2011年1月惠州大亚湾花为郡2011年营销总纲

大亚湾花郡目前亟待确定工作内容：1、确定整体营销执行总纲2、确定项目推广形象和VI展示系统Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.“大亚湾”花郡2011年营销总纲星彦地产惠州事业部二0一一年一月Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.报告思路2.目标客户分析6.价格定位建议4.营销定位战略3.项目价值梳理1.市场竞争分析5.营销执行Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1竞争

我们所面临的市场环境？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.>>2010年惠州房地产市场>>2010年大亚湾房地产市场>>区域热点项目我们所面临的市场环境Market>>核心竞争项目Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market2010年可谓是政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，在到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑制投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。2010年惠州市场宏观大势Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年惠州市场宏观大势第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波政策来袭，惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年调控政策不同以往，本轮调控的特点是全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严。2010年惠州市场宏观大势MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.高压调控下2010年惠州整体楼市供应表现Market惠州房地产市场经历了09年起伏后，10年房地产投资占比回升态势明显，全年投资总额约261.4亿元，占全市固定资产投资的30.6%。惠州市历年房地产投资额（单位：亿元）09年惠州房地产市场供不应求，激励各大房企加大开发量，10年市场供应急速膨胀，全年累计供应约为713.5万平米，同比上涨69.3%。惠州市历年供应量走势图（单位：万平米）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年惠州楼市在调控中持续优化，市场回归理性，全年成交量累计达581.2万平米，同比上涨6.9%。惠州市历年成交面积走势图（单位：万平米）2010年惠州楼市受政策影响相对较小，商品房成交均价涨幅明显，全年成交均价4892元/平米，同比上涨24.8%。惠州市历年成交均价走势图（单位：元/平米）高压调控下2010年惠州整体楼市成交表现MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.受政策影响，二级市场上半年市场小幅波动，下半年市场稳步回房地产投资热度不减，2010年新开工面积激增，预计2011年供应井喷，惠州市场竞争更为激烈2011年宏观调控大势不会改变，通货膨胀压、高储蓄率仍然助推楼市前行。2010年惠州市场宏观大势Market小结：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*2010年11月25日，惠州市实施《珠江三角洲地区改革发展规划（2008~2020）》“四年大发展”会议召开，市委书记、市人大常委会主任黄业斌在会上表示，为推进惠州区域内一体化，正在规划“环大亚湾经济区”。

整合环大亚湾的惠阳区、大亚湾区、惠东县3个县（区）的14个镇（街道）。经济区面积约1392平方公里，以大亚湾海域为中心，以产业融合发展为重点，促进基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划、环境保护“五个一体化”。

整合经济区内各类产业园区，培育集群式的大开发区。建立区域内产业优先合作转移机制，立足现有优势产业，以产业对接、合作、转移为重点，延长产业链，推动产业向高端化方向发展。

