2011年盐城·恒大名都开盘前重点营销策划及准备工作

工程现状一二三项目卖点提炼及核心卖点四开盘广告设计及短信五开盘媒体计划七开盘推货策略开盘前筹备工作时间倒排表多渠道营销组合六第一部分项目工程现状照片拍摄于：2011年9月6日工程现状——工地现场1#楼正在打桩部分场地未能使用工程现状——工地现场2#楼剩余25桩未完成工程现状——工地现场3#楼塔吊桩刚刚施工工程现状——工地现场3#剩余7桩未完成，4#楼打桩已完成工程现状——工地现场7#因拆迁问题尚未开始打桩工程现状——工地现场8#楼打桩已完成工程现状——工地现场综合楼正负0结构建模，建材已进场工程现状——工地现场项目西侧大门尚未完成拆迁工程现状——工地现场目前内部围墙仍在拆除中，仍存在拆迁问题工程现状—恒大剧场恒大剧场打桩工程预计本月底可完成。工程现状—简易工人房简易工人房完成已完成。第二部分项目卖点及核心卖点提炼项目卖点及核心卖点提炼1）区位价值——项目邻近盐城政政府、盐都区政府，盐城大学城等政教板块，地处城南核心片区；2)自然景观——一园一湖，一步一景；私藏世纪公园美景，近享聚龙湖畔绿水；3）交通便利——项目邻近公交B支4号线，B支5号线；10分钟直入市府核心区；邻近204国道，直到建湖、射阳等县市；10分钟入宁靖盐高速，直通全国；4）教育配套——小区自有贵族式幼儿园，紧临市一中南校区、神州路实验学校；5）规划设计

——融汇国际主流理念，缔造生态豪宅人居标杆；6）建筑特色——欧陆新古典建筑风情，完美演绎都市奢华，彰显正统豪门风范；7）项目规模——72万方，盐城首席欧陆古典名邸；8）园林景观——65000㎡欧洲风情皇家园林、9000㎡罕见超大御湖，辉映传世名宅；9）社区配套——11554平米国际商业中心、恒大剧院，5215平米超五星级奢华会所，1908平米贵族式幼儿园，国际级航母配套，谱写名门尊崇生活；10）产品特色——34-160平方米全明户型满足全方位户型需求；11）精装品质——满屋名牌，9A精装。引领盐城品牌精装时代；12）顶级物管——星级管家金碧物业奢享24小时贴心服务；13）企业品牌——香港上市知名房地产企业中国房企第一品牌；14）超高性价比

——成本价发售开盘必特价特价必升值；项目距离盐城政务区及教育核心区也只几分钟路程；项目东侧邻近盐都区政府及盐城市政府，项目南侧则是盐城高教园区，人文气息浓厚，距离市中心商业集中区8.6公里；卖点一项目邻近盐城政政府、盐都区政府，盐城高教园等政教板块，地处城南片区；本案市中心商业区盐城市区暂时方便居住范围范围，离市中心5公里是居民生活集聚区域。城南新市政府附近开发量大，不过由于大型公共生活配套不成熟，入住率比较低。西环路是盐城市民对城区的认可线，西环以西盐城市民就认为属于乡下卖点二一园一湖，一步一景；毗邻世纪公园美景，近享聚龙湖畔绿水；本案世纪公园聚龙湖项目周边生态景观优美，环境怡人，邻近世纪公园，聚龙湖景区；是盐城真正意义上的生态居所；恒大名都交通价值：5分钟直入市府核心区，10分钟直达市中心商业区；邻近204国道，10分钟入宁靖盐高速，直通全国；

项目地处盐城交通枢纽地段，邻近城市主干道——西环路及新都路，公交B支4号线、5号线直达，5分钟可直通市府核心区，10分钟直达市中心商业区；邻近204国道，直到建湖、射阳等县市；10分钟入宁靖盐高速，直通全国；卖点三

