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前言

关于考试及复习简介教材（见目录部分）

目录

资产评估总论资产评估基本方法#资产评估程序机器设备评估#房地产评估#资源资产评估无形资产评估#长期投资及其他资产评估流动资产评估企业价值评估#资产评估报告#资产评估师职业道德#国际评估准则资产评估中经济理论基础资产评估总论资产评估及其特点#价值类型和评估目的评估的假设和原则#资产评估与会计和审计的关系资产评估在中国的发展

资产评估及其特点

理解资产的含义经济主体拥有或控制货币计量带来经济利益资产的分类存在形态——有形和无形综合获利能力——单项和整体能否独立存在——可确指和不可确指经营性（又分为有效和无效）与非经营性资产

资产评估定义资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为资产评估的分类工作内容——评估、评估复核、评估咨询与评估准则的关系——完全评估和限制评估对象及适用原则——单项评估与整体评估资产评估的特点：市场性、公正性、专业性和咨询性资产评估的功能：评价及评估功能管理功能和鉴证的作用

价值类型和评估目的

价值类型市场价值非市场价值评估目的一般目的：评估时点的公允价值特定目的：与资产业务相关资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组中国最庞大的数据库下载

资产评估假设与原则

资产评估假设交易假设：最基本的前提假设公开市场假设：资产交换价值由市场决定持续使用假设：设定被估资产正处于使用状态并还将继续使用清算假设：资产价值受到一定的限制资产评估原则工作原则：独立性、客观公正性、科学性原则技术原则：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则（评估基准日）

资产评估与会计、审计的关系

资产评估与会计、审计的联系资产评估与会计、审计的区别资产评估与会计的区别：1、基本职能不同2、计价方法不同3、总体目标不同资产评估与审计的区别：1、目的不同2、经济原则不同3、知识基础不同资产评估在中国的发展1991.11：国务院颁布《国有资产评估管理办法》1993.12：中国资产评估协会正式成立1995.03：中国资产评估协会加入国际评估准则委员会1995.05：我国建立了注册资产评估师制度1999.10：中国成为国际评估准则委员会常务理事国2001.09：《资产评估准则-----无形资产》颁布2004.02.25:《资产评估准则-----基本准则》和《资产评估职业道德准则-----基本准则》颁布

资产评估的基本方法

市场法收益法#成本法#市场法

市场法的涵义市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较和类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称基本前提市场前提：公开、公平市场可比前提：市场上存在可比参照物可比因素资产的功能资产的实体特征和质量市场条件交易条件

市场法中具体评估方法直接比较法1.现行市价法2.市价折扣法3.功能价值类比法4.价格指数法5.成新率价格调整法类比调整法1.市场售价类比法2.成本市价法3.市盈率乘数法类比调整法举例

被评估小区：万博苑小区(2002年)选择参照物：A.迦南公寓B.鹏润家园C.陶然居(1999年)(1997年)(2000年)6000元7000元8000元时间+500元+1000元+300元装修+200元-500元-900元=6700元=7500元=7400元万博苑评估值=(6700+7500+7400)/3=7200元

收益法

收益法的涵义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称基本前提被评估资产未来预期收益和风险可预测并可以用货币衡量预期获利年限可以预测基本参数收益额：未来客观收益，不是历史实际收益折现率：1.本质上是投资报酬率2.由无风险报酬率和风险报酬率组成3.折现率与本金化率本质上相同收益期限收益法的主要公式一、折现系数=二、年金折现系数=三、基本式：P=（收益为不等额，有限期）四、收益为等额年金A(一）收益期限有限P=（二）收益期限无限P=五、收益在若干年后保持不变（一）收益期限无限（二）收益期限有限六、已知未来若干年后资产价格（一）收益为不等额（二）收益为等额

七、收益期限无限，收益以等差级数变化（一）P=A/r+B/r2(等差递增)（二）P=A/r-B/r2(等差递减)八、收益期限无限，收益以等比级数变化（一）P=A/(r-s)(等比递增)（二）P=A/(r+s)(等比递减)九、收益期限有限，资本化率为零P=A×n

