物业管理课件

物業管理propertymanagement

第一講物業管理在我國的產生與發展第一講物業管理在我國的產生與發展第一節總述第二節物業管理在我國的產生與發展第三節物業管理現狀和發展趨勢

第一節總述

1.宏觀背景

（1）經濟體制改革

（2）以人為本與和諧社會

（3）城市化進程2.行業背景

（1）房地產業的發展

（2）住房制度改革一、我國物業管理的發展背景第一節總述二、物業管理面臨的問題

1.物業管理的最大問題，是全社會對物業管理的全面、正確的理解和認識不到位。

第一節總述

兩個錯誤傾向：

(1)對企業而言：物業管理－“我來管你”(2)對業主而言：“我是業主我老大”

第一節總述2.行政許可法下的政府職能的準確定位尚有待進一步研究和實踐。第一節總述原因:

(1)社會在轉型，體制在轉軌，企業在轉制，必然伴隨著人觀念的轉變。

(2)市場經濟要求重新學習。

第二節物業管理在我國的產生與發展

一、改革開放以來，房地產業做了三件事1.房地產綜合開發、配套建設的生產方式（蓋房子－－生產領域）2.住房貨幣化分配（分房子－－流通領域）3.物業管理（管房子－－消費領域）

第二節物業管理在我國的產生與發展成敗分析：成功之處：迅速改變了城市面貌；提高了城鎮人口住房水準和品質；直接帶動了國民經濟的快速發展。不足之處：住房有強烈的兩重性，不完全是產品（商品），還帶有社會保障品性質，以致成為“新三座大山”（醫療、教育、住房)之一。住房問題既是社會問題，也是經濟問題！第二節物業管理在我國的產生與發展二、物業管理出現的直接原因

1.房荒導致政府進行住房制度改革；

2.錢荒導致政府推進物業管理服務。

第二節物業管理在我國的產生與發展三、物業管理在我國的發展歷程1.全國城鎮人均住房居住面積：

（1）建國初期，4.5-4.6平方米；

（2）1965年，7.8平方米（溫飽階段的住房要求）；

（3）1978年，3.8-3.9平方米（文革期間房子基本沒蓋，但是人口增長了）；

（4）79－82年，房地產業增長速率是建國以來最高的（基數低）；房地產生產的綜合開發物業管理的正式出臺

第二節物業管理在我國的產生與發展2.物業管理的發展歷程：（1）改革開放後深圳特區，外銷房，成立我國第一個物業管理公司（1981年3月10日）；

（2）80年代中期“南風北伐”；

（3）90年代初在廣東召開房管會議，學習討論深圳社會化、專業化、企業化、經營型的物業管理模式；

（4）92年召開第二次會議，決定推行物業管理；

（5）94年4月份，原建設部頒佈33號令《城市新建住宅社區管理辦法》；

（6）94年6月5日，人大通過了《城市房地產管理法》。第二節物業管理在我國的產生與發展（7）2003年6月，國務院頒佈《物業管理條例》，於2003年9月1日實行；（8）2007年3月16日，全國人大頒佈《物權法》，於2007年10月1日實行；（9）2007年8月26日，國務院發佈《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》，於2007年10月1日實行。

第三節物業管理現狀和發展趨勢

一、現狀（截至2008年末）物業管理行業已經具有相當規模：全國共有物業服務企業58406家，其中廣東省最多有8507家，北京有3314家，從業人員300餘萬；物業管理市場越來越大，管理面積達到數百億平方米，覆蓋率超過50％，行業的年業務收入達到2076.7億元，比2004年增長204.5%；行業競爭日益激烈，行業平均利潤率約為5％。

第三節物業管理現狀和發展趨勢二、存在問題1.數學建模實證分析顯示：資本產出彈性（α值）為0.5317勞動產出彈性（β值）為0.3766平均技術進步率（γ值）為0.1％技術進步貢獻率為0.88％β小於α，α與β均在5％的水準上通過t值的顯著性檢驗，但α＋β＝0.9083<1說明：1、資本產出彈性是指產量變化率對資本變化率的反應程度2、勞動產出彈性是指產量變化率對勞動變化率的反應程度3、技術進步率是指技術水準的變化率，而技術進步水準則是指技術諸因素對經濟增長的總影響4、技術進步貢獻率是指在產出增長速度中，技術進步因素所占的比重

第三節物業管理現狀和發展趨勢2.數學建模實證分析結論：與其他行業相比技術發展水準較低經濟增長主要依靠資本投入和勞動投入產業規模收益遞減行業呈現粗放型增長發展模式中國物業管理行業有著較大上升空間三、發展趨勢－－重要性日益凸現，行業地位不斷提升物業管理區域應該規模化物業服務企業應該集團化物業管理服務應該規範化第三節物業管理現狀和發展趨勢四、主要法律法規

《物權法》（全國人大）

《物業管理條例》（國務院）

《業主大會和業主委員會指導規則》（住建部）

《前期物業管理招投標辦法》（原建設部）

《物業服務收費管理辦法》（國家發改委、原建設部）

第三節物業管理現狀和發展趨勢第二講物業管理概述第一節物業管理的含義第二節物業管理的目的第三節物業管理的性質第四節物業管理行業的自身特點第一節物業管理的含義一、幾個概念的區別

房地產不動產物業二、物業的含義

從物業管理的角度來說，物業是物業管理的物質對象(實體)，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。第一節物業管理的含義1.物業的權屬邊界

(1)土地的範圍（紅線） (2)各類管線（分界點） (3)圍合的空間（產權界定）專有；共有；公有第一節物業管理的含義2.物業的分類(1)居住物業(2)商業物業(3)工業物業(4)其他物業第一節物業管理的含義三、物業管理的概念1.最早的官方定位：《城市新建住宅社區管理辦法》（原建設部33號令）第二條：“本辦法所稱住宅社區管理，是指對住宅社區內的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理專案進行維護、修繕與整治。”第四條：“住宅社區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。”第一節物業管理的含義2.《物業管理條例》的提法

第二條：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”第一節物業管理的含義3.《物權法》的說法

第81條：“業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。”