整合经济区内的特色文化、旅游资源。开发滨海休闲游等旅游线路，发展“环大亚湾经济区”旅游圈，共同打造旅游新品牌。环大亚湾经济区规划：深莞惠一体化下的新突破，内外兼施，全面推进。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*2011大亚湾区红树林湿地公园竣工，还原乡土山地群落、河口潮汐带红树林群落生态特色Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年大亚湾房地产市场Market*区域市场利好·*深惠密谋大迁徙，200万深圳人5年内将迁入大亚湾，湾区楼市或进入新一轮的发展周期。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亚湾重启购房入户，舒缓“限购”风暴下异地购房者的观望情绪，利好片区楼市。2010年大亚湾房地产市场*区域市场利好·*MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年大亚湾房地产市场表现Market2010年大亚湾总体供应量为151.4万平米，同比上涨3倍，成交总量80.6万平米，同比增加7%，供求比为1.6。大亚湾区历年供应成交走势图（单位：万平米）2010年大亚湾商品房成交均价为4748元/平米，同比上涨21.1%。大亚湾区历年成交均价走势图（单位：元/平米）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.年代2005年2006年2008年2009年2010年备注深圳常住人口（万人）//846/1134深圳商报房地产年度供应年度供应大约1000万平米（存量+新增）1000/1134=0.88大亚湾常住人口（万人）1213.3//20惠州大亚湾经济技术开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要房地产年度供应09年后预计将不少于180万平米（存量+新增）180/20=9深圳年度人均住宅供应面积：1000万/1134万=0.88（平米/人）；大亚湾年度人均住宅供应面积：180万/20万=9（平米/人）；大亚湾年度人均住宅供应面积是深圳年度人均住宅供应面积的10.2倍.大亚湾房地产市场发展现状现状1：大亚湾区域年度人均住宅供应面积大幅度超过深圳，典型外销市场。MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亚湾房地产市场发展现状Market现状2：区域市场成交客户以深圳非成熟、非理性投资客为主，购买时比较冲动。项目成交客户比例美岸栖庭深圳客户70%，本地客20%，其他10%君汇上城深圳客户75%，工厂团购客户20%，其他5%公园道1号深圳客户85％，西区工业园10%，其他5%灿邦国际深圳客户90%，香港客户5%，本地及其他5%德洲城深圳客户90%，本地5%，其他5%珠江东岸深圳客户占75％，15%是在本地办厂的外商，10%是本地其他客户；太阳湾是深圳客户80%；20%是在本地及周边客户从表中看出，目前大亚湾区域在售产品的客户来源深圳客户占据了绝对比重，当地工业企业中高层管理人员消化了小部分比重：深圳客户：85%以上本地客户：10%以内其他：5%左右其中，深圳客户构成中，15%左右为自住客，该部分客户主要来自深圳大工业区，主要选择德洲城、五月花等紧邻深圳，交通便利的项目；10%左右为养老客户；10%左右为深圳有车无房客户，该类客户心态为：考虑在3年左右的时间大亚湾的交通、生活配套将会成熟，此时再来居住；65%以上客户为深圳非成熟投资客，看重大亚湾未来产业发展带来的升值，未（较少）考虑投资变现问题。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亚湾房地产市场发展现状Market现状3：区域市场内生需求不足导致已售房源空置率高，直接影响客户的成交心理，蕴藏大的市场风险。近2-3年销售的项目当前的空置率较高，除西区项目有工业区从业人员居住外，多数空置率在70%以上，其中中心区项目新天名城由于周边生活配套不足，距离工作地点较远，整体入住率不足20户；区域市政、购物、休闲、养老配套不足是导致空置率高位的核心因素之一；过高的空置率可能导致未来深圳投资客户的部分撤离。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亚湾房地产市场发展现状现状4：几乎完全依靠深圳外销来支撑该区域的房地产市场销售，其市场走势与深圳具有高度的正相关关系。主要客户来源为深圳，因此区域市场与深圳市场呈现正相关关系，同时区域市场作为外销市场，处于国家宏观严控漩涡下的深圳楼市具有很大的不可控性。对大亚湾楼市不确定性走势影响巨大。MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market大亚湾房地产市场发展现状现状5：品牌发展商云集，竞争持续激烈。区域项目名称发展商建筑体量套数现状中心北区DADA草地光耀24.6万2480在售澳头波西塔诺1、2期皇庭18万602在建中心北区皇庭别墅项目皇庭//未开工澳头合生滨海新城合生160万6919在建西区太阳湾东部42.5万896在售西区珠江东岸珠江106万1000在售西区卓越项目卓越250万/在建西区龙光项目龙光500万/在建2010年，大亚湾批准预售面积达到151万平米，预计2011年推盘量达到180万平米左右。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亚湾房地产市场发展现状Market大亚湾市场启示：大亚湾房地产市场处于飞速发展过程中,区域规划、配套建设等利好进一步刺激房地产市场发展。未来市场竞争激烈，如何抢占有效客户资源是解决该项目营销的核心问题；重点把握冲动、非理性深圳投资客户，尤其是公寓投资类产品；品质好、形象高、价格平，才能保证快速出货。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.