商业地产-中海成都城南核心圈项目推广策略方案-82

2#工程推广策略案?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载1新特区下的“城南核心圈〞?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载成都的新晋封号

中国第三个新特区2007年6月7日，国务院批准设立成都“全国统筹城乡综合配套改革试验区〞〔新特区〕，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后的第三个“新特区〞。按照规划蓝图，成都开始——更大步伐的推进“南行记〞!从“政策配置〞上，成都获得更充足的开展动力!?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载东西南北，成都为何“南行〞1-1新城市中心兴起，成都城市开展的未来会往何处去？这个问题逼视着每一个成都人。?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载成都南行记—城南，凭什么是成都的方向?科学的规划，尖端的产业，高端的配套，地铁、新会展、领事馆、软件园、孵化园、总部区，耀眼的名词给城南贴上了高端标签，使城南成为历史与现代、科技与文化、休闲与创造、传统与时尚完美融合的城市。市政府斥资数百亿元精心打造成以商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业为主的高标准、高规格的城市新中心。“向南〞，规划蓝图注明的方向!?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载?成都南行记—城南，凭什么是成都的未来■2003年，成都城市总体规划清晰说明：向东向南开展!政府定调“国际城南〞!■政府引导、城市规划，80米景观大道，新益洲公园，新会展、新政务中心等集于一体……以天府大道为纽带的城南经济政治副中心悄然形成：■“五纵三横〞的城南交通网络，双向8车道的天府大道，左右各一条的元华大道、红星路南延线的快速分流通道，加之地铁1号线，占据城市开展无限先机。

未来，是这样铿锵定调的!?成都南行记—城南，凭什么是成都的核心?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载■2003年，城南迈出了国际化开展的第一步。■2006年，南部新区建设累计完成投资67.9亿元：高科技软件园区形成、政府政务中心搬迁、新会展中心落成、新领馆区圈定、地铁一号线贯穿在即、7个5星级酒店在建……南部新城作为城市副中心，集商务办公、商贸金融、生活居住三位一体，承担着对城市中心城区局部功能的分解和补充，成为高标准、高规格的城市新中心。核心，是这样圈定炼成的!城南规划清晰入眼4年前，当成都其他片区还在为各自的定位做着艰难选择的时候，城南已经率先路上了“国际化〞的征程。1-2?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载成都城南副中心——特区中的特区如果城市是一个生命体，成都的心脏就是天府广场，城市中轴线——人民南路，那么是它搏动的大动脉。而城南新区作为未来副中心的定位被广泛接受，城南就是成都新的心脏，特区中的特区。中海城南核心圈城南副中心天府大道天府广场CBD中央商务区CID中央产业区CLD中央生活区城南特区“新中心〞，是这样构成的成都市行政中心，将吸引全市、全省乃至西部的行政和经济机构向南偏移，同步政府也会吸引国内外知名企业把自己的总部设到城南，人流、物流、信息流、资金流将在这里高度集中。CBD中央商务区中国╱第三领馆区CBD中央商务区规模仅次于上海领事馆区、广州赤岗领事馆区的成都领事馆区，落定南延线中和镇，占地300多亩，规划容纳20个领事馆，与南延线三大商业带并列，并成为城南副中心的特色商业带。

