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文档简介

商品房买卖合同违约情况

1、预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同商定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按商定履行合同义务。如：开发商在商定的交房期限届至前因房价上涨等缘由明确表示不愿卖房，即构成预期拒绝履行，其应担当相应的违约责任;

2、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有状况说明或一方当事人依据客观事实发觉另一方当事人届时不能履行合同义务。如：商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的违约。

二、实际违约

包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。依据《合同法》的规定,债务人拖延履行的,应担当拖延履行的违约责任,担当对拖延后因不行抗力造成的损害的赔偿责任。债权人拖延履行表现为债权人对于债务人的履行应当承受而无正值理由拒不承受,即拖延受领。

我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条其次款明确规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人担当，交付使用后由买受人担当;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正值理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的`风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人担当，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外。“而不履行，则是当事人不履行任何合同义务的表示，在此状况下，违约方应依严格责任原则担当违约责任。

三、不适当履行

虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同商定或法律规定的违约情形。

依据《合同法》第112条,债务人由于交付的标的物内在缺陷而给债权人造成人身或合同标的物以外的其他财产的损害时,债务人还应担当损害赔偿责任，依据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十二条、十三条的规定，违约方亦应担当相应赔偿责任。房屋面积不适当履行是指所交付房屋的面积与合同商定的房屋面积不全都。此种情形，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条之规定依法处理。

四、其它违约行为

购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积消失误差、设备及装修不符合合同商定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售治理方法》及《最

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