江苏省城市发展潜力分析

江苏省城市筛选报告地产研讨所出品2021年9月4日第一章江苏省战略规划及房企分布第三章各城市房地产市场情况分析第二章各城市宏观经济分析第四章结论进驻江苏省，首先要了解江苏省整体战略规划，清楚认识江苏省重点开展区域，做到有的放矢；其次看看重点监测竞争房企对江苏各城市的关注程度，从竞争企业的行为发现热点区域。徐州临沂连云港宿迁蚌埠合肥淮安盐城镇江扬州泰州南京常州无锡苏州南通1、江苏省城市规划徐州临沂连云港宿迁蚌埠合肥淮安盐城镇江扬州泰州南京常州无锡苏州南通江苏省作为中国经济最兴隆的长三角区域中的一个大省，它得天独厚的地理位置占据了国家经济战略规划的三大轴线。如今沿长江轴线〔红色〕曾经开展成熟，苏南经济富可敌国，美中缺乏的是短少一线城市；沿海轴线〔蓝色〕曾经上升为国家战略，这条轴线的开展必将激活江苏省的全盘经济，至十二五终了将初具规模；独一开展的不瘟不火的便是陇海兰新线〔黑色〕，这条轴线的开展将为沿海开发提供充足的后备力量。以经济目的综合衡量，可以将江苏省分为四个方阵，第一方阵传统经济兴隆地：苏州、南京、无锡；第二方阵经济较为兴隆区：常州、南通、徐州；第三方阵：扬州、泰州、镇江、盐城；第四方阵：淮安、连云港、宿迁。2、江苏省经济战略规划

已进入重点监测房企南京万科、恒大、中海、雅居乐、华润置地无锡万科、恒大、佳兆业、金科、龙湖、华润置地徐州华润置地常州佳兆业、龙湖、华润置地苏州万科、恒大、中海、佳兆业、金科、华润置地南通万科、恒大、华润置地连云港恒大淮安恒大盐城恒大、华润置地扬州万科、华润置地镇江万科、恒大泰州华润置地宿迁恒大3、江苏省各城市房企进驻情况从江苏省的战略规划来看，宿迁、连云港、盐城、南通、苏州、无锡位于江苏省开展主线上；经过重点监测房企进驻江苏各城市的详细情况，我们发现无锡、苏州、南通、盐城、扬州、镇江对重点监测房企吸引力较强。4、总结第二章各城市宏观经济分析第三章各城市房地产市场情况分析第一章江苏省战略规划及房企分布第四章结论本章经过对各城市人口情况、经济情况、城市化程度、人均收入以及房地产投资情况进展综合对比分析，并经过以下方法进展评分，最终将分数汇总，得出城市综合排名。详细评分规范如下所示：10*110*109*2B9*98*38*87*47*76*56*6A5*55*64*44*73*33*82*22*91*11*10评分规范：1、每两个目的〔相关性强〕分为一组。2、从左到右、自下而上分别为1-10分。3、以X/Y轴最小值定位1分，最大值定位10分。4、总分为X、Y轴相乘结果，例如A得分48分，B得分36分。评判规范本节将对以下目的进展分析：1、人口密度及人口增长率2、GDP及增长率3、人均GDP及增长率4、房地产占固定资产投资比重及房地产投资增速5、人均可支配收入及增长率得分情况南京：70，徐州：64苏州：42，连云港：40无锡：40，宿迁：36泰州：32，常州：28镇江：20，盐城：8扬州：8，南通：8淮安：5明星城市〔数量大，增速高〕：南京、徐州、苏州；幼童城市〔数量小，增速高〕：连云港、宿迁；金牛城市〔数量大，增速小〕：南通、无锡、泰州、常州；瘦狗城市〔数量小，增速小〕：扬州、镇江、盐城、淮安1、宏观经济目的——人口数据来源：统计局注：统计口径为全市。得分情况苏州：20，南京：18徐州：18，南通：12盐城：10，泰州：10扬州：10，宿迁：10常州：9，连云港：8淮安：7，无锡：6镇江：6明星城市〔数量大，增速高〕：无；幼童城市〔数量小，增速高〕：宿迁、连云港、淮安、徐州；金牛城市〔数量大，增速小〕：南京、无锡、苏州；瘦狗城市〔数量小，增速小〕：泰州、盐城、扬州、镇江、常州、南通。2、宏观经济目的——GDP数据来源：统计局注：统计口径为全市。得分情况常州：18，镇江：15扬州：15，南京：12南通：12，徐州：10泰州：10，苏州：10宿迁：10，无锡：9连云港：8,淮安：8盐城：5明星城市〔数量大，增速高〕：无；幼童城市〔数量小，增速高〕：宿迁、连云港、淮安、徐州；金牛城市〔数量大，增速小〕：南京、无锡、苏州、常州瘦狗城市〔数量小，增速小〕：泰州、盐城、扬州、镇江、南通。3、宏观经济目的——人均GDP数据来源：统计局注：统计口径为全市。得分情况淮安：90，宿迁：72盐城：70，常州：64苏州：60，泰州：48南通：40，南京：28无锡：14，连云港：10徐州：8，扬州：6镇江：1明星城市〔数量大，增速高〕：淮安、宿迁、常州、盐城、泰州、苏州；幼童城市〔数量小，增速高〕：南通、徐州、无锡；金牛城市〔数量大，增速小〕：南京瘦狗城市〔数量小，增速小〕：连云港、扬州、镇江。4、宏观经济目的——房固投资占比数据来源：统计局注：统计口径为全市。得分情况南京：50，苏州：50南通：42，淮安：40常州：40，无锡：36扬州：36，镇江：35泰州：25，连云港：24盐城：6，宿迁：5徐州：3明星城市〔数量大，增速高〕：扬州、南通；幼童城市〔数量小，增速高〕：淮安、连云港；金牛城市〔数量大，增速小〕：南京、苏州、常州、无锡、镇江瘦狗城市〔数量小，增速小〕：泰州、宿迁、盐城、常州。5、宏观经济目的——人均可支配收入数据来源：统计局注：统计口径为全市。6、宏观经济目的——综合得分从宏观数据来看，综合实力较好的5个城市有：苏州、南京、常州、淮安、宿迁综合实力较弱的5个城市是：扬州、镇江、连云港、盐城、徐州

