物业公司通用承接查验讲义

目录目录 1一、承接查验的作用和意义 2二、新乡市物业承接查验实施细则 2三、应该如何应对物业承接查验 7四、参考样本物业承接查验协议 9五、建设单位移交资料清单 14六、物业承接验收确认书 30七、承接查验流程 32八、承接查验工作方案 33

一、承接查验的作用和意义减少建设单位的开发遗留问题降低物业服务企业的管理服务风险维护业主的共同财产权益化解物业管理的矛盾纠纷构建和谐互信的物业管理关系实际中的作用是什么?实际情况折射出的问题是什么？面对这些问题如何应对？二、新乡市物业承接查验实施细则【立法目的】第一条为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，明确建设单位和物业服务企业的责任，根据《物业管理条例》和《物业承接查验办法》（法律地位……规范性指导文件，不属于法规范畴）(建房〔2010〕165号)等法律法规的规定，制定本细则。

【概念】第二条本细则所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

【原则】第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

【鼓励早期介入】第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

【主管部门】第五条新乡市房产管理局负责本市区范围内物业承接查验活动的指导和监督工作。

【合同约束交付条件】第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

【临时管理规约授权】第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

本细则实施前已出售尚未交付的物业，临时管理规约中未约定查验事项的，可以视同同意授权物业服务企业代为查验。

【纳入前期物业服务合同】第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

【建设单位的移交义务】第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

【建设单位的移交期限】第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

【承接查验物业的条件】第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具，能正常使用并经有关部门确认，其中供水、供电设施设备尚未移交至专业部门(单位)的，交接双方及其相关方已就维修责任、水电费收缴和水电损耗分摊等达成书面约定;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完成齐全;

(七)物业项目实行分期开发的，可以分期验收，同期内的公共设施设备及配套用房仍需通过竣工验收并可投入使用，且在建成部分与交付使用部分已采取安全隔离措施;

(八)物业管理用房按照建设规划标准落实到位，并达到投入使用条件。分期开发建设的项目，物业管理用房规划位置位于后期楼盘的，应先行提供相应标准的房屋，暂时作为物业管理用房使用;

(九)法律、法规规定的其他条件。

【承接查验物业的文件依据】第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件:(一)物业买卖合同;(二)临时管理规约;(三)前期物业服务合同;(四)物业规划设计方案;(五)建设单位移交的图纸资料;(六)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

【物业承接查验的程序】第十三条物业承接查验的程序

(一)书面通知查验

1.建设单位以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验工作，同时抄报新乡市房产管理局;

2.物业服务企业接到通知后5日内，应当与建设单位确定物业承接查验方案，方案主要包括承接查验时间、地点和查验内容等。

(二)成立查验小组

建设单位和物业服务企业具备自行组织承接查验能力的，承接查验前双方应当成立承接查验小组。

建设单位和物业服务企业决定邀请评审专家，协助承接查验的，可以委托行业协会委派或随机抽取不少于3名评审专家。评审专家会同建设单位代表和物业服务企业代表组成承接查验小组。评审专家对交接双方提交的资料是否符合承接查验条件，按照相关规定标准进行确认。承接查验小组应当邀请新乡市房产管理局工作人员参加，见证承接查验活动。

(三)移交物业管理资料

现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

1.竣工验收合格报告，小区规划详图，竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备的竣工图，绿化平面图，附属配套设施、地下管网等隐蔽管线工程竣工图等资料;

2.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料;

3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件(协议);

4.物业质量保修文件和物业使用说明文件;

5.业主购房合同范本;

6.物业专项维修资金交纳明细;

7.《住宅工程质量分户验收汇总表》;

8.承接查验所必需的其他资料，包括有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。

(四)查验物业共用部位及设施设备

物业服务企业按照国家和地方建筑工程质量标准和承接查验标准逐项对查验内容进行查验，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，并做好查验记录。根据不同的查验内容，可以采取不同的查验方法:

1.采用核对竣工验收资料和图纸、现场观察的方法，查验的主要内容包括:

