合肥繁华大道地块及北一环路地块可行性分析报告

2014年01月合肥繁华大道地块及北一环路地块可行性分析报告本报告仅供客户内部使用，版权归浦江（中国）所有，未经浦江（中国）书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录1项目决策背景及摘要a.合肥政策背景b.合肥市场背景2项目及周边概况a.项目A地块指标b.地块SWOT分析c.项目周边交通及环境d.项目定位e.土地升值潜力及风险初步评估3投资估算分析a.地块A周边土地情况分析b.地块A经济测算f.项目B地块指标g.地块SWOT分析h.项目周边交通及环境i.项目定位j.土地升值潜力及风险初步评估c.项目B周边土地情况分析d.项目B经济测算合肥政策背景历经近10年的调控，房价却越调越涨。今年的合肥楼市在国五条细则、全国房贷收紧、十八届三中全会等大背景下，合肥市区住宅销量4年来首超10万套，房价同比涨幅达7.70%，住宅均价7千元/㎡已成常态化。即便如此，一直以来合肥房地产市场除受宏观调控的边缘影响，合肥本身并没有过多的行政干预，以市场为主，政府导向为辅，适时发布或制定一些贴合本地实际的应用政策。12月18日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，其中合肥新建商品住宅价格同比去年上涨10%，环比10月份上涨了1.2%，环比涨幅仅次于福州位居全国第二，这也是合肥房价连续第14个月出现上涨，达到业界流传的“约谈临界点”。全国政策趋严，并不影响合肥越调越涨的发展趋势，合肥本身没有过多的行政干预，发展潜景巨大。限购令将在瑶海区、包河区、庐阳区、蜀山区等四个行政区域内执行，外地户口在购房时需要提供纳税和社保证明，新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖新区和三县并没有纳入到限购范围。合肥市场背景2013年合肥房地产市场共累计成交商品房135693套，成交面积12998940平米。其中住宅类商品房成交106502套，成交面积达10765107平米；此外商业类商品房成交9501套，办公类商品房成交9895套，其他类商品房成交9795套。从合肥市九大区来看，成交前三区域分别为滨湖区成交17616套，瑶海区14909套，庐阳区13694套。合肥九大区2013年2012年变化量变化幅度住宅成交总套数（单元：套）1065027765928843↑37.14%↑住宅成交总面积（单位：㎡）1076.51769.82306.69↑39.84%↑合肥市场背景从2013年合肥九大区域住宅成交来看，除新站区外，八大区成交量同比均有上涨，成交量前三区域是滨湖区、瑶海区、庐阳区，分别成交17616套、14909套、13694套。四大老城区成交稳中有升，共成交51663套，占总成交量的48.51%，同比上涨5.63%。五大新区，共成交54839套，，占总成交量的51.49%，同比上涨90.76%。滨湖区住宅成交17616套、经开区成交住宅13192套，高新区住宅成交11547套，在五大新区中位居前三。2013年合肥楼市，除新站区外，新区市场成交更为活跃。随着老城区土地供应紧张，未来新区将成为合肥楼市的重点发展区域。合肥市场背景2013年合肥九大区住宅类商品房成交均价6954元/平米，同比2012年住宅均价6457元/平米，上涨497元/平米，涨幅达7.70%。合肥市场背景2013年合肥九大区各物业成交中，住宅类商品房占比78.49%，商业类商品房占比7.00%，办公类商品房占比7.29%，其他类商品房占比7.22%。总体来说，住宅类、商业类、办公类以及其他类商品房，同比2012年均有不同幅度的上涨。项目及周边概况——项目A（繁华大道与莲花路交汇处）地块指标地块位置：合肥经开区繁华大道与莲花路交口西北角面积约为36亩地块；占地面积：24143.92㎡合36.22亩总建筑面积：180520㎡建筑占地面积：7744㎡容积率：5.5建筑密度：32%绿化率：20%项目及周边概况——A地块SWOT分析SWOT分析路网好。周边道路条件好出行便捷，且未来有地铁规划，交通发展潜景好；三面临街，昭示性好。地块三面临街，昭示性明显；地块规整。地块方正、规整利用率较高，有利于产品排布。片区发展潜力大。临近校区及产业园区，未来发展潜景大。S丨优势发展周期长。开发区正在发展阶段，开发周期较长；周边产品类型相近，竞争激烈。周边待开发综合体项目繁多，后期竞争激烈，恐供大于求；地区缺乏人气。地区人流量少，发展商业需要较多的时间及资金宣传；W丨劣势政府规划未来潜景好。地处城市发展轴上，未来的片区将成为热点版块；产业园群体密集。周边有大量产业园，产业人群密集，发展前景广阔；地铁线路规划。随着2016年轨道交通逐步完善，区域价值将得到进一步提升；片区为不限购地区。