第82條：“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。”第一節物業管理的含義注意：物業管理始終沒有定義，即其內涵與外延不清導致定位不准。第一節物業管理的含義4.物業管理的三個層次（1）物業的基本管理服務（2）物業的資產管理（3）物業的投資組合管理第一節物業管理的含義5.基本管理服務的三個檔次（1）保障型：適用於經濟適用房、舊有公房，服務標準低、收費低（目前適用政府指導價）；（2）服務型：適用於商品房，服務標準和收費標準高於保障型，收費以政府指導價為基礎，參考物業檔次協商確定；（3）享受型：適用於高檔商品房，收費為市場調節價。第一節物業管理的含義6.兩個主體（1）業主業主即產權人，指房屋所有權人，其法律依據是房產登記簿，其表現為房屋產權證。業主包括個人、單位、國家。（2）物業服務企業和其他管理人指以物業管理為主營業務的獨立的經濟實體，即按公司法成立的各種所有制的物業服務企業（民營、國有、外資等）。注意它與勞動服務公司（保潔、綠化、保安等公司）的區別。其他管理人：目前暫未界定。第一節物業管理的含義7.物業管理的特徵（1）在我國現階段，將社會化、專業化、市場化的房屋管理模式稱為物業管理。（2）其顯著的兩個特點是委託、有償。（區別於計劃經濟下行政福利的管房模式）第一節物業管理的含義第二節物業管理的目的一、物業管理的三個目的

1.以物業為對象——沒有物業就沒有物業管理確保功能的正常使用與完好；保值增值。建築物生命週期介紹。

2.以人為核心——物為人用的要求

創造和提供安全、舒適、文明、和諧的生活工作環境與秩序，滿足不同住用人全方位、多層次的需求。人對居住的不同層次的需求:

（1）住面積——溫飽社會的基本要求（2）住功能——小康社會的硬體要求（3）住環境——小康社會的硬、軟體要求（4）住服務——小康社會的軟、硬體要求（5）住品位——後小康時代的追求環境與秩序管理的基本要求:安全、安靜、安逸現階段主要努力方向住有憂居住有安居住有優居第二節物業管理的目的3.社會責任

社會效益、經濟效益、環境效益的統一及做到同步增長。注意處理：（1）三個效益的聯繫與關係，誰為主（學生：政治掛帥、以學為主、身體第一）；（2）物業服務企業的社會責任與權利的某種不對稱現象；（3）業主整體利益的要求和個別業主利益訴求的不對等情況。第二節物業管理的目的二、物業管理在房地產開發中的地位和作用與自然的和諧－－天人合一的理念人與物的和諧－－物為人用的原則人與他人的和諧－－群體生活、工作的需求第二節物業管理的目的第三節物業管理的性質一、社會化雙向含義，物業公司到社會上尋找物業，業主到社會上選聘物業公司。二、專業化表現為具備一定的專業資質，達到一定的專業水準。三、市場化指企業化、經營型。提供的產品是勞動服務、技術服務、管理服務，提供的方式是有償。第四節物業管理行業的自身特點一、不僅是勞務密集型行業，更是管理密集型行業，未來還將是技術密集型行業。1.物業管理與物業服務的區別與聯繫（1）對管理與服務的認識（2）無論哪類管理，都是通過服務來體現的。管理本身就是服務，服務需要管理。2.物業管理重在對各類物業服務的協調；

物業管理服務的對象包括人和物：（1）物業管理的服務對象包括全社會各行各業、各個階層的人。（黨政軍民學、工農兵學商、男女老少幼）（2）從物的角度，科技的最新發展首先會應用於人們生活的各個方面。物業管理的具體工作內容很繁雜。

二、全天候、不間斷的管理服務工作1.物業管理一旦開始，就不能停頓。在時間上是不能有間斷點的。2.容易出現間斷點的時刻：（1）雙方進入法律訴訟時期；（2）原物業服務合同到期日與新物業服務合同簽署日之間。

後合同義務第四節物業管理行業的自身特點三、銷售環節提前1.市場化的物業管理，其本質是一種商品的生產和提供。物業服務企業提供的產品是管理服務和勞務服務，廣大住用人是這種產品的消費使用者。2.生產銷售消費第四節物業管理行業的自身特點銷售環節提前就會產生風險業主方：物業服務企業提供的管理服務能否質價相等？物業服務企業：業主能否按時按量交納費用？雙方存在的上述風險是日後產生問題、矛盾和糾紛的主要原因。第四節物業管理行業的自身特點四、產品的生產和消費使用同時產生和結束1.物業管理服務的生產環節和消費環節與一般產品（包括其他服務行業）不同的一個突出特點：物業管理服務的生產與消費是同時產生、即時消費。

2.由於物業管理服務的生產和消費是同時產生和結束的，導致提供的管理服務缺少品質檢驗這一至關重要的環節，無法剔除“廢品”。這是由行業特點決定的。生產消費銷售第四節物業管理行業的自身特點四、產品的生產和消費使用同時產生和結束3.如何看待“廢品”（1）物業服務企業：1%和100%的關係加強全員的品質意識，加強全過程的品質控制（2）業主：寬容、支持、諒解注重監督改正過程與結果（不以追究責任為主）第四節物業管理行業的自身特點五、物業管理服務的提供者直接面對全體住用人物業服務企業的每一位員工直接面對廣大住用人。物業管理服務的這一特點決定了員工的基本素質與即時表現會直接影響到所提供的服務的品質。1.服務的最高境界是滿足服務對象的“心理需求”；2.員工的基本心態是搞好管理服務的基礎；3.調整員工的情緒是物業服務企業各級管理者日常工作的重點；4.廣大住用人對員工的尊重、理解是必要的。第四節物業管理行業的自身特點六、服務品質與價格之間的彈性關係1.一般產品的性價比是剛性或者半剛性的；物業管理服務的性價比是彈性的。2.物業管理服務的收費內容分為兩種：一種是常規的公共服務，根據政府指導價在一定的範圍內根據服務內容和品質浮動或雙方協商定價；另一種是不限價的專項服務和特約服務，這類服務一般是根據服務品質和服務方式的不同由業主和物業管理公司協商定價。第四節物業管理行業的自身特點第三講物業管理基本內容與環節物業管理幹什麼第一節物業管理的基本內容—橫向看第二節物業管理的基本環節—縱向看第一節物業管理的基本內容兩點注意：不同類型的物業，物業管理的基本內容是一樣的，但又各有特點和側重點。2.融管理、經營、服務於一體，寓管理和經營於服務之中，在服務中完善經營與管理。物業管理的服務：一、常規性的公共服務二、針對性的專項服務三、委託性的特約服務

第一節物業管理的基本內容一、常規性的公共服務公共服務的概念：常規性的公共服務是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業服務企業面向全體住用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業的完好與正常使用，保證正常的生活工作秩序和淨化、美化生活工作環境。第一節物業管理的基本內容一、常規性的公共服務1.共用部位的管理（1）基本檔案資料；（2）日常運行、使用、養護、保養；（3）大中修、更新改造。第一節物業管理的基本內容一、常規性的公共服務2.共用設備設施的管理（1）基本檔案資料；（2）日常運行、使用、養護、保養；（3）大中修、更新改造。注意保修期的管理特點。第一節物業管理的基本內容一、常規性的公共服務