(1)物业共用部位，包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

(2)物业共用设施，包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

2.采用核对竣工验收资料、出厂资料、现场观察、使用、检测和试验的方法，查验的主要内容包括:

(1)物业共用设备，包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

(2)物业共用设施，包括路灯、污水处理设施、消防设施、安防监控设施等。

查验小组应作好查验记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由参加查验的人员签字确认。

(五)解决查验发现的问题。对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。对影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复;对于不影响房屋和设施设备使用的问题，开发建设单位可自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。查验中发现房屋及其配套设施设备有与原设计方案不符、质量不符合要求等问题的，查验双方应当以书面形式约定处理办法，并商定时间复验。

(六)签订物业承接查验协议。查验小组对查验内容逐项查验后，交接双方应当及时签订物业承接查验协议。物业承接协议可参考示范文本。

承接查验协议应当包括:项目名称、查验内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和时限、参加查验的人员和时间、移交的资料明细、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

(七)确认现场查验结果。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

(八)办理物业交接手续。建设单位与物业服务企业办理完承接查验手续后，物业服务企业应当妥善保管承接查验的所有资料。

【物业交接的备案】第十四条开发建设单位应当自物业交接30日内，持下列文件向新乡市房产管理局办理备案手续:

1.《新乡市物业承接查验备案申请书》;

2.前期物业服务合同;

3.物业承接查验协议;

4.建设单位移交资料清单;

5.查验和交接记录;

6.其它承接查验有关的文件。

【备案应告知业主】第十五条承接查验备案后，交接双方应当在三日内将承接查验备案情况在物业管理区域内公示。

【承接查验的费用承担】第十六条物业承接查验费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

【承接查验的后续工作责任】第十七条符合承接查验标准的，物业服务企业应当及时接管;查验不合格的，建设单位负责完善，重新组织查验。

【建设单位的法律责任】第十八条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

【建设单位的义务】第十九条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

【物业服务企业的义务】第二十条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

【承接查验档案的所有权】第二十一条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

【建设单位的保修义务】第二十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

【多部门联动保障】第二十三条建设单位在办理房屋所有权初始登记时，应当提交承接查验确认意见。房屋登记部门依据承接查验确认意见对物业管理区域内物业管理用房等公共设施依法登记。

【物业与买受人权益保护】第二十四条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

【明确法律约束】第二十五条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

【物业服务企业的法律责任】第二十六条物业服务企业擅自承接未经查验的物业或在实施物业查验活动中没有认真履行查验责任，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

【业主利益的保护】第二十七条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

【业主的知情权和监督权】第二十八条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

【主管部门的监督】第二十九条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

【主管部门行政处罚】第三十条建设单位不移交有关承接查验资料的，由新乡市房产管理局责令限期改正;逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

