株洲地产市场分析

政策篇2010年，可以称得上是真正的房地产政策年，从出台的一系列政策来看，归纳起来，主要涉及到三大层面：金融层面、土地层面以及住房结构层面。虽然，政策出台之频率、政策之严厉以及政策涉及层面之广均创历史记录，但是由于种种原因，所取得的效果却不尽人意。政策出台：继“417新政”、“929新政”后的第三轮房地产调控正式启动即“新国八条”出台

出台背景：调控下2010年四大城市房地产市场走势，两轮调控政策失效，房价仍稳中有升

出台背景：春节期间CPI上涨压力较大，通胀压力下房产需求面临大幅增加

我们认为：新国八条政策仅从政策层面上看，确实是史上最严厉的政策，政策力度超过了之前的417、929新政。对本次调控应保持谨慎乐观态度，这是中央在春节前面临CPI上涨、通胀压力，防止房产需求再次井喷做出的反应。提高二套房贷首付比例从5成至6成实际影响不大，对于有实力的投资客而言首付比例提高不会对其购买行为产生影响，反而是将中小投资客逐出房地产市场。这意味着对豪宅物业在一定程度上是利好。不满5年转让的物业按照全额征收营业税将主要是对普通住宅有影响，普通住宅交易成本增加。但阴阳合同在某种意义上缓冲了政策的影响。我们认为：限购令政策对深圳而言没有新的内容，因为深圳市场已经实施了较为严格的限购令，但政策存在灰色地带，市场上有多种方法规避限购令。保障性住房建设是近期政策的一个重要方面，实行住房市场的商品房+保障房的双轨制是政府的目标，而目前的系列调控一方面是抑制通胀下过于旺盛的房地产需求，一方面也是在为保障性住房争取时间，实现双轨制后，商品房市场将由价格机制起到调节作用，商品房价仍可看涨。城市发展规划篇一、神农城的开发建设神农城的开发建设株洲神农城位于株洲高新技术开发区。整个广场占地近3000亩，平面设计成展开的扇形。神农城良好的生态、优美的环境、多样的功能，让我们的城市更宜居；神农城文化、旅游、商贸等产业聚集，将带动整个城市第三产业的发展，增强区域经济发展的后劲与活力。市委、市政府决策致力打造的这一大型项目，契合了转变发展方式、建设“两型”社会的理念与目标。云龙示范区的开发建设体育赛事公园2个大型主题公园和1个体育赛事公园已经达成投资意向，需要规划加以考虑创意产业园区是云龙新城产业发展的重要基础，需要进行空间预留金融创新区形成初步意向其他包括旅游集散中心、酒店、会所、商业等配套设施也需要进行预先的考虑武广新城武广新城位于武广客运专线株洲西站为中心的地域，占地约10平方公里，离市中心约12公里。武广新城依托武广客运专线带来的强大契机，将该片区打造成区域性商贸、旅游综合枢纽和生态新城。同时武广新城将成为提升株洲、服务湘潭的新都心；株潭都市圈的现代化商贸旅游枢纽；辐射中南地区的第三代商贸发展平台；株洲最适宜居住、工作和休闲的低碳生态城区。它是长株潭绿心组团的重要节点、株潭都市圈的生态城市会客厅、形成人口规模为12.39万人的生态与城市高度融合的宜居新城。武广新城五桥的开通及六桥的立项2010年12月26日五桥开通。五桥将与天元大桥、芦淞区建设路、天元区长江路形成株洲的城市内环，有效缓解城市中心区和株洲大桥交通堵塞问题，进一步改善株洲市的交通环境，满足完善城市功能的需要，而且将带动沿线及河西地块的开发建设，真正拉大城市骨架，为株洲市经济可持续发展提供有利保障。据消息，六桥也将于2011年年底动工建设长株潭城际铁路开工长97.5公里投资233.2亿长株潭城际铁路正式动工建设。根据《长沙至株洲、湘潭城际铁路可行性研究》，长株潭城际铁路新建正线长度97.5公里，投资估算总额为233.2亿元，由铁道部和湖南省合资建设，工期4年。(将覆盖湖南“3+5”城市群的城际铁路网，自此进入核心路段的建设阶段)。长株潭城际铁路规划我们认为近年来，快速发展的城市建设一直是株洲经济迅速增长的核心动力，也是房地产行业迅猛发展的主要支撑点，神农城的开发建设、云龙示范区的开发建设、城际轨道的启动、以及各项配套设施的不断完善都将使株洲继续大阔步向前迈进，而对于房地产行业而言，城市建设的快速推进将促进房地产行业继续保持高速发展。楼市观察篇竞争市场市场供需两旺，供需基本平衡各区域供需情况市场供应特征：上半年供应旺盛，下半年前半段因为政策的影响供应大幅度下滑，而后半段则再次集中井喷。

