广西南宁颐和园养老公寓开发计划书

广西南宁颐和园养老公寓老人赡养开发方案效劳建议书规划单位：台湾曹源龙建筑师事务所二零一一年十一月目录前言二、养老公寓市场1、老龄化市场机遇分析2、广西老龄化现状3、老年公寓市场现状4、老年公寓市场开展趋势三、工程规划要求1.开发要求2.规划设想四、规划远景五、工程投资预算1、工程投资与本钱费用估算2、工程投入风险分析六、风险躲避建议与结论附录：规划单位简介一、前言我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。社会在工业化、都市化的冲击下，产生许多变迁，其中家庭的改变甚受曙目。育幼和养老功能已渐由家庭以外的专门化机构所取代，造成家庭功能萎缩的现象。老年人口逐渐增加，而家庭养老功能又趋于式微，这种现象，对于都市地区繁忙急促的生活型态下的家庭而言，无异是压力重重，必然产生极大困难。当社会经过工业化的洗礼后，其诸多特质，几乎全不利于老年人的社会生活，例如：1.社会流动升高及大型都市兴起，吸引子女离乡背景，致使老年人无所依靠，生活艰苦。2.家庭人口的减少，加上家庭不再是个自给自足的单位，功能减弱，造成老年人孤寂落莫，晚景凄凉。3.人际关系由亲密而疏远，初级关系转变到次级关系，导致亲人互动的疏离，尤其老年人被冷落于一旁，无人过问。4.现代社会强调创新及效率，使老年人无法适应，大有「英雄无用武之地」之叹，常觉得与社会格格不入，并遭排斥。缘于上述诸因素，现代社会便有老人问题的出现。再加上现代社会职业结构的变革、生产效率的强调，产生前所未有的退休制度。退休制度是今日社会给予老人的一种开展上的使命，此制度即是将「长江后浪推前浪，世代新人换旧人」的概念予以标准化，使工作领域中的个人必须遵循，老人在工作方面，便扮演一种无角色的角色。退休，除明显减弱老人的经济力外，更有其他方面的影响：1.社会方面：与原来因工作所形成的社会关系及网络产生疏离、断绝。2.心理方面：老而无用之落寞感，随之油然而生。3.生活方面：无所事事，产生孤寂感。因此，建立一银发赡养小区，提供一处无论是居家效劳、生活照顾或身体养护均尊重长者的自主选择，且给予有尊严的效劳及生活平安的保障，将是一个重要课题及符合全民所需。二、养老公寓市场1、老龄化市场机遇分析据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场〞是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。养老观念逐步转移受传统观念的影响〔他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地〕，国内老年人养老讲究“三代同堂〞，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远〞的特点，因此老年人不堪忍受“空巢〞的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。家庭因素催生老年人住宅的产生和开展自我国七十年代中期实行方案生育控制以来，“三口之家〞现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存开展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重缺乏，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟〞，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。2、广西老龄化现状目前，广西60岁及以上的老年人口633万，占全区总人口的13.59%，比全国高出1.6个百分点。这说明广西在人口老龄化的同时，老龄化也在以每年3.5%的直线速度上升。目前广西有大量老年人因儿女不在身边而独守空房，成为“空巢老人〞。同时，高龄人口丧偶和患病的几率高，自理能力差。人口老龄化带来的养老负担问题不仅表达在经济供养方面，生活照料和精神抚慰方面的问题也日趋突出。未富先老兴旺国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000到10000美元，而中国目前为1000美元。广西市老年协会的一项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素。3、老年公寓市场现状户型设计不合理、功能相对单一现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分表达人性化关心。住宅区规模小、配套设施缺乏目前的养老公寓以家庭式为主，多属传统的养老公寓，拥有100个床位以上规模的还比拟少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，效劳水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。效劳人员缺乏专业培训在养老院从事效劳的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的效劳只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业效劳。