河南省物业管理区域管理办法

河南省物业管理区域管理办法汇报人：AA2024-01-23目录CONTENTS引言物业管理区域划定与调整物业服务企业选聘与解聘业主大会及业主委员会运作规范物业服务收费管理法律责任与监管措施01引言CHAPTER03推动城市管理和社区建设将物业管理纳入城市管理和社区建设的范畴，推动城市管理的精细化、专业化和社区建设的和谐化、宜居化。01规范物业管理活动加强对物业管理活动的监管，明确各方职责和权利，促进物业管理行业的健康发展。02维护业主和物业使用人的合法权益保障业主和物业使用人的合法权益，规范物业服务企业的行为，提高物业服务水平。目的和背景本办法适用于河南省行政区域内的物业管理活动及其监督管理。适用范围本办法适用于物业服务企业、业主委员会、业主及物业使用人等参与物业管理活动的各方主体。其中，物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；业主委员会是指由业主大会选举产生，代表业主利益，监督物业服务企业履行物业服务合同的机构。适用对象适用范围和对象02物业管理区域划定与调整CHAPTERVS物业管理区域的划定应遵循规划合理、界限明确、便于管理、业主自愿的原则。划定程序由建设单位在销售房屋前，根据规划设计方案和土地使用权属范围，向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门提出划定物业管理区域的申请。房地产行政主管部门在受理申请后，应征求相关业主、街道办事处、乡镇人民政府的意见，并在10日内予以答复。划定原则划定原则与程序调整条件物业管理区域划定后，确需调整的，应满足以下条件：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；调整方案符合城乡规划、物业管理等相关规定。调整程序由业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会，就调整方案进行表决。表决通过后，报县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。调整条件及程序

争议处理机制争议调解在物业管理区域划定或调整过程中发生争议的，由街道办事处、乡镇人民政府会同县级房地产行政主管部门组织调解。司法途径调解不成的，当事人可以依法向人民法院提起诉讼。专家评审对于复杂、疑难的争议案件，可以邀请专家进行评审，提出专业意见供调解或诉讼参考。03物业服务企业选聘与解聘CHAPTER鼓励通过公开招标方式选聘物业服务企业，确保公平、公正、公开。公开招标邀请招标程序要求在特定情况下，可采用邀请招标方式，但需符合相关规定。选聘过程应遵循法定程序，包括制定招标文件、发布招标公告、组织评标、确定中标结果等。030201选聘方式及程序物业服务合同应明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、费用支付方式等关键条款。合同内容根据物业项目特点和实际情况，合理确定合同期限，一般不超过三年。合同期限物业服务企业应按照合同约定履行服务义务，接受业主和相关部门的监督。履行监管合同签订与履行物业服务企业存在严重违约行为、服务质量不达标、经整改仍无改善等情况下，可依法解聘。解聘条件解聘物业服务企业应遵循法定程序，包括提前通知、组织评估、召开业主大会或业主委员会会议等。解聘程序解聘后应妥善处理好与物业服务企业的交接工作，确保物业服务的连续性和稳定性。后续处理解聘条件及程序04业主大会及业主委员会运作规范CHAPTER业主大会成立条件及程序物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%或者首批物业交付满2年且入住率超过30%的，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面报告，筹备召开首次业主大会。成立条件街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，人数为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。成立程序职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。权利业主委员会有权要求物业服务企业按照物业服务合同的约定提供服务；有权监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定的行为，有权要求其改正；对物业服务企业侵害业主共同利益的行为，有权要求其承担法律责任。业主委员会职责与权利监督机制业主大会和业主委员会应当接受街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的指导和监督，并积极配合其开展工作。同时，业主大会和业主委员会的工作应当接受物业管理区域内全体业主的监督。违规处理对违反本办法规定的行为，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。监督机制和违规处理05物业服务收费管理CHAPTER定期评估和调整物业服务收费标准，确保与市场价格和服务水平保持一致。物业服务企业应向业主或物业使用人公示收费标准，接受监督。根据物业服务等级、服务内容、服务质量等因素，合理制定物业服务收费标准。收费标准制定与调整物业服务企业应按照合同约定的收费标准和时间，向业主或物业使用人收取物业服务费。物业服务费应专款专用，用于提供合同约定的服务内容和质量标准。业主委员会或街道办事处、乡镇人民政府应加强对物业服务费收取、使用的监督，确保资金安全。费用收取、使用和监督对于欠缴物业服务费的业主或物业使用人，物业服务企业应通过书面催缴、上门催缴等方式进行追缴。对于恶意拖欠物业服务费的业主或物业使用人，物业服务企业可依法提起诉讼或申请仲裁。业主委员会应协助物业服务企业追缴欠费，对于拒不履行缴费义务的业主或物业使用人，可采取相应措施进行惩戒。010203欠费追缴措施06法律责任与监管措施CHAPTER根据《河南省物业管理条例》等相关法律法规，明确物业管理区域内各类违法行为的认定标准，如擅自改变物业用途、侵占公共部位、破坏公共设施等。违法行为认定对认定的违法行为，依法采取相应的处罚措施，包括警告、罚款、责令限期改正、吊销相关证照等，确保物业管理区域的正常秩序。处罚措施违法行为认定和处罚措施明确各级房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府等相关部门在物业管理区域监管中的职责，确保各项监管措施得到有效落实。建立多部门联合执法机制，加强部门间的沟通协作，形成监管合力，共同维护物业管理区域的和谐稳定。监管部门职责和协作机制协作机制监管