收益法的公式折现系数=（1+r)-n年金折现系数=[1-（1+r)-n]/r基本式：P=∑[Rt×(1+r)-t]（收益年限为n)收益为等额年金AP=A/r也称年金法(无限期）P=A/r×[1-（1+r)-n]（有限期）收益在若干年后保持不变：分段法P=∑[Rt×(1+r)-t]+A/r×(1+r)-n(无限期）P=∑[Rt×(1+r)-t]+A/r×[1-（1+r)n-N](1+r)-n已知未来若干年后资产价格P=∑[Rt×(1+r)-t]+Pn×(1+r)-n（收益为不等额）P=A/r×[1-（1+r)-n]+Pn×(1+r)-n（收益为等额）

收益期限无限，收益以等差级数变化P=A/r+B/r2(等差递增)P=A/r-B/r2(等差递减)收益期限无限，收益以等比级数变化P=A/(r-s)(等比递增)P=A/(r+s)(等比递减)收益期限有限，资本化率为零P=A×n

有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？

解：房地产单价=300×2.4869+3500×0.7513=3375.62元某资产未来第一年纯收益为20万元，假设该资产的使用期限为无限年期，预计未来每年纯收益按1%的比率递减，资本化率为7%，则该资产的评估值最接近于（B）万元。A190B250C286D333成本法

成本法的基本公式评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值基本前提资产处于持续使用状态或假定处于持续使用具备可利用的历史资料耗费必须重置成本的涵义重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本和更新重置成本复原重置成本与更新重置成本：相同点：价格不同点：材料、标准、技术、规格等

重置成本的计算方法1.重置核算法逐项计算取得资产的现行成本并累加2.价格指数法重置成本=账面原值×价格指数（定基或环比）3.功能价值类比法（1）生产能力比例法被估重置成本/参照物重置成本=被估资产年产量/参照物年产量前提和局限性：资产成本与其生产能力成线形关系（2）规模经济效益指数法被估成本/参照物成本=（被估年产量/参照物年产量）x4.统计分析法被估资产重置成本=∑历史成本×K其中k=抽样重置成本/抽样历史成本基本前提资产处于持续使用状态或假定处于持续使用具备可利用的历史资料耗费必须重置成本的涵义重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本和更新重置成本复原重置成本与更新重置成本：相同点：价格不同点：材料、标准、技术、规格等

实体性贬值的涵义使用及自然力的作用→资产物理性能的损耗或下降→价值损失实体性贬值的计算方法1.观察法：主观性很强的方法实体性贬值=重置成本×（1-成新率）2.使用年限法：实体贬值=[（重置成本-残值）/总使用年限]×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率（>1;=1;<1）3.修复费用法

功能性贬值的涵义技术进步→资产成本增加或效益降低→贬值功能性贬值的计算方法功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数经济性贬值的涵义外部条件的变化→资产利用率下降或资产闲置、收益下降→价值损失经济性贬值的计算方法经济性贬值率=1-（预计可被利用的生产能力/原设计生产能力）X]经济性贬值额=∑年收益净损失额×折现系数

某被评估资产90年购建账面价值为50万元，账面净值10万元。2000年评估，已知90年和2000年该类资产的定基物价指数分别为120%和170%，则其重置成本为（B）万元。A50B70.83C14.17D85造成资产经济性贬值的主要原因有（BE）。A该资产技术落后B该资产生产的产品需求减少C社会劳动生产率提高D自然力作用加剧E政府公布淘汰该类资产的时间表某台技术落后的刨床，假设技术先进的同种刨床和该刨床的年产量均为5万件，但单件工资技术先进的刨床比该刨床低0.40元，此刨床剩余使用年限为5年，折现率为10%，所得税率为33%。该刨床账面成本为50万元，95年底投入使用，99年底进行评估。96年—99年各年机器设备价格指数分别为8%，10%，11%，13%，不计经济性贬值，求该刨床的评估值。

