制度范文集锦-工程管理运营手册

工程管理运营手册

第一部分

岗位职责

一、工程部工作职责、岗位职责

L0工作职责

L1负责小区公共设备、设施维修保养和管理。

1.2负责公共区域的水、电及其它配套设施的维修工作

L3及时认真地对业主报修项目进行处理，负责业主有偿服

务工作。

L4负责对突发性设备故障处理和抢修工作，及时排除设备

故障，组织调查分析设备事故原因，制定预防措施。确保小区

的设备保持良好运行状态。

L5根据设备的特点制定服务处设备的检修保养计划。按设

备的维修保养计划，进行维修保养，并作好记录。

1.6定期对本部门员工进行有关设备设施的技术及安全知识

培训。

1.7定期检查电梯运行情况，并对维保情况实时监督保证电

梯处于良好运行状态.

L8定期对房屋及公用设施设备运行情况进行检查，并做好

相关记录，发现问题立即进行有效处理.

L9定期对弱电系统运行情况进行检查作好记录，按维保计

划进行维修保养。

1.10建立设施、设备档案资料。

1.11配合其他部门开展工作，完成上级安排的临时性工

作。

2.0维修部主管岗位职责

2.1任职资格

2.1.1具有大专以上文化程度，有一定的工作和管理经验。

2.L2具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设施的基

本原理，了解国家有关电工操作规程与技术标准，能够对下属进

行技术指导。

2.L3熟悉小区公共设施设备的名称、规格、性能、操作规

范、技术原理。

2.2岗位职责

2.2.1负责小区公共设备、设施维修保养的指导和管理。

2.2.2负责组织人员对突发性设备故障处理，并组织调查分

析设备事故原因，制定预防措施。

2.2.3负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监

督及质量评定。

2.2.4根据设备的特点制定服务处设备的年度、季度、月

度、周期预防性检修保养计划，并监督实施。

2.2.5检查交接班、巡查情况，并对工作中存在的问题提出

处理意见。

2.2.6每月定期召开会议，总结本月工作情况，对服务处维

修工作进行季考核。

2.2.7定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及

安全知识培训。

2.2.8督导、检查维修人员的工作情况，并填写日常检查

表。

2.2.9配合其他部门开展工作，完成上级安排的临时性工

作。

3.0维修班长岗位职责

3.1任职资格

3.1.1具有中专以上文化程度，持有《中华人民共和国特种

技术操作许可证》，有一定的工作和管理经验。熟悉小区公共

设施设备的分布，名称、规格、性能。

3.1.2具有维修方面的专业知识，了解国家有关电工操作规

程与技术标准，能对维修工的工作进行指导。

3.2岗位职责

3.2.1同维修工一起对小区公共设备、设施进行维修、保养

和管理。

3.2.2组织维修工对突发性设备故障进行处理，并组织调查

分析设备事故原因，制定预防措施。

3.2.3检查交接班、巡查情况，并对工作中存在的问题提出

处理意见。

3.2.4检查维修人员的工作情况，并填写日常工作表。

3.2.5每月定期召开班务会，总结本月工作情况，对维修工

的问题提出处理意见，并向主管汇报。对维修人员进行月考

核。

3.2.6配合其他部门开展工作，完成上级安排的临时性工

作。

4.0水电维修工岗位职责

4.1任职资格

4.1.1具有初中以上文化水平，持有《中华人民共和国特种

技术操作许可证》。

4.L2熟练掌握水、电工基本原理。

4.L3熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及水、电常规维

修技术。

4.2工作职责

4.2.1服从主管和班长的调度与工作安排。

4.2.2负责小区内各相关设备、设施的维保工作，负责水电

及其它维修工作及业主有偿服务工作。

4.2.3认真填写交接班、巡查记录，发现问题立即向班长或

主管报告。

4.2.4及时认真地对业主报修项目进行处理。

4.2.5参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保

小区的设备保持良好运行状态。

5.机电设备维修工岗位职责

5.1任职资格

5.1.1初中以上文化水平，初级以上合格证，具有《中华人

民共和国特种技术操作许可证》。

5.1.2有高度的责任心，有一定的机电设备管理、维修经

验。

5.2工作职责

5.2.1巡查机电设备运行情况，并做好相关记录。发现问题

立即进行有效处理，重大事故或紧急事件时及时通知班长、主

管并作应急处理。

5.2.2按设备的维修保养计划，进行维修保养，并作好记

录。

5.2.3所有设备的操作和检修须按规定程序进行，不能随意

更改或省略操作步骤。

5.2.4按规定更换设备零件部位、冷却液、润滑液等，严禁

设备疲劳运行或带病运行。

5.2.5保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房，

专用工具或备件等须造册登记，摆放整齐并保管好。

6.弱电维修工岗位职责

6.1任职资格

6.1.1具有高中以上文化水平，持《中华人民共和国特种技

术操作许可证》

6.1.2有弱电维保经验。

6.2岗位职责

6.2.1按弱电维保计划对弱电设备进行维修保养。

6.2.2对工作范围内的故障和事故进行处理，并做好记录。

6.2.3对弱电系统进行巡查监控，作好记录。

6.2.4参加应急抢修，配合其他工程、维修人员工作。

6.2.5对业主报修的设备及时进行处理。

第二部分

服务规范

服务规范（共用部分）

1.0总体要求

L1物业共用部位应当保持交付时的外观状态，应符合建筑

设计安全要求；

1.2物业共用部位应当不被占用；

1.3物业共用设施设备应当保持交付时的完整状态，并应满

足其设计功能要求；

L4工程服务的所有标识均应符合公司的要求；

L5在物业服务区域内，所有物业服务人员应执行公司《服

务礼仪规范》（服务人员素质因素）的要求；

2.0具体要求

2.1.腌面1、应没有渗水现夔求

2.1.2外墙面1,应没有渗水现象；

2、露台、阳台应没有乱搭建和乱封闭

2.1

现象；

物

3、窗户应没有乱替换现象；

业

4、墙面应没有乱悬挂物品（如空调主

共

机）、拉线现象；

用

5、大理石或墙面砖，每20m。应当破

部

损不超过1处。

位

2.1.3内墙面1、大理石或墙面砖，每10平米破损应

当不超过1处；

2、墙面应没有乱悬挂物品（如空调主

机）、接线现象；

3、进户门应没有乱替换现象。

2.1.4顶棚1、扣板应没有脱落、缺失现象；

2、参照“内墙面”要求。

2.1.5地面1、大理石或地砖地面，同一区域的破

损砖块应当不超过1块。

2.1.6走廊1、应当没有堆放杂物现象；

2、应当没有被侵占现象。______________

2.1.7楼梯扶手1、制品应当不变形，安装牢固。______

2.1.8楼梯台阶1、同一楼层的台阶缺损应当不超过1

处；

2、参照“地面”要求。

2.1.9门窗1、应当无明显破损、变形，锈蚀、脱

漆现象；

2、门扇开关应当灵活；

3、防火门闭门器应无缺失、损坏，能

JE常关闭Q|

2.1.10地下室1、排水设施应当完好，排水通畅;