新天名城新际首座中兴佳苑华富花园华彩花园中联灿邦听涛雅苑峰景湾东方新天地海日大厦滨海星城德丰雅苑公园道1号观山悦美岸栖庭熊猫国际阳光时代惠丰城菩提园太阳湾花城湾君汇上城爱顿第三季珠江东岸德州城五月花海立方仁和卫城海韵华庭大江新都会隆基蓝海湾波西塔诺卓越项目澳城项目金汇项目合生滨海新城龙光项目蓝湾星宸DADA的草地玉玺山星河半岛翠堤尚园天喜东方千禧嘉园秋谷康城新园华府启航新时代东方银座大爱城海湾首府丽郡四洲蜜方阳光海天花园花郡区域热点项目—项目竞争关系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域热点项目·灿邦国际Market项目综述：占地：43000㎡，建面：247605㎡；总套数：2100，车位：1440（1.46/1）；定位：“深圳东岸CBD国际都市综合体”。三期开发，一期两栋为19层及30层的公寓，产品以30.87—72.68平米的小户型为主。项目内部配有五星酒店公寓，商务会所，休闲娱乐，组团内下沉式商业广场，写字楼。灿邦国际2栋（在售）户型单身公寓一房两房合计面积3247-5267-70套数3610872216百分比17%50%33%100%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域热点项目·灿邦国际67-70平米，赠送15平米，使用率100%47.2平米，赠送5.47平米多功能房设计赠送阳光房Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域热点项目·DADA的草地Market项目综述：占地：58555㎡，建面：246186㎡风格：现代简约；定位：深圳东，24万平米艺术居住计划区；户数：2480，车位：1747（1.42/1）规划理念：围绕“艺术的、交流的、健康的”三大关键人文元素，充分展现光耀地产——“建设梦想家园”的企业文化追求；主力户型：51㎡一房、75㎡两房、90㎡三房、97㎡四房亚热带风情园林，总绿化面积超过10万平米；用材方面引进“新风系统”，将室外新鲜空气源源不断送进室内。配套包括：多功能会所、开放式商业街、社区小剧场、室内赛道恒温泳池、户外泳池、户外自助烧烤场、8个羽毛球场、2个篮球场、1个足球场、2个网球场、北师大幼儿园……Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域热点项目·DADA的草地98平米N+1房51平米N+1房房间全赠送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域热点项目·四洲蜜方Market四洲蜜方户型一房两房三房合计面积34-4265-78103-125套数4623722881122百分比41%34%25%100%项目综述：占地：13422㎡建面：85265㎡主题：为爱筑家总户数：1122户；楼栋：4栋21-26层主要渠道：二三级联动、派单；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域热点项目·四洲蜜方户型点评：户型中规中矩，有转角凸窗设计，双阳台，两房及一房户型，景观阳台均偏小Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域热点项目·蓝湾半岛Market蓝湾半岛户型二房三房四房合计面积82-92118-123103-125套数304180180664百分比44%28%28%100%项目综述：占地：10000㎡建面：90107㎡定位：滨海中心名校领地总户数：664户；楼栋：5栋19-30层特色：学位房，周边学校集中，空中花园、底层商业，周边成熟主要渠道：二三级联动、派单、图购，本地客户购买较多Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域热点项目·蓝湾半岛户型点评：中规中矩，创新较少，无太多赠送空间，干湿分区合理，总体无太多亮点Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域热点项目·蓝湾星宸Market蓝湾星宸户型一房两房三房合计面积43-5071-83103-120套数128512128768百分比17%67%17%100%项目综述：占地：10000㎡建面：70018㎡风格：现代简约风格；分期：3期开发；户数：768，车位193（4/1）楼层：4栋33层；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域热点项目·蓝湾星宸83平米两房，功能分区不合理71平米两房，功能分区相对合理，但私密性较弱干湿动静分区相混50平米一房43-48平米一房弧形阳台Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域热点项目·三远大爱城Market项目综述：占地：150000㎡，建面：650000㎡分期：3期开发；定位：东深圳65万㎡生活公园；户数：5600户，一期806（含商业）楼层：一期5栋32层特色：110000㎡园林，12班幼儿园，30000㎡商业主要渠道：深圳展场、二三级联动、派单、剑客炒作户型一房两房三房合计面积区间65-7588-104122套数36036060780百分比46%46%8%100%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域热点项目·三远大爱城n+1户型，空中花园设计入户花园、空中花园、双卫设计104平米2+1房67平米1+1房Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域热点项目·太阳湾Market项目综述：占地：163912㎡，建面：424733㎡分期：4期开发；定位：美式简约风格的综合体大盘；一期套数：896，车位846（1.06/1）规划：联排别墅、花园洋房、高层住宅、公寓。社区天际线起伏有序、完美衔接，户户有景、处处皆景，最大限度拥有山景、水景，并以栋距、高差拉开楼与楼之间的距离，拉近人与自然的距离。