【争议的调解】第三十一条物业承接查验中发生的争议，可以申请新乡市房产管理局调解，也可以委托有关行业协会调解。

【更迭的承接查验】第三十二条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照本细则执行。

第三十三条各县(市)物业承接查验管理工作可参照本细则执行。

第三十四条本细则由新乡市房产管理局负责解释。

第三十五条本细则自发布之日起施行。

三、应该如何应对物业承接查验倒推法：前面说的太空了，具体需要应该对谁？应该看政府部门，政府部门是什么要求？第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。分析：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；早就完成了，但是当你没有看到承接查验办法的时候，你的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的制定是不是有些缺憾的地方那？为什么提供这两个文件？第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。我们需要考虑法律法规的连贯性和和关联性。《前期物业服务合同》与《临时管理规约》的制定者都是建设单位，但是通常都是物业公司起草的，再起草的时候关于承接查验的内容记得要加进去。知道为什么要加进去吗？因为《物业承接查验办法》法律效力不是很强，属于指导性的文件，不承接查验的话，地方政策又没有什么具体要求的话，那么承接查验就是虚的，不是必须进行的。不进行承接查验的话，吃亏的是谁？业主和物业。因此一定要把承接查验的相关内容体现在《前期物业服务合同》与《临时管理规约》中，因为这是开放商制定的，是有法律效力的，是进行承接查验的依据。当自己有机会为自己谋取合理合法的利益的时候不要轻易放弃。继续看物业承接查验协议：第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。（要在协议里保护自己的合法利益）第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（言外之意协议是干什么的？保护物业和业主的利益，约束建设单位）与《前期物业服务合同》与《临时管理规约》类似，这个协议是要求备案的，是用来保护自己利益的，因此需要认真对待。很多人不愿意听过多的理论，你给我具体的我照着做就行。四、参考样本物业承接查验协议甲方：ABC地产有限公司法人代表：乙方：CBA物业服务有限公司法人代表：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业承接查验办法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上。甲、乙双方就ABC·DEF项目承接查验签订本协议。（协议的开始部分基本一致，就是承接查验办法的第一条）物业基本情况第一条物业基本情况物业类型：住宅物业座落位置：管理界限：东至：南至：西至：北至：占地面积：建筑面积：土地证、规划证、预售证、销售合同里都有这些基本情况。（《承接查验办法》的第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。）双方的权利与义务甲方的权利与义务第二条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。（戴一个帽，对应办法的第九条，合格了达到条件才可以交付。）第三条现场查验7个工作日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。（就是承接查验办法的第十四条）第四条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。（对应办法的二十一条，双方都要去现场）乙方的权利与义务：第五条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。第六条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第七条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、变配电设备、给排水管线等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、宣传栏、路灯、排水沟、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第八条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。（那些不属于乙方的责任）第九条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。（物业的责任不重，只要确保有东西可以用就算是可以了，但是实际我们需要多提要求和意见）第十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。第十一条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第十二条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。（在承接查验办法中分出来双方的权利和义务）存在问题解决方法及其时限第十三条 房屋本体及公共设施的承接查验存在的问题，10个工作内开发公司进行整改，整改后进行复验。第十四条 公共配套设备设施的承接查验：存在的问题，10个工作内进行整改，并进行复验。第十五条 资料移交存在缺失的部分，5个工作内进行补齐。第十六条 钥匙的承接查验：缺失或存在的问题，3个工作内给予补齐或整改，合格后进行复验。违约责任第十七条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第十八条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第十九条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。第二十条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。第二十一条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。第二十二条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。第五章其它第二十三条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十四条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。第二十六条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。第二十七条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第二十八条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。第二十九条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。第三十条、双方签字盖章的交接清单，查验记录，交接记录、整改记录，复检记录等相关资料作为本协议的附件，是本协议不可获取的部分，是完成交接的重要依据第三十一条、达到交接条件完成交接程序双方签订《物业承接验收确认书》。第三十二条、本协议于年月日签订于，自签署时生效第三十二条、本协议一式四份，双方各执两份。甲方（签章）乙方（签章）签字签字年月日年月日

协议的基本内容就是这些，下面继续看五、建设单位移交资料清单第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。承接查验移交资料清单物业承接查验移交资料目录序号名称备注一项目建设资料1房地产开发企业证照2房地产开发项目批准文件3建筑红线图4建设用地规划许可证5建设工程施工许可证6建设工程规划许可证7规划总平面图8建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）9各分项工程设计方案10建设工程规划验收合格证《综合验收合格证》11建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）12消防工程验收合格证（审核意见书）13工程竣工验收备案表（质检备案表）14工程建筑放线、验线、验收意见书15公共安全技术防范工程设施使用证16通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告17供水、供气协议书18供用电合同、燃气验收合格证19同意供电通知20申请门牌审批表21白蚁防治合同书22有线（光纤）电视许可证、电话网络验收合格证23《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》24《建筑工程质量保修协议书》25公共设施、设备清单26其它相关资料二物业产权资料1房屋所有权证、土地使用权证2销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等）3房屋设备及其固定附着物清册4房屋分户产权办理情况说明5建筑执照6拆迁安置资料7其它相关资料三建筑工程技术资料1地质勘察报告2工程招、投、定标书3工程施工合同及开、竣工报告4施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）5图纸会审记录6工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)7隐蔽工程验收签证8沉降观察记录9竣工验收证明书10主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）11新材料、构配件的鉴定合格证书12砂浆、混凝土试块试压报告13竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等）14其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）15各分项工程施工单位资料16各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告17水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书18供水试压报告19机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录20弱电、安防、智能化系统集成及布线图21停车场设施系统图22设备试压、试运行合格报告23防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录四设备资料—供电系统1供电系统设备购买、安装合同2供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址4高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）5高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）6高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）7高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证8配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）9灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）10配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）11绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录12发电机随机相关技术资料五设备资料—给排水系统1给排水系统设备购买、安装合同2给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料3给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址4水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）5设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）6设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录7主要材料和制品的合格证或试验记录8配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）9水、暖、卫生器具检验合格证书；10其它相关资料六设备资料—消防系统1消防设备购买、安装合同2消防设备制造、安装单位、维护单位资料3消防设备产权所有者及用户的名称和地址4消防广播、消防栓等设备参数5随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）6设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录7消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录8消防验收合格证书9其它相关资料七设备资料—弱电系统1弱电系统设备购买、安装合同2弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料3弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）4弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）5弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明6有线电视及电话协议7设备试压、试运行合格报告8防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录9其它相关资料

