君鼎沙溪项目整体定位及营销策略提案报告208P

君鼎·沙溪工程整体定位及营销策略提案报告瑾呈：君鼎房地产开发我们对工程的思考？淡市下，面对众多竞争对手，我们采用何种竞争策略？！淡市下，我们的目标客户是谁？在哪里？用什么样的产品吸引他们？淡市下，我们该采用何种营销策略？销售策略？项目定位项目研究属性界定宏观市场研究判定地产走势宏观市场房地产市场需求研究潜在目标客户的评判消费者访谈同行佐证高层市场洋房市场评价竞争态势，寻求机会点微观市场研究规划布局建筑空间形象建筑平面营销推广、销售策略园林建议配套配置我们对工程定位的思路利润目标尽可能快的时间内收回投资、利润最大化销售目标实现短平快的销售节奏品牌目标建立市场的知名度和美誉度，为后续綦江开发打好根底开发目标体系工程开展目标CHAPTER1

綦江区市场调研綦江城市认知城市经济环境分析房地产经济环境分析綦江房地产竞争格局分析区域潜在客户调研重庆周边市场分析国家政策影响新国八条出台房产税试点上调存款准备金率0.5个百分点新国八条实施细那么出台上调存款准备金率0.5个百分点基准利率上调0.25个百分点重庆公布房价控制目标：涨幅低于2021年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值上调存款准备金率0.5个百分点上调存款准备金率0.5个百分点上调基准利率0.25个百分点2月3月4月5月1月6月一房一价实施调整土地增值税征收率上调存款准备金率0.5个百分点上调存款准备金率0.5个百分点7月上调基准利率0.25个百分点新“国五条〞出台，楼市调控继续加码8月央行：继续实施稳健货币政策执行差异性住房信贷政策9月重庆10月1日起开征存量房房产税婚后房屋产权加名免征契税10月住建部考虑收紧地方限购调整权限购或成为长期政策写字楼利率上浮30%，商业地产首付至少5成，利率至少要上浮20%甚至更多11月12月下调人民币存款准备金率0.5个百分点坚持调控政策不动摇

促进房价合理回归国家政策影响--政策内容政策分析政策手段1.限贷〔抑制需求〕2.缩减供给〔土地管理〕政策想要实现的目标：1.限制投资需求2.抑制改善型需求3.目前鼓励刚性需求国家政策影响--政策分析重庆整个房地产市场低迷，已经进入低谷随着银行利率的下调，预示着国家宏观调控有放松的迹象；最近温总理发言：房价远远没到合理水平；这说明国家有放松的迹象，但是不会出现较大的反弹，在未来1-2年内市场还是以刚需为主；国家政策影响--政策分析重庆在2021年1月销售量开始有所上升；但成交的主力还是在刚性需求客户，热销户型面积在套内55-75㎡的2房；如别墅、洋房、大平层等改善性物业产品依然滞销；国家政策影响—“重庆小阳春现象〞在相当长一段时间内对房地产市场采取“有保有压〞的政策；未来1-2年内房地产市场依然严峻，改善型和投资性需求产品任然是被抑制；重庆房地产还低谷时期；国家政策影响—总结CHAPTER1

綦江区市场调研綦江城市认知城市经济环境分析房地产经济环境分析綦江房地产竞争格局分析区域潜在客户调研重庆周边市场分析国家政策影响重庆市綦江区位于四川盆地东南与云贵高原结合部，东、北、西分别与重庆市南川、巴南、江津三区比邻，南与贵州省习水、桐梓两县接壤，东西宽65公里，南北长82公里，幅员面积2748平方公里，人口120万，其中城镇人口50余万，辖25镇、5个街道綦江素有“重庆南大门〞之称，是重庆南部重要的交通、物流枢纽；境内工业兴旺，机械、冶金、能源、煤化工和食品加工等享有盛誉；綦江城市概况綦江城市战略定位--次区域性中心城市?綦江县城城市总体规划〔2002—2021〕?中明确了城市化进程的目标。至2021年，城市人口规模到达20万人，城市建设用地规模16.4平方公里；至2021年，人口规模28万人，城市建设用地规模25.3平方公里。规划中确定綦江县城城市性质为政治、经济、文化中心，重庆南部重要的交通枢纽和商贸中心，以开展机械、能源、冶金、优质农副产品加工为主并具有山水园林特色的城市。在重庆的三大经济产业划分中，綦江被规划为“南部资源型产业拓展区〞内。以重庆为核心，綦江将建设成为主城“卫星城〞、“1小时经济圈〞中重要的次区域性中心城市。重大政治事件2021年10月27日下午，重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议表决通过?重庆市人民代表大会常务委员会关于设立綦江区、大足区有关问题的决定?，万盛区和綦江县合并，成立綦江区及万盛经济技术开发区。11月3日，市委、市政府在綦江区、大足区召开干部大会。会上，宣读了国务院对设立綦江区、大足区的批复，宣布了两个区委常委班子和万盛、双桥两个经济技术开发区领导班子的组成。綦江与万盛的合并，使綦江由县变区，说明了重庆对綦江的重视度，也使得两个地区能够更紧密的联系，资源共享、互补；对于綦江未来的开展有不可无视的推动作用。綦江交通状况渝黔铁路210国道兰海高速三万南铁路303省道綦江道路交通便捷，距离重庆主城只需半小时车程，两条铁路〔渝黔、三万南铁路〕，两条国〔省〕道路〔210、303〕，两条高速〔綦万、兰海高速〕从横交错，是通往贵州、云南、湖南、广东、上海的重要陆上通道，也是渝南及黔北地区重要的物资集散地。全区汽车通车里程3046公里，境内铁路总里程135公里，水上通航河道210公里，境内高速长72.5公里，渝黔高速铁路也将于明年开工开建，估算总里程67公里，总投资70亿元。届时只需要13分钟就连通綦江与主城。綦江城区未来拓展方向主要开展方向次要开展方向沙溪版块版画版块CHAPTER1

綦江区市场调研綦江城市认知城市经济环境分析房地产经济环境分析綦江房地产竞争格局分析重庆周边市场分析区域潜在客户调研国家政策影响城市经济状况城市--GDPGDP增长率小于4%4%-5%5%-8%大于8%10%-15%房地产开发情况萎缩停滞稳定发展高速发展飞速发展Key1——经济高速开展，GDP增幅连续四年超14%，居重庆市前列。城市经济水平不断提高，2021年国民生产总值近200亿元大关，此阶段房地产处于飞速开展阶段。800-1000美元1000-4000美元4000-8000美元8000-10000美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼顾改善需求为主改善需求为主起步发展单纯数量型快速发展以数量为主，质量为辅平稳发展以质量为主，数量为辅缓慢发展以质量为主的综合发展Key1——人均可支配收入及社零总额保持持续、快速上涨，綦江市民购置力旺盛。城市人均可支配收入超2500美元，房地产处于快速开展阶段；居民有需求、更有能力购房。城市经济状况--人均可支配收入Key1——财政收入稳步增加綦江2021年财政收入达42亿元，良好的财政收入，加快了城市根底设施和配套设施的建设，有效的推动房地产行业的开展。城市经济状况--财政收入Key1——綦江区产业结构不断优化，2021年三产比为14.9:46.2:38.9，其中第一产业〔农业〕实现增加值25.89亿元，第二产业〔工业〕实现增加值66.63亿元，第三产业〔效劳〕实现增加值65.25亿元。