解：重置成本=50×（1+8%）（1+10%）（1+11%）（1+13%）=74.51万元实体性贬值=74.51×4/（4+5）=33.12万元功能性贬值=0.4×50000×(1-33%)×3.7908=5.08万元评估值=74.51-33.12-5.08=36.31万元

资产评估程序资产评估程序概述资产评估具体程序#执行资产评估程序的基本要求资产评估中信息收集与分析方法资产评估程序

资产评估程序重要性有利于规范评估行为，提高服务质量有利于相关当事方评价评估服务有利于防范执业风险资产评估具体程序明确业务基本事项签订业务约定书编制资产评估计划资产勘查收集资料评定估算编制和提交资产评估报告书

机器设备评估

机器设备评估概述机器设备评估的成本法#机器设备评估的市场法机器设备评估的收益法

机器设备评估概述

国际评估准则中对机器设备的定义机器设备的分类按固定资产分类标准分类按现行会计制度分类

成本法在机器设备评估中的应用

重置成本的估算包括内容：直接成本、间接成本和资金成本其中直接成本包括：设备净价、运杂费、安装费、基础费及其他。设备净价的确定1.直接法：通过市场询价和使用价格资料2.物价指数法3.重置核算法4.综合估价法5.重量估价法6.类比估价法—指数估价法设备运杂费的确定设备安装费的确定设备基础费的确定进口设备从属费用的确定

机器设备实体贬值的估算实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率=设备重置成本×(1-成新率)观察法：机器设备实体性贬值评估参考表年限法修复费用法

机器设备功能性贬值的估算超额投资成本形成的功能性贬值的测算超额投资成本=设备复原成本-设备更新成本超额运营成本形成的功能性贬值的测算功能性贬值=∑净超额运营成本×折现系数机器设备经济性贬值使用寿命缩短运营费用的提高市场竞争

市场法、收益法在机器设备评估中的应用

市场法直接匹配法因素调整法成本比率调整法收益法单项设备评估通常不采用收益法评估自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁的设备可以采用收益法

某企业将某个生产线与国外企业合资，账面原值270万元，净值108万元，其折旧年限为30年，已提折旧20年。按现在市场水平，新建相同构造的生产线的全部费用支出为480万元。该生产线截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。该生产线还能使用8年，又知该生产线耗电量大维修费用高，与现在同类资产比较，每年多支出营运成本3万元（所得税率33%，假定折现率为10%）该生产线的评估值为多少？

解：资产利用率=50400/57600=87.5%成新率=8/（20×87.5%+8）=31.37%功能性贬值=3×（1-33%）×5.3349=10.72万元评估值=480×31.37%-10.72=139.86万元

2000年对某设备进行评估.该设备账面价值100000元,净值50000元，其折旧年限为20年，已提折旧10年。按2000年市场水平，新购建相同设备的全部费用支出为500000元。评估人员测定,该设备还能使用5年,前三年该设备的每月人工成本和能源消耗比其替代设备各超支1000元和500元;后两年能源消耗不变,而人工成本每月为1500元,被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,所得税率33%;在使用期间,该设备的实际利用率仅为正常利用率的50%,不计经济性贬值,试评估该设备的价值.解:实际已使用年限=1050%=5年成新率=5/(5+5)=50%前3年净超额运营成本:150012(1-33%）=12060元后2年净超额运营成本:200012(1-33%）=16080元功能性贬值=120602.4869+160801.73550.7513=50958.42元评估值=50000050%-50958.42=199041.58元

房地产评估房地产评估概述房地产价格及其影响因素房地产评估的收益法#房地产评估的市场法#房地产评估的成本法房地产评估的剩余法#基准地价系数修正法路线价法在建工程评估

房地产评估概述

土地的特性自然特性位置固定性；质量差异性；不可再生性；效用永续性经济特性供给稀缺性；可垄断性；利用多方向性；效益级差性土地使用权土地所有权与使用权相关概念：出让、转让、出租、抵押土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。

