建设用地规划许可和规划审批相关业务讲义提纲及建设集团公司项目成本管理系统初步业务解决方案

第1页共1页建设用地规划许可和规划审批相关业务讲义提纲一、规划与用地科职责负责本市城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划编制和审核工作，对修建性详细规划（含建筑总平面方案）提出审核意见；负责市区规划建设用地管理工作，核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和规划设计条件；负责组织重大规划设计方案招标；负责组织编制并审批城市公共空间的规划与设计方案；负责风景名胜区、城市色彩、城市夜景等重大环境艺术要素的规划管理；参与城市土地利用总体规划的审核；承办市城市规划委员会的日常工作。以上底下划横线职能为对房地产企业的业务。二、建设用地规划许可业务（一）审批依据：《城市规划法》第37条、第38条。（二）审批期限：法定时间2个月（城市规划法规定）、《行政许可法》（第四十二条）规定二十日内办结。（三）承诺时间：20个工作日（不含公示、听证、公告时间、业务评审和政府审批时间）。（四）办结时间：15个工作日（不含公示、听证、公告时间、业务评审和政府审批时间）。（五）受理范围：申请核发建设用地规划许可情形有：1、申请人已有用地的；2、以行政划拨取得土地使用权的；3、通过招、拍、挂方式取得土地使用权的；4、历史用地补办的；5、分解核发《建设用地规划许可证》的。一般情况下，房地产企业办理《建设用地规划许可证》有1、3、5情形的，办理程序如下：（六）应提交的材料1、申请人已有用地的（1）申请表、申请函、授权委托书（原件）；（2）委托人和被委托人身份证复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》或《企业法人经营执照》（复印件、核对原件）；（3）已领取的《建设项目选址意见书》〔原件〕或规划条件及附图、附件(复印件)（有则提供）；（4）1：500现状地形图及电子文件；2、通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权的（1）申请表、申请函、授权委托书（原件）；（2）委托人和被委托人身份证复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》或《企业法人经营执照》（复印件、核对原件）；（3）1：500现状地形图（纸质）及电子版文件；（4）招、拍、挂成交文件（复印件）；（5）与土地行政主管部门签订的《土地使用出让合用》（复印件）；（6）规划条件（复印件）；（7）相关部门批准文件（有则提供）。3、分解劝核发《建设用地规划许可证》（1）申请表、申请函、授权委托书（原件）；（2）委托人和被委托人身份证复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》或《企业法人经营执照》（复印件、核对原件）；（3）1：500现状地形图（纸质）及电子版文件；（4）市土地行政主管部门相关批准文件或权属证明材料；（5）原《建设用地规划许可证》及附图（原件）（6）经市政府批准的修建性详细规划。在日常规划管理中，经济纠纷案涉及法院强制执行的土地也较普遍，属法院强制执行拍卖的土地规划用地许可应提交的材料如下：（1）法院裁决书及委托拍卖文件；（2）拍卖成交确认书及协助执行通知书；（3）被拍卖土地合法权属文件及附图；（4）1：500现状地形图（纸质）及电子版文件；（5）原《建设用地规划许可证》及附图（原件）（有则提供）；（6）地块规划条件（复印件）。（七）核发程序：1、窗口收录资料后1日内转科室；2、科室7日内提出用地审核意见，并在期限内开展公示工作；3、局领导2日内审批签发；4、科室4日内办理批复；5、窗口1日内发文、15个工作日内归档。流程图：建设用地规划许可证窗口收录材料1日科室提出审核意见7日局领导审核签发2日窗口收录材料1日科室提出审核意见7日局领导审核签发2日科室办理批复4日窗口发文1日、15日归档三、规划审批业务规划审批包含控制性详细规划审批和修建性详细规划审批。