第二、第三产业的快速开展，将加快城市化水平的提高。城市经济状况--三产结构Key1——未来綦江区未来2年GDP增速仍有望保持12%以上的水平。Key2——人均可支配收入保持高速增长，2021年有望到达2.5万人民币。城市经济状况--预测与房地产呈正相关的綦江宏观经济，一直以来健康稳定发展，预计未来几年将继续保持两位数的增长速度，这为綦江房地产市场地继续升温提供了良好的经济环境，也为本项目的开发提供了良好的宏观环境支持。1随着城市不断发展、三产结构不断的优化以及居民可支配收入的提高后，人们在居住方面表现为对量的需求增加的同时，在质的方面也急剧提升，这些方面将为綦江房地产市场的发展提供广阔的空间，也为本项目的开发提供了市场消费的基础需求。2城市经济总结CHAPTER1

綦江区市场调研綦江城市认知城市经济环境分析房地产经济环境分析綦江房地产竞争格局分析重庆周边市场分析区域潜在客户调研国家政策影响房地产经济环境--固定投资Key1——固定投资稳步增加綦江2021年固定资产投资近200亿元，6年内全县固定资产投资年均增长34%。固定资产投资不仅保证了城市经济开展，同时也促进了房地产的高速开展。Key1——綦江2021年房地产投资达30亿元，5年内全县固定资产投资年均增长48%。Key2——随着綦江城市经济不断开展，预计在未来2年内綦江房地产投资增幅将会保持稳定增长房地产经济环境--房地产投资Key1——綦江2021年竣工158万方，销售121万方，连续2年綦江市场供大于求，显示市场竞争剧烈。Key2——随着綦江向通惠版块重点开展，预计在未来2年内綦江房地产竞争会更加剧烈，因此产品的差异化和品质化会是市场竞争的重点。房地产经济环境--销售情况Key1——綦江商品房价格增幅较大，在2021年增加1140元㎡，涨势明显。Key2——可以看出宏观调控对綦江的影响较小，当地还是以刚性需求为主导，预计在未来2年内綦江房地产价格不会有太大的波动，保持平稳状态。房地产经济环境--价格情况Key1——从目前数据上可以看出，市场主要供给还是在60-80㎡的两房，这一比例高达50%以上，其次是80-110㎡的三房，45㎡以下的小户型在綦江市场供给较低；Key2——随着綦江房价的增长，未来市场户型面积段将逐渐偏小化，60-80㎡将会是市场主力；房地产经济环境--在售面积细分房地产经济环境保持健康发展，预计未来2年内綦江房地产市场不会发生较大转变，将会保持稳定增涨的态势；1随着綦江商品房价格的不断提高，市场需求面积将会逐渐偏小化，在总价的控制上有利于刺激消费者购买的热情，我项目未来的户型面积应该控制在40-95㎡内。2綦江连续2年出现供大于求，预示着未来綦江房地产市场竞争将会更加剧烈，本工程在地段、规模上均不占优势，采取何种竞争策略使工程关键；3房地产经济总结CHAPTER1

綦江区市场调研綦江城市认知城市经济环境分析房地产经济环境分析綦江房地产竞争格局分析重庆周边市场分析区域潜在客户调研国家政策影响本案巨龙广场版块老城版块版画广场版块沙溪版块通惠版块綦江竞争格局--城市区域划分沙溪版块--新兴的居住区沙溪是在售工程最多的版块，城市未来的主要居住组团老城版块—政治教育中心老城是政府单位聚集的地方，城市教育基地，人口密度较大，城市因地理开展受限巨龙广场版块—商业中心巨龙广场聚集的綦江最高端、最大、最多的商业中心，有“綦江解放碑〞之称通惠版块—未来城市开展方向“造大城、兴大业〞的理念，未来将是綦江的商、政、教育中心版画广场版块—居住区版画广场以北也是城市的居住组团，各项配套开始逐步完善綦城雅筑荣润·半山国际本案枫丹·圣提亚纳银海新城山予城世纪花城千山美林国际社区香江丰源秋实·又一城元方·优山美地凯旋名城江南世家金域·蓝湾项目社区形态占地面积容积率建筑面积总户数绿化率山予城高层+洋房150亩330万方3500户42%银海新城高层+洋房223亩346万方6000户无枫丹·圣提亚纳高层+洋房128亩217万方1500户40%綦城雅筑高层+洋房80亩316万方1700户40%世纪花城高层290亩3.4968万方6474户38.11%香江丰源高层100亩3.424万方2400户43.8%江南世家高层65亩313万方1000户28%凯旋名城高层+商业60亩416万方1000户无秋实·又一城高层100亩320万方一期1000户30%金域蓝湾高层30亩48万方1000户37.8%国际社区高层165亩330万方3000户30%元方·优山美地高层52亩4.317万方1900户35%半山国际高层+洋房240亩3.455万方//綦江竞争格局—在售工程一览表项目销售业态当前均价滞销户型热销户型销售率剩余体量山予城高层+洋房4600元/㎡100㎡三房88㎡两房70%10万方银海新城高层+洋房4200元/㎡111㎡三房72㎡两房50%10万方枫丹·圣提亚纳高层4100元/㎡顶跃两房50%8万方綦城雅筑高层4500元/㎡//90%14万方世纪花城高层4800元/㎡117㎡三房86㎡两房85%40万方香江丰源高层4300元/㎡//70%3万方江南世家高层4000元/㎡三房两房90%2.5万方凯旋名城高层5000元/㎡//85%0.5万方秋实·又一城高层5200元/㎡109㎡三房45㎡一房80%由于改规划，具体未知金域蓝湾高层4800元/㎡104㎡三房74㎡两房90%4万方国际社区高层4900元/㎡97㎡三房68㎡两房30%23万方元方·优山美地高层4600元/㎡//95%15万方半山国际高层+洋房///055万方綦江竞争格局—在售工程一览表项目一房两房三房四房山予城050%50%0银海新城071.5%28.5%0枫丹·圣提亚纳095%05%綦城雅筑0100%00世纪花城050%50%0香江丰源0100%00江南世家20%60%20%0凯旋名城////秋实·又一城20%60%20%0金域蓝湾050%50%0国际社区075%25%0元方·优山美地20%40%40%0半山国际////两房是綦江房地产市场产品供给的绝对主力綦江竞争格局—在售工程一览表区域项目名称区域资源区域房地产特点沙溪版块山予城区域占据綦江河水景资源、营盘山公园资源，但是做为一个新兴的居住区，距离城市中心有一定的距离，生活配套、公交系统等不完善；沙溪区域是綦江楼盘最多的区域，以高层为主、洋房为辅（綦江80%的洋房在此区域中），客户主要还是来自綦江城区，其中拆迁及农转非客户占据重要的组成部分；银海新城枫丹·圣提亚纳綦城雅筑半山国际版画广场版块世纪花城次区域是綦江次要发展区域，没有优势的景观资源，但是区域的各项生活配套、公交体系已经逐步完善，方便客户居住；几乎全是高层，有綦江唯一一个综合体项目，区域楼盘品质较高，也有价格的支持；凯旋名城老城版块香江丰源区域使綦江老城，建筑密度较高，但是教育优势明显；未来老城片区土地供应很少；区域的楼盘品质普遍较低，虽然有教育等优势，但是成交价格还是较低，拆迁和农转非人员购房占据了购房的主力客群；江南世家巨龙广场版块秋实·又一城高铁广场、滨河公园景观资源区域项目品质较高，价格也是綦江最高的项目之一；通惠版块金域蓝湾未来綦江重点发展区域，地段上的优势无可比拟，未来綦江房地产开发的主要区域；楼盘品质较高，地段优势也使得成交价格为綦江所有版块最高的地方；国际社区元方·优山美地綦江竞争格局—区域概况高层为主；洋房量缺乏高层10%。綦江竞争格局—在售物业研究Key1——户型供给：二房占60%、三房占约30%。Key2——面积供给：65-95㎡是最主要供给面积，以带二房和紧凑三房为主。綦江竞争格局—在售物业研究整体去化较好。65㎡-95㎡是最主要去化区间，占50%以上。两房物业，偏紧凑和带院馆户型去化较快。大面积物业整体去化较慢户型

