经济法课件：物权法

物权法第一节

物权法概述第二节

所有权第三节

用益物权第四节担保物权技能训练

学习目的

正确理解物、物权、占有的相关概念；掌握所有权、担保物权、用益物权的相关规定；能处理基本的物权问题。

法律索引

《中华人民共和国物权法》

【案例导入】

甲某在小区遇到一只苏格兰牧羊犬，老是跟着自己，还不停地摇尾巴，就收留了它，两年后的某一天，乙某找上甲自称该犬主人，要求甲归还该犬，请问甲某应该怎么做？

第一节物

权

法

概

述

一、物与物权

(一)物

1．物的概念

物是指存在于人体之外，为人力所能支配，并能满足人们需要的物质实体和自然力。物是物权的客体，但物权的客体不局限于物。《物权法》第二条规定：在法律有规定的情况下，权利也可以作为物权的客体。

2．物的种类

按照不同分类标准，对物可以作如下分类：

(1)动产与不动产。动产是能够移动并且不因移动而损害其价值的物，如桌子、电视机等。不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动会损害价值的物，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。

(2)特定物与种类物。特定物是指具有独立特征或被权利人指定而不能以它物替代的物，包括独一无二的物和从一类物中指定而特定化的物。前者如一件古董、名人的一幅字迹等；后者如从一批机器设备中挑选出来的某一台等。种类物是指以品种、质量、规格或度量衡确定，不需具体指定的物。如级别、价格相同的大米等。

(3)主物与从物。主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。例如杯子和杯盖，杯子是主物，杯盖是从物。主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。需注意的是，从物一定是一个独立的物，否则就不是从物。房屋的门、窗，不能脱离房屋而存在，因而不是从物，而是物的组成部分。

(4)原物与孳息。原物是指依其自然属性或法律规定产生新物的物，如产生幼畜的母畜、带来利息的存款等。孳息是指物或者权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物，如幼畜；法定孳息是原物根据法律规定由一定法律关系产生的物，如存款利息、股利、租金等。孳息一定是独立于原物的物，树上的果实、母牛身体里的小牛由于属于物的组成部分，因此不属原物的孳息。天然孳息由所有权人取得；一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得；当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。另外，孳息所有权的移转时间，根据《合同法》第一百六十三条的规定：标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。

(二)物权

1．物权的概念

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是和债权对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产权形式。与债权相比，物权具有如下特征：

(1)物权是绝对权，是指物权的权利主体特定，义务主体不特定且义务内容是不作为的。作为一种绝对权和“对人权”，权利人以外的任何其他人都负有不得非法干涉和侵害的义务。而债权只是发生在债权人和债务人之间，权利主体和义务主体都是特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，因此被称为对人权。

(2)物权是支配权。物权内容是直接支配一定的物并排除他人干涉。所谓直接支配是指权利人无需借助他人的行为就能够行使自己的权利。权利人可以依据自己的意志直接依法占有、使用其物，或采取其他支配方式。所谓排除他人干涉是指物权具有不容他人侵犯的性质。

(3)物权是排他性的财产权。

2．物权的分类

(1)所有权。所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最完整、最充分的权利。

(2)用益物权和担保物权。根据设立物权的目的不同，传统《民法》将他物权分为用益物权和担保物权。用益物权是指以物的使用收益为目的的物权，包括建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。担保物权是指以担保债权为目的，即以确保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。两者的主要区别表现在：

第一，用益物权注重物的使用价值；担保物权注重物的交换价值。

第二，用益物权一般是在不动产上成立的物权。担保物权既可以在不动产，也可以在动产上设立。

第三，用益物权除地役权外，均为主物权；担保物权是从物权，须以主债权的存在为前提。

(三)物权法

《物权法》是调整平等主体之间因物的归属和利用而发生的法律关系的法律规范的总称。2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》，并于同年10月1日正式实施。《物权法》的颁布对于进一步维护国家基本经济制度和社会主义市场经济秩序，明确物的归属，增进财产的利用效益，实现定纷止争、物尽其用发挥更大的作用。其基本原则有以下三个。

1．平等保护原则

平等保护原则是指物权主体在法律地位上是平等的，其享有的所有权和其他物权在受到侵害以后，应当受到法律的平等保护。《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

2．物权法定原则

《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。物权种类法定，即当事人不得自由创设法律未规定的新种类物权。如我国的担保物权只能是抵押权、质押权和留置权三种。物权内容法定，即物权的方式、效力等内容都由法律明文规定，当事人不得在物权中自由创设新的内容。如法律规定动产质押必须移转占有，当事人创设不移转占有的动产质押就不能产生物权效力。虽然物权的种类和内容法定，但是否建立物权法律关系以及建立何种物权法律关系，当事人可以自己决定。

3．公示、公信原则

所谓公示是指物权的权利状态必须通过一定的公示方法向社会公开，使得第三人在物权变动时能够知道权利的实际状态，以维护交易安全。《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

所谓公信是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律效果，如《物权法》关于善意取得制度的规定。

二、占有

(一)占有的概念

所谓占有是指民事主体对物进行管领形成的事实状态。对此定义，应当从以下四个方面进行理解。

(1)占有虽为权利的外衣，但占有为事实，而非权利。与占有权不同，占有强调的是一种事实状态，不以有权利来源为前提。只要主体对物有客观上的控制且主观有管领的意思就成立《物权法》上的占有。《物权法》第五编规定的占有制度，是以事实上的管领为规范对象的，如小偷对赃物的占有也是法律上的一种占有，也能得到《物权法》的保护。

(2)占有是一种财产利益。有权占有与无权占有均受保护，仅保护程度不同。

(3)占有的客体只能是物，对于物之外的财产权只能成立准占有，不能成立占有。

(4)民法承认观念占有(间接占有、继承占有、通过占有辅助人的占有)，虽无事实上对物的管领控制，但认可占有的成立。占有既是物权的重要内容又是所有权的主要权能，还是一些他物权成立的前提。占有是质押权与留置权的成立前提。法律研究占有，是为了维持社会秩序，推定占有者享有合法权利，并保护占有人的占有诉权。

