物业制度及岗位职责(共15篇)

物业制度及岗位职责（共15篇）

物业制度及岗位职责（共15篇）

第1篇：

物业方案及岗位职责管理目标（按照物业具体情况描述）为

充分体现开辟商建造________的开辟初衷，开创高档写字楼的新

时代，我们将本着浙江XX物管公司"真诚、善意、精致、完美”的

企业精神，及"科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质

量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对（小区）

实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理

资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一

套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使泛博业主及使用人

能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。

大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定

标准，确保业主综合满意率达到93%95%以上。大厦交付两年内

达至I」（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业

管理优秀示范大厦标准。

管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会

效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：（一）

服务第

一、管理从严的原则："服务第一”是物业管理的宗旨，因此

管理中要继续秉承“以人为本"的管理理念，从业主的需求出发，

强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。”

管理从严"是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的

管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管

理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服

务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：在日常管理

中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（

租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照泛博业主的要

求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（

租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守

业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好日常管理和常规

服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经

营，既满足泛博业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血

功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

管理办法（一）实施全程物业管理，从开辟商、业主及专业

物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物

业管理硬件环境。

（二）成立（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业

化管理。

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（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管

理经验，积极培养高素质的管理人材，为（大厦）组建一支高素

质的物业管理队伍。

（四）导入IS09000质量管理理念，密切结合物业具体实际,

制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理

行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

（五）严格遵守杭州市物业管理条例等有关物业管理法规，

制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方

行为。

（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管

理和服务模式。

（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水

平和管理效率。

（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独

特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，

开展多元化经营。

物业管理服务项目（一）公共服务项目（全体业主能够享受

的服务，费用纳入物业管理费）：1、协助公安部门维护大厦内的

公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共

场所保洁，办公垃圾采集和清运；3、大厦共用部位和公共设施

设备维护和保养；4、公共绿地园艺的培植和保养；5、室内公共

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场所绿化摆放养护；6、对大厦的各类资料进行管理；7、未装修

房屋通风、打扫等服务；8、电话及访客留言转告；9、雨伞、雨

衣暂时借用；10、节日环境布置；11、重要时刻提醒服务；12、

代订报刊、信件收发；13、代聘钟点工服务；14、代收代缴水、

电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；15、代叫

出租车；16、代办保险；17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够

享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核

定，报物价部门备案）：1、大厦内物品搬运；2、各项健身、娱

乐活动（视大厦配置而定）；3、机动车辆清洗：4、提供大厦报

警室内系统维护服务；5、提供小型商务会议场所及服务；6、商

务中心服务；7、办公区域绿化供应及代为养护；8、办公区域报

警系统维护及接警服务；9、办公区域设备设施上门维修安装等；

10、代订车、船、机票；11、代订代送饮用水。

具体方案大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预

售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个

月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、

有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段从业主、开辟商及物业管

理专业角度，对物业的规划设计、建造安装、设施配置、设备选

型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，

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又满足泛博业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质

量，节约成本。

一、管理内容：1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意

见及依据；2、参预评审物业规划设计及建造面积设计图纸，提出

相关改善及改良的建议；3、从管理的角度，评审设施设备的选

配，减轻后期管理的压力；4、提供有关公建配套设备设施的改良

意见；5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；6、提供机电

安装及能源分配的相关管理意见；7、提供功能布局、用料更改的

相关管理意见；8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少

因施工对材质造成的损伤；9、提供标识系统设计、配置的相关管

理意见；10、参预开辟商市场营销中与物业管理有关事宜的协调

和沟通；11、参预开辟商物业竣工验收。

二、管理措施：1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法

可依，有章可循；2、学_、运用各类专业技术知识，提高早期介

入的专业技术含量；3、制定早期介入计划，积极妥帖地开展工

作；4、参预有关工程联席会议，协调各方面关系；第二阶段：前

期物业管理阶段前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入

伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备

设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管

理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案为确保大厦的环境、建造和设施设备

等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，

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为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格

的验收工作。物业接管验收标准作业程序（一）、管理内容：1、

了解物业建设的基本情况，与开辟商及时沟通，确定接管验收时

间；2、编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日

程安排；3、与开辟、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，

对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表

上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开辟、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合

规定的要求和标准；5、与开辟、施工单位联合进行物业交接：

（1）核对、接收各类房屋和钥匙；（2）核对、接收各类图纸资

料，并加以整理归档；（3）核对、接收各类设施设备；（4）核

对、接收各类标识。

（二）管理措施：1、组建接管验收小组，负责接管验收工作;

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；3、掌握

物业验收的标准和程序；4、制定接管验收规程，按程序办理接

管验收手续。

二、业主入伙管理方案在办理业主入伙手续时，为业主提供

方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业

主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙

工作的管理。

（一）管理内容：1、准备业主领房所需资料；2、布置业主入

伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；3、按领房流程

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办理领房手续：（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，