地价的特征地价是地租的资本化地价是权益价格地价具有增值性地价与用途相关地价具有个别性地价具有可比性房地产评估的原则最有效使用原则合法原则供需原则替代原则贡献原则

房地产评估程序明确评估基本事项制定工作计划实地勘察与收集资料测算被估房地产的价值确定评估结果撰写评估报告

房地产价格及其影响因素

房地产价格的种类根据权益分类：所有权价格；使用权价格；其他权利价格根据价格形成方式分类：市场交易价格；评估价格根据房地产的实物形态分类：土地价格；建筑物价格；房地产价格根据价格表示单位：总价；单价；楼面地价楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率容积率=建筑总面积/建筑占地面积其他价格类型：公告地价；申报地价

房地产价格的影响因素一般因素经济因素；社会因素；行政因素；心理因素区域因素商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；城市设施状况因素；环境因素个别因素土地个别因素建筑物个别因素

房地产评估的收益法

基本公式P=A/r[1-(1+r)-n]收益额的确定实际纯收益与客观纯收益未来客观纯收益=客观总收益—客观总费用资本化率的确定方法纯收益与售价比率法；安全利率+风险调整值；投资风险、收益率排序法综合、建筑物、土地资本化率的关系r=(r1L+r2B)/(L+B)

由房地产收益评估土地价格土地价格=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率建筑物现值=重置价-年折旧费×已使用年数年折旧费=建筑物重置价/耐用年限

房地产评估的市场法

公式P=可比实例价格×交易情况修正×日期修正×区域修正×个别修正×容积率修正×土地年限修正系数土地使用年限修正系数K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]应用举例

房地产评估的成本法

基本公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益土地开发费用构成基础设施配套费、公共事业配套费、小区开发配套费投资利息的确定自有资金和借入资金都要计算利息。土地取得费用计息期应为整个开发期和销售期；土地开发费用如果是均匀投入，计息期为开发期的一半。如果是分段均匀投入，计息期为各段时间的一半

房地产评估的剩余法

适用范围待开发土地；生地开发成熟地；待拆迁改造再开发地产公式地价=预期楼价-建筑费-专业费-销售费-利息-税费-利润利息=（地价+建筑费+专业费）×利息率利润=（地价+建筑费+专业费）×利润率应用举例

基准地价系数修正法

基准地价的涵义是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格基准地价的特点1.是区域性价格2.是土地使用权价格3.是平均价格4.是覆盖整个城市建成区的5.是单位地价6.是一定时期的价格公式被估地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正×期日修正×容积率修正×其他因素修正

路线价法

基本公式宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度基本原理土地价值随临街深度而递减重要参数三个深度百分率：单独、累计、平均深度百分率平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度/宗地深度四三二一法则在建工程评估

在建工程的特点情况复杂可比性差投资数与形象进度往往不一致工期差别大价格受后续工程的影响评估方法形象进度法在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1-折扣率)成本法假设开发法

资源资产评估

资源资产概述森林资源资产评估矿产资源资产评估无形资产评估无形资产评估概述收益法在无形资产评估中的应用#成本法和市场法在无形资产评估中的应用专利权和非专利技术评估#商标权评估计算机软件评估（NEW)商誉评估#无形资产评估概述

无形资产的功能特性共益性；积累性；替代性无形资产的分类按取得方式分为自创和外购无形资产按能否独立存在分为可确指和不可确指无形资产鉴定无形资产确认无形资产存在鉴别无形资产种类确定无形资产有效期限评估前提和对象评估前提：产权变动；评估对象：获利能力无形资产评估的收益法

公式收益模式成本---收益模式(最低收费额)最低收费额重置成本净值机会成本收益额的确定（3种方法）直接估算法：收入增长型和费用节约型差额法：计算超额收益要素贡献法：资金、技术和管理