《物权法》第二百四十一条的规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。可见，《物权法》占有的规定，只有在其他法律没有规定的情形下才能适用。

【知识应用】

万科地产购买一辆劳斯莱斯作为董事长甲的座驾，交给司机乙驾驶。问：甲在工作中用车时，汽车的占有人是谁？

【知识解析】

万科地产。首先，甲在工作中用车系属法人机关对汽车予以管领控制，法人机关执行职务时不具有独立人格，不具有独立占有的意思。因此，甲不是汽车占有的人。其次，乙基于雇佣关系，受雇主指示管领控制汽车，乙为占有辅助人，对汽车不具有独立的占有意思。因此，乙不是占有人。再次，甲控制管领汽车的行为应视为法人的行为，故万科地产才是汽车的占有人。换句话说，汽车后座上坐着的不是董事长，而是万科地产。

(二)占有的种类

1．有权占有与无权占有

有权占有是指基于法律规定或合同约定享有占有某物的权利，即有权利来源(本权)的占有。换言之，凡对物享有占有的物权、债权、监护权等，均为有权占有。所有权人、建设用地使用权人、留置权人、质权人的占有为有权占有(本权为物权)；借用人、承租人、保管人、运输人、买受人的占有亦属有权占有(本权为债权)。替孩子保管财产的父母对财产的占有属于有权占有(本权为监护权)。

无权占有则指没有权利来源(欠缺本权)的占有，如不当得利人对标的物的占有等。遗失物拾得人的占有(构成无因管理的除外)、小偷对赃物的占有、无效买卖合同中买受人的占有、租赁期届满后承租人对租赁物的占有均为无权占有。

区分的意义：第一，《物权法》第三十四条规定的返还原物请求权的构成要件之一，系相对人为无权占有人。对有权占有人，物权人不得行使返还原物请求权。第二，根据《物权法》第二百三十条，因侵权行为占有他人动产的，非为合法占有，不成立留置权。第三，《物权法》第二百四十二、二百四十三、二百四十四条是关于无权占有的规定，不能用于调整有权占有。

【知识应用】

甲将手机借给乙，乙擅自质押给不知情的丙。甲知道后以指示交付的方式将手机出售给丁。丙是否构成有权占有？

【知识解析】

是。①丙善意取得手机的质权，对手机的占有为有权占有；②在甲将手机所有权让与丁之前，甲对丙不享有返还原物请求权，因为丙是有权占有；③在甲将手机所有权让与丁以后，丁对丙也不享有返还原物请求权，因为丙是有权占有；④物权、监护权都是绝对权，因此，基于物权、监护权取得的有权占有具有绝对性(对天下所有人均成立有权占有)。在丙的质权消灭之前，丙对甲和丁均构成有权占有。

2．直接占有与间接占有

直接占有是指直接对物进行事实上的管领和控制。例如，质权人、承租人、保管人、借用人的占有为直接占有。

间接占有是指虽未直接占有某物，但依据一定的法律关系而对于直接占有人享有返还占有请求权，从而间接管领和控制该物。间接占有的构成要件有三：一是具有出租、借用、保管、质押等占有媒介关系(注意：只要具有成立占有媒介关系的合意，即使占有媒介关系无效，也不影响占有媒介关系的成立)。二是对直接占有人享有返还请求权。三是直接占有人为他主占有。例如，出质人、出租人、寄托人为间接占有人。

【知识应用】

甲有苹果7手机一部，发生以下情形：①丢失，被乙拾得并据为己有；②出售给乙，并交付，但乙一直未支付手机价款；③借给乙，不久，乙对甲表示自己对手机享有所有权，拒不返还；④甲手机丢失后被乙拾得，乙出借给丙；⑤出借给乙，被丙抢走。试分析上述占有关系。

【知识解析】

情形①：乙为直接占有；由于甲、乙间无占有媒介关系，故甲不是间接占有人；甲的占有完全丧失。情形②：乙为直接占有；由于甲对手机无返还请求权，故甲对手机不构成间接占有；因为这是买卖合同，按照《合同法》，双方已形成合同，且完成了标的物的交付，甲丧失了对手机的占有，也不具备请求乙返还手机的权利。赠与合同也一样。情形③：乙为直接占有；乙对甲表示自主占有的意思，不再属于他主占有，甲的间接占有消灭。情形

④：甲有权对丙行使返还原物请求权，因为丙为无权的直接占有人；甲也有权对乙行使返还原物请求权，因为乙为无权的间接占有人。情形⑤：甲有权对丙行使占有回复请求权，因为甲的间接占有被侵夺；甲有权请求丙将手机返还给乙(若乙不接受，则甲有权请求返还给自己)；乙有权对丙行使占有回复请求权，因为乙的直接占有被侵夺。

3．自主占有与他主占有

自主占有与他主占有是按占有意思的不同所作的分类。这种分类考察的是占有人的主观意图，不考虑物是否真正属于占有者所有。

自主占有是指以据为己有的意思而占有。自主占有不以享有所有权为前提。所有人的占有通常为自主占有，小偷的占有、侵占遗失物的拾得人的占有、不知买卖合同无效的买受人的占有均为自主占有。

【知识应用】

甲有三间房屋，若甲面临以下两种选择：一是将房屋出卖给乙，交付了房屋，但尚未办理过户登记；二是将自己的三间房屋出租给乙，乙将这三间房屋出租给丙，丙再将其中的一间出租给甲。试分析两种占有。