户型一房两房三房四房复式别墅合计面积区间4271-81139-140166-169214-255383套数2403250508622480百分比50%7%10%10%8%5%100%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域热点项目·太阳湾81平米两房功能分区不合理客厅卧室未进行彻底分区，私密性不强户型点评：一般化产品，无明显亮点Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域热点项目统计一览表Market项目名称占地㎡建面㎡套数位置主力户型价格入市时间销售状况灿邦国际430002476052100中心区32-70单房-两房62002010年4月1栋100%，2栋销售40%DADA草地585552461862480中心区51-97一房到四房54002010年5月8号楼销售30%蓝湾星宸1000070018768中心区43-120一房到三房47002010年1月一期售罄，二期销售20%丽郡1750085981826中心区49-108二三房48002010年11月销售15%四洲蜜方13422852651122中心区34-125一到三房48002010年10月销售率40%蓝湾半岛1000090107664中心区82-125二到四房47002010年11月销售率70%中兴佳苑1071464673564中心区51-133一房到四房48002010年4月销售率50%德洲城1846226300005050西区78-129二三房55002010年8月三期销售40%三远大爱城1500006500005600西区66-125二三房55002010年11月首批销售60%太阳湾163912424733896西区86-160二房到四房55002010年4月二期销售率80%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域项目分析小结Market区域内竞争项目产品类同性较为严重，项目未来面临的竞争较为激烈；区域内价格水平毛坯价格4700-5500元/平，带精装6200元/平；整体销售情况良好，推售速度较为平稳，平均月均30套左右；项目除面对中心区在售、在建项目的竞争外，还面对着大亚湾西区在建、在售项目的竞争；就中心区而言，灿邦国际与DADA草地分别以国际都市综合体及深圳东24万艺术居住计划区进行定位，是未来本项目在区域内的直接竞争对手；市场竞争中取胜，要在产品创新、提升项目品质等方面来项目增强竞争力的有效路径；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目名称DADA的草地灿邦国际四洲蜜方蓝湾星辰蓝湾半岛项目规模100万25万8.5万7.8万9万形象定位100万平米艺术居住区计划深圳东岸CBD国际都市综合体为爱筑家湾区豪宅滨海中心名校领地主力产品51，1+1房75，2+1房47-52，1房67-70，2+1房34-48，1房68-78，2房71-83，2房82-92，2房118-123，3房单价总价范围540028-55万6200（精装）20-45万480015-60万470020-55万470038-58万营销渠道深圳推广为主，线上线下并重，投入大线下社区巡展线上网络炒作网络营销派单三级联动派单二三级联动派单二三级联动关键动作三级联动+实景配套展示保利物业社区巡展注重品质实景形象展示销售情况8号楼，30%1栋，100%2栋，40%40%1期，100%2期，20%70%区域核重点竞争分析一览Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域直接竞争分析Market2011年区域内重点竞争对手——DADA的草地：推出艺术居住区的概念，成为2010年深惠地产热点项目。灿邦国际：大亚湾中心区都市综合体，2010年沿海高速开通后首批组团200余套2小时售罄，区域内热点项目。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.区域核直接竞争分析·DADA的草地Market开发定位：深圳东、24万平米艺术居住区DADA草地竞争分析要点:1、香港、澳大利亚著名设计师，打造艺术居住概念；2、弱化项目区位周边环境空白不利因素，强化内部配套优势（土地成本低，100万规模社区，前期敢于投入配套）；3、赠送面积大，实用率最高可达125%；4、营销预算高，超10%；深圳推广力度大；5、二、三级市场联动成功，运作已成熟；6、现场展示硬件、软件水平好，实景营销比较到位。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.MarketDADA的草地花郡形象定位：24万平米艺术居住区计划卖点诉求：区域：大亚湾中心边缘区域：配套：内部配套齐全园林：品质园林自然不让人文建筑：现代艺术建筑美学产品：赠送多，最高使用率达110%品牌：光耀地产营销：投入大，范围广形象定位：？卖点诉求：区域：中心区配套：周边配套齐全园林:？建筑：现代建筑风格产品：公寓精装修、赠送多品牌：花样年集团营销＞＜＜＝区域核直接竞争分析·DADA的草地＜＞＜Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域重点竞争分析·灿邦国际“深圳东岸CBD国际都市综合体”灿邦国际竞争要点分析:1、大亚湾CBD的核心位置，向客户重点展示未来规划前景和物业的升值潜力；2、定位于都市综合体物业，主打投资概念；3、规划亮点主要体现下沉式中心商业广场、架空园林等；4、户型主要以50平米为主，全部带精装销售；5、10月份推出第2栋，带精装均价6200元，销售受阻，销售率仅30%左右，与第1栋推出100%销售形成鲜明对比。6、2011年推出2期4栋，直接竞争Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域核心竞争分析灿邦国际花郡形象定位：深圳东CBD国际都市综合体卖点诉求：区域：大亚湾CBD中心区：配套：园林：一期基本无建筑规划：综合体产品：一般，品质感不好品牌：来自厦门开发商，灿邦地产营销：开发进度慢，营销脱节形象定位：？卖点诉求：区域：中心区边缘配套：园林:夏威夷热带风情园林建筑：现代建筑风格产品：公寓精装修、赠送面积多品牌：花样年集团营销：开发营销一体化＜＜＝＞＜＜＜＜Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market区域核重点竞争分析竞争分析启示：

