家居建材广场建设项目可行性研究报告

二○一三年三月广安印象及要点提炼【第一部分·广安市整体环境分析】一、城市概况二、广安城市规划【第二部分·广安市场调查与分析】一、调查目的二、调查方式三、广安市家居建材市场调查与分析四、广安市重要商业市场调查与分析六、广安市周边县市房地产市场调查与分析【第三部分·项目资源分析】二、项目环境分析三、项目研判(SWOT分析)【第四部分·项目定位分析】二、定位原则三、主题定位分析四、项目功能定位广安市项目市场可研报告五、业态定位六、档次定位分析七、辐射定位分析【第五部分·价格定位分析】一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析二、结合项目性质定价分析【第六部分·客群定位分析】二、异地投资客【第七部分·媒体投放】二、售楼处选择四、渠道销售【结语】广安市项目市场可研报告广安市项目市场可研报告增速工业增加地方财政固定投资社会零售到位资全旅游收入居民收入农民收入广安市预32.8省外广安区预5.7邻水县预4.89岳池县预5.21武胜县预5.06华蓉市预3.2市外衣食实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。住广安政府出台政策限制房价不得超过5000元/m²,建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80—100m²二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以广安最高住宅33层。广安市内城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/m²左右。商铺未对外销售，7月份开始销售。而恒大中天国际项目作为目前唯广安市项目市场可研报告高商铺。广安下辖各区县房价平均比广安市房价低500—800元/m²。售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。行作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街几批乘客，电动三轮车较多。广安地区建设排行榜无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序：广安市>邻水县>岳池县>武胜县>广安区>华鉴市竞争对手广安市内已知竞争对手为：“广安国际商业中心”,今年7月份左右对外销售，30m²左右，7000—30000元/m²的价格，13万m的商业体量，势必会对投资客户进行分流。广安市内未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。广安市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城”,同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。广安市外不同类型竞争对手：岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项目，5万平米的体量，15—18%的回报率，会对投资客户进行分流，广安市项目市场可研报告【第一部分·广安市整体环境分析】(1)城市简介广安市位于四川东部，面积6344平方公里，辖广安区、岳池县、武胜县、邻水县及华耋市。总人口426.47万，市区人口47万。人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。广安市位于四川东部，面积6344平方公里。1998年7月国务院邻水县及华蓥市。市人民政府驻广安区广福镇。总人口470万。北宋开宝二年(969)取“广土安辑”之意设广安军，为历代建制之始。”金广安(玉米),银岳池(大米),红武胜(高粱)"的美誉，是全国市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵(2)自然条件广安市项目市场可研报告量丰沛，空气湿度大，日照少，霜期短，风力大。年平均气温16℃,最冷月(1月)平均气温3℃,最热月(7月)平均气温27℃。多年大于或等于10℃以上的年积温5600℃,无霜期306-328天。年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。多年平均径流系数0.48,即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。