面积区间

去化率（月均去化）单配40㎡以下506040㎡-50㎡40两房50㎡-65㎡253065㎡-75㎡2575㎡-85㎡20三房85㎡-95㎡182295㎡-115㎡14四房115㎡以上55Key4——物业去化綦江竞争格局—在售物业研究竞争态势分析--直接竞争綦城雅筑润庆·山予城直接竞争错位竞争控制面积形成总价优势紧邻本项目高层+洋房枫丹·圣提亚纳异域风情高层+洋房半山国际紧邻本项目高层+洋房同板块竞争高层+洋房银海新城同板块竞争高层+洋房竞争态势分析—泛竞争泛竞争世纪花城秋实·又一城规模开发110亩公园景观綦江标志性建筑知名品牌地段优势元方·优山美地知名品牌地段优势金域·蓝湾普惠·国际社区地段优势景观资源知名品牌、规模开发成熟地段强化性价比优势强化景观资源关注点：配套匮乏，产品居住舒适度高〔户型全为以舒适性两房〕，但并没有造成热销局面，主要在于：面积区间较为单一，限制了客户基数；赠送空间较少，不能为产品提供更大的附加值；产品为刚性需求，但是现阶段交通不完善，进出工程较难，考虑后期入住后有较大影响，使客户对工程产生抗性；德宜信·綦城雅筑

位置：綦江区沙溪路与滨江路交汇处规模：总占地80亩，总建筑面积16万方容积率：3.0绿化率：40%总户数：1700户物业形态：高层+洋房主力面积：75-81㎡目前在售均价：4500元/㎡綦江竞争格局—竞争楼盘研究工程亮点分析教育设施：幼儿园酒店式入户大堂：5.4米挑高便利型社区配套：超市、餐饮、理发店、百货景观资源：背靠营盘山公园、左邻沙溪公园，对面綦江河綦江竞争格局—竞争楼盘研究户型配比及销售情况层高：25层标准层户数：2梯8户在售面积区间：75-81㎡配比情况：75㎡占50%，81㎡占50%户型情况：75㎡--2房单卫81㎡--2房双卫销售均价：4500元/㎡去化情况：两种户型不相上下綦江竞争格局—竞争楼盘研究关注点：配套相对完善，有公交系统、局部生活配套已开始投入使用，产品居住舒适度高〔户型以舒适性两房、三房为主〕，但销售情况良好，主要在于：面积区间跨度较大，满足各阶层客户需求；赠送空中院管，增加产品附加值；同时工程距离城市中心较近，具有一定规模和品质；润庆·山予城

位置：綦江区·沙溪路16号规模：总占地150亩，总建筑面积30万方容积率：3.0绿化率：35%总户数：3500户物业形态：高层+洋房主力面积：86-92㎡目前在售均价：4600元/㎡綦江竞争格局—竞争楼盘研究工程亮点分析大尺度、宽间距、全景观〔最小楼间距超30米〕40000㎡中庭园林景观便利的社区配套运动设施完善：网球场、篮球场、羽毛球场5000㎡湖泊水景，沙滩式游泳池景观资源：营盘山公园、滨河景长廊，沙溪河綦江竞争格局—竞争楼盘研究户型配比及销售情况层高：24层标准层户数：2梯6户在售面积区间：87-100㎡配比情况：2房占50%，3房占50%户型情况：87㎡--2房双卫，占33%88㎡--2房双卫，占16%92㎡--2房单卫带院馆，占33%100㎡--2房双卫带院馆、大阳台，占33%销售均价：4600元/㎡去化情况：87、88㎡舒适两居去化较快綦江竞争格局—竞争楼盘研究关注点：配套正在完善，有公交系统、局部生活配套已开始投入使用，产品居住舒适度高〔户型全为舒适性两房〕，但销售情况一般，主要在于：整栋楼户型只有一种，不能满足各阶层客户需求；无赠送面积，没有产品附加值；同时工程距离城市中心较远，即便工程一定规模和品质销售也困难；枫丹·圣提亚纳

位置：綦江区·九龙新区·沙溪路规模：总占地120亩，总建筑面积17万方容积率：2.0绿化率：40%总户数：1500户物业形态：高层+洋房主力面积：80㎡目前在售均价：4100元/㎡綦江竞争格局—竞争楼盘研究工程亮点分析原味西班牙建筑风格错落的建筑物分布便利的社区配套游泳池社区内园林绿化打造景观资源：营盘山公园、滨河景长廊，沙溪河綦江竞争格局—竞争楼盘研究户型配比及销售情况层高：24层标准层户数：2梯8户在售面积区间：80㎡配比情况：整栋楼只有80㎡一种户型，只是在面积上有1㎡的出入户型情况：80㎡--2房单卫无院馆，有大阳台但不可变销售均价：4100元/㎡去化情况：销售情况一般，开盘2月销售近50%綦江竞争格局—竞争楼盘研究关注点：配套相对完善，有公交系统、局部生活配套已开始投入使用，产品居住舒适度高〔户型全为舒适性两房、三房〕，但销售情况一般，主要在于：户型面积偏大，总价较高；高层组团密度较大；即便是工程在规模和品质有一定的弥补，加上户型赠送面积大〔院管赠送〕销售也一般；银海新城

位置：綦江区·九龙新区·沙溪路规模：总占地223亩，总建筑面积46万方容积率：3.0绿化率：35%总户数：6000户物业形态：高层+洋房主力面积：72-84㎡目前在售均价：4200元/㎡綦江竞争格局—竞争楼盘研究工程亮点分析较大的规模周边配套相对完善距离城市中心距离较近赠送空间大〔院管赠送〕社区商业丰富，并且已经开始投入使用景观资源：营盘山公园、滨河景长廊，沙溪河綦江竞争格局—竞争楼盘研究户型配比及销售情况层高：28层标准层户数：2梯7户在售面积区间：72-111㎡配比情况：2房占71%，3房占29%户型情况：72㎡--2房单卫，占14%73㎡--2房单卫，占14%74㎡--2房单卫，占14%84㎡--2房双卫，占29%108㎡--3房双卫，占14%111㎡--3房双卫，占14%销售均价：4200元/㎡去化情况：74㎡两居去化较快綦江竞争格局—竞争楼盘研究关注点：配套完善，有公交系统、生活配套已成体系，产品居住舒适度高〔2梯6户，户型全为舒适性两房、三房〕，但销售情况差，主要在于：工程户型面积偏大，单价较高，无法控制总价；即便是工程规模较大，各项配套完善，所处版块也是綦江人民较为认可的区域，销售也具有一定难度；世纪花城