3.環境衛生管理－－淨化環境日常保潔、垃圾收集外運、化糞池清理、外牆清洗、消殺防疫等。

4.綠化管理－－美化環境日常綠地、植被、樹木、花卉養護，景觀小品，節假日裝飾。第一節物業管理的基本內容一、常規性的公共服務5.保安管理公共區域的安全管理。人身財產安全，防盜、防搶，防意外事故等。6.消防協助管理7.車輛、道路的交通管理車流、人流的暢通、安全。第一節物業管理的基本內容一、常規性的公共服務

8.裝飾裝修管理裝修的申請、批准、擾民、安全等。

9.公共維修資金的使用管理第一節物業管理的基本內容二、針對性的專項服務專項服務的概念：針對性的專項服務是指物業服務企業為提高住用人的工作、生活條件和品質，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的某種特定需要而提供的各項服務工作。其特點是物業服務企業事先公佈服務專案、內容、品質和收費標準，由住戶自行選擇。專項服務屬於一種代理業務。第一節物業管理的基本內容二、針對性的專項服務

1.日常生活類衣、食、住、行等方面。

2.商業服務類網點的開設、各種經營活動。

3.文化、教育、體育、衛生類

4.金融、仲介服務類

5.社會福利類第一節物業管理的基本內容三、委託性的特約服務概念與特點：特約服務是為滿足產權人、使用人的個別需求受其委託而提供的服務，通常指在物業服務合同中未要求、物業服務企業在專項服務中未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業服務企業應在可能的情況下儘量滿足其需求，提供特約服務。特約服務實際上是專項服務的補充和完善。第一節物業管理的基本內容第二節物業管理的基本環節原則：物業管理要早期介入

物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個複雜、完整的系統工程。按先後順序，物業管理工作可以劃分為下麵四個主要階段：

1.物業管理的策劃階段；

2.物業管理的前期準備階段；

3.物業管理的啟動階段；

4.物業管理的日常運作階段。第二節物業管理的基本環節一、物業管理的策劃階段

1.策劃階段的工作包括：物業管理的早期介入、制定物業管理方案和選聘物業服務企業三個基本環節。

2.該階段的活動由房地產開發企業或建設方來主持。

第二節物業管理的基本環節

從選聘了物業服務企業、簽訂了前期物業服務合同，到首次業主大會召開、選出業委會，並選聘新的物業服務企業，屬於前期物業管理服務。包括前期準備階段和啟動階段。第二節物業管理的基本環節二、物業管理的前期準備階段

前期準備階段的工作包括：物業服務企業內部機構的設置與擬定人員編制；物業管理人員的選聘與培訓；規章制度的制訂等三個基本環節。第二節物業管理的基本環節三、物業管理的啟動階段

啟動階段的工作包括：物業的接管驗收；用戶入住；檔案資料的建立；首次業主大會的召開和業主委員會的正式成立。

第二節物業管理的基本環節第四講業主、業主大會、業主委員會第一節業主與物業使用人第二節業主大會第三節業主委員會第四節管理規約和業主大會議事規則一、業主與使用人的概念

二、業主的三個層次

三、业主要具备的三种意识第一節業主與物業使用人一、業主與物業使用人的概念

1.業主業主指物業的所有權人，即土地使用權和房屋所有權人，是所擁有物業的主人。簡稱業主。

2.物業使用人（簡稱使用人）使用人是指不擁有物業的所有權但通過某種形式而獲得物業使用權並實際使用該物業的人。包括：（1）與業主共同居住的親友；（2）物業的租戶。

3.業主與使用人的區別使用人沒有對物業的最終處分權，例如對物業的買賣和處置。

第一節業主與物業使用人4.與業主有關的法律法規：（1）法律：《物權法》（2）行政法規：《物業管理條例》（3）住建部規範性檔：《業主大會和業主委員會指導規則》5.在物業管理活動中，業主活動的依據還有：（1）《業主大會議事規則》（簡稱《議事規則》）（2）《管理規約》或《臨時管理規約》（3）《物業服務合同》或《前期物業服務合同》一、業主與物業使用人的概念第一節業主與物業使用人

二業主的三個層次

1.單個業主指產權多元化情況下的獨立產權人。

2.業主大會由物業管理區域內全體業主組成，是區域內物業管理的最高權力機構，是物業管理的決策機構。

3.業主委員會業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，並向業主大會負責。第一節業主與物業使用人

業主要具備：（一）權利意識（二）自治意識（三）自律意識

第一節業主與物業使用人三、業主應具備的三種意識

（一）權利意識

1.有何權利及相應義務

（1）單個業主的權利－－成員權（包括義務）

1)知情權——行使權力的前提

2)參與權——行使權力的基礎

3)選擇權——行使權力的關鍵

4)監督權——行使權力的保障三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人1）業主的知情權主要針對以下三方面：對物業自身狀況的知情；對物業管理主體的知情；對物業管理的知情。三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人3）選擇權的含義：表明你的選擇；意味你將接受選擇結果，即大多數人的選擇；對選擇的代價的承受；不得以放棄權利不履行義務。三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人應由業主行使選擇權的內容：業主大會議事規則的制定管理規約的制定業主委員會的選舉物業服務企業選聘專項維修資金的管理三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人

（一）權利意識

1.有何權利及相應義務（2）業主大會的職責（權利和義務）——決定權物業管理的一切重大事項由業主大會決定。（3）業主委員會的職責（權利和義務）——執行權注意：大多數人的命運不能由少數人決定。三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人（一）權利意識2.如何行使權利－－民主（1）不僅僅是工作作風、工作方法，民主是現代社會的基本制度之一；（2）民主的程式，即遊戲規則；（3）民主需實踐、提高；（4）民主的代價。三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人3.怎樣維護權益－－合法理性的維權意識，合法的維權途徑、手段。業主維權主要有四個層次的依據：

1）相應的法律、法規和規範性檔；

2）業主大會議事規則和管理規約；

3）物業服務合同；

4）公序良俗，即道德層面的原則。 前三點是硬性的，第四點是軟性的。

三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人注意：不要打錯板子，有理也不能攪三分。

物業管理活動中的糾紛通常涉及三個方面的問題：

1）業主和開發商（建設單位）的矛盾；

2）業主和物業服務企業的矛盾；

3）業主之間的矛盾。三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人

（二）自治意識

1.“權在業主”