经开区为不限购地区之一。O丨机会未来区域竞争激烈。周边均规划有大型综合体项目，后期竞争激烈；片区有待发展，开发难度较大。经开区属于发展新区，片区成熟度不高，需投入的成本将提高。T丨威胁项目及周边概况——A地块项目用地条件项目地块表面平整，易于开发。A地块基本为空地，不存在拆迁还建成本；项目及周边概况——A地块项目四至项目西临明珠广场，南临百乐门广场，北靠惠风新世纪中心（空置用地），东临待开发空置地块与华地润园临近。周边空地较多，均规划开发20万方左右综合楼项目。项目及周边概况——A地块周边交通及环境交通出行：周边包括有繁华大道、金赛南路、莲花路等主干道，交通便捷；项目地块所处莲花路公交车站，途径线路多（20路;52路;55路;148路;150路;601路;603路;605路;901路）；繁华大道明珠广场规划有地铁1号线，预计2016年通车，距项目步行200M即可到达；周边环境：项目所在地区位于合肥经济开发区；项目临近安徽国际会展中心及明珠广场；项目东向区域为产业园区，西向临近徽园景观；项目及周边概况——A地块产品定位经开区一站式生活新城物业类型：以大规模的商业广场、写字楼及高层住宅。建筑风格：本项目临近的华地润园为简欧（略偏古典）建筑风格，本项目以现代简欧风格与其进行融合、区分，提升项目整体形象和价格。户型设计：项目高层户型设计以80-140m2中小面积的功能型住宅为主，主要面对市场刚性需求客群，避免政策调控威胁，降低开发风险。同时在细节处增加了飘窗、转角窗、落地门带阳台等设计，并在户型上做到大面积赠送的通透户型。生态节能：项目除墙体保温以外，门窗一律安装隔热、隔音、保温的中空节能玻璃；屋顶预设太阳能智能集中供暖。商业布局：项目打造新城一站式生活城的理念，集生活、工作于一体。力争成为为同类产品中的精品和典范！项目及周边概况——A地块功能分区高层住宅商业广场、写字楼规划10万方高层住宅及8万方商业，商业以小面积商铺、高层写字楼为主；项目及周边概况——A地块周边竞品项目蓝鼎新世纪中心位于合肥市经开区明珠广场绝版地段，东依莲花路与明珠大酒店相望，南接城市主干道繁华大道，西至百鸟路，北至北海路路。周边分布数十个大型居住小区，拥有明珠广场、奥体中心等人气场所。业态规划为集商业、办公、公寓为一体的大型城市综合体，力求合肥经开区商业标杆中心。总建筑面积约22万平方米，是合肥市经开区目前投资最大、规模最大、业态最丰富、档次最高的首席城市综合体项目。其中约7万平米的大型购物中心拥有百货主力店，高端餐饮、影院、及精品店入驻，室外步行街和沿街商铺，荟萃众多餐饮、娱乐、休闲等商业形态，此外还将建设经开区的地标建筑约6万平米的超高层甲级写字楼、及拥有4万平米的公寓。项目及周边概况——A地块周边竞品项目尚泽时代广场尚泽时代广场，系百乐门项目之后安徽尚泽投资集团的升级巨作，占据经开核心、明珠广场旁的核心区位；周边会展中心、徽园、欢乐岛、海洋馆等各种市政配套一应俱全，优居城央不舍静谧；45万方先锋级城市综合体，由稀缺法式多层电梯洋房、品质观景高层、总部独栋办公基地、国际尖端商业群、先锋级商务办公群落、自建幼儿园等物业形态组成，与百乐门广场形成约80万方的大型城市融合体。项目及周边概况——A地块土地升值潜力及风险初步评估项目用地法律手续现状土地所有权：国有现规划土地用途为商住用地；合作方式及风险评估主要合作条件：1.开发商以国有土地使用权挂牌出让方式取得该土地使用权，并负责地块的投资建设、开发、销售工作;2.经开区政府协助完成项目计划立项、规划调整、土地出让、办理国有土地使用权证、报批报建等手续和工作；3.争取区政府提供的优惠政策包括：减免营业税，所得税，土地增值税等等。区域前景好，具备很大的增值潜力，但片区尚在开发阶段，周期长。宗地具有一定的发展前景，是政府规划发展的重点地区，交通方便，且该区域属于不限购地区，但区域属于经济开发区，为转型区域需要大量时间周期及资金的投入，周边规划为大规模综合楼片区，后期竞争激烈。土地升值潜力初步评估风险初步评估项目及周边概况——项目B（北一环路与阜阳北路交口东北角）地块指标地块位置：北一环路与阜阳北路交口东北角，东起板桥河，西至阜阳北路，南临城市快线路北一环，北靠绿都花园；占地面积：62666.66㎡合94亩规划用途：商业+居住地块现状：区域内有住宅拆迁项目及周边概况——B地块SWOT分析SWOT分析地处成熟片区，配套完善。地处庐阳区，生活配套齐全；双面临主干道，昭示性好。地块双面临街，昭示性明显；地块规整。地块方正、规整利用率较高，有利于产品排布。地区人流量大，已形成成熟商圈。S丨优势环境嘈杂。位于老城区，居住环境吵杂；旧城改造，开发成本较高。旧城改造项目，存在拆迁还建成本；属于合肥几大限购区域之一。庐阳区属于合肥限购区域，限制了一部分客户；W丨劣势