一个好的宣传概念很重要，花郡必须逾越DADA,虽然难度很大；DADA的规模、配套、户型赠送难以超越，但是我们的花样年品牌、产品品质、销售服务也可以让他们难以超越；很重要的一点花郡的地段明显优越于DADA的草地，我们可以从大亚湾城市、项目地段发展前景优势重点宣传；借助大亚湾现有的区域内的熊猫金海岸、东升渔村、清泉寺、三门岛等配套资源，营造滨海度假生活体验，弥补项目内部配套不足；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2客户

我们的客户是谁？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.>>客户深度访谈（分类型）>>客户特征总结>>目标客户解析>>目标客户定位我们客户是谁？CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.陈女士（一期业主）：年龄：42岁左右；购买单位：德洲城商铺+3栋10层某单位基本情况：陈女士当天（德洲城2期开盘）与其表姐和另外三位朋友一起到现场参加活动，因项目有老带新优惠，打算介绍其表姐和朋友购买。置业状况：目前居住在布吉，已投资多处房产；工作情况：未知，经常约其朋友打麻将；购房用途：长线投资购房时间：09年3月购买商铺、9月购买住宅；购房原因：朋友介绍来看房，每次看房房价均有上涨，认为项目有升值潜力；认可周边的发展前景。客户语录：周边大量的空地待开发，今后升值空间巨大；卓越那么大的集团都要在旁边建造一个星河国际，这里一定会发展起来；有闲钱还是可以买的。非理性投资客成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.X先生：德洲城一期业主：年龄：31岁（已婚）；基本情况：活动当天（德洲城2期开盘）老业主可以参加活动，过来看看；购买单位：两房；目前居住状况：梅林租房（有车）；工作状况：宝安金威啤酒厂旁上班；置业用途：度假；购房理由：认为房产迟早会升值，大亚湾房价便宜，放在这里也没所谓；以后每周过来一到两天度假，自己有车，看海方便；客户语录：房价迟早会涨起来的；总价低，放在这里没所谓；一周过来两天度假放松放松；德洲城还有几期要开发，大社区升值潜力还是比较大。时尚型客户，双城生活实践者成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.刘女士及其儿子、儿媳：购买单位：11栋1201（三房）年龄：48岁左右；基本情况：湖北人，当天与儿子、儿媳第二次来看房，其儿子26岁，儿媳25岁，去年刚结婚；目前居住状况：坂田租房；目前工作状况：坂田某家私厂（老板为亲戚）；购房用途：自住：目前该家私厂已在坑梓大工业区建厂，准备2012年将工厂从坂田搬到坑梓；购买户型：刘女士原打算购置两房单位，因其儿子考虑到今后双方父母都有可能前来居住，最终决定购买了三房单位。成交原因：房价可以接受（卖老家的房子，交首期）；当天折扣起到了逼定作用；今后的工作与生活比较方便；客户语录：管他呢，反正是自己住。刚需，同城生活实践者成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.陈阿姨：年龄：60岁左右；基本情况：上海人，现在和女儿住在一起，喜欢复式单位。清水样板房开放时到现场办了卡，当天带4岁大外孙女一起过来；原本打算退卡，最终因喜欢复式而成交。去年曾看过听涛雅苑，但由于听说涛雅苑复式单位上层层高太低而没有购买；购买单位：海立方，49改82平米单位；目前居住状况：与女儿住在一起（罗湖）；工作状况：退休、有高额退休金；置业用途：度假；购房理由：喜欢复式，价钱不高，当天又有最大优惠，给女儿电话后女儿支持购买；客户语录：我是被他们硬拉过来的，本来是要退卡的，后来女儿支持买，就买了。就是喜欢复式的，这辈子就想买个复式的住一下；房子价钱不高，自己层次比较高，有很高的退休金，这点钱不算啥。每年偶尔来住上一个月，半个月，18层还可以看海；养老度假型客户、感性成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.王先生及其老婆：购买单位：海立方49改82平米单位年龄：王先生26岁；基本情况：江西人，当天与老婆一起坐阳光时代的看楼车看阳光时代，后来看到这边有开盘活动，就顺道过来看看；居住状况：东门中自购60多平米两房单位；工作状况：先生做电子类业务，女士做贸易；购房用途：投资：成交原因：看到对面华南建材市场，相信以后发展起来租房需求比较大，项目有很大的升值空间，相信既然那么多发展商都在这里开发房地产，这里将来一定会发展起来的；客户语录：（男）前两年肯定是租不出去的，但是将来一定会升值的；（女）之前炒股被套过，但是房子就算再怎么贬值，至少还是一套房子，大不了先不卖；缺乏投资经验成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.