房地产开发与经营重点考试资料

名词解释1、房地产开发基本含义 狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。2、房地产经营基本含义 是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。3、土地储备和一级开发项目含义土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。4、房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。5、房地产项目定位在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程6、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。7、土地使用权出让金 土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中，作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面8、房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法9、房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理。主要内容包括：项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、以及市政配套协调管理等内容，其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心简答题央企房地产公司在整个房地产市场的影响力，非主营房地产央企为什么要市场 1、中央企业是国有经济的骨干和中坚，在促进经济社会发展中承担着重要责任 2、央企在竞争中非市场因素占的比例很大 3、央企和地方政府的合作，能使得房地产价格攀升过快4、央企可以负责执行和推进政府的民生住房建设计划、规划，可以推动市场经济的健康发展2、转让房地产时，应当符合下列条件：①以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。②以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：㈠应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。㈡经人民政府批准由划拨用地准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。3、房地产开发项目工程质量控制常用方法:因果分析图法 用于考虑并表示已知结果与其所有可能原因之间关系的一种图形工具。各种原因可归纳为类别原因和子原因，形成类似鱼骨的图样，所以因果图也称为鱼骨图。因果图可用于分析、表达因果关系，通过识别症状、分析原因、寻找解决问题的方法措施。常按人、设备、材料、方法和环境等五大因素分成五个板块，再分别找它们的影响因素作为中枝、细枝、小枝。可以系统地把握各因素之间的关系，再进一步分析确定影响质量更小的原因，使分析深入细致4、施工阶段质量监督控制手段1、旁站监督 在施工过程中派工程技术人员于现场观察、监督与检查施工过程，以便及时进行控制2、测量3、试验试验数据是判断和确认各种材料和工程部位在内在品质的主要依据4、指定文件5、规定质量监控工作程序 规定双方必须遵守的质量监控工作程序，并按该程序进行工作，是进行质量监督的必要手段和依据6、利用支付控制手段 支付控制权是对施工承包单位支付任何工程款、均需由开发商批准 ④存在问题㈠建设资金筹集困难，影响工期进度计划㈡居住品质和配套设施需进一步提高㈢中等收入家庭住房困难仍然存在㈣社会保障房的管理机制有待完善4、如何经房地产进行定位（要举例说明）请参考课本72页，还有案例分析结合根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。房地产项目形象定位与一般商品的形象定位一样，首先承担着表现产品，告之信息和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的。通过一个合适的形象定位来提炼聚合项目的各种优势，来提升自己的价值，房地产形象定位是一个项目的核心和浓缩，也是项目总体营销中线、面、体的基点，由此推广展开、发展，同时产品形象又是建立在项目的品质基础之上，在很大程度上说，房地产形象定位是以建造为本体，以人文为灵魂，指导全程营销推广的灵魂，塑造房地产良好的市场形象5、产业政策对房地产市场的影响 ①土地供给政策没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发规模和结构 ②地价政策虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。

地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。政府通过调整土地供应数量，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。 ③税收政策

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收政策杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地受益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。6、金融政策对房地产市场的影响①加息政策房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。②存款准备金率政策上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险③汇率政策我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动．投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。7、消费者行为调研与市场需求容量调研 消费者行为调研 1、消费者的购买力水平2、消费者的购买倾向3、消费者的共同特征市场需求容量调研： ①城市人口、家庭数量及变化趋势 ②购买力 ③居民居住现状及改善目标 ④居民日常消费支出水平与结构 ⑤不同阶层的居民数量及房地产需求特点没有明确体型：房地产市场开发策略：厦门、福州、等地一级房地产开发企业在福州的企业：福州市房地产开发总公司、福州金帝集团有限公司、福州利嘉实业集团有限公司、福建三木集团股份有限公司、福州市城乡建设发展总公司在厦门的企业：厦门市东区开发公司、厦门经济特区房地产开发集团有限公司、厦门市房地产股份有限公司、厦门大唐房地产有限公司、厦门建发房地产集团有限公司、厦门海投房地产有限公司2、房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，国家对房地产开发企业资质实行年检制度。 四个资质等级：一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。 二级资质及二级资质以下企业企业审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书 年检制度：国家对房地产开发企业资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其他委托的机构负责。二级资质及二级以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定方法房地产估价师的执业资格管理： 注册房地产估价师，是指：通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得中华人民共和国房地产估价师证书，从事房地产估价的活动人员，国家实行房地产估价人员资格认证和注册登记制度从业范围2、执业资格取得3、注册、4继续教育房地产行业组织：中国房地产业协会中国房地产业协会（简称中国房协）1985年9月20日成立，是各地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场交易、经纪中介、物业管理、装修装饰和房地产金融、法律等企事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织，是在中华人民共和国民政部注册登记的具有法人资格的社会团体，业务主管部门是住房和城乡建设部。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会的前身是成立于1994年8月中国房地产估价师学会。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是由从事房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成的全国性行业组织中国物业管理协会中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格。是经民政部批准并注册登记，具有社团法人资格的全国性社会团体，其主管部门为住房和城乡建设部。社会保障房转让条件：

社会保障性住房的住户不得违反规定将社会保障性住房出租、转租、转借、调换、转让、抵押以及作为经营性用房。

社会保障性住房只能用于申请家庭自己居住，不能改作他用。违反本条例规定，出租、转租、转借、调换、经营、转让社会保障性住房，擅自装修和改变房屋用途，损毁、破坏和改变房屋结构和配套设施的，责令限期改正，没收违法所得；拒不改正的，收回房屋，并对相关责任人处二千元以上一万元以下罚款。

社会保障性商品房不得上市转让、出租，但可向市建设与管理局申请回购，回购价格按原成交价格结合成新确定。除购房按揭外，社会保障性商品房不得进行商业抵押。社会保障性租赁房不得转租、转借和空置。取得社会保障性住房半年内未入住或空置超过半年的，一经查实，市建设与管理局或国土房产局有权收回已配售、配租的社会保障性住房。区域环境分析（上次大家在讲台上PPT之类的楼盘分析） 具体流程：通过产品定位、市场定位、客群定位、价格定位等各个方面具体分析，请结合课本案例79页。很详细的描述销售推广建议：广告词、广告、广告选择媒体、受众量、促销渠道。这些都在网上搜到资料、只不过楼盘不一、层次不齐，因人而异四种出让方式的分析： 协议： 协议出让：土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让的行为。 招标：土地管理部门向不特定的多数人发出要约，邀请他人投标，然后根据特定的要求从投标者确定最佳土地使用权受让人的土地行为 1.公开招标2.邀请招标 挂牌指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。拍卖 拍卖是指：在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，主持人宣布底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用最高者得到一定年期限的土地使用权行为土地财政的概念和存在的问题？土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。现状：在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。现在存在的问题：土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩更不能忽视的是资源、资金的严重浪费第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合