【知识解析】

选择一：因未办理过户登记，房屋的所有权仍属甲；由于乙“以据为己有的意思”占有房屋，所以乙是房屋的自主占有人；甲不是占有人，他的占有已经因交付的完成而丧失。选择二：对甲向丙租赁的这间房屋而言：①甲属于直接占有、他主占有。丙属于第一层次的间接占有，他主占有。乙属于第二层次的间接占有，他主占有。甲属于第三层次的间接占有，自主占有。②也就是说：甲以承租人的身份直接占有时，为他主占有人；甲以出租人的身份通过第三层次的间接占有而占有时，为自主占有人。③所有人对自己的所有物亦可成立他主占有。

他主占有是指不以据为己有的意思而占有。不具有据为己有的意思而对物进行的占有，为他主占有。凡是基于占有媒介关系占有“他人”之物者，如承租人、保管人、质权人、留置权人的占有均为他主占有。若他主占有人“变了心”，以外界可得而知的方式将他主占有的意思变更为自主占有的意思，则他主占有变更为自主占有。

【知识应用】

甲有一台联想电脑，发生以下情况：①电脑丢失，由乙拾得；②电脑借给乙使用。试分析占有情况。

【知识解析】

情形①：若乙发布招领公告或者通知失主，乙的占有为他主占有；若乙不发布招领公告或者通知失主，则通常为自主占有。情形②：乙的占有为他主占有；若乙对甲表示电脑为自己所有或者以外界可知的方式表明了据为己有的意思，则乙的占有变更为自主占有。

区分的意义：根据《物权法》第二百四十四条的规定，无权占有的标的物毁损、灭失的，对于权利人因此遭受的损失：①善意的自主占有人无论是否具有过错，均不承担损害赔偿责任。②善意的他主占有人，因超越假想的占有权对占有物造成的损害，应承担赔偿责任，否则不承担赔偿责任。

4．善意占有与恶意占有

善意占有与恶意占有是对无权占有的再分类，有权占有不能进行善意与恶意区分。

善意占有是指占有人不知道也不应当知道其占有是非法占有(缺乏占有的本权)，即无权占有人的主观状态为不知情且无怀疑。例如，小偷甲将偷来的手表出卖给“不知情”的乙，乙的占有为善意占有。买卖合同无效，不知无效事由的买受人的占有为善意占有。

恶意占有是指占有人明知无占有的权利，或者虽非明知但仍有所怀疑所形成的占有。例如：小偷甲将偷来的手表出卖给“知情”的乙，乙对手表的占有即为恶意占有。拾得人对遗失物的占有亦为恶意占有。(但拾得人发出招领公告或者通知失主后，构成无因管理，拾得人的无权占有变更为有权占有，那就谈不上恶意占有了。)

区分善意占有与恶意占有的意义在于：当权利人请求返还占有物时，善意占有人有权请求权利人支付保管、维修等必要费用；恶意占有人则否。而当无权占有的标的物因“使用”遭受损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任；善意占有人不承担赔偿责任。无权占有的标的物毁损、灭失的，无权占有人均应返还补偿金、赔偿金或者保险金。没有补偿金、赔偿金或者补偿金，或者尚有损失没有得到弥补的，善意的自主占有人，“不论是否具有过错”，均不承担损害赔偿责任；恶意占有人(无论自主、他主占有)“不论是否具有过错”，均应承担损害赔偿责任；善意的他主占有人因超越假想的占有权对占有物造成的损害，应承担赔偿责任，否则不承担赔偿责任。

【知识应用】

甲的马丢失，被乙拾得，乙将该马出质给不知情的丙。试分析，出现以下两种情形时的处理：①因债务人不清偿到期债务，丙将该马变卖并就卖得价款清偿债务；②丙长期使用该马拉货，马因劳累过度死亡。

【知识解析】

因马为遗失物，丙不能善意取得质权，丙对马的占有为无权占有，但为善意的他主占有。情形①：由于丙不是马的质权人，丙没有拍卖、变卖该马的权利。但是由于丙是善意的他主占有人(虔诚地相信自己就是马的质权人)，丙享受善意保护，丙出卖该马并未超越假想的占有权(假想的质权)，即使因此给甲造成损失，甲也不得请求丙承担损害赔偿责任。(甲只能要求丙返还现存的不当得利。)情形②：即使是真正的质权人，对质物也不享有使用的权利。丙使用该马拉货并将马累死，就超越了丙假想的占有权之范围，就此不能享受善意保护，甲有权请求丙承担损害赔偿责任。(当然，甲对丙也享有返还现存不当得利的权利。)

(三)占有的推定效果

根据《物权法》的规定，占有制度可以产生事实推定和权利推定两个法律上的效果。

1．事实推定

事实推定的内容有二：一是占有人的占有在法律上被推定为自主占有、善意占有、和平占有、公然占有；二是经证据证明，占有人在前后两个时间点均为某物的占有人，则推定在这两个时间点之间占有人继续占有该物。事实推定通过免除占有人的举证责任，使得占有人获得法律的保护。

例如，甲的手机丢失，被乙拾得，乙以市场价格出卖给丙，并交付。丙修理该手机花费两百元。这里，甲为手机的所有权人，丙为无权占有人，但推定

丙为自主占有、善意占有。若手机因丙使用而折旧，因丙被推定善意自主占有，根据《物权法》第二百四十二条，丙无需承担赔偿责任。只有甲举证推翻该推定时，甲才有权请求丙承担赔偿责任。因丙被推定为善意占有人，根据《物权法》第二百四十三条：丙有权请求甲补偿支出的必要费用(修理费)二百元。只有甲举证推翻该事实推定时，甲才无需补偿这两百元。

2．权利推定

占有制度的目的在于通过对占有外观事实的保护，确保交易安全，故占有需权利推定制度辅佐。占有权利的推定是指占有人主张其对占有物享有某种以占有为内容的权利，推定占有人享有该权利。换言之，“占有人于占有物上行使之权利，推定其适法有此权利”。这种权利推定也符合一般人的观念：现实中大多数的占有总是有本权作为基础，没有权利占有标的物的并非常态。受权利推定的占有人，免除举证责任，由相对人就没有权利提出反证。