分成率法收益额=销售收入(利润)×销售收入(利润)分成率收入分成率=利润分成率×销售利润率利润分成率的计算方法：边际分析法：K=∑追加利润现值/∑利润总额现值折现率的确定同其他资产相比，折现率偏高收益期限的确定：遵循稳健原则和预期原则成本法和市场法

无形资产的成本特性不完整性；弱对应性；虚拟性成本法公式评估值=重置成本×成新率(无形损耗)重置成本测算自创无形资产重置成本测算方法：核算法；倍加系数法外购无形资产重置成本测算方法：市价类比法；物价指数法成新率的测算专家鉴定法剩余经济寿命预测法无形资产评估的市场法在无形资产评估中受到限制

专利权评估

专利的资产特点专利使用权的分类独家使用权排他使用权普通使用权回馈转让权专利权的评估程序评估方法收益法折现率和分成率的测定(NEW)成本法

非专利技术评估

非专利技术的特点实用性；获利性；保密性与专利技术的区别公开程度内容范围保护期限保护法律非专利技术的评估方法成本法和收益法

商标权评估

商标权的内容商标权包括排他专用权、转让权、许可使用权、继承权等新商标法对于遏制恶意抢注行为的规定影响商标权价值的因素商标权的评估方法商标权转让的评估：收益法商标许可价值评估：收益法

计算机软件的评估

计算机软件的评估特点计算机软件价值的评估方法参数成本法模型P=C1+C2C1=M×W

商誉的评估

商誉的涵义是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。由多种因素决定。是不可确指无形资产商誉的特性不能与企业可确指资产分开出售形成商誉的个别因素不能单独计价是超过企业可确指资产价值之和的价值是长期积累形成的商誉与商标的区别

试用超额收益法评估一项技术：该技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为150元/件，该产品价格为180元/件。目前该产品年销售量为2万件。经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后1——3年维持现价；4---5年降为170元/件；6——8年降为160元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。（折现率为12%，所得税率为15%）解：评估值=30×20000×（1-15%）×2.4018+20×20000×（1-15%）×0.6355+20×20000×（1-15%）×0.5674+10×20000×（1-15%）×0.5066+10×20000×（1-15%）×0.4523+10×20000×（1-15%）×0.4039=1865580元

商誉评估的方法割差法商誉评估值=企业整体资产评估值—企业各单项资产评估值之和超额收益法1.超额收益本金化价格法：P=（预期年收益额-行业平均收益率×单项资产评估之和）适用本金化率2.超额收益折现法：P=∑各年预期超额收益×各年折现系数商誉评估需注意的问题不是所有企业都有商誉要坚持预期原则不能用成本法和市场法评估商誉负债经营企业也可以有商誉

长期投资及其他资产评估长期投资评估的特点与程序长期债权投资的评估#长期股权投资的评估#其他资产的评估

长期投资评估的特点与程序

长期投资按投资性质进行分类权益性投资债权性投资混合性投资长期投资评估的特点对被投资单位资本的评估对被投资企业获利能力的评估对被投资企业偿债能力的评估

长期债权投资的评估

上市债券的评估上市债券的评估一般采用现行市价法评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。应在评估报告中说明评估结果应随市价变化调整。非上市债券的评估到期一次性还本付息：P=本利和折现（单利和复利）分次付息，到期还本P=各年利息折现加和+本金折现长期股权投资的评估

与评估有关的股票价格内在价格；清算价格；市场价格非上市股票的评估(收益法)普通股的评估固定红利型：P=R/r红利增长型：P=R/（r-g）g(股利增长比率)计算方法：统计分析法和趋势分析法分段型：更加客观优先股的评估P=A/rP=各年股利折现加和+未来变现值折现

股权投资的评估非控股型长期投资的评估通常采用收益法控股型长期投资的评估应对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值其他资产的评估其他资产能否作为评估对象的标准：它是否能在基准日后带来效益评估思路：结合流动资产中待摊费用和预付费用的评估1.对于设备修理费和房屋装修费等不能重复评估2.以前年度应摊销因数额过大而未摊销的费用，评估值是零3.考虑是否能在基准日后带来效益，而不管在会计核算上摊销多少

