透视京沪深楼市博弈增加保障性供给乃解困之举

透视京沪深楼市博弈增加保障性供给乃解困之举

高企的房价终于引发了京沪深三地楼市的集体“量变”。无论是北京的“缩量上涨”，还是上海的“量价齐涨”，再或是深圳的“缩量滞涨”，其背后，都是政府、开发商、投机客及实际购房人的互相博弈。而本文章，正是试图为读者提供一根破译此博弈的窥豹之管。无论京沪深三地楼市如何“量变”，高房价仍无情地映衬出中低收入人群的住房困窘。而增加保障性供给，无疑是破解此类困窘的应时之举。如果说2005年和2006年的房地产调控政策是以遏制需求为主要思路，那么今年则开始转向住房的有效供给，尤其是保障性住房的供给。业内认为，今年8月份出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，直接标志着政府住宅调控思路的转变，今后，政府将承担起保障性住房供给的责任。显然，处在城市化进程中的中国，推高房价并不能仅仅归咎于开发商和炒房者人为制造供需紧张；我们必须承认，住房刚性需求和土地约束是必须面对的现实。人口专家估计，未来10年，城市人口将保持年均2000万人的速度增长。如果按照人均住房需求25平米计算，每年新增城镇人口的住房需求就已超过5亿平米，基本达到全国每年的商品房销售面积。而原城镇居民改善住房的需求、城市规划建设带来的旧城改造和拆迁带来的住房需求，以及房产的投资需求等，这些加在一起，同样是不小的数字。但是，决定住房供应的城市土地不可能无限制扩张。国务院要求18亿亩耕地保有量的底线将维持到2020年，而2006年度全国土地利用变更调查结果显示我国现有耕地18.27亿亩。在耕地保护的红线不能越过的情况下，预计近两年供应的主体还是存量土地开发。正是由于供求紧张很大程度上是真实的，因此完全依靠市场化的手段来满足所有人的住房需求并不现实，因为市场是以价格来区分不同消费者的。但住房毕竟关乎“民生”，因此，集约化开发建设用地，提高土地利用效率，加大保障性住房和普通商品住房的供应，将成为政府房地产调控的主导思想。在目前政府的规划中，两限商品房将和经济适用房、廉租房一起逐步构建起一个供应总量较大的住房保障体系。不久前，以建设部为龙头组建的六部委联合草拟“公屋”计划，旨在解决城市中低收入住房保障，也是试探从供给方式入手着力解决实质性问题。而根据住房保障新政，未来政府将通过不断加大廉租房、经济适用房等保障性住房的供给，来弥补“市场和保障一条腿长一条腿短”的局面，使保障与市场齐头并进，房地产的发展将不仅仅在市场化的商品房里打转，还会更多地倾向公共住房的供给领域。业内专家指出，新的政策还释放了更多的房产调控转向的信号——从2003年开始至今的两轮房地产市场宏观调控当中，土地、金融、信贷，税收甚至房屋交易规则层面的措施层出不穷，而唯独只有这次的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，是专门针对“民生”问题扩大保障性住房供给。因此，可以预见，将来的房地产调控，将是“政府的归政府，市场的归市场”。北京供给趋紧引发“缩量上涨”今年以来，北京楼市可谓“曲高和寡”，房价“比着涨”,但成交量却日益萎缩。昨日（9月25日），北京市统计局公布的最新数据显示，8月份，北京房屋销售价格指数达到112.1%，创近两年涨幅的最高值。但前8个月，北京商品房现房和期房的销售面积仅为去年同期的七成左右。数据显示，今年1-8月，北京市房屋销售价格指数累计为109.8%，比去年同期提高1.4个百分点。上半年，各月房屋销售价格指数呈小幅波动上升趋势，在5月份升至上半年最高109.6%后，6月略降低0.1个百分点。