苏州市南京市常州市淮安市宿迁市泰州市南通市无锡市徐州市盐城市连云港市镇江市扬州市GDP(20%)4270285363284064840208人口（20%）201897101012618108610人均GDP1012188101012910581515房固投资比60286490724840148701016人均可支配收入50504040525423636243536总分36.435.631.83026.62522.82120.619.81815.415排名123456789101112137、宏观经济目的——城市综合分类徐州连云港淮安宿迁苏州盐城南通扬州镇江泰州南京无锡常州经统计，最终城市分类如下：明星型城市：目前经济情况良好，未来开展潜力宏大。幼童型城市：目前经济情况普通，未来开展潜力宏大。金牛型城市：目前经济情况较好，未来开展潜力普通。瘦狗型城市：目前经济情况普通，未来开展潜力普通。第二章各城市宏观经济分析第三章各城市房地产市场情况分析第一章江苏省战略规划及房企分布第四章结论本节将对以下目的进展分析：1、土地贮藏对市区人口、全市人口覆盖率2、房价收入比及土地贮藏去化3、土地、商品房去化年限4、销售面积及年均增长率数据来源：中指库、统计局明星城市〔对全市覆盖小，对市区覆盖小〕：苏州、南京、南通、徐州、宿迁；幼童城市〔对全市覆盖小，对市区覆盖大〕：扬州、镇江、常州、淮安、无锡、盐城；金牛城市〔对全市覆盖大，对市区覆盖小〕：无；瘦狗城市〔对全市覆盖大，对市区覆盖大〕：连云港。1、房地产市场情况——土地贮藏对人口覆盖率得分情况苏州：100，徐州：100南通：90，宿迁：90南京：90，盐城：50镇江：35，扬州：30无锡：10，常州：8淮安：7，连云港：1注：土地贮藏统计口径为市区；人口分为市区和全市两种口径；短少泰州数据。明星城市〔房价收入比小，去化时间短〕：南京、无锡、常州、镇江；幼童城市〔房价收入比大，去化时间短〕：南通、宿迁、徐州、苏州；金牛城市〔房价收入比小，去化时间长〕：盐城、淮安、连云港、扬州、泰州：瘦狗城市〔房价收入比小，去化时间长〕：无。数据来源：中指库、统计局2、房地产市场情况——房价收入比及土地贮藏去化得分情况常州：72，南京：70无锡：54，苏州：50镇江：48，徐州：40盐城：40，淮安：40宿迁：30，连云港：24南通：9，扬州：9注：泰州房价收入比为8.9年，无土地贮藏去化数据；房价收入比=房价*90/人均可支配收入*3.5；统计口径为市区。数据来源：中指库、统计局注：市区数据；部分城市数据缺失。明星城市〔土地去化时间短，商品房存量去化时间短〕：苏州、徐州、无锡、南通、宿迁；幼童城市〔土地去化时间短，商品房存量去化时间长〕：常州、南京、镇江、；金牛城市〔土地去化时间长，商品房存量去化时间短〕：淮安、连云港、盐城；瘦狗城市〔土地去花时间长，商品房存量去化时间长〕：扬州。3、房地产市场情况——土地贮藏去化和商品房存量去化注：统计口径为市区；南通、连云港、盐城、宿迁土地贮藏去化年限分别为：1.4、7.0、4.8、0.8，这几个城市无商品房去化年限数据，故以均值1.5计算，泰州数据全部缺失。得分情况苏州：80，徐州：60宿迁：60，无锡：54南通：54，南京：50常州：40，淮安：36盐城：30，连云港：16镇江：6，扬州：3明星城市〔成交量大，增长速度为大〕：苏州、南京；幼童城市〔成交量小，增长速度为大〕：徐州、盐城、连云港、镇江、淮安、无锡、常州；金牛城市〔成交量大，增长速度为小〕：无；瘦狗城市〔成交量小，增长速度为小〕：扬州、宿迁、南通。4、房地产市场情况——销售面积及其增长率注：泰州无数据得分情况苏州：80，南京：42徐州：36，淮安：28盐城：24，连云港：24无锡：24，常州：24镇江：24，宿迁：4扬州：4，南通：1从市场数据来看，综合实力较好的5个城市有：苏州、南京、徐州、南通、宿迁综合实力较弱的5个城市是：扬州、淮安、镇江、连云港、常州5、房地产市场情况——综合得分