艾女士：年龄：40岁左右；置业用途：投资、度假；区域来源：南山；工作状况：正式职业为南山某酒店做酒店销售，由于经常接触老外，兼职为老外介绍一些大陆的电子产品或土特产；置业状况：已有数套房，喜欢淘便宜的房子，例如沙井的集资房等；购房理由：认为与周边项目相比有升值空间；客户语录：中午看了新际首座，样板房卖6600元/平米的装修，周边项目都卖4000多，这里3000多一定有升值空间；我就想，总价不高，才20来万，涨个2万、3万的就转手，真不行就放在这里度假呗；本来没下定决心买，原来接待我的那个销售员看搞不定我，找了一个小靓仔，很能讲，又是沿海高速，又是大亚湾未来发展什么的，就下了定了；其他：该客户也担心周边的开发量过大，却没有什么人居住，等待升值的时间会比较长。感性成交客户深度访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.万先生：年龄：38岁；基本情况：江西人，短线投资客，认为钱只有流动才能升值，在深圳已投资多套房产，关注政策对市场的影响；购买单位：多次到惠阳-大亚湾看房，因担心区域发展，迟迟未出手；目前居住状况：坂田；工作状况：华强北做电子生意；置业用途：度假、投资；未购房理由：认为周边项目太多，从业人员太少，购房后无法随时出手，影响其资金周转和升值；客户语录：如果是这么便宜的房子在海边还不错，到时候可以度假，德洲城距离海边太远，度假的话不方便，投资的话回报太慢而且不一定有保障。投资大亚湾的流动性弱和自用（度假）功能弱是导致此类客户流失的主要原因。未成交客户访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.陈先生：年龄：56岁；置业用途：自住、投资；基本情况：江苏人，自己在福建泉州与朋友合伙做布匹生意，儿子在深圳一客户公司做服装生意，自己不经常来深圳。家里在虎门有两套房，准备卖掉，在深圳置业，收到传单说大亚湾距离深圳30分钟，价格也便宜，就去看看；目前居住状况：老婆与儿子住在京基百纳朋友家里，自己过来深圳时与老婆儿子住在一起；未购房理由：8：30从世界之窗上车，由于看楼车绕到到坂田、布吉等地接客户，到项目现场时已经是接近12：30，感觉路太远；客户语录：房子是不错，社区也挺好，就是住起来不方便；周边也没有人，升值一定很慢。可挖掘的未来养老型客户未成交客户访谈CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客户特征：整体层次不高，属于富裕阶层而非有钱人；年龄以中青年居多，成交客户性别以女性居多，现从事行业广泛；心理特征方面感性大于理性；区域认识：多数客户对区域的认识停留在大亚湾派单人员的宣传上，依赖于现场销售员的讲解和看房途中对周边工厂、待开发土地的粗浅了解，整体不清晰；成交客户在深莞惠一体化、沿海高速通车等政策配套利好信息的刺激下相信区域未来的发展前景光明；投资客成交分析：区域房价与深圳房价的洼地效应；区域产业发展使得投资客对区域未来的发展空间充满想象；自用客户成交分析：经济实力较弱，房价洼地效应，对两地的距离和公共交通的要求较高；深莞惠一体化、深惠一卡通、一单通等工作的落实促进了这部分客户的成交；客户特征总结CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客户以45岁以下的中青年为主要年龄构成，45岁以上的（未来养老度假型）客户为辅助客户；客户的收入状况：50%左右的客户有车，价位在15万左右；在深圳有房居住，月收入稳定，手头上有8-12万左右的闲余资金，付首期缴税费后月收入可稳定支付月供款；由于本地客户仅占5%左右，属于偶得型客户，因此本次定位不做细分目标客户解析CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客户从事行业广泛，主要是生产类企业基层管理人员、贸易、物流、酒店、服装类企业白领、小生意人士以及离退休型的养老客户；频繁出现在深圳房地产投资市场的金融、保险、证券类专业从业人员不作为本项目的目标客户群体。目标客户解析CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.深圳客户主要来源于罗湖、福田、龙岗、南山四个区域，随着南坪快速（快速干线无过路费）未来的建设开通，坪山新区大工业区是本项目挖掘自住客户的主要区域；目标客户解析CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.本项目置业客户的心态模拟：通货膨胀严重，投资房产可以保值增值；深莞惠一体化，交通等配套改善为深惠同城生活提供了可能性；12家世界500强企业、石化新城、汽车产业城等巨大的产业规划，投资大亚湾未来升值有保障；大片待开发空地，区域未来突破性发展的后劲十足；买房就买中心区，CBD中心区规划配套成熟，未来繁华，确保投资实现保值增值；目标客户定位项目目标客户为深圳地区非理性、非成熟投资客户和度假养老客户CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.目标客户定位CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.3价值

