房地产培训课件 -房地产企业风险管理

11学习掌握学习掌握★了解企业全面风险管理战略★了解风险管理的国内外实践223课程章节安排3第一讲企业全面风险管理战略什么是全面风险管理什么是战略风险管理房地产行业的战略风险管理任务是什么第二讲企业风险管理的国内外实践国内企业（包括房地产企业）全面风险管理现状国内企业全面风险管理实践中应避免的误区第三讲企业风险的识别、衡量与控制常用风险识别、衡量与控制方法介绍某房地产企业风险案例介绍与分析房地产行业的风险识别、衡量与控制方法应用第四讲房地产企业风险分析与防范房地产企业面临的主要风险与分析房地产企业风险防范与对策某房地产企业风险案例介绍与分析第五讲房地产企业风险管理案例某房地产企业投资风险案例介绍与分析某房地产企业开发风险案例介绍与分析某房地产企业销售风险案例介绍与分析2.什么是战略风险管理3.房地产行业的战略风险管理任务是什么44一、企业全面风险管理的基本框架示意图风险文化企业管理风险文化企业全面风险管理风险信息评估预警应对监控组织关键业务部门和管理部门风险技术77(二)战略风险管理实务方法战略风险来源分析战略风险识别战略风险评估拟定风险管理策略选择风险管理方法99行业风险技术风险险竞争对手风险客户风险险发展停滞风险利润变薄技术更质客户偏好研发失败销量保持不变或下降研发/资本开支成本上升专利过期溃逐步获利市场份额的竞争者客户实力投资项销量上升但价格下降产能过剩流程过时独一无二的竞争者过度依赖少数客户业务拓展失败产品难以推产品大量普及政府管制供应商实力经济周期的(占收益的百分比)发生概率预计发生时间(年)345发生概率利润变薄增加增加产能过剩产品大量普及政府管制放松供应商实力增加经济周期的巨大波动技术更新换代增加专利过期不变流程过时品牌变质增加品牌崩溃不变出现全球性的竞争对手增加逐步获得市场份额的竞争者增加客户偏好的改变增加客户实力增强增加过度依赖少数客户不变IT项目失败并购失败销量保持不变或下降增加销量上升但价格下降风险量化评估表风险评估一、发生可能性评估可能性非常高可能性高可能性较高可能性低可能性非常低在多数情况下会发生（概率81-100%）在多数情况下很可能发生（概率61-在某些时候能够发生（概率41-60%）在某些时候不大能够发生（概率21-40%）在例外情况下才可能发生（概率0-20%）二、经济损失严重性评估损失巨大损失很大损失较大损失较小损失轻微1000万元年以上5-100万元3仟元-5万元3仟元以下三、发生可能发生时间评估远期发生长期发生近期发生3年-10年6个月-1年内控制上线控制下线战略性风险对策行业利润变薄改变竞争/合作比例技术的更新换代两面下注品牌变质重新定义品牌投资的范围重新分配品牌投资独一无二的竞争对手采取新的、不与之重叠的业务模式客户偏好的改变收集和分析客户偏好的信息进行快速、低成本的市场试验新项目失败合理地安排顺序预备多个备选方案借力于“踏脚石”市场发展停滞进行“需求创新”三、房地产企业的战略风险管理任务是什么?C知识星球先生风险风险u地产开发企业战略模式选择u房地产开发企业面临的内外环境分析2.1市场环4464644分析项目分析提问风险识别评分标准2.2企业状况分析（1）企业的资金状况：6借入资金占开发资金的借入资金过高风险4其他资金占开发资金的其他资金过高风险4与本地区同行资金占开资金储备偏低风险4（2）企业的结构状况：开发主体结构状况？开发主体结构失调风险4房地产企业经营模式单一还是多元经营？经营模式单一或多元化风险4开发商品房同质化倾向商品房同质化风险4分析项目分析提问风险识别评分标准（3）企业的信用状况：当前本地区房地产行业的进入壁垒是低是高？商品房质量纠纷风险6本地区同行房地产的开发企业对质量管理、售后服务、信用和品牌等情况如何？商品房售后服务风险4本地区同行房地产的开发企业出现质量纠纷、虚假广告、面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等情况如何？