2、四周应无漏水、渗水现象；___

3、应当没有乱堆放、被侵占现象；

4、参照“内墙面”、“地面”要求。

2.22.2.1管渠（网）1、末端水压及流量应满足设计要求；

共2、管网应没有无跑、冒、滴、漏现

用象；

设3、管道功能应当区分（颜色）清晰；

施4、生活水箱（池）入口应加盖加锁，溢

水管、泄水管、通气口应加金属网；

5、管井盖完好率应达100%；

6、沟渠排水应当畅通；

7、化粪池应密封，外围应当无异味。

1、道路路面，每10m破损应当不超过

1处；

2.2.2广场、道路2、路牙应当无丢失、松动现象；

3、广场面，每10m。破损应当不超过1

处；|

1、构件锈蚀或油漆脱落，每10m应当

不超过1处；

2.2.3围栏、大门

2、构件应当没有缺失、不变形、牢

鼠|

1、木制品应当无油漆脱落、虫害、腐

蚀现象；

2、铁制品应当无锈蚀现象；

2.2.4园林小品3、其它制品应当无掉皮、掉色现象；

4、制品、构件应当没有缺损，安装牢

固；

5、防护、警示设施应完好。|

1、水质应符合设计要求；

2.2.5景观水系2、应没有渗水现象；

3、防护、警示设施应完好。|

1、应当外观整洁，无破损，有门封

2.2.6垃圾站

闭；

2、外围应当无明显异味。

1、构件、功能应当没有缺失，完好；［

2.2.7健身器材2、应当没有锈蚀或油漆脱落现象；

3、使用说明、警示、防护设施应完

好。

1、水质应符合要求；

2.2.8游泳池2、应没有渗水现象；

3、救生人员应在场；

4、警示、防护设施应完好。

1、地面应当没有起皮现象，线条清

2.2.9运动场晰；

2、球网应当完好。

1、停车场设施应当齐全完好；

2、车位、车道线应当清晰；

2.2.10停车场3、没有车位时，在入口处应当有致歉

提示标识；

4、参照“地下室”要求。

2.31、图形、颜色、安装位置应当符合公司《VI

共手册》要求；

用2.2.11标识2、维修工作场所应设置警示标识；

设系统3、应当没有锈蚀或油漆脱落现象；

备4、标识物应当没有缺损，安装牢固。

系

E

1、供电、供水指标应符合国家规范

要求；

2、每年故障停电、停水次数应不超

过2次；

2.3.1供电

3、计划停电、停水时应提前1天书

供水系统

面公告，故障停电、停水时应在故障

后1小时内书面致歉并说明原因和预

计恢复供电、供水的时间；

4、需要停电、停水维修的工作，应

安排在用电、用水低峰期；_

1、照明灯具、开关应当无损坏现

象；

2.3.2公共2、开关应当灵活、接触应当良好；

照明3、大堂、设备间、地下停车场、电

梯轿厢、电梯前厅等重要场所的照度

应当符合设计要求。

1、应符合国家安全标准，并在轿厢

内张贴有效的安全年检合格证和乘客

安全需知；

2、平层误差应当在±15mm以内；

2.3.3电梯

3、电梯机坑无积水；

4、轿厢内外面板、按钮应当无破

损，开关灵活、接触良好；

5、轿厢内对讲电话与监控中心通话

应清晰；

6、每年故障停梯次数应不超过5

次：

7、应当无异常震动、冲击现象；

8、电梯困人时，管理人员应在5分

钟内到现场应急处理，困人时间应不

超过30分钟；

9、维修工作应安排在人流低峰期；

10、计划停梯时应提前1天书面公

告，故障停梯时应在故障后1小时内

书面致歉并说明原因和预计恢复运行

的时间。

1、供冷指标应符合设计要求；

2、环境温度在25七以上时，应启用

中央空调系统；

2.3.4中央3、每年故障停冷次数应不超过2

空调次；

系统4、维修工作应安排在人流低峰期；

5、计划停冷时应提前3天书面公

告，故障停冷时应在故障后1小时内

书面致歉并说明原因和预计恢复供冷

的^时间。

1、供暖指标应符合国家规范要求；

2.3.5集中2、政府规定的供暖时间应启用集中

供暖供暖系统；

系统3、每年故障停暖次数应不超过2

次；

4、维修工作应安排在人流低峰期；

5、计划停暖时应提前3天书公告，

故障停暖时应在故障后1小内书面致

歉并说明原因和预计恢复供暖的时

间。

1、系统月1误损耨应君遭通海确；

2.3.72停兼应匏统喷施率成速效而映；

场系统、消防用泳捌鼾推标鹿狒阍设计要求；

4、疏散搐示翅蜉好就度遍时血蒯痛急措施；

2.3.6iij防

5、消火搜箱即酷佛至次於翼之激蒯器撇据齐

系统

全完好；1、在异常情况时，监控中心应即时

6、内部海籁练，应当每半年最少1次，综

合消防演为i棒_盘箭只福应达到loo

2.3.际安幅防背党音乐播放应当正常。

系统

3、客户购卡时，应当天交付有效门

禁卡；

4、对讲系统应运行正常，通话和视

频的完好率应达到100%;

5、每半月至少备份一次刷卡数据;

1、视频、红外线监控系统应运行正

常，监控范围应符合设计要求；

2.3.9监控2、应能完整提供15天内的安防监控

系统资料（包括视频资料）；

3、除法律规定外，录像资料应没有

外泄现象；

1、功放、音响、调音台应运行正

2.3.10背景

常；

音乐

2、音频覆盖范围符合设计要求；_

1、探头应能正确响应触发；

2.3.11周界2、线路完好，无干扰；

系统3、系统报警、接警功能应运行正

常；

工程服务规范（家居部分）

1.0总体要求

1.1家居特约工程服务受理后应快捷响应；

L2工程服务人员应注意客户的家居清洁卫生，应尊重客户

的生活习惯；

1.3物业服务人员应跟踪客户报修事项并及时回访；

1.4工程服务的所有标识均应符合公司的要求；

L5在物业服务区域内，物业服务人员应执行公司《服务礼

仪规范》要求；

1.6具体要求

项目要求

1、急修服务30分钟内应到达现场，除另有

约定外；

2.12、应当与客户约定上门维修时间，告知上门

2.1.1响应

准备维修人名称或

工号、收费等客户关心问题；

3、应按规定将维修信息录入客户服务系统。

上门服务人员应穿公司统一工服，佩戴工

2.1.2着装

牌。

2.1.3用具1、应携带工具包、鞋套、毛巾、垫布；

2、应当准备可能用的工具、备品备件。

1、应按公司服务礼仪要求面对客户；|

2.2.1作业2、入户后应穿上鞋套；

前3、工具包及维修器材应放在垫布上；

2.24、应当了解故障原因，并向客户解释；

作5、应向客户说明维修收费价格。

业

1、应当按相应作业指导书作业；

2.2.2作业

2、移动客户物品时，应征得客户同意并轻拿

中

轻放。

1、应清理干净作业现场；'