下列情形的开发用地应编制控制性详细规划（或法定图则），按程序报批。土地出让时，没有土地出让合同或土地出让合同中没有约定开发强度指标、且拟开发用地没有规划条件约定、控规未覆盖。控制性详细规划审批程序修改完善技术文件草案，编制法定文件和管理文件草案◆公示法定文件和管理文件，不少于30日城市规划委员会审议完善成果草案，形成规划成果◆城市规划委员会授权的下设专业委员会审议通过后，报同级城市人民政府备案。城市人民政府批准存档及备查发布公告，不少于15日规划行政主管部门建议申请调整的单位提出调整申请报告审议通过召开座谈会、听证会进行论证修改完善法定文件和管理文件草案◆公众提出重大异议修改完善技术文件草案，编制法定文件和管理文件草案◆公示法定文件和管理文件，不少于30日城市规划委员会审议完善成果草案，形成规划成果◆城市规划委员会授权的下设专业委员会审议通过后，报同级城市人民政府备案。城市人民政府批准存档及备查发布公告，不少于15日规划行政主管部门建议申请调整的单位提出调整申请报告审议通过召开座谈会、听证会进行论证修改完善法定文件和管理文件草案◆公众提出重大异议发生重大变更，需要调整规划不违背法定文件，需局部调整管理文件城市人民政府批准城市规划委员会审议阳江市城市规划局建议规划行政主管部门审查形成技术文件草案委托编制发生重大变更，需要调整规划不违背法定文件，需局部调整管理文件城市人民政府批准城市规划委员会审议阳江市城市规划局建议规划行政主管部门审查形成技术文件草案委托编制修建性详细规划审批分为方案审查和成果审批两个阶段一、方案审查阶段审批性质：非行政许可事项审批依据：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、批准的控制性详细规划或规划条件审批期限：法定时间2个月承诺时间：30个工作日办结时间：20个工作日（原来办结时间29工作日）受理范围：市城市规划区内进行建筑物、构筑物及其他工程建设的。（一）需提交材料：申请书、授权委托书(原件)，申请人身份证明（申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织的，应当提交：（1）《企业法人经营执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，（2）法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。以上证件可为复印件，需核对原件）；土地权属材料证明（《建设用地规划许可证》及附图，《国有土地使用证》及附图（有土地出让合同的，应提交），两者均为复印件，同时，产权人需与申请人相同，由收件人核对原件并签名，指令性任务可暂不提供）；规划范围及周边的现状图一份(1：500或1：1000)，电子文件一份；规划审查依据：经批准的控制性规划方案或规划设计条件(复印件)；修建性详细规划方案总平面图(或建设工程设计方案总平面图、临时建筑总平面)一式六份，电子文件一份(但重要地段需提供立面街景图及灯光夜景效果图)；填写《规划业务办理意见呈批表》；其他一些相关资料（如涉及与方案审查相关的有关部门意见）。（二）业务流程：（二十工作日）窗口收件(1日)窗口收件(1日)科后室连列科后室连列同明档应案补退资回料窗清口单经办人发文（1日）经办人发文（1日） 科长分件（1日）局领导签发（2科长分件（1日）局领导签发（2日）规划科科长审核(1日规划科科长审核(1日)经办人员审查资料、提出初审意见经办人员审查资料、提出初审意见(3日) 经办人草拟审查意见(2日经办人草拟审查意见(2日)科室开会研究（3科室开会研究（3日）请示局主要领导同意后，公示三十天（请示局主要领导同意后，公示三十天（2日内公示），公示到期后3个工作日内汇总意见 