2024年大学试题(财经商贸)-不动产评估历年高频考点试卷专家荟萃含答案

2024年大学试题(财经商贸)-不动产评估历年高频考点试卷专家荟萃含答案（图片大小可自由调整）第1卷一.参考题库(共25题)1.在利用假设开发法进行估价时，应特别注意包括开发成本、管理费用销售税费等在内的投资利息的估算。2.可比实例的成交价格应为正常价格，或可修正为正常价格。所谓正常价格是指在公开的不动产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。3.成本法所采用的“成本”是具有特定含义的成本。具体表现为：（）。A、是一种经济成本B、是估价时点的价格C、是指开发商所付出的成本D、是消费者的成本E、是实际成本4.收益法评估结果的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。5.某公司通过参加拍卖竞得一面积为2500m2的土地的使用权，性质为商业。并在其上建造了一座酒楼，建筑面积为8000m2。此公司委托估价机构对其酒楼本身进行收益价格评估，估价期日为2009年3月12日。 据估价人员调查核实，此不动产在评估期日尚可使用35年，当地同类同档次物业每月的营业额为50万元每月管理费和税费总计为30万元；经市场比较法求得同交易圈内使用年期35年，容积率在3到4间的土地使用权价格为6000元/m2，土地还原率和建筑物还原率分别为7%和9%。6.如图1-1所示，9宗临街宗地的编号从左至右依次为1，2，3……9，根据表1-1 评估1号宗地的地价为（）元/m2A、1100B、1080C、1250D、12007.简述估价程序是什么？8.由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物的功能相对残缺、落后和不适用，从而造成的价值减损称为（）。A、功能折旧B、物质折旧C、经济折旧D、有形损耗9.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。10.运用假设开发法评估不动产价格，需要估算开发成本费用及利税包括（）。A、开发建筑承包费B、专业费用C、不可预见费D、投资利息E、税金及开发商合理利润11.某一宗土地的总面积为1 000m2，是10年前通过征用农地取得的，使用年限60年。当时每亩花费18万元（1亩=667m2），现时重新取得该类土地需要620元／m2；地上建筑物的总面积为2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价按建筑面积算为600元／m2，现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元／m2，该建筑物的经济寿命50年，残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。12.对于建筑物耐用年限长于土地使用年限的，根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式求取收益价格。13.运用长期趋势法对不动产估价的前提是具有足够的和真实的不动产价格资料和数据，越是近期的数据，预测的结果越准确。14.在估价程序中，确定估价结果后应撰写估价报告，估价报告应达到（）要求。   A、特殊性  B、全面性  C、公正性  D、准确性  E、概括性15.交易情况修正是将可比实例不动产在其区域条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。16.简述成本法的评估步骤？17.某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。18.不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性，主要有（）。A、用途多样性B、个别性C、涉及广泛性D、权益受限性E、难以变现性19.毛地是指现有城区内建筑物待拆迁的集体土地，受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费。20.某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300m2，一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m2和160元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。21.简述新开发土地有哪些，公式是有哪些？22.简述成本的构成是？23.利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（）。A、弄清不动产最佳开发利用方式B、弄清政府的规划限制C、弄清土地权利状况D、弄清开发经营期E、弄清不动产的自然状况24.估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。因此，在撰写过程中要避免发生哪些错误（）。A、技术路线错误B、方法运用错误C、参数确定错误D、报告格式错误E、文字表述等其它常见错误25.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造器2年，建筑物的经济寿命为50年，则在计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A、52B、70C、68D、50第2卷一.参考题库(共25题)1.某建筑物的建筑面积为100m2，已经使用10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，该建筑的经济寿命为30年，残值率为5%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额（）A、1583元B、1589元C、1683元D、1689元2.简述不动产估价的原则？3.简述市场比较法的步骤？4.（）指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。A、公开市场价值B、理论价格C、市场价格D、评估价格5.收益类不动产指能直接或间接取得市场租金或其他经济收益的不动产。6.通过求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法是（）。A、假设开发法B、基准地价系数修正法C、成本法D、路线价法7.