位置：綦江区·九龙大道新法院旁规模：总占地249亩，总建筑面积68万方容积率：3.49绿化率：38%总户数：6474户物业形态：高层主力面积：83-117㎡目前在售均价：4800元/㎡綦江竞争格局—竞争楼盘研究工程亮点分析綦江最大规模的地产工程周边配套完善距离城市中心距离较近7000㎡原生态景观110亩景观公园超大游泳池幼儿园45层綦江标志性建筑物綦江竞争格局—竞争楼盘研究户型配比及销售情况层高：33层标准层户数：2梯6户在售面积区间：83-117㎡配比情况：2房占50%，3房占50%户型情况：83㎡--2房单卫，占33%86㎡--2房单卫带大阳台，占16%115㎡--2房单卫，占33%117㎡--2房双卫，占16%销售均价：4800元/㎡去化情况：83㎡两居去化较快綦江竞争格局—竞争楼盘研究关注点：配套完善，有公交系统、生活配套已成体系，产品居住舒适度高〔户型以舒适性两房、三房为主〕，但销售情况较好，主要在于：工程位于綦江重点开展区域，未来升值潜力较大，紧邻綦江城市中心并且工程具有一定的品质和规模；唯一缺乏就是面积区间较小，总价较高，对局部刚性需求的客户抗性较大；普惠·国际社区

位置：綦江区·通惠新城·通惠大道规模：总占地165亩，总建筑面积30万方容积率：3.0绿化率：30%总户数：3000户物业形态：高层+洋房主力面积：67-97㎡目前在售均价：4900元/㎡綦江竞争格局—竞争楼盘研究工程亮点分析高品质、大规模周边配套完善紧邻城市中心旁边是綦江唯一的五星级大酒店地处通惠新城是首席“经济开发区〞主题风情商业街綦江竞争格局—竞争楼盘研究户型配比及销售情况层高：33层标准层户数：2梯8户在售面积区间：68-97㎡配比情况：2房占75%，3房占25%户型情况：68㎡--2房单卫，小阳台，占25%77㎡--2房单卫，大阳台，占50%93㎡--3房单卫，占12.5%97㎡--3房双卫，占12.5%销售均价：4900元/㎡去化情况：68㎡两居去化较快綦江竞争格局—竞争楼盘研究荣润·半山国际占地面积240亩总建筑面积55万㎡

容积率3.4物业形态高层、花园洋房入市时期预计2021年8月入市2021年10月份开盘竞争关系与本工程仅一路之隔，直接竞争，其业态丰富，品质较高綦江竞争格局—将推竞争楼盘研究荣润·半山国际开发公司重庆荣润置业重庆荣润置业成立于2021年2月8日，注册资金6000万元，房地产二级开发资质，公司前身是从事市政大型设施建筑与施工，先后建设了北碚体育馆，三溪口立交，龙凤大道，永川兴龙大道等多个“市政金杯〞工程，有较强的经济实力和政府背景。产品情况工程由20栋高层，23栋花园洋房，风格商业街和1520个停车位组成，产品丰富，规模较大。綦江竞争格局—将推竞争楼盘研究房地产市场总结现阶段綦江的开发热点是沙溪版块：在售工程最多，工程品质相对较高；我们之间既是竞争关系，也是合作关系〔炒热沙溪地块〕在售高层工程较多，洋房工程不到高层的8%，在后期洋房产品在市场上有一定放量；小户型是市场上的主力户型，同时也是销售情况较好的户型；大户型去化相对吃力；市场上在售工程对于赠送面积普遍不高，在户型设计利用方面并没有到达效果，这是本工程的重要时机点；綦江市场同质化现象严重，从风格—户型并没有太大的差异化，这使我工程有很好的突破口；关键词：同质化严重刚需小户型赠送面积不多在售高层较多房地产市场总结CHAPTER1

綦江区市场调研綦江城市认知城市经济环境分析房地产经济环境分析綦江房地产竞争格局分析区域潜在客户调研重庆周边区县市场分析国家政策调控为了更好的判断綦江市场，我们借鉴重庆周边其他典型区县〔潼南、合川、永川、铜梁〕做为参考；看看其他区县市场情况；重庆周边区县市场分析潼南房地产市场在售工程花盛香醍、春天诗意、米兰阳光、江城丽都、北城丽都、水晶之城等10个工程在售物业情况其中花园洋房工程3个，高层工程7个在售主力面积花园洋房：99-125㎡高层住宅：30-88㎡销售情况30-45㎡一房看盘销售一抢而空55-65㎡紧凑两房看盘销售80%以上65-85㎡两房开盘销售60%85-95㎡二变三房开盘销售50%100㎡以上户型滞销铜梁房地产市场在售工程欧鹏·华府、兰亭别院、四季花城、泽京·普罗旺斯、江南世家、香樟郡等12个工程在售物业情况其中花园洋房工程5个，高层工程7个在售主力面积花园洋房：90-135㎡高层住宅：55-85㎡销售情况30-45㎡一房看盘销售95%以上55-65㎡紧凑两房看盘销售80%以上65-85㎡两房开盘销售60%85-95㎡二变三房开盘销售50%100㎡以上户型滞销花园洋房滞销永川房地产市场在售工程金科·阳光小镇、巴塞罗那、宇界·维斯卡、红河枫景、荷塘月色、浦江·上海城等14个工程在售物业情况其中花园洋房工程6个，高层工程8个在售主力面积花园洋房：85-130㎡高层住宅：40-95㎡销售情况30-45㎡一房看盘销售90%以上55-65㎡紧凑两房看盘销售75%以上65-85㎡两房开盘销售60%85-95㎡二变三房开盘销售40%100㎡以上户型滞销合川房地产市场在售工程缤果城、宝润国际、宝龙·城市广场、德润世家、三江希望城、千山·米兰郡等10个工程在售物业情况其中花园洋房工程5个，高层工程5个在售主力面积花园洋房：95-130㎡高层住宅：40-95㎡销售情况30-45㎡一房看盘销售90%以上55-65㎡紧凑两房看盘销售75%以上65-85㎡两房开盘销售60%85-95㎡二变三房开盘销售40%100㎡以上户型滞销重庆周边区县房地产市场总结主力面积区间在50-88㎡的刚性需求小户型产品是市场主力购房客户目前是周边乡镇人员、打工人员以及普通工薪阶层为主力人群；销售情况较好的是30-50㎡的1房产品，开盘销售在90%以上；CHAPTER1