其中原煤蕴藏量7亿吨，是华鉴山煤田的富集区；岩盐层厚160-200米，蕴藏量约1000亿吨；石灰岩分布800余平方公里，层厚20-200米；天然气蕴藏量颇丰，年开采量7亿立方米。(3)交通区位高速(南(充)广(安)、广(安)邻(水)、邻(水)垫(江)段)、G65包茂高速(渝邻(水)达(州)段)、G75兰海高速(渝武(胜)南(充)段)竣工通车，经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆110公里，以广安为中心的公路骨架正在形成。襄渝铁路纵贯(4)经济建设一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%;地方广安市项目市场可研报告公共财政收入32.8亿元，增长18.1%;全社会固定资产投资完成524.1亿元，增长23.3%;社会消费品零售总额254.4亿元，增长16%。二、2012年城镇居民人均可支配收入19939元、农民人均纯收入7590元，分别增长15.9%、16.5%。三、2012年新开工建设保障性住房3996套20.5万平方米，实施棚户区改造4323套34.1万平方米，改造农村D级危房12632户、竣工10444户，避险搬迁地质灾害农户342户；渠江流域2798户因灾倒房户全部妥善安置。增速地方财政固定投资社会零售到位资金旅游收入居民收入农民收入广安市预32.8省外广安区预5.7邻水县预4.89岳池县预5.21武胜县预5.06华耋市预8.2市外二、广安城市规划(1)城市功能定位广安市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东南片区。但枣山物流园是广安规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造专业老城区：广安区所在地，传统居住与商业中心，以北街区域为商广安市项目市场可研报告业中心，主要经营服装百货；万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件及二手车交易。在无法满足广安发展前提下，其重要性已被新城区取代。老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大都选择新城区居住。新城区：广安主城区，依托交通区位优势，目前已成为广安经济中心，其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。行政、科研、商业、办公于一体的多功能区域。而此地又毗邻渠江之水、西溪河大峡谷公园不久将建设。正是这样一个独天得厚的众多的自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。在这样一个优越环境中，将广安东南片区打造成为广安的春熙路、解放碑。枣山物流园区：广安市枣山物流园区位于广安市城区枣山镇，紧靠兰渝铁路广安站(客、货站)、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。到2020年，将建成覆盖广安、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。广安市项目市场可研报告【第二部分·广安市场调查与分析】一、调查目的(1)通过客观深入的市场调查，充分了解广安市商业分布，经营状况，确定广安市场投资客、经营客群体的主体特征。(2)针对广安市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合广安市场的产品。(3)根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：(1)依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业(2)考察走访广安市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价广安市项目市场可研报告格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；(3)考察走访广安周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点三、广安市家居建材市场调查与分析广安主城区内成规模建材市场主要有家园建材市场、中桥建材市场、盛兆建材市场、龙马建材市场。