商品房延迟交房风险42020分析项目分析提问风险识别评分标准（4）企业的综合实力状况：企业是否实施多元化多元化战略风险4企业是否实施了的核心竞争力培育？核心竞争力缺乏风险6（5）企业的战略房地产企业战略意识是否缺乏？战略意识缺乏风险6房地产公司是否能根据企业的战略规划，进行市场、客户细分以此来选择适合企业自身开发所需要的土企业战略规划风险4只根据土地所处的地理位置决定建造何种类型的房屋的弊端？仅地理位置决定房4评分合计21213、房地产行业要防范三个风险22223.在实施风险管理时需要避开的陷阱2323在时间和内容上大体可分为。一、理论探索与学科发展：20世纪30年代至70年代；二、在政府和企业开始到广泛应用：20世纪70年代三、各国政府全方位普遍重视：21世纪初至今。2525•1983年，“101条风险管理准则”•1995年由澳大利亚和新西兰制订AS/NZS4360标准•2003年英国制订了AIRMIC/ALARM/IRM标准•2004年美国COSO制订了COSOERM标准等。•2006年中国发布了中央企业全面风险管理指引•2008年6月《企业内部控制基本规范》26262727..0%10%20%30%40%50%60%70%80%28选择人数百分比2830.77%56.41%企业有必要得到保险公30.77%56.41%司的定期风险查勘服务69.23%企业有必要获知保险69.23%公司的防灾防损建议66.67%企业有必要获知保险66.67%公司的保险安排方式认同通过保险的形式来转移风险0%10%20%30%40%50%60%70%80%选择人数百分比2929缺乏外部资源来提供全面的风险管理服务认识不足 计划之间缺乏协调企业内部缺乏风险74.36%管理人才及知识积累0%10%20%30%40%50%60%70%80%66.67%48.72%25.64%66.67%48.72%25.64%74.36%76.29%0%10%20%30%40%50%60%70%80%选择人数百分比三、在实施风险管理时需要避开的陷阱1.缺乏最高层的支持2.缺乏员工的主体责任感和认同3.未能把全面风险管理工作和关键活动相结合4.过度沉湎于详情细节5.未能明确地界定角色和职责6.未能考虑文化方面的问题7.未能统筹兼顾地平衡市场开拓行为和约束控制活动8.未能妥善地管理利益冲突9.未能把管理层的全面风险管理方法应用于整个企业10.超越企业现有的能力2.某房地产企业风险案例介绍与分析风险评估方法五：影响和频率记分卡Ø如果对风险的潜在影响进行自我评估打分则得到的是影响和头脑风暴方法在内的各种途径进行深入分析、寻找出该操作风险可能产生的、不可忽略的各种影响。对风险可能产生的总体影响程度进行打分，对可能造成的损风险：公司业务存在可能会被归类为欺诈的合规风险324444历史记录：历史上平均损失3000万元5.很大（灾难性的）2.可能损失3583万元3.建议：立即采取内控措施、加风险评估方法五：影响和频率记分卡Ø对于每一项已被识别的操作风险，可以利用Ø由包括风险管理人员在内的专家各自根据自己的2）频率记分卡33322.低（不可能；50年1次）4.高（有可能；2到5年1次）2.频率：10年1.09次基准情景影响因素404041员工流失BB区域42421.房地产投资风险案例介绍与分析-风险识别2.房地产开发风险案例介绍与分析-风险预警3.房地产销售风险案例介绍与分析-风险应对4343一、某企业房地产风险案例介绍与分析-风险识别案例研究：房地产项目的风险4545案例：北京市昌平区科技园区的"麓鸣花园"昌平麓鸣花园八年烂尾百姓哭告无门当事人：北京兴昌达博房地产开发有限公司(以下称兴昌达博)位于北京市昌平区科技园区的"麓鸣花园",是开发商与政府合股(政府以估价5000万元的土地入股)开发的房地产项目。