商铺租赁合同纠纷答辩状

答辩状答辩人：柴##，女，汉族，19##年##月生，住郑东新区##街#期##号楼#单元###室答辩人柴某某因与原告辛某某租赁合同纠纷一案，现被告答辩如下：一、租赁起始日也应当等于或晚于租赁场所具备交付使用条件之日，在本案中，租赁起始日应当认定为2010年3月25日。原告在2008年8月11日交给被告的商铺根本不适合经营，不符合本案租赁合同的履行目的：承租方使用商铺用以经营流行服饰。本案租赁标的商铺所在场所的某某广场从签约前后所宣传的2008年10月1日，后又改称是在2009年五一、十一，最终一直拖延到2010年的7月1日，某某广场二层才正式开业，距签约时的承诺整整拖延了21个月。某某广场B区很多业主和商户在实际上也是以开业时间7月1日为准来起算租赁起始日的。被告，甚至还有原告辛某某也曾经一度这么认为。这也正是为什么原告直到2010年12月份，即在本案租赁合同6个月免租期即将到期的时候，原告才第一次向被告主张租金的交付事宜。因为原被告双方都认为从2011年元月份免租期到期，被告就要开始向原告交付租金了。因为在起算2011年月份以后的月租金方面，原告与被告产生了严重分歧，甚至发生了一定的肢体冲突。原告作为一名法律人士，遂想起严格以租赁合同的条文约定，来主张2008年8月11日以来的商铺租金，来达到一种通过法律途径报复被告，为自己出气的效果。这是本案争讼的起因，提请法庭予以充分注意。当然，原告起诉状所述2010年12月10日下午双方冲突的现场过程，与事实不符，出入很大，具体可以通过九如路派出所来客观了解，也可以通过某某广场监控录像了解，被告对此不做无谓的纠缠。今天在法庭上我们还是以证据，以合同来认定本案的租赁起始日。通过认真研读本案租赁合同条文，还有某某广场下发的《租赁场所移交通知书》的内容，以及综合本案租赁合同的履行目的，被告认为，原告于2008年8月11日的交付是一种不适格的交付，是一种无法实现租赁合同履行目的的交付，本案租赁场所的适格交付日应当在等于或晚于租赁场所具备交付使用条件之日，本案租赁起始日同样应当等于或晚于租赁场所具备交付使用条件之日，即某某物业向被告下发的《租赁场所移交通知书》所确定的2010年3月25日。二、本案租赁合同的三年期限应当顺延为2010年3月25日起至2013年3月24日止。第一个租赁年度（含免租期）2010年3月25日至2011年3月24日期间的房租，应当依合同认定为2413元/月，租金应当自6个免租期过后的2010年9月25日开始计收。三、2010年9月25日以后的房租应当由第三人陈某某来承担。至于2010年9月25日以后的租金被告一直没有缴纳，前面也提到了，完全是因为整个某某广场二层，一层上上下下都认为是从2010年7月1日开始计算租赁起始日的，并且很多商户和房东都是这样来操作执行的，包括原被告在内也是这样认为的。所以，这期间的租金没有缴纳，被告并不存在恶意。因为某某广场迟迟不开业，整个广场冷冷清清，门可罗雀，根本不具备基本的营业条件，整个二层上百家商户没有一家营业的，商户们都在煎熬之中等待。被告转租完全属于无奈之举，也不存在恶意。根据被告与第三人陈某某于2010年8月14日签订的《转让合同》，双方约定自2010年8月1日之后的房租由陈某某承担。实际情况也是陈某某实际占有使用的B2148号商铺的，经营受益人也是陈某某。《转让合同》如被确定无效的，陈某某应当就占有使用B2148号商铺期间的租金向原告承担不当得利的责任。在2010年9月25日以后，被告没有使用B2148号商铺，也没有从陈某某那里获得任何转租的租金收入，因此，被告不应承担这期间的收入。四、原告主张违约金畸高，理应调低至不超过其损失的30%，而该损失已经事先得到履约保证金的弥补，损失不复存在，因此，对其违约金的主张理应驳回。原告在本案当中的损失主要是银行同期贷款的利息损失，具体应当是2010年9月25日起至2011年元月6日之间房屋租金的利息损失，违约金不应超过该利息损失的30%。而原告已缴纳了相当于两个月租金4826元的履约保证金，足以弥补给原告造成的上述利息损失。因此，应当驳回其违约金的主张。另外，我们知道，法律设定违约金制度的初衷即在于弥补损失，主张违约金的同时是不得提起损害赔偿的，因此，对原告损害赔偿的主张理应驳回。五、本案腾房义务人应当是第三人陈某某，而原告已于2011年元月6日通过暴力手段取回了对房屋的占有，对其腾房的主张理应驳回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，可知，本案腾房义务人是作为次承租人的第三人陈某某，逾期腾房发生的房屋占有使用费，也应当由陈某某来承担。事实上，在原告2010年12月14日起诉后，还未等人民法院依法判决，原告已经迫不及待地于2011年元月6日通过暴力手段取回了对B2148号房屋的占有，美其名曰“私力救济”。对其作为一名中华人民共和国执业多年的资深律师，如此青睐暴力解决问题，实在是对法治的莫大亵渎和对自身的莫大讽刺！房屋已经被原告占有，并且已经另行出租，对其腾房主张，理应驳回。综上所述，被告认为，本案租赁合同的“租赁起始日”为2010年3月25日，房屋租金应当从2010年9月25日开始计收，第一年