附件二共用设备设施查验整改记录表日期： 年月日 序号存在问题整改措施整改依据完成日期备注建设单位/业主委员会： 施工单位：物业服务企业：附件三物业承接查验重大缺陷记录表年月日项目存在缺陷整改意见备注建设单位（业主委员会）： 物业服务企业：（签章）（签章）附件四承接查验问题整改项目表序号内容跟进人预计完工完工日期备注签1234567891011121314151617181920附件五共用部位、共用设施设备承接查验表查验项目评价问题备注供配电系统给排水系统消防系统电梯系统标志标识系统环卫系统其他通信网络系统办公自动化系统安全防范系统综合布线系统园林绿化工程土建工程系统道路交通系统

附件六物业设施交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认1234567891011121314151617181920物业公司经办人签名：物业服务企业盖章：建设单位经办人签名：建设单位盖章：

附件七消防系统查验表格施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字）安全疏散系统设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系统系统设计单位施工单位形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器集中报警器感温探测器区域报警器火焰探测器事故广播手动按钮

附件八分项配套工程质量验收记录工程名称结构类型检验批数施工单位项目经理项目技术负责人分包单位分包单位负责人分包项目经理序号检验部位、区段施工单位检查评定结果监理（建设）单位验收结论12345678检查结论项目专业技术负责人年月日验收结论监理工程师（建设单位项目专业技术人）年月日

附件九绿化工程承接查验表工程名称工程地址绿地面积（平方米）开工日期竣工日期验收日期树木成活率（%）花卉成活率（%）草坪覆盖率（%）整洁及平整整形修剪附属设施评定意见全部工程质量评定及结论验收意见施工单位建设单位绿化质检部门签字：公章：签字：公章：签字：公章：

六、物业承接验收确认书甲方：法定代表人：联系电话：乙方：法定代表人：资质证书：联系电话：根据国务院《物业管理条例》第二十八条、第二十九条等规定甲乙双方就乙方承接（物业名称）（座落位置：）的前期物业管理服务，办理物业承接验收等事宜，共同确认如下：一、物业共用部位、共用设施设备的查验内容甲方已于年月日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：（附共用设施设备明细表格张）1、2、3、4、5、二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属□中选择）□经乙方查验，甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。□经乙方查验，甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：1、2、3、4、5、经甲方乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：1、2、3、4、5、三、物业资料的移交甲方已于年月日，向乙方提供和移交了下列物业资料1、规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、5、6、甲方（签章）：乙方（签章）：法定代表人：法定代表人：年月日

知道都需要提供什么了，下面就需要去做，如何做那？七、承接查验流程第十三条物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。

八、承接查验工作方案一名词、术语解释……………………3二承接查验法律依据:……………………4三承接查验条件………4四承接查验流程…………5五承接查验组织设计……………………6六承接查验的准备工作…………………8七房屋本体自用部位及设施的查验……10八房屋本体共用部位及设施的查验………12九公用设施设备、公共场所(地)的查验…………………21十工程资料的接管………22十一业主入伙时的承接查验……………………25十二缺陷整改与保修……………26十三承接查验相关记录表………29十四附件1本方案引用法规、标准目录……65