让孩子赢在起跑线上！项目内设贵族式双语幼儿园，紧邻神州路实验小学、市一中等；盐城第一中学：首批重点中学、全国示范性高中。学校包括盐城第一初级中学（初中部）和盐城多伦多国际学校。让恒大业主的小孩享受高等一站式教育的便利，收获无限美好未来。本案盐城大学城盐城市一中（南校区）自设贵族双语幼儿园盐城市一中神州路实验学校神州路实验学校卖点四教育配套:小区自有贵族式幼儿园，紧临市一中南校区、神州路实验学校国际级规划理念：社区4万平米内湖规划；五大绿化主题广场；集健身、商业、餐饮、娱乐、教育等多种公共配套设施于一体，为方便各组团住户的便利，每组团均有不同的商业面积和商业状态，包括会所、商业中心、恒大剧院、风情商业街等；社区人性化建筑设计，布局错落有致，项目建筑密度仅16.75%，百米以上超大楼间距，42.99%超高绿化率，5698个停车位，车位比高达1：1.5，人车分流设计，充分满足泊车需求。项目将建筑、园林、社区配套完美结合。以筑造精品社区为出发点，定位为盐城国际化高品质典范人居楼盘。卖点五规划设计：融汇国际主流理念，缔造生态豪宅人居标杆欧陆新古典建筑：揉合欧洲古典与现代元素，塑造皇室高贵与奢华。典雅精致的色彩，大开大阖的的阔达格局，配合昂贵石材，传递深厚历史感与高贵隽美气质，演绎正统豪门风范。大都市印象：都市鼎级豪门风范，大力提升盐城城市品位与整体形象。卖点六建筑特色：欧陆新古典建筑风情，完美演绎都市奢华，彰显正统豪门风范项目总占地184412㎡（272亩），总建约73万方，一期占地78871.8㎡（119亩），总建筑面积231313㎡，是盐城首席欧陆古典生态大盘，大社区氛围，配套完善；卖点七项目规模:73万方，盐城首席欧陆古典名邸

多个造型各异的组团花园如众星拱月般光芒璀璨，大量珍稀花木点缀成带，花圃、喷泉、叠水、栈道、庭院相映成趣，首期65000㎡欧洲风情皇家园林，将国际豪门的尊贵、大气、奢华诠注得淋漓尽致，开盘前实景呈现。延续恒大一贯风格，将欧洲皇家园林的宏伟庄重气魄与英伦的瑰丽多姿、浪漫自然主义相融合，领享世界级生态生活。中心景观私藏9000㎡罕见超大御湖，“户户观湖、开窗见景”，同时建筑也作为景观的一部分融入园林之中，景与宅交相辉映。卖点八65000㎡欧洲风情皇家园林、9000㎡罕见超大御湖，辉映传世名宅

11554平米国际商业中心、恒大剧院，5215平米超五星级奢华会所，1908平米贵族式幼儿园，国际级航母配套，谱写名门尊崇生活；卖点九社区配套：国际级航母配套，极致尊崇，生活从此与众不同多种实用户型比肩全球的高端居住品质，充分保证生活舒适流畅，并强调空间的舒适性与自由性。34-80㎡高层单身公寓，体验不一般的贵族享受，满足单身人群需求。80-160㎡纯高层住宅，彰显王者高度，同时满足不同圈层需求。五星级酒店式入户大堂，层高3-3.15m，卧室自带超宽风情飘窗、每户配备超大景观生活阳台，全城罕有。卖点十产品特色：34－160平方米全明户型，满足全方位户型需求

接轨国际精品生活潮流，引领盐城跨入品质生活时代。满屋名牌，9A精装：联合全国顶级装修设计团队，针对所有户型反复推敲，与奥的斯、科勒、摩恩、松下等近百家国际知名品牌战略合作，采用全球统一采购、统一配送、绿色环保材料统一装修、施工质量全程严格把关的完善体系，将恒大地产6000余条精品标准贯穿于项目建设始终，打造国际级精品生活。卖点十一精装品质：满屋名牌，9A精装。引领盐城品牌精装时代中国一级物管资质—恒大金碧物业：恒大集团旗下金碧物业，拥有国家一级物业管理资质，全面提升盐城物业水准。24小时大管家服务：为业主提供24小时、一对一的顶级管家服务，将欧洲皇室专有的尊贵服务带至盐城，成为顶级豪门生活最重要的保障之一。卖点十二物业管理：国家一级资质，24小时贴心英式管家服务恒大地产集团，香港上市知名企业，连续7年获得中国十强地产企业荣誉称号；精品开发，标准化施工，经过6000多道工序打造的豪宅礼献盐城。中国标准化运营的精品地产领导者香港上市知名房地产企业中国房地产企业10强(连续7年)中国房地产项目品牌第一名中国最佳企业公民中国蓝筹地产中国十佳品牌开发商中国最具社会责任感企业中国房地产业领先企业（连续3年）中国城市运营商10强……恒大地产集团荣誉榜中国标准化运营的精品地产领导者卖点十三品牌效应：恒大地产，中国十强；精品开发，礼献盐城11月27日耀世开盘。开盘必特价，特价必升值，成本价发售，仅限一日。超高性价比发售：精装修成品住宅，全球统一采购建筑用料，压缩中间利润让利于民，精心打造名生地产品牌；开盘必特价，特必升值。卖点十四高性价比：成本价开盘，开盘必特价，特价必升值核心卖点提炼1、城南城市发展主向，市府领地、城南尊邸2、世界级皇家园林、盐城唯一中央双湖公馆3、国际级航母配套、优质学区及幼儿园教育资源、构建都市繁华

