如何丰富中央商务区（CBD）的服务功能

经过数十年的城市化高速发展，国内各级城市的中央商务

区-CBD纷纷落地，成为地方对外展示商务与经济发展成果

的窗口。轰轰烈烈的建造期后，不少城市CBD成为了钟摆

式“睡城”，面对潮汐的人流，运营活力不足，如何激活

便成为被关注和亟待解决的问题。CBD在经济发展期被视

为促进商务交往与功能连接的有效城市机能组合体，但人

流的潮汐现象某种程度上确实需要思考下不同发展期需

求变化下的功能再造。

1以人为本，创造多元化人才向往的工作环境

理念指导变化与行动。兰小欢教授在《置身事内：中国

政府与经济发展》中分析了我国城市发展模式长期以来

存在的三大特点：“第一个特点是城市化过程中'重土

地、轻人'。第二个特点是招商引资竞争中'重规模、

重扩张'。第三个特点是经济结构上'重投资、重生产、

轻消费。可以说，CBD就是这种城市发展模式的产物，

是传统的“产-人-城”关系。现在城市发展呼唤向“城-

人-产”转变（科技回归都市现象），城市运营者需树立

以人为本的发展理念，“重人、重服务、重消费”，从

管理型政府转向服务型政府，真正从管理者转为服务者。

既是“以人为本”，城市运营者就应该关注到现在高大

上的商务区并不是个性鲜明的多元化人才向往的工作环

境。美国经济学家理查德•弗洛里达指出：“创新人士

不拘谨于某种标准的生活方式（在城市普通的购物商场、

办公园区或服务中心等地方工作，在郊区居住，每天朝

九晚五，一生工作50年），他们喜欢在富有活力的城市

从事有趣的工作，而且就业方式灵活”。

只有满足创新人才的需求，才能让CBD成为人才池、活

力之地。

2五个抓手，激活中央商务区的活力

基于大量服务实践与理论的研究，认为需从宏观环境、

供给侧和需求侧三大方面激活中央商务区的活力。《提

升城市的商业活力，最有效的策略是什么？》、《激发

一个城市的商业活力，最关键的“抓手”是什么？》。

对于已建成的CBD而言，活化、升级利用现有

资源是完善功能性、提升附加值的简便方法

现有的CBD已经发展出了相对完整的商务商业功能，且

位于城市中心，具有良好的区位条件。而城市运营者需

要做的是进一步完善、补充娱乐、文化、休闲、旅游、

生活服务等功能。

传统CBD以单一的商务功能为主，缺乏居住功能，没有

居民，自然也没法发展文化、休闲、娱乐等功能，更谈

不上活力。所以，为CBD导入居住功能是活力提升的基

本动作。

策略一：考虑把闲置的商业物业改为居住功能

2020年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房

租赁市场的若干意见》，其中第12条（允许改建房屋用

于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土

地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，

调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行）

就是为了解决一二线城市住宅用地短缺和商业物业过剩

的结构性矛盾。

国外在这方面已经有成功的探索。美国史上最古老的商

场，位于罗德岛普罗维登斯市中心的Arcade,建于1828

年，在2008年停业关闭。发展商耗资了700万美元，将

这个古老的商场改造成了一间间公寓。改造后商场的1

层是17间精品店和餐厅，自然成为了社区商业。商场的

2、3层改成了45间公寓，面积在201tf至40itf不等。这

些公寓麻雀虽小五脏俱全，功能齐备，深受租客喜爱。

策略二：用政策调节供应，激活存量空间

CBD的住宅升值潜力高，不免成为投资产品。城市运营者

可以根据本地实际情况，参考国外城市的政策：奖励个

人出租二套房行为，提供房产税折扣；装修过的二套房

最多可获得50%折扣；处罚空置2年或以上的房屋，最多

可以额外征收50%房产税。

把CBD打造成功能复合的城市空间

随着人工智能和产业升级的发展，人的闲暇时间越来越

多（北欧一些国家一周休3天），对休闲娱乐、文化艺

术等多元化生活体验的需求越来越强烈。一批因制造衰

退而没落又二度复兴的美国城市均发现，多元文化、多

元产业对于创新经济和高端人才的带动效应较为明显。

世界一流的CBD纷纷通过兴建丰富的文化、艺术类场所,

吸引目的性人群，使区域在周末、夜间也能保持活力。

如芝加哥卢普区有着丰富的艺术博物馆、学术机构资源

和市民公园、艺术活动集会，吸引大量人流到访，从而

焕发出生机勃勃的城市活力。

伦敦CAZ是历史文化旅游最集中的区域，这里有伦敦塔

桥、威斯敏斯特宫等享誉全球的历史地标，并且不断推