一、名词、术语解释物业竣工验收工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。物业承接查验物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。承接查验标志着物业正式进入使用阶段。物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。房屋本体共用部位共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。公用设备公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、水景系统等。二、承接查验法律依据:实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。三、承接查验条件物业承接查验是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。

四、承接查验流程进场了解情况、制定承接查验方案进场了解情况、制定承接查验方案确定查验时间、准备查验资料确定查验时间、准备查验资料开发建设单位、开发建设单位、施工单位和物业公司组成联合查验小组分组现场查验，对缺陷进行统计汇总，移交施工单位分组现场查验，对缺陷进行统计汇总，移交施工单位缺陷反修缺陷反修统计缺陷，移交施工单位统计缺陷，移交施工单位组织复验组织复验组织复验，统计缺陷组织复验，统计缺陷查验合格移交钥匙，按规定目录移交资料，填写相关表格办理移交手续。查验合格移交钥匙，按规定目录移交资料，填写相关表格办理移交手续。注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。五、承接查验组织设计一、编制承接查验计划，与开发商沟通物业承接查验一般是由房地产有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商承接查验通知后，按《承接查验条件》进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定查验时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系承接查验事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合查验。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。1、根据项目的进度，编制承接查验进度计划，计划承接查验的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终承接查验时间）2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。二、进行验收前的准备工作详见《承接查验的准备工作》。三、对物业进行承接查验一）、初验物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）二）、正式承接查验根据物业产权性质及使用特点，将承接查验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的查验、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的查验三部分。房屋本体自用部位及设施的查验应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行查验，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。四、承接查验重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。承接查验要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。承接查验采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。1、对自用部位及设施的验收物业公司代小业主对其室内部分进行承接查验，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行查验。根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的查验查验时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行查验，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验查合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。此部分的查验直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。五、设施设备的交接和查验原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行查验，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。）按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。三）、复验对于开发商、物业公司、施工单位三方在承接查验过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在７日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录。六、承接查验的准备工作为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。1、物业公司人员准备物业公司建立承接查验领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3－4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。2、成立查验小组验收组组成建议如下：组长：物业公司总经理组员：工程部经理、护卫服务部经理、客户服务部经理、物业管理员、水电工、秩序维护员3、学习、培训组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：①学习规范、研读施工图纸②对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收）③熟悉工程情况、设备概况④组织承接查验演练培训。现场实习：待定4、购置、准备工具根据项目的规模及查验时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。5、准备验收规范、标准及施工图从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。6、准备验收表格、接管凭证准备《承接查验相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。7、参与安装调试安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。对于设计中已有的设备，注意收集资料。大型机电设备（Ⅰ、Ⅱ级设备）建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。8、参与内部竣工验收参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。9、参与政府竣工验收七、房屋本体自用部位及设施的查验对房屋本体自用部位及设施的查验主要是查验小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙（含户内钥匙）等。1、土建查验查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。