4、满屋名牌9A精装演绎成品生活5、34－160平方米多类户型、区域旺销紧凑型户型面积6、开盘必特价特价必升值主推广告语1

市府中央御湖名门突显项目尊贵建筑风格和大湖优势突出项目调性、格调项目位于城南，和盐都区政府、盐城市政府同一主轴线身份感：界定城市高知人群的身份归属感：同品味和格调圈层人士的归属地主推广告语2

盐城之巅欧陆大湖名门突显项目尊贵建筑风格和大湖优势突出项目调性项目位于城南，是盐城项目的标杆主推广告语3市府领地首席欧陆御湖城项目距离市政府较近，属于市府板块体现项目居住的舒适性；满屋名牌、9A精装突出项目位置和地位突出项目调性盐城首席欧陆御湖城2)盐城地标鼎级大湖名门3)城南领地湖景欧陆城4)大美盐城御府双湖城5）市府领地御湖官邸备选广告语第三部分开盘物料设计及短信方案一方案二1、诚意登记阶段：

恒大名都-市府领地御湖官邸，世界级皇家园林，80-130平臻品户型XXXX元/平起，带1500元/平精装，认筹额外××折88888888（69字）2、示范单位亮相阶段：

恒大名都-市府领地御湖官邸，认筹火爆进行中，国际级航母配套，满屋名牌9A精装，精装样板房实景完美绽放，认筹额外××折88888888（67字）3、开盘阶段：恒大名都-市府领地御湖官邸，11月27日盛大开盘，成本价发售仅限一日，XXXX元/平起带1500元/平精装，开盘额外××折88888888（69字）短信第四部分多渠道营销组合营销目标：2011年总销保3争5亿目标分解：

600套大定

1000组认筹客户5000组来访客户第一阶段目标：

10月1日—11月11日第二阶段目标：

11月12日—11月26日第三阶段目标：

11月27日三大营销阶段：蓄客阶段：户外POP、新闻通稿、品牌落地、全城拓客认筹阶段：媒体推广、市区及乡镇巡游、短信、派单、大客户盛大开盘10.1~10.3011.1~11.2611.27广告出街销售道具等物料制作完成售卡蓄水销售团队组建开盘营销方案制定/审批销售培训上岗考核销售后勤准备，包括各类表单、销售合同、贷款银行等项目入市价格建议竞争项目价格调研开盘活动各项准备派单及其它线下SP活动企划方面销售方面重大节点9月10日项目核心团队组建售楼中心、样板房开放现场接待处交付项目销售人员进场9月20日市场调研10月22日11月27日10月1日临时接待点投入使用盛大开盘销售物料道具到位解筹认购启动媒体宣传软文品牌宣传设计完成开盘时间节点安排11月1日新闻发布会项目开盘广告密集投放10月28日蓄客阶段第一波：炒作计划时间策略主题媒体选择10月15—10月31日品牌导入以恒大品牌作为重点宣传中国地产龙头，引领盐城地产新方向扬子晚报、盐城晚报、盐城GO房网、楼市杂志11月1—11月20日项目卖点展示及认筹发布对产品卖点进行深度挖掘，对认筹信息进行发布恒大名都，73万平米盐城首席宜居生态示范区扬子晚报、盐城晚报、盐城GO房网11月21—11月27日认筹、开盘信息通告宣传项目开盘信息恒大名都即将开盘扬子晚报、盐城晚报、盐城GO房网、楼市杂志1、第一波软文炒作1、现场临时接待点建议沿开发大道沿西环路临时接待点A：西环路、开发路交界处ps：连接市区的要塞，车流量大，认知度高临时接待点B：沿开发路ps：连接市区的东西干道，车流量大临时接待点C：沿西环路ps：BRT线经过，紧临南一中，有一定认知度其他：神州路作为新路，目前车流量及知晓度均不高通过现场实地观察及走访调查，故建议临时接待点A方案，为首选位置，此方案不仅能拦截进入市区东西向的主要车流，同时能借助南一中的知晓度及BRT的便捷度为后续客户来访作有力支撑，如因其他原因无法设立A接待点，B、C作为备选方案亦可，原则上尽量接近虚线位置交叉路口。ABCN1、户外广告投放方案老城区城南区1、位置分布：