苏州市南京市徐州市宿迁市南通市盐城市无锡市常州市淮安市镇江市连云港市扬州市泰州市土地储备覆盖率（30%）10090100909050108735130

房价收入比及土地储备去化（20%）5070403094054724848249

土地储备、商品房去化（30%）8050606054305440366163

销售面积及增长率（20%）804236412424242824244

总分8064.463.251.845.236.834.833.628.126.714.712.5排名1234567891011126、房地产市场情况——综合分类南通常州镇江淮安盐城徐州宿迁苏州南京无锡扬州连云港经统计，未来潜力城市分类如下：明星型城市：目前经济情况良好，未来开展潜力宏大。幼童型城市：目前经济情况普通，未来开展潜力宏大。金牛型城市：目前经济情况较好，未来开展潜力普通。瘦狗型城市：目前经济情况普通，未来开展潜力普通。第二章各城市宏观经济分析第三章各城市房地产市场情况分析第一章江苏省战略规划及房企分布第四章结论

苏州南京徐州宿迁南通常州盐城无锡淮安镇江连云港扬州泰州宏观经济情况综合得分（35%）36362127233220213015181525房地产市场情况综合得分（65%）806463524534373528271413

总分645448433733313028231514排名123456789101112结合宏观经济与房地产市场情况得出最终结果综合实力较好的3