陈出新打造新的旅游地标，保持持久的吸引力（如伦敦

眼、千禧桥等）。

▲伦敦塔桥

▲威斯敏斯特宫

▲千禧桥

以服务的苏州工业园区为例，园区内的金鸡湖景区是开

放式国家5A级旅游景区，同时也是全国唯一的商务旅游

示范区，拥有十大景观一一“苏州中心”、“东方之门”、

“音乐喷泉”、“文化艺术中心”、“月光码头”、“诚

品书店”、“圆融天幕”、“国金中心”、“望湖角”、

“李公堤”，并且14公里的环金鸡湖步道串联其中。工

作、生活、休闲等功能要素丰富，酒店、办公、商业、

文化艺术、公园等业态齐全。

▲金鸡湖

建议城市运营者把自己定位为多业态的运营者、多元服

务提供者，为CBD导入文化、艺术、旅游等功能和内容,

打造“好逛”、“好玩”、“好看”的功能复合型的

CBDo

建立层次多样的泛商业产品体系

通过研究多个世界知名CBD的案例，我们发现，其商业

形态丰富，既有传统百货，也有盒子式的购物中心，还

有特色商业街区。同时，在业态和功能上呈现出更多元、

更融合的发展态势，如设置跨界融合、定制、生活方式

类、科技+、沉浸式体验、文化艺术等创新业态（甚至文

化艺术主题型mall）。另外，常年举办高品质的节庆、

体育、时尚、IP等活动。吸引商务人士、居民和游客前

来消费，满足不同类型客户的多层次需求。

位于伦敦西区的购物中心牛津街，是英国最著名的购物

街，在长度仅为1.25英里的街道上就云集了超过300家

的世界大型商场。每年吸引来自全球的3000万游客到此

观光购物。不仅有面向大众的购物场所，也有为小众人

群打造的个性化的主题街区。例如Clerkenwell创意设

计街、DenmarkStreet音乐街、CamdenPassage古董街、

St.James's/Mayfair画廊街。

▲伦敦西区商业图

▲Clerkenwell创意设计街

MUSIC

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▲DenmarkStreet音乐街

▲CamdenPassage古董街

▲Mayfair画廊街

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oHotelRoyal1.0传统mall-百丽宫

保台公离

PinewoodGardens

DdifUnce。

dfs免税店（

新加坡IF场店）

DFS（TGALLERIA

茶陵购物叼

2.0文旅游逛区一克拉码头

RSMSingap

多美敢

OrchardDhqbyGhaut.

古迹何林

Cupolas

国敦酒店.

GrandCopthorne。3.0艺术购物中心一ION

Waterfront(HavelockRd)Orchard

码头

TiongBahru

Gwn

FoodieMarketPI

欧南园,

OutramPark/

▲新加坡的商业产品体系

苏州金鸡湖商圈目前已初步建立了多元化的商业产品体

系，环湖呈现出湖西和湖东两个商圈。湖西商圈拥有30

多万方的苏州最大的综合性购物中心苏州中心，湖东商

圈分布着精品百货久光百货、滨水商业街区圆融时代广

场、结合人文阅读和生活美学于一体的综合性书店诚品

生活、高端餐饮和文化主题街区李公堤，还有一众艺术

馆、美术馆（姚建萍刺绣艺术馆、蔡云娣江南三雕艺术

馆、明美术馆等10余家展馆）、苏州文化艺术中心等。

上海徐汇滨江片区除了拥有定位不同的商场，还供应小

型独栋商业设施。里面设置咖啡水吧、文创零售等商业

功能，部分因颜值担当成为网红打卡点。

▲Manner咖啡

▲KentuckyFriedChicken

▲7-ELEVEN便利店

呼应人的社交需求，巧妙拓展公共空间

CBD在规划时往往以商务功能为主导，对公共空间、社交

空间的考虑不足，难以满足现代人对沟通、交往.、休，憩

等需求。对于已建成的CBD,一种方式是改造现有的景观

绿化带、利用小空间兴建口袋公园等休闲功能。

2017年日本索尼集团将原总部SonyBuilding大楼的地

下四层及地上部分，设计成一座绿地公园，取名Sony

Park,旨在打造一个新的索尼品牌推广中心，让大家在

繁杂的都市生活中感受到一抹绿色，还能兼顾娱乐购物，

为人们提供互动的新体验。SonyPark也成为东京新的潮

流地标。

▲SonyPark

另一种方式则可以淡化边界，让商务楼宇间的私有资源

公共化，使得原本“私密”的城市空间可以集中成为公

共空间，提高空间利用效率的同时也提升了CBD公共服

务品质。

如上海陆家嘴的金砖大厦、东亚大厦、太平金融大厦三

栋楼相邻，但权属不同。以前，业主按红线分割管理，

绿地不连续，用围