房地产评估报告-温江房子

西南财经大学SouthwesternUniversityofFinance科目：资产评估学学生姓名：许媛所在学院：西南财经大学专业：会计学学号：61200027成绩：2014年11月

房地产评估报告估价工程名称：四川省成都市温江区永温江南熏大道三段366号鸿源星睿城小区5号楼2301室房地产委托方：李女士估价方：XX房地产评估有限责任公司估价人员：许媛估价作业日期：二○一四年十月二十九日至二○一四年十月三十一日估价报告编号：1461200027目录HYPERLINK致委托方函 4HYPERLINK估价师声明 5HYPERLINK股价假设和限制条件 6HYPERLINK一、假设和限制条件 6HYPERLINK二、需要特殊说明的事项 6HYPERLINK\h\z\uHYPERLINK七、附件 18致委托方函委托方李女士：承蒙您委托，XX房地产评估有限责任公司对位于成都市温江区永温江南熏大道三段366号鸿源星睿城小区5号楼2301室房地产进行评估，评估目的是为委托方购置评估对象房地产提供市场价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原那么，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的根底上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2014年10月31日的市场价值为42.14万元，大写人民币肆拾贰万壹仟肆佰元整。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告估价结果明细表评估对象实用面积〔㎡〕估价单价〔元/㎡〕评估价值〔万元〕鸿源星睿城小区5号楼2301室房地产835076.5342.14法定代表人：许媛XX房地产评估有限责任公司二○一四年十月三十一日

估价师声明我们郑重声明：1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员许媛已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告书含假设干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。8、本评估报告由XX房地产评估有限责任公司负责解释。9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一局部均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。特此声明！参与本系评估活动的评估人员签名：姓名评估师注册号签字许媛61200027许媛二○一四年十月三十一日

估价假设和限制条件一、假设和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比拟充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：(1)自愿销售的卖方及自愿购置的买方；(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；(4)该物业可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由疑心记载数据与实际数据不符。4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部平安隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是平安的。6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。二、需要特殊说明的事项1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承当任何责任。3、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。5、其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

房地产估价结果报告一、委托方委托人姓名：李女士委托人地址：成都市温江区永温江南熏大道三段366号鸿源星睿城小区5号楼2301室委托人：xxx-xxxx-xxxx二、估价方XX房地产评估有限责任公司法定代表人：许媛营业执照工商注册号：XXXXX营业执照营业期限：XXXXX资质等级：国家二级房地产估价机构成都市范围内从事房地产评估业务地址：成都市温江区西南财经大学柳林校区联系：xxx-xxxx-xxxx三、评估对象1、评估对象位置及环境评估对象名称成都市温江区永温江南熏大道三段366号鸿源星睿城小区5号楼2301室房地产地理位置估价对象位于成都市温江区永温江南熏大道三段366号鸿源星睿城小区内道路通达度估价对象小区位于南熏大道，较为通达交通便捷度估价对象紧邻公交站，主要公交线路有309路，319路，106路,761路，202路,206路。交通便捷度好。公共配套情况估价对象周边公共配套较为完。位于大学城附近，靠近西南财经大学东门，各种商业店铺多。附近学校有：温江区实验幼儿园，庆丰街小学、东大街第一小学、温江区第二小学、温江二中、温江中学、成都市温江区实验学校、温江区东二外国语学校，西南财经大学、成都中医大学、四川化工学校等。附近医院有：成都市第五人民医院、温江人民医院、温江中医院附近银行有：中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、中信银行、成都银行附近商场有：人民商场、美好百货超市、精天百货、苏宁电器、国美电器、柳城夜市、红艳超市、红旗超市、九龙超市根底设施状况市政根底设施齐全，区域土地的水、电、暖、通讯、宽带等管线均已接通，已达六通一平。商务气氛估价对象位于大学城附近，附近主要消费者为大学生。2、估价对象概况估价对象鸿源星睿城小区5号楼2301室产权证号蜀房权证字第XXXXX号产权面积估价对象总建筑面积为83平方米，估价对象所处小区状况估价对象的规模中等，由多幢住宅楼宇组成，小区内除配电、水等根本配套设施外，有较为完善的配套设施，例如儿童乐园、羽毛球场等，绿化环境一般,小区为门卫式管理。估价对象所处建筑物状况结构钢混结构楼层二十六层有电梯外墙面涂料建成年限建成于2013年用途普通住宅所在楼层/总楼层23/28土地等级及类型商业用地估价对象室内状况朝向南北朝向户型二室二厅二卫室内具体装修厅毛坯卧室毛坯卫生间、厨房毛坯阳台毛坯其余毛坯现场勘察时，估价对象室内根底电路以完成，使用正常。3、估价对象权利情况鸿源星睿城小区5号楼2301室为大产权房，产权清晰，有产权证书。四、估价目的为委托方购置估价对象房地产提供市场价值参考。五、估价时点二○一四年十月三十一日六、价值定义本报告中的估价值为估价对象与估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和显示、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含买卖中发生的各项税费。七、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《房地产估价标准》GB/T50291-19994、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料5、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料6、当地近期房地产市场交易资料及技术参数。八、估价原那么本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的根本原那么下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原那么：1、合法原那么估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。2、最高最正确使用原那么考虑估价对象的用途时，应取其最高最正确利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。3、替代原那么根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比拟，对其间的差异进行适当的修正后，确定待估房地产的价值。4、估价时点原那么房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原那么的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府公布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响待估房地产的价值。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价标准》，最终选择市场比拟法作为本次估价的根本方法来求取估价对象价值。市场比拟法：市场比拟法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比拟对照，从类似房地产的价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。十、评估结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原那么，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的根底上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2014年10月31日的市场价值为42.14万元，大写人民币肆拾贰万壹仟肆佰元整。估价结果明细表评估对象实用面积〔㎡〕估价单价〔元/㎡〕评估价值〔万元〕鸿源星睿城小区4号楼701室房地产835076.5342.14十一、估价人员勘查人员：许媛签名：许媛估价人员：许媛签名：许媛联系：xxx-xxxx-xxxx十二、估价作业日期二○一四年十月二十九日至二○一四年十月三十一日十三、估价报告应用有效期本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年〔自二○一四年十月三十一日起至二○一四年十月三十日〕，假设市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。