政府大力改造有一定发展前景。地处旧城区改造地块，区域将获得一定支持；

片区已有成熟生活群体。周边生活配套齐全，有固有生活圈人群支持；

周边竞品少，竞争不激烈。周边在售及待售竞争项目少，竞争机会少。O丨机会旧城改造项目，还建成本暂无法预估。地块还建成本无法预估，形成开发成本的增高；临近河道，治理不好恐形成环境污点。地块临近板桥河，恐出现治理不当问题，将形成环境污点。T丨威胁项目及周边概况——B地块项目用地条件项目地块表面平整，易于开发。地块附着民宅及沿街商铺，现仍在居住（增加了土地获取成本和开发成本）。项目及周边概况——B地块项目四至项目东起板桥河，西至阜阳北路，南临城市快线路北一环，北靠绿都花园。周边居住人群较多，无新开发项目。项目及周边概况——B地块周边交通及环境交通出行：周边包括有北一环路、阜阳路等主干道，交通便捷；项目地块临近安徽轻工商城-公交车站，途径车次多（7路;10路;12路;21路东线;21路西线;22路;25路;35路;121路;127路;129路;145路;701路;705路东线;705路西线;801路）；周边环境：项目所在地区位于庐阳区；项目临近板桥河；项目周边生活基础配套齐全，3年以上小区繁多；项目及周边概况——B地块产品定位城心顶级精质生活园物业类型：以大规模的住宅为主配套有大型商业。建筑风格：本项目周边还建嘈杂，建筑风格各异，不具备美观，本项目以中国式徽派园林建筑风格打造，给以闹中有静的生活感受，提升项目整体形象和价格。户型设计：项目高层户型设计以80-200m2中大面积的功能型住宅为主，主要面对中高档改善型需求客群。同时增加诸多的园林景观设计，并在户型上做到大面积赠送的通透户型。生态节能：项目除墙体保温以外，门窗一律安装隔热、隔音、保温的中空节能玻璃；屋顶预设太阳能智能集中供暖。商业布局：项目打造城市核心地段生活园，以大型沿街商业为住宅生活园概念做依托。力争成为合肥中高档项目典范！项目及周边概况——B地块功能分区高层住宅商业广场、写字楼总用地94亩，按容积率4.5估算，建筑面积约为28万方；规划住宅20万方，配套8万方的沿街商铺。项目及周边概况——B地块周边竞品项目项目及周边概况——B地块土地升值潜力及风险初步评估项目用地法律手续现状土地所有权：国有现规划土地用途为商住用地；合作方式及风险评估主要合作条件：1.开发商以国有土地使用权挂牌出让方式取得该土地使用权，并负责地块的投资建设、开发、销售工作;2.经开区政府协助完成项目计划立项、规划调整、土地出让、办理国有土地使用权证、报批报建等手续和工作；3.争取区政府提供的优惠政策包括：减免营业税，所得税，土地增值税等等。区域属于庐阳区，属于老城区改造项目，地处成熟商圈，人流多且生活配套齐全，有较好的开发前景，但存在拆迁问题，还建成本高。宗地位于庐阳区，周边居住环境成熟，配套齐全，紧邻合肥三大商圈（淮河路、胜利路、三孝口），地段优越，但地块尚有住户及临街商铺，恐拆迁周期长，还建成本高。土地升值潜力初步评估风险初步评估投资估算分析——地块A周边土地情况分析本项目地块850万元/亩（住70年商40年）480万元/亩（商40住70）305万元/亩（住宅70年）180万元/亩（商业40年）周边地块成交情况投资估算分析——地块A周边土地情况分析周边项目成交价格本项目地块高层均价7200元/㎡；洋房均价8400元/㎡住宅均价7800元/㎡写字楼均价5500元/㎡住宅均价6650元/㎡写字楼均价为10000元/㎡；公寓房源（毛坯房）均价6900元/㎡商业街均价7400元/㎡周边在售项目成交价格土地经济测算用地面积(m2)24143.92住宅面积（m2）100520容积率5.5总建面积(m2)180520商业面积（m2）80000绿化率20%地块成本估算成本项目开支内容及标准万元一、用地费用