(广安建材市场分布图龙马建材市>家园建材广场家园建材市场家园建材市场物业名称家园建材市场经营类别批零兼售(零售为主)物业地址金安大道与西溪路交口中桥建材市场盛兆建材市场第12页共69页广安市项目市场可研报告经营范围家具，陶瓷，卫浴，地板，吊顶，厨卫电器，灯具经营方式统一管理，统一规划与散户自营相结合市场规模建筑面积2万平方米，商户数量80家左右商铺结构商场式内铺，共二层，沿街商铺经营档次中高档次，含国内一线陶瓷品牌和家具品牌辐射范围广安城区、下属县商铺租金内主街商铺：35元/m²左右，场内铺面F1:30元/m²左右。F2:20左右，厅内商铺F1:25元/m²,F2:20元/m²。租金年涨幅10%项目点评是广安市档次最高的建材市场，有马可波罗、箭牌等一线品牌，具有一站式购齐能力，现有品牌80多个!是广安家居消费首选市场。>中桥建材市场第13页共69页广安市项目市场可研报告物业名称中桥建材市场经营类别批零兼售(零售为主)物业地址建安中路与金安大道一段交叉路口经营范围板材、五金、陶瓷卫浴、油漆、地板、木门、铝材经营方式散户自营市场规模建筑面积1.5万平方米左右，商户数量150家左右商铺结构市场内铺与沿街商铺经营档次中低档次建材消费市场辐射范围广安城区、下属县商铺租金外主街：35-40元/m²。内主街：30-35元/m²。场内铺面：25-30元/m²。租金年涨幅10%项目点评外主街有欧神诺，东鹏等品牌，市场内主要以大众化消费的杂牌产品为主，均为个体商户经营，是工薪阶层主要的建材采购市场。广安市项目市场可研报告物业名称龙马建材市场经营类别综合性市场，批零兼售(零售为主)物业地址洪州大道与建华路交口第15页共69页广安市项目市场可研报告经营范围百货，服装，餐饮，建材、银行、超市经营方式散户自营市场规模建筑面积4万平方米左右，商户数量150家左右商铺结构沿街、内街商铺经营档次低档次辐射范围广安城区、下属县商铺租金外主街商铺：40-45元/m²。场内商铺：30左右元/m²。租金年涨幅10%-15%项目点评综合性市场，定位不明确，经营种类繁杂且区域划分混乱。是城北有名的综合性商业中心，温州企业开发。人流量大，以个体商户为主，主力店年营业第16页共69页广安市项目市场可研报告盛兆家居各品牌楼层指南是其它其它天于批末灯灯物业名称盛兆家居经营类别零售为主物业地址金安大道与万盛东路交叉口，国土局斜对面经营范围家具经营方式散户自营市场规模建筑面积3000平方米左右，商户数量20家左右商铺结构商场内铺经营档次中低端家具辐射范围广安城区、下属县广安市项目市场可研报告商铺租金F1:55元/m²,F2:50元/m²,F3:45元/m²,年涨幅10%项目点评主营家具，经营种类单一>其他沿街建材商圈1号桥建材一条街、西溪花园底商、万盛一街建材街铺、建安北路街铺等，均为经营中低端品牌为主。>广安家居建材市场分析广安沿街商铺最主要的组成分为服装百货、餐饮、二手房中介、家居建材四大类，除了主商业街区外都能找到建材门市，尤其以新建成小区周边底商居多，品牌低端，铺面多为30-40m²,租金从几千到1万多不等，短期经营为主，乏统一规划、统一运营的一站式家居建同时房价由原来的1000多猛涨到现在的4000多，多数市民买房后承受不了高额的装修费用，造成广安市民树立不起品牌意识，其中以市政府大楼翻新装修，替换箭牌卫浴的竟然是不知名低端品牌可见通过以上两方面分析，广安家居建材消费者和经营户两者都很累，说明建设大型一站式家居建材市场非常有必要，消费者不用东奔西跑，经营户更不用追着目标客户而满城开店。第18页共69页广安市项目市场可研报告>广安市主城区商业分析影楼，同时与金安大道交叉口还有广安最大购物中心“重百”,使此>广安市主城区商业特征总结>>商业发展缓慢广安市投资类商业项目较少，目前已建成的地产项目商业或自持或暂时不售，原有商业街租金从5000元/年到120000元/年不等，但只要靠近商业街区，无论租金多少，均未有出售商铺或者主动租赁商铺，要想租间商铺就要接收原经营户货物及缴纳高额的装让费，这种现象为普遍现象。五、广安市房地产市场调研与分析广安市目前在售房地产项目主要集中在城南新城区，本次调研走访了城北和城南的部分楼盘，具体调研楼盘分布如下图广安新天地广安新天地(1)城北老城区新楼盘概况：>广安·新天地恒大中天国际恒大中天国际广安国际商业中心中正天下豪庭中正天下豪庭广安市项目市场可研报告23万抵5万营销中心广安新天地安居23万抵5万营销中心案名广安新天地项目用途住宅、底商销售电话项目地址洪州大道与环城北路交会处交通状况1、3、4路开发商广安市万佳房地产开发有限责任公司建筑情况广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型80m²二居开盘时间2011年12月建筑面积17万平方米入住时间2013