流动资产评估流动资产的特点与评估程序实物类流动资产的评估#货币类资产、应收账款及其他流动资产的评估流动资产评估的特点与程序

流动资产的特点周转速度快变现能力强存在形式多样化货币类；实物类；债权类；其他流动资产流动资产评估的特点主要是单项评估合理确定评估基准日资产清查时，要分清主次，掌握重点特定情况下，可以采用账面原值作为评估值不考虑功能性贬值和经济性贬值因素只有低值易耗品和呆滞、积压存货计算实体贬值

实物类流动资产的评估

库存材料的评估原则：与市场价格尽可能保持接近运用存货管理中的ABC管理法注意运杂费的处理在用低值易耗品的评估评估值=重置成本×成新率在产品的评估成本法1.按价格系数调整原成本；2.按平均消耗定额和市价计算3.按完工程度计算

在产品评估的市场法评估值=实有数量×市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中的费用产成品及库存商品的评估成本法1.基准日与完工时间接近2.基准日与完工时间间隔较长市场法应按照评估目的处理利润和税金，例如：1.以产成品出售为目的评估值=现行市价2.对企业以投资为目的评估值=现行市价-各种税金

货币性资产、应收账款的评估

货币性资产的评估现金及各项款项短期投资应收账款的评估应收账款的评估值=账面价值-已确定坏账-预计坏账坏账估计的方法：坏账比例法和账龄分析法应收账款评估后，“坏账准备”科目按零值计算应收票据的评估P=本金×（1+利息率×时间）P=票据到期价值-贴现息贴现息=票据到期×贴现率×贴现期某企业三月初预付6个月的房屋租金90万元,当年6月1日对该企业评估时,该预付费用的评估值为多少元?解:90/6=15万元153=45万元某砖混结构单层住宅宅基地200平方米,建筑面积120平方米,月租金合计3000元,土地还原利率为8%,取得租金收入的年总成本为8000元,另用市场比较法求得土地使用权价格1200元/平方米,建筑物的年纯收益为多少?解:(3000120-8000)-12002008%=8800元

企业价值评估企业价值评估及其特点企业价值评估的范围界定转型经济与企业价值评估收益法在企业价值评估中的应用#市场法、成本法的应用

企业价值评估及其特点

企业的特点营利性；持续经营性；整体性企业价值的内涵是企业的公允市场价值，它基于企业的营利能力，有别于账面价值、公司市值和清算价值企业价值评估的特点评估对象是资产综合体整体获利能力决定企业价值高低属于整体评估企业价值评估与单项资产评估加和的区别

企业价值评估的范围界定

一般范围从产权角度界定，评估范围是企业的全部资产具体范围有效资产界定有效资产范围注意的问题如何处理产权不清的资产区分有效和无效资产处理无效资产的方法：资产剥离；单独评估“填平补齐”对盈利能力的影响

转型经济与企业价值评估

新兴市场国家资产评估指南国际评估委员会制定转型经济中企业价值评估应注意的问题产权模糊自然资源资本化贡献与评估理论研究落后的矛盾体制惯性企业价值评估的风险

企业价值评估的收益法

持续经营假设前提下的收益法年金法:P=A/rA=∑[Rt×(1+r)-t]/∑[(1+r)-t]分段法:P=∑[Rt×(1+r)-t]+Rn/r×(1+r)-n有限持续经营假设前提下的收益法P=∑[Rt×(1+r)-t]+Pn×(1+r)-n企业收益的界定税收不能视为企业收益企业收益的表现形式：企业净利润和企业净现金流量