城南拥有多个产业的国际化和企业的国际化：英特尔、NOKIA、IBM、摩托罗拉、友尼森……25家世界500强企业都已经在高新区落户。围绕着全区国际化的制造业而衍生，包括会计事务所、金融效劳、现代物流、人才效劳、技术效劳等产业CID中央产业区根据城市规划的根本规律，ＣＢＤ区周围都规划有完善的的高尚住宅区———中央居住区〔ＣＬＤ〕，在国际城南———未来的成都CBD，对于CLD的规划也已现雏形：其建筑设计都具有国际水准，大盘、国际化是其主要特色。CLD中央生活区CLD中央生活区：有香港的新鸿基、九龙仓、嘉里集团；有广州深圳的深长城、雅居乐、把戏年；有中企港资的华润、中海、中信……包括瑞典宜家，法国欧尚，卡迪隆为主国际城南商城，以及极地海洋世界、国际化学校、社区、医院……正在拟建中，城南呈显出的是一个文明程度极高的国际化生活配套区。配套区CLD中央生活区因城南CBD而生，生活区已经具备便捷的交通路网及良好的配套效劳设施，地铁一号线的贯穿在即，更给沿线物业的升值奠定下根底。地铁捷运CLD中央生活区2“核心圈〞之谋篇布局建在城南CBD、CID之上的中海“城南核心圈〞。2-1东南西北，城南是成都的方向！成都的方向，就是中海的方向中海城南核心圈中海意味着成都楼市主流人居的第一成熟品牌。城南明确揭示物业的区域属性，是繁华、国际、潮流、知性生活的代名词。核心圈主动性市场抢位，是对工程分散性资源的有效整合。四子摆局远近相呼多点开花中显精彩中海“城南核心圈〞——是一种深思熟虑的未来；是最近的城市远见；■繁华的城南CBD经济，为CLD提供了完备的生活配套，提升了区域的人居价值；■大量入住的高科技企业和行政办公区，为CLD提供了高收入和高素质的客群群体。是片区购房的主流人群。■城南CLD规划区域的出现，也是吸引众多品牌开发商抢滩城南房地产市场的重要因素。这更加速了CLD的迅速形成。中海“城南核心圈〞，建在城南CLD上的核心＞战略布局的意义＞战略布局的意义“核心圈〞旗下的三个工程，通过不同产品线的产品，将不同定位和支付能力的客群终身锁定。■中海兰庭融古典为时尚，吸纳的是中高端客群；■1号工程近临政务中心核心，必然成为中海高端客户群体的首选物业；■2号工程位处三环以内，以9070主力户型成为都市新锐们的聚居地。全线产品整装打包，客户生命周期终身锁定。＞对营销而言购房选择时，客群是有选择的品牌序列〔心智阶梯〕的；一般情况下人们优先选购阶梯上层的产品。建立“城南核心圈〞，其目的是将“中海城南的所有工程〞，打包占踞客群的优势心智阶梯位。在客群心中刻画下“在城南选房，首选中海〞的强势烙印，从而将其他品牌和工程阻挡在外。抢占“品牌阶梯〞，垄断购房心智。成都中海7年聚集能量，铿锵发力，在城南寸土寸金之地，连下两城，将总用地面积达320亩之巨的1、2号地块收入囊中。四星拱月，城南核心圈初成。中海“城南核心圈〞得城南者，得成都!得成都者，得西南！＞对成都市场而言在全国╱全球的中轴坐标上，看“核心圈〞的明天。2-2拉德芳斯在巴黎主轴线西端，法国最大的企业一半在这里，是欧洲最大的商业中心和欧洲换乘中心。其中已建成写字楼247万平方米，商务区215万平方米、公园区32万平方米，建成住宅1.56万套。至今已建设了49年；＞“核心圈〞的明天——城南CBD和深圳福田CBD，深南大道是可以被比较成天府大道的，那么，城南的新益州公园，就是深圳的市民广场。而人南立交桥——桥那头是我们熟悉的老城市，桥这头是我们将要见证的新城。甚至，深圳的地铁和成都都一样，从老城火车站穿过新城到另外一头。深圳福田VS成都城南福田CBD从起步到开展，历经8年。城南CBD假设从2005年开始,那么2021年雏形初具,2021年巍然成型.＞南部新区的明天——“中海城南核心圈〞的产生，必将在未来CBD区的蓝图上，呈现出下一个与福田的繁华与舒适，但整体规划和未来潜力又远超福田的“新城市中心〞。城南国际新区是一座未来之城，拥有更加令人期待的未来城市新区生活。福田CBDVS城南CBD＞可能还有的其他坐标——北京国贸—建外上海浦东-卢家嘴日本东京-新宿所以，面对中国各大城市间，越来越剧烈的城际之争“中海城南核心圈〞——背后蕴藏的“核能〞——为成都「强心」实现某种程度上，这也是中海“城南核心圈〞要帮助政府实现的愿景和使命——加速城南在“新特区〞中的标志地位、增强对西部区域的辐射能力，加快吸收外企西进。京沪穗蓉并驱!中海，在成都中轴线上，向“新特区〞方向上迈进。……作为中国人居房产的NO。1品牌，在成都的南北中轴上，实施着向“新特区〞城市的迈进……＞＞＞来自媒体的声音3“核心圈〞之重拳推广一记合力的重拳！！！中海“城南核心圈〞的通俗理解，这是?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载单独的子工程，其体量和相关能量，远低于中海大盘的整体形象。通过“核心圈〞标识粘贴推广，将赋予各子项的中海城南的强势“认证〞作用，其目的是从市场形象和认识知上提升子项价值。＞对各子工程而言以中海“城南核心圈〞产品之衔，对各子工程进行价值“认证〞＞“核心圈〞的互动格局城南核心圈CBD商务平台╱就业空间CID交易资源╱人力资源CLD生活配套╱消费群体?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载成都大十字中轴上，“城南副中心〞和“中海核心圈〞，赫然交叠出现。这种认知，成为“中海城南核心圈〞的对码符号！城南副中心中海·兰庭处于大源版块纯居住地块，处于国际城南的正中心，是成都未来5年最具开展能量的区域。大源组团的总部经济区，是一个很重要的国际化载体，是吸引国际化人才的主要目的地。这些高档次人才形成的局部聚集效应，必将打造出较高品质的纯居住产品。开篇序曲

中海·兰庭“远见╱未来〞城南战略揭幕的首战?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载2#工程所处的站南组团，是城市向南开展的第一站，从位置上看更多地承接城南高尚社区的人气和商气。组团主要功能定位也是城市向南开展的第一站。是城南南部新区的副中心，规划用途是行政中心，以办公、金融、文化和居住为主。〞承上启下2#工程“成熟╱繁华〞城南战略承上启下之作1#工程所处的政务中心区版块，区位及资源优势极为显赫。拥有题材型+资源性的价值恒久的土地高附加值。最终将建成CBD居住区核心地王工程。豪宅王者1#工程“新城╱中心〞城南战略的王者摘冠之作?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载“城南核心圈〞三个子项分别以各自鲜明的特征，在推广上轮流坐庄，融合互补。三者间的定位既存有个性之别，也有“核心圈〞之共性，因此三者齐头并进，共谱城南大章。“核心圈〞三工程区隔泾渭清楚，而共性如此昭然立足城南CBD，依附城南CID的城南CLD上的C-central?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载中海城南核心圈新中央新中心新中轴4“2号工程〞之推广简案品牌一体化中海“城南核心圈〞共性基因：即是“核心圈〞精神要旨营销个案化指“核心圈〞里的每个工程，都有最正确的推广风格路线。品牌一体化、营销个案化?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载产品形态：19.2万平方米18层两梯四户高层住宅约4万平方米内廊式小户型公寓〔商业产权〕产品调性：住宅为满足主流居家的、略舒适型的套二、套三产品主力产品：80平的套二、90平带空中庭院的套二、120的套三主力客户：25—35岁、居住或工作在城南的、看中品牌＞2号工程关键词关键词:成熟，繁华外神仙树地处城南繁华版块，是国际城南与老城南的过渡地带：经济兴旺，名企众多，代言成都高品质生活，代言都市潮流方向，是城市精英阶层的聚集场；其成熟完善的配套，为本工程提供了绝无仅有的资源性价值支撑。＞工程优势1——版块：外神仙树?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载．紫荆电影院．BABI．

Babiclub．完美桑纳摩．好莱坞娱乐会所．景立歌城．音乐房子．艾森咖啡．……红杏餐饮天天渔港皇城老妈大蓉和朋辈餐故土缘家常菜馆巴西烤肉鲍鱼火锅大世界美食城……城南——绝对成熟,绝对繁华的标鉴场所充分聚合城南繁华成熟的生活配套资源承上启下承接：老城南最后的繁华