年4月销售率一期100%二期30%总栋/户数3栋/1500户停车费及收费第21页共69页广安市项目市场可研报告价格起价均价最高价卖点城北唯一在售楼盘，价格低户型配比户型二居三居跃层面积区域外立面石材，面砖及墙漆交房标准毛坯备注一期已罄，二期排号中现有活动：交三方抵五万商业：一层10000元/m²,二层6000元/m案名中正·天下豪庭项目用途住宅，商业销售电话项目地址东南片区交通状况开发商广安中正房地产开发有限公司建筑情况8栋33层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型开盘时间2011年6月交房时间2014年12月入住时间年12月占地面积70亩建筑面积19万m²绿化面积%销售率总栋/户数8栋/1500户停车费及收费第22页共69页广安市项目市场可研报告价格起价均价最高价卖点价格较东南片区>恒大·中天国际案名恒大·中天国际项目用途住宅，商业销售电话项目地址广宁路与金安大道交口交通状况开发商广安恒大房地产开发有限建筑情况7栋33层第23页共69页广安市项目市场可研报告公司广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型开盘时间2011年1月交房时间2014年12月入住时间2014年12月占地面积建筑面积21万m²绿化面积销售率总栋/户数7栋/1200户停车费及收费价格起价均价最高价卖点核心区域综合体备注住宅已售罄，首次为广安引入国际先进的HOPSCA(豪布斯卡)开发模聚合酒店、办公高尚住宅、超市、精品商场、商业步行街等六大业态增值链，由七栋高层塔楼，两栋多层建筑和一条商业步行街区组成，目前是广安唯一且最大的城市综商业7万平米，F1:2.5-5万。F2:1.5-2万。>广安国际商业中心广安市项目市场可研报告案名广安国际商业中心项目用途住宅，商业销售电话项目地址广安市城南滨河路一段108号交通状况开发商广安瑞泽房地产开发有限责任公司建筑情况11栋33层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型开盘时间202年3月交房时间2015年3月入住时间占地面积建筑面积绿化面积销售率总栋/户数11栋/1800户停车费及收费价格起价均价最高价卖点配套备注商业13万平米，自持4万平米；F1:3万，F2:1.6万，F3:1万，F4:8000,F3:7000商业未开售，目前只接受400m²以上或总价500万以上大客户选择位置。广安市项目市场可研报告(4)广安市房地产市场分析城南新城区板块，完善的交通、金融、商业、教育、医疗配套，且是目前市政府所在地，房地产开发首选地段。城北老城区板块，发展缓慢，经济滞后，房价比城南新城区均价低500元/m²左右，发展余地不大，仅满足周边居住需求。东南新城区板块，处于城市主导方向上，目前片区交通、配套正在积极建设提升中，仅具有区域影响力，未来具有一定的增长空间，(5)广安市房地产市场总结>>住宅市场供不应求受政府出台房价不得高于5000元/m²影响，广安房地产市场呈现一种供不应求的局面，老百姓一方面担心政府不再抑制房价，致使房价攀高；另一方面广安老百姓大多外出务工，挣钱回家置业，又没有更好的投资项目，所以住宅成为最佳投资项目。>>商业投资类项目严重匮乏广安市现有商业项目一部分开发商或捂盘惜售，或干脆自持；而老百姓承受不了，最主要是百万商铺的年租金只有2—3万左右，投以上两方面充分说明广安房地产市场真的缺乏一个适合老百姓投资的商业项目，而这就是我们项目的一个机会点。第26页共69页广安市项目市场可研报告池县、华藿市、邻水县(如下图),重点搜集大型商业地产投资项目(1)广安市周边县市房地产概况武胜县，隶属于岳池县位于广安市西南部距离40公里处，县城人口10万人。4大支柱产业，即广安市精深加工、能源化工、武胜县华签市邻水县价均价4500元7m左石，底商价格10000元/m左石。建材市场是自发形成的沿街底商，50m²租金20000元/年—30000元/年左右。主商业街区50m²租金80000元/年—120000元/年左右。