但8月份，房屋销售价格指数增长加快，又创新高。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.7%，其中8月份为113.5%，比上月高1.9个百分点；二手房中，住宅销售价格指数累计为109.5%，其中，8月份为110.6%，比上月高1.5个百分点。市场人士分析,上半年开盘均价不断攀升,反映了目前北京新房市场的供应依然趋紧。21世纪不动产分析师孟奇认为,现在已经到了销售旺季,但市场上可供楼盘又比较少,正在销售的楼盘便“待价而沽”；此外,还有一个原因是,现在地根银根收紧,开发项目越来越难找。因此很多开发商并不希望楼盘销售速度过快,部分开发商为了控制销售速度,则有意提高销售价格,或者推后开盘日期。8000元的销售均价曾经是去年京城的主流销售产品，而今年3月开始，就已经在五环内“绝迹”。根据中大恒基不动产研究中心的调研数据，8月份，均价在10000—15000元/平米的项目占比最高，为36.7%，15000元/平米的项目占22.4%。8000元/平米以下的项目占比仅为10.2%，且全部分布在远郊区县。与房价高企形成对照，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势。1-8月，现房销售296.9万平方米，期房销售934.8万平方米，分别比去年同期下降35.2%和10.5%。与1-6月相比，降幅分别缩小8.7个和9个百分点。其中，住宅现房销售217.3万平方米，下降41.1%；住宅期房销售790.9万平方米，下降16.5%。分别比1-6月缩小9.6个和9.8个百分点。京城一家房地产咨询机构的经理吴迪莱认为，前两年北京收紧土地供应，结果是商品房有效供给不足；而相应的住房保障体系却没有建立，强大的购房需求涌入市场，造成了供求关系的失衡。目前北京市商品房供应量下滑的局面尚未扭转。进入下半年，北京市房地产开发市场有所回升。但代表供应指标的住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。永同昌集团营销总监肖志刚认为，去年以来实际入市的地块较为稀少，为了防止企业运作的链条脱节,开发商不得不放慢手中存量土地的开发速度。这就使得土地市场供不应求的局面直接反映到了一手商品住宅市场。除了土地层面的原因，业内专家指出，去年“90平方米占七成”调控政策后，一部分项目面临规划变更而推迟入市，也是今年市场供应走低的原因之一。上海“捂盘”捂出“量价齐升”几经周折，马先生7月份在上海万科新里程购买了一套房屋，均价每平米1万多，据说托关系拿到的内部价。尽管这套房子耗尽了马先生所有的积蓄并背上了一屁股债，但他还是很乐观。“听说9月份推出的房子能涨到每平米1.8万。”他当时神秘地告诉记者。步入9月，他的话得到了验证，而此时，上海楼市的高烧，正愈演愈烈。受到开发商捂盘和强行拉升房价的影响，类似于马先生的许多购房者涌入楼市，一种恐慌性的情绪正在许多待购房者中间蔓延。尽管在官方的统计数据中，上海房价涨幅有限，如国家统计局公布的8月份房价涨幅，上海仅同比上涨3.6%，环比上涨1.4%。但从居民的切身感受来看，上海的房价已经是涨疯了。一组新盘涨价数据可以令人直观地了解这一点：万科新里程今年3月份的均价是10000元/平米，7月份涨到14000元/平米，9月份新盘则预计涨到18000元/平米；上周新推出的房源虹桥绿景园报价高达45000元/平米，比其7月份的26000元/平米均价高出了19000元/平米，涨幅达73%......而令人诧异的是，房价疯涨的同时，上海楼市的成交量也水涨船高。