价值=价格，我们的价值在哪里？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析

——十大价值点构筑花郡价值体系>>城市发展价值>>中心区价值>>世界级港区价值>>交通价值>>景观价值>>规划价值>>产品价值Valuesystem>>世界级石化产业区价值>>品牌价值>>物管价值宏观价值中观价值微观价值价值体系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.荷兰鹿特丹新加坡裕廊美国休斯敦中国大亚湾宏观价值·城市发展参考项目价值体系分析ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.宏观价值·城市发展参考·荷兰鹿特丹鹿特丹(Rotterdam)位于荷兰西南部莱茵河口地区，距北海28公里，

是世界最大的港口和荷兰第二大城市。

鹿特丹逐渐发展成为世界第一大港，它的最高吞吐量曾达3.1亿吨(73年)，91年达2.9亿吨，连续29年名列世界前茅。鹿特丹港港区面积约100平方公里，码头岸线长约38公里，拥有世界最大的集装箱码头，全年进港停泊的远洋轮达3万多艘。鹿特丹化工园有欧洲最大的炼油基地和世界第三大炼油中心，shell（壳牌）、BP、ESSO、海湾石油等世界跨国石油垄断公司在此建炼油基地夜景鹿特丹港项目价值体系分析ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.宏观价值·城市发展参考·美国休斯敦项目价值体系分析Valuesystem

美国第四大城市1993年，休斯敦港成为全美总吞吐量第二大港。1994年则成为第一大进口港和第四大出口港，是世界第七大港。休斯敦是美国能源和石化工业中心。这一地区集中了5000多家与能源相关的公司

全球500强企业中有22家总部在该市，全美油气上市公司前200强中，有45家总部设在这里。该地区初级石化产品生产能力占全国的45%。全美26%的乙烯和66%的环氧树脂都产自这一地区。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.宏观价值·城市发展参考·

新加坡裕廊裕廊化工裕廊飞禽公园位于新加坡岛西南滨海区域，面积60平方公里此地区原本为荒芜之地，大部分地貌是沼泽和丘陵，但是具有建设现代化工业区的良好自然地理条件。水深12米的优良天然深水港临近新加坡至马来西亚的铁路和公路主干线

新加坡裕廊石化工业基地占地面积约40平方公里，裕廊岛拥有得天独厚的海运条件,造就了新加坡石化工业在亚洲甚至世界不可替代的地位。项目价值体系分析ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem城市发展参考启示：休斯敦、裕廊、鹿特丹均有2个共同特点：海运优势明显，世界级深海港口石化产业发达营销推广中需进行深化这三个城市的特征。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.*宏观·城市发展价值*项目价值体系分析关键词：23.6KM2国家级经济技术开发区毗邻深港，西接深圳，距香港陆路60公里，海路47公里国家一类天然深海港口，李嘉诚投资

