连锁酒店投资分析

连锁酒店投资分析年前，上海徐家汇的沈先生加盟的一家国内经济型连锁酒店使他今天的日子越来越好过了。89间客房一年获利300多万元，平均一间客房一天就能带来100元的利润。2004年酒店的营业利润达到了255万元，2005年突破了300万元。这个营业利润其实已经扣除了除房屋折旧(房产单位自有，此利润数未考虑房屋成本或计提折旧)以外的全部成本，包括员工工资、税收等等，当然也包括加盟管理费，这是按照营业额的3.5%缴纳的。特许加盟经济型连锁酒店有这么大的魅力？我们如何来投资和特许经营连锁型的酒店呢？特许加盟之物业目前，从物业角度而言，比较常见的加盟经济型酒店的方式有两种，一为长期租赁房产，并对其进行改造从而达到加盟品牌的统一要求；二为按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物业。不管是何种方式，特许方都对加盟者的物业提出了一定的量化要求(见表一)。品牌物业要求如家快捷建筑面积3000－6000锦江之星建筑面积5000平方米莫泰168120个以上的房间速860－200个房间，建筑面积大约在3000－10000豪泰格林80－150个房间，建筑面积大约在4000－6000如果按照目前在经济型酒店中常见的平均每个客房25平方米计算。从这些数据分析，各特许商对于物业的要求差别并不是十分明显。但对于投资者而言，可以根据现有物业的实际情况进行挑选，所持物业建筑面积足够大的投资者相对而言选择面更为充分一些。除对物业面积上的要求之外，各特许商对于物业所处的地理位置都有一套判定标准。单从这一条而言，各家的取舍十分统一，概括言之，无非是如下两种：位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、大型游乐中心、中高档(大型)居民住宅区等商业成熟区域；或靠近火车站、机场、码头、长途汽车站、高速公路客运中心区域、地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心等交通要塞。它们所共同具备的条件是交通流动性好，进出口便利、宽敞，并且有良好的可视性和可进入性。从以上两种选址倾向而言，在入住率可以维持在一定高度的情况下，不过分追求黄金地段，但是交通便利非常必要。特许加盟之投资与很多可供加盟的特许项目相比，经济型酒店让诸多有意参与其中的投资者望而却步，很重要的一个原因就是它有着较高的准入门槛(见表二)。品牌前期项目投资总额如家快捷至少594.5万元锦江之星750万～1250万元（以建筑面积5000平方面，每平方米投资2000计算，包括土建改造、装修、设备及营运物资准备）1750万元（在空地上新建，不含土地费用）莫泰168约800～1000万元速8300～538万元间（以100间房，每间房改造费用3～5万元计算，加上38万元加盟费）豪泰格林？以上计算都是以改造现有物业为准，如新建物业，前期投资额需增加一倍左右。在一次性支付数额较大的前期投入之后，作为连锁体系中的一员，享受品牌、管理、销售、培训等方方面面支持的同时，加盟者每月也需支付一定的费用于连锁体系。从目前了解的情况，各品牌在每月收取管理等费用的比例上也有不少出入(见表三)。品牌每月上缴支出如家快捷收取酒店总收入的3％为特许经营服务费，收取酒店的3％作为特许经营管理费锦江之星加盟管理费为年营业收入的3％莫泰168年营业收入的6％－10％速8年营业收入的5.6％，每年变化豪泰格林？不难看出，每月统称加盟管理费的收取主要分为固定和浮动两种。浮动的加盟管理费收取方式对于投资者而言，就像一把双刃剑，在经营状况不佳的情况下，有理由向总部提出要求下浮；但在供销两旺的情景之下，也就必须接受特许方提高管理费的要求。特许加盟之投资回报作为一项高额支出的加盟行为，投资者最为关心的便是资金风险和投资回报率的问题。就现阶段而言，尽管资金门槛较高，但是较快的投资回收周期正是吸引投资者跃跃欲试的一个重要原因。从我们所得到的数据来看，对于非自建性质的经济型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投资，一些地段上佳的单个门店，仅仅在开张一年半的时间内，就已将资金全部回收。同时，这也说明，不同的地理位置对于投资回收的周期也有一定的影响。各个不同品牌的经济型酒店对于投资回报周期的得出，来源于他们对年投资收益率的估算。下表是以一家建筑面积3450平方米，100间客房，年平均出租率85%，平均房价170元，特许5年期为例的模拟收益。从房价和年平均出租率等数据来看，这一表格的计算比较保守(见表四)。项目主要费用年均销售收入100间客房×85％×170元×365天＝527.43万元年均经营毛利率（假设）55％一次性品牌特许费（按5年摊销）30万/5年＝6万元/年装潢维修费（10年摊消）350万/10年＝35万元/年设备购置费（按5年摊销）100万/5年＝20万元/年特许经营主要费用（管理费和物业费）527.43万元×3％＋527.43万元×3％＝31.65万元房产年均折旧费或租赁费100万元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100万元）营业利润290.08万元－6万元－35万元－20万元－31.65万元－100万元＝97.44万元）营业所得税金97.44万元×33％＝32.15万元税后利润97.44万元－32.15万元＝65.28万元年投资利润率65.28万元/（350万元×100万元）＝15％从各连锁品牌对于投资回报周期的估算，加上前文对于前期投入的比较，投资者不难推算出各品牌经济型酒店的平均年投资收益率。特许加盟之资金加盟经济型酒店前期的资金压力不言而喻，为了吸引更多致力于此项事业的投资者，并快速扩张门店数，去年国内几家知名经济型连锁酒店推出了一项助业计划。在计划中，这些酒店与银行将联合为加盟该酒店的业主提供资金服务。对于自有产权的加盟店，经银行评估后，将提供贷款以支持加盟店的投资需求，其中贷款不超过总投资的50%、最长期限为5年；对于没有产权的加盟店，经评估合格后，也可获得总投资额的30%至50%、最长期限为5年的贷款，锦江国际则为加盟者提供全额连带责任担保。但加盟店业主需将所拥有的股份权质押给锦江国际，作为反担保。经营风险提示相对而言，经济型酒店的年收益是比较高的，但在高收益的同时也会存在高风险。主要有以下几点：第一，投资人最好具备一定的酒店管理经验，或者是酒店专业出身。第二，因为有很多有资金实力的连锁机构都在积极进入这一市场，投资者如果没有准确的定位，成