填写相关表格2、电气查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。填写相关表格3、给排水查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。填写相关表格4、燃气：验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。填写相关表格5、记录的填写及缺陷的整改以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。八、房屋本体共有部位及设备的查验1、屋面查验标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注屋面保证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试广告牌、沿口等固定牢固屋面金属物体均做可靠防雷接地基本项无非法占用、改建及搭建女儿墙完整无污染隔热层完好，面层砖无破损屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀天面无积水、杂物排水沟、排水口完好畅通2、楼层及通道验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注楼层及通道保证项防火门完好开闭灵活消火栓内物品齐全，按钮等功能正常消防通道通畅灭火器的数量、位置、压力正确应急照明、诱导灯正常基本项楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚公共部分无加建、改建天棚完好墙面无碰坏、无污迹、无脱落地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封条、门锁完好3、地下室验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注地下室基本项地面、墙面及顶棚无渗漏顶棚、墙面无损坏及污迹照明系统完好水池周围整洁无污染隐患管线表面整洁、无锈迹、有明显标志主要入口处有平面示意图，导向标识清楚车场地面划线清晰，无大面积起砂现象4、外墙面查验标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注外墙面保证项墙面完好，无污迹门窗及玻璃完好外墙面转无空鼓外墙、窗口无渗漏空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀招牌类、霓虹灯安装合理美观，无安全隐患或破损5、供配电系统查验标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96，《建筑物防雷设计规范》GB50057－94检验要点：分项工程检验要点备注供配电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常双回路电源切换，电气、机械互锁正确无故障停电记录基本项设备接地牢固电缆沟内干燥、无积水、无杂物操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音各种仪表指示正确断路器电流值整定正确母线、端子无过热、松动现象电气井接地规范，电缆敷设规范设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常6、给排水系统查验标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88检验要点：分项工程检验要点备注给排水系统保证项水泵电机温度正常各层水压正常按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅基本项压力表工作水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音，润滑良好水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅排水系统畅通，抽查6~8个井化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物7、消防系统查验标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995检验要点：分项工程检验要点备注消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵水泵结合器未被圈占、堵塞探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同警铃工作正常防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常消防中心可启动风机，风机风量正常气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号消防广播正常备用电源切换正常基本项消防中心、机房清洁温度正常设备清洁，油漆完好电控箱、电瓶等工作电压正常风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）风机运行噪声、震动正常，润滑到位消防对讲通话清晰消火栓、喷淋头无漏水现象烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固管理机软件有备份，系统误报率低出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常灭火器压力在正常范围防火卷帘门就地手动正常防火卷帘门与探测器联动正常防火卷帘门在消防中心手动正常8、闭路监视系统查验标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94检验要点：分项工程检验要点备注基本项监视器图像清晰摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角控制矩阵、图像分割器工作正常设备接地良好，抗干扰强录像工作正常，录像效果清晰9、周边防范系统查验标准：请施工方提供检验要点：分项工程检验要点备注防范系统基本项周边防范系统报警正确，误报率低红外对射布点合理，无监视死角树木对对射影响小设备接地良好，抗干扰强与摄像头联动正常10、局域网、综合布线查验标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92检验要点：分项工程检验要点备注综合布线基本项设备接地良好，抗干扰强交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范布线规范INTERNET接入（带宽、传输率）正常终端数据接口（RJ45）正常11、背景音乐系统查验标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92检验要点：分项工程检验要点备注背景音乐设备基本项声压符合设计、音质较好矩阵控制器工作正常功放工作正常音箱安装牢固、防雨线路敷设规范12、电梯查验标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注电梯保证项电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证无故障停机、关人现象报警装置工作正常轿厢应急灯正常应急时可迫降至首层消防电梯消防操作功能正常基本项操纵箱各种开关功能正常厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常厢内与消防中心和机房的对讲正常安全触板或光电应正确、照明有效轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦轿厢内无杂乱广告机房门应安全、可靠，应有“机房重地闲人免进”标识机房墙壁完整，无孔洞机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