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残置率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。8.可用成本法进行估价的不动产有（）。A、市场交易活跃、交易实例充足的不动产B、既无收益又很少进入交易的不动产C、工业用地的价格评估D、商业用地的价格评估E、住宅用地的价格评估9.成本法下的三类估价对象是新开发的土地、（）、就有不动产。10.土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利润）×土地增值收益率。11.基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与（）密切相关。A、基准地价及宗地价格修正系数体系B、市场交易资料是否充分C、不动产未来每年的预期客观纯收益D、估算土地开发成本费用的数额12.对于建筑物耐用年限短于土地使用年限时，先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物的折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的现值。13.简述成本法的含义是什么？14.基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性的价格。15.当建筑物的经济寿命小于土地使用权年限时，应按建筑物的经济寿命计算折旧。当建筑物的经济寿命大于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧。16.某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70％，贷款的年利息率为5％，自有资金的一般收益率为8％，试计算不动产的资本化率。17.估价报告有效期应从（）起计。A、估价时点B、估价作业期C、出具估价报告之日D、签订估价委托合同之日18.简述不动产估价的个别因素？19.6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。20.（）是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动中，也是市场比较法的理论依据。A、预期原理B、替代原理C、生产费用价值论D、边际效用原理21.为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表： 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。22.不动产是指不能移动位置或移动位置后引起性质、性状改变而造成经济损失的财产。23.下列表述中，正确的有（）。A、开发经营期可分为开发期和经营期B、开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C、开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D、经营期可具体化为销售期和出租期E、在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期24.不动产的自然特性包括：（）     A、用途多样性B、耐久性C、个别性D、涉及广泛性25.今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。报酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的价格。第3卷一.参考题库(共25题)1.假设开发法有动态和静态两种计算公式。所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（）。A、利息因素 B、资金的时间价值C、投资利润D、税收费用2.运用市场比较法的估价过程中，建立价格可比基础具体包括以下（）内容。 A、统一付款方式B、统一币种和货币单位C、统一面积内涵D、统一面积单位E、统一采用单价3.简述不动产的经济特性？4.论述假设开发法的估价步骤？5.基准地价是国家调控土地市场的一种价格，也是一种市场价格。6.重新构建价格是个别企业或个人的实际耗费，因此是实际成本。7.简述收益法的特点是？8.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A、说明估价报告的合法性、真实性B、说明估价的独立、客观、公正性C、规避估价风险D、保护估价报告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求9.（）是指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A、假设开发法B、市场比较法C、成本法D、收益法10.区域因素是指反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素，下列影响不动产价格的的因素中，属于区域因素的有（）。A、繁华程度B、交通便捷程度C、基础设施完备程度D、土地平整程度E、环境11.成本法所采用的“成本”是不动产重新建造时的完全价格，即指（）。A、现在成本B、过去成本C、实际成本D、经济成本12.简述不动产估价范围？13.成本法的基本公式为：新开发的土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益。14.不动产的（）使得不动产之间不能实现完全替代，每一宗不动产的价格都存在差异，因此不动产市场是一个非完全竞争的市场。A、个别性B、不可移动性C、用途多样性D、权益受限性15.运用市场比较法评估不动产的价格需搜集和选择较多的可比实例，选取可比实例时应符合下列要求（）。A、区位相同或类似B、用途相同C、建筑结构相同D、权利性质相同E、交易类型相同16.影响不动产价格的经济因素主要是指经济法制状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、居民实际收入、国际经济政治状况等。17.路线价法的前提条件是由可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。18.下列不动产中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（）。A、古建筑B、教堂C、寺庙D、交易型不动产19.