占有权利推定存在三个限制：①物的限制。已经登记的不动产，不适用占有权利推定规则；②人的限制。占有人以他主占有的意思占有，则对于使其占有之人，对该占有人不适用占有的权利推定规则；③内容的限制。占有权利的推定属于证明规则，具有消极性。占有人不能利用此种权利推定，请求为所有权登记的积极证明。

【知识应用】

甲将一套房屋(该房屋登记在甲名下)交给乙居住，两年后，甲起诉乙，请求乙返还房屋。试分析此案的权利推定关系。

【知识解析】

首先，因该房屋登记在甲名下，即使乙主张自己对房屋享有所有权，也不能推定乙对房屋享有所有权。因为，已经登记的不动产，不适用占有权利推定规则。其次，即使乙主张自己对房屋享有承租权，也不能推定乙对房屋享有承租权。因为，甲系使乙取得占有之人，对乙享有承租权的主张，不能适用占有权利推定规则。否则，就同民事诉讼法中的举证责任分配规则矛盾。

(四)无权占有人与返还请求权人的关系

有权占有的，依照其所处的法律关系进行调整。无权占有人与物的“权利人”间的权利义务关系，则按下列规则调整：

1．因使用导致占有物损害的责任

根据《物权法》，无权占有人对占有物不享有使用的权利。所以，若因无权占有人使用导致占有物损坏的，恶意占有人应当承担赔偿责任，善意自主占有人不承担赔偿责任；善意的他主占有人因超越假想的占有权导致占有物损坏的，应承担赔偿责任，否则不承担赔偿责任。

2．无权占有人的返还责任

根据《物权法》，无权占有人对占有物不享有收益的权利。故善意占有人与恶意占有人均有权请求权利人返还原物及孳息(天然孳息与法定孳息)。善意占有人有权请求权利人偿付自己支出的必要费用，而恶意占有人无此权利。

3．占有物毁损、灭失的赔偿责任

根据《物权法》，占有物毁损、灭失的，无权占有人(无论善意还是恶意)应返还保险金、赔偿金或者补偿金(请求权基础为不当得利返还请求权)。无保险金、赔偿金或者补偿金，或者保险金、赔偿金或者补偿金不足以弥补损失的，对损失的赔偿规则是：

①恶意占有人，无论是否具有过错，均应承担损坏赔偿责任。

②善意的自主占有人，无论是否具有过错，均不承担赔偿责任。

③善意的他主占有人，因超越假想的占有权之行为造成占有物毁损、灭失的，应承担赔偿责任；因未超越假想的占有权之行为造成占有物毁损、灭失的，不承担赔偿责任。

上述的“权利人”，不仅指所有人，还包括用益物权人、担保物权人和债权人(其他有权占有人)。

【知识应用】

甲的佳能高档相机被乙盗窃，乙谎称己有，出租给不知情的丙使用。两年后，甲始知其事，找到丙要求丙返还相机。哪知，半年前的某一天，丙为了向女友展示自己的富有，把相机扔进悬崖下面去了。试分析，丙应承担什么责任?

【知识解析】

相对于所有权人甲而言，丙对相机为无权占有、善意占有、他主占有。丙以为乙就是相机的所有权人，以为自己对相机享有承租权。但作为承租人，丙应当知道，自己占有的相机是租来的，到期是要归还的，不能随意处置。所以，丙扔掉相机的行为就超出了其假想的占有权限(承租权)范围，对因此造成的损失，应对权利人甲承担赔偿责任。

(五)占有的法律保护

《物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。此处的“一年”在性质上属于除斥期间，且仅适用于返还原物的请求权。损害赔偿的请求权，仍适用普通诉讼时效的规定。

三、物权的变动

(一)物权变动的概念

物权变动是指物权的产生(取得、设定)、变更或消灭。从权利主体方面观察，物权的变动，包括物权的取得、变更和丧失三种基本形态。

(1)物权的产生：即物权的取得，它在特定的权利主体与不特定义务主体之间形成了物权法关系，并使特定的物与物权人相结合。物权的取得有原始取得与继受取得之分。前者是指物权取得非自他人之手继受而来，即不以他人的权利及意思为依据，而是根据法律直接取得物权，如基于对无主物的先占而取得所有权，依自己的所有权而取得原物孳息，通过建造取得房屋所有权。后者是指权利自前手继受而来，即以他人的权利及意思为依据，而取得物权。其典型是通过法律行为让与权利，如买卖、赠与。

亦可基于法律行为之外的方式，如继承。继受取得分为创设和转移两种方式。前者是指所有人在自己的所有物上为他人设定他物权，而由他人取得一定的他物权，如房屋所有人在其房屋上设定抵押权，则他人基于房屋所有人设定的抵押而取得抵押权。后者是指物权人将自己享有的物权以一定法律行为转移给他人，由他人取得该物权，如房屋所有人将自己的别墅出卖或者赠与他人，则他人根据所有人的行为取得该房屋所有权。二者的区分依据是权利的取得是否源自权利前手。

(2)物权的变更：包括主体、客体及内容三方面的变更。主体的变更，实际上是物权的转让，亦属于物权的取得和丧失问题。物权内容的变更是指在不影响物权整体属性的情况下物权的范围、方式等方面的变化，如典权期限的延长、缩短，地役权行使方法的改变，抵押权所担保的主债权部分履行。物权客体的变更则是指物权标的物所发的变化，如所有权的客体因附合而有所增加，抵押权的客体因一部分灭失而有所减少。

(3)物权的消灭：从权利人角度考察，即物权的丧失，可以分为绝对消灭和相对消灭。绝对的消灭是指物权本身不复存在，即物权的标的物不仅与其主体相分离，而且他人也未取得其权利，如所有权、抵押权因标的物灭失而消灭，典权因期限届满而消灭。相对消灭则是物权转让的含义——相对于物权出让方而言，物权消灭了，如因出卖、赠与等行为，而使得一方丧失所有权，而另一方取得所有权。