开启：新城南繁华的起点?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载低密度：工程占地95.6亩；纳入市政绿地后，总占地182亩，实际建筑密度约11％，实际容积率约１.６。最大楼间距近百米；高生态：105亩神仙树公园；285亩成都现代体育公园；61亩“Ｕ〞形绿地景观环绕；公共绿地私家化；中心园林过万平方米；＞工程优势2——规划优势关键词:低密度，高生态创新设计：户户私家花园；挑高豪华大堂，生态门厅，开放式电梯间，景观屋顶，超大休闲园林增加公共活动空间舒居户型：标二房经济实用；大两房赠空中庭院变三房；标三房舒适宜人；底跃赠地下室和下沉庭院。配套效劳：景观泳池、多功能运动场、独立商务会馆＞工程优势3——产品优势关键词:

现代、高品、舒适中海2＃工程产品定位神仙树低密度╱双景致华宅■是行业里的精英“达人〞1、城南中外企业的高管层和白领人士2、政府少壮派公务人员3、上升期中的私企、个体业中佼佼者4、早期城南“富人〞的第二代子女■更是都市生活的绝对拥趸1、城市动物，工作生活离不开都市2、品牌至上，善于经营、敢于消费、敢为潮流先3、看好城南未来，是城南的追随者和爱慕者＞工程客群特征绝对都市“达人〞1、整盘均价预估在8000-9000元之间，决定了客群的非一般财力，标明其处于稳定上升期的事业背景。2、注重住宅消费的附加值，强烈希望住宅帮助自己建立声望和信心。3、投资+自住类客群，不将重视看涨的将来，也重视即可享受的当下。＞客群消费心理工程物理属性工程形象调性工程受尊标签＞客群金字塔心理需求地段、产品、景观、会所、物管等能够在建筑产品和效劳上呈现。拔升对生活终极品味、享受人生的渴望，增加客群心理满足感。身份、阶层、享受、尊崇等作为“无形外衣〞，给予明显的符号。置业动机：换新房、改善型居住——

享受品牌和品质住房！置业需求：品质好、户型好、交通方便、管理好；标准2房目标客群(主流新锐型)标3房目标客群分析(主流中产型)置业动机：多间房、扩大居住功能——享受更舒适的居住……置业需求：品质好、户型好、功能满足、生活便利；2+1房型目标客群(主流新锐型)置业动机：社会认同、精神满足—人生就是满足享受的过程……置业需求：优势品牌、优势产品、庭院品位、花园环蔟；底跃户型目标客群分析(新锐╱中产享乐型)置业动机：主流产品、认同满足—享受,就是要满足所需……置业需求：品质好、户型舒适、功能充足、流溢品位；＞客群与产品对应关系?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载＞工程推广传播组合中海2＃工程推广定位神仙树低密度╱双景致华宅与客群对接的心理密码在哪儿？｛……｝从工程切入，找到“人无我有，人有我优〞的核心价值——↑中海品牌↑神仙树成熟度↑规划特质↑环域低容↑产品质素一城之上的所享↑……↑国际城南＞工程推广传播组合以“城南核心圈〞为统筹平台╱以“成熟城南〞为资源平台╱以“低密生态〞为品质平台╱＞＞＞整合传播策略纲要中海2＃工程传播推广体系的建立第一阶段：“中海城南核心圈〞形象传播中海品牌╱新城南╱新中轴╱新中心成都南行，中海南上第二阶段：中海2＃工程形象传播城南神仙树╱高尚╱成熟╱繁华一城之上的所享第三阶段：中海2＃工程价值传播稀缺╱低密╱生态╱双景致低密度双景致华宅传播目标◎再次推出“城南核心圈〞，强化“核心圈〞概念，引起对中海核心圈的关注、重视，从而引起对2#工程的关注、重视。传播主题◎新成都，往南行；◎成都南行，中海南上◎中海城南核心圈，定义新成都人居未来。落地方式◎软文表现〔重点〕◎硬广表现◎户外看板◎公交候车亭◎网站◎中海会＞第一阶段：“城南核心圈〞推广图示成都南行，中海南上传播目标◎在“核心圈〞根底上强化2＃工程的城南版块区域优势，强化成熟繁华的都市形态，以及城南生活的高尚品质。传播主题◎再度梅开，神仙树◎人们一般谓之这儿很高尚◎人们一般谓之这儿很繁华◎二处时空，一种繁华；◎新城南，第一站。落地方式◎软文表现〔重点〕◎硬广表现◎户外看板◎公交候车亭◎网站◎中海会＞第二阶段：2＃工程形象建立推广图示一城之上的所享传播目标◎由形象传播到具体的卖点传播,解构工程的价值卖点、创新品质和差异化特质。传播主题◎稀缺的环域低密价值◎U形公共绿地私家化◎双景观规划◎超大中心景观◎豪华大堂生态门厅落地方式◎软文表现〔重点〕◎硬广表现◎户外看板◎公交候车亭◎网站◎中海会＞第三阶段：2＃工程价值推广图示低密度╱双景致华宅中海城南“2号工程〞案名建议及LOGO创作方案＞案名及LOGO方案1中海·斓城斓：斑斓，繁华之意；城：城市，城际；斓城寓意畅享工程繁华和大城南繁华之意。LOGO设计形似树，颜色五彩斑斓，其间摆弄翩翩，寓意繁华生态，与工程定位全然切合。＞案名及LOGO方案２中海·斓城斓：斑斓，繁华之意；城：城市，城际；斓城寓意畅享工程繁华和大城南繁华之意。LOGO设计颜色五彩斑斓，想象刚正，寓意繁华生态，与工程定位全然切合。＞案名及LOGO方案３中海·锦林锦：绚烂繁华之意，指新成都的繁华；林：森林、树林，生态之美；锦林；繁华中的树林，寓意既畅享繁华，又享生态舒居。LOGO形态如树叶，是生态之意，颜色斑斓，是繁华之意。＞案名及LOGO方案4中海·锦林＞案名及LOGO方案5中海·新锦南新：崭新、新貌、新鲜，新也指新特区，新政策所带来的新利好；锦：绚烂繁华之意，指新成都的繁华；南：成都之南，国际城南，新城南；新锦南：寓意工程带来的繁华，所带来的一切蒸蒸日上的美好畅享。LOGO形态如树叶，是生态之意，颜色斑斓，是繁华之意。＞案名及LOGO方案6中海·新锦天＞案名及LOGO方案7中海·朗南朗：明朗，开阔，豁达之意，寓意“城南核心圈〞所带来的明朗前景，所带来的美好向往；南：国际城南，新城南；朗南寓意城南所带来无限向往、憧憬，瑞含桔祥之意。LOGO设计线条流畅简洁，色彩斑斓，正是朗南的写照。＞案名及LOGO方案运用中海·朗南?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载骏：骏马、奔腾、才俊之意，寓意正在上升时期的都市精英形象，是与工程典型形象的精神对接；层：阶层、上层，都市精英阶层的延伸；骏层精英之城，蕴涵勃勃生机．LOGO设计线条流畅简洁，色彩斑斓，正是朗南的写照。＞案名及LOGO方案8中海·骏层有沟通，才有理解。感谢过程间，中海给予的支持……THANKS?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载如何成就一段文雅与居住的良缘?[文庭雅苑工程提案]名钻传播机构2007年5月在房地产营销中，前期筹划分析甚为重要，对于一个楼盘开发成功与否具有决定性意义。所以，名钻传播机构将首先从前期筹划分析入手，以一个完整而严密的科学体系，为工程做好准确的整体分析，为本案提供定位依据，打好后期营销筹划根底。它决定了工程“在什么样的地方，盖什么样的房子，卖给什么样的人〞。在明确研究这些问题后，方能在后期的营销筹划阶段把“怎样卖房子〞的工作做得更加睿智与成功，从而实现楼盘开发利润的最大化。前言第一局部扫荡一个区域的勘查清单————市场如是说…用地分析市场分析政策分析区域分析一、用地分析宏观分析——城市尺度中观分析——区域尺度微观分析——地块尺度>>宏观分析——城市尺度本局部主要分析用地所在区域的城市功能，即在城市结构中的地位。区域的功能特征区域的认可度区域的开展趋势城市尺度(一)、区域的功能特征1、区域经济2006年长春高新区全年经济总量实现1002.5亿元，2007年力争全年工业总产值实现1197亿元，社会固定资产投资完成160亿元，成为拉动长春市乃至吉林省经济快速开展的重要力量。2、区域人文开发区内设有18所全日制高等学校、39个国家、省直属科研机构和11个国家重点开放实验室及其他教育机构，其他文化、体育、卫生、方案生育、环境保护等各项事业开展迅猛。3、区域产业开发区致力于开展生物医药、光电技术、先进制造技术、信息技术和新材料五大主导产业，形成光电信息、生物医药、新材料和媒体传送四大产业集群，并打造成全国一流的自主创新基地其中高新技术工程和高附加值工程占全区工业总产值的90%以上。(二)、区域的认可度1、区域档次

