拿地企业性质按拿地金额分布 3图7：2023年全国土地出让金规模及变动率（亿元，） 4图8：湖南省2023年土地出让情况（亿元，） 5图9：山东省2023年土地出让情况（亿元，） 5图10：贵州省2023年土地出让情况（亿元，） 5图11：云南省2023年土地出让情况（亿元，） 6图12：地方债务规模与土地出让收入变动情况 6图13：2023年全国土地出让拿地企业性质分布（万元，） 6图14：2023年各省市土地出让按拿地企业性质分布 7图15：江苏省土地出让拿地企业性质分布（万元、） 8图16：浙江省土地出让拿地企业性质分布（万元、） 8图17：山东省土地出让拿地企业性质分布（万元、） 8图18：山东省拿地企业性质按拿地金额分布（万元、） 8图19：2023年湖南拿地企业性质按拿地金额分布（亿元） 8图20：2023年贵州拿地企业性质按拿地金额分布（亿元） 8图21：2023年云南拿地企业性质按拿地金额分布（亿元） 9图22：2023年天津拿地企业性质按拿地金额分布（亿元） 9表1：2023年企业拿地前30名 920232023全国及各省市土地出让市场的情况？企业拿地行为有何变化？2023年全国土地出让整体情况如何？2023年全国土地出让表现延续低迷态势。根据财政部数据，1-11月国有土地出让收入累42,031.00-17.902021年同期-37.85年国有土地出47496.59亿元，同比-17.202021年同期-31.86。图1：国有土地出让收入累计值及累计同比（口径，亿元、） 图2：国有土地出让收入及同比增速（中指口径，亿元、）资料来源：、 资料来源：中指、季节差异明显，需求整体偏弱。12月100大中城市成交土地面积20,382.50万平方米，环318.9619.0810090,942.81万平方米，同比-12.2623.3202190低位，整体而言，拿地需求偏弱，我国土地市场热度降至近年来低位。图3：100大中城市土地供应及成交情况（万平方米、宗） 图4：100大中城市土地流拍率、溢价率（） 资料来源：、 资料来源：、拿地企业性质上，地方国企拿地始终占主导地位，民企拿地占比在2023年显著提升。观202351.892022年度的22.79攀升至42.69，企业拿地结构较2022年明显改善。图5：300城宅地推出规划建面走势（万平方米、） 图6：2023年全国拿地企业性质按拿地金额分布资料来源：中指、 资料来源：中指、各省市土地出让情况如何？我们采取中指口径下截至2023年12月31日的各省市土地成交数据，以近似2023年全年土地出让数据，并与2022年和2021年进行比较。分省份来看，大部分省市2023年土地出让收入均同比负增长。其中青海、广西、辽宁、2023-87.74-32.88-30.8-28.48-26.2730个省份中仅天津、吉林、黑龙江、内蒙古、北京、河北和海759.31增速较高。此外，同2021年相比，仅海南和内蒙古实现正增长，增长率分别为55.29和10.73-60综合来看，青海省和辽宁省近三年的土地出让收入退化显著。广东、广西、海南非城投拿地金额较2022年增长最多，增加额均超过130亿元，有利于540亿元，对财政收入构成一定风险。图7：2023年全国土地出让金规模及变动率（亿元，）资料来源：、中指、-18.36-22.79815232021年分别变动-24.03、-41.14、-46.08。三省近三年土地出让金下滑程度均较大，需关注其财政压力。20232319位；云南土22202318位，均对财政收入造成一定的不利影响。具体到地级市，哪些城市压力更为突出？我们对重点省份做进一步观察。湖南省内，2023年土地出让共计1722.8亿元，同比-20.93，规模与增速分列31个省级11192021年-39.39年同比分录-95.06、-70.99、-59.62。图8：湖南省2023年土地出让情况（亿元，%）资料来源：中指、山东省内，2023年土地出让共计3225.9亿元，同比-22.79，规模与增速分列31个省级行政区的第4和第23位，土地出让收入较2021年-46.08。其中泰安、青岛、淄博表现相对较差，2023年同比分录-68.26、-41.60、-35.64。图9：山东省2023年土地出让情况（亿元，%）资料来源：中指、贵州省内，2023年土地出让共计956.0亿元，同比-7.88，规模与增速分列31个省级行16112021年-49.36年同比分录-39.96、-30.46、-19.74。图10：贵州省2023年土地出让情况（亿元，）资料来源：中指、云南省内，2023年土地出让共计340.1亿元，同比-11.42，规模与增速分列31个省级行政区的第22和第14位，土地出让收入较2021年-21.87。其中迪庆藏族自治州、西双版纳傣族自治州、丽江表现相对较差，2023年同比分录-88.20、-61.50、-54.68。图11：云南省2023年土地出让情况（亿元，）资料来源：中指、202312313000亿元的城市进行分析。根据财政部数据，广州、南京、济南、成都、杭州分列债务余额前五位，2000020232.06-11.99、-14.08-16.24-8.66 资料来源：中指、企业拿地行为有何变化？