2010年上半年除2月份因逢传统春节供应量较少外，其他月份市场供应量都保持较高的水平，而下半年前半段则因为一系列严厉政策的出台而导致市场供应出现大幅下滑的局面，下半年后半段因宏观调控效果不佳，市场再次强势回暖，市场供应也再次集中井喷。市场需求特征：上半年需求旺盛，下半年前半段大幅下滑，年末再次强势反弹上半年除2月份因传统春节需求较弱外，其他月份均达到20万平方米以上的市场销量，延续09年的强劲势头；下半年前半段则因为受一系列宏观政策的影响，市场需求出现大幅下滑的局面，下半年后半段则因为政策效果不明显，客户短暂观望之后再次集中入市而再次出现需求集中爆发的局面。价格市场整体成交均价创历史新高，整体成交均达到3300元/平方米价格走势特征：一路平稳上升，年底达到峰值10年株洲商品房价格走势大部分时间比较平稳，起伏不大，基本维持100-200元/平方米左右的波动，年底因为大部分客户的集中入市，推动房价大幅上涨，12月株洲商品房均价达到3439元/平方米的历史最高值，与1月相比涨幅达13.61%。市中心及江景资源房价独占鳌头因占据城市的中心位置和独特的自然资源，株洲的房价也以此区域内的房价为标杆，价格都在5000元/平方米以上。低密度物业价格大幅上扬由于早几年国家明文禁止出让低密度物业用地，低密度物业呈日益稀缺趋势，低密度物业价值也随之大幅上升，目前洋房、联排别墅及叠加别墅的价格均达到5000元/平方米以上，最高的达到10000元/平方米；而独栋别墅普遍达到12000元/平方米以上，最高的达到15000元/平方米以上，与前两年相比，上升幅度较大。各板块价格差距缩小，各板块间的竞争加剧2010年，荷塘区、芦淞区、石峰区、天元区和云龙示范区的商品住房均价分别为3199元/㎡、3882元/㎡、2760元/㎡、3256元/㎡、2733元/㎡。产品市场产品供应特征：中小户型依然占据市场主流，大户型产品所占比例继续下降2010年，主力户型均为120~144㎡的中等户型，该户型供应8167套、销售8729套，分别占供销总套数的37.5%、38.0%。产品需求特征：二房供不应求，一房成为中小投资客户的首选。市中心小户型产品再次引爆投资市场随着09年市场的持续回暖，小户型产品在经历两年的沉寂之后10年再次上演王者归来：中央商业广场、福鑫大厦、金冠国际、双龙大厦、汉华国际小户型上市，不管从规模、价格还是轰动程度都远远超过以往，而在因政策打压，投资门槛提高的环境下，小户型产品的高潮再现也引起了中小投资客户的再度疯狂。商业市场迎来春天由于住宅投资市场受政策的影响，投资门槛、投资成本及投资风险均大大提高，使部分投资客户将目光转移到商业市场上，掀起一股商业投资风潮，商业市场迎来难得的市场春天。客户市场成交客户主要特征A、以自住型客户和首次置业客户为主，改善型客户受政策影响较大；B、客户区域性特征比较明显；C、外地客户成重要支柱；D、拆迁客户是重要构成部分；E、投资型客户在政策打压下依然比较活跃。成交客户购房心理特征变化：理性—观望—跟风—恐慌上半年客户入市基本上比较理性，而415新政出来后，大部分消费者因对新政信心十足而进入观望状态，在短暂观望三个多月后逐步对新政的市场效果失去信心，加上观望期间的相持阶段房价一直处于上涨状态，导致消费者结束观望后逐步失去理智，恐慌和跟风入市成为年末购房者的典型特征，正是消费者的恐慌入市导致了年末房价的疯狂上涨。2011年株洲楼市走势预判预测说明：2011年商品房市场的整体走势与宏观经济环境走势、政策环境、城市建设以及市场供应与需求紧密联系。通过对明年的宏观经济走势、政策环境以及城市建设等方面的分析研究推断明年的市场大体走向。宏观经济环境首先国际经济经过两年的恢复期已经逐步走向正轨，其次，从国内经济2010年继续保持高速增长的姿态，2011年继续保持健康发展问题不大，第三，区域经济继续保持高幅度增长：2010年株洲GDP达到4450亿元，同比增长15.5%，在城市建设进入高速发展阶段的情况下，2011年株洲经济建设仍将保持较快的发展势头。综合以上分析，2011年，整体经济环境良好。宏观政策环境面对愈调愈疯狂的楼市，为达到打压疯狂上涨的房价，稳定商品房市场，平息民怨，2011年，预计仍将采取较为严厉的相关政策对商品房市场进行市场监控，政策从紧将是2011年商品房市场存在较大变数的关键性因素，特别是，银根紧缩，将对中小型开发商造成较大影响。整体来看，宏观政策环境从紧趋势不可避免。其对市场的影响关键看政策的执行力度。市场供应预测:根据目前在售项目2011年预计推货量及2011年新上市项目的预计推货量推测，2011年株洲整体市场供应量将突破400万平方米大关,再创历史新高。在政策环境趋紧的情况下，2011年的商品房市场将面临严峻的考验。市场需求预测2011年株洲商品房总体需求量在350-500万平方米之间。城市旧城改造所带来的被迫性需求外来需求纯刚性需求改善型及投资型需求2011年株洲商品房供应特征整体市场处于供大于求的局面上半年保持高供应姿态，下半年市场供应存在较大变数

