房地产估价方法及其运用-长期趋势法

第八节长期趋势法一、长期趋势法概述（一）长期趋势法的含义（熟悉）长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。（二）长期趋势法的理论依据（了解）房地产价格通常波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在价值时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。（三）长期趋势法适用的估价对象（了解）

长期趋势法是根据房地产价格在过去长期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产。（四）长期趋势法估价需要具备的条件（了解）适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实、可靠。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。五、长期趋势法的操作步骤4个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准(如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的方法与比较法中建立价格可比基础的方法相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；④以此模式去推测、判断估价对象在价值时点的价格。二、数学曲线拟合法（熟悉）数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。这里对其中最简单、最常用的直线趋势法作介绍。运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX在上述公式中，a、b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。a、b的值通常可用最小二乘法确定的。根据最小二乘法求得的a、b值分别如下：三、平均增减量法（熟悉）运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这种方法。如果用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就更能使评估价值接近或符合实际。至于在估价时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及估价人员的经验来判断确定。四、平均发展速度法（熟悉）运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。

与平均增减量法类似，由于越接近价值时点的发展速度对估价越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就更能使评估价值接近或符合实际。五、移动平均法（了解）移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。（一）简单移动平均法某类房地产2006年1~12月的价格如表8-5中第2列所示。具体的计算方法是：把1~5月的价格加起来除以5得684元/㎡，把2~6月的价格加起来除以5得694元/㎡，把3~7月的价格加起来除以5得704元/㎡，依此类推，计算结果见表8-5第3列。然后根据每5个月的移动平均数计算其逐月的上涨额，计算结果见表8-5第4列。（二）加权移动平均法加权移动平均法是将价值时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计。需要对房地产实际值进行加权的理由，与在前面平均增减量法和平均发展速度法中所讲的相同。六、指数修匀法（了解）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。Vi+1=aPi+(1-a)Vi七、长期趋势法的作用（掌握）1、长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。此外还有一些其他作用，例如：①用于收益法预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率等；②用于比较法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；