因为其有昌平区政府的背景，2000年开始，该项目一开盘(尽管当时还未拆迁)即售出数百套房子，收入现金一个多亿。然而就在该项目异常红火的时候，昌平区副区长洪启忠(麓鸣项目政府方负责人，现已病故)授意麓鸣花园开发商，向昌平水泥厂投资8000万元(该水泥厂厂长洪启x为洪副区长之兄。而正为该厂贷款无法回收而无法向上级交差的某银行的行长，又恰好是当时的区领导佟恩柱的亲戚),从此麓鸣花园走进了项目烂尾、官商•当事人：北京兴昌达博房地产开发有限公司（以下称兴昌达博）•位于北京市昌平区科技园区的"麓鸣花园"，是开发商与政府合股（政府以估价5000万元的土地入股）开发的房地产项目。因为其有昌平区政府的背景，2000年开始，该项目一开盘（尽管当时还未拆迁）即售出数百套房子，收入现金一个多亿。然而就在该项目异常红火的时候，昌平区副区长洪启忠（麓鸣项目政府方负责人，现已病故）授意麓鸣花园开发商，向昌平水泥厂投资8000万元（该水泥厂厂长洪启x为洪副区长之兄。而正为该厂贷款无法回收而无法向上级交差的某银行的行长，又恰好是当时的区领导佟恩柱的亲戚），从此麓鸣花园走进了项目烂尾、官商博弈、业主绝望的黑暗之中。4747484804年办下征地手续，在尚无准改变从当初的8000万元，涨到了,4949¤¤¤三、经营管理¤¤说明：当企业面临的风险占到70%以上则面临重大危机可能发生。¤2.经济风险¤4.开发时机风险¤2.项目质量风险3.开发成本风险三、经营管理2.物业管理风险¤¤说明：当企业面临的风险占到70%以上则面临重大危机可能发生。违规开发风险¤2.经济风险¤环境污染风险4.开发时机风险过早开发风险法律纠纷风险¤2.项目质量风险3.开发成本风险拆迁成本风险三、经营管理2.物业管理风险业主退房风险¤业主上访风险银行停贷风险¤说明：当企业面临的风险占到70%以上则面临重大危机可能发生。u首次接触企业风险识别预警系统者，请阅读本《警系统管理手册》，让你由浅入深、轻松快速地了解风险识别系企业风险信息收集、风险识别、风险评估、风险预警、风险监控和风险报告等，能指导您如何根据自身业务需要创建“企业风险普通员工在风险管理操作中，阅读和应用风险识别系统中相关步骤，真正实现全员参与实施企业风险识别和预警系统管理工作。u帅龙风险管理体系灵活通用、适用范围广泛，本分系以企业人力资源风险管理为范例作出说明，其它业务和职能部门应用的功能特征、操作方式与此基本相似，可以此应用文档作为7解决方案流程推进登记风险手册输入风险信息风险识别路线图企业全面风险管理系统目标策略系统风险决策系统风险识别系统目标策略系统风险决策系统风险识别系统风险预警系统风险应对系统Innovation&Learn风险识别预警分系统生产制造部采购供应部市场营销部研究发展部深入集团范围各部门差异化风险管理风险识别预警分系统生产制造部采购供应部市场营销部研究发展部深入集团范围各部门差异化风险管理公司全面风险管理系统集团本部B分公司C分公司D分公司E分公司F分公司G分公司图敬父使用表单：使用表单：FS000风险识别系统功能清单目录表单编号风险识别系统功能清单目录风险识别路线图风险识别情况调查表—企业通用风险识别情况调查表—本行业风险识别情况调查表—本企业部门初始风险事件筛选表部门初始风险分类明细表部门风险分类统计表风险信息审核评价表风险登记手册风险综合评估表风险排序预警监控分类表部门初始风险评估汇总表部门初始风险评估排序表部门初始风险分级评估汇总表部门风险分析表部门风险预警分析表部门风险分布图风险预警监控目视表部门风险报告周密的风险识别与预警流程手册周密的风险识别与预警流程手册一、风险识别路线图使用表单：使用表单：FS001风险识别路线图部门：周密的风险识别与预警流程手册周密的风险识别与预警流程手册使用表单：使用表单：FS002风险识别情况调查表—企业通用（本行业、本企业、本部门）部门：人力资源部按流程分类人力资源部门事件定义风险名称人力资源规划人力资源规划风险虽然有规划但未能有效实施执行，或者在执行过程中内外部条件发生变化，未能适时作出相应调整。