一个普通老百姓对高房价的深刻认识

PAGE2PAGE一个普通老百姓对高房价的深刻认识(2013-05-3017:10:52)转载▼标签：积蓄首付高房价估值货币分类：经济/行业跟踪\o"blocked::/bbs/home.php?mod=space&uid=109074"besteng：

一、

高房价的影响1、社会的稳定和谐，房子基本上吸进了大多数中国普通老百姓一生的积蓄，甚至出现了几代人的共同筹钱付首付的情况，绝非个案。当买房对于大多数普通老百姓来说成为一种奢侈的梦之后，社会难言稳定和谐。

2、抑制了消费。当老百姓大部分钱都用在房屋消费上，已经没有什么太大的消费能力了。

3、危机实业。资本总是逐利的，如果地产的赚钱效应太好了，那么谁都无心实业了，都搞地产了，那么我们国家的制造业、科技创新等基本上非常难了4、地产在特定的历史时期对我们国家起到过非常重要的作用，通过卖地以及其它税收，充裕了国家财政，国家完成了大量的基础设施建设，完善了社会的保障体系——PS：从某种角度来说，这是吸收了老百姓多年的积蓄甚至未来的收入来完成的。如果没有高房价以及全民的买房热情，这些钱可能趟在银行里面或者股票里面，因此这也算是高房价的一个影响。我不知道未来如果房价不能保值了，这部分人算不算是被牺牲掉的人。但是国家已经给了提醒了，限购了，你还是离婚都要买第三套、第四套，那就没办法了。当然这是后话了，不一定能够实现。【赟注：中央政府从全局考虑，但地方政府太坏了】5、影响经济转型。这一点毋庸置疑，以投资和地产拉动的经济已经被全社会诟病了，如果不能转型，你能指望中国人民依靠房地产实现中华民族的伟大复兴？

二、房屋的估值

房屋虽然不是纯粹的投资属性，但也应该有估值。

这个论坛里面几乎所有人都知道，股票依靠市盈率以及市净率等指标来估值，那么房屋的估值公认的是按照租售比和房价/收入比。全世界公认的指标，到中国来看可能短时期失效，但是长期看是必须的有效。为什么呢。以房价收入比为例，这个指标如果超过30，基本上是不可想象的，因为一个人一生的工作时间可能就是30年左右，如果把一生收入都用来买一套房都还买不起的话，那么基本上房子就属于奢侈品了，已经不是普通老百姓可以拥有的了。从这个角度来说，租售比达到30基本上是是对普通老百姓剥削的极限。

当然显然我们不能把所有的收入都用来买房，我们还需要吃饭、还要赡养老人，教育子女以及其它精神和物质消费，一般而言30%以内的收入用于住房消费是被认可的，那么我们考虑最大值30%，很简单30*0.3=9，租售比超过这个数字，可能生活起来负担就很大了，如果到了房价收入比20以上的话，那么基本上住房的消费要占到总收入的70%以上，这基本上是不可想象的，也是不可持续的。除非住房在中国人民心中的地位已经超出了佛在早年西藏农奴心中的地位，一生无论受什么苦都一定要买一套房，那么就无话可说了，但是总体来说，这种可能性不大。

当然这只是从平均水平来说，比如一个家庭在北京年入10万，基本上不可能在现在买房，那么可以倒逼他们到二线甚至房价更低的地方去，这是可能的。但是我这里只是说明租售比和房价收入比这两个指标是很有意义的。

另外一个指标，租售比也有类似的含义，目前这一指标在很多城市都高于400，国际上公认的指标是200-250。换句话说，如果租售比为400，基本上租金（按照国家规定是要纳税的）的收益已经低于同期社会无风险收益很多了（五年期国债收益超过5%）。从估值的角度来说，目前中国房价已经属于高估了，这种高估是否已经包含了中国人民未来收入水平会大幅度提升的潜力呢，嘿嘿。如果从这个角度上来说，中国的房价会大幅度跑赢居民的收入水平增长吗？如果跑不赢，房屋还有什么投资价值。二、

开发商的利润可持续性

开放商说是政府收钱太多了，当然的确也是事实，但是开发商自己呢，粗略看看万科2012年的财务报表，毛利率大约36%，净利润率大约12%，这已经不是一个成熟行业，没有太多门槛的行业可以拥有的盈利能力，当然这只是我的初步印象，我没有调查过国外的同行的盈利水平，有做美股的同学可以提供一些。【赟注：早几年看到报道，说美国的汽车行业、房地产等行业，利润率一般在3~5%】如果对于这种关系到国计民生的普通行业，没有太多的门槛的行业来说，能够维持这么高的盈利水平，其它做实业的资金没有理由不流入其中。如果未来这个12%回归到5%或者6%的水平呢，会是什么情况。当然我并不是说万科没投资价值，万科这种行业龙头可以通过薄利多销，占领更多的市场来弥补可能的盈利能力的降低，毕竟这个行业的必须要有的，而且随着居民生活水平的提高，市场会越来越大。我只是给大家提个醒。因为没有简单从这个角度来分析地产股的。