企业收益预测的三个阶段对企业收益的历史和现状的分析和判断对未来可预测若干年的预期收益的预测对长期预期收益趋势的判断。企业未来3-5年收益预测预测内容：特定经济及竞争因素；产品服务需求量或市场占有；销售收入；成本费用及税金；追加投资及更新改造因素预测方法：综合调整法；产品周期法；实践趋势法选择折现率的原则不低于投资的机会成本行业基准收益率和贴现率不宜直接作为折现率折现率的测算无风险利率+风险报酬率风险报酬率的计算：1。风险累加法2。系数法加权平均资本成本模型折现率=长期负债占投资资本比重×长期负债成本+所有者权益占投资资本比重×净资产报酬率

收益额与折现率口径一一对应的关系折现率为中性1.净现金流量（净利润）所有者权益（净资产）的价值2.净现金流量（净利润）+长期负债利息（1-所得税率）所有者权益+长期负债（投资资本）的价值3.净现金流量（净利润）+利息（1-所得税率）(所有者权益+长期负债+流动负债)即总资产的价值收益额为中性（例如为净利润）1.折现率选取净资产收益率时，净资产价值2.折现率选取投资资本收益率时，投资资本的价值3.折现率选取总资产收益率时，总资产的价值

某企业投资总额为1000万元，其中长期负债占70%，所有者权益占30%，平均利息率为10%，无风险报酬率为9%，风险报酬率为3%，评估该企业适用的资本化率。解：0.70.1+0.30.12=10.6%假定社会平均资金收益率12%，无风险报酬率10%，被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率1.5，请计算用于企业评估的折现率解：(12%-10%)1.5+10%=13%

企业价值评估的市场法和成本法

市场法理论依据：替代原则局限性：企业个体差异；企业交易案例差异多样本、多参数的综合方法及可比价值倍数成本法遵循假设：企业价值=(有形资产成本+无形资产成本)-负债适用于非营利组织的评估成本加和法是成本法和收益法在企业重建思路下的融合在持续经营假设前提下不宜运用同时运用收益法进行验证

资产评估报告资产评估报告的基本概念及基本制度资产评估报告的制作技能国外资产报告简介资产评估报告的应用执行资产评估程序的基本要求资产评估中信息收集与分析方法

资产评估报告

资产评估报告书的基本内容正文相关附件资产评估说明资产评估明细表资产评估报告正文的具体内容首部绪言委托方与资产占有方简介评估目的评估范围和对象评估基准日评估原则评估依据评估方法评估过程评估结论特殊事项说明评估基准日期后重大事项评估报告法律效力、使用范围和有效期评估报告提出日期尾部

收益法一、房地产评估1.收益额：2．折现率：：3．收益期限：二、无形资产评估1．公式：两种模式：收益模式和成本—收益模式2．最低收费额3．收益额：4种方法(1)直接估算法：收入增长和费用节约(2)差额法：超额收益=总收益-平均收益(3)分成率法：1)收入与利润分成率的关系2)K的计算方法：边际分析法：K=∑追加利润现值/∑利润总额现值(4)要素贡献法：资金、技术和管理4．折现率：高于其他资产5．收益期限：6．商标、专利、非专利技术评估方法7．商誉评估：割差法和超额收益法三、长期投资评估1．非上市债券评估：(1)到期一次还本付息(2)分次付息，到期还本2．非上市股票评估：(1)普通股评估1)固定红利模型2)红利增长模型：g的计算：统计分析法和趋势分析法3)分段式模型

