成都市房地产开发项目初步报告

成都XXX城房地产开发项目初步可行性研究报告第一章项目概况一、

项目名称：成都XXX城二、

项目地址：成都市XXXX三、

项目地块用地面积约2500亩四、地貌特点：项目地块属于浅丘地形，地块内浅山连绵，但坡势低缓，相对高度都在100米以内，在项目规划用地范围内，七座浅丘形成自然的两个围合地势，围合中央有山间谷地分布其中，原生态植被较为茂密。五、具体地址：地块紧靠岷江，近旁水面广大，距新津县城仅为一华里，距成（都）—雅（安）高速公路新津出口不足三公里，并且与市政山地公园、道教胜地老君山以及水域面积达600亩的一处水库三面紧邻。六、交通状况：地块通过成（都）—雅（安）高速公路，可以非常便捷地与成都市区连通，车程不足25分钟，该高速公路路面宽阔，通行非常快捷，路两旁风光较好。七、周边市政规划发展状况：地块紧靠在新津县的迎宾公路旁，目前，市政水、电、气及排污管道已连通至地块内。周边区域已列入新津县的行政中心东移发展的范围内，目前已有数个公寓和别墅楼盘进入开发，且销势良好。八、土地目前的使用状况：截止当前，我公司已取得400亩的出让土地权证，另1200亩已由正式合同形成，确定出让给我公司开发，并已纳入当地政府的城市发展规划当中，其余900亩政府已原则同意追加出让给我公司，整体纳入项目开发使用。第二章

市场分析一、成都的别墅产品作为房地产市场的有机部分，已有十几年的发展历史。从2001年以来，近郊的山水别墅成为市场的持续热点，供销量都有大幅增长。据资料统计，成都在2003年1—7月共计销售别墅达61万平米，同比增长73%，远近郊的山水别墅和市内景区别墅的占比很大。二、典型别墅楼盘描述（2003年）典型别墅楼盘分析表名称销售价格销售面积特征景色特点周边状况草堂之春别墅7500—1880013000独幢市区景色别墅浣花风景区园林及基础设施2500亩6000015000

建安工程666000平米90059940

开发间接费666000平米1006660

规划设计666000平米402664

不可预见费

5185按总投入的5%计算合计

105699

二、项目分期开发期次为减少项目的初始投入，拟采用分期开发、滚动进行，以达到开发资金的自求平衡，项目的开发计划分为5期进行，各期推进时间如下：首期2004年1月——2005年9月二期2005年10月——2006年9月三期2006年10月——2007年9月四期2007年10月——2008年9月五期2008年10月——2009年10月开发总周期约为6年。三、首期开发投资预测及筹资方案首期开发用地面积：600亩开发建设面积：96000㎡首期投资预计为：24000万元（包含项目推广、营销等费用）筹资计划表资金来源金额（万元）百分比各股东单位投入1000041．7%银行贷款800033．3%项目销售收入滚动投入600025%合计24000100%第五章项目经济效益分析一、项目开发周期：6年二、银行贷款利息：8000×（1+6%）5－8000=2705.8（万元）三、销售收入销售收入预测表万元产品类型面积（㎡）单价元/㎡销售余额花园洋房150000250038750连排别墅217000320069440独栋别墅248000400099200合计620000

207390四、开发利润开发利润预测表万元计项名称金额备注销售收入207390

开发成本105699

营销推广费用8295．6

销售税金15346.9

管理费用4147.8

综合经营费用2073.9

财务费用2705.8

不可预见费6000指方案出现调整时可能出现的重复建设等利润63121

五、投资利润率年投资利润率=项目开发利润÷年次/项目实投资数×100%=63121万元÷6/18000万元×100%=58.4%注：如果定向出售给民航系统的700套独幢别墅，单套面积按280㎡平均计算，每平方米单价降低800元计算，则减少利润15680元。项目利润=原计划数－减少数=63121万元－15680万元=47441万元年投资利润数=47441万元÷6/18000万元×100%=43.3%

方案二：

建筑产品类型：全部为单栋别墅容积率为：0.3总建设面积：500250㎡其中：别墅面积：460000㎡土建配套面积：40250㎡开发总成本：万元投资成本工程量单位造价（元）投资额土地费用2500亩65000165250园林及基础建设2500亩6000015000建安工程500250㎡90045023市政配套费500250㎡502501拔建税费500250㎡502501规划设计费500250㎡402001不可预见费

4163合计

87439

销售收入万元销售收入面积单价金额对民航定向销售196000㎡3200元/㎡62720对市场销售264000㎡4000元/㎡105600

460000㎡

168320

利润计项名称金额备注销售收入168320

开发成本87439

营销推广费用6733按销售额之4%计提销售税金1