32,171.261.土地成本1680元/平方米30,327.362.契税

1,213.093.其它不可预见费用2%630.81二、前期费用

2,752.091.前期规费99.25元/㎡1,791.662.设计勘测费1.6元/㎡、50元/㎡906.463.其它不可预见费用2%53.96三、主体工程

42,946.081.建安成本

42,104.00主体建筑2000元/平方米36,104.00地下车库3000元/平方米2万平米6,000.002.其它不可预见费用2%842.08四、配套工程

4,176.661.水电配套160元/平方米(水电增容及安装费)2,888.322.绿化景观200元/㎡96.583.弱电及智能系统5元/平方米90.264.样板间.售楼部

1,000.005.会所

1,000.006.其它不可预见费用2%101.50五、建设管理费

1,500.00六、管理费用按开发成本的2%计算1,640.92七、销售费用按销售收入的5%计算6,939.76八、财务费用贷款期限2年利率6.80%上浮10%10,367.95合计5678102,494.72投资估算分析——地块A经济测算地块规划比例按照住宅10万方，商业8万方；预估此地块楼面地价在1680元/㎡左右；计算标准按照2013年开发成本最大化计算；投资估算分析——地块A经济测算销售收入分析项目面积单价总价（元/M2）（元/M2）（万元）住宅销售10.05760076395.2商业销售8780062400销售收入合计——138795.2税前利润36,300.48税前利润率35.42%税后利润27225.36201税后利润率26.56%区域住宅销售价格均价在7600元/㎡，商业销售在7800元/㎡的价格条件下（按照片区均价及未来发展），税后利润率能达到26.56%投资估算分析——地块A经济测算敏感性因素分析敏感性因素平均成本（万元）平均收入（万元）-10%10%-10%10%总成本92,245112,744102,495102,495总销售收入138,795138,795124,916152,675税前利润46,55026,05122,42150,180税后净利润34,91219,53816,81637,635税后利润率37.85%17.33%16.41%36.72%税后净利润变化幅度42.48%34.76%38.24%38.24%成本的控制将有效的提升利润率成本按所占比例递增排序表成本项总额（万元）所占比例建设管理费用5000.49%前期费用2,752.092.69%项目期间费用18,948.6318.49%配套工程4,176.664.07%土地成本32,171.2631.39%建安成本42,946.0841.90%总计102,494.7299%投资估算分析——地块B周边土地情况分析周边在售项目成交价格本项目地块住宅均价7300元/㎡写字楼均价13500元/㎡住宅均价12000元/㎡投资估算分析——地块B周边土地情况分析周边地块成交情况本项目地块370万元/亩（商业40年住宅70年）725万元/亩（住宅70年）485万元/亩（住宅70年）土地经济测算用地面积(m2)62666住宅面积（m2）201997容积率4.5总建面积(m2)281997商业面积（m2）80000绿化率25%地块成本估算成本项目开支内容及标准万元一、用地费用

59,828.481.土地成本2000元/平方米56,399.402.契税

2,255.983.其它不可预见费用2%1,173.11二、前期费用

4,303.211.前期规费99.25元/㎡2,798.822.设计勘测费1.6元/㎡、50元/㎡1,420.013.其它不可预见费用2%84.38三、主体工程

63,647.391.建安成本

62,399.40主体建筑2000元/平方米56,399.40地下车库3000元/平方米2万平米6,000.002.其它不可预见费用2%1,247.99四、配套工程

6,105.611.水电配套160元/平方米(水电增容及安装费)4,511.952.绿化景观200元/㎡313.333.弱电及智能系统5元/平方米141.004.样板间.售楼部

1,000.005.会所

1,000.006.其它不可预见费用2%139.33五、建设管理费

1,500.00六、管理费用按开发成本的2%计算2,677.69七、销售费用按销售收入的5%计算1