4、老年公寓市场开展趋势老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多项选择址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。城郊的老年公寓城郊的老年公寓园林型老年公寓〞将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源〞式的田园生活，颐养天年。因此“园林型老年公寓〞的出现将倍受他们的青睐。工程规划要求1、开发要求根据对工程的具体定位，结合开发设想，在此提出工程规划方案，以期为工程开发分析提供依据。在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计到达平安、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的表达出对老人的关心，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。设计要人性化要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，防止老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人平安。环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及平安的娱乐、锻炼场所。户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。老年公寓户型设计参考老年公寓户型设计参考配套要完善化小区应配有完善的餐饮场所、医疗保健、超市商场、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。2.规划理念颐和园养老将依根本的人类需求做为规划理念：1.自我实现环境需求人类都需要拥有一个能发辉潜力、清新的空气、美丽的环境、安闲的生活设施，并且能够帮助松弛紧张，稳定情绪的地方(老年人尤甚)。2.自尊环境需求拥有一所自觉骄傲且能饴养晚年的房子，装饰高贵，及表现地位的象征。3.自信环境需求一个能让人感觉踏实且可自我控制生活型态，其布置的组合和家具的安排，室温和照明都能符合老年人居住的地方。4.爱的环境需求一处能带来愉悦的环境，有熟悉和舒适的用品，喜爱的字画和吸引力的摆设以及全方位的生活起居，休闲娱乐、宗教信仰、医护复健、个人自修、智慧交流、情感联谊、门对门的照顾。5.平安环境需求一个免于外来干扰和威胁的天堂，能够提供保护个人财产的措施，有足够的照明、消防、环保、烟雾测定器、警报器、扬声板、拉铃、自动求救和平安巡护。6.生活配备的环境需求良好的遮风避雨，适宜的通风和冷暖器，功能良好的水电和家电设备，平安的虫害控制，和观景莳花的空间。本开发方案将利用景观建筑的学理性，对于建筑量体及配置之控制确保一个具高质量之开发及具高审慎的完美规划。在使用分区上将依据山坡地开发许可之核准图说，区分为住宅区、小区中心区、公园绿地、保育区、不可开发区等。并设置有污水处理场、配水池、变电所、电信机房等用地。四、规划远景1.结合生活需求及现代高质量的超国际水平园区。2.造就为世界级的老人赡养环境。3.所需要的设施一应俱全，提供高水平效劳。4.包括居家照顾、日间托老、生活陪伴、随身秘书多项效劳。5.车程(救护车)10分钟内最好有中大型医院。6.提供良好的室内设施，让居住者可相互照应。7.设小区中心，除有增进健康和调剂身心的设施外，尚有心理咨商和体能管理的专业护理人员。8.提供适合老人居住设计的专精养生系统护理和保健设施。9.全功能的休闲小区规划，养生与休憩结合为一。五、工程投资预算和风险分析1、工程投资与本钱费用估算投资本钱和运营收入表工程总用地面积122401平方米，总建筑面积94686平方米，容积率0.77建筑密度19.4%，绿化率45%。投资本钱：总造价1.83亿元，其中建设本钱1.23亿元，土地本钱3672万元，规划筹划费61.6万元，设计费492万元，工程建设监理费184.7万元，工程管理费290万元，营业税1064.7万元，销售佣金1936万元，其他不可预见本钱1936万元。销售营运收入：总销售1.93亿元，疗养会所年营业额216万元，总收入1.95亿元。因此第一年盈余1207.5万元。2、风险分析1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间截至2023年底，南宁市60岁以上的老年人口114.87万，占总人口的16.23%。其中，市区60岁以上老年人口有42.11万，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然“核心家庭〞逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本工程风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。2、消费群体的特殊性和工程产权归属的敏感性导致工程具有较大风险房地产业是高风险、高投入的产业。房地产工程除了工程营销运作之外，在很大程度上还有一个资金运作，工程营销运作和资金运作的成功与否决定着工程开发成功与否。