2、应将客户物品放回原位；

2.2.3作业3、应当整理好自身工具、用品，不遗留物

后品；

4、应向客户说明使用注意事项；

5、应口头征求客户维修意见，并请客户在

《维修单》上评

价签字

1、管理人员应在1星期内回访客户，回访率

100%o

2、应征求客户对维修人员、质量、收费的意

2.3.1回访见；

2.3

3、修理失效时，应主动与客户约定重新修理

后续

时间；

4、应按规定将回访信息录入服务系统。

关键客户的报修事项，应在1周内再跟踪回

2.3.2跟踪访一次_______________|

第三部分

作业指导书

专用钥匙管理作业指导书

1.0目的

确保钥匙保管妥善，使用安全。

2.0适用范围

各服务处工程部。

3.0内容

3.1每把钥匙应清楚标识，并整齐有序的放置在钥匙专柜

中。专用钥匙由维修部指定人员统一管理，造册登记，不得随

意发放，领用者须签名登记并承担相应责任。

3.2专用钥匙持有人严禁钥匙外借，维修主管每月检查专用

钥匙的保管及使用情况。

3.3电梯三角钥匙和电梯检查口钥匙在开启层门时，务必先

确定电梯在本层时才能进入。

3.4专用钥匙至少保持留有一套备用，放于显著位置并作明

显标识，钥匙遗失须追查原因，并补齐。

电梯运行作业指导书

1.0目的

确保电梯操作安全。

2.0适用范围

各服务处工程部。

3.0内容

3.1在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明

电源。

3.2用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，按操作说明书打开

开关。

3.3关闭控制盒。

3.4几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动

运行。

3.5若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与监控中心

联系，等待救援。

3.6若需人工驾驶电梯，按操作说明书转换到手动控制位

置。

3.7若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操

作盒，将控制盒内按操作说明书操作。

3.8工程部负责电梯的日常管理，并监管电梯维修保养单位

的工作。

3.9每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。

3.10搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与维保单位联

系，确定可行性，避免意外。

3.11故障、紧急事故时，采取临时应变措施。

3.12日常清洁升降机，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清

洁。

3.13年审标志张贴在轿厢内呼按钮上方。

电梯故障应急处理作业指导书

1.0目的

规范电梯故障应急处理工作程序，确保乘客与电梯安全。

2.0适用范围

适用各服务处内电梯故障应急处理工作。

3.0内容

3.1电梯困人

3.1.1把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留

轿厢照明。

3.1.2确定电梯轿厢位置。

3.1.3当电梯停在距某平层位置约±60cm范围时，维修人员

可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，并用

手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。

3.1.4当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿

厢后救人。步骤如下：

1）轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门

手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要

求乘客静待轿厢门，不要乱动。

2）在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

3）两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过

快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开

时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。

4）按正确方向使轿厢继续地缓慢移动到平层±15mm位置

上。

5）使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿

厢，并协助乘客撒出轿厢。

3.1.5当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停

止救援并及时通知大厦电梯维修保养单位作出处理。

3.1.6出现电梯困人，服务中心依次通知维修班、秩序维护

队、电梯维保公司、服务处经理，由服务处经理跟踪解救结

果。

3.2水浸事故

3.2.1工程人员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行

时应立刻通知监控中心，当值秩序员通过轿厢对讲机通知顾客

从最后的楼层离开受影响的电梯。

3.2.2工程人员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该

电梯。

3.2.3调集沙包拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯

井。

3.2.4即刻将情况报告上级和电梯维保单位。

3.2.5电梯维保单位接报告后应于30分钟内到达现场处

理。

3.3巡查中发现电梯异常