某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。20.运用市场比较法估价，在选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择（）个以上的可比实例。A、6B、5C、4D、321.简述成本法的特点？22.交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。23.市场比较法的适用条件是要有充足的市场交易资料，且比较实例与估价对象具有相关性和替代性。24.为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2004年1月1日至2004年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。试利用上述资料估算该写字楼2004年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。25.简述收益法的基本原理、特点及使用范围？第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案:错误2.参考答案:错误3.参考答案:A,B,D4.参考答案:正确5.参考答案: （1）不动产纯收益=年营业额—年支出额=（50-30）×12=240（万元）  （2）土地总价格=6000×2500=1500（万元） 6.参考答案:A7.参考答案: 1）明确估价目的 2）拟定估价作业方案 3）搜集估价所需资料 4）实地查勘估价对象 5）选用估价方法运算 6）确定估价结果 7）撰写估价报告 8）估价资料归档8.参考答案:A9.参考答案:正确10.参考答案:A,B,C,D,E11.参考答案: 根据题意，采用成本法进行评估，其步骤如下： （1）求取土地现值 土地现值＝620×1000＝620000（元） （2）求取建筑物重新构建价格 建筑物重新构建价格＝1200×2 000＝2400000（元） （3）求取建筑物的折旧 2400000×8／50＝384000（元） （4）求取估价对象的现时总价 现时总值＝620000＋2400000－384000＝2636000（元） （5）求取估价对象的现时单价 现时单价＝2636 000÷2 000＝1318（元／m2） 采用成本法估算该宗不动产的现时总价为263.6万元，单价为1318元／m2。12.参考答案:错误13.参考答案:错误14.参考答案:B,C,D,E15.参考答案:错误16.参考答案: 1）收集整理资料 2）估算重新构建价格（土地重新构建价格：土地的重新取得价格、重新开发成本；建筑物的重新构建价格：重置价格、重建价格；建筑物重新构建价格的求取方法：单位比较法、分部分项发、供料测量法、指数调整法）17.参考答案: （1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： （2）各层建筑面积=4000×6/24=1000（m2/层）  （3）计算1层商铺收益价格  年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（万元）  V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元）  （4）计算2～3层商场收益价格      年净收益=1000×2×70%×600=84（万元）      V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元）  （5）计算4层酒楼收益价格      年净收益=1000×70%×50×12-80000=34（万元）      V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元）  （6）计算5～10层办公楼收益价格  年净收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（万元）      V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元）  （7）计算11～24层住宅价格  V11-24=1000×14×4000=5600（万元）  （8）计算房地产价格  V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）18.参考答案:A,C,D,E19.参考答案:错误20.参考答案: 该商场2005年10月16日带租约出售时节正常价格测算如下： （1）商场一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=300×200×（1-20%）×12=57.60万元 租赁期限外年净收益=300×180×（1-20%）×12=51.84万元 （2）商场二层价格的测算  年净收益=300×160×（1-20%）×12=46.08（万元） （3）该商场的正常价格=商场一层的价格+商场二层的价格=511.68+445.89=957.57万元21.参考答案: 1）包括： 填海造地、开山造地、农地整理、征收农地后进行“三通一平”等开发的土地、旧城区总拆除旧建筑物 2）公式： 新开发土地价格 =（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益）*修正系数 应分摊的费用=收益程度*设施总费用 开发利润=（土地取得费+土地开发成本+管理费用）*投资利润率 土地增值收益 =（土地取得费+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润）*土地增值收益率 价格修正用修正系数K22.参考答案:土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润23.参考答案:B,C,E24.参考答案:A,B,C,D,E25.参考答案:D第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案:A2.参考答案: 1）合法性原则（合法产权、合法使用、合法处分、其他） 2）最有效使用原则（最佳用途、最佳规模、最佳集约度） 3）估价期日原则（估价期日为现在时、过去时、未来时。意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产的市场状况；为不动产的交易、等级、管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。） 