下高速路口：3块

盐城主城区：3块

主干道交汇处：2块

火车站：1块2、费用初步预算：

总计：90万户外广告牌分布及费用预算注：盐城媒体通路比较稀缺，户外广告资源成为各家抢夺的资源，知名项目户外大牌都在二十块左右，且通常会长期占领，不会让出。建议本项目户外资源启用应该提早。蓄客阶段第二波：拓客策略1、大客户策略——项目推介会活动目的：通过项目推介会，锁定目标客群，提升项目知名度及美誉度，为项目开盘储备客源。活动形式：与盐城师范学院、盐城工学院等高校、盐城悦达集团、大型企事业单位、各商会合作，为高校教职工、企业员工开展盐城恒大名都产品推介会，进行项目解析，并开展客户参观预约登记，邀约客户集体到项目现场参观。客户推介会要点1推介会资料筹备及优惠方式确定2物料筹备：宣讲PPT、VCR、项目手册3开发部配合协调相关政府单位落实时间场地4拓展、讲师、销售后期跟进人员落实大型企事业单位、学校等目标：现场售楼处开放前进行30场客户推介会，具体拟定执行计划。攻略：1、充分利用恒大各部门的政府资源，易居员工的社会资源及客户资源，寻找“种子客户”“热心人”“向导”打开企业突破口2、利用“内线”找到“宣传阵地”3、给予小礼品，拉拢一批义务宣传员4、与企业有效结合，后期可以考虑利用恒大会所资源，如运动中心、棋牌室等举办职工周末活动道具：售楼处开放前：DM宣传单+小礼品+X展架+投影+邀请函

售楼处开放后：

班车+内场活动配合人员配备：1名大客户拓展主管+3名销售优惠政策1、目标单位开具介绍信，可享受购房一定优惠政策；2、优惠政策虽团购量增加；亟待重点拓展公关的单位和机构一览表序号拓展单位∕机构拓展对象亟待挖掘的客户资源备注1政府机关、效益较好的事业单位办公室主任、工会主席高级公务员、单位中高层领导——2各大银行及其他金融机构行长、信贷经理、理财经理银行VIP客户资源、中高层管理人员建议以四大国有商业银行为主3汽车4S店、车友会销售经理、会长私家车主、会员——4四星级以上（含四星）酒店、高档酒楼会所、美食街客户经理VIP客户、协议客户——5大型企业、集团公司办公室主任、工会主席中高层领导选择效益较好的单位6市工商联、盐城商会、盐城浙江商会协会主席、协会秘书长商会会员——7建材、家居专业市场市场管理处办公室主任市场私营业主——8主流的旅行社营销经理高收入客户——9高端美容健身机构营销经理VIP会员——10超市、金鹰等百货客户服务经理会员11GO房网、新浪乐居、房产网总经理咨询项目、团购、看房团的客户资源高教园区政府机关汇集区本案盐都周边乡镇项目周边：地缘客户重点挖潜区域市区：客户推介系列活动主要目标单位盐城市区市公安局市司法局市财政局市建设局市水利局市卫生局市规划局市药监局市地税局中国银行盐城分行农业银行盐城分行建设银行盐城分行工商银行盐城分行江苏银行盐城分行黄海银行盐城分行盐城市中学盐城市一中盐城师范学院盐城工学院华锐风电盐城烟草集团飞驰轮胎江淮集团盐城悦达集团中大集团电信分公司移动分公司联通分公司中国石油化工中国石油天然气目标：专场推介会20场，主要针对政府机关、学校、银行、大型企业1个核心：现场接待点3个兵站：固定外展点乐天玛特、家乐福、招商场1个中心：市区品牌展示馆金鹰西楼（建议位置）9条特殊拓客通路1139行动大型企业拓客通路金融企业拓客通路党政机关拓客通路办公商圈拓客通路商业中心拓客通路专业市场拓客通路高级会所拓客通路周边竞争楼盘客户通路动迁基地、居民小区拓客通路1、通路渠道营销2、拓客策略——大盐城拓客九条特殊拓客通路：1、大型企业拓客通路