3.3.1工程人员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、

断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全

运行的现象发生，应立刻通知监控中心。

3.3.2监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的

楼层离开故障电梯。

3.3.3工程人员将故障电梯关闭。

3.3.4即刻将情况报告上级和电梯维保单位。

3.3.5电梯维保单位接报后应于30分钟内到达现场维修。

电动扶梯运行作业指导书

1.0目的

确保电动扶梯操作安全。

2.0适用范围

适用于服务处辖区内的扶梯运行工作。

3.0内容

3.1准备：在梯头或梯尾的照明开关处用梯匙开电扶梯照

明。

3.2启动

3.2.1检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。

3.2.2在梯头或梯尾的启动开头处用梯匙启动电扶梯。

3.2.3在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有

异常，即按急停按钮停止。

3.2.4一切正常交付使用。

3.3应急停止：紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停

止运行。

3.4转变行程方向

3.4.1检查确认扶梯上已无乘客。

3.4.2停止电扶梯运行。

3.4.3待完全停止后，再转向启动。

电动扶梯维修保养作业指导书

1.0目的

规范扶梯维保工作，确保扶梯各项性能完好、安全运行。

2.0适用范围

适用于服务处辖区内的扶梯基本维保工作。

3.0内容

3.1每日开启前，首先查看梯上是否有异物，如没有将扶梯

上下运行几次，检查是否有异常声音。

3.2正常运行后，乘上扶梯，检查是否有较大振动或冲击。

3.3开、关扶梯，应确定扶梯上无乘客时，方可开关机。

3.4打开扶梯的上、下处的盖子，检查扶梯各机械部分连接

是否有松动及完好，螺丝、螺母是否紧固。

3.5链条上方油瓶是否有润滑油，运行板传动是否灵活。

3.6各电气部分接头是否松动，线路表皮是否有损伤。

3.7机房内是否有水渍，垃圾杂物等。

3.8按钮是否正常无损坏。

柴油发电机操作作业指导书

1.0目的

为确保柴油发电机操作安全。

2.0适用范围

适用于服务处辖区内的发电机操作工作。

3.0内容

3.1自动状态

3.1.1保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压(24V)o

3.1.2保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。

3.1.3曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2cm的范围内。

3.1.4燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。

3.1.5发电机控制屏的“运行一一停止一一自动”开关放在

“自动”位置。

3.L6机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。

3.L7散热器风机开关打在“自动”位置。

3.1.8机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切

开转换柜市电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和

排风机。

3.2手动启动

3.2.1室内气温低于2(rc时，开启电加热器，对机器进行预

热。

3.2.2检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清

走。

3.2.3检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位

水位低于规定值，应补充至正常位置。

3.2.4检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。

3.2.5检查起动机的蓄电池组电压是否正常。

3.2.6检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯是否接通

发亮。

3.2.7检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是

否处于零位。

3.2.8启动进风和排风机。

3.2.9按动发动机的启动按钮，使其启动运转。如第一次启

动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除、机

组3.3手动操作并联供电

3.3.1待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转

正常。

3.3.2等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数

值相一致。

3.3.3把待并车发电机的同步器手柄打在“合闸”位置。

3.3.4观察同步指示器的指示灯及指针。

3.3.5观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到

零位，即可打上并电合闸开关。

3.3.6机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回''关

断”位置。

3.3.7如果同步器合闸后，同步器指转太快或反时针旋转，

则不允许并车，否则，将导致合闸失效。

3.3.8手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总

配电民间馈出开关可否合闸送电后再行操作。

3.4运行安全管理。

3.4.1按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力，

