某公寓市调内容概述

某公寓市调内容概述1.天府新区、城市双核主轴核心、地铁物业本案紧邻天府大道南段，北是城南，向西、南接南湖、极地海洋世界、麓山高端居住板块，东临新川创新科技园区，占据天府新区南延线核心位置。国际城南天府新区核心区域，海洋公园北侧天府大道东侧、地铁1号线接驳、紧邻城南城市区和高新产业聚集区项目区位商业生活配套：项目自身70万方商业配套，辐射周边30万人口；家乐福、伊藤洋华堂、欧尚、凯丹、宜家家居、卡迪侬、苏宁广场….文化教育配套：金苹果幼儿园、华阳幼儿园、成都实验外国语学校、成都美视国际学校、光亚学校、成都七中、华阳高中、华阳一中、西寺小学….医疗健康配套：成都市第一人民医院、石油总医院、双流第二人民医院、德国巴伐利亚综合和国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院、瑞丽医院、华西口腔医院….生态环境配套：城市级绿肺6000亩南湖公园；城市观光项目海昌极地海洋公园；麓山板块高尔夫俱乐部等高端休闲娱乐….天府城精彩生活手册坐拥城南之心，尊享百亿城市配套项目总体规划项目经济技术指标：（商业地块业态以最终规划为准）住宅建设用地：137亩商业建设用地：138亩项目规划理念：由于基地呈规划的近似梯形，且本项目建筑形态囊括了住宅、写字楼、酒店、购物中心、公寓等多种功能空间，总图布局呈现“一路两翼，功能复合，双核兼多元化”的格局。公寓整体指标1、2栋体量114964㎡（单栋5.7万㎡）1、2栋户数1792户（单栋896户）楼栋高32F层高3M梯户比6T29面积区间44-84㎡备注水电气三通公寓基础指标公寓户型配比公寓商铺一层位置一览大堂及物管用房大堂及物管用房123123公寓1F商铺面积一览楼栋编号面积（㎡）1#1123.62294.27360.422#168.73294.273133.45合计574.76公寓底商户型品鉴户型品鉴户型品鉴户型品鉴户型品鉴特色亮点：1、超大中庭4500㎡中庭园林公寓价值亮点：区别于普通公寓产品，具有超大4500㎡中庭园林景观区，媲美城市华宅。特色亮点：2、五星级公装——300㎡精装入户大堂，6米挑高总造价约：1000万元，石材、木地板、地砖打造特色亮点：3、1200㎡阳光泳池运动会所恒温泳池/500㎡特色亮点：3、阳光泳池运动会所——500㎡恒温泳池特色亮点：3、阳光泳池运动会所—健身所特色亮点：3、阳光泳池运动会所——瑜伽室市场情况2.年份销售套数销售面积(㎡)新增套数新增面积(㎡)存量套数存量面积(㎡)抵查非套数抵查非面积(㎡)不含抵押去清周期（月）含抵押去清周期（月）

2010年

15766816888180148589401485775331818059293711.112.4

2011年

18251933334281531493888236671260623289714618616.218.1

2012年

220981090354341681800325346451899509398921727120.923.3

2013年

255861341919413942067913470662437860737640491421.825.4

2014年

19697952309265631274964513772612665993155276432.939.9

2015年

208229906563436116293065842928992011639690377635.146.1

2016年

32917151892826322128575948190250614820040106366019.828.2表：2010-2016公寓供销存走势【全市】至16年开始，公寓市场回升明显，但存量压力较大16年公寓销量达到近年最高，截止16年12月31日存量350万㎡（含抵押）、去库存周期28个月。【全市】住宅限购对公寓量价带来利好，公寓售价稳步冲上7000元/㎡图：截止2017.2成都公寓存量分布图：城南四大板块存量占比1.高新区及天府新区存量占比21%属于主要存量压力区；2.城南核心的四大板块中，前端市场大源（元华-站华）占比超过56%，在售市场货源充足，属于公寓市场热点地区【全市】高新公寓存量全城第一，本案前端大源市场货源充足，而本案当前处于非热点公寓片区【城南】受限购及住宅市场上扬，公寓供需均表现活跃：11月限购令颁布当月销量达到5.16万㎡，成交环比10月上涨31.6%，二次限购令后量价齐升；进入2017年成交小幅回落，但供应居高不下，1月供应环比大涨67%，最新成交均价达9043元/㎡。本案所处板块主力走量总价30万以内，大源40-50万，站南总价50-60万；南延线高新段60-70万表：2016.10-2017.2城南各板块公寓走量总价段分布板块

30万以下

30-40万

40-50万

50-60万

60-70万

70-80万

80-100万

100万以上合计站南2%8%10%60%10%10%2%0%100%元华-站华（大源）16%22%25%18%2%6%8%3%100%南沿线华阳段（本案区域）39%26%20%10%4%1%0%0%100%南沿线高新段1%5%21%21%36%9%6%1%100%【城南总价分布】各板块主力走量价格梯度存在明显差异，本案所处板块主力走量30万以内，而本项目总价达到50万临界点30-40㎡为绝对主力，其次为40-50㎡表：2016.10-2017.2城南各板块公寓走量面积段分布区域

30㎡以下

30-40

40-50

50-60

60-70

70-80

80㎡以上

站南0%59%15%8%17%1%0%元华-站华0%30%24%18%14%8%6%南沿线华阳段1%45%25%6%19%2%3%南沿线高新段2%2%33%26%31%6%1%【城南面积分布】30-50㎡为公寓走量绝对主力，公寓面积超过70㎡走量较难面积段销售套数备案成交均价(元/㎡)结构占比