一个功能齐全、结构合理、设施配套、管理先进、环境优美、综合优势明显、能与国际经济接轨的现代化新区。2、区域形象长春高新区是1991年3月经国务院正式批准成立的首批27个国家级高新技术产业开发区之一。根据国家科技部火炬中心对全国53家高新区2000年度的经济指标统计，长春高新区技工贸总收入和工业总产值均列第11位，工业增加值列第8位，利润和税金列第5位。被誉为“东北硅谷〞。3、区域特性长春高新区以“开展高科技，实现产业化〞为宗旨，以改革的精神不断创新，来到以开放的思维谋划开展，创造了超常规的建设和开展速度。近几年综合经济指标评价始终位居全国53个国家级高新区前列。(三)、区域的开展趋势1、综合性产业园区园区作为产业经营的最大载体，通过核心园区把人才、技术、工程、资金等创新要素高度集中，构筑了龙头企业带动、一区多园的产业化开展格局。其中，长春软件园、光电技术产业园等先后被批准为“国家火炬方案光电信息技术产业化基地〞、“国家留学人员创业示范基地〞、“国家级大学科学园〞和国内第一个由科技部批准的中俄及独联体国家科技合作基地。将成为富有生机活力的综合产业区。2、现代化的新城区努力把高新区建设成为功能齐全、结构合理、设施配套、管理科学、环境优美、综合优势明显的现代化的新城区。创新、交流、开展、活力，是长春高新技术产业开发区的理念3、特色化城市风貌

依托规划景观特色，使高新区建筑规划与景观规划有机融合，使城区真正反映出开放、进取、现代、繁荣的气息。>>中观分析——区域尺度本局部主要分析本案区域的整体环境，即所在区域的价值。区域的交通条件区域的环境条件区域的配套条件区域尺度(一)、区域的交通条件1、可达性

本案区域临近前进西路与繁荣路，周边轻轨、153、129等多条公交线路，交通条件便利，可达至长春市内各区域。2、性本案区域位于高新东北部，距离长春超达磐谷国际商务港与朝阳区较近，车行10分钟即可到达长春市中心。3、标志性

超达磐谷国际商务港成为本区域一座具有时代特征的标志性建筑，是集商贸、会议、科技、信息、旅游、餐饮、娱乐为一体的多功能活动中心。(二)、区域的环境条件1、周边地块功能

本案周边地块以居民用地为住，兼以商业、办公、娱乐的综合用地。2、周边环境体系

区域配套较完善，人口密度低，环境污染指数低。

(三)、区域的配套条件1、教育配套125中、南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、69中、师大附中、市实验中学、省实验中学、育文中学。2、生活配套超达磐谷、欧亚卖场、沃尔玛、东方家园、三亚大酒店。3、交通配套193路、52路、9路、20路、153路、129路、轻轨。>>微观分析——地块尺度本局部主要分析本案的地块规划条件，即工程的规划设计。1、建设地点：繁荣路南，前进西街西。2、用地性质：公建、居住用地。3、用地面积：300000公顷。4、建筑面积：300000平方米。5、容积率：二、市场分析宏观市场——宏观经济条件中观分析——整体市场分析微观分析——竞争工程比照分析>>宏观分析——宏观经济条件本局部主要分析城市整体经济条件，切实的了解工程的宏观投资环境。GDP及各产业运行态势