水温是否有变化，润滑油的压力不得低于150kpa,冷却水温不

得高于95℃O

3.4.2注意检查曲轴箱油位，燃油箱油位，散热器水位，低

于正常位置应予以补充。

3.4.3勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常，凡红

灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。

3.4.4检查充电器是否正常充电。

3.4.5倾听机器的各部分运转声响是否正常。

3.4.6手摸机体外壳，轴承部位外壳、油管、水管、感觉温

度是否正常。

3.4.7留意发动机或电器设备是否有焦糊等异味。

3.4.8发现有不良情况，应即时处理解决，严重时应作停机

处理。

3.4.9凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上的重复

手掣，机组方可再进行运作。

3.4.10对各运行参数，每班记录不少于两次。

3.5停车

3.5.1总控民间的输出馈电开关分闸，脱开电网。

3.5.2发电机空载运转10分钟后停车。

3.5.3停止机房的风机、冷却水泵等。

柴油发电机运行管理作业指导书

1.0目的

为保证发电机正常运行。

2.0适用范围

适用于服务处辖区内的发电机运行管理工作。

3.0内容

3.1每天定期巡查机房及机组设备。

3.2每月空载试运行两次，每次5分钟，并检查电池液位、

接线端子、外围设备运行情况，填写试运行记录表。

3.3油箱内燃油应至少储备180公斤，发现储备不足立即通

知工程负责人订购。

3.4发电机置于手动状态，当市电全停，马上由工程人员手

动投入。

3.5发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次。

3.6工程部每半月打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围

设备表面的灰尘。

3.7保持机房内的通风和照明设施良好。

柴油发电机维修保养作业指导书

1.0目的：为保证柴油发电机维修保养工作有效实施。

2.0适用范围

适用于服务处辖区内的发电机维修保养工作

3.0规定

3.1发电机组及控制屏由运行工进行保养，并按运行情况提

出大、中修建议。

3.2运行工按发电机保养作业指导书进行发电机维修保养，

并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写《柴油发电机

保养记录表》。

3.3保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司

应负责24小时内排除故障；若在时限范围无法排除故障，应将

实际情况报告上级，协调时间维修。

3.4工作内容如下：

1）润滑系统：检查液面、漏油；更换机油、机油滤清器

（运行200小时需更换）。

2）冷却系统：检查散热器、喉管及连接器；水位，皮带张

力及水泵等。

3）进风口系统：检查空气过滤器、管位及连接器；更换空

气过滤器。

4）燃油系统：检查燃油液位、限速器、油管及连接器、燃

油泵。排液（燃油缸及油水分离器沉淀物或水），更换柴油过滤

器。

5）排气系统：检查排气阻塞、漏气；排放消声器积炭积

水。

6）充电系统：检查电池充电器，电池电解液位、密度（每个

月检查一次），仪表，总开关，线管及指示灯。

7）发电机部分：检查进风口阻塞情况、接线端子、绝缘、

振动及各部件是否正常。

8）自动控制装置：检查模拟供、停电，起动抽油机自动装

置是否正常。

9）视实际情况更换机油、各种油隔及空气隔。

10）清洁机组，每月清洁冷却器外围。完成上列工作检查

后，开动机组15分钟（或带负荷运行）。

11）控制屏每月一次清洁及检查和实施维修保养工作。

12）发现问题，做出记录。

CO2气体灭火系统管理作业指导书

1.0目的

C02：气体灭火系统操作规范。

2.0适用范围

各服务处工程部。

3.0内容

3.1保持气瓶间内干净通风。

3.2气体灭火系统长期处于备用状态，严禁随意操作按钮，

手动、自动转换须经工程负责人同意。

3.3每日值班人员须巡查气瓶罐，并观察是否有气体泄漏，

如发现气体不足须及时补充。

3.4注意相关系统的防火工作，以防止误报造成系统动作。

3.5严禁无关人员进入现场，控制箱上各动作开关须有明确

标示，并采取保护措施。

3.6值班人员作好巡查记录，指定岗位责任人。

给排水系统维修保养作业指导书

1.0目的

确保给排水系统使用正常。

2.0适用范围

各服务处工程部。

3.0内容

3.1给排水系统的日常维修保养由维修工负责。

3.2工程负责人每年12年份负责制订和监督实施下年度的

系统保养计划。

3.3维修及保养过程如要限压、停水，须提前通知会受影响

用户。

3.4根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。

3.5供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证供

水。

3.6污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。

3.7所有系统的维修保养工作结束后应填写《水泵房维修保

养记录表》。

3.8给排水设备的故障应于5小时内修复，无法解决的应马

上通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。

给排水系统应急处理作业指导书

1.0目的

确保紧急情况下给排水系统能及时恢复正常使用。

2.0适用范围

各服务处工程部。

3.0内容

3.1给水系统

3.1.1水泵

1）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水

泵。

2）水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据

管网压力控制启停。

3）及时报告工程负责人安排维修。