4）替代原则（不动产价格水平有具有相同性质的替代性不动产的价格所决定，由最了解市场行情的买卖者通过市场交易案例相互比较后决定，不动产价格还可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。） 5）供求原则（特定情形下的非均衡供需法则，是不动产估价中特有的供求原则） 6）预期收益原则（过去收益的重要意义在于推测未来的收益变化） 7）贡献原则（对于不动产而言，判定其合理的收集量，需要明确其是否处于最有效使用状态，不动产以生产因素是否适当，生产因素之组合是否均衡，各生产因素的贡献率有多大。土地的贡献是土地收益或地租） 8）公平原则（估价人员应站在公正的立场上，遵循不动产价格形成理论及规律，运用科学方法客观公正地对不动产价格进行评估）3.参考答案: 1）搜集交易实例 2）选取可比实例 3）建立价格可比基础 4）进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正 5）求取比准价格4.参考答案:C5.参考答案:错误6.参考答案:C7.参考答案: 先计算建筑物的重置价格包括： 1）建造成本=800（万元） 2）管理费用=800×3%=24（万元） 3）投资利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1] =54.90（万元） 4）建筑物的重置价格=800+24+54.90+55+120=1053.9（万元） 再计算建筑物的折旧总额： 1）墙、地面等损坏的折旧额=21（万元） 2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80（万元） 3）设备部分的折旧费=120×1/10×8=96（万元） 4）长寿命项目的折旧额=（1053.9-21-200-120）×1/60×8=95.05（万元） 5）该建筑物的折旧总额=21+80+96+95.05=292.05（万元）8.参考答案:B,C9.参考答案:新建不动产10.参考答案:错误11.参考答案:A12.参考答案:正确13.参考答案: 1）经济成本：“成本”是不动产重新建造是的完全价格，市场价格，不同于会计成本。 2）估价时点时的价格 3）消费者的成本：意味着包括利润 4）客观成本：假设开发建设时大多数开发商的正常花费，非个别案例。14.参考答案:正确15.参考答案:错误16.参考答案:不动产资本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％17.参考答案:C18.参考答案: 1）土地：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地址水文状况、土地使 用权年限 2）建筑物：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向19.参考答案: 据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。 求取未来44年的净收益的现值之和： 年净收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（万元） 求取未来16年的净收益的现值之和： 年净收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36万元 求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值： V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（万元）20.参考答案:B21.参考答案: 22.参考答案:正确23.参考答案:A,B,C24.参考答案:B,C25.参考答案: （1）求潜在的毛收入 2000×12+10000×8%=24800（元） （2）求有效毛收入 24800-2000=22800（元） （3）求运营费用 税费：22000×17.5%=3850（元） 管理费：22000×5%=1100（元） 维修及保险费：100×500×2%×2=2000（元） （4）求年净收益a A=22800-3850-1100-2000=15850（元） （5）求收益价格V 第3卷参考答案一.参考题库1.参考答案:B2.参考答案:A,B,C,D,E3.参考答案: 不动产的社会经济特性包括： 1、用途多样性，指土地可根据人类需要用于多种不同用途，如作为商业、住宅、工业、农业用地等； 2、涉及广泛性，指不动产涉及社会的各个方面，容易对外界各方面产生影响，同时也容易受到外界各方面的影响； 3、权益受限性，即不动产所对应的权利受到法律的制约； 4、难以变现性，由于不动产价值高、不可移动和个别性，使得同一宗不动产的交易不可能很频繁； 5、保值增值性，针对不动产价值变化的总体趋势而言，由于不动产本身具有的耐久性、稀缺性及涉及广泛性，使其能够保值增值。4.参考答案: 1）调查待估价对象的基本情况 弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落） 弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用） 弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务 弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。 2）选择最佳的开发利用方式（方面：用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳 用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势） 3）估计开发经营期：是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。（开发前期、开 发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算） 4）预测开发完成后不动产的总价格：是指开发完成后的市场价格。 用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法 用于出租的不动产——市场比较法或收益法 5）估算成本费用及利税。 主要包括：建筑成本费用、专业费用、不