2023年企业拿地结构改善，国企拿地仍占主导但占比下降，民企拿地占比显著提升。我们对中指口径下所有拿地明细进行处理，将受让单位按照实际控制人性质进行分类，出国有企业和民营企业拿地信息。由于部分企业存在无法查询到相应企业信息的情况，同时信息处理高度依赖主观判断，数据或存在一定偏差。根据所得数据，从拿地金额来看，2023年地方国企拿地占比52，民企拿地由2022年的23攀升至43，企业拿地结构明显改善。图13：2023年全国土地出让拿地企业性质分布（万元，）资料来源：中指、60；宁夏回族自治区、青海省、黑龙江省、内蒙古自治区、甘肃省地25202242.1924.9321.8220.0618.105图14：2023年各省市土地出让按拿地企业性质分布地区2023拿地金额（亿元）2022拿地金额（亿元）2023拿地金额占比2023拿地数量2023拿地数量占比共计央企地方国企国企占比变动民企共计国企民企央企地方国企民企共计央企地方国企民企央企地方国企民企北京1766.24336.86826.4114.18600.091636.39845.66790.7219.0746.7933.98104.0013.0039.0050.0012.7538.2449.02辽宁省300.4913.60125.678.51159.35338.74128.16210.584.5341.8253.03869.0035.00141.00665.004.1616.7779.07贵州省925.4918.16558.911.59298.55734.64446.37288.271.9660.3932.260.0033.001307.001596.001.1244.5254.36青海省6.220.040.956.954.9154.114.8549.260.7015.2278.85101.003.0011.0079.003.2311.8384.95湖北省1854.7158.371297.471.43477.191603.871149.58454.293.1569.9625.733196.0047.001062.001986.001.5234.3164.17湖南省1708.7067.931127.892.21479.382412.451635.13777.323.9866.0128.062934.0026.001446.001374.000.9150.8148.28河北省1747.6344.77645.480.721025.071275.99494.79781.202.5636.9358.654364.0025.00772.003416.000.5918.3281.08天津635.24164.00273.482.89197.20288.07190.0798.0025.8243.0531.04262.0012.0080.00169.004.6030.6564.75安徽省1705.0468.03907.95-3.99721.801535.52940.18595.353.9953.2542.333738.00112.001124.002360.003.1131.2665.63福建省1553.08151.80725.75-1.40666.531860.421077.17783.259.7746.7342.921329.0011.00381.00900.000.8529.4969.66山东省3083.4236.821774.75-2.191245.393383.672062.101321.581.1957.5640.394950.0017.001917.002943.000.3539.3160.34宁夏回族自治区75.810.219.90-1.4663.6055.608.2347.370.2813.0683.89337.0015.0035.00276.004.6010.7484.66江苏省8906.73269.106126.09-16.222481.885961.165247.17713.993.0268.7827.875367.0095.002352.002835.001.8044.5353.67海南省362.0362.4887.02-14.81207.32187.85105.3982.4617.2624.0457.26287.0016.0061.00196.005.8622.3471.79江西省1410.636.26947.18-4.10422.141458.521045.61412.910.4467.1529.933477.0027.001444.001922.000.8042.5656.65黑龙江省81.560.1314.69-3.6963.6651.8011.3340.480.1618.0278.06573.0012.00109.00414.002.2420.3777.38广西壮族自治区435.955.35248.85-18.26174.30100.7077.1123.601.2357.0839.981837.0023.00554.001217.001.2830.8867.84新疆