這個業主是指全體業主。這是自治的體現。

2.付費的概念這是自治的必要條件。

3.自治的途徑群體中集體思想的歸納、表達與實施。三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人

（三）自律意識－－自律的內涵1.自律是現代民主社會的基本要求。2.自律最本質的是界定和諧社會個人自由與自我約束的邊界，尊重他人的自由。3.三條原則：不違法（倫理底線）、顧全大局、少數服從多數；注意與錯誤服從真理的區別；法律、法規主要體現的是公共利益對所有權的限制，管理規約主要體現私人利益對所有權的限制。三、業主應具備的三種意識第一節業主與物業使用人第二節業主大會一、業主大會的職責二、業主大會會議三、業主大會會議的召開一、業主大會的職責

1.業主大會的成立

業主大會是由物業管理區域內全體業主組成。只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。第二節業主大會

2.業主大會的定位

業主大會是物業管理區域內物業管理的最高權力機構，是物業管理的決策機構，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。注意兩個邊界：

（1）物業管理區域；（2）物業管理活動。

第二節業主大會3.業主大會履行以下職責

1）制定和修改業主大會議事規則；

2）制定和修改管理規約；

3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

4）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

5）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；第二節業主大會6）籌集和使用專項維修資金；7）改建、重建建築物及其附屬設施；8）改變共有部分的用途；9）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；10）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。第二節業主大會

二、業主大會會議

業主大會會議分為首次業主大會會議、定期會議和臨時會議三種。

1.首次業主大會會議

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。第二節業主大會1.首次業主大會會議業主大會籌備組要做好7項籌備工作：

（1）確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；（2）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（3）草擬管理規約、業主大會議事規則；（4）依法確定首次業主大會會議表決規則；（5）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；（6）制定業主委員會選舉辦法；（7）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。籌備組應當在成立之日起90日內組織召開首次業主代表大會。第二節業主大會1.首次業主大會會議會議內容：1）表決通過《業主大會議事規則》和《管理規約》；2）選舉業主委員會；3）決定是否續聘原物業服務企業。第二節業主大會

首次業主大會會議通過《業主大會議事規則》後，定期會議和臨時會議的運作方式就由《議事規則》來決定。

第二節業主大會2.定期會議(一般每年召開一次)

主要內容有：①聽取業主委員會的工作報告；②《業主大會議事規則》、《管理規約》、《業主委員會章程》等檔的審議與修訂；③決定物業服務企業的選聘、續聘與改聘；④專項維修資金使用、續籌方案的決定；⑤業主委員會的換屆選舉與委員的增減；⑥決定有關業主共同利益的其他事項。第二節業主大會3.臨時會議有下列情況之一，業主委員會召開業主大會臨時會議：①經專有部分占建築物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；②發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；③《業主大會議事規則》或者《管理規約》規定的其他情況。臨時會議一般是一事一議。第二節業主大會4.關於業主大會會議業主大會會議應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加方為有效。住宅社區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。會議內容必須與物業管理有關。業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄並存檔。第二節業主大會

（一）會議方式

1.業主大會會議有兩種類型：全體大會和代表會議如果採用代表會議形式，則代表的投票權是一個重要的問題：（1）全權代表其所代表的業主行使投票權；（2）僅能行使自己原有的代表權（扮演聯繫人的角色）。

第二節業主大會三、業主大會會議的召開（一）會議方式

2.業主大會會議採用兩種形式：（1）集體討論：容易達成統一意見，但需要業主有一致的時間，需要場地，成本較高；（2）書面徵求意見：容易組織，成本低，但不容易達成一致理解和決定。第二節業主大會（一）會議方式

《業主大會和業主委員會指導規則》中對代表許可權明確定為上述第二種方式，即僅能行使自己原有的代表權。第十六條規定：可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。業主代表應在大會召開前3日，就業主大會會議擬定討論的事項書面徵求其所代表的業主意見，凡需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字後，由業主代表在業主大會投票時如實反映。第二節業主大會（一）會議方式在實際操作中，為了減少爭議，降低投票成本，可以變通投票方式。一般事項由業主代表決定，在重大事項時業主代表僅僅是聯繫人，它只能在投票時如實反映業主意見。在《業主大會議事規則》中，對一般事項和重大事項進行界定。重大事項如：制定和修改《管理規約》、《業主大會議事規則》、選聘和解聘物業服務企業、選舉和更換業委會成員、專項維修基金的使用和續籌方案。第二節業主大會（一）決定方式

1.業主大會作出的決定，應當經專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

2.對於重大事項，必須經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

3.建築物總面積按照專有部分面積之和計算。

4.業主大會的決定對所有業主都具有約束力。

5.大會的決定應該以書面形式在社區內及時公告。第二節業主大會第三節業主委員會一、業主委員會的基本概念二、業主委員會的組成三、業主委員會會議四、業主委員會與物業管理企業的關係五、業主委員會與居委會的關係六、業主委員會自身的建設一、業主委員會的基本概念

1.業主委員會的性質業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主大會和業主委員會並存，業主決策機構和執行機構分離，業主委員會向業主大會負責。第三節業主委員會2.業主委員會的宗旨代表本物業的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業合理、安全地使用，維護本物業的公共秩序、創造整潔、優美、安全、舒適、文明的環境。

3.業主委員會的地位業主大會、業主委員會不僅是業主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業主實現民主管理的組織形式。

第三節業主委員會

4.業主委員會的職責

業主委員會是業主大會的執行機構、在業主大會授權下進行工作，並向其負責。它的主要職責如下：

（1）執行業主大會的決定和決議；（2）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；（3）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（4）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

第三節業主委員會（5）監督管理規約的實施；（6）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；（7）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；（8）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；（9）業主大會賦予的其他職責。業主委員會的活動經費，經業主大會審核後，由全體業主分擔。第三節業主委員會5.對業主委員會的監管（1）對業主委員會成員的監管（2）對業主委員會機構的監管（3）對業主委員會行為的監管當業主委員會不作為時；當業主委員會的決定違法時。第三節業主委員會二、業主委員會的組成

1.業主委員會的成立

業主委員會由業主大會選舉產生。如果業主人數少且未成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。在首次業主大會會議前，業主大會籌備組應確定委員會候選人產生辦法及名單，並提交業主大會通過。業委會任期由《業主大會議事規則》和《業主委員會章程》規定。業委會屆滿兩月前，應當召開業主大會會議進行業委會的換屆選舉。業委會一般由5－11人的單數組成。第三節業主委員會2.業主委員會委員應具備的條件業主委員會的委員應當具有下列條件：（1）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；（2）遵守國家有關法律、法規；（3）遵守業主大會議事規則、業主公約，模範履行業主義務；（4）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定的組織能力；（6）具備必要的工作時間。業委會主任由主要業主代表擔任。