案名东方明珠项目用途住宅，商业销售电话6项目地址武胜县东街延伸段左侧交通状况良好开发商四川泰鑫房地产开发有限公司建筑情况7栋高层，14栋小高层广安市项目市场可研报告广告方式单页墙体围挡销售方式四川迅房房地产顾问有限公司代理主力户型占地面积120多亩建筑面积绿化面积销售率总栋/户数21栋/1150户停车费及收费价格起价均价最高价卖点县城中心核心地段，靠近县政府配套设施完备备注靠近县政府及主商业街区，成为当地人最感兴趣的投资地>瑞鼎嘉诚案名瑞鼎嘉诚项目用途住宅，商业销售电话广安市项目市场可研报告项目地址武胜县广武路鸡公山麓交通状况开发商四川瑞鼎房地产开发有限公司建筑情况11栋高层，8栋花园洋房广告方式单页墙体围挡销售方式自理主力户型高层花园洋房占地面积93.27亩建筑面积绿化面积价格起价均价最高价卖点定位高端靠近车站靠近新建的试验学校备注商业未售住宅在优惠9.8折基础之上，如果一次性再打9.5折，如果贷款再打9.7折广安市项目市场可研报告案名嶺秀郡项目用途住宅，商业销售电话1项目地址迎宾大道(一力职中斜对面)交通状况开发商金冠地产建筑情况高层住宅，花园别墅广告方式单页墙体围挡销售方式自理主力户型占地面积建筑面积绿化面积价格起价均价最高价卖点打造高端社区广安市项目市场可研报告备注花园洋房、别墅的价格7000—9000元/m>一江山水案名项目用途住宅，商业销售电话项目地址武胜滨江路交通状况开发商昌平实业建筑情况11栋高层广告方式墙体围挡街头广告销售方式重庆美翔地产顾问代理主力户型商业占地面积建筑面积绿化率价格起价均价最高价卖点商住结合风景优美第31页共69页广安市项目市场可研报告备注配套商业价格6000元/平米—11000元/m²,隶属于广安市，位于广安市西部距离30公里处，县城人口10万空中交通：岳池县城区距离重庆江北国际机场91.2公里，距南充高坪区南充机场仅39.3公里。县城均有高速公路通往两个机场。底商价格10000元/m²左右。建材市场是自发形成的沿街底商，50m²租金20000元/年—30000主商业街区50m²租金80000元/年—120000元/年左右。>荣耀城广安市项目市场可研报告案名荣耀城项目用途住宅，商业销售电话项目地址岳池东湖新区交通状况畅通开发商成都市南极房地产开发有限公司建筑情况广告方式单页墙体围挡户外广告销售方式联衡合众主力户型占地面积200亩左右建筑面积70余万m²绿化面积价格商铺起价一层10000二层8000三层5000均价最高价卖点高端舒适配套设施完备广安市项目市场可研报告备注本项推出产权式酒店，共5万平米左右，10000元/m²,最小投资20000日即返7.5%,第1、2年返15%,第3、4年返16%,第5年返18%。>亿联建材家居五金城案名亿联建材家居五金城项目用途商业，服务销售电话项目地址岳池县东湖公园翔凤大道、安拱路交叉口交通状况一般开发商岳池亿联置业有限集团建筑情况大型商贸城广告方式销售方式自销主力户型开盘时间2013年六月份左右交房时间2015年入住时间占地面积136.5亩建筑面积15万m²绿化面积广安市项目市场可研报告备注正面竞争对手，且对手先于我项目亮相规模：15万m²超大规模，“一站式”采购基地区位：岳池城市东扩的核心位置政策：岳池重点项目，享受政府优惠政策品牌：亿联控股，中国商业地产20强，中国商业地产价值运营商市场：填补广安建材专业市场卖场空白，百亿商机前景无限产业：坐享川东三大建材产业基地功能：集十大功能为一体，提升无限商业潜能配套：商务办公、酒店公寓、休闲餐饮、免费巴士、专业物流等完善的配套规划：多种业态合理分布，创新双首层设计，4.8米层高，完美人车动线运营：强大运营团队，创新运营理念，倾力打造百年旺市隶属于广安市，位于广安市东南部距离25公里处，因华茎山而得名，辖10镇1乡3个街道办事处，总人口36万，其中非农业人口10万。是四川以东进出重庆的门户，襄渝铁路由北向南纵贯全境，市内设有4个火车站。距重庆、成都分别为80和300公里，仅1小建材、能源、机加、食品加工等支柱产业初步形成，建设全省工业强市取得重大进展。果业、竹业、畜牧业、劳务开发四大特色农业国家森林公园、国家地质公园、全国红色旅游经典景区、中国优秀旅游城市。矿产资源市内探明具有一定储量的矿产有煤、硫、石灰石、石广安市项目市场可研报告膏矿、石英砂等，主要矿产资源可概括为“一黑一白”,黑为煤，白为石灰石，具有很大的开采价值。煤的远景储量达2.92亿吨，占华藿山煤总储量的50%以上，可供开采200多年。华藿山的煤具有含硫高、焦油重、埋藏地区地质构造复杂、多溶洞水、瓦斯等特点。石灰石是生产水泥的重要原料。我市石灰石分布广，储量大，达10.65亿吨，品位高，裸露多，剥离量小，露天开采极为方便，为全国著名优质矿。目前华签市矿产资源仅煤、石灰石利用较多，矿产资源还有很大开发潜力。今后还可继续开发建材新品种，形成系列：发展碳酸化工、煤化工等化工企业，提高矿产利用率。