綦江区市场调研綦江城市认知城市经济环境分析房地产经济环境分析綦江房地产竞争格局分析区域潜在客户调研重庆周边区县市场分析国家政策调控称呼：邓先生年龄：42岁性别：男从事行业百货担任职务老板居住地书香名都置业次数2次客户特征描述綦江巨龙广场服装行业私营业主，居住于德宜信·书香名都，小孩11岁，有一定的经济基础，重视小孩的学校及培养，有一定见识，对于地段要求较高。客户语录：——“本区域，配套不成熟，交通不方便，感觉有点偏”——“一直比较关注房地产，想为小孩子买一套房子，做为他以后的婚房，也可以做为投资用途”——“对于自住现阶段有过考虑，但是主要还是在城市发展的方向，因为家人比较多，考虑房间数量在3-4房”——“有公园当然最好，这样没事的时候还可以散散步。但是一定要距离近一点。”——“还是比较喜欢时尚一点的，现在綦江的房子看起来不是很好看，比重庆的一些差远了。”——“住的地方一定要离我的店面近，因为服装生意比较的繁琐，这样比较方便，周边要买菜呀、吃饭的要方便，走得太远麻烦”典型客户1：私营业主区域潜在客户调研--客户写真称呼：袁小姐年龄：26岁性别：女从事行业：移动公司担任职务：普通员工目前居住地：老城置业次数：1次客户特征描述年轻时尚，讲究品位、由于从事地产行业对购房的自主意识强，消费并不完全理性，价格敏感度不高，对房屋综合品质较为看重客户语录：——“区域形象尚可、日常配套设施较为缺乏、交通不便捷、未来发展还是有一定潜力；”——“高层、小高层产品皆可，两房、面积70－85㎡；”——“价格取决于产品打造；”——“建筑风格要时尚一点，不要大众化了；”——“一直在看通惠这一板块，毕竟是綦江未来的发展方向，距离中心还是比较近；”——“绿化环境一定要好，最好多一些水景。”——“小区内还是要多设置一些运动的设施。”典型客户2：事业单位员工区域潜在客户调研--客户写真称呼：周先生年龄：42岁性别：男从事行业统计局担任职务主任居住地老城置业次数2次客户特征描述国企中层干部，收入稳定，有的一定经济实力，想换洋房居住，洋房楼层不要太高，有电梯最好，为购房首选客户语录：——“区域形象认可、但是交通不便捷、生活配套跟不上，未来发展前景值得看好；”——“3层以下、如果景观好、带电梯的可以考虑楼层高一点，面积120㎡以下，总价最好控制在55万；”——“建筑还是要独特一点，要上档次；”——“有公园当然最好，但是要近一点；”——“道路不是很好，自己开车去都不是很方便，要是修好点还是可以考虑；”——“小区一定要安静一点；”——“生活配套要齐全，不是不方便；”典型客户3：国企中层管理干部区域潜在客户调研--客户写真称呼：刘先生年龄：22岁性别：男从事行业广告公司担任职务普通员工居住地汽车站置业次数0次客户特征描述工作不到一年，买房全靠家人的支持，主要是结婚要考虑新房，个性鲜明，比较时尚，对于房子有自己的看法。客户语录：——“对区域还是比较熟悉、但是交通不便捷、生活配套跟不上；”——“面积不用太大、两房就可以；”——“建筑一定要时尚，不然不考虑；”——“园林景观要好，最好是有游泳池之类的；”——“要离中心区域近一点，这样朋友聚会也方便；”——“生活配套要齐全，不是不方便；”典型客户4：私企员工区域潜在客户调研--客户写真称呼：张先生年龄：28岁性别：男从事行业建筑行业担任职务普通员工居住地春灯置业次数0次客户特征描述建筑工地上班，经济实力较为薄弱，现阶段有购房意向，面积在80㎡以下的两房，但是总价一定要控制在30万内。客户语录：——“对区域还是比较熟悉、但是交通不便捷、生活配套跟不上；”——“面积一定要在80㎡以下的两房，总价最好是在30万内；”——“建筑还是要好看一点，想重庆的一些住房；”——“有公园当然最好，但是小区内还是多一点运动设施；”——“要是有幼儿园最好了，以后孩子上学也方便；”——“生活配套要齐全，不是不方便；”典型客户5：农转非人员区域潜在客户调研--客户写真称呼：苑兴娟年龄：24岁性别：女担任职务置业顾问特征描述从事房地产销售2年，在第一线接触客户，对客户的想法有一定的理解，对綦江房地产市场也有一定的了解。访谈语录：——“对区域还是比较好、就是交通不便捷、生活配套不完善；”——“綦江主力面积在60-85㎡的两房；面积越大销售越困难”——“綦江居民对地段相当看重，购房相对理性；”——“对公园等景观配套比较的有兴趣；”——“拆迁和农转非的客户在近2年内占据购房的主力之一，同时此部分客户比较注重生活、教育等配套；”——“沙溪版块还没炒热，价格较高对客户还是比较有抗性；”同行访谈1：置业参谋区域潜在客户调研—同行访谈称呼：赵先生年龄：25岁性别：男担任职务销售经理特征描述从事房地产销售6年，一直在第一线工作，对客户的想法有很深的理解，对綦江房地产市场也有很深的了解。访谈语录：——“对区域还是比较好、就是交通不便捷、生活配套不完善；”——“綦江主力面积在60-85㎡的两房，逐渐在向小户型转变；”——“綦江居民对地段相当看重，购房相对理性；”——“道路是限制沙溪版块不利因素之一，其实距离巨龙广场不远，但是道路崎岖”——“拆迁和农转非的客户在近2年内占据购房的主力之一；”——“洋房在市场上的供应较少，但是洋房客户更注重的是品质，要有好的景观、好的建筑；”同行访谈2：销售经理区域潜在客户调研—同行访谈所访客户均对区域表现出认可，但是多数客户认为区域的交通不便捷、生活配套不完善；

绝大多数访谈客户看好区域的未来开展潜力和前景，并认为此区域将是綦江未来居住重地。大局部还是比较注重城市开展的方向，在通惠和沙溪做选择；对区域的看法绝大多数客户对营盘山公园表现出浓厚的兴趣，普遍表现出对目前居住的社区绿化面积少，活动空间小的不满；

但是一定要有直接到公园的道路，太远对公园的兴趣不大；

对地块边上营盘山公园的看法区域潜在客户调研—访谈结论所访客户认为工程应该设置根本生活配套，满足日常生活需要，如生活小超市，临街的餐饮等；

绝大多数访谈客户认为小区应多设置一些运动的设施，如篮球场，羽毛球场、游泳池等。对生活配套的看法对产品需求状况高层物业

——访谈客户对一房至三房产品均有需求，其中两房为主，两房主力需求面积约60-80平米，三房主力需求面积约95平米；

花园洋房物业

——大局部访谈客户接受85--110平米两房房或三房产品；

——大局部访谈客户接受11F电梯洋房。区域潜在客户调研—访谈结论CHAPTER2

工程整体定位工程本体研究同类型案例借鉴工程产品定位工程概念定位目标客户定位本体条件研究--宗地四至东巨龙广场版块开发区，是现阶段城市商业中心南綦江河，对面是綦江老城区，现阶段的教育、政治中心西綦城雅筑工程，距离我工程直线400米，北綦江最大的公园“营盘山公园〞现阶段已开始打造，局部已完工营盘山公园綦城雅筑老城开发区綦江河綦江河地块整体坡势较陡，地块之间的高差较大，尤其是在地块与临綦江河公路的高差很大，最大高差近50米；地块周边没有其他建筑物，视野不受遮挡，内部植物较多；工程背靠营盘山公园，面朝綦江河，对望綦江城市风貌，工程大局部的地方均有较好的景观资源；本体条件研究—地块特征道路是工程与城市连接的枢纽现阶段工程与城市相连接的只有1号线路，并且道路崎岖，不利车辆通行；后期政府将会修建滨江路；如何有效的组织道路交通是工程成功的关键之一--已建成路线，但是道路很差〔1号〕--在建路线〔2号〕--待建线路〔3号〕宗地本体条件研究—道路及交通状况周边配套效劳设施零售配套小型超市，沙溪各小区临街配套商业，在周边工程入住后商业和居住气氛浓厚，配套会逐步完善；医疗配套距离最近的康复医院有1公里，医疗设施匮乏；休闲配套綦江最大市政公园，工程内部设置运动场所，休闲设施齐全；教育配套与工程仅一墙之隔的是沙溪小学，未来在二桥修通后到綦江中学距离较近；本体条件研究—周边配套效劳优势劣势景观优势可以俯瞰城市景观，项目较大的高差给予项目最大的景观利用；背靠綦江最大的休闲公园：营盘山公园；整个项目地块处于上风上水，“依山傍水”符合中国人传统的生活习性；开发优势地块是原工业厂房，不存在其他的拆迁，容易开发；项目目前配套不完善，消费者对项目有一定抗性；项目与城市的道路连接不够紧密，缺乏公共交通体系，容易造成项目位置偏远的尴尬局面；距离项目20米处有铁路（是否确定拆迁），有一定的噪音；项目地块不规整；机会威胁綦江与万盛合并，对綦江的发展有较好的推动作用；綦江老城建筑时间长、密度大，加上城市发展会产生大量拆迁和农转非人员；随着山予城、银海新城、圣地亚纳、公安小区的入住，沙溪版块价值将会增加綦江产品同质化现象严重，差异化的竞争会是项目的机会点；项目所在的沙溪版块在售项目较多，市场竞争激烈；下半年将会有200多亩的项目“荣润·半山国际”将会与本项目产生最直接竞争；本体条件研究—SWOT分析三线城市中配套匮乏的资源型小工程本体条件研究—属性界定CHAPTER2