四、货币和M2

房屋作为一种商品，当然会受到通货膨胀这种货币现象的影响，但是似乎目前有一种比较流行的说法是M2的增速=通胀速度，M2增长多少房价增长多少是合理的。我有点怀疑这是谁提出来的洗脑的观点，为什么呢，对通货膨胀几乎所有的老百姓都是有这个概念的，对抗通胀几乎是哪怕文盲都有的常识性的知识，于是有人用M2来代表通胀，来告诉大家通胀有多么厉害，老百姓是很容易接受这个观点。因为他们知道，并不是每个老百姓都知道M2是个什么东西，大部分甚至简单的认为M2就是央行印的钱。虽然我也是一个对金融知识略懂一二的资本市场新人，但我知道这个概念是不对的，我可能理解也有不对的地方，但是我尽我最大的努力来把这个问题解释一下。首先明白M2是和两个基本因素相关的，一是基础货币，也就是实际发行的货币；二是货币乘数。M2近似可以认为是基础货币与货币乘数的乘积。基础货币，这个问题必须从我国的货币发行制度说起，我们的货币发行是和外汇挂钩的，我们的贸易顺差或者外部的热钱进来1美元，央行相应的发行6.2人民币（和汇率挂钩，当前汇率在6.2左右）以保证币值稳定，这些年我们的贸易顺差赚了不少钱，进一步刺激人民升值，国外的热钱肯定也要流入中国套利（记得那个美国人花50万美元到中国来免费旅游的故事吗），因此积累了大量的外汇储备，同时也就影响的印刷了大量的基础货币，如果按照3万亿和平均7的汇率粗略计算，这个量级大约是21万亿人民币。当然这里有个不得不说的问题，我们的外汇储备如果用来去美国购买等量的商品回来，那么国内的货币和商品是平衡的，不会通胀，但是问题出在我们没

有用这个钱去买商品，而是买了美国国债，把钱借给美国人了，问题就出在这里了。

另外一个因素，就是货币乘数，基本上有点金融常识的都知道这个东西，如果你恰好不知道，那么我解释一下。如果A在银行存款100元，那么在20%的存款准备金率的条件下，它可以放贷80元给B，B拿到钱后转移支付给C，C存入银行，银行继续放贷64元给D，不断的循环，那么最终银行的存款可能就有500元，同时有贷款400元，实际的净资产还是100元，但是表现出来的M2就是500元。简单的说，货币乘数的极限值是在存款准备金的倒数，比如例子里面提到的20%存款准备金可能的最大货币乘数是5，当然这是极限值，因为C拿到80元可能只存入40元到银行，这样就是的货币乘数小于5了。

货币乘数这个概念这里很重要，这可以解释为什么我们的M2增长这么快，不完全是因为基础货币发行得太多了（当然肯定有这个因素）。那么影响M2的到底哪些因素呢？

1、存款准备金率。上面已经提到了。也就是为什么说降低存款准备金率是放水，短期利好股市。

2、储蓄率。上面例子中的C如果得到80元用于消费了，那么货币就不会再扩张了，但是中国人喜欢存钱，因此这个货币的扩张就得以继续，这就是小川同志说的高储蓄的亚洲国家为什么M2普遍较高。3、贷款数量。大家注意到每个月都要公布新增信贷的量，影响就在这里。比如如果没人贷款的话，或者贷款需求不足的话，那么例子的B可能只贷款60元，这样货币乘数就小了。

说了这么多废话，那么M2为什么增长那么快呢，一是前面提到的外汇占款激增，导致基础货币增加，另外，中国人以前不喜欢借钱，都喜欢存钱，但是现在基本上所有的80后都是按揭买房，这样实际上体现就是中国信贷更加发达了，我们在消费未来的收入了，中国从一个没有信贷消费的国家变成了一个大量信贷消费的国家。当然影响因素还有上面提到的储蓄的问题，这些都是导致M2增长的原因，可见M2不等于印刷的钱，更不等于通胀。事实上，我们的物质总是再不断的丰富，即使货币增多未必也导致通货膨胀，更何况影响M2的货币乘数在过去几年由于消费习惯等问题速度提高也加速提高的影响。因此完全把M2等同于通胀的说法无法站住脚。从另外一个例子来看，大家都知道日本通缩了好多年，大家可以查查相关的数据，对应的M2是不是也同步通缩。说道这里，有一个不得不说的问题，如果未来随着人民币升值到末端，出口更难了，倒逼热钱美元流出，那么央行就会回收基础货币，这就是一个货币扩张的逆过程，这个过程是很痛苦的。很多人甚至认为央行限购、增加交易税就是为了避免外资快速出逃带来的金融风险，当然我对这个说法持保留意见。当然如果未来汇率改革，不再是强制结汇，而是藏汇于民，那么也会同样造成类似的现象。