2、政府机关拓客通路

3、各大高校拓客通路

4、网络召集拓客通路

5、电话营销拓客通路6、员工口碑拓客通路

7、现场接待客户通路

8、房展会接待客户通路9、金融企业拓客通路盐城全市拓客体系—九条特殊拓客通路上市企业：黄海股份有限公司、江淮动力股份有限公司

、悦达控股有限公司

、中大国际控股有限公司

、滨海东豪化工有限公司、江苏裕廊化工有限公司知名企业：大丰万达纺织、江苏天容集团、盐城市虹艳化工、胜达集团江苏双灯纸业、盐城三益石化机械、江苏森达集团、江苏伯乐达变压器、江苏同和涂装机械、江苏三菱磨料磨具、江苏科行、江苏森威精锻、江苏丰东热技术、江苏宝丰特钢、大丰市佳丰油脂、江苏兄弟维生素、江苏腾龙生物药业、江苏丰山集团、江苏德发树脂、凤阳化工有限公司。盐城高校：盐城工学院、盐城师范学院、盐城卫生学院、盐城技师学院金融单位盐城工商银行、中国银行、浦发银行、建设银行、农业银行、交通银行等周边县市拓客区域选择首选：盐城市区及盐都周边乡镇次重点：建湖、射阳、阜宁再次重点：大丰、东台最后选择：滨海、响水四县市拓客地图—四城联动人民商场商圈城中广场商圈大丰望海路商圈东亭路商圈东台建湖向阳路商圈人民路商圈太阳城商圈射阳时间发单区域配置人数每日每人发放数量效果要求10.1－10.3房博会现场20200每人每天需登记参与调查问卷的有意向的有效登记客户8组。和客户的沟通时间要达到半个小时

10.1－10.7盐城市商业网点、火车站、车站等3010.4－10.7盐都区周边乡镇2010.8－10.15盐城大型住宅小区、农贸市场3010.8－10.15市区专业市场及美食街2010.16－10.22办公区域、拆迁区域1010.16－10.22建湖、射阳商业中心、政府办公区各2510.23－10.28阜宁商业中心、政府办公区2010.23－10.28大丰、东台商业中心3010.23－10.28未能组织团购大型企业，政府机关、学校1010.29－10.31市区接待点周边商业中心50拓客计划安排（市区接待点开放前一个月时间计划派单30万、派单兼职人员80名）序号客户拓客类型客户拓展渠道执行方式拓客目标1主动出击型集中商业网点在网点内搭建临时站台，并安排拓客人员在主要路口派发项目折页，收集意向客户资料1700组2各大影城网点800组3各大超市网点2000组4各大社区网点3000组5办公商务网点1000组6动迁区域网点1000组小计

9000组7特殊通路线大型企业拓客通路通过拓客策略组织各大部门进行洽谈，组织其他区四城内1200组8政府机关拓客通路800组9各大高校拓客通路500组10网络召集拓客通路通过盐城当地新浪居、搜房网、GO房网进行网络客户召集500组11电话营销拓客通路通过购买各类客户名单，进行电话营销1500组12员工口碑拓客通路通过恒大项目组所有员工对家人、朋友等进行项目的口碑传播300组13市区及现场接待中心客户通路通过媒体、户外、短信等广告来现场登记客户800组14房展会接待客户通路400组小计

6000组合计

15000组盐城全市拓客体系—网点、通路拓客目标盐城全市客户深挖客户拓展渠道执行方式渠道数量拓客目标大丰、东台、射阳、建湖、阜宁五城市网络媒体客户召集网络看房团活动四大城市各组织一场推介会1200组客户大丰、东台、射阳、建湖、阜宁城市联动巡展计划集中商业网点设展通过展点，对项目进行宣传，挖掘潜在客户2800组客户大型企业网点设展盐城全市拓客体系—四县五城拓客目标客户地图数据输出拓客执行拓客部

巡展接待客户接待客户维护接待部资料获取电开执行数据输出电开中心种子种子种子大客户督导部策划部后台部3、拓客团队保障——“多兵种联合作战的集团军模式”作战部队（接待部）作战参谋部（策划部）信息作战部（电开中心）战略部队（大客户部）工兵部队（拓客部）督导部队（金鹰队）后勤部队（大后台）集团军作战模式负责接待工作及商超巡展工作处理多方信息，提供销售有效客户帮助接待部延伸到更深远的区域，直效拦截保障执行力，控制现场秩序和执行后台数据处理和客户维护，对策划结果反馈制定和执行营销策略，确保项目客户来源补充销售客户源，直接进入企业洽谈认筹阶段：现场完美开放+媒体宣传+全城包装+事件营销全区域：全盐城市各县市区媒体炒作，重点盐城市城区内轰炸

全媒体：覆盖盐城市区及重点县城及省会主流媒体及辅助媒体盐城：报纸：盐阜大众报、盐城晚报、东方生活报网络：新浪乐居、盐城GO房网、盐城房产网电视台：盐城电视台一台/二台/三台电台：盐城交通频道、盐城黄海频道户外：盐城市内主干道、高速出入口高炮短信公交广告其他：楼宇广告、电影贴片、DM单县城：夹报和直邮：扬子晚报、盐城晚报电视滚动字幕：户外：县城进入市区主入口高炮、大牌县城短信及其它广场电子屏媒体投放组合一、现场开放包装围墙二、全城包装（1）户外广告为实现全城包装效果，建议在第一波户外广告的基础上增加县级区内户外广告。