>豪迈国际格桐湾花园价格住宅建材街华器山建材市场豪迈国防销售方式均价建筑情况项目地址开发商广告方式最高价豪迈国际住宅，商业项目用途第35页餐饮休困街卖点建材街案名广安市项目市场可研报告备注>梧桐湾花园案名园项目用途住宅，商业销售电话项目地址华耋市老汽车站交通状况好开发商四川省盛世原房地产开发有限公司建筑情况2栋33层高层广告方式墙体围挡销售方式自销主力户型价格住宅起价均价最高价卖点备注商铺未售>建材市场第37页共69页广安市项目市场可研报告以油漆、板材等装饰材料为主，门面30m²,年租金20000元，主要建材销售还是以沿街底商为主，沿街商铺以经营中低档品牌为主，门面30m²,年租金30000元，装修最好的品牌门店为东鹏瓷砖、第38页共69页广安市项目市场可研报告隶属于广安市，位于广安市东部距离50公里处，东、南分别与大竹县相连。全县辖18个镇，27个乡，人口97万，幅员面积1919.22平方公里。县城建成区面积14.28平方公里，常住人口15万。交通运输邻水是川陕渝鄂重要公路交通枢纽，境内国道、省道、县道纵横交错，四通八达，基本实现柏油化。国家五纵七横的两条重要的高速公路达渝高速公路与沪蓉高速公路交汇于县城南郊，210国道和达渝高速公路纵贯南北，邻垫高速公路和304省道横穿东西，形成川东交通枢纽。县城到重庆主城区90公里，到重庆江北机场75公里、重庆寸滩保税港80公里。另有5条边际公路已被四川省纳入与重庆的连接通道规划，正在抓紧建设。便捷的交通大大降低了渝邻两地物流运输成本，有效推动了两地经济的融合。工业经济2010年，全部工业增加值34.7亿元，增长27.6%,对经济增长的贡献率为54.2%全县规模以上工业企业实现总产值100.1亿元，增长48.8%,其他工业企业实现产值20.5亿元，增长29.8%。邻水县工业生产门类齐全。全县工业已初步形成以冶金、煤炭、机械、化工、建材、电力为支柱的工业体系。建成工业企业1520家，其中中型企业4家。乡镇企业突飞猛进，私营企业发展强劲。已形成150万吨原煤、30万吨焦炭、3万吨生铁、1万吨钢材、1万吨造纸、10万吨碳铵、1200万平方米彩釉墙地砖、30万吨水泥、35万千瓦交流电机、鞋意事文鞋意事文语2.5万千瓦发电、2000吨PVC药品包装生产能力。99年全县实现工业产值21亿元，产品销售收入达1800万元。邻水工业正逐步形成着眼大市场、着力高起点、建立骨干企业，发展名、优、特、新、高(科技)产品，建立健全现代企业制度新的经济格局。经济发展2012年GDP为148.17亿元，在广安各区县排名第二。GDP增速为13.9%,地方财政为4.89亿元，完成固定投资101.59亿元，居民人均年收入19247元，农民人均年收入7404元。章每出群城确值国舞·城市情时白孟盛孟盛他宁衡的期·够枣县公驻题羞解水着气原局东感器画卷料·八舒板制普军B顺年务计山在称大中顺年务计承鲜镇中·枣温注海撑南富出塑建出空事电热书化都患广场山邪酒实常算水喜排●晋密县警天鹿名馨某器子4>宏帆广场广安市项目市场可研报告广安市项目市场可研报告案名宏帆广场项目用途住宅，商业销售电话项目地址邻水西门交通状况好开发商邻水县宏帆广场开发有限公司建筑情况27栋高层广告方式车内墙体围挡户外广告销售方式自理主力户型占地面积左右建筑面积75余万m²绿化面积销售率1期70%总栋/户数停车费及收费价格住宅起价均价最高价卖点商贸综合体备注商铺未开卖，六月份左右开始广安市项目市场可研报告>上甲御城案名上甲御城项目用途住宅，商业销售电话项目地址鼎屏镇曹家滩大桥侧B地块交通状况好开发商四川上甲房地产开发有限责任公司建筑情况广告方式墙体围挡户外广告销售方式自理主力户型住商占地面积70多亩建筑面积5余万m²绿化面积%价格起价均价最高价卖点周边发展快4800元备注商铺面积100m²左右，价格1—3万/m²,项目基本售罄广安市项目市场可研报告>荣新世纪锦城案名锦城项目用途住宅，商业销售电话项目地址交通状况好开发商建筑情况广告方式灯柱广告销售方式主力户型mm开盘时间交房时间入住时间占地面积95亩左右建筑面积30万m²绿化面积%销售率总栋/户数停车费及收费价格商铺起价均价最高价卖点周边发展快元备注未开售，未定价，六月份开盘广安市项目市场可研报告>上甲31克拉1号楼认筹案名项目用途住宅，商业销售电话项目地址上甲御城旁交通状况好广告方式围栏广告销售方式自销主力户型价格价格住商起价2万均价最高价3万卖点元备注推出交3000抵3万活动第45页共69页广安市项目市场可研报告店面50m²,租金37—50元/m²/>特可信家居建材市场广安市项目市场可研报告建筑面积30000m²左右，地下1层，地上5层，占地6000m²,以经营中高端家具建材为主，该建材城招商较为成功，目前已基本招满，预计7月1日试营业，目前正在装修中，已有部分品牌入驻，其中马可波罗瓷砖已进驻，并且投资百万装修600m²店面，且该品牌在当地年营业额在400万左右。