发放交房资料；（2）陪同业主验房，办理领房手续；（3）收回

业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；（4）对验

房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验收交

接表，并与业主约定时间，及时解决。

（二）管理措施：1、制定业主领房程序，准备各有关所需资

料；2、按照业主领房程序，安排工作流程；3、策划业主入伙现

场布置方案；4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；5、

按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案在大厦物业管理中，适当运用现有的科学

技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动

性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为泛博

业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候

管理方案。

（一）管理内容：1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相

结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何

危及或者影响物业、业主（租户）安全的行为。

（1）门岗的任务：礼仪服务；维护出入口的交通秩序；对外

来车辆和人员进行验证、登记和换证；制止身份不明人员、衣冠

不整者和闲杂人员进入大厦；夜间对外来人员进行问询和登记；

严禁携带危（wei）险物品进入大厦；遇到外来人员将大件物品

带出大厦，即与物主核实，并作登记；为业主提供便利性服务。

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(2)巡逻岗的任务：按规定路线巡视检查，不留死角；巡查

车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；

对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；对大厦及楼宇安全、防火检

查；装修户的安全检查；防范和协助公安部门处理各类治安案

件；防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大

厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

(1)对可疑或者不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，

并及时通知值班保安，进行现场处理。

(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并

把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留

档备查。

(二人管理措施：1、实行半军事化管理，制定保安管理和

奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；2、强

化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人

员的思想素质和业务技能；制定紧急事故处理办法，定期组织演

3、加强保安人员的行为规范，服装统一，佩证上岗，语言文

明，举止得当；4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；6、保证监

控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

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四、消防管理方案消防管理是物业安全管理的重点，因此要

根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工

作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容：1、做好消防监控中心的管理；2、做好消

防设施、器材的管理；3、保持消防通道的畅通；4、加强装修期

间的消防安全管理；5、严禁违章燃放烟花爆竹；6、严禁携带、

储藏易燃易爆物品；7、防止电器短路等引起火灾因素。

（二）管理措施：1、制订并落实消防管理制度和消防安全责

任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；2、制订消防事故处

理预案，防患于未然；3、建立义务消防队，每月组织一次消防安

全学每季组织一次消防演」4、定期进行消防检查，预防为

主，防消结合，发现隐患，及时消除；5、做好消防器材、设备的

检查保养，使之始终处于完好状态；6、制止任何违反消防安全的

行为；7、积极开展防火安全宣传，定期向业主传授消防知识；8、

发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：绿化保洁直接关系到大厦形象及业

主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理内容：1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、

养护科学化。

（1）根据气候，给花木适量浇水；（2）根据花木长势，给

花木适量施肥，适当松土；（3）制定预防措施，防治病虫害；

（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏

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的花木及时扶正，整修或者补种合适的苗木、花草；（5）对大厦

内部公共场所进行绿化布置和养护；（6）定期对建造小品进行

修饰；（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部

位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质

表面光亮整洁；（2）公共洗手间设专人巡回清洁，保持整洁无异

味；（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；

（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；

（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所

现象，随时清除各类污渍、积水；（6）每天定时（正常上班时间

前）采集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，

每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对

垃圾房消毒二次；（7）定期进行外墙清洗；（8）各类公共照明、

消防等设施，每月保洁一次；（9）定期对下水道等排污管道清理

一次；（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；（11）电梯轿厢每

天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；（12）春夏秋季每

周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；（13）对违反环

境卫生管理规定的行为进行制止。

（二）管理措施：1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划,

按操作规程规范操作；2、加强业务培训，增强专业技能，聘请

专业人员指导养护；3、落实"三查"（绿化清洁工自查、管理员

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巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保

绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；4、强化行为规范

管理，服装统

一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：房屋管理，特别是共用

设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使

用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之

重。

（一）管理内容：1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内

房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）业主已领房：房屋交付时，及时与业主签订业主公约，

书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；加强装修管理，

对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理

部门依法处理；装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确

保房屋的安全、美观。

（2）空关房（含业主托管房）：管理处应每月通风打扫一

次；对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线

路、水电表），发现问题或者尽快处理，或者及时通知业主。

（3）公共用房做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）

的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：（1）公共水电设施设备定期巡查，发现

损坏，及时维修；（2）公共卫生设施每周检查一次；（3）水

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泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；（4）电梯机房，每周保