第三節業主委員會三、業主委員會會議1.業委會會議的組織方式由《業主大會議事規則》和《業主委員會章程》規定。

2.經1/3以上業委會委員提議或者主任認為有必要，應當7日內召開業主委員會會議。

3.業委會應當有過半數委員參與方有效，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

4.業主委員會委員不能委託代理人參加會議。第三節業主委員會

四、業主委員會與物業服務企業的關係1.業主大會與物業服務企業是委託與被委託的關係。

2.業主委員會與物業服務企業是委託與合作並存的關係：一方面，業委會要聽取業主的意見，監督物業服務企業；一方面，業委會也應提醒和要求廣大業主履行義務，配合物業服務企業的工作。

3.業主委員會應當做好物業服務企業和業主之間的溝通工作。第三節業主委員會五、業主委員會與居委會的關係1.居委會的任務（《城市居民委員會組織法》規定）

2.居委會雖然定義為群眾性自治組織，實際上帶有准政府職能機構性質，從事行政管理的行為。

3.居委會與業主委員會之間存在指導與被指導的關係。（《物業管理條例》規定）

4.業主大會會議召開和會議決定應當通知居委會。配合居委會，同公安機關一起協同管理好社區治安。

5.居委會和業委會的功能和人員組成存在交叉，它們未來的發展方向如何？第三節業主委員會業主委員會居民委員會相關法律法規《物權法》《物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》《城市居民委員會組織法》組織性質業主大會的執行機構未明確其法人資格基層群眾性自治組織帶有准政府職能機構性質政府主管部門房產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督接受街道辦事處指導代表群體物業區域內的全體業主轄區內的全體居民成員和活動經費成員由業主選舉活動經費由業主支付主要成員由政府安排，居民選舉。活動經費由政府提供區域劃分物業管理區域社區委員條件具有完全民事行為能力的業主和其他由業主大會決定的條件年滿十八歲的本居住地區居民（剝奪政治權利的除外）職責召集業主大會，簽訂物業服務合同執行業主大會賦予的職責職責來源於業主大會宣傳政策、公益事業、調解糾紛、維護治安、文化衛生計生職責來源於政府第三節業主委員會六、業主委員會自身的建設

在強調物業服務企業的建設和資質管理時，也不應該忽略業主委員會自身的建設。業委會的建設實際上是業主自身素質的培養，可從下麵三個方面入手：

1.進行廣泛宣傳、教育，使群眾成為“成熟消費者”；

2.聘請主管部門、物業管理諮詢機構的人員為業委會顧問，以提高業委會的水準；

3.組織業委會委員和主任參加培訓活動。第三節業主委員會第四節業主大會議事規則和管理規約一、業主大會議事規則二、管理規約一、業主大會議事規則

業主大會議事規則經過民主協商和表決通過，約定業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項。第四節業主大會議事規則和管理規約制定原則：

基於物業管理的“業主自治”第四節業主大會議事規則和管理規約《議事規則》的主要事項：（1）業主大會名稱及相應的物業管理區域；（2）業主委員會的職責；（3）業主委員會議事規則；（4）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（5）業主投票權數的確定方法；（6）業主代表的產生方式；（7）業主大會會議的表決程式；（8）業主委員會委員的資格、人數和任期等；（9）業主委員會換屆程式、補選辦法等；（10）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；（11）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。第四節業主大會議事規則和管理規約兩點注意：1.議事規則中的任何規定不得違反國家相關的法律法規；2.議事規則必須在首次業主大會上最先討論和通過，然後才能按此議事規則討論決定其他問題。第四節業主大會議事規則和管理規約投票權：1.投票權的確定原則；2.《物權法》對投票權的規定；3.可能出現的問題。第四節業主大會議事規則和管理規約二、管理規約1.性質

管理規約，主要對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。它是一種公共契約，屬於協議、和約的性質，對全體業主具有約束力。第四節業主大會議事規則和管理規約2.管理規約的主要事項：（1）物業的使用、維護、管理；（2）專項維修資金的籌集、管理和使用；（3）物業共用部分的經營與收益分配；（4）業主共同利益的維護；（5）業主共同管理權的行使；（6）業主應盡的義務；（7）違反管理規約應當承擔的責任。

第四節業主大會議事規則和管理規約廣義的管理規約包括：1.臨時管理規約2.管理規約第四節業主大會議事規則和管理規約2.臨時管理規約建設單位應當在銷售物業之前，參照政府公佈的示範文本，結合本物業管理區域的實際，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。第四節業主大會議事規則和管理規約2.臨時管理規約－－兩點注意（1）充分體現了政府的責任，將臨時管理規約的制定作為物業管理的一項基本制度給予確定。（2）業主的承諾。第四節業主大會議事規則和管理規約2.臨時管理規約

臨時管理規約是臨時性質的，待首次業主大會通過管理規約後即失效。第四節業主大會議事規則和管理規約3.管理規約

在籌備首次業主大會過程中，業主大會籌備組應根據政府主管部門制定的示範文本，結合本物業管理區域的實際，在聽取廣大業主意見建議的基礎上擬定《管理規約》（草案），交由首次業主大會會議討論表決。第四節業主大會議事規則和管理規約3.管理規約首次業主大會會議通過的管理規約在使用過程中可能有不完善的地方，以後的業主大會可能需要對管理規約進行修訂。第四節業主大會議事規則和管理規約4.臨時管理規約和管理規約的區別（1）制定方不同臨時管理規約－－建設單位制定管理規約－－業主大會制定（2）內容側重不同臨時管理規約－－無業主參與制定，不必考慮太多細節管理規約－－內容詳細第四節業主大會議事規則和管理規約第五講物業服務企業第一節物業公司的設立和資質第二節物業服務企業的個性第三節物業服務企業的組織形式第四節培訓第五節企業的自身建設

第一節物業公司的設立和資質一、物業服務企業的性質與類型二、物業服務企業的設立三、物業服務企業的資質一、物業服務企業的性質與類型物業公司的設立：

按公司法註冊

1.物業服務企業的性質

(1)物業服務企業：是指對建成投入使用的房屋及其附屬設備設施、相關場地實施專業化管理，並為業主和使用人提供全方位、多層次的有償服務及創造良好的生活工作環境與秩序，具有獨立法人資格的經濟實體。