物价变动及消费品零售

固定资产投资及主动力

宏观经济条件居民可支配收入及支出

(一)、GDP及各产业运行态势

1、长春市各年GDP情况过去六年，长春市经济保持了良好的开展势头，GDP由2001年的1003亿元增加到2006年的2000亿元，六年接近翻一番，年均增长12．5％。年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP1003亿元1150亿元1338亿元1535亿元1712亿元2000亿元2、区域市场各产业运行态势

2005年长春市三次产业占GDP的比重是l0．7：46．8：42．5，与2001年的14．3：43．2：42．5相比，主要变化来自于第一、第二产业。

(二)、物价变动及消费品零售

2006年长春市社会消费品零售总额为552.2亿元，，同比增长10.8%。其中市内实现519亿元，同比增长10.9%；外〔市〕县实现33.2亿元；批零贸易业实现490亿元；餐饮业实现62亿元。(三)、固定资产投资及主动力

2006年，长春市市完成固定资产投资950.1亿元，同比增长48.7%，其中，房地产投资占24.27%以上。可见，长春市房地产工程产业集聚效应已经产生，已开发工程和已引进工程带动作用已全面显现。(四)、居民可支配收入及支出

2006年长春市经济增长幅度上升明显。仅一季度长春市城市居民人均可支配收入就已到达2814元，增长10.3%。城市居民人均消费支出2196元，增长5.3%。城市居民消费价格总水平上涨2%。>>中观分析——整体市场条件本局部主要分析城市整体市场条件，发现其地产开展状况的变化，了解其开展趋势。投资额度

市场需求

整体市场条件价格涨幅

(一)、投资额度1、行业开展前景乐观整体房地产开发投资保持20%以上的增长速度，这说明至少在未来几年里，房地产业依然是朝阳行业，开展前景十分乐观。年份投资额度同比增长2004年90.416.32005年123.5626.82006年17429.02、行业间竞争剧烈从上表中的数据我们看到房地产开发投资逐年递增，这在一定程度上也说明众多企业均看好地产行业，纷纷开发投资，这必然加速行业间的竞争加剧。(二)、市场需求长春市房地产市场需求旺盛，商品住宅成交持续增长。销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的局面，市场需求不断增加。年份销售面积（万㎡）同比增长%交易额（亿元）同比增长%2004年288.733.6642.77.32005年482.240.156.9224.982006年509.65.3881.230.0(三)、价格涨幅

受消费者旺盛的购房需求拉动，长春市房地产市场稳步升温，商品住宅价格稳步上升。年度商品住宅均价（元/平方米）2004年2014.42005年2083.52006年2142.3>>微观分析——竞争工程比照分析本局部主要分析工程周边竞争对手，通过比较以到达充分了解区域市场状况。产品档次比照竞争工程比照分析地理位置比照建筑面积比照产品类型比照销售价格比照销售率比照区域配套比照地图(一)、地理位置比照咖啡小镇光谷大街与飞跃路交汇处伟业星城开运街以南飞跃路以西怡众名城光谷大街2008号飞跃经典飞跃路与光谷大街交汇枫桦美地繁荣路与桦甸街交汇大禹城邦南湖中街1555号湖畔诚品前进大街与湖光路交汇

1、长春市高新技术产业开发区地理位置得天独厚，随着市政府南迁，轻轨二期的开通和公交线路的进一步完善，使此地段的经济走向成熟，成为了连接汽车产业开发区的经济纽带。2、该区域东部、东南部前进大街，西部、西南部的飞跃街，南部的硅谷大街周边以中高档楼盘居多；北部和南部光谷大街周遍那么成为中低档楼盘的聚集地。

3、该区域受地势、地形及固定不可改变的公共设施等因素影响，可以看出，此地不宜建高档楼盘。

咖啡小镇中高档伟业星城中高档怡众名城高档飞跃经典中高档枫桦美地中大禹城邦高档湖畔诚品高档本工程所属区域由于长春高新区的快速开展，近些年来一直是长春市民理想的居住地，所以集聚了高中档楼盘，居民消费能力偏高。(二)、产品档次比照(三)、建筑面积比照咖啡小镇占地面积25.5万㎡建筑面积40万㎡伟业星城占地面积25万㎡建筑面积36万㎡怡众名城占地面积58万㎡建筑面积72万㎡飞跃经典占地面积12万㎡建筑面积15.7万㎡枫桦美地占地面积5万㎡建筑面积8万㎡湖畔诚品占地面积7万㎡建筑面积17万㎡大禹城邦占地面积50万㎡建筑面积80万㎡截止到2007年上旬，长春市西南片区开发规模较历年有了大幅度增大，新开发工程不断上马，总体市场供给量不断增加，这将在一定程度加剧地产市场竞争。(四)、产品类型比照咖啡小镇多层高层伟业星城多层怡众名城多层高层飞跃经典多层高层枫桦美地多层高层湖畔诚品高层大禹城邦多层高层