养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；（5）中央空调机组

设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；（6）温感、烟感、

喷淋等定期抽查，确保正常有效；（7）智能化系统采用日常巡视

与定期保养相结合，制实时运行档案；（5）对业主（租户）自用

水电设施报修，应按规定填写有偿服务联系单，确保维修及时率

与合格率。

（二）管理措施：1、加强装修户管理，催促业主做好装修前

期申报工作，并时常进行现场检查，发现问题及时制止；2、对所

有的管理人员进行全面培训，清晰各隐蔽路线的具体位置，并对

技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；3、对系

统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得

设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；4、对所有的设备几

配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品

的更新换代；5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格

率达98%以上，且有回访制度和记录；6、采取日常巡视及定期保

养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）确保健

身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环

境-kfe.。

（一）管理内容1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安

全检查：（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝

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等外露的锋利部份，秋千的吊绳、吊环、螺丝的坚固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有

作用；（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动,

附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利

部份等；（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、

球架等有无破损和松动，是否坚固；2、对存在不安全因素的娱乐

设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请

报废；（二）管理措施1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设

施正常使用行使一票否决权；2、安全检查人员须如实填写健身娱

乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）通

过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

（一）管理内容1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正

常；2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；3、专人管理蓄水池，定

时开放。

（二）管理措施1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定

使用规定；2、建立设施设备档案，做好巡检记录；3、按规定操作,

发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：通过财务管理，在改善财务状况的条件

下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

（一）管理内容：1、加强现金收支管理；2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年发布一次

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（每年发布一次）4、做好年度预算和决算工作；5、认真审核报销

票据，严格控制费用报销；6、及时掌握财务收支状况，做好财务

分析，为领导决策提供依据。

（二）管理措施：1、根据财务法规政策，制定财务管理制

度；2、财务人员持证上岗，规范操作；3、抓好财务人员业务培

训，不断提高业务素质；4、加强成本控制；5、加强财务监督和

财务检查。

十、质量管理方案：导入IS09000质量体系标准，实施全面

质量管理，有助于实现"以人为本”的管理理念，有助于实现决

策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

（一）管理内容：1、参照IS09000质量体系标准要求，制定

大厦质量工作计划；2、实施所制订的工作计划和措施；3、对照

计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；4、根

据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（二）管理措施：1、抓好管理人员的质量学开展质量管

理培训工作，不断提高质量意识；2、制订质量责任制，保证质量

管理工作落到实处；3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；4、

配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问

题制定整改方案。

十

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一、档案资料管理方案：加强档案资料管理，有助于保存大

厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设

备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

（一）管理内容：1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、

维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；2、业主

档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、

装修申请表和住户健康状况登记表等；3、财务档案：逐年形成的

园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；4、文件档案：

有关物业管理法规政策、公司文件等；5、管理资料：绿化资料、

日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、

监控记录、荣誉资料等。

（二）管理措施：1、制定档案制度，并严格执行；2、专人管

理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有

序并且尊重业主隐私，保守秘密；3、科学管理，确保档案资料完

整、齐全，确保档案完好率达100%；4、逐步实现智能化管理，

计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案一流的物业需要一流的管理，一流

的管理需要一大批高素质的管理人材和专业技术人材，而人材的

管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具

有十分重要的意义。

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（一）管理内容：1、按照合理的人材结构，配置各类人材；

2、任人唯贤，量材录用；3、开展业务培训，全面提高业务素质;

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

（二）管理措施：1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；3、

加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品

牌意识；4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培

训相结合；5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护（一）建立一支设备运行及维护人

才队伍将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设

备性能及隐蔽路线走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单

位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维

护。

（二）管理人员的业务素质培训对所有的管理人员进行全面

培训，让每一个人员都能清晰知道隐蔽路线的具体位置，保证隐

蔽工程中的路线不受损。

（三）建立设备技术档案对系统中所有的器件、配件建立详

细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，

以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状

O

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（四）建立设备运行档案建立对消防监控系统的实时运行档

案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信

息作正确的分析及存盘。

（五）建立供货商档案对所有的设备及配件建立详细档案，

包括型号、产地、创造单位、供应单位等等，并与供货商、创造

商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更

新换代。

（六）日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现问题

的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对

此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运

行。

机构设置及人员配置（一）物业管理机构设置及人员配备1、

机构设置根据物业管理的需要，现对物业管理机构的设

置和人员的配备作如下安排此为工程部份第一节任务和岗位设置

一、任务工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常

运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，

这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证

和坚毅后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标

志。

工程部的职责范围如下：1、负责大厦电力系统、电讯系统、

电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检

修；2、负责大厦公共设施、设备的维修保养；3、负责对用户室

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内设施、设备提供有偿维修服务；4、负责大厦外派工程的监管工