12家世界500强汇集，全球资本的世界级产业区发展中与在大深圳圈内无缝链接城市ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem*宏观·世界级石化产业区价值*石化产业园与荷兰鹿特丹、新加坡裕廊相媲美的世界级石油化工基地，2012年产值将会达到3000亿，成为世界先进水平的特大型滨海石化产业基地。比亚迪大亚湾石化区将由现在的27.8平方公里扩展至65平方公里。在今后5年中，整个园区将形成2200万吨炼油和220万吨乙烯的产能规模，这些都标志着大亚湾已经迈入向世界级石化基地发展的轨道。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Valuesystem项目价值体系分析*宏观·世界级港区价值*李嘉诚与惠州合作开发惠州港石化城项目投产的前一天，李嘉诚成功收购惠州港的签约日期（2006年3月30日），在收购收购惠州港后的第5天，在地处惠州港（澳头港湾处）拿下一块近20万平方米的商住用地，规划建别墅作为港区居住配套。惠州港距离澳头镇2.5公里。和记黄埔在全世界２９个国家拥有４２个港口，遍布欧洲、非洲、美洲、亚洲，是全球最大的港口经营企业之一。惠州引入和记黄埔，可以使惠州物流与国际物流接轨，使惠州港变成惠州市联系外部世界的物流接点。李嘉诚投资大亚湾Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem可以预判大亚湾城市未来发展方向将会是：就是类似休斯敦、裕廊、鹿特丹这类世界级大都市，世界级滨海港口城市世界级石化产业城市黄业斌：以大石化带动大港口，以大港口服务大石化，实现我市石化产业和港口物流产业互相促进、协调发展，全力以赴加快世界级石油化工产业基地和惠州港建设。2010年9月考察荷兰鹿特丹Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析*中观·中心区价值*Valuesystem大亚湾中心CBD区域：临近大亚湾管委会，往东为大亚湾东区石化产业园区。红树林湿地公园（已建成）虎头山公园公园（在建）体育文化中心（已投入使用）行政中心（在建）总部经济服务中心中央公园（在建）愚人码头2期（在建）项目所处大亚湾中心区东、北部，大亚湾中心区未来规划以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.*中观·交通价值*——2条高速公路、1条高速铁路项目价值体系分析Valuesystem石化大道深汕高速大亚湾大道深厦高铁（在建）进港路1、深汕高速淡水出口—花郡（10分钟）2、沿海高速澳头出口—花郡（5分钟）3、深厦高铁淡水南站—花郡（5分钟）深圳—花郡（30-40分钟）沿海高速Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.*中观·交通价值*——轻轨3号线项目价值体系分析Valuesystem惠州轻轨3号线距离本项目地块近，步行3-5分钟内，接驳深圳轻轨3号线延长线和惠州轻轨1号线。大亚湾规划轻轨站有5个，每个间隔2.12公里。（规划局）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem从中观预判，大亚湾区域及项目所处片区融入深圳趋势：大亚湾融入深惠都市圈内，实现深惠同城；大亚湾都市CBD中心区位，优享城市配套，交通便利。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.红树林公园中央公园虎头山公园海景山景湿地项目价值体系分析Valuesystem*微观·景观资源价值*往石化城污水处理厂Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem*微观·景观资源价值*南向：山景+海景低层单位近海不看海，20F以上高层少量单位可看海景南面为山，无林木，规划为住宅用地东向：石化城西南向：中央公园（步行10分钟）虎头山公园（步行15分钟）红树林公园（步行15分钟）项目外部主景观资源面南向山、海，内部中心园林景观，景观资源条件一般。在推广过程中可以虚化。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem*微观·规划价值*价值点：控制成本原则层高2.8米架空园林；赠送面积多，中小户型，总价不高，客户承受力好；现代时尚立面，工艺保证日照、景观、消防科学设计11F洋房11F洋房34F高层会所公寓Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem*微观·产品价值·户型配比*产品类型户型套内面积建筑面积套数总面积套数比面积比（㎡）（㎡）（㎡）公寓2+1带入户花园55671328884.268%8%1房带入户花园28-3034-3662721983.6135%20%高层2房2厅5667-6835224224.3220%21%2+1房带入户花园68-8082-9842837480.5424%32.5%11F小高层1+1房48-5156-5911631.670.6%0.5%2+1房77-8489-9023121119.3412.4%18%合计1781114323.74100%100%公寓面积比占28%高层面积比占53.5%小高层面积比占18.5%2011年花郡重点销售对象是公寓产品。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem*产品价值·户型*精装公寓2+1产品，G-1\G-1′，67㎡带1000元/平米精装标准（实为500元/平，按建筑面积）67平米可以改成小3房带入户花园，赠送1/2镂空花架可以改为房间，全赠送客厅3.4米面宽，通风采光条件好1.8米进深大阳台赠送1/2凸窗全赠送全赠送赠送1/2赠送1/2凸窗全赠送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem*产品价值·户型*精装公寓1+1产品，G-2/3、G-2′/3′，34-36㎡带1000元/平米精装标准（实为500元/平，按建筑面积）带转角入户花园，赠送1/2面积凸窗全赠送赠送1/2赠送1/2凸窗全赠送凸窗全赠送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem*产品价值·户型*高层，A-1、C-4，97㎡2+2户型，可以改为小4房带入户花园，赠送1/2面积2个合院，赠送1/2面积凸窗全赠送客厅阳台进深1.8米、面宽5.3米南北通透，通风采光好带生活阳台、空调位合院赠送1/2合院赠送1/2入户花园赠送1/2阳台赠送1/2凸窗全赠送凸窗全赠送赠送1/2Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析Valuesystem*产品价值·户型*高层，A/B/C-2，67-68㎡南向中心景观园林户型双阳台设计客厅面宽3.5米，景观阳台进深1.8米凸窗全赠送阳台赠送1/2凸窗全赠送凸窗赠送赠送1/2Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析*产品价值·户型*高层，A-3、B-1\3、C-1，82-88㎡2+1，南北通透户型带入户花园赠送1/2面积合院赠送1/2面积带凸窗全赠送客厅大阳台连主卧室，面宽5.1米，进深1.8米阳台赠送1/2阳台赠送1/2合院赠送1/2入户花园赠送1/2凸窗全赠送凸窗全赠送ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析*产品价值·户型*Valuesystem小高层，主力户型面积89-90㎡1梯2户，南北通透1F户型赠送私家花园2+1户型，合院赠送1/2面积带凸窗全赠送客厅面宽4米，连1.8米进深大阳台，通风采光好带生活阳台阳台赠送1/2合院赠送1/2阳台赠送1/2合院赠送1/2阳台赠送1/2阳台赠送1/2凸窗全赠送v凸窗全赠送凸窗全赠送凸窗全赠送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析*产品价值·户型*Valuesystem小高层，户型面积56-59㎡1梯2户，南北通透1F户型赠送私家花园1+1户型，合院赠送1/2面积带凸窗全赠送客厅面宽3.7米合院赠送1/2凸窗全赠送阳台赠送1/2Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.项目价值体系分析*产品价值*户型设计特点小结：户型面积适中，控制在100平米以内，公寓产品主要以34-37平米带入户花园