不断的开发建设，西南部片区土地资源已非常稀少。随着土地价格的上涨等多方面原因，多层与高层产品成为今后开发的主力建筑形态，消费者选择产品的倾向也会随之转变。(五)、销售价格比照咖啡小镇价格区间2500—3500元/㎡销售均价2800元/㎡伟业星城价格区间未定销售均价未定怡众名城价格区间2788——3888元/㎡销售均价3000元/㎡飞跃经典价格区间未定销售均价2900元/㎡枫桦美地价格区间未定销售均价未定湖畔成品价格区间3300——4950元/㎡销售均价3700元/㎡大禹城邦价格区间3030——3680元/㎡销售均价3500元/㎡1、目前西南普通住宅房价大致平衡在在2500—5000元/㎡之间；开发上市量有所放大，价格上涨的速度受到一定的影响，有逐步放缓的趋势；尤其对于相对规模较小，品牌号召力不强的工程，价格上涨空间得不到有力的支撑。2、硅谷大街区间内的房价也在向南的号角声中有所上涨，与此形成鲜明对照的是购房者在城南区间的购房需求不但没有因房价上涨而放慢脚步，反而有强势上升的趋势。(六)、销售率比照咖啡小镇80%伟业星城未售(客流量达到3000_4000人)怡众名城目前在售三期，一、二期已基本售罄飞跃经典未售(已团购6.7%)枫桦美地未售湖畔诚品78%大禹城邦一期售罄，二期排号

目前本区域各家楼盘销售情况较火爆，主要由于居民需求水平和房地产开发商对自身品牌、产品品质的不断提升，同时也反映出该区域中高档住宅供不应求。(七)、区域配套比照对比项目教育配套交通配套咖啡小镇吉林省第二实验学校、三佳子小学市政府机关第二幼儿园267路、134路、239路、193路、9路、轻轨

伟业星城吉林省第二实验学校

193路、52路、9路、20路、轻轨

怡众名城吉林省第二实验学校、三佳子小学、市政府机关第二幼儿园267路、134路、239路、193路、9路、轻轨

飞跃经典吉林省第二实验学校、三佳子小学、市政府机关第二幼儿园

267路、134路、239路、193路、9路、轻轨

枫桦美地南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、69中、师大附中、市实验中学、125中、省实验中学，育文中学

193路、52路、9路、20路、轻轨

湖畔诚品东北师大附小南校、省实验中学、省二实验中学,长春理工大学、长春大学、吉林大学13路、239路、222路、149路、129路、轻轨大禹城邦东北师大附小南校、省实验中学、省二实验中学,长春理工大学、长春大学、吉林大学

13路、222路、213路、229路、320路、306路、6路、230路、轻轨

1、工程区域完善的城市配套，不但改变和提高了人们的生活质量，而且成为整个区域的竞争优势。2、在现今住宅市场，购房者越来越看重居住质量的提升，而各大楼盘也纷纷强化自身配套以完善消费者生活所需，可以看出，完善配套已经成为消费者购置产品的重要指标之一。结论：

根据市场调研数据统计分析，我们不难看出由于市政府的南迁、轻轨二期延长线的开通，西南版快已经崛起后；有呈加速度走向房地产市场成熟期的趋势.目前该板块房地产市场高档别墅及类别墅产品鲜而易见，中高档住宅供不应求，只要率先抓住机遇并把握市场动向，厘定准确的市场定位与推广思路，就可以抢占市场，获取巨大的投资效益。三、政策分析本局部主要分析国家出台的调控政策趋势以及对房地产市场的影响。土地政策

金融政策

住房政策

政策趋势税收政策

(一)、土地政策趋势之一：将土地用途多用于保障类住房供给也是未来的土地政策趋势之一，别墅类用地已经全部叫停，而经济适用房和廉租房的建设将成为未来各城市房地产开发的重头戏。趋势之二：房地产开发竞争模式由“土地竞争〞向“产品、品牌竞争〞的转变，赢利模式也由“土地升值〞向“本钱控制，内部管理、产品设计、品牌附加值〞转变。(二)、金融政策

趋势之一：银根的变化对贷款投放规模较大、融资要求较高的房地产业来说，商业银行的贷款总量紧缩，必然压缩房地产行业贷款，一些开发商的资金链条将更为紧张。趋势之二：“限外令〞出台，外资企业都在观望调整，谋求后动，从政策趋势来看，待政策稳定后，大型的、以长期投资回报为目的的外资将重新入市。(三)、住房政策趋势之一：加强住房保障体系的建设，关注多数人的同时更加关注少数人和特困群体。趋势之二：可能进一步的完善和研究开展节能省地型住宅，节约资源的住宅。趋势之三：在开展和完善一级市场，将更加注重开展二级市场和租赁市场，特别是强调宜买那么买，宜租那么租。(四)、税收政策趋势：2006年税收政策由于刚刚提出，并没有明确的界定，所以对房地产企业影响不大，未来几年里将会进一步明确税收政策。

第二局部用第六种洞察力为建筑把脉

————工程解读篇

一、工程自身研判自然环境本案地处国家高新技术产业区、为本案提供了一个“天然商业大氧吧”。人文环境南岭小学、光机小学、师大附小、朝阳小学、电台小学、69中、师大附中、市实验中学、125中、省实验中学，育文中学地理位置高新技术产业开发区前进西路与繁荣路交汇处园区规划园区规划富有层次感，错落有致，楼群由南向北低、中、高的排列模式，规避了挡光、阻碍视野现象的存在，符合基本的规划设计理念。设计风格中国传统文化与现代文化的结合版，蕴含丰富的文化底蕴。周边配套超达磐谷，欧亚卖场，沃尔玛，东方家园，三亚大酒店，大秦瓦罐。交通状况193路、52路、9路、20路、轻轨二、本工程ＳＷＯＴ分析Ｓ－优势◆潜在客户资源丰富，临近西南别墅群和新的中央商务区；◆与学府为临，书香气息浓厚；◆前景乐观，市政规划配套设施齐备。与市内各区的楼盘相比，这里的中高档楼盘最大的优势就是价格，其2500-5000元/平方米，放到整个高新区沧桑巨变的大背景下，其背后的升值潜力不言而喻。Ｗ－弱势◆目前交通略有不便；◆目前阶段，周边配套并不完善；◆本工程目前市场现状导致产品形象难以提升。Ｏ－时机◆超达磐谷国际商务港的建立及特色餐饮娱乐一条街等为投资者增添信心◆西南富人区的打造对二次出租投资的客户提供心理保障◆区域地产市场加速度走向成熟;为本案产品提升品质带来时机Ｔ－威胁◆周边楼盘的大体量开发使本案难以与之抗衡；１．随着高新产业的开展，大批的高知人群正在涌向这里，这里将充满着青春和朝气．层高在４.２米以内的时尚复式比较符合他们这些时尚的宠儿．他们一向尊宠“我的空间我做主我要我的滋味！〞具调查此户型在此区域尚未展开，防止了区域户型的重复．２.精装户型对手面前，重围林立，我们如何定位才能够突出重围？1、定位解锁找到文雅之间最美的一段距离＿定位理论找到目标客群最为关注的情感原点＿言之有效三、市场定位定位目标1、创造突出于区域性竞争的产品

