2015初级职称课件-投资性房地产

2015初级职称课件-投资性房地产目录contents投资性房地产的定义与特征投资性房地产的会计处理投资性房地产的评估投资性房地产的风险与控制投资性房地产的发展趋势与展望01投资性房地产的定义与特征0102定义投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的主要目的是为了出租或资本增值，而不是自用。投资性房地产的价值通常会随着时间的推移而增加，这是由于土地使用权和建筑物价值的自然增值以及市场供需关系的变化。投资性房地产的价值通常会受到经济环境、市场供需、地理位置等因素的影响。特征03已出租的建筑物指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物。01已出租的土地使用权指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括用于出租的建筑物占用范围内的土地使用权。02持有并准备增值后转让的土地使用权指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的范围02投资性房地产的会计处理投资性房地产的初始计量通常按照成本进行，包括购买价格、相关税费、运输费和安装费等。初始计量投资性房地产应按照会计准则的规定计提折旧或减值准备，以确保资产价值的准确性。折旧与减值初始计量投资性房地产的后续计量可以采用公允价值或成本模式。采用公允价值计量时，应按照市场价值调整账面价值。在后续计量中，仍需考虑折旧和减值问题，以确保资产价值的准确性。后续计量折旧与减值公允价值计量转换规则投资性房地产在一定条件下可以转换为自用房地产或存货，转换时应按照会计准则的规定进行会计处理。处置损益投资性房地产处置时，应将账面价值与处置收入之间的差额确认为损益，并按照税法规定缴纳相关税费。转换与处置03投资性房地产的评估通过比较类似房地产的近期交易价格来评估投资性房地产的市场价值。市场比较法将投资性房地产未来的租金收益，按照合理的折现率还原为现值，以此确定房地产的价值。收益还原法根据投资性房地产的重置成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。重置成本法依据政府公布的基准地价，结合房地产的实际情况进行修正，得出评估价值。基准地价法评估方法得出评估结果根据所选的评估方法进行计算，得出评估结果。确定评估方法根据评估目的和收集的资料，选择合适的评估方法。现场勘察对投资性房地产进行实地勘察，了解其实际情况。明确评估目的确定评估是为了交易、抵押贷款、税收等目的，以便选择合适的评估方法。搜集资料收集房地产的权属证明、建筑结构、用途、使用年限等资料。评估步骤评估报告目录评估结论列出报告的内容结构。明确给出投资性房地产的评估价值。报告封面评估说明附件包括评估机构名称、报告编号、评估对象名称等信息。对评估过程、方法和结果的说明。包括评估对象的照片、权属证明等文件。04投资性房地产的风险与控制总结词市场风险是指由于市场价格波动、供求关系变化等因素导致的投资性房地产价值下降的风险。详细描述市场风险是投资性房地产面临的主要风险之一。市场价格的波动、供求关系的变化以及经济周期的波动都可能对投资性房地产的价值产生影响。投资者需要密切关注市场动态，及时调整投资策略以降低市场风险。市场风险政策风险是指政府政策变化对投资性房地产市场和投资者利益的影响。总结词政府政策对房地产市场的影响非常大，包括土地政策、金融政策、税收政策等。政策的变化可能对投资性房地产的供求关系、市场价格等产生影响，从而影响投资者的利益。投资者需要关注政策变化，合理评估政策风险，并采取相应的风险控制措施。详细描述政策风险总结词经营风险是指投资性房地产经营过程中可能出现的各种问题，如管理不善、租户违约等。详细描述经营风险主要来自于投资性房地产的经营过程，包括招商、租赁、物业管理等环节。如果管理不善、租户违约等情况出现，可能会对投资者的收益产生影响。投资者需要选择可靠的管理团队，制定严格的管理制度，加强租户信用管理，以降低经营风险。经营风险VS财务风险是指投资者在投资性房地产项目中可能面临的资金流动性风险和债务风险。详细描述财务风险主要涉及到投资者的资金状况和债务状况。如果投资者在投资性房地产项目中投入的资金过多，可能会面临资金流动性风险；同时，如果投资者负债过高，可能会面临债务风险。投资者需要合理规划资金使用，控制债务规模，保持财务状况的稳健。总结词财务风险05投资性房地产的发展趋势与展望政府出台了一系列政策鼓励投资性房地产的发展，如降低首付比例、放宽贷款条件等。政策支持随着政府对房地产市场的调控力度加大，投资性房地产的政策环境可能发生变化，存在一定的政策风险。政策风险政策环境分析市场环境分析市场供求关系随着城市化进程加速和人口迁移增加，投资性房地产市场需求持续增长。市场竞争格局市场竞争激烈，投资性房地产企业需要不断提升自身的品牌、服务和运营能力。企业应根据市场变化和自身实际情况，制定合理的投资策略，把握市场机遇。投资策略运营管理