204国道，盐城连接建湖、阜宁、射阳县市主要路线节点建湖县、射阳、阜宁户外位置建议东台市户外位置建议沈海高速，东台市外出主要高速出入口设置高炮S332与黄海西路交叉口，大丰市主要出入口大丰市户外位置建议（2）道旗包装在进入项目路段进行道旗包装，从城市主干道开始引入，具体如下：世纪大道由解放路至西环路，西环路与世纪大道交叉口向北至新都路新都路由世纪公园开始，向西至项目所在地引入西侧正门恒大名都盐都区政府世纪公园（3）指示牌设置在项目周边及城市主干道交接处，设置引导指示牌，具体如下：西环路与世纪大道交接处、世纪大道与解放路交接处、青年路与西环路交接处、神州路与世纪大道交接处、西环路与新都路交接处，迎宾路与世纪大道交接处

根据前期蓄客阶段拓客成果，在认筹阶段针对的派单，主要集中在市区商业中心和竞品；第一轮派单结束后随即总结挖掘有价值区域，再行安排派单工作计划高档宾馆（驿都金陵、悦达酒店等）写字楼（华邦国际）会所、主要商业圈（金鹰、家乐福、乐天玛特）、专业市场（高力、红星美凯龙）银行网点（各大银行网点）高端茶社、棋牌室（托馥、迪欧）汽车4S店（汽车城各4s店）餐饮（东进路美食街、水街）驻单：争取在高档宾馆、汽车4S店、高端茶社、棋牌室的大堂、收银处或包间，商谈摆放项目宣传资料三、派单（根据拓客成果进行第二轮有选择性派单）1、盐城派单拓客地图—深挖市区客户农工商超市体育馆苏果超市东进路美食街缤纷亚州芝林广场世纪联华盐马路店建军西路雅家乐超市人民公园盐渎公园乐天玛特解放路店高力装饰城红星美凯龙白马专有市场悦达二厂、三厂区华锐风电以及汽车城金鹰商城中茵海华大洋新村华享商业街西沧商业街鑫天地商业街新四军纪念馆1、以点带面，形成辐射。一个固定点位，人员集中地进行地毯式覆盖2、时间点，周末（六、日）10:30-12:3015:30-18:30

道具：展台+DM宣传单+小礼品+班车人员配备：一名拓客主管+若干小组；

小组架构；3人小组（1+2模式）1销售（培训、专职拓客人员，深入沟通）2派单（大学生）配备看房班车，邀约其来现场或参加公关活动、推荐会备注：需要恒大配合招募作为小蜜蜂的大学生的工资、交通费、误餐费登拓客费用2、派单驻守、拦截竞品针对周边楼盘的营销动作，在竞品的交通要道，如公交站台、停车场针对性派单拦截客户目标：有购买实力的人群及竞品楼盘的来访客户1、寻找本市或同区域的开盘搞活动楼盘2、沿路的所有的公交车站，私家车进行派单道具：DM宣传单+礼品+流动车配合人员配备：2名置业顾问+10名大学生时间发单区域配置人数每日每人发放数量效果要求11.1－11.8老城区、盐渎商业中心40200每人每天需带2组客户来看房

11.9－11.17市区大型住宅小区、农贸市场4011.18－11.25专业市场、美食街4011.1－11.22周末西南、城南竞品周边1011.1－11.25非周末时间项目西边的周边乡镇10现场售楼处开放派单计划安排（25日时间派单20万、派单兼职人员60名）现场售楼处开放后的派单拓客工作主要针对第一轮拓客的反馈情况，针对性的选择区域深耕拓客。拓客监控及考核过程监控：1、派单人员由带队的置业顾问负责管理；公司支援退伍兵的金鹰队负责纪律及精神层面带教；2、项目拓客组经理、金鹰队、拓客督导人员不定期巡检；业绩考核：职务激励模式考核纬度拓客经理底薪+绩效奖金+计件奖金进电率、到访率、认筹数量拓客主管底薪+绩效奖金小蜜蜂规范管理，派单量、进电率、到访率小蜜蜂周工资+突出表现奖金派单数量、客户登记量、电开有效率原则上以派单量、客户登记量、电开有销量做考核标准，为了防止小蜜蜂私下填表的情况，以派单量和电开有效量作为主要考核维度。目的：在城市三个区域设置3个固定外展点，并固定专线楼巴接驳至现场接待中心或市区品牌展示馆，广泛吸引客源，积累客户量。楼巴路线：北区板块拓客点（招商场）、盐渎板块拓客点（家乐福商圈）、老城区板块拓客点（乐天玛特）巡展时间：每天循环发车活动内容：需要咨询的客户，可以搭乘前往现场接待中心；逢双休配合一系列暧场活动；到销楼处登记客户可以适当配发小礼品；3、3个巡展点设置固定楼巴自售楼处正式接待起开放看房车线路