(透过详细的市场数据收集与产品比较，研究出契合实际的平面基调)2、创造物超所值的产品，以切入客户群

(在建筑上用心、在管理上用心，最理想的方式增加竞力。)3、创造品牌与利润双赢的产品(在工程品质、物业管理及广告效益上加大力度，以逐渐建立品牌效益。)定位的途径1、从规划主题入手2、从产品品质入手3、从区域环境入手切入市场吸引客户塑造品质

2、定位由来———购房者最关心什么？

1、年轻结婚群体PK积极的养生者2、区域内工作的高知人士AND一汽人3、长线投资VS短线投资的兼顾主义者交通、生活便捷、纯洁、怡然的自然环境纯洁、醇厚的人文气氛等待升值自然环境人文价值出租给区域内的学生、工作人员

文雅原乡知性建筑3、项目定位文雅原乡有什么？⊙原乡，最为纯洁的自然发祥地，未经人工雕琢的天地灵秀。⊙原乡，赋予心灵归属感的精神家园，用亘古不变的博大慰藉居者。

⊙原乡，质朴的奢华、自在的优雅在浪漫中被自然界真实演

绎。⊙原乡，对于过客是家的温暖、对于常住于此的人们是生活的回归。摒弃华美、繁杂的修辞方式，才能够描述文雅的厚重磅礴，于是“原乡〞的魅力凸现而出。知性建筑关键词？高等学府、高知人群、区域升值潜力、醇厚的人文气质、更具保障的租赁客群、品质感⊙知性，是一种美。基于浓厚学识积淀之上的气质自然流露，不动生色，自高人一等。⊙知性，是一种熏染。源于区域林立的学府自然散发的人文气质，居于此地的人与人之间相互影响，形成一群人的共同特质。气度优雅，品味高雅。⊙知性，是一种价值。在人文气氛醇厚的区域，板块的凝聚力汇成强大的升值潜力，同时为投资者提供了相对单纯而具有品质的租客资源。修养，一座城邦的文雅主张。4、推广口号文苑——文明流淌的溯源地一座城邦，我们如此定性建筑。关于城邦，我们联想到古希腊的理性与文化。定性一个区域，崇尚自然、艺术与科学的人文板块。超达磐谷，是一座城；文庭雅苑，是一座城。将属于文化的局部消解之后，每一座城都只是一座城而已。而成邦，在长久的历史中，只有在一个时代的少数几个区域存在过，而在这里文雅的恢宏之间，在学府区醇厚的气质熏陶之下的高知人士聚集地，城邦的内涵与文明，自然的共同作用下被盎然复兴。修养——人文积淀的气质展现修养，我们这样描述一群人。知识不是虚无的、科学不是乏味的、精神追求也不是一种空谈。当一群儒雅、风度而学识广博的彼此为邻的时候，修养，是他们之间最显而易见的交集。对于生活品质的追求，更多的表达于自身修养的塑造；一种常常不为人理解的执著，却亦是令众人赞叹的卓越品格；传道授业或者只是一种工作方式的选择，清雅、豁达的生活状态，更是与众不同的心境与气度。有修养，我们常常用这样的词语形容他们，并乐于与之交往，或者也是被人文的风度所折服。文雅主张——让生活怡然豁达临学府而居，文雅是生活的底色。在生活的词典里，浪漫与豁达、悠然与澎湃、幽静深邃与激昂活力相应成趣。雅，是自然造化的浑然一体，写意泼墨，非凡手笔。文雅主张，来自人文的精神锤炼，精心描摹，历久弥新。一座城邦的文雅主张，是基于儒雅之上，人文历练的依然胸怀。心随文雅而动，在文庭雅苑，我们用这样的方式涵盖儒雅、以及儒雅之间一群人的生活。修养。一座城邦的文雅主张。闲坐文庭，悠居雅苑，与尔同享百年乐；西南福地，世外桃源，

5、备选广告语：良人择良地而居/生活需文庭雅苑西南富地/文庭雅苑智慧与诗意的完美结合地生活需要诗意！生活需要雅致！

福地桃源/文庭雅苑儒出文庭/风气雅苑文苑——文明流淌的溯源地修养，一座城邦的文雅主张/四、客群分析

◆一汽人◆结婚购房者◆教师◆企业团购

◆投资客◆政府官员◆购置特征及应对措施：○一汽人群：他们已经摆脱了日常开支的经济压力，对改善居住条件和生活环境有较高要求，更强调生活的风格和舒适性。对户型面积要求较大，一般在100～130㎡左右。他们注重精神享受，追求社会的尊重与认可成为其在此购置居所的重要动力之一。故对于这局部客户建议应把生活方式和意识形态、彰显身份、成熟完善的社区功能和配套、景观等作为主要述求点。○结婚房者：这局部购房者更看重社区周边配套设施是否齐善和生活的便利性。对于年轻人来说，休闲娱乐、交通配套尤其重要。其面积需求通常不太大。故对于这局部客户建议应把生活配套、休闲娱乐、交通气候宜人等为主要述求点。○教师：这局部购房者由于工作在附近，在此购房是作为第一居所，因此他们比较注重日常生活的便利性以及将来子女教育等相关问题。他们的面积需求通常在百平左右。故对于这局部客户建议应把生活、教育配套等作为主要述求点。○投资客：他们有眼光，有投资意识，对购房投资认识深刻.一般为二次置业甚至屡次置业，购房经验丰富，理性，不易冲动.他们有较强的前瞻性,更看中工程的升值潜力和出租的便利.所以对于这局部客户应把工程的升值潜力、区位及交通优势作为主要的述求点.五、价格建议开发期销售均价（元/㎡）价格区间预售期