(二)物权变动的原因

引起物权取得或丧失的法律事实，是物权变动的原因，具体分为：基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。

1．基于法律行为的物权变动

法律行为旨在根据行为人意志发生法律效果。若法律效果指向债法领域，设定债法上的权利义务，则称为债权行为，如买卖合同、租赁合同；若法律行为指向物权法领域，直接变动物权，则称物权行为。物权行为是直接发生物权让与、变更或废止效率的法律行为。

基于法律行为的物权变动有两个基本特点：一是法律行为(单方、双方、多方法律行为)必须有效。我国《物权法》不承认物权变动的无因性，基础关系(法律行为)不成立、无效或者被撤销的，即使动产已经交付或者不动产已经办理了登记手续，仍不能发生物权变动。二是原则上必须公示。除非法律另有规定，基于法律行为的不动产物权变动必须完成登记，基于法律行为的动产物权变动必须完成交付。

2．非基于法律行为的物权变动

非基于法律行为的物权变动主要包括三类：①基于事实行为。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”②基于法律规定。《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”③基于公法行为。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

非基于法律行为的物权变动也有两个基本特点：一是物权变动不以公示为前提，只不过依《物权法》第三十一条规定，通过非基于法律行为的物权变动方式取得不动产物权的，未经宣示登记，不得处分(登记是处分要件，不是变动要件)。二是不以法律行为的生效为要件(如善意取得)，或者与法律行为无关(如先占、附合、合法建造房屋)。

【知识应用】

甲将相机交给乙保管，乙擅自将该相机以市场价格出卖给了丙，并交付。甲得知后，要求乙返还相机。试分析该物权变动情况。

【知识解析】

乙、丙间的买卖合同属于无权处分的合同，根据《买卖合同解释》第三条，乙、丙间的买卖合同有效，但乙、丙间所有权的变动则属效力未定。①设丙为恶意，若甲追认或者乙取得处分权，乙的无权处分得以补正，恶意的丙可取得相机的所有权。反之，若甲拒绝追认或乙亦未取得处分权，则恶意的丙不能取得相机的所有权。

②设丙为善意，且符合《物权法》第一百零六条规定的动产所有权善意取得的构成要件，则即使甲拒绝追认，乙亦未取得处分权，善意的丙仍能直接依照法律的规定善意取得相机的所有权。可见，在国内，善意取得的效力并非来源于有效的合同，而是来源于法律的直接规定。因此，善意取得仍被定性为非基于法律行为的物权变动，属于原始取得(而非继受取得)。

(三)物权行为

1．物权行为的含义

财产法上的法律行为有债权行为与物权行为之别。债权行为的效力在当事人之间确立债权债务关系，债务人为此负有法律上的义务。例如，甲乙双方就某房屋订立买卖合同，买卖合同生效后，出卖人甲负有向买受人乙转让房屋所有权的义务，乙则向甲负有支付相应价金的义务。买卖合同只是债权行为，并不足以导致房屋所有权的转让。房屋所有权的转让依赖于出卖人向买受人为了履行合同而转让所有权的行为，该行为在消灭合同之债的意义上称合同的履行行为，在转让物权的意义上则称为物权行为。

2．物权行为的特点

与债权行为相比，物权行为有三个典型特点：

1)法律效果

债权行为不会直接引起积极财产(物权)的减少，却会使得消极财产(义务)增加。物权行为则直接导致行为人积极财产的减少。例如，买卖合同生效后，出卖人负有向买受人转让所有权的义务，但义务得到履行之前，所出卖的标的物所有权仍属于出卖人所有。待出卖人实际向买受人实施物权行为，转让所有权后，出卖人才失去所有权，买受人亦于此时取得所有权。

2)处分权

物权行为使得物权发生变动，故出让人需要对标的物具有处分权。无处分权而转让他人物权(如所有权)，称无权处分。无权处分行为处于效力待定状态，在得到真正权利人追认或处分人取得处分权后变得有效，否则，该无权处分将归于无效。

债权行为则因其只是负担行为而不转让物权，故无处分权之要求。由此决定，出卖他人之物的买卖合同亦可有效。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者无权处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

3)兼容性

物权只能被转让一次，出让人在实施转让物权的物权行为后，即失去所转让的物权，故对于同一物不能实施两次处分行为。但债权行为因其仅负担义务，而不涉及物权变动，故可反复作出。在同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效，需要注意的是，出卖人将同一标的物出卖于数个买受人之后，只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同。合同均不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予以支持。”

(四)物权变动的公示方式

依据物权公示的原则，基于法律行为的物权变动需要公示。公示是物权发生法律变动的标志。公示方式依据动产物权变动和不动产物权变动而有所不同。

1．不动产物权变动的公示——登记

1)不动产物权的变动规则

《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

根据这条规定，不动产登记采用登记生效主义，即不动产的物权变动不仅需要当事人的法律行为或其他法律事实，还需要登记这个法律事实才能完成不动产物权的变动。如当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了所有权转让登记以后，才能发生房屋所有权变动的法律后果。即使双方当事人支付了价款，交付了房屋，只要没有办理所有权变动的登记，不发生房屋所有权变动的法律后果。此条所指的不动产物权不限于所有权，还包括在不动产上设立的用益物权和担保物权。如依法属于国家所有的自然资源，其所有权虽然可以不登记，但如果在自然资源上设定用益物权和担保物权，仍以办理登记为必要。