工程整体定位工程本体研究同类型案例借鉴工程产品定位工程概念定位目标客户定位选择原因为了寻求工程成功的KPI，我们在重庆周边区县中寻找类似案例进行分析选择条件位置较偏、配套匮乏、交通不完善，容积率在3.0，占地50亩左右，销售情况很好的区县工程同类型案例借鉴—条件选择缤果城

位置：合川合阳城街道沙坪大道末端北侧开发公司：重庆鸿建创嘉房地产开发占地面积：46667㎡建筑面积：15.5万方容积率：2.5绿化率：30%总户数：1238户物业形态：高层+商业主力面积：26-60㎡目前在售均价：4900元/㎡同类型案例借鉴—案例研究工程分析：该工程以城市青年为目标客户，在理念和推广都紧跟时尚路线，面积控制在26-60㎡的灵动小户，可变空间较大，一经面世就受到市场热捧；核心价值提炼：面积控制、总价优势灵动可变空间，超大赠送面积，一房变两房配套齐全，享受便捷生活同类型案例借鉴—案例研究户型鉴赏同类型案例借鉴—案例研究共谊·春天诗意位置：潼南江北新城巴渝大道中段开发公司：重庆共谊房地产开发占地面积：40亩建筑面积：110万方容积率：3绿化率：40%总户数：1500户物业形态：高层+小高层主力面积：30-88㎡目前在售均价：4100元/㎡同类型案例借鉴—案例研究工程分析：该工程以城市青年、空巢家庭为核心目标客户，在理念和推广都紧跟中式路线，面积控制在30-92㎡的灵动小户，可变空间较大，5个月2次开盘，每次开盘销售80%；核心价值提炼：面积控制、总价优势〔总价12万买房〕灵动可变空间，超大赠送面积，一房变两房同类型案例借鉴—案例研究户型鉴赏同类型案例借鉴—案例研究主力面积是30-70㎡的1房和紧凑2房户型可变空间大，实得面积多；超高的总价优势；吸引客户下定；同类型案例借鉴—案例总结CHAPTER2

工程整体定位工程本体研究同类型案例借鉴工程产品定位工程概念定位目标客户定位工程产品定位--定位依据客户需求竞争策略：

为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异政治/法律环境市场环境技术环境社会/经济环境工程自身市场竞争竞争策略本质上是处理三个要素之间的关系：消费者、竞争和工程工程产品定位--定位依据綦江市场同质化严重60-85㎡刚需小户型是綦江热销户型户型赠送面积普遍不多周边市场50-80㎡的1房和紧凑2房是市场热销户型；工程自身三线城市中配套匮乏的资源型小工程在国家政策的宏观调控下：投资需求骤减改善需求受到压制观望态度严重刚性需求得到大量释放差异化的高品质刚需产品工程产品定位工程产品定位创新：当前市场认可度高的创新户型增加产品附加值总价：控制单套户型的总价，提升市场竞争力创新：1.跃层〔2房变4房〕2.可变空间〔空中庭院〕3.极致紧凑户型面积：一房建筑面积控制在45m2以内；一房〔可变二〕建筑面积控制在68m2以内；两房建筑面积控制在80m2以内两房〔可变三〕建筑面积控制在90m2以内三房〔可变四〕建筑面积控制在105m2以内工程产品定位核心客户：农转非人员，个体经营户，私企员工、国企员工，空巢家庭置业目的：以自住需求为主根本特征：处于事业奋斗期、吃苦耐劳置业特征：首次置业者，没有经济实力，但是注重生活品质重要客户一：公务员和私营业主置业目的：改善居住条件及投资为主根本特征：个性强烈，有自己的观点，有一定的经济承受能力；置业特征：屡次置业者为主，想体会不同的生活方式；重要客户二：来源广泛重要客户一核心客户重要客户二目标客户群定位ArtDeco时尚建筑工程建筑风格定位CHAPTER3

工程产品建议工程建筑及园林风格建议工程案名建议工程产品建议工程物业配套效劳建议工程商业定位及位置建议工程规划建议建筑风格建议沉稳·历久而弥新通过色调组合和材质搭配，将建筑的沉稳气质表达得淋漓尽致，数十年之后，依旧历久而弥新，成为该区域标志性建筑群。时尚·简洁的质感通过线条处理、局部造型，使各组团建筑群与城市、街区和谐相容，形成良好的城市界面。文化·第五外立面注重第五立面·屋顶的处理，以表达不同档次、不同类别物业所蕴含的文化调性，形成各组团的识别性与个性。ArtDeco时尚建筑建筑风格建议--风格示意高层住宅建筑风格建议—色彩建议高层住宅外立面颜色建议采用次种颜色，原因：1.有别于綦江其他工程2.沉稳、大气、时尚彰显气质建筑风格建议--风格示意洋房住宅园林风格建议--东南亚在有小高差时建议用曲折步梯消除，周边点缀局部园林，花台按照层次感的设计园林风格建议--细节打造园林风格建议--细节打造一重景观：草坪二重景观：小型灌木三重景观：球状灌木四重景观：小型乔木五重景观：大型乔木园林风格建议--细节打造小区小品：以另类的艺术气息的小品为主，增加小区园林的可欣赏性园林风格建议--细节打造小区水景：以点式水景为主，中间穿插流动的可参与式的水景，最好是与小区的情趣小品相结合；CHAPTER3

工程产品建议工程建筑及园林风格建议工程案名建议工程产品建议工程物业配套效劳建议工程商业定位及位置建议工程规划建议工程案名建议君鼎·滨江1号“滨江〞点出我工程所在位置的同时也反响出我工程的景观优势；以“1号〞的气势，迅速拔高工程的再区域楼盘的地位；工程名直接的点出工程优势，给客户留下景观品质楼盘形象；工程案名建议君鼎·御景天下“御景〞表达工程得天独厚的景观资源，突出景观优势；以“天下〞的气势，占领綦江品质楼盘的高度；工程名直接的点出工程优势，给客户留下景观品质楼盘形象；工程案名建议君鼎·观山水CHAPTER3