(2)物業服務企業的性質和物業管理的性質分不開：服務性+經營性。一、物業服務企業的性質與類型2.物業服務企業的類型（1）按投資性質：全民、集體、聯營、三資、私營等。（2）按股東出資形式：有限責任公司、股份有限公司、股份合作公司等。（3）按經營服務方式：管理型物業管理公司、顧問型物業管理公司、綜合型物業管理公司。注意：市場經濟不認“出身”一、物業服務企業的性質與類型1.建立物業服務企業的可行性研究

（1）市場調查：針對物業管理市場的供求情況進行物業管理需求調查；（2）綜合分析：對獲得的數據或描述進行分析研究，分析企業應具備的資質條件；（3）編寫可行性研究報告。

２.物業服務企業設立的條件

（1）有限責任公司的設立條件（《公司法》第十九條）；（2）股份有限公司的設立條件（《公司法》第七十三條）。二、物業服務企業的設立

3.物業服務企業設立的程式

物業服務企業設立的程式一般包括資質審批、工商註冊登記、稅務登記和公章刻制等幾個步驟。（1）根據《公司法》規定，準備好材料和文件；（2）向所在房地產行政主管部門提出書面申請；（3）向所在地工商行政管理機關申請法人註冊登記和開業登記，領取營業執照；（4）到稅務部門辦理稅務登記，到公安部門辦理公章登記和刻制等。二、物業服務企業的設立1.企業資質的概念和作用

企業資質是企業實力和規模的標誌。企業資質是行業准入的門檻。三、物業服務企業的資質

2.物業服務企業的資質等級及相應標準

《物業管理企業資質管理辦法》把物業服務企業劃分為一級、二級、三級三個資質等級及三級（暫定）。

一級資質二級資質三級資質註冊資本500萬元以上300萬元以上50萬元以上專職管理人員和技術人員不少於30人不少於20人不少於10人中級以上職稱的人員不少於20人不少於10人不少於5人管理人員應有職業資格證書√√√管理的物業類型和麵積規定：兩種以上類型，並且各類物業面積占下列基數的總和不小於100%多層住宅：200萬平方米；高層住宅：100萬平方米；獨立式住宅（別墅）：15萬；平方米辦公樓、工業廠房及其他物業50萬。多層住宅：100萬平方米；高層住宅：50萬平方米；獨立式住宅（別墅）：8萬平方米；辦公樓、工業廠房及其他物業20萬。有委託的物業管理專案即可企業管理制度和標準、企業信用檔案、優良的經營管理業績企業管理制度和標準、企業信用檔案、良好的經營管理業績企業管理制度和標準、企業信用檔案三、物業服務企業的資質3.企業資質的行政管理主要包括：資質等級核定管理、審批管理、動態管理和業務管理。（1）核定管理：需要申請企業提交材料；（2）審批管理：實行分級審批制度；（3）動態管理：對物業服務企業資質實行年檢制度；（4）業務管理：規定各個資質等級的企業可以承接的物業類型和麵積。一級資質可以承接所有物業專案；二級資質承接30萬平方米以下的住宅專案和8萬平方米以下的非住宅專案；三級資質承接20萬平方米以下的住宅專案和5萬平方米以下的非住宅專案。三、物業服務企業的資質國家對物業管理行業的管理：1.人的管理－－從業人員的准入政策；2.機構的管理－－從業單位的准生制度；3.行為的管理－－限制不准做的事情。三、物業服務企業的資質第二節物業服務企業的個性

一、物業管理公司具有一般企業的共性1.必須是獨立法人的經濟實體；2.以盈利為目的。不能規定“物業管理是微利行業”。二、物業服務企業的個性1.物業服務企業是以很少的資金去控制和運作龐大的資產；2.物業不是靠資金在運作，是靠管理和服務；3.保險的作用。第二節物業服務企業的個性

第三節物業服務企業的組織形式

一、直線型中央集權型：在特殊情況下，辦事不易出現紕漏。二、矩陣型條塊結合型：職能部門縱向設立，以條為主；具體事務管理，以塊為主。第四節培訓

物業管理行業是一個管理密集型的行業，強調服務多，以服務來體現管理。一、對物業服務企業經理最重要的能力：突發事件的處理能力。德：責任心、責任感才：處理問題的技巧與藝術（每逢大事有靜氣、每逢難事有靈氣）第四節培訓二、對員工：1.員工的培訓包括思想建設、作風建設、業務建設三方面。2.什麼是服務？服務的最高境界是什麼？

不是滿足實際需求，而是更高的標準，滿足“心理需求”。第四節培訓學會寬恕他人第四節培訓第五節企業的自身建設一、規章制度的建立二、誠信建設及企業的可持續發展一、規章制度的建立1.沒有規矩，不成方圓；2.有了規矩，就必須要認真嚴格執行；3.如果認真嚴格執行了規章制度，造成更大損失，怎麼辦？一、規章制度的建立對人對己都要嚴格要求二、誠信建設及企業的可持續發展1.誠信及誠信建設的內涵（1）誠信與法（2）誠信建設與法制建設2.誠信的層次（1）言有信，行有果——向自己負責；（2）言必信，行必果——向對方負責；（3）超出對方的期望——向社會負責。3.企業的可持續發展二、誠信建設及企業的可持續發展第六講物業管理招投標第一節物業管理招投標的特點第二節物業管理招投標的分類第三節物業管理招投標的程式第四節標書編制的要點第五節評標的要點

第一節物業管理招投標的特點一、早期介入的特點

新建物業的物業管理招投標應在物業建成投入使用之前進行。二、階段性的特點

物業管理的長期性決定了物業管理招標具有階段性。三、不確定性的特點

物業管理招投標要選最合適而不是最好的方案。由於是早期介入，物業本身具有某種程度的不確定性。四、物業管理的行業特殊性1.物業管理服務是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特徵的群體性服務，這種服務的確定和選擇是一種市場行為。2.物業管理服務提供的產品是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務產品。3.物業管理服務的性價比是彈性的，其所提供的產品定量容易，定質難。第一節物業管理招投標的特點第二節物業管理招投標的分類一、按物業管理招投標主體進行分類1.開發建設單位（開發商）（1）開發建設單位主持前期物業管理招投標；（2）草擬《前期物業服務合同》和《臨時管理規約》等相關檔；（3）政府部門的參與和監督，以維護業主利益；（4）開發商應在銷售前幾個月開始準備前期物業管理招投標工作。2.業主大會（1）業主大會成立後，成為物業管理招投標的主體；（2）業主委員會進行具體運作；（3）廣大業主和業主委員會的成員一般不是物業管理專業人士，需要對招投標進行認真研究，並有專業機構或政府部門參與指導。第二節物業管理招投標的分類3.產權人（1）通常物業只有一個或少數幾個產權人的情況，產權人作為物業管理招投標的主體；（2）寫字樓最為常見。第二節物業管理招投標的分類二、按物業管理招投標方法進行分類1.自行招標招標主體自行操作招標的全過程。2.委託招標招標方委託專業的招標代理機構進行招投標。3.自行招標和委託招標相結合第二節物業管理招投標的分類三、按物業管理招投標形式進行分類1.公開招標招標方有較大的選擇範圍，有利於避免各種關係的影響，但時間長、資金成本高，適用於規模較大物業，尤其是收益性物業。2.邀請招標由招標人以投標邀請書的方式向預先選擇的有能力承擔的若干物業服務企業發出招標邀請，參與競標。成本較低，但可能會漏掉一些有較強競爭力的企業。3.議標