需听证的举行听证会（不计时限）举行听证会（不计时限）需专家讨论的局评审会研究（不计时限）专家评审会研究（不计时限）局评审会研究（不计时限）专家评审会研究（不计时限）重点片区或重要地段市发展策略与建筑艺术委员会（不计时限）市发展策略与建筑艺术委员会（不计时限）不同意送审方案的原则同意送审方案的窗口发文（1日）经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：提出修改意见或说明理由（2日）规划科科长审核（1日）局领导签发（2日）经办人发文（1日）局领导签发（2日）经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：则原则同意该总平面，请完善其它图纸（七图一书）一齐送批（进入审批阶段）（2日）规划科科长审核（1日）市领导签发（不计时限）经办人办文（窗口发文（1日）经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：提出修改意见或说明理由（2日）规划科科长审核（1日）局领导签发（2日）经办人发文（1日）局领导签发（2日）经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：则原则同意该总平面，请完善其它图纸（七图一书）一齐送批（进入审批阶段）（2日）规划科科长审核（1日）市领导签发（不计时限）经办人办文（1日）窗口发文（1日） 二、修建性详细规划成果审批审批性质：非行政许可事项审批依据：《中华人民共和国城乡规划法》、批准的控制性详细规划、方案审查意见审批期限：法定时间2个月承诺时间：30工作日办结时间：15工作日受理范围：城市规划区内进行建筑物、构筑物及其他工程建设，且已通过方案审查的建设工程需提交的材料：1、申请书、授权委托书，申请人身份证明（申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织的，应当提交：（1）《企业法人经营执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，（2）法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。以上证件可为复印件，需核对原件）；2、修建性详细规划方案审查意见书(含附件图纸)；3、修建性详细规划方案成果(七图一书)一式六份，电子文件一份；4、土地权属材料(若成果的规划范围与审查方案的规划范围相同，产权人与申请人相同的可不再提供，但收件人应说明)；5、填写《规划业务办理意见呈批表》。业务流程：(十五工作日)窗口收件(1日)科长分件(1日)经办人员审核（七图一书），提出初审意见(符合审查意见要求的，则进入下一流程，不符合审查意见的，则要求申请方作出调整，符合要求后进入下一流程，审核阶段时间以重新收到修改图纸后算起)(2日)科长审核(1窗口收件(1日)科长分件(1日)经办人员审核（七图一书），提出初审意见(符合审查意见要求的，则进入下一流程，不符合审查意见的，则要求申请方作出调整，符合要求后进入下一流程，审核阶段时间以重新收到修改图纸后算起)(2日)科长审核(1日)局领导签发(2日)经办人员办文(1日)市领导签发(不计时限)经办人填写《规划业务办理意见呈批表》(3日)科室开会研究(3日)窗口发件(1日)窗口发件(1日)批后公告十天注：1、“七图”是指：eq\o\ac(○,1)规划总平面图；eq\o\ac(○,2)道路交通规划图；eq\o\ac(○,3)绿地系统规划图；eq\o\ac(○,4)竖向规划图；eq\o\ac(○,5)给水规划图；eq\o\ac(○,6)排水规划图；eq\o\ac(○,7)其他管线综合图2、“一书”是指：规划说明书三、修建性详细规划调整1、涉及修改控规内容的，如经济技术指标、性质、配套设施等。先按上面控规调整程序，先调整控规，然后再按上面修规审查程序进行修规调整方案进行审查。2、未有涉及修改控规内容的，如仅建筑形态、布局变化。