2011年上半年，因政策环境不稳定，市场前景不明朗，大部分开发商将采取加快工程进度，挟2010年市场火爆之余威，抢在市场可能出现变数之前出手，而下半年则将视市场情况而定：市场稳定，则供应保持高位运行，市场出现下滑，则原本在下半年上市的项目将放慢工程进度，延迟进入市场的时间，市场供应随之下降。2011年市场需求特征上半年将继续保持需求旺盛的势头，下半年则可能因市场的变化而需求下降2011年株洲商品房价格整体走势预测商品房整体价格将基本保持平稳上升姿态

虽然2011年政策从紧，特别是货币政策的收紧使2011年的市场变得扑朔迷离，但是有庞大的拆迁客户、刚性需求客户及日益壮大的外地客户做支撑，及城市建设日新月异所带来的魅力及升值潜力都将使2011年的株洲商品房价格整体保持平稳上升的势头。产品供应及需求特征2011株洲正式进入国内一线城市地产运营品牌时代2005年以前株洲地产市场以湘银为代表的本地地产运营商占据主导地位；2005年以后以尚格置业、外海等位代表的外地开发商逐步占领市场，并为株洲地产带来产品革命性的变化；2010年以三一、美的地产、佳兆业集团、新加坡晋合置业、锦绣香江等位代表的一线城市地产运营商踏足株洲，成为株洲地产市场又一次里程碑式变化。2011株洲各板块市场推量：荷塘区项目名称物业类型项目地址总建筑面积预计推量世贸广场高层新华路20万平米10万平米金域半岛高层文化路35万平米20万平米财富广场高层红旗广场14万平米6万平米新贵广场高层新塘路24万平米8万平米三一歌雅郡高层向阳广场33万平米10万平米尚格领袖天下高层向阳广场22万平米8万平米2011株洲各板块市场推量：天元区项目名称物业类型项目地址总建筑面积预计推量尚格名城高层株洲大道120万平米17万平米华晨国际高层庐山路85万平米15万平米康桥美郡高层泰山路29万平米10万平米湘江名都高层长江南路25万平米—湘水湾综合体珠江南路120万平米——美的城综合体栗雨工业园100万平米8万平米2011株洲各板块市场推量：芦淞区项目名称物业类型项目地址总建筑面积预计推量曼哈顿花园高层芦淞路27万平米10万平米城市公园综合体1815线———御龙高层建设南路14万平米7万平米2011株洲各板块市场推量：石峰区项目名称物业类型项目地址总建筑面积预计推量樱花地带高层建设北路8万平米5万平米亿都国际高层红旗北线14万平米6万平米2011株洲各板块市场推量：中心区项目名称物业类型项目地址总建筑面积预计推量希尔顿国际综合体中心广场