工业（产业）园区 低效用地项目认定与退出指南

工业（产业）园区低效用地项目认定与退出指南本文件提供了工业（产业）园区低效用地项目认定与退出的指导和建议，给出了低效用地认定、认定程序、处置方法和监督管理中需考虑的有关要点信息。本文件适用于工业（产业）园区低效用地项目认定与退出工作。2规范性引用文件本文件没有规范性引用文件。3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1低效用地inefficientland土地使用权人依法取得土地后，虽已开发建设但土地利用现状仍有调整盘活和提升利用空间的土地。4低效用地认定工业（产业）园区用地有下列情形之一的，可认定为低效用地：a)开发未完成土地：项目用地已动工开发建设，其开发建设用地总面积已超过动工开发建设用地总面积的三分之一且建设工程投资额（不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的税费）已超过总投资额的25%，但开发建设未完工，且未经原用地批准机关批准已停止开发建设1年以上（含1年）的用地；b)产出效率差土地：项目用地已依约建成，但企业处于未投产、停产或半停产状态，或虽有生产但未缴纳过税收的时间达2年以上（含2年）、未达到土地出让、投资合同（协议）约定的每亩应缴纳税收的用地；c)集约程度低土地：项目用地已依约建成，企业生产正常、土地处于依法利用状态，但比照项目土地利用现状，仍有调整盘活、提升利用潜力的用地；d)诚实守信差土地：项目用地已依约建成，主要用于出租的土地（财政或国有资本投资的除外）。5低效用地认定程序5.1自查申报5.1.1土地使用权人存在土地低效利用情况的，主动向土地所在地的园区管委会申报，也可直接向土地所在地的土地资源管理部门申报。5.1.2园区管委会在日常工作中发现土地使用权人存在低效用地且未主动申报的，通过现场排查、调阅资料、查询档案等方式进行核实，并向土地所在地的土地资源管理部门书面申报。5.2调查确认5.2.1土地资源管理部门接到土地使用权人或园区管委会申报的，经资料初步审核确认后，及时与土地使用权人联系，并告知调查确认程序及应补充提供的资料要求。5.2.2土地使用权人按要求提供土地开发利用状况、投入产出情况、土地利用效益、低效利用原因等书面说明材料及用地审批资料，并配合做好调查确认工作。5.2.3土地资源管理部门按下列方式开展调查确认工作：a)询问用地单位负责人及相关人员；b)现场勘测、拍照、摄像；c)查阅、复制与被调查对象有关的土地审批及利用资料；d)涉及特殊情况的，可要求土地使用权人就有关情况作出书面说明。5.3审核认定5.3.1土地项目建设用地控制指标、投资和税收符合以下要求：a)项目平均容积率宜高于1.0；b)建筑系数宜高于40%；c)绿化率宜高于25%；d)沿海国家级开发区，新建工业项目的固定资产投入强度宜高于350万元/亩、地均税收宜高于25万元/亩；e)沿海省级开发区，新建工业项目的固定资产投入强度宜高于270万元/亩、地均税收宜高于20万元/亩；f)山区国家级、省级开发区，新建工业项目的固定资产投入强度宜高于220万元/亩、地均税收宜高于15万元/亩。5.3.2园区管委会或土地资源管理部门依据调查取得的证据和本文件5.3.1的要求，作出是否存在低效利用的结论，并出具认定意见，报相关部门备案。5.3.3对于土地出让合同或划拨决定书中约定分期开发的，按照分期开发的范围核定低效用地面积。5.3.4属于政府、政府有关部门行为或其他外部原因造成动工开发延迟的，土地使用权人向土地资源管理部门提供相关说明及佐证资料。5.3.5审核认定为低效用地的，土地资源管理部门以园区为单元建立低效用地登记台账，纳入低效用地监控目录，实施统一监控。同时告知土地使用权人及土地所在地的园区管委会。6低效用地处置方法6.1开发未完成土地处置方法6.1.1土地资源管理部门、园区管委会与土地使用权人签订限期开发三方协议，约定继续开发并达到开发完成要求的相关事项，继续开发完成期限从三方协议签订之日起半年以内（原合同有约定开竣工期限的，相应予以调整）。6.1.2土地使用权人宜在不改变土地用途的情况下，采取合作等方式引进其他单位投资共同开发。土地使用权人无法独立完成开发又不能引进其他单位投资开发的，由政府将未开发部分土地收购作为储备用地。6.1.3土地再开发在规定时限内未达到限期开发三方协议完成要求或土地使用权人拒绝签订三方协议的，经园区管委会申请，土地资源管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准收回土地使用权，并按相关法律法规的规定予以补偿。6.2产出效率差土地处置方法6.2.1土地使用权人通过技术改造、转型升级等方式，改善自身经营状况，发挥土地最大使用价值。园区管委会根据自身产业定位、企业行业分类、发展前途等，明确企业改善经营的具体指标，与土地使用权人签订限期提升土地利用效率协议。完成改善目标的期限，自协议签定之日起1年以内。6.2.2土地使用权人无法自主改善经营状况的，可以引进或向园区管委会提出申请，由园区管委会帮助引进符合园区产业定位的企业，通过合作或收购等方式进行腾笼换鸟。6.2.3因产业结构调整原因，土地使用权人转让土地使用权的，受让方按照园区控制性详细规划及产业发展要求使用土地，不改变土地用途。土地使用权人也可以直接与政府协商，由政府收购作为储备用地。6.3集约程度低土地处置方法6.3.1由土地使用权人书面申请，并与园区管委会协商拟定土地再开发方案，经相关部门审核后报同级政府批准实施。土地再开发方案的实施宜在不增加用地面积、不改变土地用途的前提下，通过调整内部布局提高土地利用效率。6.3.2鼓励土地使用权人追加投资，将腾出的土地扩大再生产用于引进符合国家产业指导目录鼓励类的产业企业（如：新一代信息技术、生物医药、新能源新材料、高端装备研发等）或现有已上市、省重点上市后备企业合作开发。土地使用权人为提高土地利用效率而提出部分土地由政府收购的，宜予以支6.3.3土地使用权人转让土地的，园区管委会、土地资源管理部门指导受让人办理产权变更登记手续。6.4诚实守信差土地处置方法6.4.1园区管委会负责监督投资主体限期解除出租合同（期限不超过3个月）。整改期间由所在地不动产登记机关限制其产权交易，不能转让或抵押。6.4.2土地使用权人逾期不解除出租合同或逾期未整改到位的，土地资源管理部门将土地使用权人列入诚信黑名单，督促整改。对于违法建筑，强制拆除。6.4.3土地使用权人整改后有开发利用意向的，按本文件6.2进行处置。7监督管理7.1低效用地被依法收回或收购储备后，用于园区安排新引进的工业项目，因特殊原因需进行规划调整或改变土地用途的，按照规定程序，报经土地资源管理部门同意后，报同级人民政府批准。7.2土地再开发在约定期限内未达到完成要求的，仍属于低效用地。除继续按照低效用地处置外，还对在低效用地处置过程中已减免或补助的费用予以追缴。7.3低效用地再开发实施限期届满时，由园区管委会牵头，组织有管辖权的相关部门对土地再开发的实施状况进行查验并作出结论。7.4低效用地收购纳入年度土地储备计划，由土地所在地的财政部门专项安排低效用地收购资金。7.5收购低效用