线路发车时间线路1—29：0010：0011：0013：0014：00……17：00全天每隔一小时发车4、专线楼巴安排：线路起点（停靠点）客户区域线路1招商场—人民公园－西环路—项目现场接待点城北、城东区域——项目区域线路2乐天玛特—家乐福—新都路－项目现场接待点市中心、城南区域——项目区域市区主要节点及辖区内县、市联动，在各区域重要人流聚集点设立固定巡展点进行拓客，配合一系列路演活动；5、定期巡展与路演32541在盐城辖区内的其他县市适当的设置看房车具体如下：6、周边县市专线楼巴安排：编号看楼车路线用车量A线大丰商业广场--恒大名都2班B线建湖农工商超市--恒大名都2班C线射阳县太阳广场--恒大名都2班D线阜宁世纪联华--恒大名都1班E线东台人民公园—恒大名都1班合计——8班1、由于县城人口较少，距离市区相对较远，因此建议结合拓展、路演，每周末开通看房车；2、县城拓展以大丰、建湖、射阳为重点拓展县市，每个派单点派单员人数根据实际情况安排，对盐城周边重要县市持续进行宣传和拉客，促进项目宣传，提升来访量。3、为能在现场有效的留住客户，参观项目时，可以配合一系列的暧场活动，有利于现场成交的氛围。4、中午时间可考虑给县城客户提供中餐服务客户联系方式的资料来源竞品数据搜集每日拓客数据区域客户资源电开中心分析并确定项目周边竞品项目，针对周边竞品项目的客户进行拦截。通过房管局等途径，直接锁定具备购买实力的区域客户。小蜜蜂初步调研数据采集，转交电开中心电开。恒大&易居资源开发商老业主资源和易居以往客户资源。来电来访数据接电中心追访无效数据、来访未办卡资源转交电开中心。7、电话营销：活动形式：利用各主流网络媒体，获得客户资源联系方式，并进行专题炒作营销组织：与新浪网、GO房网、搜房网、房地产信息网，组建看房团到访项目现场参观。与盐城论坛等门户网站寻求合作，调动其车友会及房友会资源，同时进行炒作，延续市场关注度；获取各大门户网站注册会员email地址，采用直接发送邮件的形式将电子海报或楼书发布到会员邮箱；：电话销售及发送邮件，同时辅助在各大网站进行炒作。8、主流网络媒体互动1）、加油站蓄客：向加油车主赠送精美纸巾盒及附赠恒大名都销售资料具体执行：领取赠品客户填写详细登记表（姓名、电话等），以进行后期

跟踪和维系2）、社区宣传栏3）、电梯框架广告4）、出租车车贴9、其它辅助蓄客手段四、事件营销1、项目新闻发布会活动时间:2011年10月1日前，配合市区接待点开放活动地点:

驿都金陵大酒店（宴会厅）邀请嘉宾:

盐城市政府领导、盐都区政府领导、恒大集团领导、主流媒体、所有来电来访及认筹客户、合作单位等。活动形式：通过领导致辞、项目解析、节目表演、冷餐会等系列活动营造现场氛围，提升项目知名度及美誉度。第五部分开盘前媒体计划第六部分推货计划1、一期货源分布总户数：2080套一期1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼一期首批次：3#、4#、8#住宅面积：95673.46㎡户数：960户：营销中心