適用於原有物業公司的續聘。第二節物業管理招投標的分類第三節物業管理招投標的程式

一、物業管理招標程式1.成立招標機構；2.編制招標檔；3.發佈招標公告或招標邀請書；4.組織資格預審；5.發放招標檔及有關設計圖紙、技術資料等；6.組織答疑與現場勘查；7.開標與評標；8.中標後談判與合同簽訂。二、物業管理投標程式1.獲取招標資訊,決定是否參與投標；2.報送投標申請,接受資格審查；3.獲取與熟悉招標檔並參與答疑和現場踏勘；4.投標決策與編制投標書；5.報送投標書；6.參加開標及答辯會；7.中標和簽訂物業服務合同。第三節物業管理招投標的程式

第四節標書編制的要點

一、招標書編制應著重注意的問題1.本物業有無特殊性要求；2.保修期費用的測算；3.報酬的取費形式：包乾制和酬金制。二、投標書編制的要點1.投標書的內容；2.投標書編寫注意事項:

計量單位貨幣標書規範計算等切忌一本標書打天下！第四節標書編制的要點

第一節物業服務合同概述

第二節物業服務合同的分類

第三节物业服务合同签订要点

第四节物业服务合同的变更与解除

第五節物業服務企業的續聘與解聘第七講物業服務合同第一節物業服務合同概述一、物業服務合同的含義物業服務合同的含義：1.物業服務合同是一種非典型合同，在《合同法》中沒有單獨設立該類型合同。2.物業服務合同的簽訂雙方是業主與物業服務企業，雙方之間是平等的民事主體關係。3.物業服務合同應當採用書面形式。二、物業服務合同的特徵1.物業服務合同是當事人意思表示一致的產物。2.物業服務合同的訂立以當事人相互信任為前提。3.物業服務合同是有償的。4.物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同。5.物業服務合同是勞務合同。6.物業服務合同受到較多的國家干預。最主要的特徵：業主是個群體，但要形成一個聲音，達成一致的意見。三、物業服務合同的作用1.業主自治自律與物業服務企業的統一、專業化管理相結合。這個結合點就是合同。2.確立業主和物業服務企業在物業管理活動中權利義務的法律依據。如收費。四、物業服務合同的主要內容1.物業管理事項；2.服務品質；3.服務費用；4.雙方的權利義務；5.專項維修基金的管理和使用；6.物業管理用房；7.合同期限；8.違約責任。

第二節物業服務合同的分類一、物業服務合同的分類1.前期物業服務合同；2.前期物業管理服務協議；3.物業服務合同。二、前期物業服務合同1.甲、乙方：甲方：開發商或建設單位乙方：經招投標選聘的物業管理公司2.簽訂日期在開發商取得預售許可證（期房）或現房銷售之前。二、前期物業服務合同3.合同期限（1）《物業管理條例》規定，到業主大會成立，選出業主委員會，並選聘物業管理公司，簽訂新的物業服務合同時止。（2）應有最長期限，如不超過2－3年。保護業主利益。（3）也應有最短期限，不短於1年。保護物業公司利益。1.從業主入住到成立業主大會這段時間，以及物業建設階段，都需要物業服務企業提供物業管理服務。這個階段的物業管理為前期物業管理。2.前期物業管理與通常情況下物業管理的不同特徵。3.前期物業服務合同對日後物業管理能否正常實施的影響。二、前期物業服務合同4.前期物業服務合同的特徵：

(1)由建設單位和物業服務企業簽訂；

(2)前期物業服務合同是一種過渡性質的合同；

(3)前期物業服務合同是一種要式合同。

要式合同是指法律要求必須具備一定的形式和手續的合同。二、前期物業服務合同三、前期物業管理服務協議1.甲、乙方甲方：開發商、或開發商選聘的物業管理公司、或開發商和開發商選聘的物業管理公司。乙方：購房人。2.簽訂時間：購房人在簽訂購房合同前。3.協議期限：同前期物業服務合同。三、前期物業管理服務協議1.購房人（業主）在簽訂《房屋買賣（預售）合同》時，應同時簽訂前期物業管理服務協議。

《物業管理條例》第二十五條規定2.該協議的目的是保障前期物業管理活動當事人（包括業主、物業服務企業雙方）的合法權益，減少物業管理糾紛。3.前期物業管理協議有效期：從房屋出售之日起，至業主委員會成立後與其選定的物業管理公司簽訂新的物業服務合同生效為止。三、前期物業管理服務協議4.前期物業管理服務協議的基本特徵：

(1)購房人在購房時必須同時簽訂協議；

(2)協議的基本內容應與前期物業服務合同一致；

(3)協議應在政府主管部門備案；

(4)協議的內容必須對所有購房人一致。

三、前期物業管理服務協議四、物業服務合同1.業主委員會成立，標誌著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段。2.業主委員會應聽取廣大業主的意見，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理公司，並簽訂物業服務合同。3.合同的雙方為業主委員會和物業管理公司。委託管理期限由雙方協議商定，一般為3年。4.物業服務合同簽訂後，前期物業服務合同與前期物業管理服務協議同時終止。5.委託期滿，需要再次決定是續聘還是另行選聘其他物業管理公司。五、專項服務的委託合同1.物業服務企業可以將綠化、保安、保潔等服務委託給其他專業的服務公司承擔。2.這些專項服務的委託合同不屬於物業服務合同，雖然它們和物業管理活動相關。六、三個物業服務合同的差異專案前期物業服務合同前期物業管理服務協議物業服務合同合同主體甲方：開發商或建設單位乙方：甲方選聘的物業管理公司甲方：與前期物業服務合同相對應，即房地產開發單位或其委託的物業服務企業乙方：購房人（業主）甲方：業主委員會（代表所有業主）乙方：物業管理公司簽訂時間甲方出售住宅前每個購房人（業主）在簽訂《房屋買賣（預售）合同》時同時簽訂一般應在業主委員會成立後3個月內，最遲不應遲於6個月合同有效期限合同有效期限自簽訂之日起，到業主委員會成立後與其選聘的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時止協議的有效期限從房屋出售之日（業主購房之日）起，至業主委員會成立後與其選定的物業管理公司簽訂物業服務合同生效時止合同有效期限由雙方協議商定，以年為單位，一般為3年