规划执行风险人力资源招聘人力资源招聘风险误将直接竞争对手公司工作过的员工或者竞争对手公司的亲友人员招聘进入公司要害管理或技术岗位。商业间谍风险人力资源培训人力资源培训风险没有打造和训练一支能够胜任内部培训的培训师队伍。培训师资风险人力资源考核人力资源考核风险公司内部的资深员工或自认为最聪明的员工与公司管理层玩“猫捉老鼠”游戏，上有政策、下有对策，导致考核未能真正发挥应有成效。考核欺诈风险人力资源薪酬人力资源薪酬风险公司由于缺乏对外具有竞争力、对内具有公正性和对员工具有激励性薪酬设计风险劳动关系劳动关系风险劳动关系风险对员工辞退、开除等解除劳动关系经常出现纠纷和投诉。劳动关系解除风险周密的风险识别与预警流程手册周密的风险识别与预警流程手册三、定义风险与筛选风险——确定不同风险：后备识别风险、暂不识别风险、废弃识别风险三要素筛选：经济损失要素、可能性要素和时间要素FS005部门初始风险事件筛选表风险事件区分人力资源部门事损失严重性发生可能性可能发生时间万元以上全可能已列入识别风险商业间谍风险完全可能后备识别风险培训师资风险完全可能暂不识别风险考核欺诈风险废弃识别风险劳动关系解除风周密的风险识别与预警流程手册周密的风险识别与预警流程手册四、部门初始风险分类——按要求分类：部门流程要求分类、“3C”标准分类FS006部门初始风险分类明细表风险类别/名称其他风险人力资源规划风人力资源规划风规划缺失风险规划缺失风险人力资源招聘风人力资源招聘风Z003敏感人员风险敏感人员风Z005商业间谍风险Z009招聘技术风险招聘技术风险人力资源培训风人力资源培训风培训师资风险培训师资风人力资源考核风人力资源考核风考核运行风险考核运行风人力资源薪酬风X001薪酬设计风险劳动关系风险劳动关系解除风劳动关系解除风周密的风险识别与预警流程方案周密的风险识别与预警流程方案五、信息可靠性评价——部门班组个人：三级风险进行审核评价FS008风险信息审核评价表六、登记风险手册——按标准格式登记：风险名称、风险描述、风险原因、风险预估损失FS009风险登记手册七、部门初始风险评估与预警七、部门初始风险评估与预警——三要素评估：经济损失要素、可能性要素和时间要素确定预警方式：对照风险预警矩，发出相应预警信号FS010风险综合评估表FS011风险排序预警监控分类表风险编风险类别/名称风险分类信息可靠性评价审核标准评价信息来源信息来源信息来源的充管理风险其他风险道35分面核实道10分证0分面核实G001规划缺失风险规划缺失风道35分可参考信Z003敏感人员风险敏感人员风道10分证0分面核实不可靠信Z005商业间谍风险商业间谍风道35分面核实可靠信息、Z009招聘技术风险招聘技术风证0分不可靠信考核欺诈风险考核欺诈风道10分面核实可参考信实施范围全体员工全体员工业务部门基础平台架构●骨干人员●风险职责●策略目标●风险制度辅助平台架构●风险识别●风险评估●风险预警●风险应对第二阶段第二阶段自助平台架构●信息系统●风险文化0第三阶段第三阶段风险可能性的排序及标准风险可能性的排序及标准12在多数情况下很可能发生34在某些时候不大能够发生5在例外情况下才可能发生风险可能性产生影响的排序及标准风险可能性产生影响的排序及标准12345风险可能产生影响分析表风险可能产生影响分析表12345风险性质、风险程度综合评价表风险性质、风险程度综合评价表（1的（5HHLLLHMHHLLLMMLLMLLMHLLLMHHL1）A代表极高；H代表中等到；L代表低。2）对于运行中的风险管理政策与程序的适当性，执行的有效性必须定期进行评价，及时修正和完善风险管理方案。