作。

5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。

二、工程部架构图（A座）工程人员结构图人员配置说明项目

负责人：1人工程专业工程师：3人（土建、电气、机电各1人）综合

维修班：15人领班:1人（兼维修）综合维修工:15人设备运行：8

人领班:1人（兼维修）运行工:7人配电室值班电工：16人领班:1人（兼

值班）BC座配电室8人DE座配电室8人库管1人共计44人第二节

岗位职责

一、工程部经理岗位职责1、负责组织开展大厦工程设备的维

修、养护、运行、管理工作。

2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训，

监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。

3、协助物业公司完成所交办的各项工作。

二、主管岗位职责1、在工程部经理的领导下，管理本系统的

员工和所辖设备。

2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方

案3、制订本系统员工的安全和业务培训计划。

4、填写本系统的操作要求和工作指令。

5、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或者

零件。

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6、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类

图纸和资料的采集、分类。

三、领班岗位职责1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工

进行管理。

2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参预执行有关的技改

项目。

3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业情

况。

4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交

流。

5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原

始记录。

6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

四、电工岗位职责1、在电工值班时应留意变配电室高、低压

设备的运行情况，填写各种相应记录，做到每两小时巡视一次，

特殊情况加强巡视次数。

2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变

配电室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级

领导的责任。

3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公

司制定的各项规章、制度。

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4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式，掌握主要设

备的性能及故障处理。

5、保证机房内的环境卫生。

6、管理好固定资产，三备品（安全、消防、普通备品）做好保

密工作、保卫工作、防火工作。

五、水工岗位职责1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章

制度，服从公司各级领导的管理，树立高度的责任心，做好本职

工作。

2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道

的正常运行与维修保养工作。

3、做好所属设备的维修、保养工作，保证冷、热及采暖系统

的正常运行。

4、做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当

班发生的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。

5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用

材料及工时报本部主管领导。

第三节内部管理规定

一、值班规定1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离

岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造

成损失的，追究其经济责任。

2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值

主管的工作指令。

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3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳

灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全

运作。

4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真填

写。

二、交接班规定交班人：1、必须在交班前认真填写好交班记

录，写明运行情况及发现的问题，准确无误地写明问题现象、解

决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。

2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清晰。

3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和

设备卫生，为下一班工作创造有利条件。

接班人：1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交

接班。

2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清晰。

3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由

接班人签字后方可昌岗。

4、在交接班期间发生的设备问题，应即将住手交接班，并由

交、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。

三、运行记录管理制度1、所管辖系统巡查记录表每日做好记

录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。

2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月

交物业公司存档。

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3、所有记录必须按时完成，不许弄虚作假。

第四节设备设施管理设备设施管理的主要内容有：1、确保能

源的供给及有效地控制能耗2、建立日常保养和定期检查、维修制

度，并作好详细记录给排水系统设备的维护管理给排水系统是指

房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放

管道设施等。

(1)加强巡视检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀

门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。

水工工作职责之一就是巡视检查，普通每天不少于一次，一

旦发现问题，及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视

一次各管线、管井以及地下车库。

水箱清洗消毒，水箱定期进行清洁消毒工作，每一年消毒一

次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。

(2)若遇水箱清洁或者管道阀门维修停水时，应事先与物业

公司沟通，说明停水原因和停水时间。

(3)定期对泵房内水泵、管道、机电等进行日常维修保养。

(4)要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。

(5)室外管道、水表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。在冬

季来临之前，做好保温防冻工作。

(6)每年对化粪池进行2-3次清掏，以保证管线通畅。

(7)每年对各管线节门，水泵压一次盘根，各节门水泵螺丝

上机油一次。

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供电系统的维护管理配电室是供电的中心，为加强这方面的

管理，需制定管理规定。

1、配电室施行"三铁"管理。铁门铁柜铁窗。各种高压设备配

件，高压安全用具严格管理，分类上锁管理。并保存各备件用具

耐压合格试验单据，每年按照规定对上述备件用具送供电局进行

耐压检测。

2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项目经理或者主管批

准任何非本岗位人员一律禁止入内。

3、配电室的全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值

班。送停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。

4、建立运行记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解

决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患，并做好记录。

不能解决的问题及时上报主管部门。

5、供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要

挂标示牌，非有关人员绝不能动。

6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

7、严格执行供电局颁发的“四措八制”，以及公司对紧急停电

等有关事项的规定。

8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下，要加强对设备

的巡视，当发生事故时，应保持镇静，按照操作规程及时排除故

障，并及时做好记录。

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9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘

手套等。

空调系统管理

一、风机房管理规定1、严禁无关人员进入机房内。

2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。

3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或

者作其他用途。

4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。

5、空调员工定期巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在

检查表上。

二、空调系统检查巡视内容1、设备巡查(1)巡查运行中的

空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、

电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、

渗水、溢流或者缺水现象。

(2)巡查设备是否在规定时间内运行或者住手。

2、空调机房(1)主机是否正常，油温是否在正常湿度，油

位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。

(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是

否正常，运行中有无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损

坏、不能开启等故障。

3、水塔、水箱检查(1)凉水塔：检查水塔有无溢流、缺

水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示。