全有照明、电插座、灭火器、对讲等有电梯松闸扳手和盘车手轮，井道照明灯完好曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准控制柜在电梯运行时应无较大的噪音各功能开关正常，油杯有油轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀各层门门头脚盖板滑块齐全层门与门框无摩擦，无碰撞导轨支架无松动，压板牢固井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标层站指示信号按钮清晰、齐全底坑照明、急停开关有效补偿链、缓冲器补应安全、可靠大小轨道有接油装置九、公用设施、公共场地及钥匙的查验1、公用设施查验标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注公用设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺损游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引平面图、路标、提示标识等各种标志齐全基本项辖区道路完好无损通透式围栏完好、无锈迹路灯完好停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好建筑小品、雕塑等完好无损2、园林绿化查验标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ306-88检验要点：分项工程检验要点备注园林绿化基本项绿地、植物数量品种符合设计土质符合植物生长，厚度正确绿化内无砖块等建筑垃圾无死苗、无虫害3、钥匙交接（1）检查钥匙是否匹配，是否齐全（2）拿到钥匙时先分清钥匙的用途；（3）数清每种钥匙的数量，并进行确认；（4）将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；（5）按钥匙的用途进行分类、编号、保管。十、工程资料的接管对于原有已入伙的物业，原物业公司及业主委员会应在新物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给新物业管理公司；对于新建物业，开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。具体资料包括以下内容：一、产权资料开发公司营业执照土地使用权出让合同书建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设单位营业执照电梯安装公司营业执照电梯安装公司资质证书消防公司营业执照及资质证书以上均为复印件二、市府验收合格资料：建设工程竣工验收备案证明用电许可证供用电协议书供水合同书。公安消防建筑工程消防验收意见书建设工程质量监督登记书电梯安全检验合格证书防雷设施合格证燃气工程验收备案证书白蚁防治工程竣工验收证明国家固定灭火系统和耐火构件质量监督检验中心检验报告电缆检测报告智能化验收系统合格证摄象机检测报告有线电视系统终端盒检测报告以上均为复印件三、工程技术资料建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、中央空调、直饮水、燃气等工程的全套竣工图纸。各类公共设备使用说明书、调试报告、维护保养手册等。（包括：变压器、高压开关柜、低压配电柜、发电机、电梯、生活水泵、生活水泵变频控制柜、消防供水系统、直饮水泵、直饮水泵变频控制柜、道闸系统、监控系统、背景音乐系统、消防报警系统、中央空调系统等。）地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算分项清单；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；隐蔽工程验收记录；沉降观察记录及其沉降观察点布置图；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖管道的试压报告；机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。注：电梯相关资料包括以下部分①劳动局电梯安全劳动局电梯安全使用许可证（每梯一本）②劳动局电梯安全技术检验报告书（每梯一本）③质量技术监督局安全检验合格证（每梯一份）④劳动局起重机械登记卡片（每梯一份）⑤电梯安装工程施工技术资料（每梯一本）⑥质检报告（每梯一份）⑦电梯随机文件（至少包括：电梯相关图纸、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、装箱单等）⑧产品合格证（含限速器合格证、曳引机合格证）⑨试验报告书（每梯一份）四、填写记录对照本文件，将收到的资料填写在《工程资料交接清单》。十一、业主（用户）入伙时的承接查验业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。此过程仅限于新楼宇。业主（用户）入伙时对房屋的承接查验主要针对以下方面进行：1、检查钥匙是否匹配，是否齐全①拿到钥匙时先分清钥匙的用途；②数清每种钥匙的数量，并进行确认；③到房间将拿到的每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象。2、检查房间设施是否齐全；①根据售楼或租赁时的约定先将房间内配置的设施列出清单；②根据清单查对设施的数量及质量；3、检查房间工程质量（包括装修质量及安装质量）①检查地面、墙面和天面有无空鼓、裂缝；如果是精装修，还应检查墙面、天面的清洁情况；②检查墙面和天花板是否有麻点或水渍痕迹（是否漏水）；③检查门窗、玻璃有无损坏，试试门窗是否严密、开关灵活；④检查开关、插座是否有电；⑤选顶层房屋的应着重检查屋顶是否渗漏，墙面是否发黄或有水渍痕迹；选首层房屋的应检查地面是否有返潮现象；4、核对入伙当天的水、电、气表读数；5、填写记录将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写相关记录。十二、缺陷整改与保修对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议发展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。一、对缺陷整改1、一般缺陷的返修对承接查验或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。2、房屋结构的加固补强在承接查验中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。3、对不具备使用功能问题的处理承接查验时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合承接查验条件后，再行组织验收。4、业主在验收中提出问题的解决办法①对业主在承接查验或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。②对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，回答内容见《装修管理手册》。二、保修及维修1、新建房屋在保修期内新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致承接查验时保修期已满者，竣工验收与承接查验的时间差，由开发商负责质量保修，保修期顺延。所以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。2、保修期满后物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。3、其他情况凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。4、保修期内管理办法①设备承接时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托