成功的招商一方面得益于邻水是目前广安地区品牌认可度最高的地区，中高档品牌不满足目前经营场所，纷纷选择目前邻水最好的该建材市场；另一方面商场承诺10年不涨租金等优惠的招商条件，所以该商场在短时间内完成招商。(2)广安市周边县市房地产概况总结广安市周边县区与市内房地产价格基本持平，从开发体量上甚至超过广安市的开发量，广安市不能形成很好的覆盖甚至起到领头羊的作用，不能很好的吸引外来投资者在广安市内购房。第47页共69页广安市项目市场可研报告从开发模式上看，基本属于复制式开发，产品同质化现象严重，虽然个别项目体量较大，宣传上讲到能够覆盖广安地区，吸引外来投资购房，但是项目自身还是以当地百姓作为主力购买群体。广安市内尤其是下属各县市都在大力发展经济，最直接的表现就是房地产项目的大量开发，市政建设的投入很大，都在打造新区、新城，但是项目上马的很盲目、很跟风，没有哪个项目能够起到广安的地标性项目，这也给我们项目留足了开发空间。项目类似的建材市场，虽无法撼动我项目龙头地位，但是由于开盘时间早于我项目，会对客户形成分流，其中尤以“亿联建材城”为重，所以应及早让我项目亮相，稳住客户。>>周边县市竞争品牌的成功对我项目的启示邻水县“特可信建材广场”的招商成功，取决于当地消费人群对品牌的认可度，而其余县市包括广安市对价格的关注度高于品牌关注度。而我项目将来也会面临招商难的问题，如何让广安市目前自发形成的很多建材市场及建材街区顺利进驻我项目，建议与政府部门协商，由政府出面关停或牵线达成招商意向，而招商的成功与否直接影广安市项目市场可研报告【第三部分·项目资源分析】一、项目概况(1)地理位置项目位于广安市城南304省道南侧，沪蓉高速北侧，枣山镇南侧，距离广安市政府4公里，广安火车站2.5公里，沪蓉高速公路(广安)农的广安区室前级国○安试分银山世纪有官规村项目地区毕村镇现内塔材家海广安市项目市场可研报告(2)规模地形该地块总面积262亩，土地较为平整。沿线道路北侧及西侧为枣山物流园区，园区总规划面积约12000亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。到2020年，将建成覆盖广安、辐射川东北、面成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。第50页共69页广安市项目市场可研报告广安市项目市场可研报告广安市项目市场可研报告(土地西侧)广安市项目市场可研报告(土地东侧)紧挨高速收费口从小环境看，虽然目前地块周边处于开发状态，但随着前期的几个项目的投入建设，给本区域的专业市场的定位带来了很好的发展潜从大环境看，本地块所在区域紧挨高速收费站，交通便捷，区域然而，尽管存在诸多优势，但是我们不得不面对一个问题，那就是超大体量、纯商业地产项目在广安商业发展史上还从未没出现过。广安城区常住人口不足40万，是否有足够的消费能力来消化掉本项目，以及未知的风险和广安投资者对于超大商业项目投资的空白经验，是本项目在广安市场成功与否必须面对的问题。三、项目研判(SWOT分析)(1)项目优势(Strength)>>毗邻城市发展方向项目位置毗邻城市发展方向的城南新城区组团，枣山物流园区又是广安重点发展项目。落成后本项目将成为该组团发展建设的商业配>>交通通达性好紧挨沪蓉高速收费站，到达市中心5分钟车程。使得本项目地块与城市中心以及周边县市有了更好的衔接。第54页共69页广安市项目市场可研报告(2)项目劣势(Weakness)>>配套不完善由于本项目所在区域正处于开发建设阶段，周边配套尚不完善，短时间内难以形成规模，虽政府大力开发，但是当地老百姓还处于观>>城区市场需整合广安目前的家居建材经营户遍布各专业市场及新开楼盘的大街小巷，由于没有接触过类似产品，多采取观望态度，需彻底改变广安(3)项目机会点(Opportunity)>>中心城区处于商贸业转型期虽有建材市场，但大都规模较小，没有一站式建材专业市场，更没有类似于本项目的大型商业项目进驻广安市区，现在是抢占市场先>>丰富广安市民商业地产投资渠道目前广安市民商业地产投资环境、产品均比较单一，没有返租类项目，可购买的地产项目除住宅外，商铺或面积较大，或单价较高，超出大多数市民购买能力，市场游资无处投放，为本项目的进入提供>>政府新政对住宅市场的打压国家出台“新国五条”对二套房交易征收高额税费，在市场引起第55页共69页广安市项目市场可研报告一定影响，同时广安政府抑制房价不得高于5000元/m²,致使住宅投资缩水，在没有更好投资产品出现前市场充斥闲散资金。(4)项目威胁点(Threaten)>>本地购买力相对较低对于本项目的超大型商业体量，广安实际购买力略显单薄。同时广安主要收入人群为在外投资或务工的人群，逢年过节才会返乡，如何抓住这部分人群，将成为项目销售的一大重点。