3.1.2气压罐

1）发现或接报气压罐内气囊故障，不能有效控制水泵的启

停，应立即关闭气压罐的进水阀。

2）由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。

3）即刻报告工程负责人安排维修。

3.1.3垂直管网

1）发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。

2）排空管网积水后，更换或修补破损管道。

3）如一时无法修复应报告工程负责人。

3.1.4水池出水管

1）发现或接报水池出水管漏水，应立即关闭水池出水阀和水

泵。

2）即刻通知工程负责人，由其安排维修，并在事后作维修报

告。

3.1.5水池进水管

1）发现或接报水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀

和水池进水阀。

2）即刻报告工程负责人，由其安排维修并于事后写维修报

告。

3.2排水系统

3.2.1污水井

1）发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽

水。

2）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至室外排污管道。

3）即刻报告工程负责人，由其安排维修水泵或控制电路，并

于事后作维修报告。

3.2.2排污管道

1）排污管道漏水应立刻用合适材料绑紧裂口或更换管道。

2）关闭破裂管道上的用水设备。

3）调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。

4）报告工程负责人，由其安排人员修补管道裂口或更换管

道。

3.3通知用户。

3.3.1给排水系统发生故障后应马上由工程负责人预计修复

时间。

3.3.24小时可修复的故障应马上由服务中心通过消防广播

通知受影响的用户。

3.3.3需超过4小时修复的故障，服务处应书面通知受影响

的用户。

给排水系统运行管理作业指导书

1.0目的

确保给排水系统运行正常。

2.0适用范围

各服务处工程部。

3.0内容

3.1保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。

3.2每天检查水池的水位是否正常，水池盖、检查门必须锁

好，无关人员不得借用钥匙。

3.3每天检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关

闭的正常状态。

3.4每天将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和

备用泵运转是否正常，然后将转换开关转回“自动”位置。

3.5每天检测水位报警装置是否运行正常。

3.6定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑情

况是否良好等。

3.7进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工

作，严禁合闸”的告示牌。

3.8发现有异常情况或自动失灵等，立即报告，并留在现场

观察。

3.9每班对泵房进行检查后，认真填写巡查表。

停水事故应急作业指导书

1.0目的

当发生突发性停水事件时能及时采取有效措施保证供电正

常。

2.0适用范围

适用于物业内突发性停水事故处理。

3.0内容

3.1工程维修人员必须确保管辖范围内的水正常供应。

3.2正常的维修保养应尽量避免停水，必须停水时，应尽量

避开水使用高峰期和休息日，且不宜超过半天。并通知业主服

务中心和以书面公示方式向业主解释停水原因和恢复供水的大

概时间等。

3.3接市政通知停水时，应立即通知业主服务中心写停水通

知，注明原因，停水的时间，恢复供水的大概时间等，并在小区

公告栏上向业主公告。

3.4未接通知的停水时，应迅与相关部门联系，查询原因，

将情况向领导汇报，并及时通知业主服务中心以书面公示方式

向业主解释停水原因，恢复供水的大概时间等，以期做好相应

准备。

3.5停水超过8小时，服务处要组织人员尽量采取补救措

施，如给业主联系水源，给业主送水等，维修人员须全部参

加。

3.6停水应由值班人员详细记录，记录停水原因，分清责

任，若是内部原因，将事故处理结果报告公司领导。

纯净水系统运行管理作业指导书

1.0目的

确保纯净水系统运行正常。

2.0适用范围

有纯净水系统服务处。

3.0内容

3.1纯净水的操作规程

3.1.1动水泵前应检查水泵进出水闸阀是否打开。水池内是

否还有足够存水。

3.1.2检查电压表，信号灯指示情况。

3.1.3手盘动水泵转轴，应灵活无阻滞。

3.1.4启动水泵，注意观察启动电流，运行3分钟至5分

钟，听有无异常杂音，观察各管路是否有漏水现象等。

3.1.5查看压力表是否达到规定压力值。

3.1.6水泵运行中应观察各运行参数是否正常，触摸马达温

度。

3.2纯净水机房的日常巡查、维护内容

3.2.1检查各部的螺母、泵体与管路、截止阀、闸阀、轴

承、地脚螺栓等机械部分连接是否松动及完好。

3.2.2水池水位的高低，浮球阀是否完好。

3.2.3起动开关柜内电气与仪表，接触器，开关是否完好，

电流、电压、压力表是否正常。

3.2.4泵房内管路系统有无渗水现象。

3.2.5对于消防泵、喷淋泵等正常情况下不使用的设备每一

个月启动1—2分钟试运转，并记录在运行记录本内。

3.3纯净水机房管理

3.3.1保持水泵房及周围环境的干净整洁，有严格的防护措

施。

3.3.2水泵房的维修保养工作尽量不影响业主生活，保持备

用设备的良好工作状态，制定周密完善的供水措施，保证纯净

水供应不停顿。

3.3.3供水人员应具备一定的卫生知识和防范知识。

3.3.4生产纯净水机械的运行应有运行记录，平时应有巡查

记录和维保记录。

3.4附表：

1）《纯净水房运行记录表》

2）《纯净水机械故障处理记录表》

水泵操作作业指导书

1.0目的

规范给排水设备操作。

2.0适用范围.