企业剩余风险汇总表企业剩余风险汇总表相关风险类别的初始风险水平财务风险遵循风险其他风险二、某企业房地产风险案例介企业风险流程管理子系统企业风险流程管理子系统企业全面风险管理咨询企业全面风险管理体系框架风险信息收集系统风险诊断识别系统风险预警系统风险评估系统风险应对系统风险报告系统企业全面风险管理咨询企业全面风险管理体系框架企业风险流程管理子系统风险信息收集系统风险诊断识别系统风险预警系统风险评估系统风险应对系统风险报告系统风险预警系统风险预警系统惑解答!惑解答!体系风险和危机信息加工预警评价指标库评价方法和选择风险和危机信息传递辅助危机分析桂林华生漆业有限华生房地产发展有市政建设工程有限华生集团华生装饰工程有限领导层：预警领导小组风险分析层：预警管理办研发预警采购预警生产预警财务预警人事预警设备预警其他预警部门信息采集组领导层：预警领导小组风险分析层：预警管理办研发预警采购预警生产预警财务预警人事预警设备预警其他预警部门信息采集组企业集团全资或控股子公司营销预警华生房地产发展有市政建设工程有限Z4ZFWDGL桂林华生华生房地产发展有市政建设工程有限Z4ZFWDGL桂林华生漆业有限华生集团华生装饰工程有限预警指标资产获利能力偿债能力资产运营能力企业发展潜力集团分公司预警指标体系集团分公司预警指标体系要素层指标基础层指标计算值1、资产获利能力总资产报酬率成本费用利润率2、偿债能力流动比率3、资产运营能力应收帐款周转率产销平衡率应收账款及其占销售收入的比重产品存货及其占销售成本的比重应付账款及其占购货额的比重4、企业发展潜力销售增长率资本保值增殖率案例：案例：人才流失风险领导者盲目拖欠规费贷款风险人才流失风险领导者盲目拖欠规费贷款风险制股权风险攻击风险1）房地产市场不会衰落，土地价格将不断2）在第一次付出土地款项到付土地尾款的总持股增至94权总持股增至94权风险事件可致风险1、从2003年9月到2004年8月间，顺驰旋风般地跑马全国，共购进10多块土地，建筑面积将近1000万平方米，获得“天价制造者”的雅号。2003年，顺驰实现销售额45亿元企业高速发展风险2、2003年7月，孙宏斌在中城房网的一次论坛上当面挑战王石：“我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。”领导者盲目冒进风险3、从2004年3月到5月之间，国家推出了一系列严厉的调控措施，房地产业的冬天突然降临。5月3日，顺驰召开领导团队会议，紧急下令停止拿地国家政策调控风险4、2004年8月7日，海南博鳌举办全国房地产论坛，王石点名评论顺驰：“这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马。”竞争对手攻击风险5、2005年10月，顺驰与美国投资银行摩根的私募谈判流产。顺驰进行大规模的人员调整，裁员20%人才流失风险6、2006年初，媒体曝光，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数估计高达46亿元。拖欠规费贷款风险7、2007年1月26日，路劲基建宣布收购孙宏斌手中的剩余股1企业丧失制股权风险91总资产收益率总资产收益率销售净利率4税前销售净利率利率权益乘数资产周转率三项费用/销售收入比利率销售收入资产总额负债总额所得税率预警指标结合本案分析预警黄区(1)资产负大约有70%来自银行贷款(2)利率利率上升(3)房价收入比商品房价格与居民收入比超过发达国家3-6倍的水平，高达10倍以上，远远超出普通消费者的购买能力范围(4)空置率房价收入比不能完整地描述商品房的市场供求关系，空置率则是反映市场需求供应量的指标。