窗口收件(1日窗口收件(1日)经办人发文(1日)局领导签发（2日）局领导签发（2日）科长分件(1科长分件(1日)经办人回复申请方：不同意调整（2日）规划科科长审核（1日）经办人员审查资料、提出初审意见(4日经办人回复申请方：不同意调整（2日）规划科科长审核（1日）经办人员审查资料、提出初审意见(4日)科室开会研究(2日)违反规划依据的请示局主要领导同意后，公示三十天（2请示局主要领导同意后，公示三十天（2日内公示并发布听证公告）公示三十天（2日内公示），公示到期后5个工作日内汇总意见举行听证会，听证会后3举行听证会，听证会后3个工作日内汇总意见（不计时限）需征求专家意见的专家论证会（不计时限）专家论证会（不计时限）局评审会研究(不计时限局评审会研究(不计时限)重点片区或重要地段市发展策略与建筑艺术委员会（不计时限）市发展策略与建筑艺术委员会（不计时限）不同意调整的原则同意调整的经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：不同意调整或提出修改意见(2日)经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：原则同意调整经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：不同意调整或提出修改意见(2日)经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：原则同意调整(2日)科长审核(1科长审核(1日)科长审核(1日)科长审核(1日)局领导签发(2局领导签发(2日)局领导签发(2局领导签发(2日)经办人发文(1日)经办人发文(1日)市领导签发(不计时限市领导签发(不计时限)窗口发文(1窗口发文(1日)经办人办文(1经办人办文(1日)窗口发文窗口发文(1日)四、海陵岛规划业务、高新区规划业务（含银岭工业园区）、阳东东城规划业务与市局的关系五、一些基本知识及常遇的一些规划管理要求（一）容积率；（二）建筑密度；（三）绿地率；（四）建筑退让道路红线要求；（五）建筑退让用地红线要求；（六）停车配套标准；六、我市规划管理配套政策（一）阳府[2008]78号《阳江市城市规划区建设项目超容补土地差价的管理规定》（二）阳府[2010]22号《阳江市城市规划区内控规未覆盖、已出让、容积率无约定用地的规划管理规定》（三）“三旧”改造配套文件《阳江市“三旧”改造用地规划管理技术和收费标准规定》武汉市XX市政建设集团公司项目成本管理系统初步业务解决方案建立日期:修改日期:文控编号:客户负责人：

日期：广联达实施经理：

日期：目录TOC\o"1-2"\h\z\u实施目的 32. 实施目标 32.1 项目部相关使用操作人员能够独立应用系统 32.2 实现预算收入、目标责任成本与实际成本的三算对比分析 32.3 实现材料计划的严格管理，规范计划管理流程 33. 价值体现 33.1. 规范 33.2. 理顺 33.3. 替代 33.4. 算清 43.5. 控得住 43.6. 协助分析 44. 业务解决方案 44.1. 流程图标含义说明 44.2. 收入管理 44.3. 目标责任成本管理 64.4. 材料管理 74.1. 机械管理 114.1. 分包管理 134.2. 其他直接费及间接费管理 144.3. 成本管理 154.4. 报表业务 15实施目的结合集团公司以及致远市政公司、天创市政公司、博宏建设公司、钟鑫市政公司的业务特点，利用广联达《初步业务解决方案》规范项目部的成本管理过程，疏通收入管理、目标责任成本管理、分包管理、材料管理、机械管理、生产管理各条业务线，特此制定此方案。实施目标项目部相关使用操作人员能够独立应用系统每个人清楚在系统中的岗位职责和工作流程，了解其操作的目的，熟练掌握系统操作；通过替代手工的一些业务工作和单据报表，提高工作效率，提高信息化管理水平。实现预算收入、目标责任成本与实际成本的三算对比分析项目部的预算收入和目标责任成本，每月统计已完工程量，作为实际成本分析参考依据；项目部的实际成本按照成本科目的口径进行汇总，按月核算项目的实际成本(人、材、机)，并打印相关报表，形成三算对比实际成本分析数据。实现材料计划的严格管理，规范计划管理流程通过成本管理信息系统，主材编制材料需用计划，需用计划审核之后再编制采购计划；通过成本管理信息系统，其他材料直接编制采购计划。