各服务处工程部。

3.0内容

3.1生活水泵操作规程

3.1.1检查控制柜电压表是否指示正常位置。

3.1.2检查水池水位是否正常。

3.1.3检查水池液压进水阀是否正常。

3.1.4检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。

3.1.5仔细阅读交班记录。

3.1.6泵组选择开关每日轮换一次。

3.1.7将恒压泵开关打向自动(AuTO)位置，将主泵开关打向

自动(AuTO)位置。

3.1.8观察电流是否正常，泵体是否有异声。

3.1.9待压力升至设定压力时，将其余备用泵开关打向自动

(AuTO)位置。

3.1.10每次开启主泵时应排气。

3.1.11严禁乱动其他开关和按钮。

3.2污水泵操作规程

3.2.1控制箱上转换开关拨到“手动”位置。

3.2.2按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水。

3.2.3按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。

3.2.4水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入

自动运行状态。

水池水箱管理作业指导书

1.0目的

规范用水管理。

2.0适用范围

公司管辖项目的生活用水管理。

3.0生活用水管理

3.1生活用水由市政直供和2次加压两种形式供给。生活用

水设管理责任人一名，该责任人应具备相应专业知识和卫生知

识。

3.2水电工应每月对加压水泵及管道系统保养二次，当日值

班员每4小时一次巡查并填写《设备房巡查签到表》，确保水

源供应不停顿。市政停水或维修确需停水时须提前24小时以公

告形式通知用户做好准备。

3.3整个系统应采取封闭式，以防受到污染，各水池清洗入

口须加盖加锁，以确保安全，并防止非管理人员接近水源。各

透气管口要采取倒口式并加网，整个系统外围应保持干净整

洁，机房每星期清洁一次，水池外部每两星期一次。

3.4按照二次供水的有关规定，对各水池进行每年壹次定期

清洗消毒，并由水质检测单位对水质采样化验并出具化验单，

资料应齐全并由工程部负责人妥善保存。

3.5生活水系统与排水系统及污水系统隔离。

3.6每年对管道系统进行除锈刷漆一次，生活水系统管内的

防锈除锈每年一次。

3.7二次供水由责任人定期巡查记录，每月底向上级汇报供

水系统和水质状况。

4.0水池水箱管理

4.1水池水箱结构完整，加盖、加锁、出水口干净，并申办

二次供水卫生合格证。

4.2由专业公司定期做水池水箱的清洁工作，并提供水质化

验报告，经防疫站认可。

4.3清洗水池水箱人员须持健康证等有关证件，并经防疫站

认可。

4.4水池水箱的入口和溢流口要有防蚊虫、弃物进入池内的

装置。

4.5水池水箱清洗时如需停水，应至少提前24小时通知受

影响的用户。

4.6定期检查水池水箱的状况，防止溢漏、渗漏。

4.7开启水池水箱盖须工程部负责人同意。

污水井管理作业指导书

L0目的

规范污水井管理。

2.0适用范围

各服务处工程部。

3.0内容

3.1污水井口盖板应盖好，污水泵放在自动位置。

3.2严禁向污水井内抛杂物、小便。

3.3工程部人员每天检查污水井及其设施一次，并将情况记

录在当值日记上。

3.4发现污水井水位异常升高应马上追查原因并采取相应措

施降低水位。

3.5污水井每年清洁二次，清除井底沉积物。

3.6污水泵及控制箱每月检查和保养一次。

供配电运行作业指导书

1.0目的

确保供配电设施安全运行。

2.0适用范围

物业区域内供配电安全操作

3.0内容

3.1倒闸操作必须根据值班负责人命令，受令人复诵无误后

执行。发布命令应准确、清晰使用正规操作术语和设备双重名

称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做记

录。

3.2停电拉闸操作必须按照开关一负荷侧刀闸一母线侧刀闸

顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电

时，应先停低压，后停高压；送电时先送高压，后送低压。严

防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。为防止误操作，高压电气设备

都应加装防止误操作的闭锁装置。

3.3倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一

个操作任务。下列项目应填入操作票内：

3.3.1应拉合的开关和刀闸。

3.3.2检查开关和刀闸的位置。

3.3.3检查接地线是否拆除。

3.3.4检查负荷分配。

3.3.5装拆地线。

3.3.6安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。

3.3.7切换保护回路和检验是否确无电压等。

3.4操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得

任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填

写的操作项目分别签名，然后经值班负责人审核签名。

3.5操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执

行监护复诵制。按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号

“，全部操作完毕后复查。

3.6倒闸操作应由两人执行，其中对设备较为熟悉者为监

护。

3.7操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解

除闭锁装置，应立即向值班负责人或上级报告，查清楚后方可

再操作。

3.8电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸

和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来

电。

3.9下列各项工作可以不用操作票：

3.9.1事故处理。

3.9.2拉合开关的单一操作。

3.9.3拉开接地刀闸或拆除配电房仅有的一组接地线。

3.10操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票

