6.3土地、房产的税收筹划

工作领域六生产经营阶段资产税收筹划税目录任务一存货的税收筹划任务二设备/固定资产的税收筹划任务三土地/房产的税收筹划任务四车辆的税收筹划任务五无形资产的税收筹划任务六弥补亏损的税收筹划任务三土地/房产的税收筹划业务场景描述业务1舒松大学毕业后在长沙兴华木业制造有限公司任职税务会计，预计公司2021年将开发一处房地产，为取得土地使用权支付的金额为1200万元，房地产开发成本为1500万元，财务费用中按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为250万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。假设该项目所在省政府规定计征土地增值税时，房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行。请对其进行税收筹划。知技解析提升操作要点：1、土地增值税和税率土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。2、土地增值税的税收筹划知技解析提升方式要点房地产转移土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得收入的单位和个人征收的一种税。从这个定义可以看出，征收土地增值税必须满足三个判定标准：仅对转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物的行为征税；仅对产权发生转让的行为征税；仅对转让房地产并取得收入的行为征税。控制增值额按照我国现行税法的规定，土地增值税税率是以增值率为基础的超率累进税率。当房地产企业开发的房产对外销售时的增值率达到50％时，土地增值税税负将会达到销售额的10％(假设增值税按5％的简易征收率计算)；当增值率达到100％时，土地增值税税负将达到销售额的17.5％；当增值率达到200％时，土地增值税税负将达到销售额的28.33％；当增值率达到300％时，土地增值税税负将达到销售额的36．25％。税收优惠现行税法规定，如果纳税人既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，应当分别核算增值额；未分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受免税优惠。纳税人可以充分利用这一税收优惠政策进行筹划，在确保能够分开核算的情况下，将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20％以内，从而免缴土地增值税，获得税收利益。1234识别税务风险设计筹划方案选择筹划方法进行筹划分析任务解决流程操作步骤示范不了解征税范围、税收优惠，无法清晰对土地价值进行评估。1、识别税务风险房地产转移方式控制增值额方式AC操作步骤示范2、设计筹划方案

利用税收优惠方式B操作步骤示范3、选择筹划方法可扣除技术指在合法、合理的情况下，尽量最大化地增加相关税法规定的可扣除数额。操作步骤示范4、税收筹划分析

方案一不按转让房地产项目计算分摊利息支出或不提供金融机构贷款证明方案二按转让房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构贷款证明计算比较两个方案最多允许扣除的开发费用最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%=（1200+1500×10%=270（万元）最多允许扣除的房地产开发费用=250+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%=250+（1200+1500）×5%=385（万元）操作步骤示范5、做出筹划结论应选择方案二，方案二比方案一可多扣除房地产开发费用=385-270=115（万元），其企业土地增值税缴纳更少。单选题

甲房地产公司转让商品房收入500万元，计算土地增值额准允扣除项目金额为4000万元，则适用的税率为(

)A、30%B、40%C、50%D、60%『正确答案』A。即学即测即学即测业务2舒松2021年根据现有税收征收政策和税收优惠政策，预计2022年有可供销售的10000平方米同档次的商品房两栋。甲房每平方米售价为1000元（不含装修费70元），转让收入为1000万元，它的扣除项目金额为835万元，增值额为165万元。乙房每平方米售价为1070元（含装修费70元），转让收入为1070万元，它的扣除项目金额为838万元，增值额为232万元。请分析甲、乙两房应缴纳的土地增值税情况。业务操作测评即学即测010203识别税务风险增值额与可扣除金额之间比例关系影响缴纳的土地增值税设计筹划方案方案1:控制增值额方案2:享受税收优惠选择筹划方法可扣除技术进行筹划分析04甲房的增值率为19.76%，按照税法规定，甲房的增值额没有超过扣除项目金额的20%，不缴土地增值税，企业获得的利润为165万元。乙房的增值率为27.68%，要缴纳土地增值税69.6万元，企业获得的利润为162.4万元。05做出筹划结论采用了分散收入以控制增值额的方法和利用税收优惠的方法进行筹划，企业应采取方案一，控制增值额，多销售甲房的销售方式。土地增值税如何筹划？先进先出法增加可扣除金额移动加权平均法控制增值额方式

控制增值额方式房地产转移方式任务回顾总结

销售价格下降产权发生转移

多渠道房地产开发

税收优惠政策业务场景描述业务1舒松大学毕业后在长沙兴华木业制造有限公司任职税务会计，公司2021年除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。请对其进行税收筹划。知技解析提升操作要点：1、房产税及计税依据房产税的征税对象是房产，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。从价计征就是依照房产原值一次减除10％～30％费用后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2％；从租计征就是以房产出租的租金收入为计税依据计算缴纳房产税，税率为12％。2、房产税税的税收筹划知技解析提升方式要点降低房产原值独立于房屋之外的建筑物，不属于房产。将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的。造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。降低计税租金收入按照现行税法的规定，纳税人出租房屋要按租金收入的12％缴纳房产税。在现实经济活动中，企业往往在出租房屋的同时还将房屋内部或者外部的机器设备、生产线、办公用品等附属设施一同出租给承租方。这些附属设施并不属于房产税的征税范围。但是，如果企业与承租方在签订租赁合同时把这些设施与房屋不加区别地同时写在一份合同中，那么出租附属设施所对应的那一部分租金也要缴纳房产税，这无疑会增加企业的税收负担。税收优惠税法规定，对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，房产税暂减按4%的税率征收。因此，纳税人出租房屋时，可使用市场价格向个人出租用于居住，享受税收优惠。另外，税法规定房产大修停用半年以上，经税务机关审核，在大修期间可以免税，因此，纳税人理应及时加以利用。1234识别税务风险设计筹划方案选择筹划方法进行筹划分析任务解决流程操作步骤示范不了解征税范围、税收优惠，无法清晰对房产原值、租金收入进行评估。1、识别税务风险降低房产原值降低计税租金收入AC操作步骤示范2、设计筹划方案

税收优惠B操作步骤示范3、选择筹划方法可扣除技术指在合法、合理的情况下，尽量最大化地增加相关税法规定的可扣除数额。操作步骤示范4、税收筹划分析

方案一将所有建筑物都作为房产计入房产原值方案二将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算计算比较两个方案应纳房产税应纳房产税＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（万元）应纳房产税＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元）操作步骤示范5、做出筹划结论通过改建变成独立核算比合并核算少缴房产税168万元，因此选择方案二，单选题

根据税法的规定，不征收房产税的地区是（）A、县城B、农村C、建制镇D、城市『正确答案』B。即学即测即学即测业务2舒松2021年根据现有房产税税收政策和税收优惠政策，预计2022年有用于出租的库房三栋，其房产原值为3000万元，年租金收入为580万元，企业所得税税率为25%。舒松为公司设计了三种适合的税务筹划方案。如下（暂不考虑增值税进项税额）：方案1：一般征收方式，税率9%方案2：采用简易征收税率5%方案3：业务流程再造，租赁服务改为仓储保管服务业务操作测评即学即测010203识别税务风险计税方式、业务流程改造对应纳税额的影响。设计筹划方案方案1:一般计税方案2:简易计税方案3：改变业务流程，综合筹划选择筹划方法可扣除技术进行筹划分析04方案一：应纳税额=108.31万元方案二：应纳