估价技术报告一、估价对象资料估价对象户型面积〔㎡〕地段鸿源星睿城小区5号楼2301室2室2厅2卫83南熏大道336号二、类比对象资料1、参照物根本资料可比实例工程紫荆庭江南房子灵犀花园估价对象类型住宅住宅住宅住宅结构质式钢混钢混钢混钢混土地使用权类型出让出让出让出让交易面积〔平方米价68万98万59万/成交单价〔元/平方米〕5074.636163.524436.09/室内装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯交易日期2014-32014-62014-10/备注二手房二手房二手房二手房2、参照物与估价对象比照表工程紫荆庭江南房子灵犀花园估价对象交易情况正常正常正常/交易日期2014年3月2014年6月2014年10月估价时点商服繁华度位于温江区中心，杨柳河畔。生活、出行方便，有家乐福超市等，对面有幼儿园。环境好，各种设施完善。位于温江柳城大道和杨柳河的交叉处,交通便利。小区环境好，各种配套设施完善地处温江城中心文武路,紧邻盛世繁华商业街、金强广场、五环假日商业步行街以及体育馆.配套设施齐全，交通便利。位于南熏大道三段，周边医疗、教育等机构多，周边有很多大学，消费水平中等。周围各种配套设施完善。交通较为便利。交通便捷度较好好好较好公共配套设施完善完善较完善较完善环境与景观较好好好较好结构质式钢混钢混钢混钢混建成年份2003200420062013小区品牌档次中中高一般中楼宇样式多层，无电梯多层，无电梯多层，无电梯多层，有电梯小区配套较好好好较好小区环境绿化好〔36.5%〕绿化一般〔30%〕绿化一般〔31%〕绿化好〔35%〕物业管理小区物业专业物业管理专业物业管理专业物业管理外观及外墙较好好较好较好所在层数/总层数3层/6层5层/6层4层/6层23层/28层建筑面积〔㎡型及平面布置一般好一般一般朝向南北南北南北南北

三、因素修正1、交易情况修正所选参照物与估价对象性质一致。根据收据数据及资产评估人员经验得到以下调整：价格情况偏差量修正系数紫荆庭正常0100/100江南房子正常0100/100灵犀花园正常0100/1002、交易时间修正根据收集到的数据，参照物二手房价格走势如下所以，交易时间修正如下表：修正系数紫荆庭95/100江南房子101/100灵犀花园100/1003、区域因数修正紫荆庭江南房子灵犀花园商业效劳繁华程度-1+10周围用地类型000交通便捷度-100根底设施状况-1+10公共设置完备状况+1+1+1周围环境及景观-1+1+1规划限制+1+1+1区域因素修正值-2+5+3四、个别因素修正可比实例修正因素紫荆庭〔%〕江南房子〔%〕灵犀花园(%)与房屋所占土地相关的个别因素宗地形状-1+2+2临街宽度-1+2-1宽深比0+1-1地上房屋的个别