应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字

样。上述操作票保存3个月。

3.11双回路供电供电方式为一主一备，两路电源的进线柜

即受电柜设电气联锁。当主供电，只有在主电源的受电开关分

闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并在主供开关上悬挂。

严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电运用

方式。

3.12电源转换

3.12.1停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压

后低压原则执行。当主供电源停电投入备用电源前，应首先将

主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌，然后把

备用电源受电开关合闸受电。

3.12.2避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，

需另一路电源实行全供时，应首先将停电回路电源退出运行状

态，挂上“严禁合闸”的警示牌；然后将联络柜进入运行状

态，并合闸供电。电源转换的操作，应在3分钟内完成。完成

后，应在一次结线图板上正确反映供电运行方式。

3.13发电机供电'

3.13.1为防止发电机向变压器倒送电，发电机输出线路的

受电开关与市电的受电开关设有电气联锁。只有在市电的受电

开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电

时，市电主、备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严

禁合闸”的警示片牌。

3.13.2市电恢复供电，只有在发电机输出线路的受电开关

分闸后，市电的受电开关方能合闸。此时，停止发电机后应先

将发电机受电开关退出运行状态，悬挂“严禁合闸，的警示

牌；然后将市电主、备供受电开关放至准备运行状态，并将其

中一路电源的受电开关合闸送电。

停电事故应急作业指导书

1.0目的

当发生突发性停电事件时能及时采取有效措施保证供电正

常。

2.0适用范围

适用于物业内突发性停电事故处理。

3.0内容

3.1值班人员或第一时间发现停电应立即用对讲机或其它方

式通知其它工程部人员和前台及监控中心，工程部全体人员有

义务在得知停电后立即赶往配电房。

3.2当日值班人员应迅速判断停电原因（市政停电或机房故

障停电），检查应急发电机各运行参数是否正常，各油水位等是

否正常，并启动应急发电机。

3.3值班人员以外的其他维修人员应首先启动电梯应急救人

程序放出被困人员，然后协助值班人员检查配电房情况。

3.4工程部负责人接到停电通知后，应立即赶往现场，检查

停电和发电情况。判明停电原因，了解电梯是否困人，通知监

控中心向业主广播停电情况。如果是市政停电，致电供电部门

了解停电原因和恢复供电时间，如果是配电房内故障停电，应

立即组织人员抢修，同时将大体情况向服务处经理。

3.5外线故障

3.5.1设计要求：主停电，备供自动投入。当外线故障导致

主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分

闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进

线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。

3.5.2备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自

动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处

于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。

3.5.3检查变压器出线柜是否正常。

3.5.4检查低压受电柜，并合上低压总开关。

3.5.5向供电局调度室报告并了解外线故障情况。

3.6内部故障一当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现

故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至

会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵

守下列程序：

3.6.1将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式

灭火器灭火，1人向消防中心报告。）

3.6.2将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合

闸”，指示牌。

3.6.3将低压母联合闸，保证区域设施用电。

3.6.4向工程部负责人报告故障经过和处理情况。

3.6.5工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方

面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关

部门。

3.7做好记录，及时向上级领导报告。

3.8市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启

动。

3.9通知用户。

监控系统运行管理作业指导书

1.0目的

规范监视系统运行管理。

2.0适用范围

各服务处工程部。

3.0内容

3.1保证系统不间断电源的开启。

3.2系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。

3.3楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载。

3.4未经工程负责人的同意，严禁修改系统参数。

3.5系统参数修改后应记录在当值日志上，并即时通知当值

监控员。

3.6每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记

录在当值日志上。

3.7系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格

上。

3.8摄像头和红外报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关

故障应于8