(2)优先股评估：准债券特征，收益期限无限，年金法或分段法3.股权投资评估：现金和实物投资，投资期满变现价值折现四、企业价值评估1.持续经营假设前提下1)年金法2)分段法2.有限持续经营假设前提下：分段法3.收益额与折现率口径一一对应的关系4.折现率的测算五、资源资产评估：森林和矿产成本法一.CHAPTER2内容(一)公式：P=重置成本-实体贬值-功能贬值-经济贬值(二)重置成本估算：4种方法1(三)实体贬值估算1．观察法2．使用年限法总=已+尚成新率=尚/总实=名×资产利用率(三)功能性贬值的估算∑净超额运营成本折现×折现系数(四）经济性贬值：贬值率和贬值额二、机器设备评估(一)重置成本计算(二)实体性贬值估算1．观察法：成新率2．使用年限法3．修复费用法(三）功能性贬值估算功能性贬值=∑净超额运营成本折现×折现系数超额投资成本=复原成本-更新成本(四）经济性贬值估算三、房地产评估1.土地成本法2.新建房地产评估成本法3.旧建筑物评估的成本法4.在建工程评估四、流动资产评估材料评估;低值易耗品评估;在产品评估;产成品评估五．企业评估的成本法和加和法六．资源评估：森林和矿产七．倍加系数法：市场法一．房地产评估（一）地产市场法：情况，日期，区域，个别，容积率，土地剩余年期（二）在建工程评估：形象进度法二．长期投资：上市债券；上市股票三．流动资产评估材料评估；在产品评估；产成品评估四．企业价值评估1．市盈率倍数法2．多样本多参数综合方法（可比价值倍数）五．资源评估（一）森林评估（二）采矿权评估：可比销售法特殊方法一．剩余法（一）房地产评估1．土地评估地价=楼价-建筑费-专业费-销售费用-利息-税费-利润2．在建工程评估(二)资源评估：森林（再生价值）二．路线价法（一）四三二一法则（二）单独，累计，平均深度百分比平均=累计×标准深度/宗地深度．

三．基准地价系数修正法四．利息的计算１．均匀投入２．分段均匀投入３．自有+借入五．待摊费用，预付费用，其他长期资产六．应收账款P=账面数额-确定坏账-预计坏账七．应收票据(本利和、贴现值）八．容积率，建筑密度，楼面地价九.COCOMO模型十、专利技术分成率的计算

评估人员选择中性折现率将企业的息前净现金流量进行了资本还原,得到了初步评估结果.本次评估要求的是企业的净资产价值.对初步评估结果应做(A)调整.A减企业的全部负债B加企业的全部负债C减企业的长期负债D减企业的流动负债E不做处理现拟对某采矿权价值进行评估,已知某可参照的采矿权成交价格为3000万元,规模系数为1.1,品位系数为1.05,价格系数为1.15,差异系数为0.95,技术贬值系数为0.13,折现率为9%,则该采矿权评估价值为多少?解:30001.11.051.150.95=3786万元某待评土地剩余使用年限为10年,其参照物剩余使用年限为15年,由于待评土地面积大于参照物,故其面积因素对价格影响较参照物高1.5%,如折现率为8%,则个别因素修正系数为多少?解:[1-(1+8%)-10]/[1-(1+8%)-15]1.015=0.7956被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率10％，到期一次性还本付息，面值100元，共1000张。计复利。评估时债券购入已满一年，求该被估企业债券的评估值。解:评估值=1001000(1+10%)30.8264=109993.84元假定社会平均资金收益率12%，企业收益率为15%,国库券利率为8%.待估企业的投资资本由所有者权益和长期负债构成,其中所有者权益占投资资本的比重为60%,长期负债占40%,利息率为10%,待评估企业的风险系数()为0.8.该待估企业的折现率为多少?解：社会风险报酬率=12%-8%=4%企业风险报酬率=4%0.8=3.2%企业投资报酬率=3.2%+8%=11.2%企业折现率=60%11.2%+40%10%=10.72%某企业研制出一种新型保温材料,共消耗物料及其他费用50万元,人工费20万元.评估人员确定科研人员创造性劳动倍加系数为1.5,科研平均风险系数为0.2,该无形资产投资报酬率为30%,采用倍加系数法测算其重置成本.解：(50+1.520)/(1-0.2)(1+30%)=130万元

某企业原为国有中型企业,现进行股份制改组,根据企业过去经营情况和未来形势,预测其未来3年的收益如下:(单位:万元,所得税率33%),从第4年起,各年净现金流量均为1000万元,折现率为10%,企业各单项资产评估加和为5000万元.计算该企业的评估价值以及企业改组形成的商誉的价值.200220032004销售收入4437.64705.85213.8销售税金670.8704.9746.6销售成本235025002700其中:折旧385