老年住宅工程面对的是60岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对60岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不管哪一种筹资购房形式都涉及一个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响，这是本工程风险之二六、风险躲避建议与结论老年住宅工程强调地理位置优越和自然环境良好，同时市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是一个充满商机和可行度较高的工程。但为了提高本工程抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议：1、认真进行工程选址。老年人公寓工程必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好工程地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓工程能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。2、本工程必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规划，工程就具有了“量身定做〞的依据，更加有效的防止工程开发建设中的随意性、盲目性，确保工程的顺利实施。3、工程实施前，还应在本案报告根底上进一步进行市场调研。在调查过程中，对广西老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场工程定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。附录：单位简介『曹源龍建築師事務所、華大工程顧問』為一提供規劃、設計、專案管理及營建施工服務的國際專業團隊。曹源龍建築師事務所系由曹源龍博士于1990年創設於臺灣迄今，累計豐富專業技術經驗，承接公、私部門之委託案，屢創佳績並獲好評與讚賞。財團法人環境資源研究中心系曹源龍建築師事務所、華大工程顧問的規劃設計中樞，由留美曹源龍博士領導結合具有豐富實務經驗的建築、景觀、施工專業精英，多元化人才、海外顧問團隊的優秀組合。目前中心在廈門設有華南區域辦公室，另在台灣、美國均設立分區辦公室。〝國際視野、創意求新〞是本公司不變的理念。秉持著誠信處事態度、嚴控品質、建立信譽、效率、精確預算、控管本钱之經營原則。重視自然生態環境與文化藝術相容合的建築、景觀專業，運用豐富的創造力和專業知識，滿足開發者與使用者的需求，與業主共創最具創意、與環境共榮的策略方案及合作關係，開創整體最高價值及合宜時代美學的建築作品。曹源龍建築博士‧福州大学客座教授《學歷》1.美國夏威夷大學建築學博士2.美國加州(柏克萊)大學環境研究研究所3.中興大學都市計劃碩士4.逢甲大學建築學士《經歷》-現任農委會漁業署景觀總顧問評審委員臺北市2023年花卉博覽會園區評審委員曹源龍建築師事務所負責人/財團法人環境研究中心董事長華大建設股份董事長/唐閣室內裝修董事長中華民國商務仲裁協會仲裁人/中華綠建築學會副秘書長臺北市建築師公會公共關係委員會副主委《經歷》-曾任明道大學境規劃暨設計研究所及造園景觀系助理教授中國文化大學景觀學系助理教授基隆市政府代理工務局長/基隆市政府都市計畫課長基隆市都市計畫委員會委員/基隆市政府土木課課長《專業資格》1.內政部註冊建築師(建証字第1474號)2.考試院工業技師考試建築技師第一名(67年)3.考試院高等考試建築工程科第一名(67年)4.考試院特種考試電信人員建築甲組高員級及格5.考試院建築師考試及格《著作》1.都市戶外遊憩設施及設置標準之研究(碩士論文)2.簇群住宅敷地計劃(尚林出版社，六版)3.住宅室內空間設計(六合出版社，二版)4.都市街道公園—林蔭步道(詹氏書局)5.敷地設計施工細部(詹氏書局，二版)(鄉林出版社，更新版)6.新市區開發(詹氏書局)7.環境及敷地計劃(淑馨出版社)8.HILLSIDEDEVELOPMENTFORDEVELOPINGCITIES(U.C.BERKELEY)9.GuidelineforAssistedLivinginTaiwan業績簡介--曹源龍建築師事務所1.退辅会投资兴建『华欣文化大楼』2.桃园法院治安法庭大楼新建工程3.基隆暖暖区山坡地小区整体开发4.东帝士临港开发方案先前研究5.深澳坑工业区整地工程6.太鲁阁国家公园长春祠据点附属公程设计7.基隆市八斗子滨海公园整体规划8.新竹地方法院简易庭景观配置规划9.澎湖地方法院马公简易庭大楼新建工程10.澎湖地方院职务宿舍新建工程11.裕隆新店场再开发方案12六福国际观光旅馆新建工程13.新竹地方法院简易庭大楼新建工程14.新竹地方法院职务宿舍新建工程15.六福主题游乐园整体工程规划16..基隆八堵大自然住宅大厦(170户)大楼设计(造价4亿元)17.台北市大直北安段大直伦敦住宅大楼新建工程18.板桥地方法院法官职务宿舍十三层(78户)新建工程(造价2亿元)

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