：样板房楼栋8#4#3#2#7#6#5#1#楼栋号户型编号建筑面积户型结构套数户型占比楼栋占比3#L25-3a-A118.93-2-2646.67%40%L25-4a-B/L25-5a-C85.852-2-112813.33%L25-5a-D102.573-2-1646.67%L25-2c-A/L25-5a-D103.463-2-1646.67%L25-2c-B/L25-5a-C86.472-2-1646.67%4#A97.93-2-19610.00%40%B/C93.62-2-119220.00%D79.62-2-19610.00%8#A129.83-2-2646.67%20%B104.23-2-1646.67%C122.23-2-2646.67%此批房源2-2-1户型达480套，占比50%；3-2-1户型达288套，占比30%；3-2-2户型达192套，占比20%。2、一期首批货源分析L25-4a-B/L25-5a-CL25-3a-AL25-5a-DL25-2c-AL25-5a-DL25-2c-B/L25-5a-C3#4#8#2、户型分布好、次资源搭配销售（8#作为相对资源较好房源应与其他楼栋搭配），以达到整体房源均匀去化。此批8号楼相对其他楼栋户型亦有一定优势，且供应量不大，可适当拉开与其他楼栋价差以挤压其他房源去化。户型均匀搭配销售，满足首批次不同客群的需求。最终推货根据蓄筹情况确定，保证开盘旺销。标杆树立，稳步快走，后期顺势延续预计筹量推货房源合计推货量房源描述500-800个3#、4#768套3房2厅2卫（64套）3房2厅1卫（224套）2房2厅1卫（480套）800-1200个3#、4#、8#960套3房2厅2卫（128套）3房2厅1卫（288套）2房2厅1卫（544套）1200-1500个2#、3#、4#、8#1344套3房2厅2卫（256套）3房2厅1卫（416套）2房2厅1卫（672套）3、首期推货策略8#2#3#4#PS:在工期能保证2#跟进的前提下，建议做2#、3#、4#、8#齐推方案绿地商务城暂未开盘，预计开盘价4900元/㎡中南世纪城实际成交均价折后4845元/㎡6月40套，7月45套，8月50套兴都公寓项目还没有开盘，据了解蓄水不是很理想,对外宣传3980元/㎡起价蝶湖湾实际成交均价折后4455元/㎡6月20套，7月19套，8月10套清华名仕园实际成交均价折后4508元/㎡6月15套，7月10套，8月4套学林雅苑实际成交均价折后4580元/㎡项目处于尾盘6月3套，7月5套，8月2套神州河畔景苑实际成交均价折后4512元/㎡6月12套，7月10套8月13套本案天澜湾实际成交均价折后4656元/㎡6月30套，7月18套8月19套海润尊品实际成交均价折后4750元/㎡6月30套，7月35套8月40套盐城恒大名都竞争项目价格参考华润橡树湾暂未开盘,因盐城限价政策，预计开盘价6100元/㎡锦城丽景实际成交均价折后4750元/㎡一期尾盘二期暂未开6月5套，7月3套，8月2套通过对本项目周边竞品调查统计我们发现，本案竞品普遍价格段在4500-4700元/㎡，折扣空间余地比其它板块要大。但近3个月成交量普遍过少，除了地段接受度不高以外，价格制约也是西南片区一直无法走量的重要原因。绿地商务城开盘折后均价4535元/㎡中南世纪城实际成交均价折后4547/㎡兴都公寓3980元/㎡起价蝶湖湾实际成交均价折后3872元/㎡清华名仕园实际成交均价折后4108元/㎡学林雅苑实际成交均价折后4100元/㎡项目处于尾盘神州河畔景苑实际成交均价折后3828元/㎡本案天澜湾实际成交均价折后4132元/㎡海润尊品预计实际成交均价折后4200元/㎡修改使用锦城丽景实际成交均价折后4150元/㎡一期尾盘二期暂未开通过对本项目周边竞品调查统计我们发现，本案竞品普遍价格段在4500-4700元/㎡，折扣空间余地比其它板块要大。但近3个月成交量普遍过少，除了地段接受度不高以外，价格制约也是西南片区一直无法走量的重要原因。御景湾实际成交均价折后3872元/㎡项目处于尾盘6、恒大名都首期入市价格按竞争楼盘对比法测算注：本项目周边项目基本销售状况不是很理想，销售速度比较慢。价格普遍偏虚高；同时本区域盐城市民暂时认可度不高，盐城客户对中心地段和好学区的房源认可和陌生区域差异巨大。通过对本项目周边在售楼盘的对比分析，得出本项目首期产品理论参考价格为：毛坯价为4600元/㎡左右.参考维度权重分值天澜湾神州河畔蝶湖湾清华学仕园绿地商务城恒大名都地理位置1510.51199910.5交通96.56.56.56.56.56.5自然环境86.56.56.56.56.56.5市政配套10666656项目规模88876.588园林景观976667.58配套设施117666107户型设计151011109129物业管理5434355开发商品牌影响力10766699合计10072.5706764.578.575.5均价（毛坯）480047004500460049004606折后实价46564512445545084753加权系数0.30.20.150.10.25加权均价（毛坯）13979026684511188近三个月月均成交22121610未开盘

根据目