近期土地新政对房地产企业的影响

近期土地新政对房地产企业的影响

一、土地新政对房地产企业的影响在近期的房地产宏观调控中，土地政策扮演了越来越重要的角色。土地政策的调整虽然不单单是针对房地产企业，但是房地产企业受到的影响无疑是最大的。从目前的情况来看，对于不同的企业，政策影响的大小也有所不同。综合分析起来，有以下几个方面的直接影响：1．拿地困难国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》下发前，一些开发商通过关系低价拿地，造成了国有资产流失。11号令下发后，开发商必须通过政府公开的土地情况获取信息，在市场上公平竞得土地。从此，没有实力的开发商就不能像原来那样轻易地获取土地。前不久的“国六条”已经明确“科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为”。这无疑使得以往囤积土地却无力开发的企业，不得不面对被收回土地的悲惨结局。现在不但土地供应总量被控制，土地供应方式也更加规范了。许多业内人士都预测，不久的将来将有大量的房地产企业退出市场。2．资金趋紧2004年，国土资源部在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研，最后的统计数字显示，结合国内32个主要城市的数据，从全国的平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23％。而2005年中国房地产协会的一组数据显示，在我国房价构成中，地价占40％，地价在房价中起主导作用。可见新的土地出让金制度以及土地供应政策的调整已经直接导致了房地产企业的买地成本的直线上升。土地政策出台的另一个重大影响是土地交易方式的改变，这将带来房地产企业开发模式的改变，相应的房地产企业的资本金也需要随之扩张。房地产开发将从短期资金开发变成长期资金开发。目前，中国的资本积累已经到了一定程度，外资进入中国的渠道业已打通，土地新政将直接导致企业之间资本实力的竞争。对于以往融资渠道单一的企业来说，在信贷政策已经趋紧的时候，土地门槛的提升无疑更加收紧了资金链。3．规划调整2006年的“国六条”减少了对于房价的指向性，更多地把目光关注到了对于住房结构的调节。这就从原来的单纯直接调控房价，深入到了通过调节居民住房结构的需求、比例进而达到调节房价的目的，并把不同需求的住房要求加以了区分对待。最新的土地政策规定开发项目70％的土地要做90平方米以下的户型，这表明未来的方向就是小户型，引导顾客理性消费。这对于正处在规划阶段的房地产项目来说，必将带来很大的影响。原有规划的调整不可避免，相应的市场定位及营销思路等等一系列项目运作计划将被打乱。4．风险加大虽然开发成本的上升可以通过抬高房价来保证企业赢利。但是，“国八条”、“国六条”的连续出台使得市场出现了观望，不少房价虚高的城市，比如上海、杭州都出现了不同程度的房价下滑。这时，土地成本的上升无疑加大了项目的开发风险。许多早几年在市场形势大好的时候高价拿地的企业，此时已经叫苦不迭。二、房地产企业的战略调整在2005年的土地政策中，无论是从紧供地、节约用地，还是土地市场治理整顿，主要还是围绕执行《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)开展的。而在“国六条”中，土地政策与其他经济政策的联系更加密切，大大增强了政策的可操作性和影响力。房产商要想在新的政策下立于不败之地，必须对企业内部管理的各个层面进行调整，以减少土地政策变化对开发商战略实施的负面影响。1．企业战略层面政策环境的严厉使得企业整合的时代提早到来。同时，对于更多的房地产商来说，建立合理的土地储备计划应对土地供应调整是当务之急。(1)强强联合国家严控资金和土地使得出现不少企业有钱没地或是有地没钱。与融资渠道相比，拿地的方式显得更为单一，企业间的资源整合有时是具有极其重要的战略意义的。2005年3月万科与南都合作，使得万科的土地储备超过1000万平方米。这非常有利于完善万科跨区域发展的战略布局，同时增加其持续的竞争能力，巩固万科的行业龙头地位。(2)并购重组一些企业为了战略性的发展目标，也纷纷进行并购和重组。在竞争环境中，房地产企业不但可以大鱼吃小鱼，也可以小鱼联合起来吃大鱼。因为对于小企业来讲，拿地将更加困难。如果不想退出市场，重要的方法就是联合起来并购资金链出现问题且有大量土地储备的大型房地产企业，进行联合开发。这样，既可以分担风险，又可以整合优势资源。(3)土地储备土地供应政策的变化使得继续在房地产业发展的开发商必须建立一个短期、中期、长期的土地储备计划，土地储备数量要和企业的能力相适应，还要考虑政策走势、资金承受压力和开发周期等问题。以往盲目买地、坐等土地升值的日子已经一去不复返了。随着土地市场的发展，应该说土地融资的创新模式才是未来发展的需要。2．土地开发层面国家严控土地供应导致土地价格波动，市场前景的不明朗使得企业必须采取谨慎的投资策略，挖掘土地增值空间，适当转移投资目标；并且学会整合市场资源，有效地开展土地的开发利用。(1)谨慎拿地一直以来，对于中国大多数的房地产开发商来说，所谓公司的核心竞争力就是拿地，我国以往的土地协议出让政策使土地成为开发商赚钱的核心。“8．31”之后，土地实行“招拍挂”，一切都透明化了，就更需要在拿地的时候具备先知眼光，这是企业取胜的法宝。在土地要素环节，应坚持理性储备的原则。一方面理性地物色合适的地块，不盲目圈地；另一方面预见性和前瞻性地实现低成本扩张。(2)挖掘土地增值潜力房地产商要大力挖掘土地改变用途的潜力，也就是要寻找可以改变用途的地块来进行项目策划，然后制定一些开发的计划或者意向，主动纳入政府的出让计划中。(3)转移投资目标国家发展新农村的政策使得广大房地产商可以考虑开辟新的投资领域。比如小城镇的整体建设以及卫星城的建设。小城镇大战略，这是国家一直倡导的，以后也不会变，在这里隐含着无限的商机。(4)股权交易、合作开发实行股权交易、合作开发可以规避新政策对于交易方式、开发时间的限制。比如对于那些急于获得土地的开发商，可以收购持有土地的房地产或者其他企业股权的方式，间接得到土地；对于那些手中有地、但在2年内又没有计划或者没有能力开发的开发商，可以采用合作的方式与其他企业一起开发。3．项目运作层面土地政策紧缩、市场不稳定使得不少企业开始变得浮躁起来。其实越是在这个时候，越要沉住气。应始终把项目策划和产品营销放在首位。只有高品质的产品和有效的营销手段才是企业立足的根本，也是企业的利润保证。(1)产品做精土地价格上升使得企业不得不抬高房产价格以保证利润。在获得土地大家几乎平等的情况下，只有练内功、做精品、提高品位、做新概念，才能在竞争中胜出。这就要求房地产商打破以往“短、平、快”的开发思路，在项目前期力争在规划上有所突破。同时在户型设计、园林景观、科技化等方面做到精益求精，全面提升产品的附加值。(2)弹性