房地产开发与经营复习思考题

第5页共10页《房地产开发与经营》复习思考题一、单选题选择题答案（）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。A.土地使用权的出让B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨D.土地使用权赠与A（）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。A.土地使用权的出让B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨D.土地使用权赠与C（）的特点是：打破了传统的一个员工只有一个上司的命令统一原则，使一个员工属于两个甚至两个以上的部门。A直线型组织结构B职能型组织结构C矩阵型组织结构D事业部制组织结构C（）是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或合作方式将土地使用权再转移的行为。A土地使用权的出让B土地使用权的转让C土地使用权划拨D土地使用权赠与B（）房地产开发企业由各省、直辖市、自治区建设行政主管部门主审，报建设部审批。A一级B二级C三级D四级E五级A《城市规划法》第30条规定：“城市规划内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的（）”。A建设用地规划许可证B选址意见书C建设工程规划许可证D建设工程实施许可证B《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为()。A40年B60年C50年D70年C《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为()。A40年B60年C50年D70年C《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地的最高出让年限为（）。A40年B60年C50年D70年D《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（）。A40年B60年C50年D70年A按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（）。A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等D按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（）。A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等C按房地产市场供求现状分析包括市场需求、市场供给、市场价格、（）等方面的分析。A、空置率B、地段限制因素C、房地产信贷条件D、房地产周期阶段A对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（）A.额定需求预测法B.有效需求预测法C.线性回归需求预测法D.假定需求预测法A对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（）A.额定需求预测法B.有效需求预测法C.线性回归需求预测法D.假定需求预测法B房地产已收租金额占应收租金额的百分比称为（）A租金收缴率B陈欠租金收缴率C欠租户发生率D租金收缴计划完成率A《城市规划法》第30条规定：“城市规划内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的（）”。A建设用地规划许可证B选址意见书C建设工程规划许可证D建设工程实施许可证Ｂ实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（）A.租金收缴计划完成率B.租金收缴率C.欠租户发生率D.陈欠租金收缴率A根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（）A20％B25％C30％D35％C根据住户对住宅的支付能力来预测住宅市场的需求量的方法是（）。A额定需求预测法B有效需求预测法C线性回归需求预测法D假定需求预测法B我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中三级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（）以上。A.500万元B.1000万元C.1500万元D.2000万元A从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（）A两者的主体不完全相同B在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同C两者对主体的资格要求不一样D两者所指向的行为对象不同E随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化ABCDE房地产间接融资的形式包括（）A房地产抵押贷款B开发建设贷款C流动资金贷款D融资租赁ABCD房地产开发融资的特点是（）A融资规模大B偿还期较长C房地产证券化趋势D一次性ABC房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（）各指标用分级的方式进行比较。A安全性B经济性C适用性D可行性E可靠性ABD房地产开发项目实施控制的目标包括（）A成本B项目工期C质量D项目协调性E技术先进性ABC房地产开发项目所面临的经济环境主要包括（）A宏观经济发展形势B市民收入水平C贫富差异程度D利率E贷款条件ABCDE房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（）A固定成本B变动成本C管理费用D销售费用E原材料成本AB房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（）A波谷B平淡C萧条D复苏E兴旺BCDE房地产市场细分所要重点考虑的因素一般包括（）A收入状况B购买动机C需求档次D房型ABCD房地产物业管理程序包括（）A早期介入B接管验收C楼宇入伙D物业综合管理E物业经营ABCD根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（）A国有土地规划许可证B国有土地使用证C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证E建设工程施工许可证BCDE土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（）A协议出让B招标出让C拍卖出让D交换出让ABC产生房地产泡沫的原因包括()A土地的有限性和稀缺性B投机需求的膨胀C金融机构的过度放贷D开发商对市场预测的偏差E开发商之间的非理性行为ABC一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（）A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型D矩阵型E事业部制DE以下是与房地产开发相关的法律、法规，其中直接管理房地产开发的包括（）A《中华人民共和国城市房地产管理法》B《中华人民共和国土地管理法》C《中华人民共和国城市规划法》D《中华人民共和国环境保护法》AB银行向房地产开发企业发放贷款的类型包括（）。A房地产开发企业流动资金贷款B房地产开发项目贷款C土地开发抵押贷款D房屋开发抵押贷款ABCD影响房地产项目开发的环境包括（）A经济环境B政治环境C法律环境D社会环境E自然环境ABCDE城市土地可以进行多层次分类，如果按照土地开发程度进行分类，可分成（）A生地B毛地C熟地D闲置用地E集约用地ABC影响房地产项目开发的经济发展环境主要包括（）A宏观经济发展形势B市民的收入水平C贫富差异程度D资金市场发展形势ABCD征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（）A土地补偿费B青苗补偿费C地上附着物补偿费D安置补助费E新菜地开发建设基金F耕地占用税ABCDEF选择房地产开发融资方案可以采用比较分析法，即对融资方案的各指标用分级的方式进行比较，各指标包括（）。A.可靠性B.安全性C.经济性D.可行性E.适用性BCD三、简答题简答题答案常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。房地产开发与房地产经营既有联系也有区别，如果从狭义的角度看，有哪些区别？房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化。房地产开发是一个复杂的系统工程，房地产开发的主要参与者包括哪些？房地产开发的主要参与者包括：房地产开发商、政府相关机构主要是房地产项目开发的宏观管理者和土地供应者、金融机构、设计机构、建筑承包商、监理单位及其监理工程师、律师事务所。房地产开发投资风险有哪些？房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。房地产项目施工招标的形式有哪些？在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。房地产项目主要的定价方法有哪些？房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。什么是征地，什么是拆迁，征地与拆迁的区别是什么？征地是指政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。拆迁是因房地产开发项目需要而对在开发区内属他人所有或使用的房地产权益，依照有关法律而实施的依法转移房地产权益的行为过程。征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。请简述物业管理公司与业主管理委员会的关系？业主委员会与物业管理公司之间是委托－代理关系。其中核心方是业主委员会，它拥有任免物业公司、参与决策重大物业管理活动、监督物业管理行为、检查管理费用等权利；也负有支持物业公司正常管理、遵守管理公约、及时支付管理费用等义务。物业管理公司通过对物业维修保养和合理利用，确保物业安全、形象完美、功能完善，使物业保值、增值，同时提供多种服务。土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。土地征用（也称征地）的含义是什么？根据《土地管理法》和其他相关法规的规定，建设征地费用主要包括哪些？答：征地的含义：是指政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。在征地过程中需要支付一定的补偿费，并对原集体所有土地上的人员进行妥善安置。建设征地费用主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税。房地产开发项目有哪些主要的定价方法？房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。物业管理公司与业主管理委员会的关系是什么业主委员会与物业管理公司之间是委托－代理关系。其中核心方是业主委员会，它拥有任免物业公司、参与决策重大物业管理活动、监督物业管理行为、检查管理费用等权利；也负有支持物业公司正常管理、遵守管理公约、及时支付管理费用等义务。物业管理公司通过对物业维修保养和合理利用，确保物业安全、形象完美、功能完善，使物业保值、增值，同时提供多种服务。物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。征地与拆迁的区别是什么？征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。四、名词解释名词解释答案城市土地出让城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。房地产经营房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。房地产开发房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。建设用地规划许可证建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。建筑容积率建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。土地开发土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。土地使用权转让土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为土地征用土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。物业管理物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益租金收缴率租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。五、论述题论述题答案房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？答：房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？答：房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？答：房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。土地使用权出让是指