【知识应用】

甲在自己房屋上为乙设立抵押权，并办理了抵押登记。现乙欲抛弃对甲房屋的抵押权。应如何处理？

【知识解析】

首先，抛弃房屋抵押权属于乙基于单方法律行为的不动产物权变动；抛弃抵押权属于有相对人的单方法律行为，乙应向甲作出抛弃的意思表示，且该意思表示应有效；除了抛弃的意思表示有效外，还应办理注销登记(公示)，才发生乙之抵押权消灭的法律效果。

上述“法律另有规定的除外”主要是指个别不动产他物权的变动以登记为对抗要件的情形：

(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放《土地承包经营权证》、《林权证》、《草原使用权证》、并登记造册，确认土地承包经营权。

(2)土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。由此可见，宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。

(3)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

【知识应用】

郑某开办公司资金不足，其父将三间祖屋以25万元卖给即将回国定居的郭某，但其父还未来得及办理过户手续即去世。郑某不知其父卖房一事，继承了这笔房款及房屋，并办理了登记手续。随后，郑某以3间祖屋作抵押向陈某借款10万元，将房产证交给了陈某，但没有办理抵押登记。下列哪些选项是正确的？

A．郑某的父亲与郭某之间的房屋买卖合同有效

B．郑某享有房屋的所有权

C．郑某在其父亲去世后，有义务协助郭某办理房屋过户手续

D．陈某对房屋不享有抵押权

【知识解析】

正确答案为ABCD。不动产买卖合同的是否生效依据《合同法》，不以登记为生效要件，A对。不动产物权的继承基于法律规定。《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”但是，不登记宣示物权的，不得处分。据此，BCD对。

另外，以下非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件：①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

④上述三种情形的物权变动虽不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记不发生物权效力。如甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理登记，但乙仍取得该房屋的所有权。现乙欲将该房屋转卖给丙，则乙应当先将房屋登记在自己名下，然后才能过户到丙的名下。否则，乙丙之间的买卖合同虽然生效，但是不能发生房屋所有权转移的效果。

2)不动产物权的登记规则

不动产物权登记地点、登记方式等的具体规则是：

(1)登记地点。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。

(2)登记簿与权属证书。不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在办理完登记簿上的登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

3)更正登记与异议登记。更正登记是为了彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免真正权利人因为不动产登记簿上不真实的记载遭受损害。根据《物权法》的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上记载的权利失去权利推定效力，第三人不得主张基于登记产生的公信力。

为了避免登记效力因异议登记而长期处于不稳定状态，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起十五日内起诉，不起诉的，异议登记失效。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

(4)预告登记。《物权法》为了保障不动产买卖合同中买受人的合法权益，专门规定了预告登记。《物权法》规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

(5)不动产买卖合同与登记。在不动产买卖中，买卖合同的效力与办理登记没有必然联系。《物权法》规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

(6)登记机构禁止作为的行为。为了保证登记的真实性，约束登记机构的行为，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。

2．动产物权变动的公示——交付

《物权法》第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”动产物权的类型主要有动产所有权、动产抵押、动产质权、留置权等。根据这条规定，动产物权的变动以交付为标准，故当事人虽然就动产所有权移转达成协议，但在未交付标的物以前，所有权并不发生移转。该条规定的法律另有规定的除外情形，主要是指动产抵押权的设立等情形。《物权法》第二十八条、二十九条、三十条的规定同样适用于动产。

另外，《物权法》第二十四条规定：船舶、航空器和机动车等贵重动产的物权变动采取登记对抗主义。即船舶、航空器和机动车等贵重动产以交付为物权变动的要件，但登记具有对抗效力。因此，当事人交付后没有办理登记，虽取得该贵重动产的物权，但该物权不能对抗善意第三人。

交付是指将物或提取标的物的凭证移转给他人占有的行为。交付通常指现实交付，即直接占有的移转。但以下几种交付方式，发生与现实交付同样的法律效果。

(1)简易交付。简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，双方当事人达成的动产物权变动合意生效时，标的物完成了交付，受让人取得直接占有。简易交付是一种观念交付，但由于标的物在物权变动合意达成前已经由受让人实际占有，因此，简易交付没有破坏动产物权的公示规则。占有是动产物权的权利外观法律规定简易交付可以简化交易程序，节省交易费用。

(2)指示交付。指示交付又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。《物权法》第二十六条规定了指示交付：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。指示交付作为一种观念交付，其实际交付没有发生，因此，作为物权变动的公示效果不如简易交付。但由于指示交付需要有让与人对第三人的指示，因此，其公示效果可以被认识到。

(3)占有改定。占有改定是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付，并在双方达成物权让与合意时，视为已经交付。《物权法》第二十七条规定了占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。例如：甲将其所有的某本图书卖给乙，按照一般原则，必须当甲将其所有的书现实交付与乙，才能发生所有权移转的效果。

但甲因尚未阅读完毕该图书，遂与乙协商要求借用，乙表示同意。这样乙仅仅取得一个间接占有，但交付在法律上已经完成。占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动也没有任何可以从外部认知的表征，因此，占有改定在几种观念交付中公示效果最弱。

3．所有权取得的特别规则

《物权法》第一百零六条至一百一十六条就所有权取得的特别规则作了规定，主要涉及所有权的原始取得制度。原始取得是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方式有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。《物权法》规定的原始取得方式中，重要的有：

(1)善意取得。善意取得是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权或其他物权的法律制度。法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。善意取得制度是对原权利人和受让人间权利的强制性的物权配置。受让人取得财产所有权是基于法律的规定，而非当事人之间的法律行为，因此，善意取得是原始取得。

善意取得必须具备以下要件：①受让人受让财产时主观上为善意。受让人善意是指受让人相信财产的让与人不是无处分权人。受让人的善意是推定的，由真正的权利人就受让人的恶意承担举证责任。受让人在让与后是否为善意，不影响受让人取得所有权。②以合理的价格有偿受让。无偿方式取得财产的，没有善意取得制度的适用。③依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果双方当事人仅仅达成合意，没有物权变动的公示行为，当事人之间只有债的法律关系，没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。