一级指标二级指标三级指标结合本案分析预警标设计表现为政治稳指标表现为：①政策稳定性②政策支持力③法规健全度表现为：①社会安定性表现为宏观经济形势结合本案分析预警计①土地属性指标②土地规划指标①人口状况②收入状况③消费心理程合同的完善和规范程度：②违约可能性①设计理念的先进性②施工水平企业风险流程管理子系统企业全面风险管理咨询企业风险流程管理子系统企业全面风险管理体系框架风险信息收集系统风险诊断识别系统风险预警系统风险评估系统风险应对系统风险报告系统企业全面风险管理咨询企业全面风险管理体系框架企业风险流程管理子系统风险信息收集系统风险诊断识别系统风险预警系统风险评估系统风险应对系统风险报告系统投资发展部财务管理部风险管理部集团办公室资产管理部投资发展部财务管理部风险管理部集团办公室资产管理部基建管理部事业部制风险组织结构图碓定管理风险的最佳结构–基本风险管理结构风险管理执委会审计部门建议的风险管理组织结构风险管理执委会审计部门董事会董事会企业风险管理框架三道防线董事会审计委员会风险管理委员会管理层定出管理风险的最佳结构-风险管理结构蓝图建议的风险管理组织结构董事会董事会风险管理总监信贷风险市场风险经营风险务经理信贷风险研究员法律法律业务发展财务单位4信贷辦理贷款回收咨询科技单位单位单位Z4ZFWDGL桂林华生Z4ZFWDGL桂林华生漆业有限华生房地产发展有市政建设工程有限华生集团华生装饰工程有限北京华业地产股份有限公司房地产企业风险应对检查总分类表总分类风险应对检查结果：Y/N主流媒体或网络公布的房地产同行房地产企业风险应对检查明细表行业风险危机事件一预警启示应急计划业主郑先生花近300万无出色凤凰城二期一套精装住房，装修质量粗糙、墙面裂缝等问题，法院判决：北京华润曙光房地产开发有限公司赔偿费用2.5万元。2009年6月25日北京娱乐报房屋质量风险福建流清县一房地产开发商“一房二卖”法院判决，第二次交易无效，开发商双倍返还购房人已支付的购房款。新华网2010年4月15日房屋违规销售唐女士与广西嘉和置业集团公司签订一份商品房买卖合同，合同所附平面图，两间卧室均一个宽宽的落地窗。交房时，窗子一个被完全封死，另一个则改成了一个防火门和一个防火窗。开发商赔12万元给唐女士。2007年3月30日新华网南宁电房屋结构变更行业风险危机事件二刘某购买了位于丰台草桥新园一区的恋日嘉园二期住房，又购买小区地下车库停车位。一次停车下车时被车位上方排风管道裸露在外的角铁支架碰伤，并休假2个月。车库按《汽车库建筑设计规范》小型车应为2.2米，而实际只有1.55米。刘某索赔4.2万元经济损失及5000元精神损失费。2007年3月31日京华时报房屋建筑违规风险上海莱兴房地产有限公司在开发过程中，因被担保人无力偿还债务，造成企业的重大经济损失，导致企业资不抵债，向所在的上海市卢湾区人民法院申请破产，法院于2000年8月23日宣告企业破产，并进入破产还债程序。开发项目也因此长期停工成为“烂尾楼”。偿还债务风险某县污水处理厂一个污水处理施工项目，中标人为一家外省房建、市政公用工程施工总承包一级企业。合同执行期间由于建设单位资金不到位等原因停工后又有新的施工单位进入。中标人提起诉讼，要求建设单位赔付临时设施费、误工、窝工损失及违约赔偿共245万元和诉讼费用。法院变更承包商风险行业风险危机事件三预警启示应急计划因首付提高导致退房纠纷，肖女士于2008年8月11日与某开发商签订商品房买卖合同，购买某小区一套商品房，约定总房价款为50万元整，首付三成计十五万元整，余款以银行按揭方式支付。肖女士在支付了购房首付款后，去银行办理按揭手续时，被银行告知因其家庭已有一套住房，对第二套房屋银行只能提供六成按揭。得知此事后，肖女士拒绝增加首付款，要求按合同中约定的付款方式支付房款，否则就要开发商在承担违约责任的情况下退房。开发商多次催促未果，因此酿成纠纷。首付款提高风险因防雷工程未验收导致的退房风险纠纷，陈先生2007年11月30日购买了一套商品房，陈先生与开发商签订的《商品房买卖合同》约定2008年6月30日交房，交房条件是该商品房经验收合格，开发商如果逾期交房超过六十日，买受人有权退房。在合同约定的交房日交房时，陈先生以质量不好为由拒绝收房，但此要求遭到开发商的拒绝，双方为此僵持不下。