>>资源整合力尚待验证本项目如业态定位以建材为主，应充分考虑广安市目前正在经营的几大建材市场，以及沿街底商和新开楼盘底商部分的建材经营户的经营状况，资源整合能力尚待验证。>>竞争对手集团购买，同样开发家居建材市场，应密切关注。试水阶段，目前广安地区家具建材经营户都已得到消息，且大都接洽过，会对我项目形成客源分流，建议我项目尽早推向市场。从以上的分析资料来看，本项目的优势、劣势、机会、风险都比较明显。结合广安当地的商业环境以及城区未来的发展规划，项目的第56页共69页广安市项目市场可研报告商业体量在15万平方米以上的项目还未出现，同等体量的专业一站式家居建材市场更是绝无仅有，这为本项目在广安的立足提供了因此，本项目必须以强势的品牌形象，塑造良好的口碑来赢得本地投资经营户的信心，为广安商贸业发展开个好头。第57页共69页广安市项目市场可研报告【第四部分·项目定位分析】一、定位依据1、广安市社会经济现状及趋势区域社会经济的发达程度直接影响商贸业的发展程度，以及消费者的收入预期和消费走向。2、广安市城市规划发展目标遵循政府对广安市城市规划目标，体现出科学前瞻的城市经营思路，因为商业项目的定位必须与城市发展的目标有机结合。3、广安市商业现状调查及分析通过广安市整体的商业结构分析，对本项目的开发做出合理的、前瞻定位，以寻求可持续发展的定位方向。通过对项目资源的科学分析，使本项目的定位方向符合市场需求和资源特点。二、定位原则广安市中心城区现在正处于商业转型的初期，超大型的纯商业地产项目从未出现，如何解决投资者对未知投资产品的理解以及投资抗性，是我们项目成功与否的关键，所以项目创新势在必行，也是广安第58页共69页广安市项目市场可研报告依托我们项目以往的成功建设经验，打造超大型商贸综合体，吸引广安地区和重庆、达州、南充投资者，引领市场投资热点，打造强势商业平台。3、城市经营原则规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为广安市城市新的商贸业标杆。因此，项目必须体现未来城市品质和形象高度。如下图，黄色部分为宗地周边10分钟车程范围，那么就以住宅为主，对我们项目地周边车程在10分钟以内的成形住宅，形成有效三、主题定位分析在对广安市商业的调查与分析和城市发展规划的理解基础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代商贸业的引导性意义，以此来适应广安市城市商第59页共69页广安市项目市场可研报告1、综合型：本项目将以“综合性市场”为出发点，涵盖家居建材、五金机电、百货商场、电子商务、物流配送、大型超市、服饰和小商品、餐饮、休闲娱乐等多种商贸业态于一体，以产品批发零售兼顾为主导形态，打造大型的品牌化商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城市商贸竞争力；2、多功能：从广安市现有市场的单一交易功能向复合经营功能商务等功能。通过复合型功能，强化交易功能，提升市场经营功能的附加值。通过信息功能的平台，成为区域商贸物流的展示、研发、商务、信息、物流中心。3、一站式：齐全的商业品类，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目将配设：家居卖场、办公大楼、电子商务中心、物流配送中心、仓储中心、百货商场、影城及休闲商业街等生活设施；同时配设：银行、工商、邮电、税务、咨询等商业服务设施。综合上述分析：本项目已经具备集打造“现代化大型商品集散中心”的有力因素。经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业，倾力打造国内一流的商贸交易场所，开创广安市城市商业的新高度，实现引导未来消费，提升城市品位的目标。主题定位——第60页共69页广安市项目市场可研报告广安市现代化大型商品物流交易展示中心(1)批发功能：展现“大商贸、大物流”的特点，建设最专业的家(2)休闲娱乐：引入各种现代休闲、娱乐等商业元素，为消费者提(3)餐饮功能：引入中外各类餐饮业，为消费者提供丰富多彩的享(4)会展功能：定期举办专业商品博览会，为商家提供展示交流平(5)物流功能：充分利用地块现有的独特交通区位优势，发挥304第61页共69页广安市项目市场可研报告(6)居住功能：作为大型商贸市场，需要充分融合商业、商务、居住三位一体，因此项目局部融入高尚生活公寓规划。>>家居装饰：建材装饰、卫浴洁具、窗帘布艺、不锈钢铝材等；>>五金机电：五金工具、电线电缆、低压电器、机电等；>>义乌商品：小商品、服饰、皮