善意取得涉及三方当事人，即权利人、让与人、受让人。善意取得成立后，在当事人间发生如下法律效果：①在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，受让人基于善意取得制度获得标的物所有权。对于动产来说，一旦善意取得成立，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利存在的除外。②在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为发生债的法律关系，受让人承担向让与人支付价款的义务，不能基于让与人无权处分拒绝支付价款。③在原权利人与让与人之间，原权利人可以要求让与人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利，但无权要求让与人返还原物。

根据《物权法》的规定，在理解善意取得制度时，应当注意以下几点：①除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度。当然不动产的善意取得以登记为要件。②根据《物权法》第一百零七条的规定，对于遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物，所有权人可以要求返还标的物，因此，原则上不适用善意取得制度，但是在特定情形下，即所有权人超过两年期间仍没有主张原物返还请求权的，有善意取得制度的适用。赃物不适用善意取得制度。③善意取得不仅适用于所有权的取得，同时也适用于他物权的取得。因此，建设用地使用权、抵押权、质权等他物权也可以适用善意取得制度。

(2)拾得遗失物。遗失物是指他人不慎丧失占有的动产。拾得遗失物是指发现他人遗失物而予以占有的法律事实。根据《物权法》的规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人与权利人之间法律关系的处理规则是：①拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。②拾得人在返还遗失物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发布悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。③有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

自发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。④拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。若故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。⑤拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

如果遗失物通过转让为拾得人以外的第三人占有时，权利人可以主张以下权利：①权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起两年内向受让人请求返还原物。②如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，同样适用拾得遗失物的处理规则。

四、物权的保护

物权的保护是指通过法律规定的方法和程序，对权利人的物权进行保护。物权的保护不仅仅是民法的内容，也是《宪法》、《刑法》、《行政法》的重要内容。物权的民法保护，专指民事法律对物权提供的救济。根据保护方法的不同，物权的民法保护分为物权的保护方法和债权的保护方法。其中物权的保护方法指物上请求权，债权的保护方法指恢复原状、损害赔偿等救济手段。

1．物上请求权

物权是对物的直接支配权，物权人对其权利的实现，无需他人行为的介入。如果有他人干涉，使权利人的物权受到妨害或有妨害的危险时，必然妨碍物权人对物的直接支配，法律赋予物权人除去该等妨害，恢复对标的物支配的权利，这种权利就是物上请求权。物上请求权的行使，可依意思表示方式进行，即物权人在其物权受到妨害后，直接请求侵害人为一定的行为，如停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产等，也可依诉讼方式进行。

根据具体救济内容的不同，物上请求权包括返还原物请求权、消除危险请求权和排除妨碍请求权。

2．债权请求权

物权人在其标的物受到损害时，除得要求返还原物、排除妨害、消除危险以外，还可以请求修理、重做、更换或者赔偿损失。这两项请求权在性质上属于债权请求权，请求权的行使以侵害人的行为构成侵权行为，应当承担侵权损害赔偿之债为前提。

物上请求权与债权请求权不同。物上请求权旨在恢复物权人对其标的物的支配状态从而使物权得以实现。债权请求权的目的在于填补损害，它是通过修理、重作的方式恢复原状或者在不能恢复原状时，以金钱作为赔偿，填补物权人受到的财产损失。物上请求权基于物权本身产生，因此其权利的行使不以相对人有过错为必要。债权请求权则多以相对人主观上有过错为必要。债权请求权必须以实际受有损害为前提，而物上请求权不以有损害为必要。当然，如果物权因他人的违法行为受到侵害，构成侵权行为时，可以同时适用物上请求权和债权请求权。

第二节所

有

权

一、所有权概述

(一)所有权的特征及权能

所有权是指所有人依法对自己财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。

1．所有权的特征

(1)完整性。所有权与他物权的区别主要表现为所有人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利，他物权只能具有所有权的部分权能。

(2)绝对权。所有权人对权利的行使，不需要借助其他人的作为，即可直接实现对其财产的占有、使用、收益与处分。所有权的义务主体是权利人以外的所有主体，具有不特定性。义务主体负有消极不作为的义务，不得干涉所有权人行使自己的权利。

(3)排他性。一方面，所有权通过排斥他人的非法干涉体现排他性；另一方面，所有权实行一物一权，不能在同一物上有两个所有权，这也体现所有权的排他性。

(4)永久性。所有权因标的物的存在而永久存在，不预定其存续期限。

2．所有权的权能

所有权包括四项权能：

(1)占有权。占有权是指民事主体依法享有的对于某项财产的实际控制权。与占有强调事实管领不同，占有权是基于合法占有产生的权利。

(2)使用权。使用是指民事主体按照物的性能对物进行利用，以满足生产或生活的某种需要。使用权是民事主体对于财产进行合法利用的权利。

(3)收益权。收益权是指民事主体通过合法途径获取基于财产而产生的物质利益的权利。收益包括孳息和利润。

(4)处分权。处分权是财产所有人最基本的权利，也是所有权的核心内容。占有、使用、收益和处分，构成了完整的所有权权能。财产所有人可以将这四项权能集于一身统一行使，也可以将这四项权能中的若干权能交由他人行使。在社会生活中，财产所有人正是通过这四项权能与自己不断分离和回复的方式，来实现生产和生活的特定目的。

(二)征收与征用

法人、其他组织及公民所有的财产不可侵犯。根据《宪法》的规定，国家只有基于公共利益需要，才能对私有财产进行征收或者征用。《物权法》对征收、征用作了具体规定。

(1)征收。征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为。《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

(2)征用。征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或者集体所有的财产的使用权的行为。《物权法》规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

(3)征收与征用的主体都是国家，都是为了公共利益的需要，也均是强制性的。但是两者之间仍存在区别：①法律效果不同。征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人，而征收则不存在返还的问题。②适用对象不同。征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用。③适用条件不同。虽然征收和征用都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要。