时隔六十日后，陈先生向法院提起民事诉讼，要求退房，其理由是开发商至起诉之日仍未取得防雷工程竣工验收合格证明，违反了中国气象局的《防雷装置设计审核和竣工验收规定》配套设施未验收风险对“福建厦门东方时代广场外墙使用权案”评析，2007年在福建厦门发生过这样一起案例。在福建厦门有个东方时代广场，其楼宇外墙上悬挂着多家世界著名企业的广告，一年收入至少上百万元。但过去几年，这些钱全被开发商收走了。为了拿回本该属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了“外墙使用权”官司。但这起官司的最终结果却是：虽然在《商品房买卖合同》中约定外墙使用权归开发商所有，但厦门中院终审认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。外墙广告权案风险行业风险危机事件四预警启示应急计划上海市首例以先租后售方式的购楼合同纠纷被判有效案，本案件是一起先租后售的纠纷案件，也是在商品房租赁活动中出现的新类型案件。案件最终认定先租后售合同有效，导致原告败诉。案件中涉及的先租后售合同以及与此有关的广告欺诈，租赁物的装饰合同等有关法律关系，可谓案件疑难复杂。一、二审法院均确认先租后售合同的有效，充分反映了法院按《合同法》第52条严格执法的新水平【案情】原告畑某某系一日本籍购房人，第一被告某房地产开发（上海）有限公司为港商在上海的房地产开发企业。先租后售风险建设工程施工合同各方主体对工程质量依法应承担的相应责任——一起高达1897万元的工程质量索赔案，原告：深圳市某石油公司、被告：深圳市某建筑公司。按照《建筑法》及《合同法》的有关规定，对建设工程出现质量瑕疵的，一般处理原则是由承包方也就是建设工程的施工方承担责任。但是要保证建设工程的质量必须在建筑工程的勘察、设计、施工这三个环节上使建设工程质量符合国家规定的安全标准、技术规范及合同约定的要求，三者缺一不可。所以建设工程中涉及的主体发包人、承包人、勘察单位、设计单位和监理单位，他们对工程质量都负有不可推卸的责任。多方连带索赔行业风险危机事件五预警启示应急计划某工程款纠纷上诉案，本案是施工承包人为确保债权实现，向真正建设单位催讨工程款的典型案件。本案一审判决，认为被告因与承包人无合同关系，不应对发包人所欠债务承担连带责任。本所认为一审判决遗漏真正的建设单位，支持当事人提出上诉。二审法院审理后认为，被告作为建设单位，是工程合同利益的直接受益人，应当对发包人的付款义务承担连带责任，并据此依法改受益连带受托处理栖霞建设商品房预售及物业管理系列纠纷，栖霞建设总部位于南京，是江苏省房地产行业的龙头企业，中国房地产著名品牌企业，在苏州开发了枫情水岸花园等多个住宅项目。在枫情水岸一期交房前后，就小区绿化是否变更、叠加别墅是否是别墅、房屋花园是否可以封闭等与分别与小业主发生了争议。10名小业主诉开发商商品房买卖合同纠纷案件，案件纠纷主要涉及商品房是否具备交付条件、是否存在逾期交房及小区配套不完善的赔偿等问题。该案件虽然只有10人提起诉讼，但却同时涉及660户小业主的利益，且该案所涉的楼盘是吴江市最大的商业楼盘之一，故案件的审理受到了苏州市、吴江市报刊、电视、网络等新闻媒体的持续关注，并进行了大量报道。在代理律师收集了大量对开发商不利的证据材料后，态度强硬的开发商主动与小业主协商赔偿事宜，最后小业主获得了超过预期的赔偿额，撤回了诉讼。未全部俊工交房风险风险，小区配套不完善风险，逾期交房风险房地产企业风险应对检查总分类表总分类风险应对检查项目总分类风险应对检查结果：Y/N国家房地产宏观调控政策变动主流媒体或网络公布的房地产同行重大风险危机事件其他相关信息房地产企业风险应对检查明细表案例研究：房地产项目全程的风险管理嘉苑别墅项目房地产开发全程风险控制模型项日推广与钟项日推广与钟段现金流贴现模型，敏感性分项目活动分解错失误、物业管理误、项目工期估算公司选择失误全面的市场调全面的市场调合同条款科学严应用SWOT方u嘉苑别墅是由明都房地产开发有限公司开发的一个独立别墅项目，位于江苏省常州市礼嘉镇行政中心区域，紧靠礼嘉镇政府、礼嘉中心小学和派出所。