维吾尔自治区209.556.4762.62-4.72132.99236.5289.15147.373.0929.8863.472032.0066.00465.001352.003.5124.6971.80内蒙古自治区301.645.9363.39-5.10220.69200.1056.20143.911.9721.0273.162148.0033.00434.001575.001.6221.2577.13吉林省257.042.2274.29-5.32174.63145.2350.9694.270.8628.9067.94645.006.00131.00485.000.9621.0677.97浙江省5685.05297.362186.40-4.213167.966298.383016.873281.515.2338.4655.724450.0034.001074.003255.000.7824.6274.60全国45792.322450.2723507.13-7.8819352.9542525.9127458.7215067.205.3551.3342.2658576.00873.0019842.0039663.001.4532.8665.69四川省2584.6256.671505.31-12.611014.052401.041753.71647.332.1958.2439.232970.0034.001327.001542.001.1745.7153.12云南省334.509.88117.34-11.72191.02293.91146.24147.682.9535.0857.111775.0037.00436.001215.002.1925.8371.98甘肃省127.370.5028.01-10.8891.50128.1942.6585.540.4022.0071.84973.0013.00208.00710.001.4022.3476.26广东省3433.55436.861236.53-11.651692.333257.251966.911290.3312.7236.0149.292694.0039.00461.002110.001.4917.6680.84山西省451.4629.12139.06-11.12277.04382.25184.90197.346.4530.8061.371426.0025.00313.001028.001.8322.9175.26河南省1423.7312.21668.05-16.48716.421259.32809.20450.120.8646.9250.323069.006.001112.001846.000.2037.5262.28重庆706.9562.50345.07-15.74298.22639.09469.03170.078.8448.8142.18945.0016.00368.00550.001.7139.4058.89陕西省1294.8450.78588.19-19.45638.221165.20801.61363.593.9245.4349.291431.0022.00505.00865.001.5836.2862.14上海2423.02175.84794.42-41.801449.543179.922602.41577.517.2632.7959.82293.0015.0080.00195.005.1727.5967.24资料来源：中指、2022年，18.104.422.672023112月的趋势来看，2023年上半年，2345月开11807地结构相对较好。图15：江苏省土地出让拿地企性质分布（万元、） 图16：浙江省土地出让拿地企性质分布（万元、） 资料来源：中指、 资料来源：中指、图17：山东省土地出让拿地企性质分布（万元、） 图18：山东省拿地企业性质按地金额分布（万元、） 资料来源：中指、 资料来源：中指、2023年的拿地结构，湖南、天津、贵州和山东的国企拿地金额占比均较高，分别为67、43、64和58；云南国企拿地金额占比相对较少，为37。对于这五个城投高风险且关注度较高省份的土地出让规模增长和国企拿地行为综合考虑，山东、湖南2023构成一定风险。图19：2023年湖南拿地企业性质按拿地金额分布（亿元） 图20：2023年贵州拿地企业性质按拿地金额分布（亿元） 资料来源：中指、 资料来源：中指、图21：2023年云南拿地企业性质按拿地金额分布（亿元） 图22：2023年天津拿地企业性质按拿地金额分布（亿元）资料来源：中指、 资料来源：中指、城投拿地占比显著下滑。20232022年调整较2023Top1005532022Top100拿地企业名202310月财政部发文严禁通过机构拿地积极性逐渐提升。务风险。表1：2023年企业拿地前30名企业名称拿地金额(亿元)2023年拿地排行企业性质是否城投2022年拿地排行排名变动保利发展1125.111国企否3-2中海地产1100.912国企否20华润置地807.823国企否12建发房产738.294国企否40绿城中国6335国企否7-2招商蛇口611.896国企否51中国铁建4