工程产品建议工程建筑及园林风格建议工程案名建议工程产品建议工程物业配套效劳建议工程商业定位及位置建议工程规划建议工程产品建议—面积“偷算〞套内面积60平方米以内〔含60平方米〕的住宅，其设计的阳台进深如果大于2.7米，或每户阳台结构底板投影面积之和如果大于10平方米，超出局部按全面积计入容积率。套内面积60平方米以上的住宅，其设计的凹阳台进深如果大于2.4米，或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内面积的比例如果大于17%，超出部门按全面积计入容积率。对阳台的计算方式居住建筑层高大于3.6米、小于或者等于5.8米〔即3.6+2.2〕的，不管层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于5.8米、小于或者等于8米〔即5.8+2.2〕的，不管层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算；层高大于8米的，以此类推跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通高局部不超过该层套内建筑面积的35%且小于或者等于7.2米的，该通高局部的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算；通高局部超过该层套内建筑面积的35%或者大于7.2米的，按照上一条的规那么计算。对跃层的计算方式跃层可以在客厅中挑空面积现阶段在重庆市：不计入计容面积考虑到跃层“偷赠送〞地方较多,但客户群体较少;建议考虑少量跃层;工程产品建议—面积“偷算〞工程产品建议—高层户型建议2房，可变3房建筑面积：80-85㎡2房，含可变空间；2阳台，2卫生间；紧凑2房建筑面积：68㎡以下2房，1卫；2阳台；2房建筑面积：75㎡2阳台，2卫；户型示意1房，可变2房建筑面积：65㎡1房，含可变空间；2阳台；1房建筑面积：40㎡2阳台；1房，可变2房建筑面积：60-68㎡1房，1卫，可变两房2阳台；户型示意3房，可变4房建筑面积：95㎡3房，2卫，可变4房2阳台；工程产品建议—高层户型建议户型配比基准层：2梯7-8户面积区间：26-98㎡单配—14%1.5房—14%紧凑型2房—14%舒适型2房—14%2.5房—29%3房—10%3.5房--5%工程产品建议—高层户型配比户型建议2房建筑面积：85㎡2房，1卫3阳台；2房变3房建筑面积：93㎡2房，2卫带院馆2阳台+入户花园；3房建筑面积：100㎡3房，2卫带大露台阳台+入户花园；工程产品建议—洋房户型建议户型配比基准层：1梯3户层高：9-11层面积区间：85-130㎡特色建议：一层带地下室，顶层客厅挑空并带屋顶花园面积分布：1层：130㎡2-3层：120㎡3-5层：110㎡6-7层：95㎡7-9层：85㎡工程产品建议—洋房户型配比工程产品建议—创意户型假飘窗工程产品建议—创意户型错层式设计工程产品建议—创意户型地下室偷面积工程产品建议—创意户型生活阳台偷面积CHAPTER3

工程产品建议工程建筑及园林风格建议工程案名建议工程产品建议工程物业配套效劳建议工程商业定位及位置建议工程规划建议KeyPoints-1满足容积率前提下，尽可能加大高利润的低密度产品比例在整体满足容积率指标前提下，结合分地块质素，尽可能加洋房比例，以形成区域良好的居住气氛同时，对开发利润具有一定的提升作用。KeyPoints-2工程为实现快速销售，多修市场接受度高的产品—高层小户型工程大量体量为高层物业，面对最为剧烈的竞争市场，通过合理规划和景观利用，提升高层物业品质成为住宅板块的重点。工程规划建议--规划思路工程规划建议—方案一洋房项目均价（元/m2）地段规模配套景观视野周边环境产品品质品牌形象总结近期加权均价与商业区距离项目用地项目资源安静度户型设计知名度周边配套住户数量小区景观区域形象规划建筑交通便捷度小区内部配套视野人员档次附加值美誉度枫丹·圣提亚纳490050100-10050-10004900银海新城4900100150-100-50-10004900花园洋房物业加权均价为4900（元/平米）价格预估高层项目均价（元/m2）地段规模配套周边环境产品品质品牌形象总结近期加权均价与商业区距离项目用地安静度户型设计知名度周边配套住户数量区域形象规划建筑交通便捷度小区内部配套人员档次附加值创新度舒适度美誉度枫丹·圣提亚纳4100505050-5004200银海新城42001001500-10004350綦城雅筑450050-50-50-100504400山予城4600100100-50-50504750舒适型高层物业加权均价为4400（元/平米）工程规划建议—方案一经济测算综合本钱综合成本业态建筑面积建安成本管理费用销售费用税费行政收费高层680001700元/㎡销售额*2%销售额*2.7%销售额*12%330元/㎡洋房140001950元/㎡销售额*2%销售额*2.7%销售额*12%330元/㎡别墅21002200元/㎡销售额*2%销售额*2.7%销售额*12%330元/㎡工程规划建议—方案一经济测算方案一净利润方案一建筑面积销售均价建安成本（含管网、绿化）管理费用行政收费（含配套、人防）销售费用税费单方综合成本总计单方利润（除地价）利润小计高层680004400145088330118.85282514.81885.2128193600洋房140004900156598330132.35882713.32186.730613800别墅210060001865120330162720319728035886300总计1.65亿元工程规划建议—方案一经济测算此方案户型面积偏大在市场较好情况下〔如2021年〕会畅销但现阶段政策调控下改善性需求受到抑制，在未来1-2年内不会有大的好转，在市场上接受度不高在后期开盘销售会滞销预计月均去化20套工程规划建议—方案一销售测算高层高层高层小高层板式电梯洋房板式电梯洋房板式电梯洋房板式电梯洋房：1梯3户，11+1层板式电梯洋房商业位置：高层底商裙楼工程规划建议—方案二价格预估方案二以小户型为主，小户型在价格上会比方案一销售单价上高出250元/㎡洋房整个景观会比方案一的景观优势更强方案二：洋房单价5000元/㎡高层单价4650元/㎡洋房项目均价（元/m2）地段规模配套景观视野周边环境产品品质品牌形象总结近期加权均价与商业区距离项目用地项目资源安静度户型设计知名度周边配套住户数量小区景观区域形象规划建筑交通便捷度小区内部配套视野人员档次附加值美誉度枫丹·圣提亚纳490050100-10050-10004900银海新城4900100150-100-50-10004900花园洋房物业加权均价为4900（元/平米）高层项目均价（元/m2）地段规模配套周边环境产品品质品牌形象总结近期加权均价与商业区距离项目用地安静度户型设计知名度周边配套住户数量区域形象规划建筑交通便捷度小区内部配套人员档次附加值创新度舒适度美誉度枫丹·圣提亚纳4100505050-5004200银海新城42001001500-10004350綦城雅筑450050-50-50-100504400山予城4600100100-50-50504750舒适型高层物业加权均价为4400（元/平米）工程规划建议—方案二经济测算方案二净利润方案一建筑面积销售均价建安成本（含管网、绿化）管理费用行政收费（含配套、人防）销售费用税费单方综合成本总计单方利润（除地价）利润小计高层680004650145093330125.555582556.552093.45142354600洋房16100500015651003301356002730227036547000总计1.79亿元工程规划建议—方案二经济测算此方案户型面积偏小正好适合在淡市情况下刚性需求置业为主，在市场上接受度高在后期开盘销售会比方案一较为理想预计月均去化45套工程规划建议—方案二销售测算在品质上方案一最高从市场接受度和资金周转我司建议采用规划方案二工程规划建议CHAPTER3

工程产品建议工程建筑及园林风格建议工程案名建议工程产品建议工程物业配套效劳建议工程商业定位及位置建议工程规划建议可视对讲系统工程物业配套效劳建议品质物管工程物业配套效劳建议红外线探测工程物业配套效劳建议门禁系统工程物业配套效劳建议CHAPTER3

工程产品建议工程建筑及园林风格建议工程案名建议工程产品建议工程物业配套效劳建议工程商业定位及位置建议工程规划建议商业定位以完善工程自身配套为主工程商业定位及位置建议商业位置原因有以下两点：1：商业设置在高层底商，不占地且不会影响到其他地方2：设置在此处也可以吸引荣润·半山国际人群消费，增加商业利用，提升商业价值3.体量大致在2000㎡左右工程商业定位及位置建议CHAPTER4

工程营销总体策略工程阶段性营销方案工程入市时机选择工程销售分期控制工程价格定位及走势

绝佳景观视野

小户型低总价大赠送灵动可变空间超大楼间距

项目价值点

核心价值提炼教育就在家门口唯一亲水平台—公园上的小户生活工程概念定位“滨江1号〞—与营盘山公园共流传工程概念定位“滨江1号〞蓄水期内部认购期开盘期强销期持续销售期预售许可证距离预售一个半月高层根底正负零开始开盘后一个月开盘后二个月发放内部认购卡的形式，积累有效目标客户以户外广告迅速建立工程形象，活动造势排队开盘或摇号开盘形式促销政策，逼定客户成交以各种活动优惠，老带新政策工程阶段性营销方案CHAPTER4