占地55140平方米，规划总建筑面积24500平方米，规划总户数为70余户，全部由独立别墅组成。由于受人口总量和经济发展水平的限制，住宅市场规模较小。尤其是高端产品(主要是独立别墅)的客户资源较少。项目2008年9月开工，计划2009年6月交付，2008年12月开盘，至2009年1月销售率就达100％，这个项目的成功经验值得我们进行深入分析和借鉴。一、项目取得与地块研究阶段的风险管理1、进行全面、完整的市场调查2、应用SWOT分析法确定项目的优劣势3、进行市场定位4、项目买家定位5、确定初步技术方案：2626n在国家和省市有关部门出台的一系列规范房地产市场、鼓励住房消费政策的推动下，近两年常州房地产市场持续发展，态势较为强劲。n常州南翼地区房地产市场发展呈现供需两旺的活跃局面。礼嘉镇是常州南翼的工业重镇，房地产业有了快速发展。由上年的13746元增加到15138元，比上年增长10．12％。据相关资料显示，2003场物业空置量逐步减少，呈现出供求两旺的局面。礼嘉房地产市场基本处于平稳、理性的发展阶段。n当地房地产消费市场未完全成熟，相关法律法规不健全、不规范、不配套。177n“三纵”指青洋路、礼坂路、大明路。镇区主要通过中央大道、大明路、武进大道及青洋路对外联系，并通过乡村公路联系周边农村地区。基础设施n2003年礼嘉镇基础设施建设进一步加强。城镇道路“三横”指中央大道、镇区大道和武进大道；据调整体立面设计、内部空间布局和周边生活配套设施nn商品房私自零星搭造，缺乏整体规划、统一开发。目前礼嘉镇住宅市场产品结构较为单一，没有统一礼嘉镇改建工程将有续进行，危旧房拆迁量也将迅速增加，将为拉动整个礼嘉住宅市场需求作出较大的贡献。2003年礼嘉商品房销售面积，较去年有大2、应用SWOT分析法确定项目的优劣势优势(S)优势(S)综合定位针对不同物业分别予以定位礼嘉健身广场正对面，双景观别墅区。住宅部分：观景：优越的地理位置，闹中有静，正对嘉苑健身广场，观景位置极佳。健康：五千平方米嘉苑健身广场，每天带给你无数鲜氧，天天享受绿色盛宴。舒适：环境优美、舒适怡人(外部环境和社区内部环境相结合)。开阔：别墅区特有的低容积率、低建筑密度。便捷：出行易达性，武进大道与常州、湖塘直线相连财富精英领地、高尚幽雅生活、发展新方向、投资新热点、财富领地、旺铺投资前沿商铺部分：地段优越：地处嘉苑健身广场，风生水起之地，带来无限商机，财富自然滚滚来。投资未来：地处高尚别墅区，财富阶层的消费市场，升值空间巨大。弹性分割：两层商铺，随需应变。99买家特征描述住宅买家描述：理性而追求高贵生活的人士。当地高收入及财富阶层人士。一般在35-55岁之间。多为中年人，年富力强，事业社会职业：以当地一些私营企业主、事业成功人士及高收入政府公务员为主。消费心态：改变住宅环境，提高生活质量，显示身价。→项目定位在250-350平方米的2-3预期的投资收益决定房地产投资相对吸引力的主要因素量1.用地面积(平方米)2.土地出让价格(元/平方米)/(万元/亩)3.容积率4.总建筑面积4.公共配套设施而积(平方米)5.商业面积(平方米)6.每年商铺开发进度(%)7.住宅面积(平方米)8.每年住宅开发进度(%)9.人防及地下车库面积(平方米)10.每年车库开发进度(%)11.商铺每年销售均价(元/平方米】12.住宅每年销售均价(元/平方米)13.车库每年销售均价(元/平方米)14.项目开发周期(年)215.销售均价每年固定上调幅度16.项目拆迁费用(元)17.项目勘探/规划/审图/监理/招标/审计费用(元/平方米)18.规费及相关配套费用(元)19.项目内道路及室外工程景观费用(元/平方米)20.项目建安工程造价费用(元/平方米21