价值体现规范规范单位编码、单位名称、材料分类、材料名称、单据编码、机械分类以及成本核算口径（成本科目）；理顺梳理关键业务流程处理方式，包括收入管理、目标责任成本管理、主材计划管理、其他材料计划管理、材料采购结算管理、材料调拨管理、材料库房管理、周转材料管理、机械管理流程，加强各部门之间的协作，明确各岗位的职责范围；替代替代部分关键业务处理环节，让系统嵌入到日常工作中去，相应报表能够通过系统直接打印等工作，减轻手工负担，提升工作效率；算清算清项目日常发生的结果数据，如中标预算收入、目标责任成本与实际成本之间的业务过程数据关系；控得住规范材料计划的严格管理，做到审核通过进行下一计划环节，所有材料计划审核通过后方可进行采购处理，实现材料采购的层层把关。协助分析管理过程中借助系统数据分析业务处理的问题所在，并进行深入追溯，及时解决问题，减少项目损失，降低项目风险。业务解决方案流程图标含义说明图标图标含义图标说明流程中的进程流程中的审核判断流程中涉及的单据或报表流程中从系统打印的正式单据或报表流程中涉及在系统中的进程流程中涉及在系统中的审核判断收入管理收入管理业务解决方案1、业务流程图2、流程说明序号业务环节名称业务环节描述操作模块负责岗位1中标合同登记将中标合同的基本信息录入软件系统中。【施工合同登记】预算员2中标预算导入将项目中标预算导入系统中。将导入系统中的中标预算挂接成本科目；【预算管理】【收入预算成本科目挂接】预算员3变更预算编制及导入依据项目变更单进行工程量的计算，编制相应的变更预算；将编制好的变更预算导入系统，并挂接成本科目。【预算管理】【收入预算成本科目挂接】预算员4产值统计每月底根据中标预算和变更预算统计本项目上月26日—本月25日的实际完成产值。【产值统计】预算员5甲方报量参考项目产值统计，根据管理需要调整后对甲方报量；每月的甲方保量需要报项目经理审核。【甲方报量】预算员项目经理6收入记账将项目工程款实际到账后，在系统中进行登记。【收入记账单】项目经理目标责任成本管理目标责任成本管理业务解决方案1、业务流程图2、流程说明序号业务环节名称业务环节描述操作模块负责岗位1目标责任成本的编制与导入将编制好的目标责任成本导入系统中；将导入系统中的中标预算挂接成本科目；【目标责任成本编制】【目标责任成本成本科目挂接】预算员2变更预算编制及导入依据项目变更单进行工程量的计算，编制相应的变更预算；将编制好的变更预算导入系统，并挂接成本科目。【目标责任成本编制】【目标责任成本成本科目挂接】预算员3目标责任成本产值统计每月底根据目标责任成本和变更预算统计本项目上月26日—本月25日的实际完成目标责任产值，目标责任成本产值统计报项目经理审核【目标责任成本产值统计】预算员项目经理材料管理材料计划管理业务解决方案1、业务流程图2、流程说明序号业务环节名称业务环节描述操作模块负责岗位1材料总量计划根据施工图纸测算主材总量计划，作为主材需用计划的参考；材料总量计划报项目经理审核。【材料总量计划】预算员2材料需用计划项目主材或者重点关注材料过程中编制材料需用，需用计划需要写清楚材料使用部位；材料需用计划报项目经理审核。【材料需用计划】预算员项目经理3材料采购计划项目所有材料采购前由施工员提材料采购计划，采购计划需要写清楚材料名称、规格型号、数量和使用部位；采购计划先报预算员审核，预算员参考材料需用计划审核采购计划中的主要材料；预算员审核通过后报项目经理审批，通过后进行材料采购【材料采购计划】施工员预算员项目经理材料采购、结算支付管理业务解决方案1、业务流程图2、流程说明序号业务环节名称业务环节描述操作模块负责岗位1材料采购合同信息登记将签订好的材料采购合同基本信息在系统中登记【材料采购合同】材料员2材料入库材料入库单，注明材料名称和单价、送货单据编号或者收据发票编号；材料收料后开材料入库单，入库单报项目经理审核；从其他项目调入或者甲供的材料同自购材料一样办理入库。【材料入库单】材料员项目经理3材料采购结算材料记账员每月25日与供应商在软件中办理材料对账结算，在系统中采购结算单报材料主管、商务经理进行审核，【材料采购结算单】材料员项目经理4材料款支付材料主管手工填写材料款支付申请单经商务经理和项目经理签字，项目财务支付后将支付信息在系统中进行登记。