31002800---3450开盘期

33002900---3600注1：预售期可以拿30%的物业进行市场探询，根据市场反响的情况再做相关的价风格整开发期销售均价（元/㎡）价格区间强销期34503050----3780注：在合理的销控下强销期的价格在开盘期的价格上上调5%—10%。第三局部掌控全局的制胜之路————营销推广推广总原那么

1、推广初期任务主要为唤醒人气，形成关注，明确工程定位。2、在建立品牌形象的根底上，结合区域未来利好消息，营造物超所值概念。3、年度推广以开盘为突破点，尽快形成市场关注，积累人气。4、做好销控的同时〔市场接受度高的位置有方案的推出〕，保证适度的选择余地。5、多举办公关活动〔提高工程品味与价值〕配合媒体传播，创造良好的社会口碑。

营销战术突破口——闪击特攻队战术突破口1：地块抗性——分遣特攻队1：重新定义地块价值战术突破口2：季节性强——分遣特攻队2：强调与文化气息适度距离的感染性战术突破口3：入市时机——分遣特攻队3：内外兼修、广泛捕捉客群战术突破口4：配套问题——分遣特攻队4：依托地块强调开展潜力战术突破口6：品牌弱势——分遣特攻队6：深度开掘产品特质，形成独树一帜的工程形象5月6月7月8月9月10月11月12月样板间设计施工园林景观示范区施工预热期蓄势期滞销户型优惠政策强销期过渡点10.1黄金推广点本地与外部联合相结合的营销策略样板间体验式营销促销期年末公关活动的举办集中能量，强势入市2007年度推广脉络2007年推介酒会◆预热期执行时间：2007年5月末-6月24日<春交会>执行目的：完成公开销售前的各项准备工作；进行工程正式入市前的形象展示及概念宣传。广告重点：树立工程感性形象认知，形成一定市场影响力。公共传播：户外为主；关于工程的相关区域软性报道与工程整体信息的渗透。印刷媒体：楼盘名称及LOGO的设计确认；名片、制服等CI系统的设计制作；宣传单页、海报的设计制作。户外媒体：销售中心设计方案确认、发包、施工；沙盘、单体户型模型的设计制作；工程沿线广告牌选址、设计、制作；工地围挡、道旗设计制作；公交车辆广告〔车内广告或者车体广告〕设计制作。公关活动：开盘现场庆典仪式、年末推介酒会的举办。◆蓄势期执行时间：6月末-8月初主要任务:总结前期各宣传渠道效果，从蛰伏状态中过渡到新一轮的蓄势中；联合各大媒体针工程公益活动资源进行联动营销；在广告推广的根底之上，逐步完善客户关系的营销。公共传播：外区推广的逐渐渗透，充分利用季节优势，与汽车４Ｓ店联动展现工程特色；印刷媒体：相关物料准备业务配合：针对性的人员推广，利用已成交客户口碑制造耳语传播，为下一步销售蓄势。集中力量，充分利用春交会树立工程完整形象，为年度营销打下良好根底。◆强销期执行时间：8月初—10月初广告重点：立体广告攻势，塑造整体形象气势，将宣传转化为实际卖点推广。公共传播：修正前期媒体宣传卖点，从概念转为实际卖点；借势旅游旺季的人流热潮，充分营造又一轮热销态势；围绕推广节点发布平面报广，充分利用季节优势开展营销活动。印刷媒体：印刷品广泛传播，印刷媒体的修正补充，追加印刷；各DM类杂志为主要传播载体第二波邮寄或者派发的宣传品设计制作；各种房交会物料准备工作。户外媒体：广告主题的修正，及时更改并制作；公关活动：业主联谊活动夏季三角龙湾体验之旅等季节性营销活动◆淡季促销期执行时间：十一月初----年末广告重点：人际营销，深度开掘潜在客户群，针对滞销房源的针对性推广策略广告目的：为后期蓄积品牌知名度及人气资源公共传播：客户答谢活动，在长春地产相对的淡季充分潜在客群印刷媒体：设计制作赠于意向客户的台历、感谢卡等小礼品。户外媒体：根据营销结点更换户外，相关优惠信息的发布公关活动：年末庆典活动推广阶段传播媒介推广目标节奏／频次预热期高空广告牌以概念形式切入市场，给受众以告知性展示，树立整体形象。根据销售需要、根据不同的节点需要变更推广的主题。工地围挡道旗直观的认购信息发布，以及推广主题的全面宣传。加深受众记忆与认知的反复性阅读手法。公交车体折页、海报形象化的宣传手段，在项目各数据与情态尚未确定之前，用以展示项目的文化底蕴与生活理念，馈赠于意向客户。户型单页承载项目基本数据信息。春季房交会看楼车春交会正值形象展示期，正是蓄客的好时机，项目的首次大规模公开亮相，为项目造成更大的影响力度，以吸引更多长春区域内部投资客群的注意。问卷调查展位布置（风格化）媒体排布概括推广阶段传播媒介推广目标节奏／频次蓄势期杂志用于配合外区域的营销根据销售需要、根据不同的节点需要变更推广的主题。路牌、海报外区域的路牌选取与海报派发报纸广告随着季节的转变，周边景观相应的复苏，将受众的眼光全面聚积到项目的特征上来，为下一步强势推出项目蓄势。

活动的人际传播发掘潜在客户群，引导耳语传播，营造口碑效应强销期高空广告牌根据销售情况，更换推广主体。将宣传重点落实到更为有效的卖点宣传上来，同时针对疑难户型推出相应的销售策略。道旗围挡报纸广告季节的针对性营销活动媒体发布排期发布阶段发布频次性质主题／方向目的预热期3篇软文板块升值说以概念带项目，从人文理念为切入点