五、有关供求关系的问题

1、人口结构问题。

1）未来人口可能进入负增长几乎是可以预计的，好像辽宁已经负增长了；

2）房屋需求最大的是婚龄人口，82-88年的人口婚龄逐渐要要过去了；

3）独生子女政策决定了未来一个年轻的夫妇拥有至少双方父母甚至祖父母一代的房屋；2、城市化速度。截止到目前为止，我们的城市化进程已经超过一半以上了，未来至少从增速的空间来说至少要放慢，另外，据说所知，很多农民都已经在县城购房，这已经是一种很普遍的现象。3、空置房的问题。

这个还是等全国联网数据出来才能讨论，但是拥有多套房的人已经还是很多了。4、住房换代

当然房子肯定也要坏，也要重新建，但基本上大量建房子是最近10年，差不多未来的高峰期将在30-40年。5、结构性问题。结构性问题。在局部稀缺的地方可能需求很旺盛，但是应该注意估值是否已经很高了，因为再有需求，如果估值很高了，也不会有投资价值（和股票类似），只不过是流动性稍微好点。对于那些严重过剩的地方，已经没什么说的，即使房价收入比不高，也没有任何价值了。

六、房子到底是什么

这里我说几个要点

1、房子不是投资良好标的。

过去十年，国人似乎尝到了投资房屋的甜头，房子变成了国人最主要的投资标的。但是房屋本身并不是良好的投资标的，因为首先房屋的流动性并不好，尤其是地段普通的房屋，你别看房价多高，你能卖出去才是钱。另外，房屋是有使用寿命的，基本目前的房子能用50年算是极限了【赟注：产权是70年，早年很多农民住的土砖房子具有100年以上的历史】，从这个角度说房屋每年都会折旧2%。尤其是在租售比很高的情况下，房屋唯一的价值在于升值的空间，前面已经提到了，房价收入比等因素限制了房价不可能大幅度超过收入水平，因此目前一线城市的大涨不大可能快速超过收入水平，因此可能不是良好的投资标的。当然如果要一厢情愿的认为有人来接你的棒，那么又和玩时下流向的比特币有什么区别呢。2、普遍的房屋拆迁赔偿或许未来将成为一种历史。过去房子到了使用寿命，如果有人要占你的地，会有开发商赔偿你差不多同样大小的房子，但这基本上在未来就是梦了。因为那是在城市化从30%到60%是一倍，从60%到80%只有3成增长【赟注：75%应该就到顶了】，所以即使考虑城市化进程，那么房屋的增量需求百分比要减少，如果拆迁一套房子要赔偿你一套房子，那么开发商就至少要在你这个房子基础上开发至少4套房子，才能覆盖成本，那么这么多房子卖给谁呢，这是不可能的事情。尤其是目前的电梯公寓，30层高，拆了建一个120层的房子才能保证陪你一套房子。所以未来拆迁是拆不起了，因此房子到了使用寿命，基本上就么用了。【赟注：产权是70年，早年很多农民住的土砖房子具有100年以上的历史，青砖建的祠堂具有几百年历史，如今钢混结构的房子只能用50年？】3、房屋最终回回归到居住属性。可以预见，在房产税、交易税以及人民的买房热情逐渐退却的情况下，房租的投资价值（在现在高估值的情况下）已经变得很小了，未来居住属性是主流。

七、几个重要的时间节点

1、房屋数据全国联网以及房产税的推出；

2、人民币汇率进入均衡状态甚至贬值通道

3、美元指数进入中长期的上升通道；

4、中国经济进入7%以下增长的时代；八、地产调控是中国经济和中国股市最大的风险写太多了，说个关键点，看看地产产业链上的股票的估值，银行、地产、机械、建材，低估值说明了资本市场已经早看到了其中的问题，当然也可能是市场犯错，但毫无疑问，如果不实现经济转型，中国股市的牛市前景还看不到。

【赟注：这个关键点不太靠谱，貌似是屁股决定脑袋思维，普通老百姓就是普通老百姓，呵。即使0增长行业也能出超级公司/出牛股。另，股市牛熊常与经济不相关，甚至负相关——巴菲特把1998年前的34年分成两个阶段（各17年）：一个大熊市，一个大牛市。道琼斯指数在1964年底为874点，17年以后，即1981年底还是875，17年大长熊/0涨幅，而美国的GNP在这17年大涨373％，可谓经济腾飞。在第二个17年的起点，即1982年初指数为875点，但是1998年底，它大涨到了9181点，大涨9.5倍，17年大长牛。而美国的GNP在这17年只是小涨了177％。】

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