【付款申请单】财务5材料调拨管理项目部从其他项目部发生材料调入时，收料同材料入库；项目部将材料调拨到其他项目上时需用开具调拨单。调拨单操作流程同消耗材料入库单。【材料入库单】【材料调拨单】材料员项目经理库房材料管理业务解决方案业务流程图2、流程说明序号业务环节名称业务环节描述操作模块负责岗位1材料耗用现场材料：每月25日之前材料员、施工员、预算员和项目经理等进行的现场材料盘点，结果在系统中作消耗材料领用出库单，注明：材料名称、数量和使用部位；库房管理：施工员或者分包班组依据现场形象进度到库房领取材料后，材料员在系统中登记材料出库单，注明：材料名称、数量和使用部位；所有材料出库单均需项目经理审核生效。【材料出库单】材料员施工员预算员项目经理2材料退库、退货管理若分包队领用材料后，发生退料，由材料员在软件中登记材料退库单；若材料需要退货时，由材料员在系统中等级材料退货单；备注：退库、退货单操作流程同入库单。【材料退库单】【材料退货单】材料员项目经理租赁周转材料业务解决方案1、业务流程图2、流程说明序号业务环节名称业务环节描述操作模块负责岗位1周转材料租赁合同信息登记将签订好的材料租赁合同基本信息在系统中登记。【周转材料租赁合同】材料员2租赁周转材料进场登记根据签认的租赁商起租确认单，租赁周转材料进场明细单在系统中作租赁周转材料进场单，注明材料名称、规格型号、起租日期等。【租赁周转材料进场单】材料员3租赁周转材料出场登记租赁周转材料出场时，施工员跟租赁商确认停租单，之后在系统中登记出场信息，作为出场和结算的依据。【租赁周转材料出场单】材料员4租赁周转材料结算每月和租赁商进行对账结算时，材料员在系统中和租赁商进行对账，软件自动计算租费，对账无误后流转至项目经理进行审核。【租赁机械结算单】材料员项目经理8租赁费用支付同材料款支付管理流程【付款申请单】财务机械管理租赁机械管理业务解决方案1、业务流程图2、流程说明序号业务环节名称业务环节描述操作模块负责岗位1机械租赁合同信息登记将签订好的材料租赁合同基本信息在系统中登记。【机械租赁合同】预算员2租赁机械进场登记根据签认的租赁商起租确单，机械进场明细单在系统中作租赁机械进场单，注明机械名称、规格型号、起租日期等。【租赁机械进场单】施工员机械员3租赁机械出场登记租赁机械出场时，施工员跟租赁商确认停租单，之后在系统中登记出场信息，作为出场和结算的依据。【租赁机械出场单】施工员机械员4租赁机械结算每月和租赁商进行对账结算时，预算员在系统中和租赁商进行对账，软件自动计算租费，对账无误后流转至项目经理进行审核。【租赁机械结算单】预算员项目经理6临时机械使用信息登记项目发生的临时机械使用时，由预算员将临时机械使用单在系统中登记临时机械使用单，注明成本科目、往来单位和费用金额等；【临时机械使用单】机械员预算员7临时机械结算管理同租赁机械的结算。【临时机械结算单】预算员项目经理8机械费用支付同材料款支付管理流程【支付单】财务分包管理分包、劳务管理业务解决方案1、业务流程图2、流程说明序号业务环节名称业务环节描述操作模块负责岗位1分包合同登记将签订好的分包合同基本信息在系统中登记；如没有分包合同的在系统中虚拟一份合同。【分包合同】预算员2分包费用编制根据合同里的分包项目单价信息，将分包单价、工程量等信息在系统进行编制，包括分包变更费用，并挂接成本科目。【分包预算管理】【分包费用挂接成本科目】预算员3任务单/临时用工单登记当项目发生合同外用工签证，由施工员及时将用工签证信息在系统中进行登记；作为分包产值统计的依据；【任务单】【临时用工单】施工员质安员4奖罚登记当项目对分包产生奖罚行为后，由施工员或质量安全员在系统中及时登记；【奖罚单】施工员质安员5分包产值统计每月底进行分包产值统计，统计跨度为上月26日—本月25日；项目发生的任务单、临时用工单作为统计到分包产值的一部分。【分包产值统计】预算员6分包结算每月底根据分包合同进行分包进度结算项目发生的任务单、临时用工单作和奖罚单作为统计到分包进度结算的一部分；但分包对完成分包合同任务后，做分包总结算。【分