中国指数研究院(华东)统计数据显示，5月上海成交面积高达3026020平米，环比增加30%以上，其中住宅类房源成交面积2669039平米，6月成交面积攀升至3474172平米，其中住宅类房源2968748平米，7月、8月成交面积则均维持在320万平米以上。9月份统计数据尚未出来，但日成交千套以上已屡见不鲜，购房者购房热情丝毫不减。而2006年，上海楼市的月均成交面积不到200万平方米。在疯狂的购房热潮中，上海的一手房可售面积近年来罕有地大幅下滑，从年初的1000多万平米迅速下滑到600万平米以下。对于上海楼市近期的异常表现，无论是业内人士还是普通购房者，几乎一致地将矛头指向开发商的“捂盘”。捂盘，是开发商2004年房价暴涨时盛行的做法。而如今，这又成为大部分开发商牟取暴利的利器。从近几个月的房价走势来看，大部分楼盘的捂盘手法如出一辙：将手中房源分几批出售，间隔时间在两个月以上，而每新推出一批房源，开盘价就大幅提高一次，如果用K线描绘，这些楼盘的价格走势就是一路飙升。这种捂盘的结果就是，市场上的房子永远显的不够卖。而这种通过捂盘强行拉升价格的做法，给购房者以巨大的心理暗示：房价将会不断上涨下去。于是，几个月来，上海楼市就形成了一个捂盘——涨价——再捂盘——再涨价的怪圈，在怪圈的漩涡里，肥了开发商，苦了老百姓。深圳调控调出“缩量滞胀”在深圳政府各部门的调控和银行体系主动收缩房贷的双重作用下，深圳楼市自7月份开始进入了调整期，缩量滞胀特征明显。从各月环比的新房成交统计数据来看，7月份呈现价量齐跌的特征，8月份价创新高、量创地量，9月份的成交量看似有放大回暖迹象。有人称，最近这三个月是深圳楼市难捱的三个月。在“买与不买、卖与不卖”徘徊中的人们，不只是普通的购房者和投资客，地产开发商的行为也颇耐人琢磨。在“买与不买，卖与不卖”的抉择中，很让人伤脑筋。随着政府调控楼市的力度加大，地产商的态度也悄然发生着转变。据建行某支行行长称，最近一周主动前去银行联系房贷业务的地产商明显增多了，架子比上半年低调了很多。与此同时，报纸上刊登的楼盘销售广告也多了起来；梅林关外两个知名楼盘的销售人员也开始了久违的主动电话销售，一改前几期开盘要提前两天排号的形象。更值得关注的是，罗湖某楼盘5月底开盘即宣告售罄，而如今又放出新盘，承诺老客户带新客户，成交即送冰箱和微波炉。销售人员称，之所以又放出新盘，是因为当初有人买了一层楼的20余套房，由于银行贷款审批未能通过，此人只能按照规定购置6套，其余重新放盘。房子还是那个房子，价格却不再是那个价格。短短两个月的时间，单价由1.4万涨到了1.8万。尽管无法断定这是否是属于“捂盘”行为，但获益的肯定不是真正想要住房的人。面对政府的行政调控，诸如打击“捂盘”、规范合同文本、避免阴阳合同等等，总会有各种各样措施加以应对。在市场化的深圳，或许有效增加供给才是解决问题的根本。根据深圳国土房产局每日新房销售公示的数据统计显示，8月份深圳新房成交价格高达1.9万元，9月份截至23日的数据，新房均价也达到了1.57万，远远高于调控前1.45万元的均价。但置身于市场的人都能感受到，房价绝对没有如数据显示般涨得那么离谱，甚至感觉房价有下降的趋势。实际上，上述矛盾都是由于新房市场未作进一步细分惹的祸。8月份深圳新房成交量仅为21万平方米，环比7月骤降50%。伴随着成交量的下降，一批别墅、海景和山居等高档住宅集中入市，一下子就推高了全市的均价。而9月份以来，市商业中心的华强广场入市，虽属商业地产，也同样列入均价的计算范围。这样一来，房价看上去自然上涨，但实际上各片区的住宅价格并未发生大的波动。“稳中略有所降”，景田的地铺经纪负责人如此总结。数据产生的迷失感其实也是深圳住宅市场面临的问题。纵观香港和新加坡等地的经验，把房地产市场细分了多