30以下

881901%

30-40

446826845%

40-50

249862425%

50-60

6384016%

60-70

191860519%

70-80

1775932%

80以上

2875553%合计1002-100%表：2016.10-2017.2本案所处区域公寓量价情况；套数认购口径，成交价格备案口径1.主力走量面积为30-50㎡，占比70%；2.超过70㎡产品溢价能力大幅下降，与主力走量产品价差1000元/㎡；【南延线华阳段】30-50㎡为公寓走量绝对主力，面积超过70㎡走量较难【城南竞争格局】本区域在售项目少，主要与前端大源板块竞争vvvvvvvvvvv誉峰M5IMC国际广场新景鼎南川宇航天城上城一品CG欢乐颂成都国际科技节能大厦v嘉年华保利锦江里蓝润ISC天府北京街vv仁美大源印象锦城南府主要竞争版块次要竞争版块本案站南板块：板块属性：高价值认知的品质改善区，居住氛围和生活配套已发展成熟。区域内在售项目极少，现仅誉峰M5主在售，为尾盘版块。大源版块：版块属性：商务核心区，居住氛围和生活配套均趋于成熟为发展旺盛期，是现阶段主力供应区。中和及华阳版块：版块属性：发展中板块，配套未完善，地铁及及城市副中心外延渗透带来区域价值升值，配套逐步完善中。南延线高新段：版块属性：发展中版块，配套未完善，地铁外延及前段发展逐步后移带来区域价值。麓山版块:版块属性：高端生态居住区，公寓供应稀少，随着往南发展的规划，未来配套会逐渐成熟。站南1.2万-1.5万/㎡非竞争区中和0.8万-0.9万元/㎡次要竞争区大源0.9万-1.3万元/㎡核心竞争板块南延线高新段华阳0.7万-0.85万/㎡次要竞争区v麓湖生态城麓山非竞争区前端主要竞争版块价格集中在9000-11000元/㎡。【城南典型项目】产品案名总套数面积区间销售模式梯户比精装标准物业费水电气均价（元/㎡）月均去化（套）保利锦江里184843-67㎡纯销售4T141500元／㎡2.549㎡及以上通气（民用）1109170锦城南府猫先生133641-78㎡纯销售7T282000元/㎡3水电气三通1200092蓝润/30-50㎡纯销售4T19/4T21清水2.5部分通气1100026嘉年华青年城382830-61㎡纯销售2T14/2T25清水2.8通水电9000100欢乐颂122630-100㎡纯销售6T22/6T21清水4.5通气9500-1050037仁美大源印象76444-60㎡纯销售3T11、5T25清水3.5水电气三通950041一品76943-105㎡纯销售3T14清水2.8水电气三通980034北京街129548-68㎡纯销售3T11、4T13清水2.1水电气三通900030版块公寓产品面积集中在30-60㎡左右，大部分定位为投资兼自住产品，销售均价在分为两个梯度，第一梯队在10000-11000元/㎡，第二梯队7000-9000元/㎡，月均走量主要集中在30-50套/月之间。城南各板块大部分项目为自行直接销售，无带租约销售、返租。给我一分信任还你十分满意世界树房产感谢THANKYOU即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑容”。所谓企业管理就是解决一连串关系密切的问题，必须有系统地予以解决，否则将会造成损失。浪费时间。2月-242月-24盖茨运用的管理风格既不是美国的个人主义式，也不是日本的共识主义式，而是独树一帜的达尔文式企业成功经典名人名言23:4723:4723:47:092月-24前方充满着未知，但我必须得走。无法评估，就无法管理。2月-242月-242月-242月-2423:4723:47授权就像放风筝，部属能力弱线就要收一收，部属能力强了就要放一放。军队无放任，学校无放任，此今日世界各共和国之道例。军队放任，则将不能以令，学校放任，则师不能以教；将不能令则军败，师不能教则学校败，其为国忠，莫此之尤。03-2月-2403-2月-24积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。不是没办法，而是没有用心想办法。用心想办法，一定有办法，迟早而已。2月-242月-242月-24用人不在于如何减少人的短处，而在于如何发挥人的长处。观察才行。你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物做人低三分，做事高三分。23:47:0923:47:0923:472月-24决不能在没有选择的情况下，作出重大决策。经营企业，是许多环节的共同运作，差一个念头，就决定整个失败当你在事业上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念头时，你应该加以注意，这是最危险的时候!2月-242月-2423:4723:47:09世界上没有夕阳企业,只有落后和不思进取的企业。光靠价格便宜的产品能够长久地存活下来。没有组织就没有管理，而没有管理也就没有组织。管理部门是现代组织的特殊器官，正是依靠这种器官的活动，才有职能的执行和组织的生存。管理就是做好无数小的细节工作。03-2月-2403-2月-242月-24将良品率预定为85%，那么便表示容许15%的错误存在。顾客是重要的创新来源。人生的选择决定一切。成功的企业领导不仅是授权高手，更是控权的高手。卓有成效的管理者善于用人之长。2024年2月3日03二月2024做生意，要随着形势的变化而变化。做小生意，在于勤;做大生意，要看政治观局势。魔鬼存在于细节之中。二月242月-2423:47大多数的错误是企业在状况好的时候犯下的，而不是在经营不善的时候。没有什么比忙忙碌碌更容易，没有什么比事半功倍更困难。成功的方法千万条,多总结别人的失败,根据现实的路行走,不要太在