无论征收还是征用，除了适用于所有权外，还可以适用于用益物权，甚至是担保物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、抵押权等权利。

二、各类所有权

在我国，所有权的种类主要有国家所有权、集体组织所有权和私人所有权等。

(一)国家所有权

国家所有权是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》规定：法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。因此，国家所有权是社会主义全民所有制在法律上的表现。

根据《物权法》的规定，国有财产的行使，除法律另有规定的以外，均由国务院代表国家行使所有权。当然在具体实施上，则由占有国有财产的各级国家机关和企事业单位行使，国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。国家出资的企业，国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制。

根据《物权法》第四十六条至第五十二条的规定，国家所有权有最广泛的客体，具体包括：①城市土地、矿藏、水流、海域；②无线电频谱资源；③国防资产；④法律规定属于国家所有的野生动植物资源；⑤森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；⑥法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有；⑦法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。这些财产有的只能作为国家所有权的客体，如①至③项中的财产。根据《物权法》的规定，法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

(二)劳动群众集体所有权

劳动群众集体所有权是指劳动群众集体组织占有、使用、收益和处分其财产的权利。劳动群众集体组织所有权的客体可以是除法律规定只能属于国家所有权客体以外的其他任何财产。例如，集体组织可以享有土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等的所有权，但不包括地下的矿产资源，因为矿产资源属于国家所有。劳动群众集体组织所有权的各项权能可以由集体组织自己行使，也可以将其所有权的权能转移给个人行使。

《物权法》将集体所有区分为农民集体所有和城镇集体所有，其中农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。对集体财产的处分，需要由集体成员共同决定。城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分。根据《物权法》的规定，集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

(三)私人所有权

私人所有权是私人依法享有的占有、使用、收益和处分其生产资料和生活资料的权利。根据《物权法》的规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。合法的储蓄、投资及其收益也受到法律保护。另外，企业、社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

三、业主的建筑物区分所有权

(一)业主的建筑物区分所有权概述

根据《物权法》的规定，业主的建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的共有权以及因共同关系产生的成员权三种权利构成。专有所有权、共有权及成员权三种权利共同作为一个整体出现，不得分离。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有权。

业主的建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其本质属性仍是单独所有，共有权及成员权均是为专有所有权服务的。因此建筑物区分所有权人在转让其权利时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权。

《物权法》所称的业主是指依法登记取得或者根据《物权法》有关规定取得建筑物专有部分所有权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定享有相应权利，承担相应义务。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业可以请求业主承担连带责任。

(二)业主的建筑物区分所有权的客体

业主的建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分：专有部分是指通过物理方法分割，兼具构造上和使用上独立性的特定空间。专有部分要求具备以下要件：①具有构造上的独立性，能够明确区分。②具有利用上的独立性，可以排他使用。③能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是建筑物区分所有权的客体。

1．专有部分所有权

根据《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙等。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本栋建筑物内的其他业主，应当认定为有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张为有利害关系的业主，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

2．共有部分专有共有权

业主对专有部分以外的共有部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分享有共有的权利。不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等也属于业主共有。业主的共有有部分共有与全体共有的区别，例如：两层之间的楼板，属于这两层的业主共有；单元内的电梯，属于单元内的业主共有；小区的公共绿地，属于小区全体业主共有。

根据《物权法》的规定，属于全体业主共有的部分一般包括：①建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。②建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。③建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。④建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。⑤占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。为了解决车位紧张问题，即使是属于开发商所有的车位，法律也对开发商的处分权进行了限制，要求在建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库首先满足业主需要。

根据《物权法》的规定，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务，此项义务不得放弃。在转让专有部分所有权时，共有部分的共有权及共同管理权必须随之转移。除违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益外，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

3．因共同关系产生的成员权

根据《物权法》的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

《物权法》规定的业主共同行使权利的大部分事项，如制订和修改业主会议议事规则、制订和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人等事项，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。但是对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。专有部分面积根据不同情况处理：一是按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积则按照前项的统计总和计算。

4．物业服务合同

物业服务企业虽然是为业主服务，但是物业服务合同的签约主体并不必然是普通业主。由建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。对于物业服务合同要注意以下几点：

①物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

②经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由拒绝支付物业费。

③业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业有权请求业主承担连带责任。

④业主大会按照《物权法》第七十六条规定程序作出解聘物业服务企业决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。⑤业主委员会或者业主可以请求确认以下合同或者合同相关条款无效：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

四、共有

(一)共有概述

财产的所有形式可分为单独所有和共有两种形式。社会以单独所有为原则，但人生活在社会中，必然会与他人发生法律关系上的接触，从而产生两人以上共同所有的情形在所难免，故有规定共有制度的必要。但从物尽其用及自由处分的角度分析，共有远不如单独所有更有效率，因此，在处理共有问题时，减少共有人甚至消灭共有往往是解决问题的重要方法。

所谓共有是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。《物权法》确定的共有方式分为按份共有和共同共有。共有的法律特征是：

(1)共有的主体是两个或两个以上的公民或法人。但是多数人共有一物，并非有多个所有权，只是一个所有权由多人共同享有。

(2)共有物在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。每个共有人的权利属于整个共有财产，因此，共有不是分别所有。

(3)在内容方面，共有人对共有物按照各自的份额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利、承担义务。在处分共有财产时，必须由全体共有人协商，按照法律规定的方式决定。

(4)共有法律关系的权利内容原则上只能是所有权，用益物权及担保物权的共有，称之为准共有，可以参照共有制度的相关规定。

(二)按份共有

按份共有又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务。按份共有人的权利义务如下：

(1)按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利。但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。按份共有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。

(2)按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

(三)共同共有

共同共有是指两个或两个以上的公民或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有基于共同关系产生，以共同关系的存在为前提。共同关系可以表现为夫妻关系、家庭关系等。

共同共有中，共有人对共有财产不分