工程营销总体策略工程阶段性营销方案工程入市时机选择工程销售分期控制工程价格定位及走势工程入市时机选择用地勘测可行性研究立项前期筹划定位、物业开展建议方案设计营销执行筹划开盘前筹备施工图设计施工设计任务书方案评标规划图沟通平面设计沟通设计细部沟通展示沟通销售执行执行与调整5月9月11月工程工程实践节点大致为11月份根底正负零也是工程入市时机首次开盘时间在12月底-1月原因有以下两点：工程上留有充足时间，12月底可以拿到预售区县市场在过年前是销售旺季，我工程必须抓住销售旺季快速去化，缓解第二年销售压力；工程入市时机选择CHAPTER4

工程营销总体策略工程阶段性营销方案工程入市时机选择工程销售分期控制工程价格定位及走势工程销售分期控制—案例借鉴卓然·水晶之城位置：潼南江北新城巴渝大道南段开发公司：重庆卓然房地产开发占地面积：150亩建筑面积：26万方容积率：2.3绿化率：40%总户数：3000户物业形态：高层+洋房主力面积：高层60-88㎡洋房85-135㎡目前在售均价：洋房4500元/㎡市场情况：市场以刚性需求为主，市场面积区间在60-88㎡，洋房、高层大户型等改善性需求执行，但是洋房市场空白，无在售工程；开发策略分析：以洋房带高层，洋房提升品质，以期待后期高层价值提升；实践证实：前期蓄客大量广告投入，积累客户3月，开盘销售30%在淡市情况下以洋房入市销售受挫工程销售分期控制—案例借鉴高层入市，带动洋房以高品质高层入市迅速在綦江建立口碑以及积累人气，快速销售，占据市场位置；继而带动洋房销售工程销售分期控制—案例借鉴工程销售分期控制开发顺序开发地块开发顺序开发地块开发顺序开发地块第1批2号楼第2批3号楼第3批5-6号楼第4批4号楼第5批7-8号楼第6批1号楼王预计工程整体开发周期为3年。123456789CHAPTER4

工程营销总体策略工程阶段性营销方案工程入市时机选择工程销售分期控制工程价格定位及走势工程价格定位及走势工程采取“低开高走〞的方式入市CHAPTER5

工程推广策略工程推广主题工程整合包装工程整体推广方案广告预算及媒体组合工程推广策略工程推广策略借势本工程边上是荣润·半山国际，比本工程早面世由于其规模大、体量多，在市场上肯定会做大量推广，我工程要借半山国际的势，使工程在綦江打响知名度时效性由于工程体量不大，不可能会在广告商友巨大投入，那么我们就要注意时效性，以最少的钱办最多的事；“把钱花在刀刃上〞。CHAPTER5

工程推广策略工程推广主题工程整合包装工程整体推广方案广告预算及媒体组合工程推广策略工程推广主题让每一扇窗对着风景深呼吸CHAPTER5

工程推广策略工程推广主题工程整合包装工程整体推广方案广告预算及媒体组合工程推广策略工程整合包装--售房部包装内部通过陈列知名艺人作品，营造艺术气氛，陈列作品可当场出售，以调动受众参与热情，维持现场人气利用橱窗陈列艺术品、增加导识性内部巧妙过道空间陈列艺术品、衬托气氛通过增设艺术书吧、咖啡吧，将时尚更好融入休闲生活

工程整合包装--售房部包装内部工程整合包装—示范区包装道路两旁，林荫大树，形成景观走廊、彰显工程品质跌水广场形成局部焦点内部硬质铺装，展示良好的时尚街区感受艺术小品点缀气氛工程整合包装—示范区包装售房车工程整合包装—其他包装用售房车，显示出开发公司实力，并且方便客户看房CHAPTER5

工程推广策略工程推广主题工程整合包装工程整体广告方案广告预算及媒体组合工程推广策略线上+线下全面打击整体广告方案--媒体策略整体广告方案阶段公交无线电视车身公交站台户外大牌楼宇视频公交座椅短信报媒电视蓄客期11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初—开盘前11月初—开盘前11月初—开盘前以格调为主，树立项目形象间断性信息告知项目形象项目形象开盘期11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结开盘前1周—开盘后2周开盘前1周—开盘后2周开盘前1周—开盘后2周开盘信息告知强销期11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结开盘后2周—开盘后1.5月开盘后2周—开盘后1.5月开盘后2周—开盘后1.5月形象+促销政策信息发布促销政策信息发布形象+促销政策信息发布形象持续期11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结11月初--完结开盘后1.5月—开盘后2.5月开盘后1.5月—开盘后2.5月开盘后1.5月—开盘后2.5月形象+信息发布间断性信息告知形象+信息发布形象CHAPTER5

工程推广策略工程推广主题工程整合包装工程整体广告方案广告预算及媒体组合工程推广策略广告预算及媒体组合—广告预算广告预算：一般为总销售额的8‰本工程推广预算金额为：320万1〕媒体思路控制费用，强调费效比..在不同推广阶段、针对不同目标客群、应用不同媒体组合。2〕媒体选择主要媒体：户外、车身、站台、楼宇视频、公交座椅。

辅助媒体：报媒、电视、短信。广告预算及媒体组合—媒体组合户外OutdoorADS投放思路：

户外广告具有信息持续性久和区域有效拦截的效果，特别在綦江区主干道，人流集中区域需重点投放，充分树立工程在市场中的品牌形象。车身广告BusADS投放思路：

高层推广期，选择公交车辆，投放车身广告，向目标客户传递工程信息，引起客户关注，精准锁定客群。广告预算及媒体组合—媒体组合户外OutdoorADS电视广告TVADS楼宇视频广告BuildingVideoADS投放思路：

投放思路：通过在住宅区电梯轿厢或政府办公楼发布楼宇视频广告，向目标客户传递工程信息，引起綦江市民关注，引起客户话题。在工程重要时间节点：如售房部开放、开盘、加推、促销信息等阶段，在目标客群经常收看的电视栏目中投放广告，传递工程信息、引起客群关注。广告预算及媒体组合—媒体组合短信广告SMSADS投放思路：

建立短信储值平台，在重要节点期间向目标客户进行信息告知。利用短信灵活机动，适应性强，既能大面积覆盖，也能利用情报资源精准打击，同时配合其他媒体，拓展目标客户群，对工程产生推动作用。广告预算及媒体组合—媒体组合线下营销派单Sendasingle

在綦江重要交通要到、人流集中、广场、商业繁华处派发工程宣传海报，引起广泛关注并积累客户。巡展Tour在綦江核心商圈与工程目标客群聚集社区，进行工程宣传展示，广泛积累客户。广告预算及媒体组合—媒体组合活动规划——CustomerRerentionActivities

活动主题“感恩有你〞君鼎·国际社区中小学生大型演讲活动活动主题

君鼎·国际社区大型烟花文艺汇演

广告预算及媒体组合—媒体组合活动主题君鼎·国际社区“老爷车巡展〞活动规划——CustomerRerentionActivities

活动主题智力集结号—玩具总发动广告预算及媒体组合—媒体组合君鼎·滨江1号君鼎地产厌倦一层不变城市发展需要活力生活更需要活力离尘不离城自由呼吸远眺城市满足感油然而生广告预算及媒体组合—推广思路CHAPTER6公司简介尚典地产咨询机构财务分析市场研究工程定位规划筹划营销推广招商代理商铺、住宅销售执行商业