第三節物業服務合同簽訂要點一、物業服務合同簽訂時的要點

目前政府制訂了全國性的物業服務合同示範文本。簽訂合同時可以參照政府頒佈的示範文本為基礎。簽訂合同時需要注意以下四個要點：1.“宜細不宜粗的原則”；2.不應有無償無限期的承諾；3.合同的簽訂既要實事求是，更要留有餘地；4.要明確違約責任的界定及爭議的解決方式（仲裁或訴訟）。二、“宜細不宜粗”的原則

一般物業服務合同中對委託的管理服務應包括五個層次的約定：1.針對委託專案的約定；2.該委託專案的具體內容；3.該委託專案的管理服務的品質標準；4.該委託專案的管理和服務費用；5.對物業服務企業的獎懲約定條款。三、不應有無償無期限的承諾1.物業管理本質上講是有償服務，無償提供服務是福利制的產物，不是市場經濟的要求。2.無償服務會導致住用人之間享受到的服務不一致。3.無償提供服務在實踐中證明是有害、行不通的。4.物業管理的委託是有期限的，無期限的承諾從理論上講是行不通的，實踐中也是難以做到的。四、既要實事求是，更要留有餘地1.物業服務企業要量力而行。2.分期建設專案，對各建成使用期的物業管理承諾。3.各項承諾要恰到好處，留有餘地；寧可不足，不可過頭。五、要明確違約責任的界定及爭議的解決方式1.明確各類問題出現後，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件。2.要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。3.三層解決方式：協商；調解；仲裁或訴訟。

第四節物業服務合同的變更與解除一、物業服務合同的變更

物業服務合同的變更是指合同生效後，在履行過程中，因合同簽訂時所依據的主客觀情況或條件發生變化，由雙方當事人依據法律法規和合同規定對原合同內容進行的修改或補充。合同的變更有兩種情況：1.一方先提出變更自己的權利義務，另一方只作與之相對應的變更。2.雙方同時提出合作變更，一方變更條款時，另一方作相應變更。無論何種變更，都要求雙方協商一致。二、物業服務合同的解除

合同的解除是指在合同的有效期內，依法終止合同的權利義務關係，終止合同的履行。物業服務合同解除的主要原因有：1.約定解除合同的條件成立。2.事後協商解除。3.因物業服務企業被吊銷資質、解散、撤銷、破產等不再具備簽訂合同的主體資格的原因。4.合同期限屆至。5.其他原因。

第五節物業服務企業的續聘與解聘一、物業服務企業的續聘

物業服務企業的續聘有兩種情況：1.首次業主大會召開後，對原開發商聘用的物業服務企業的再次聘用。2.業主大會對原聘用的物業服務企業在物業管理委託期限到期後的再次聘用。是否續聘，要充分考慮廣大業主的意見。第八講物業管理費用第一節物業管理經費的來源第二節住宅消費的含義第三節物業服務費第四節收益性物業的物業服務費第一節物業管理經費的來源一、定期收取物業服務費二、物業共用部位、共用設施設備維修資金三、物業服務企業開展多種經營的收入和利潤四、政府多方面的扶持五、開發建設單位給予一定的支持六、業主的贊助第二節住宅消費的定義一、購房和租房款二、裝飾裝修款三、基本能源費四、物業服務費五、稅費第三節物業服務費一、物業服務費的性質和收費原則二、物業服務費的定價形式和計費方式三、物業服務費的構成四、物業服務費的測算一、物業服務費的性質和收費原則（一）性質1.針對公共服務和部分專項服務收取的費用；2.屬於全體業主所有，AA制。（二）收費原則1.合理2.公開3.費用與服務水準相適應4.競爭5.雙方協商6.政府監督二、物業服務費的定價形式和計費方式一、物業服務費的定價形式1.政府指導價

由有定價權限的人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素制定相應的基準價及其浮動幅度。2.市場調節價

由經營者自主定價，通過市場競爭形成的價格。由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。二、物業服務計費方式1.包乾制業主繳納的物業服務費是固定的，管理過程中無論盈餘還是虧損都由物業服務企業承擔。適用於小型物業管理公司，原則上不存在對物業服務企業進行賬目監督和審計的問題，簡便易行。前提是事先雙方對物業服務費標準要有約定和承諾。二、物業服務費的定價形式和計費方式二、物業服務計費方式2.酬金制在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均有業主承擔的計費方式。由於預收的物業服務支出是代管性質，所以採取酬金制，這筆支出原則上不需要交納相關稅金。

二、物業服務費的定價形式和計費方式三、物業服務費的構成1.包乾制物業服務費(X)=物業服務成本(X1)+法定稅費(X2)+物業服務企業的利潤(X3)2.酬金制預收的物業服務資金(X)=物業服務支出(X1)+物業服務企業的酬金(X4)三、物業服務費的構成3.物業服務成本或物業服務支出：1）管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2）物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用；3）物業管理區域清潔衛生費用；4）物業管理區域綠化養護費用；5）物業管理區域秩序維護費用；6）辦公費用；7）物業服務企業固定資產折舊；8）物業共用部位、共用設施及公眾責任保險費用；9）經業主同意的其他費用。注意事項：1.物業共用部位、共用設施設備的大、中修和更新、改造費用。應當通過專項維修基金予以列支。2.在物業管理區域內，由物業服務企業接受委託收取供水、供電、供熱、通訊、有限電視等費用的，其委託手續費應向委託單位收取，不得向業主收取手續費等額外費用。三、物業服務費的構成不要財迷三、物業服務費的構成四、物業服務費的測算（一）住宅社區公共性物業服務收費標準測算原則1.制定根據：1）本地區綜合服務專案；2）勞動付出狀況；3）物價指數變化；4）住戶的經濟承受能力；5）社區的檔次。（一）住宅社區公共性物業服務收費標準測算原則2.測算步驟：（1）根據住宅社區的規模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源；（2）估算住宅社區進行統一管理、達到確定的管理目標所發生的各項費用；（3）考慮統一管理能取得的社會效益、環境效益和經濟效益。四、物業服務費的測算（二）物業服務成本或物業服務支出測算的具體方法X1——物業服務成本或者物業服務支出收費標準，單位：元/月·平方米x——各分項費用收費標準，單位：元/月·平方米i——分項